物权法和物业管理纠纷最新司法解释培训教程

1 1 高培党校政法教研部高培党校政法教研部 物权法和物业管理纠纷最新物权法和物业管理纠纷最新司法解释司法解释2 2?最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?已于2021年3月23日由最高人民法院审判委员会第146 4次会议通过，现予公布，自2021年10月1日起施行。一、一、?最高人民法院关于审理建筑物区分所最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释释?4 4第一条第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有局部所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。有局部所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有局部，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法筑物专有局部，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第六章所称的业主。A A、依法登记取得；、依法登记取得；B B、还有如下情况也可认定为业主：、还有如下情况也可认定为业主：1 1因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让成为业主的；收决定等，导致物权设立、变更、转让成为业主的；2 2因继承或者受遗赠取得物权的；因继承或者受遗赠取得物权的；3 3因合法建造、撤除房屋等事实行为设立物权的情形；因合法建造、撤除房屋等事实行为设立物权的情形；4 4基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有局部但尚未依法办理所有权登记的人也合法占有建筑物专有局部但尚未依法办理所有权登记的人也是业主是业主 。1 1、业主范围的界定、业主范围的界定 建筑物区分所有权建筑物区分所有权 是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人单独使用的专用局部和由多个所分为由各个所有人单独使用的专用局部和由多个所有人共同使用的共用局部，每一所有人享有对其专有人共同使用的共用局部，每一所有人享有对其专有局部的专有权与对共用局部的共有权的结合。有局部的专有权与对共用局部的共有权的结合。三个方面的根本内容：三个方面的根本内容：一是对专有局部的所有权。一是对专有局部的所有权。二是对建筑区划内的共有局部享有共有权。二是对建筑区划内的共有局部享有共有权。三是对共有局部享有共同管理的权利成员三是对共有局部享有共同管理的权利成员权。权。2 2、专有局部的认定、专有局部的认定 可被认定为专有局部的车位、摊位等特定空间以及规可被认定为专有局部的车位、摊位等特定空间以及规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，可以由开发商出卖或入该特定房屋买卖合同中的露台等，可以由开发商出卖或出租等即便不能登记。出租等即便不能登记。专有局部的认定条件：专有局部的认定条件：1 1构造独立构造独立,能明确区分；能明确区分；2 2利用独立，可排他使用；利用独立，可排他使用；3 3可以登记为特定业主的所有权客体不排除小范围内可以登记为特定业主的所有权客体不排除小范围内的共同共有情形。的共同共有情形。3 3、共有局部的认定：、共有局部的认定：1 1法律行政法规规定属于共有局部的；法律行政法规规定属于共有局部的；2 2根本结构局部：根底、承重结构、外墙、屋顶根本结构局部：根底、承重结构、外墙、屋顶等；等；3 3公共通行局部：通道、楼梯、大堂等；公共通行局部：通道、楼梯、大堂等；4 4公用附属设施、设备：消防、公共照明等；公用附属设施、设备：消防、公共照明等；5 5结构局部：避难层、设备层或者设备间等；结构局部：避难层、设备层或者设备间等；6 6不属于专有也不属于其他主体所有的场所和设不属于专有也不属于其他主体所有的场所和设施等。施等。建筑区划内并非建筑区划内并非“非专有局部即为共有局部：非专有局部即为共有局部：属于业主专有的整栋建筑物的规划占地属于业主专有的整栋建筑物的规划占地城镇公共道路、绿地占地。城镇公共道路、绿地占地。4 4、业主对公有局部的无偿合理使用。、业主对公有局部的无偿合理使用。第四条第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有局部业主基于对住宅、经营性用房等专有局部特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有局部相对应的外墙面等共有局部的，不应认定专有局部相对应的外墙面等共有局部的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。合法权益的除外。如何认定无偿对共有局部的使用是正当的，前提是：如何认定无偿对共有局部的使用是正当的，前提是：1 1基于专有局部特定使用功能的合理需要，外墙基于专有局部特定使用功能的合理需要，外墙面安装空调、字号牌匾；面安装空调、字号牌匾；2 2不违反法律、法规和管理规约；不违反法律、法规和管理规约；3 3不损害他人合法权益。不损害他人合法权益。5 5、车位按比例配置给业主、车位按比例配置给业主 第五条第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当应当首先满足业主的需要的规定。首先满足业主的需要的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。解读：解读：“应当首先满足业主的需要是指：应当首先满足业主的需要是指：1 1按照配置比例满足，超出比例的可不予满足，按照配置比例满足，超出比例的可不予满足，对外处置；对外处置；2 2满足的方式可以灵活，包括售、租、赠等，可满足的方式可以灵活，包括售、租、赠等，可以混合使用各种满足方式。以混合使用各种满足方式。6 6、业主共有车位的认定、业主共有车位的认定第六条第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。车位。解读：解读：进一步说明业主共有车库的认定条件，进一步说明业主共有车库的认定条件，即即“建筑区划内规划车位之外的占道或增设的车建筑区划内规划车位之外的占道或增设的车位。位。?物权法物权法?第七十四条第一款规定：第七十四条第一款规定：“占用业主共占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。于业主共有。小车停在小区车位被撞凹，物业应否担责小车停在小区车位被撞凹，物业应否担责？一大早出门，家住湖头街永同昌小区的郭先生发现，一大早出门，家住湖头街永同昌小区的郭先生发现，停在小区停车位的自家小车被撞凹了一块。他找小区物业停在小区停车位的自家小车被撞凹了一块。他找小区物业处理论，可工作人员说他们不负责车辆管理。郭先生忍不处理论，可工作人员说他们不负责车辆管理。郭先生忍不住生气了：自己每月上交车位费，车子被损坏难道物业公住生气了：自己每月上交车位费，车子被损坏难道物业公司没责任？司没责任？物业处郑主任说：物业处郑主任说：“我们每月收的我们每月收的6060元，只是就停车元，只是就停车位置向业主征收的费用，而不是车辆管理费用。停在小区位置向业主征收的费用，而不是车辆管理费用。停在小区里的车辆被刮花、碰坏，我们是不负责的。现在小区里的里的车辆被刮花、碰坏，我们是不负责的。现在小区里的小车很多，要是都要赔偿，我们也应付不过来。小车很多，要是都要赔偿，我们也应付不过来。问题：车位费不同于车辆管理费？问题：车位费不同于车辆管理费？第七条第七条 改变共有局部的用途、利用共有局部从事经营性改变共有局部的用途、利用共有局部从事经营性活动、处分共有局部，以及业主大会依法决定或者管理规约活动、处分共有局部，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第七项规定的有关共有和共同管理权利的十六条第一款第七项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项。其他重大事项。7 7、由业主共同决定的、由业主共同决定的“其他重大事项的范其他重大事项的范围围 “七有关共有和共同管理权利的其他重大事项。七有关共有和共同管理权利的其他重大事项。包括改变共有局部的用途、利用共有局部从事经营性包括改变共有局部的用途、利用共有局部从事经营性活动、处分共有局部，以及业主大会依法决定或者管理活动、处分共有局部，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，尤其注意规约依法确定应由业主共同决定的事项，尤其注意“业业主大会依法决定或者管理规约依法确定应当共同决定的主大会依法决定或者管理规约依法确定应当共同决定的事项也属此范围。事项也属此范围。另外，管理规约的作用很大，各方面要重视。另外，管理规约的作用很大，各方面要重视。?物业管理条例物业管理条例?第十一条以下事项由业主共同决定：第十一条以下事项由业主共同决定：一制定和修改业主大会议事规那么；一制定和修改业主大会议事规那么；二制定和修改管理规约；二制定和修改管理规约；三选举业主委员会或者更换业主委员会成员；三选举业主委员会或者更换业主委员会成员；四选聘和解聘物业效劳企业；四选聘和解聘物业效劳企业；五筹集和使用专项维修资金；五筹集和使用专项维修资金；六改建、重建建筑物及其附属设施；六改建、重建建筑物及其附属设施；七有关共有和共同管理权利的其他重大事项。七有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会决定本条例第十一条第五项和第六项业主大会决定本条例第十一条第五项和第六项规定的事项，应当经专有局部占建筑物总面积规定的事项，应当经专有局部占建筑物总面积2/32/3以上的业以上的业主且占总人数主且占总人数2/32/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业定的其他事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。主且占总人数过半数的业主同意。8 8、专有局部面积、专有局部面积和和“业主人数业主人数确实定确实定 建筑物总面积建筑物总面积=专有局部面积之和不包括公摊面专有局部面积之和不包括公摊面积积 一人多房投票只算一票一人多房投票只算一票业主大会表决采取业主大会表决采取“专有局部面积专有局部面积+“+“业主人数的双重计业主人数的双重计算规那么。算规那么。业主人数按照专有局部的数量计算，不按实际业主人数计算，业主人数按照专有局部的数量计算，不按实际业主人数计算，如果一位业主拥有多处专有局部面积，仅算为一人。如果一位业主拥有多处专有局部面积，仅算为一人。总人数总人数=专有局部数量一人有多个专有局部的计为一人。专有局部数量一人有多个专有局部的计为一人。9 9、居改商要整幢楼同意居改商要整幢楼同意 解读：解读：“住改商有三个条件：住改商有三个条件：1 1住改商得符合规定；住改商得符合规定；2 2遵守规定并按规定办理住改商手续；遵守规定并按规定办理住改商手续；3 3取得取得“有利害关系的业主的同意。有利害关系的业主的同意。明确明确“少数服从多数在少数服从多数在“住改商问题上不可行。住改商问题上不可行。“有利害关系的业主的两层范围：有利害关系的业主的两层范围：1 1整栋建筑物内的其他业主；整栋建筑物内的其他业主；2 2能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的其他业主举证责任。响的其他业主举证责任。1010、业主的知情权、业主的知情权第十三条第十三条 业主请求公布、查阅以下应当向业主公业主请求公布、查阅以下应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：开的情况和资料的，人民法院应予支持：一建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使一建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；用情况；二管理规约、业主大会议事规那么，以及业主二管理规约、业主大会议事规那么，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；大会或者业主委员会的决定及会议记录；三物业效劳合同、共有局部的使用和收益情况；三物业效劳合同、共有局部的使用和收益情况；四建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库四建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；的处分情况；五其他应当向业主公开的情况和资料。五其他应当向业主公开的情况和资料。开发商、物业效劳企业、业主委员会等都可能成为开发商、物业效劳企业、业主委员会等都可能成为信息公开的义务人。信息公开的义务人。1111、利用业主共有局部的收益归业主共有、利用业主共有局部的收益归业主共有 第十四条第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有局部、改变其使用功能或者进行经营性处分业主共有局部、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理本钱之后的收益用于补充专人请求行为人将扣除合理本钱之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对本钱的支出及其合理性承担举院应予支持。行为人对本钱的支出及其合理性承担举证责任。证责任。18181212、业主或者其他行为人、业主或者其他行为人“损害他人合法权益的损害他人合法权益的行为：行为：一损害房屋承重结构，损害或者违章使用电一损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物平安或者阻碍建筑物正常射性物品等危及建筑物平安或者阻碍建筑物正常使用；使用；二违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、二违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；颜色等损害建筑物外观；三违反规定进行房屋装饰装修；三违反规定进行房屋装饰装修；四违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、四违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有局部。道路、场地或者其他共有局部。?物权法物权法?第八十三条第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。业主自家窗户贴广告，物业管理公司是否有权管？业主自家窗户贴广告，物业管理公司是否有权管？随着居住小区的规模化、现代化，以及公司经营的信息随着居住小区的规模化、现代化，以及公司经营的信息化和专业化，小区内的个体商户和中、小公司的数量不断增化和专业化，小区内的个体商户和中、小公司的数量不断增多。有些业主为了招揽生意，在自家门前或是窗户上张贴广多。有些业主为了招揽生意，在自家门前或是窗户上张贴广告宣传自己的业务，一时间各种花花绿绿的广告充满了整个告宣传自己的业务，一时间各种花花绿绿的广告充满了整个小区，迷乱了人们的双眼。这种在自家窗户上张贴广告的行小区，迷乱了人们的双眼。这种在自家窗户上张贴广告的行为虽然方便了做生意的业主，但却引起了小区其他业主的不为虽然方便了做生意的业主，但却引起了小区其他业主的不满，他们认为这种行为严重影响了整个小区的外观，造成了满，他们认为这种行为严重影响了整个小区的外观，造成了整个物业的贬值。整个物业的贬值。1 1、反对张贴广告的业主对小区居住品质的要求应否得到满、反对张贴广告的业主对小区居住品质的要求应否得到满足？足？2 2、物业管理公司和业主委员会是否有权对业主在自家窗户、物业管理公司和业主委员会是否有权对业主在自家窗户上张贴广告的行为进行管理？上张贴广告的行为进行管理？3 3、如果有管理权，它的法律依据又是什么？、如果有管理权，它的法律依据又是什么？1313、物业实际使用人的权利义务、物业实际使用人的权利义务物业实际使用人的权利和义务按照物业实际使用人的权利和义务按照1 1法律法规、法律法规、2 2管理规约、管理规约、3 3业主大会或者业主委员会的决定、业主大会或者业主委员会的决定、4 4与业主的约定来确定。与业主的约定来确定。因此，物业使用人不能以其不是实际业主为由主张因此，物业使用人不能以其不是实际业主为由主张不受前述规定的束缚。不受前述规定的束缚。二、最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案二、最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释件具体应用法律假设干问题的解释 该解释已于该解释已于20212021年年4 4月月2020日由最高人民法院审判委员会日由最高人民法院审判委员会第第14661466次会议通过，现予公布，自次会议通过，现予公布，自20212021年年1010月月1 1日起施行。日起施行。1 1、物业效劳法律关系主体、物业效劳法律关系主体物业效劳企业和业主物业效劳企业和业主 第一条第一条 建设单位依法与物业效劳企业签订的前期建设单位依法与物业效劳企业签订的前期物业效劳合同，以及业主委员会与业主大会依法选物业效劳合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业效劳企业签订的物业效劳合同，对业主具聘的物业效劳企业签订的物业效劳合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。的，人民法院不予支持。解读：业主虽然不是合同形式上的签订者，但其解读：业主虽然不是合同形式上的签订者，但其是物业效劳合同权利义务的一方实际享有者和承担是物业效劳合同权利义务的一方实际享有者和承担者。从这个角度看，物业效劳企业是和业主而不是者。从这个角度看，物业效劳企业是和业主而不是与建设单位或业主委员会建立的物业效劳法律关系。与建设单位或业主委员会建立的物业效劳法律关系。2 2、无效的物业效劳合同或条款、无效的物业效劳合同或条款 第二条第二条 符合以下情形之一，业主委员会或者业主符合以下情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：应予支持：一物业效劳企业将物业效劳区域内的全部物业一物业效劳企业将物业效劳区域内的全部物业效劳业务一并委托他人而签订的委托合同；效劳业务一并委托他人而签订的委托合同；二物业效劳合同中免除物业效劳企业责任、加二物业效劳合同中免除物业效劳企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。业主主要权利的条款。前款所称物业效劳合同包括前期物业效劳合同。前款所称物业效劳合同包括前期物业效劳合同。此等确认之诉业主委员会业主均可作为原告。此等确认之诉业主委员会业主均可作为原告。3 3、物业效劳承诺也是合同、物业效劳承诺也是合同 物业效劳企业的义务依据包括：物业效劳企业的义务依据包括：1 1法律法规；法律法规；2 2行业标准；行业标准；3 3合同约定；合同约定；4 4公开的效劳承诺和效劳细那公开的效劳承诺和效劳细那么。么。不属于物业效劳企业的效劳工程，应在合同中列不属于物业效劳企业的效劳工程，应在合同中列为明示条款，但不能超越为明示条款，但不能超越?合同法合同法?第第5353条的免除责条的免除责任无效：任无效：1 1造成对方人身伤害的；造成对方人身伤害的；2 2因成心或者重大过失造成对方财产损失的。因成心或者重大过失造成对方财产损失的。此等违约赔偿之诉业主委员会业主均可作为原告。此等违约赔偿之诉业主委员会业主均可作为原告。业主忘关门，保安入室查看对吗？业主忘关门，保安入室查看对吗？某日清晨某日清晨,保安员阿辉在东区的公共梯间巡查的时候保安员阿辉在东区的公共梯间巡查的时候,发现发现302302房业主家的客厅亮着灯房业主家的客厅亮着灯,大门开着大门开着,业主自装在大门外的防蚊业主自装在大门外的防蚊门也虚掩着门也虚掩着,阿辉便上前按业主家的门铃阿辉便上前按业主家的门铃,但是按了几次但是按了几次,室内室内也没有反响也没有反响,阿辉便怀着好奇的心理阿辉便怀着好奇的心理,进入室内进入室内,到客厅、阳台、到客厅、阳台、厨房等查看有没有人。恰好此时业主张先生就在门口出现厨房等查看有没有人。恰好此时业主张先生就在门口出现(他他原来原来“早锻炼去了早锻炼去了,因粗心而忘了关好家门。因粗心而忘了关好家门。)一见大门未关一见大门未关,张先生先吃了一惊张先生先吃了一惊,赶紧进入单元。当他看见是保安员时赶紧进入单元。当他看见是保安员时,更是更是又惊又气又惊又气,大声质问阿辉进入他家里干什么。尽管阿辉耐心解大声质问阿辉进入他家里干什么。尽管阿辉耐心解释释,但张先生仍不相信但张先生仍不相信,依然疑心保安员有乘机盗窃的行为依然疑心保安员有乘机盗窃的行为,于于是报了是报了110110。试分析试分析:1)1)阿辉错在哪里阿辉错在哪里?2)2)如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况,应该应该怎样处理怎样处理?3)3)假设让你和张先生做解释工作假设让你和张先生做解释工作,你认为该如何向张先生说明你认为该如何向张先生说明和解释和解释?怎样才能平息事态怎样才能平息事态?4 4、业主的违规或违约处理、业主的违规或违约处理 第四条第四条 业主违反物业效劳合同或者法律、法规、业主违反物业效劳合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业效劳与管理的行为，物业效管理规约，实施妨害物业效劳与管理的行为，物业效劳企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害劳企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。等相应民事责任的，人民法院应予支持。解读：物业效劳企业可以视情况作为原告起诉业主。解读：物业效劳企业可以视情况作为原告起诉业主。纠纷：合同履行纠纷：合同履行业主行为业主行为 主体：物业效劳企业主体：物业效劳企业 诉讼主张：对妨害管理行为行使请求权诉讼主张：对妨害管理行为行使请求权 1.1.恢复原状恢复原状 2.2.停止侵害停止侵害 3.3.排除妨害等相应责排除妨害等相应责任任 裁定：应予支持裁定：应予支持物业效劳企业有没有权利就业主妨害物业效劳秩序的行为物业效劳企业有没有权利就业主妨害物业效劳秩序的行为提起诉讼？提起诉讼？物业效劳企业与业主之间的委托关系具有一定的特殊性，物业效劳企业与业主之间的委托关系具有一定的特殊性，其中很重要的一个方面就是全体业主将维护物业效劳区域其中很重要的一个方面就是全体业主将维护物业效劳区域秩序的管理权交给物业效劳企业。该权利行使的主要途径秩序的管理权交给物业效劳企业。该权利行使的主要途径是对业主实施是对业主实施“人人的管理。业主实施妨害物业效劳与管的管理。业主实施妨害物业效劳与管理的行为，既有可能是违反物业效劳合同的违约行为，有理的行为，既有可能是违反物业效劳合同的违约行为，有时也可能是一种侵权行为。赋予物业效劳企业以相应诉权，时也可能是一种侵权行为。赋予物业效劳企业以相应诉权，并未超出其对并未超出其对“人人管理权的行使边界，而且可以及时有管理权的行使边界，而且可以及时有效地制止不法行为。在实践中，其他业主往往都是要求物效地制止不法行为。在实践中，其他业主往往都是要求物业效劳企业去制止妨害、侵害行为，而不愿自己亲力亲为。业效劳企业去制止妨害、侵害行为，而不愿自己亲力亲为。基于以上考虑，司法解释规定，业主违反物业效劳合同或基于以上考虑，司法解释规定，业主违反物业效劳合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业效劳与管理的行者法律、法规、管理规约，实施妨害物业效劳与管理的行为，物业效劳企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排为，物业效劳企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。5 5、物业不能擅自提高收费、物业不能擅自提高收费 第五条第五条 物业效劳企业违反物业效劳合同约定或物业效劳企业违反物业效劳合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业效劳企业退还其已收取的违规费业主请求物业效劳企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。用的，人民法院应予支持。许某居住在吉大白莲路海许某居住在吉大白莲路海X X山庄，由市山庄，由市XXXX物业管理管理，物业管理管理，他的车停在地下车库的固定车位。许某的车在车库丧失了。他的车停在地下车库的固定车位。许某的车在车库丧失了。之后，许某以财产损害赔偿纠纷为由起诉了市之后，许某以财产损害赔偿纠纷为由起诉了市XXXX物业，请物业，请求市求市XXXX物业赔偿被盗车辆损失万元。二审后，市中院物业赔偿被盗车辆损失万元。二审后，市中院作出终审判决：扣除许某已取得的保险赔偿作出终审判决：扣除许某已取得的保险赔偿9.69.6万元，实际万元，实际损失只有损失只有2.42.4万元。考虑市万元。考虑市XXXX物业过错的大小，及损失之间物业过错的大小，及损失之间的因果关系程度，判定市的因果关系程度，判定市XXXX物业赔偿许某损失物业赔偿许某损失1.21.2万元。万元。之后，保险公司行使代位求偿权起诉物业公司，认为是物之后，保险公司行使代位求偿权起诉物业公司，认为是物业管理不当的过错导致了许某车辆的丧失，要求其赔偿损业管理不当的过错导致了许某车辆的丧失，要求其赔偿损失失9.69.6万元。经过一审、二审以后，法院认为本案是由第三万元。经过一审、二审以后，法院认为本案是由第三人的犯罪造成的，市人的犯罪造成的，市XXXX物业不应该承担赔偿，驳回保险公物业不应该承担赔偿，驳回保险公司诉讼请求。司诉讼请求。对于物业公司来说，由于停车管理责任重大，一定要制对于物业公司来说，由于停车管理责任重大，一定要制定切实可行的停车管理方案，绝不可因方便业主，而减少工定切实可行的停车管理方案，绝不可因方便业主，而减少工作程序。具体的操作本卷须知有以下几点：作程序。具体的操作本卷须知有以下几点：1 1、车辆管理员对进入小区的车辆应发给停车卡，并进行登、车辆管理员对进入小区的车辆应发给停车卡，并进行登记，停车卡要求车主随身携带，当车辆驶出小区时，应收回记，停车卡要求车主随身携带，当车辆驶出小区时，应收回停车卡，如车辆丧失，车主可凭此卡向物业公司索赔；停车卡，如车辆丧失，车主可凭此卡向物业公司索赔；2 2、在小区内停放的车辆必须有保险，保证车辆万一丧失，、在小区内停放的车辆必须有保险，保证车辆万一丧失，保险公司能承担保险公司能承担80%80%的赔付；的赔付；3 3、应为每一个小区停车位上保险，使车辆在车位内遭到划、应为每一个小区停车位上保险，使车辆在车位内遭到划伤或损坏时，能够获得保险公司的赔偿，在车辆丧失时，获伤或损坏时，能够获得保险公司的赔偿，在车辆丧失时，获得车辆折旧价得车辆折旧价20%20%的赔付；的赔付；4 4、应及时对居住小区内道路、停车场地及设施设备加大投、应及时对居住小区内道路、停车场地及设施设备加大投入并进行维修养护，保障正常使用，防止因道路、设施问入并进行维修养护，保障正常使用，防止因道路、设施问题造成车辆损坏或丧失；题造成车辆损坏或丧失；5 5、加强对停车场的监控，使犯罪分子不敢轻举妄动；、加强对停车场的监控，使犯罪分子不敢轻举妄动；6 6、完善内部管理，制订管理制度，签订停车效劳协议，明、完善内部管理，制订管理制度，签订停车效劳协议，明示双方责任；示双方责任；7 7、物业公司购置第三方责任险，转嫁风险。、物业公司购置第三方责任险，转嫁风险。物业管理公司应对车辆丧失或损坏策略：物业管理公司应对车辆丧失或损坏策略：物业公司应积极安抚业主情绪，防止事态扩大，并物业公司应积极安抚业主情绪，防止事态扩大，并积极采取措施协助业主报警并收集相关证据利于公积极采取措施协助业主报警并收集相关证据利于公安部门破案；对于业主起诉的案件，应从以下几个安部门破案；对于业主起诉的案件，应从以下几个方面积极准备应诉：方面积极准备应诉：1 1、根据、根据?最高法院关于民事诉讼证据的假设干规定最高法院关于民事诉讼证据的假设干规定?积极收集相关证据，及时送达法院；积极收集相关证据，及时送达法院；2 2、委托律师写辩论状，并从以下几个方面陈述：、委托律师写辩论状，并从以下几个方面陈述：1 1保管合同关系：应该参照保管合同关系：应该参照?合同法合同法?第三百六十第三百六十五条、第五条、第367367条、第条、第374374条等的规定，分析保管的概条等的规定，分析保管的概念和特征，如果停车场仅向车主收取停车费，或者念和特征，如果停车场仅向车主收取停车费，或者向车主出具停车场定额专用发票，且不需凭该票据向车主出具停车场定额专用发票，且不需凭该票据取车，车主自己拿钥匙可以随时将车开走，那么，取车，车主自己拿钥匙可以随时将车开走，那么，该机动车的实际控制权就没有交付给停车场，双方该机动车的实际控制权就没有交付给停车场，双方之间的保管合同关系就未成立，而仅构成停车场将之间的保管合同关系就未成立，而仅构成停车场将停车位交付车主使用并收取一定费用的场地租赁合停车位交付车主使用并收取一定费用的场地租赁合同关系，因此不予承担保管责任；同关系，因此不予承担保管责任；2 2停放效劳关系：物业公司应该参照国家计委停放效劳关系：物业公司应该参照国家计委?机动车停放机动车停放效劳收费管理方法效劳收费管理方法?第二条和其他相关规定予以阐述机动车停第二条和其他相关规定予以阐述机动车停放效劳的内容和收费标准构成、用途等，并就双方签订停车效放效劳的内容和收费标准构成、用途等，并就双方签订停车效劳协议的相关条款进行解释；同时根据劳协议的相关条款进行解释；同时根据?合同法合同法?第第216216条规定：条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。除此之外，出租人对承租人对租赁持租赁物符合约定用途。除此之外，出租人对承租人对租赁物的使用并不再承担其他义务和责任，来为自己开脱相应责任；物的使用并不再承担其他义务和责任，来为自己开脱相应责任；3 3物业管理合同关系：物业公司主要应该参照物业管理合同关系：物业公司主要应该参照?物业管理条物业管理条列列?第二条、第三十六条等内容详细阐述物业管理所提供的常第二条、第三十六条等内容详细阐述物业管理所提供的常规效劳和保安效劳的职责等，来出示相关证据证明本身所从事规效劳和保安效劳的职责等，来出示相关证据证明本身所从事的物业管理效劳内容并没有违约和失职行为，因此不承担违约的物业管理效劳内容并没有违约和失职行为，因此不承担违约和失职责任；和失职责任；4 4消费者权益保护法律关系：物业公司还要按照消费者权益保护法律关系：物业公司还要按照?消费者权消费者权益保护法益保护法?第七条、第四十一条等内容的规定，阐述造成车辆第七条、第四十一条等内容的规定，阐述造成车辆丧失或损坏非效劳本身造成，而是由第三人加害造成，业主损丧失或损坏非效劳本身造成，而是由第三人加害造成，业主损失应由加害人进行赔偿而非由物业公司承担。失应由加害人进行赔偿而非由物业公司承担。5 5权责对等、公平的原那么：一般情况下法院会根据公平权责对等、公平的原那么：一般情况下法院会根据公平原那么多多少少判定物业公司支付局部赔偿或补偿，物业公司原那么多多少少判定物业公司支付局部赔偿或补偿，物业公司要根据要根据?合同法合同法?第五条、第六条和第五十三条等内容阐述如果第五条、第六条和第五十三条等内容阐述如果因为收取几元或几十元的管理费用或停车费用就要承担几万甚因为收取几元或几十元的管理费用或停车费用就要承担几万甚至几十万、上百万的赔偿责任，显失公平，而且也不利于物业至几十万、上百万的赔偿责任，显失公平，而且也不利于物业管理行业的开展。管理行业的开展。6 6、房子空置也要交物业费、房子空置也要交物业费第六条第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业效劳企业请催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业效劳企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业效劳求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业效劳企业已经按照合同约定以及相关规定提供效劳，业主企业已经按照合同约定以及相关规定提供效劳，业主仅以未享受或者无需接受相关物业效劳为抗辩理由的，仅以未享受或者无需接受相关物业效劳为抗辩理由的，人民法院不予支持。人民法院不予支持。1 1业主拒交物业效劳费前置程序：先行书面催交，催业主拒交物业效劳费前置程序：先行书面催交，催交后，业主有两种反响的情况下才可起诉主张物业费：交后，业主有两种反响的情况下才可起诉主张物业费：1 1拒绝交纳；拒绝交纳；2 2在催告的合理期限内仍未缴纳。在催告的合理期限内仍未缴纳。2 2如果物业效劳企业完全按照合同约定以及相关规定如果物业效劳企业完全按照合同约定以及相关规定提供效劳，应当负有举证责任。提供效劳，应当负有举证责任。3 3与业主大会依法选聘的物业效劳企业签订的物业效与业主大会依法选聘的物业效劳企业签订的物业效劳合同，是业主自治权行使的结果，只要按照合同约劳合同，是业主自治权行使的结果，只要按照合同约定提供了相关效劳，那么物业费的交纳义务对全体业定提供了相关效劳，那么物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，除非管理规约或者物业效劳合同主而言都是均等的，除非管理规约或者物业效劳合同等有另外的规定或者约定。等有另外的规定或者约定。7 7、租客不付物业费房东代付、租客不付物业费房东代付 第七条第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业效物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业效劳企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支劳企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。持。?物业管理条例物业管理条例?第四十二条规定第四十二条规定“业主应当根业主应当根据物业效劳合同的约定交纳物业效劳费用。业主与据物业效劳合同的约定交纳物业效劳费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业效劳费用的，物业使用人约定由物业使用人交纳物业效劳费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业效劳费用售或者尚未交给物业买受人的物业，物业效劳费用由建设单位交纳。由建设单位交纳。问问 题：题：1 1、效劳合同解除后，如物业效劳企业提、效劳合同解除后，如物业效劳企业提出其尚有物业费被拖欠，应如何主张权利？出其尚有物业费被拖欠，应如何主张权利？2 2、如物业效劳企业拒绝退出，并以存在、如物业效劳企业拒绝退出，并以存在事实物业效劳关系为由要求支付物业费，事实物业效劳关系为由要求支付物业费，应否得到支持？应否得到支持？8 8、业主委员会不是欠费的连带主体、业主委员会不是欠费的连带主体 第八条第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业效劳企业的决定后，业主委员会请求序作出解聘物业效劳企业的决定后，业主委员会请求解除物业效劳合同的，人民法院应予支持。解除物业效劳合同的，人民法院应予支持。物业效劳企业向业主委员会提出物业费主张的，物业效劳企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。利。业主委员会可以成为请求解除物业效劳合同的诉讼主体业主委员会可以成为请求解除物业效劳合同的诉讼主体物业效劳企业不能向业主委员会追索欠缴的物业费物业效劳企业不能向业主委员会追索欠缴的物业费9 9、物业效劳合同终止后物业费缴交、物业效劳合同终止后物业费缴交/退还的规定。退还的规定。第九条第九条 物业效劳合同的权利义务终止后，业主物业效劳合同的权利义务终止后，业主请求物业效劳企业退还已经预收，但尚未提供物业请求物业效劳企业退还已经预收，但尚未提供物业效劳期间的物业费的，人民法院应予支持。效劳期间的物业费的，人民法院应予支持。物业效劳企业请求业主支付拖欠的物业费的，按物业效劳企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。照本解释第六条规定处理。解读：预付的未实际发生效劳那么退还，已经发解读：预付的未实际发生效劳那么退还，已经发生效劳但未给付物业费的，应当继续支付。值得补生效劳但未给付物业费的，应当继续支付。值得补充的是，物业效劳合同非正常终止的，过错方给他充的是，物业效劳合同非正常终止的，过错方给他方造成损失的应当承担赔偿责任。方造成损失的应当承担赔偿责任。1010、物业未获续聘无权收费。、物业未获续聘无权收费。第十条第十条 物业效劳合同的权利义务终止后，业物业效劳合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业效劳企业退出物业效劳区域、主委员会请求物业效劳企业退出物业效劳区域、移交物业效劳用房和相关设施，以及物业效劳所移交物业效劳用房和相关设施，以及物业效劳所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。人民法院应予支持。物业效劳企业拒绝退出、移交，并以存在事物业效劳企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业效劳关系为由，请求业主支付物业效实上的物业效劳关系为由，请求业主支付物业效劳合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不劳合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。予支持。新旧物业公司交替的闹剧新旧物业公司交替的闹剧 阳光花园热闹非凡，入口处新物业管理公司约四十名保安员整阳光花园热闹非凡，入口处新物业管理公司约四十名保安员整齐列队准备进入，原管理处二十余名保安员也整齐地排列在入口两齐列队准备进入，原管理处二十余名保安员也整齐地排列在入口两侧，围观的业主和群众近千人。双方经过一上午的僵持，原管理处侧，围观的业主和群众近千人。双方经过一上午的僵持，原管理处保安撤走，新管理公司接管。保安撤走，新管理公司接管。M2M2M2M2，M2M2。M2M2，M2M2，M2M2。一石激起千层浪，业主纷纷反对。一石激起千层浪，业主纷纷反对。4 4月月1313日召开业主大会，罢免了业主委员会的全体成员。新的业主委员会日召开业主大会，罢免了业主委员会的全体成员。新的业主委员会成立后，成立后，7 7月份通过招标聘用了一家新的甲级资质物业管理公司。月份通过招标聘用了一家新的甲级资质物业管理公司。7 7月月1818日，原物业公司就向仲裁委员会提出仲裁申请，请求继日，原物业公司就向仲裁委员会提出仲裁申请，请求继续履行续履行20042004年年2 2月月1818日签订的日签订的?物业管理委托合同物业管理委托合同?，支付管理费，支付管理费300300万元。被申请人是业主委员会。万元。被申请人是业主委员会。1111、物业使用人参照业主有关规定执行、物业使用人参照业主有关规定执行第十二条第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业效劳合同，以及法律、法规或者用人实施违反物业效劳合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业效劳纠纷，人民法院应管理规约的行为引起的物业效劳纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。当参照本解释关于业主的规定处理。解解 读读 纠纷：主体适格纠纷：主体适格 主体：承租人、借用人、其他使用人主体：承租人、借用人、其他使用人 裁定：参照业主的规定裁定：参照业主的规定