养老案例成城PPT课件

1SECOM成城成城项目背景项目背景SECOM成城项目是SECOM和森房地产公司（六本木森大厦开发商）合作开发的养老地产项目。项目已有22年历史，是日本经济泡沫顶峰时期的产品。占地面积：9973建筑面积：22403总户数：157户（面积范围50130，介护房间18个）入住门槛：仅吸纳自理型老人目前入住率：95%，运营最初5年入住率为60%，第七年为达到80%，80%是项目运营的盈亏平衡点。客户特征客户特征老人旧有职业基本为医生、律师、企业高管等金领阶层，在职时年收入约在人民币80万左右。项目坐落在高端居住区内，周边景观良好，吸引的客户主要来自东京市中心老人。绝大多数老人为了安定的老年生活，选择卖掉原有住房，入住成城项目。目前95%的入住比例中，有60%是22年前的入住客户2SECOM成城成城营收方式营收方式一次性入住金：按居室大小，收取一次性入住金（10,35024,800万日元，相当8281984万人民币）。入住金涵盖了老人终老前的房屋使用、介护服务两项费用。一次性入住金15年内可退还部分，15年后不再退还。月金：包含餐饮费、管理运营费、水电能耗费费用为29万34万日元/月/人，相当于23,20027,200元人民币/月/人。服务人员比例服务人员比例目前入住老人170个，服务人员约60人。3SECOM成城成城酒店式设计风格酒店式设计风格4SECOM成城成城公共空间设计公共空间设计顶层会所顶层会所陶艺室陶艺室楼层公共空间楼层公共空间医务室医务室5SECOM成城成城居室内设计居室内设计介护居室介护居室小露台小露台公共走廊公共走廊6SECOM成城成城SECOM成城项目运营要点成城项目运营要点一次性入住金中包含了房屋使用费及服务费用，因此项目一次性入住金额度是同类地段普通住宅售价的两倍。老人过渡到介护阶段后，可免费入住到介护单元，但原有自理单元的住宅仍为其保留，充分考虑到老人心理。餐饮区别于传统养老机构，采取点菜制，月底统一结算，加强了消费自主性。银行、邮局等提供上门服务，提供老人居住便利性。一次性入住金逐年往上涨，与此对应的是周边普通住宅基本没有涨幅。每两年会就月金收费额度与入住老人协商，但近20年只上涨一次。项目目标客户为第二阶层的富裕老人，第一阶层的富裕老人一般会雇人居家养老，第二阶层的老人主要集中在医生、律师等原有的金领阶层。每年项目会对高收入的目标客户发送8万封左右的营销信件，但有入住意向回复的仅有30人左右。7SECOM成城成城SECOM成城项目成城项目启示启示n养老地产主要的卖点在于运营服务，老人愿意支付大额入住金选择养老地产的主要考虑因素是后期养老的安全和稳定。n高端养老地产项目的目标客户主要为第二阶层（中小型企业主、医生、律师等）的富裕老人，愿意以旧有资产换购一个安定的晚年，但这一类客群的比例仍比较低。n养老地产的客户粘性较强，但更替性弱，后期价格上涨的可能性少，项目的收益主要取决于消费者支付第一笔大额资金的流入。