吉林省养老地产运营模式研究

管理学硕士学位论文吉林省养老地产运营模式研究唐明丽吉林建筑大学2015年4月国内图书分类号：国际图书分类号：管理学硕士学位论文吉林省养老地产运营模式研究硕士研究生：唐明丽导 师：刘薇 教授申请学位： 管理学硕士学科、专业：管理科学与工程所在单位： 管理学院答辩时间： 2014年6月授予学位单位： 吉林建筑大学Classified Index: U.D.C: Dissertation for the Master Degree in Management STUDY ON THE OPERATION MODE OF ENDOWMENT REAL ESTATE IN JILIN PROVINCECandidate:Supervisor:Academic Degree Applied for:Speciality:Affiliation：Date of Defence:Degree-Conferring-Institution:Tang MingliProf. Liu WeiMaster of Management ManagementScience and EngineeringSchool of ManagementJune,2015Jilin Jianzhu University 摘 要随着吉林省进入人口老龄化社会，传统的养老方式已经不能满足日益增长的老龄人口的养老需求，养老地产应运而生，然而养老地产的核心是运营，所以，对吉林省养老地产运营模式的研究至关重要。本文首先研究了国外不同的养老地产运营模式，特别是美国、英国和日本的养老地产运营模式；然后提出吉林省养老地产运营存在的问题并对其分析，接着从政府方面、开发商方面以及消费者方面给出合理建议；最后，结合考虑吉林省的人口老龄化现状和发展趋势，并且根据自然环境和经济发展等因素，建立适合吉林省的养老地产运营模式，即混合式运营模式，包括“倒按揭”的经营方式，应用BIM技术进行信息管理和配备专业化的管理服务团队。此外，分析北京太阳城国际老年公寓、上海亲和源老年公寓和吉林省养老示范服务中心这三个国内养老地产的案例。文章采用定性分析与定量分析相结合的方法，对吉林省养老地产运营模式进行研究，在补充养老地产运营方面理论的同时，也为进一步研究养老地产运营模式起到推进的作用；其实践意义主要是为政府、开发商和消费者三方面能够协调发展，共同应对吉林省人口老龄化这一现实问题提供建议。为更好地应对吉林省人口老龄化起着积极的作用。关键词 房地产；养老地产；运营模式；BIM技术AbstractWith the Jilinprovinceentered the ageing society, the traditional endowment patternhas been unable to meetthe demand of the agedgrowing elderlypopulation, endowment real estate emerge as the times require, However,the coreof endowment real estateis operation. So, It is very important to study onthe operation modeofendowment real estatein Jilin Province.This paper firstly studies on theforeigndifferentendowment real estateoperation mode, especially theendowment real estateoperation modeof USA,Britain and Japan;And then puts forward the existing problems of endowment real estate operation in Jilin province and analysing it, and then from the government, developers and establish perfect service system to give reasonable suggestions; finally, with the consideration of Jilin province the ageing of the population status and development trend, and according to the factors of the natural environment and economic development, establish endowment real estate operation mode for Jilin Province, namely the hybrid operation mode, including reverse mortgagemode of operation,BIM technology to information management and equipped with professional management service team. At the same time, the analysis of Beijing Sun City International Apartments for the elderly and Shanghai Qin He Yuan elderly apartment two domestic endowment real estate operation business successful case.The article uses the combination of qualitative analysis and quantitative analysis, conducts the research to theoperation mode ofendowment real estatein Jilin Province, supplementary endowment real estate operation theory meanwhile for the further study of endowment real estate business model plays a promoting role; the practical significance is mainly for government, developers and consumers of the threeto coordinatedevelopment,commonin responding to the Jilinprovincethe aging of the populationprovides the suggestionofthis realistic problem.Hope to be able topromote the economic development of JilinProvince.Key word endowment real estate; operation model; BIM technology目 录摘 要IAbstractII第1章 绪论11.1 研究背景及意义11.1.1 研究背景11.1.2 研究意义21.2 国内外文献综述31.2.1 国内文献综述31.2.2 国外文献综述31.2.3 文献的不足与可能的创新41.3 课题来源及研究内容41.3.1 课题来源41.3.2 研究内容61.4 技术路线7第2章 养老地产相关概念及特性82.1 养老地产的概念82.2我国养老地产现状92.2.1 我国发展养老地产的必要性分析92.2.2 我国养老地产的现状分析122.3 国外养老地产现状142.4 本章小结15第3章 国外养老地产运营模式分析与借鉴163.1 美国养老地产运营模式分析与借鉴173.1.1 美国养老地产运营模式分析173.1.2 美国养老地产运营模式的借鉴183.2 英国养老地产运营模式分析与借鉴193.2.1 英国养老地产运营模式分析193.2.2 英国养老地产运营模式的借鉴203.3 日本养老地产运营模式分析与借鉴213.3.1 日本养老地产运营模式分析213.3.2 日本养老地产运营模式的借鉴223.4 本章小结23第4章 吉林省养老地产运营的问题及建议244.1 吉林省养老地产运营存在的难点和问题244.1.1 缺少政府政策支持和金融体系支撑244.1.2 缺少多元化的运营模式254.1.3 缺少完善的运营管理服务体系264.2 吉林省养老地产运营的建议284.2.1 对政府的建议284.2.2 对开发商的建议294.2.3 对消费者的建议314.3 本章小结31第5章 吉林省养老地产运营模式构建与案例分析325.1 吉林省养老地产现状325.2 构建混合式运营模式335.2.1 混合式运营模式的提出345.2.2 混合式运营模式的分析355.2.3 混合式运营模式可操作性分析375.3 案例分析385.3.1 北京太阳城国际老年公寓385.3.2 上海亲和源老年公寓405.3.3 吉林省养老示范服务中心425.4 本章小结43结 论44参考文献46攻读硕士学位期间所发表的学术论文49原创性声明50使用授权书51致谢52第1章 绪论1.1 研究背景及意义1.1.1 研究背景人口老龄化是一个受全球关注问题。在我国，人口老龄化进程加快已经成为全社会日益关注的现实问题。根据一般国际通行的判断标准，一个国家或地区，65岁及以上人口占总人口的比重达到7%以上，就标志着这个城市或国家进入了“老龄化社会”1。吉林省在2003年正式跨入了人口老年型省份的行列。2010年的第六次全国人口普查数据结果显示，吉林省的老年人口总数增加，比重呈上升趋势，人口老龄化进程加快。随着吉林省的社会经济不断发展，人民生活水平逐渐提高，医疗卫生条件逐步改善，人均预期寿命延长，老年人口总量也在逐年增加。1990年至2000年，这10年间，吉林省65岁及以上的老年人口数量增加了50.6万人，年平均增长率为3.82个百分点。总人口数增加了214.2万人，年平均增长率为0.81个百分点。可见，老年人口的平均增长速度是总人口平均增长速度的4.7倍。2010年，吉林省65岁及以上老年人口达到了230.2万人，与2000年相比增加了68.2万人，年平均增长速率为3.57个百分点。同时，全省总人口数为2745.3万人，增加65.1万人，年均增长0.24%。这10年间，老年人口增长量比总人口增长量多了3.1万人，并且平均增长速度是总人口平均增长速度的14.9倍，与上个10年相比快了10.2倍2。由上面数据可以看出，在过去20年的时间里，吉林省总人口的增长速度随着时间的推移明显减慢的同时，老年人口的增长速度却远远超过总人口的增长速度。在国民经济发展，人们物质精神生活水平逐步提高的今天，老人们希望获得更好、更舒适的养老体验，不仅渴望更优越的生活，也希望在步入老年后仍然可以体现自身价值。当今社会，老年人的追求已不仅仅体现在老有所养，更加注重老有所乐。所以传统的养老模式需要与新型养老模式结合，才能既符合现代社会老年人的实际精神状况，也有利于提倡一种更为健康积极的人生态度。根据2012年吉林省统计信息网，“六普”数据显示，在吉林省899.8万个家庭中，有230.1万个家庭中有老年人，占到家庭总数的18.1%3。这与2000年的“五普”相比，家庭中有老年人的比重上升了2.3%。就目前来看，吉林省并没有成熟的养老地产，有不少的公司以养老地产为一种宣传方式，实际上也并非纯粹的养老地产。而且现在省内也并没有完全成形的养老地产项目。 “当你们分享奶酪时，要记得给老人留一块，并且要留最好的。”这句话感动了许多银发人，同时也深深地感动着我们，因为若干年后我们也将满头白发，成为老年人。养老地产为老年人创造更多元的养老选择，也是对老年人的关注。老龄化对整个社会的经济、社会稳定都将有着深刻的影响。2013年，第六届中国养老地产与养老地产高端论坛在深圳举行。中国的老龄化问题正日趋严重，关于养老，关于养老地产及其发展，也成为国家和房地产业普遍关注的一个话题。我国的养老地产行业虽然市场前景不错，但是从总体上来看现在还处在起步阶段，在开发及其运营方面需要继续探索。1.1.2 研究意义我国的传统养老模式是以居家养老为主，但是随着社会经济的发展，相对单一的传统养老方式已经不能满足老年人的物质需求和精神需求，养老地产可以弥补这一不足。为更好地发展吉林省养老地产行业，构建适合吉林省经济发展状况的养老地产运营模式，具有重要的理论及实践意义。理论意义具体表现为：通过借鉴国内外养老地产运营模式的基础上，提出吉林省养老地产运营模式，补充养老地产运营方面的理论，同时也为进一步研究养老地产运营模式起到推进的作用。其实践意义具体为以下几点：对于开发商来说，运营模式在养老地产建设中尤为重要，适宜的运营模式不仅可以使养老地产顺利实施，也能给企业带来更高的效益。对于政府来说，养老地产的运营可以为社会分担人口老龄化的压力，同时能够促进吉林省房地产业的发展。对于消费者来说，养老地产运营模式的构建既能满足老年人的精神需求与物质需求，也能为老人养老提供更多的选择。养老地产的核心是运营管理及服务。因此，如何在借鉴国内外的成功经验的基础之上，通过充分吸收可接受的经验和做法，去尝试探索一条符合吉林省实际的养老地产运营之路，自然具有非常大的实践意义。1.2 国内外文献综述1.2.1 国内文献综述国内很多学者对养老地产运营方面进行了大量的研究。王晓龙（2004）发表了老年住宅特许经营模式初探，主要是提出了将老年住宅开发与特许经营相结合的方式。张晶华（2011）发表了我国养老地产现状简析，介绍了我国养老地产的现状及对我国养老地产发展的建议。李武英（2012）发表了中国式养老，以中国人口老龄化为切入点，分别阐述了居家养老和商业化开发的养老模式。田冬炜（2013）发表了新形势下发展养老地产的几点思考，提出了养老地产要建立可持续发展的运营模式。丁皓（2014）发表了我国养老地产运营模式及建议，主要内容是通过借鉴国内外养老地产的运营方式对发展我国养老地产事业提出建议。1.2.2 国外文献综述国外养老地产的发展已经有几十年的历史，发展比较成熟，在老年住宅的建设中充分体现了人性化设计理念和区别对待的关怀模式。在养老地产的运营模式研究方面，积累了丰富的经验。Williams（1997）对房地产的发展进行分析，包括房地产的投资、开发、经营等方面，指出在运营上主要是以资本运作为核心，形成了成熟的产业运作模式。Mike Miles(1998)等通过对信托融资进行阐述，将信托资金以信托贷款的方式与房地产开发运营项目相结合，为企业获得稳定的收益。Hisachi Ohgaki（2003）提出了人生的不同阶段对住房需求的不同，并且提出可以实现家庭配置资源优化的方法，即住房转换，分析了房产置换需面对的问题以及逆向住房抵押贷款和其参与方政府在房产置换中的作用。Emiliano A.Valdez(2007)研究分析如何转移减小逆向住房抵押贷款的风险，并且证明了逆向住房抵押有可能构建类似于传统保险产品的证券化结构。Mary Bethfranklin（2009）对养老地产运营的“倒按揭”政策进行分析，分别阐述了“倒按揭”的优势和弊端。1.2.3 文献的不足与可能的创新通过研究国内外学者关于养老地产运营的观点，发现国内外学者对养老地产运营模式存在的问题都提出了自己的见解，主要是以理论分析为主，结合实践对问题进行剖析。首先养老地产在我国尚属于起步阶段，国内的学者通过对我国人口老龄化及房地产业的现状进行分析，提出解决老龄化问题，需要打破传统的养老观念，建造符合老年人需要的新型养老社区。由于养老地产服务对象的特殊性，其运营中更重要的是管理服务，除了要有专业的物业管理，还要有配套的医疗服务，及时掌握市场信息变化，保证体系的正常运行。而且，可持续发展的养老地产运营模式还要考虑到养老地产不是慈善机构，企业的最终目的是盈利，但是如何形成盈利模式也是需要考虑的问题。其次，还有一些学者从实践出发，通过研究某些养老地产的案例对运营模式进行研究。随着人口老龄化的到来以及社会经济的发展，政府对养老地产在政策上的支持，养老地产有一定的发展前景。与此同时，案例研究成为养老地产研究必不可少的内容，只有将理论与实践相结合才能更好的用理论指导实践，使养老地产拥有更加成熟的运营模式。但是，吉林省的养老地产案例相对较少。本文在前人的研究基础上将运营管理服务的理念与BIM技术相结合，依靠社会经济的发展，结合国内外养老地产案例的运营模式，总结出适合吉林省的运营模式，为未来吉林省的养老地产运营提供理论支持。1.3 课题来源及研究内容1.3.1 课题来源根据中国2010年进行的第六次人口普查结果显示，我国人口老龄化成为不容忽视的问题。全国总人口数为13.7亿人，60岁及以上老年人口已达1.78亿人，占总人口的13.26%（如图1-1所示）。近二十年我国60岁以上老龄人口呈持续增长的情况(如图1-2所示)。2010年，其中，65岁及以上占8.87%，比2000年人口普查增加了1.91个百分点4。我国正面临严峻的“老龄化”问题。2014年年初，我国60岁以上的老年人已经突破两个亿；2025年，这个数字将会突破3亿。图1-1 我国不同年龄段人口占总人口数比例图图1-2 近二十年我国60岁以上老龄人口增长情况我国已进入老龄化社会，养老市场的巨大需求将酝酿出巨大的商机，养老产业必将迎来崭新的快速成长期。但与此同时，吉林省乃至我国的养老服务产业尚处于起步阶段，社会化发展水平偏低，管理理念和经营模式陈旧，供需矛盾十分突出。当前，寻找推动养老产业整体升级发展的推动元素十分紧迫而必要。并且，在2013年9月13日由中国政府网全文公布近日由国务院印发的关于加快发展养老服务业的若干意见中，明确提出，“明年起将开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。 而以房养老只是把法律规定的房屋土地所有权改革落到实处，让房产人拥有永久性使用权，然后以房产作为其经济支柱保证其老年时的居住，并不具备后期系统的服务功能。家家有老人，人人都会老，老人的养老问题，应该受到社会的关注。因此，现阶段对于如何更好地发展养老地产的研究是必要的，从吉林省的实际情况出发，构建适合的养老地产运营模式是促进吉林省养老地产发展的有效手段，也对更好地应对进入老龄化社会有积极作用。1.3.2 研究内容本文主要进行吉林省养老地产运营模式的研究，全文共分为六个部分，各部分内容如下：第一部分主要介绍了研究背景及意义，对养老地产和运营模式方面的文献进行了综述。第二部分主要介绍养老地产的概念及特点，对养老地产的基础理论进行研究，并对人口进入老龄化的现状进行分析，说明吉林省养老地产的发展是大势所趋。第三部分对国外养老地产运营模式进行比较，通过分析美国、英国、日本这三个国家的运营模式，来对探寻吉林省养老地产运营模式提供借鉴。第四部分是经过阅读大量关于养老地产运营模式相关资料后，总结出吉林省养老地产运营存在的问题并提出建议。主要从政府政策、运营模式单一化、缺少完善服务体系三个方面存在的问题进行剖析，并且从政府方面、开发商方面以及消费者方面提出建议。第五部分建立吉林省养老地产运营模式。养老地产经营模式采用“倒按揭”、房屋出租以及会员制的形式；信息管理方面应用BIM技术，实施管理的数字化方法；提出养老地产运营管理服务的重要性，并且注重服务体系的标准化和专业化。第六部分是对全文进行总结概括，并对本文写作中存在的不足之处做出说明以及今后进一步在本研究方向进行研究工作的展望。吉林省养老地产运营模式研究1.4 技术路线提出问题具体存在的问题国内外研究现状相关概念及特性分析问题政策支持、运营模式、服务体系解决问题构建混合式运营模式并研究可行性第2章 养老地产相关概念及特性2.1 养老地产的概念首先，什么是养老？即老有所养，在我国，60岁步入老年阶段，养老就是如何在老年人退休后从物质、精神等方面使他们得到满足。养老产业主要是指以市场化机制为老年人提供产品或者劳务，满足老年人衣食住行用等各方面需求业态的统称，涉及生产、经营和服务等领域。养老产业涉及许多行业，它并不是传统意义上一个独立的产业部门，而是由于老年消费市场需求增长带动而形成的国民经济中一个新兴产业系统。其次，养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并且能够满足老年人社会活动需求，以“适老化设计”作为核心理念的地产形式。这类老年住宅产品指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。它的基本存在形式有以下几类：老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。养老地产在概念上不同于一般的商业地产（如表2-1所示）。表2-1 养老地产与商业地产概念对比表Table2-1 Endowment real estate and commercial real estate concept contrast养老地产商业地产养老地产，是“养老地产”的复合地产，实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，开发商推出的养老地产项目作为商业用途的地产。从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产养老地产是用以养老的地产。而设计研究院设计时所坚持的正是适合老龄化的设计。内容包含了日常起居、餐饮服务、文体活动、医疗、护理、康复等一系列与老人生活相关的功能。养老地产是房地产业和养老产业整合的产物，针对目标客户为老年人群体，打造适宜老年人晚年生活的住宅服务综合性产品。只有具有完善配套设施的老年住宅才能被称为老年地产，如医疗康复中心、老年活动中心、商业购物中心等。而且，养老地产除了开发商还涉及到很多行业和机构，比如说政府机构、金融机构、评估、咨询和保险业等。养老地产服务于老年人，目标就是提供一个能够让老龄人群享受快乐人生、拥有健康生活的空间和环境，应考虑有效解决好老龄人群的生理与心理问题，令其能够享受老年生活。养老地产最显著的特点就是能提供各种针对老年人的完备服务，养老地产不仅要根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅，还要负责后期运营和管理养老设施。养老地产在内容上不同于一般的商业地产，其特点总结下来主要有以下几点：(1)养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。在建筑设计上要保证房间内的日常采光和通风等基本条件；在格局布置上更要方便老年人行动，达到无障碍设计。(2)养老地产对于配套设施及服务有更高的要求，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，都需要增加设施设备和精心打造专业管理团队。(3)养老地产投资规模大、运营成本高，资金回收期长。在后期运营中需要有专业的运营团队管理服务，经营风险高于一般的商业地产，因此养老地产从开发建设到经营都需要政府在政策上的支持。上个世纪90年代中期，随着美国许多房地产公司纷纷涉足老年公寓的开发，华尔街也似乎于一夜之间“迷恋”上了这个全新的领域。众多的投资者相信，许多老龄人会热衷于购买新的养老附属产品。目前，中国庞大的老龄化人口，日渐增强的消费能力以及良好的投资环境也是国际资本市场看好国内市场的重要原因。2.2我国养老地产现状2.2.1 我国发展养老地产的必要性分析我国自2000年已进入老龄化社会，以65岁及以上人口占总人口比例的数据来看，从2002年的7.3%持续上涨至2012年的9.4%4(如图2-1所示)。在2012年我国65岁以上的老年人口达到1.27亿人，并且每年以800万人的速度增加。随着人口老龄化社会的到来，说明在我国经济快速发展、人们生活水平提高的同时，也暴露出了养老制度不够完善、社会保障不健全等一系列问题，未富先老的矛盾突出，引发了巨大的人口老龄化社会问题。图2-1 2002-2012年中国65岁以上人口占总人口比例4Figure2-1 2002-2012 population over the age of 65 accounted for total population proportion根据有关数据显示，预计到2050年，我国的老年人口数量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老地产和养老服务行业的发展还处在初期阶段。2013年，我国养老床位数500多万张，每千名老人拥有养老床位大约25张5。而按国际标准，每千名老人拥有的床位数通常为40至50张。若根据此标准，中国养老床位还缺少接近一半。下图为2005年至2013年我国每千名老人养老床位数增长趋势（如图2-2所示）。图2-2 2005-2013年我国每千名老人养老床位数增长趋势Figure2-2 2005-2013 per thousand elderly pension beds in growth trend in China据推算，2015年我国老年人仅在护理服务和生活照料方面的潜在市场规模就将超过4500亿元，由此催生的养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。我国养老产业链的结构图6（如图2-3所示）。据中国社科院老年研究所的测算，目前，我国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元7（如图2-4所示）。现有的养老模式已不能满足日益增长的老年人的需求，我国的养老方式还是主要以传统的居家养老、养老院、敬老院、托老所或老年公寓等形式，对老年人需求来说，仍然不够完善。从居住的建筑设计到社区内的标志系统，以及医疗保健中心、老年交流场所、运动场所等都没有充分考虑到老年人的需求，更不用说老年人需要的健康的居住环境，因此目前的传统居家型养老模式存在较大的缺陷。图2-3 养老产业链结构图Figure2-3 Pension industry chain structure图2-4 我国养老市场规模预测Figure2-4 The prediction of the scale of Chinas endowment market我国已进入老龄化社会，养老市场的巨大需求将酝酿出巨大的商机，养老产业必将迎来崭新的快速成长期。但与此同时，我国养老服务产业尚处于起步阶段，社会化发展水平偏低，管理理念和经营模式陈旧，供需矛盾十分突出。当前，寻找推动养老产业整体升级发展的推动元素十分紧迫而必要。并且，在2013年9月13日由中国政府网全文公布近日由国务院印发的关于加快发展养老服务业的若干意见中，明确提出，“明年起将开展老年人住房反向抵押养老保险试点” 8。而以房养老只是把法律规定的房屋土地所有权改革落到实处，让房产人拥有永久性使用权，然后以房产作为其经济支柱保证其老年时的居住，并不具备后期系统的服务功能。中国的传统养老方式是居家养老，正所谓“养儿防老”。现在人均寿命随着物质生活的提高不断增加，“421家庭”随处可见，两个年轻人赡养四位老人还要抚养孩子，年轻一代的赡养抚养压力不断加大，居家养老逐渐力不从心。社会上虽然有养老院、托老所等机构，但是消费者却面临这样一个难题：居住环境好、配套设施及服务相对齐全的养老机构老人们愿意去住，子女们也放心让老人在那养老，除了价格高不说，更是却“一床难求”；还有一些就是那些环境差强人意，配套服务跟不上的养老机构，就算老人们肯去，子女们也不忍心让操劳了大半辈子的父母在没有生活保障的环境下生活，连老有所养都谈不上，何谈老有所乐，完全不能满足老年人的生活需求。这种两极分化的养老机构在社会上显而易见，要从根本上缓解年轻一代的赡养压力，并且使老年人“老有所居”，除了要改善养老机构的管理服务，还需要政府、开发商、业主这三方面共同努力，构建符合中国国情的养老地产运营模式。2.2.2 我国养老地产的现状分析我国房地产市场起步较晚，和发达国家相比而言，对于养老地产运营问题的研究相对滞后，更没有确切的运行模式。前面所提到的“以房养老”模式，在北京、上海等地已经进行过试点，但实际效果很差9，这与我国的传统养老思想，国家经济政策等都有关系。中国老年大学协会会长张文范认为，目前我国现有的老年福利设施主要以社会福利院和老年公寓为主，其选址规划、户型设计、设施建设等都与真正意义上的老年地产相差很远10。中国房地产业协会副会长朱中一表示，在前段时间中央提出关于老龄社会建设六大体系中，老龄宜居环境体系属于住房和城乡建设系统的工作范围之内。对此，中国房地产业协会准备成立一个老年住区委员会，通过政府保障与市场运作相结合，逐步构建与人口老龄化进程相适应，与经济社会发展水平相协调，以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑，基本服务与选择性服务相结合的养老地产，争取政府在融资、税费、土地、医疗等方面的政策支持11。万科集团于2012年在北京“万科幸福汇”推出上百套养老地产房源作为试点，这是万科在北京的首个养老地产项目，其运营方式包括自持出租等。在产品设计上,为了符合老人的起居需要设计了包括方便轮椅通过、起降式淋浴、医院式用床等细节,公共区域包括适合老年人的餐厅、娱乐室、康复健身房等配套设施12。同时,北京万科所做的社区养老项目全部由北京万科的养老团队持有和运营,以求为老人提供更好养老服务。除万科幸福汇外,北京万科还计划在北京的其他7个社区内单独拿出一栋楼来做社区养老,不过会根据不同项目的地价成本来制定养老费用标准,估计未来将每年推出2至3个社区养老项目,将为北京市提供2000个左右的养老床位。在2012年万科就有意向在长春打造健康养老社区和文化创意产业项目。并且，看好长春的城市发展潜力及房地产业发展环境。保利地产在2012年与安平投资管理有限公司合作成立了保利安平养老产业投资管理有限公司进行养老地产的专业运营，并推出首个养老产品-北京保利安平和熹会，并在西塘古镇推出保利西塘越13。保利地产认为养老产业既要根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅，又要运营和管理养老设施，直接为老年居民服务，不仅涉及地产更牵涉更加专业的护理服务。为此，保利地产建立了“以居家为基础，统一服务标准，以社区为依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准，关注传统文化、心理、生理需求”的“三位一体”养老模式。“三位一体”指的是“居家养老、社区养老、机构养老”同时存在的养老模式，努力实现老人、子女和机构“三者互助”的服务模式，关注老年人传统文化、心理、生理需求，满足中国老年人养老的全方位需求。位于北京西山的保利“和熹会”养老公寓的特点是突出医疗护理优势，管理团队以北大人民医院退休专家为核心组建，照护服务团队多数具有护士资质，采用整体责任制照护模式提供全方位养老诊断服务。机构内特别设有内科、外科、中医科、急诊科专业医疗机构，999急救中心驻点、三甲医院绿色转诊通道，由三甲医院资深专家提供诊断服务，全面评估身体状况，制定最佳的健康管理方案，为自理或非自理老人提供不同等级的护理服务。2.3 国外养老地产现状国外养老地产的发展和人口发展变化有密切相关的联系，总结起来主要有三个发展阶段：第一阶段，在18世纪后期，随着工业革命的兴起和发展，推动了社会、经济和科技的发展，改善了人们的生活条件，推动了人口的快速增长，但还是三代同堂式的传统养老方式，这时养老产业还没有兴起；第二阶段，二次世界大战后，人均寿命上升，全球大多数国家进入人口老龄化社会，此后开始兴起福利机构照顾老人的方式；第三阶段，在20世纪70年代后，养老地产逐渐发展，同时形成多种服务业和配套服务产业。随着人口老龄化对西方发达国家的冲击逐渐增大，用于养老地产的财政支出增加，影响了其经济的发展。所以，西方国家纷纷建立了社区照顾的服务政策，为老年人提供养老金、住房的供给、医疗护理等服务，并在西方各国家发展起来。现在，国外发达国家房地产市场比较成熟，美国、欧洲等老牌资本主义国家和地区的养老产业发展非常完善，养老模式也较为成熟。并形成了众多较为知名的养老社区，这些社区不仅为老人们提供了衣食住行的栖息之地，更注重对老年人心理和情感上的关怀，提高了老年人生活的质量。在美国，拥有最健全的住房养老保障体制。住房养老模式分为三种。第一种，联邦住房管理局“有保险”的住房“倒按揭贷款”；第二种，联邦住房管理局“无保险”的“倒按揭”贷款；第三种，房贷者有保险的倒按揭贷款14。英国的住房养老模式则更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，因此，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”15。日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品16。在丹麦，最流行的养老方式是自助养老社区。在那里，老人们的生活不受约束，可以做任何自己想做的事，或者约上老友，或者与兴趣相投的伙伴住在一起17。可以一起钓鱼、一起养花，共同修饰属于他们自己的乐园。独立的公寓，共同的餐饮和花园以及具有个性化的工艺品车间、小农场等。老人们只要能够想到的，都能在这得到满足，同时还以为老人们提供特别照料服务。新加坡的老年住宅一般建在成熟的社区中。其户型一般是小户型，有35平方米或40平方米，可以居住一位或两位老年人，确保其有足够的生活空间。而且，其户型的设计以及内部结构设计都是充分考虑老年人的特点经过特殊考虑进行设计的18。2.4 本章小结随着老年人口数量的不断上升，中国人的养老问题受到了地产界的关注，纷纷投入其中，养老地产应运而生。我国发展养老地产是形势所需，目前也有万科、保利等地产企业试水养老地产，开发养老地产项目并且探究经营模式。在国外，养老地产也是由人口老龄化的推进而产生，较早的进入老龄化社会使得养老地产市场发展的比较成熟，也建立了成熟的开发运营体系。第3章 国外养老地产运营模式分析与借鉴世界人口老龄化的现象越来越严重，发达国家先富后老，养老地产的发展已经非常成熟。通过对发达国家的运营模式进行分析，对我省养老地产的运营模式研究有参考价值。首先，我们对国外养老地产运营模式进行对比分析（如表3-1所示）；其次，主要研究美国、英国和日本这三个发达国家的养老地产经营模式。表3-1 国外养老地产运营模式分析Table3-1 Analysis of operation mode of endowment real estate abroad国 家代表项目配套设施住房种类特 点美国太阳城 零售中心、餐厅、高尔夫球场、康复中心、俱乐部、活动中心 单身住宅、复式住宅、共管公寓、独立生活中心、协助生活中心、生活关照社区和公寓 活动设施齐全，服务范围广，正规化、规范化，能满足家庭的不同需求瑞典老人之家 公共餐厅、公共休息室、图书馆、健身房 单人房间、双人房间、多人房间结构比较单一，活动范围有限，缺少娱乐场所英国老年社区俱乐部、课程学习班、组织活动、锻炼中心、公寓、别墅、公共及服务空间、访客客房等，可选择租赁或购买完善的配套设施、集合了居住、商业服务、度假疗养为一体日本养老社区健身房、便利店、浴场、园艺区、学习班长期居住型、短期居住型、疗养型、健康恢复性提供多样性、更适合老年人居住；活动方式多样化，可以旅游、探险芬兰社会福利中心家政服务、医疗保健服务、图书馆、小型公交车服务为居家养老的老人提供家庭服务，保障居家生活的安全服务周到，提供的服务种类比较多而且具有专业化从上表可以看出，养老地产要有齐全的配套设施，如医疗机构、休闲中心等，这也是由老年人的身体需求和精神需要决定的；而且，住房种类要多元化，考虑到要满足多数老年人的不同需求；此外，每个国家都具有不同的运营特点，这是因为其生活习惯、生活方式和传统习俗等有所差异。在建立吉林省养老地产运营模式，即具有中国特点的养老社区应重点考虑两方面内容：一方面是，必须为老年人提供基本的养老配套设施与硬件设施，而且用以老人居住的建筑和居住空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的设施与服务；另一方面，适合老年人养老的绿色环境以及为老年人提供配套的服务体系是必不可少的。3.1 美国养老地产运营模式分析与借鉴3.1.1 美国养老地产运营模式分析美国老年住宅的建设不仅在质量上而且在数量上都是全世界第一，这离不开政府的鼎力支持和良好的市场环境19。在美国，养老支付的主要来源是养老金。而且养老的咨询业在美国也相当发达，除了政府咨询服务机构，还有随着市场环境发展起来的的各种公司和各类集团，还有美国地区的小公司以及个人提供的咨询服务。美国养老住宅业的产业链条含有信贷、建设、运营和服务。不仅生理需求得到服务并且心理需求层次也为老人提供服务，例如住宅、衣食照料、医疗等服务。其运作成熟的标志是在借贷方面有程序，建设的有规划，运营和服务有一定的标准化20。美国的养老住宅不仅注重基本的设施还注重为老人营造温馨的环境，满足老人们的归属感和对精神上的需求。美国养老社区的特点是：规模大、服务层次多、配套设施完善21。全面覆盖老人的身体情况从健康到虚弱，生活自理程度从独立生活到需要照顾生活的各阶段老年人，并组织各种休闲活动，丰富老年人们的老年生活。美国养老地产的运营模式主要是采取“倒按揭”的方式。美国政府和一些金融机构向老年人提出了“以房养老”的“倒按揭”贷款形式，也称为住房反向抵押贷款。指的是老年人可以将自己的产权房抵押给银行、保险公司等金融机构，定期获得一定数额的养老金或选择享受老年公寓服务。房主离世后，该房产出售的价款用于还贷款。在美国反向抵押贷款模式不仅帮助老年人解决了养老问题、分担了政府负担，又可以为银行等金融机构提供多种获益方式，它对解决美国的老龄化问题和社会保障问题做出了很大贡献22。老年社区是另一种养老居住模式，运用成熟的商业化运营模式。老年社区也是美国郊区化的产物，起源于其特有的地理环境和社会背景充裕的土地资源，成熟的市场环境，比较年轻的老年群体。老年社区大多设立在离市区较远的地方，主要面向较年轻、健康、活跃的老年群体，为老年人提供住宿和辅助服务。可以让老年人在环境优雅、绿水青山的环境下生活，并且能充分参与各类休闲娱乐活动、运动设备并实现积极乐观的生活观念。整个社区具有各种类型的配套设施，既有开放式的锻炼设备，又有小团队的娱乐设施，这对促进居民对邻居的和谐感和家庭感有积极作用。有的老年社区不仅为老年人提供专门的住宅，还为年轻人的家庭提供适合的住宿，以实现各个年龄层的搭配居住，不仅为两代家庭相邻居住提供便利，还能让老年人在与不同年龄的人群不断的接触中，获得温馨与满足23。有的社区为老年人提供了各种可参加的活动娱乐，构成了百十个由社区居民自己经营的团体和活动项目，使老年人老有所乐。有的老年社区与邻近的大学建立友好关系，不仅可使用大学的教学设备，而且提供终身学习机会，从而吸引了大量有知识有文化的老人，使其老有所为，老有所学。3.1.2 美国养老地产运营模式的借鉴美国的养老住房市场相对成熟、规范，其大规模养老项目与建立在完善社会保障体系之上以护理、医疗为主的基础项目养老社区比较贴近，值得借鉴。首先，我国严重的老龄化问题呼唤住房反向抵押贷款在我国养老地产运营模式中的应用24。吉林省在社会经济水平一般的情况下需要面对人口老龄化问题，大部分人正面临着“未富先老”的事实；其次，我国并没有完善的社会养老保障体系。吉林省的部分老年人收入水平偏低，大多数老年人并没有多少积蓄，只能依靠国家有限的退休金生活；最后，现在的老年人都希望有自己的私人空间，按照自己的要求养老，希望自己退休后的老年生活多姿多彩。所以，住房反向抵押贷款模式在吉林省养老地产运营模式中的应用，不仅能够较好地解决老人的养老问题，而且对我国保险业的发展也有重大意义。在吉林省开展反向抵押贷款模式离不开政府的支持，即政府出台相应优惠政策或提供财政支持，允许保险公司以营利为目的经营反向抵押贷款业务。这也需要政府、银行和保险机构的合作。吉林省按地域划分属于东北地区，四季分明的气候条件和地理位置适宜开发养老地产项目。建立老年社区，借鉴其商业化运营模式也有可行之处。首先，在开发区有广袤的土地资源，远离城市的喧嚣，有利于老年人休养生息，符合中国传统的养生观念；其次，可以在老年社区内配有完善的配套设施，从医疗机构到生活服务设施、娱乐设施，也可以建立老年活动中心，满足老人们的生活需求；最后，这种经营模式可以称之为“养生养老”，既能满足基本的生活需要，也能陶冶老年人的情操，在年轻时忙碌奔波，步入老年退休之后能够过上自己想过的生活。美国的老年公寓在规划和管理上都非常重视个人关爱。在老年公寓的设计和建造方面充分考虑老年人的生理及心理特点，既实用又便捷。比如，美国有的养老公寓除了进入户内的门之后，卧室和其他房间都没有门，或者虽然有门但是没有锁，这样的设计主要是防止意外事件发生时，门外的人可以马上进入屋内。如此的设计体现了人性化的设计理念。3.2 英国养老地产运营模式分析与借鉴3.2.1 英国养老地产运营模式分析人口高度老龄化的国家还有英国，英国也是全球较早步入“银发”时期的国家。随着世界高速的发展，英国家庭的养老能力逐渐衰退，大部分的老年人认为子女应该有子女的生活，不想成为子女的负担。所以，在英国只有不到20%的老年人是与子女共同居住25。这样，社会养老就成为解决老年人养老问题的最佳途径。初期，住院式照顾作为社会养老的主要模式在英国政府来推行。住院式照顾，是政府出资办养老院，并且雇用员工对老年人和残疾人进行照顾26。虽然这种方式可以满足被照顾着的生活需要，但是生活范围小，精神生活比较单调，并且政府的负担越来越重。为了使老年人的心里得到满足，并减轻政府的压力。慢慢由住院式照顾的形式变成社区照顾的运营模式27。即社区内照顾或者由社区来照顾。社区自行照料就是让被照料的老人无需离开日常所生活的环境，在本社区内为老年人提供照顾服务；由社区来照顾就是由社区招聘人员为老年人提供服务28。社区照顾能够使老年人在老年人熟悉的环境里生活，不会有孤独感和被抛弃的感觉。并且，在社区内由国家出资建造社区服务中心。老年人的休闲娱乐生活得到丰富，工作人员定期送行动障碍的老年人到社区服务中心参与活动。在2006年，英国政府声明，提倡发展社区养老服务业，使老年人有归属感29。英国相关条款明确指出，要在社区里为老年人提供服务和供养，包括：日常生活、物质供给、精神照顾和整体关爱。社区养老院相对花销低，适合大部分老年人，普通老年人的也支付得起，使社区老年人都可以得到想要的服务。英国社区养老模式值得学习的是全面的服务，多样化形式和专业化的服务团队主要是服务内容。并且按照需求层次理论，构建了“生活照料-物质支援-心理支持-整体关怀”逐层递进的全方位的服务内容模式30。使老年人从生理到心理各方面得到满足，不仅提高了资源利用率，也提升了服务质量。近几年，英国建立了50多座养老村，越来越多的老年人选择“进村”生活。养老村让老人入住，不仅因为村里服务设施健全，更因为有更多的仿龄朋友在那里，他们可以相互沟通、相互帮助，让老年人的生活更加充实。养老村不仅有美丽的居住环境，而且为老年人提供24小时应急服务、绿色食品和便捷接送。更突出的是小区的细节建设，到处显现着对老人生活的关怀。此外，小区里还有独具特色的餐厅，休闲场所以及图书馆，用以满足老人们的生活需要。如此高质量服务的“养老村”必然售价不菲。但还是有相当多的老人为之心动，做出将自己原先的房子或卖或租的决定，自己搬到养老村来住，因为在这里老人们会感到住得更舒服和开心。3.2.2 英国养老地产运营模式的借鉴在英国 “高资产、低收入” 的老年人很多。很多老年人都有自己的房产，资产的价值是很高的。老年人买一套公寓，居住在这的期间内所需支付的维护费用比较低。所以英国更偏爱于“建筑以出售”的运营模式，就是说以长期租赁的形式出售，并不是用来短租。根据英国抵押贷款协会的统计，英国的老年人家庭占整个国家住房资产的50%。如果老年人选择卖掉原有公寓，住进“养老村”，这样会给房产市场带来更多的房源和成交量。一旦房产市场达到良好的预期，会带给“养老地产”强大的发展潜力。虽然我国的传统养老观念是居家养老，但是，随着社会经济和人们思想的发展，老人们更愿意让自己的晚年生活过的安逸、舒心。我国已经出现数量较多的房富人、货币穷人31。因此，建立“养老村”成为一种可参考的运营模式。其运营需要医疗机构、保险机构的支持。这种“养老村”对老年人至少有四大好处：第一是老年人的基本生活要求能够得到满足；第二是老人们在一起有共同话题，不会有孤独感；第三是完善的服务可以应对老年人的突发状况；第四是参加各种活动可以增强老人们的社会存在感。专业的管理服务可以使老人们住的安心，生活的更加舒适。贴心的服务会让年老的人有亲切感，甚至会产生依赖的心理，其实老年人和小孩子一样需要大家的呵护和关心。此外，英国养老地产在服务项目上，充分细化了老年人市场，并且根据不同的老年群体的不同特点，提供多种类型的服务，来满足老年人的不同养老需求，其服务形式分为以下几种（如表3-2所示）表3-2 英国养老地产服务形式Table3-2 Brit