房地产开发税费

房地产开发税费、取得土地环节1、土地使用税 ：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从 合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税 ; 合同未约定交付土地时 间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税 人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收 （ 具体税率参照当地 规定）。案例：某房地产开发企业 2010年5月 26日与国土房产局签订国有土地出 让合同，合同约定出让土地面积为 56000平米，土地出让金 为 34000万元，合 同约定土地交付时间为 2010年10月 25日。当地土地使用税税率为 8 元/ 平米。那么 2010 年应缴纳多少土地使用税 ?分析：该企业应从 2010年 11月起申报缴纳土地使用税， 2010年应缴纳 2 个月土地使用税： 56000*8*2/12=37333.33*2 元。2、印花税 （ 土地出让或转让合同 ） ：对土地使用权出让合同、土地使用权转 让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。3、契税：国有土地 使用权出让 、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为 成交价格。目前山东省规定的出让土地契税税率为 4%，其他 3%。契税的纳税义 务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得 其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。二、设计施工环节1、印花税（设计合同） ：建设工程 勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按 收取费用万分之五贴花2、印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑安装工程承包合 同，按承包金额万分之三贴花。3、印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆 借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。三、房产销售环节1、营业税（销售不动产）:纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不 动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为 5%纳税人 的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价 款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资 产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务 发生时间为收到预收款的当天。2、土地增值税（预征）:除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房， 均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决 住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产 开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。土地增值税预征的计 税依据为纳税人转让房地产取得的收入。济地税函2010272号-转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知的通知（2011-02-15 09:18:12） 转载转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知的通知局属各单位：现将省地税局转发的国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知转发给你们，并提出以下实施意见，请一并贯彻执行。一、规范和加强土地增值税预征管理（一）合理设定土地增值税预征率鉴于我市不同地域、不同用途房地产开发项目的土地成本、建造成本、利润水平及相关费用的差异，经研究，决定按照房地产开发项目的类型分别设置 土地增值税预征率，即普通标准住宅项目 2%非普通标准住宅及其他各类经营 用房产项目3%（二）确保土地增值税预征管理的全面开展市局于2004年下发了济南市地方税务局土地增值税预征管理暂行办法 ，明确规定对我市房地产开发企业全面实施土地增值税预征管理，该项政策的出台对确保我市土地增值税保持较高幅度的增长起到了积极的促进作用。各单位应进一步加强土地增值税预征管理，确保预征率达到100%本通知自2011年1月1日起执行。为进一步规范土地增值税核定征收管理， 按照国家税务总局加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号）规定：除保障性 住房外，东部地区省份预征率不得低于 2%各地要根据不同类型房 地产确定适当的预征率；土地增值税核定征收率原则上不得低于5%根据山东省地方税务局关于加强土地增值税核定征收管理的公告（2012年第4号）授权，结合全市房地产经营状况，现将全市土地 增值税预征率、核定征收率公告如下：一、土地增值税预征率。（一）普通住房为2%（二）非普通住房及其他房地产项目 3%二、土地增值税的核定征收率。（一）普通住房5%;（二）非普通住房及其他应税房地产转让行为 6%本公告自2012年10月1日起施行，有效期至20仃年5月31日（关于土地增值税印花税有关政策调整问题的通知（德地税发【2006】69号）中，“一、房地产商销售不动产土地增值税预征率 调整为2%,自本公告施行之日起作废。二O二年八月二十七日山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法（试行）的公告日期：2015-7-6 13:19:36 共阅61次山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法（试行）第一章总则第一条 为加强和规范土地增值税管理，保障税款及时足额入库，维护纳税人合法权益，根据中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则和国家税务总局关于印发的通知（国税发200991号）等规定，制定本办 法。第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税征收管理工作。第二节土地增值税预征第九条 从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应按照本办法规定预缴土地增值税。纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管地税机关登记或备案第十条房地产转让收入是指纳税人转让房地产实际取得的转让收入 价款、预收款、定（订）金、违约金和其他经济利益，包括货币收入、实物收 入和其他收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让的，转让方收取的定（订） 金、违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。第十一条 各市地方税务局应当按照国家税务总局和省地方税务局的 要求，按照不同类型房地产确定适当的土地增值税预征率，并报省地方税务局 备案。第十二条纳税人应按照取得的转让房地产收入和预征率计算预缴土地增值税。计算公式如下：应预缴税款=转让房地产收入额X预征率第十三条房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同转让房地产，并预缴土地增值税，其收入按下列方法和 顺序确认:（一）按本企业在同一地区、同一年度转让的同类房地产的平均价格确定;（二）由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。第十四条房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不预征土地增值税第十五条房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不预征土地增值税第十六条房地产开发企业处置非地下人防设施建造的车库（位）等设 施取得的收入，凡房地产开发企业与业主签订销售协议并转让产权的，应预征 土地增值税。第十七条 房地产开发企业按月（或季）预缴土地增值税，应于月（或季）末15日内向项目所在地主管地税机关申报缴纳税款。 具体缴纳期限由县（市、 区）级税务机关确定。第三节清算申报受理第十八条土地增值税的清算申报主体是从事房地产开发的纳税人。主 管地税机关负责土地增值税清算申报的受理和审核。第十九条对符合下列条件之一的，房地产开发企业应进行土地增值税 的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的；（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。第二十条 对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企 业进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85鸠上，或该比例虽未超过85%但剩余的可售 建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份 销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的情形。第二一条 上述第十九条、第二十条中所称的“全部竣工”、“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形:（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;（二）开发产品已开始投入使用;（三）开发产品已取得了初始产权证明第二十二条对于符合本办法第十九条规定的应清算项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算申报。对于符合本办法第二十条规定的可清算项目，由主管地税机关确定是 否进行清算。对于确定需要进行清算的项目，由主管地税机关下达税务事项 通知书，纳税人应当在收到税务事项通知书之日起90日内办理清算申报, 并按规定提供清算资料；对于确定暂不清算的，应继续做好项目管理，定期作 出评估，及时确定清算申报时间，并通知纳税人办理清算申报第二十七条 房地产开发项目应以国家有关部门审批的项目为单位进 行清算，原则上以发展和改革部门下发的立项批复书、规划部门颁发的建 设用地规划许可证和建设工程规划许可证等为依据确认清算项目。分期 开发的，以分期项目为单位清算。第二十八条 普通标准住宅同时符合以下条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在144平方米以下；（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下随房屋一并转让的地下室（储藏室）、阁楼、停车位、车库，凡转让 的房屋为普通标准住宅的，地下室（储藏室）、阁楼、停车位、车库按照普通 标准住宅进行清算；凡转让的房屋为其它类型房地产的，地下室（储藏室）、 阁楼、停车位、车库按照其它类型房地产进行清算。单独转让的地下室（储藏 室）、阁楼、停车位、车库按照其它类型房地产进行清算。第二十九条 土地增值税扣除项目金额的确认：（一）取得土地使用权所支付的金额。1. 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式取得土地使 用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用 权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使 用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。2. 纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，包括 为取得土地使用权所支付的契税。（二）房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。在房地产开 发期间，按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事 业性收费，计入开发成本。1. 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安 置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。（1）拆迁补偿费。拆迁补偿费必须是真实发生和实际支出的，支付给 被拆迁人的拆迁补偿、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭据应一一对应。(2) 拆迁安置费用的计算。 房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视 同销售处理，按照本办法第十三条规定确认收入，同时计入房地产开发项目的 拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回 迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造 的，房屋价值按本办法第十三条规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安 置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。2. 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘 察、测绘、“三通一平”等支出。3. 建筑安装工程费。是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程 费、以自营方式发生的建筑安装工程费。(1)发生的费用应与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工 合同记载内容相符。（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不能重复计算扣 除。（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安 装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值 税时，建筑安装施工企业已就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发 票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得扣除。（4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产 开发成本。4. 基础设施费：是指开发项目在开发过程中所发生的各种基础设施支 出，主要包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、 环卫、绿化等工程发生的支出。5. 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发 生的支出。（1 ）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用 房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、 学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业 的，其成本、费用可以扣除； 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。(2)纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应分 担的成本、费用也不得扣除。6. 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工 资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊 销等。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装 工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的， 主管地税机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结 合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准， 并据以计算扣除。各市地方税务局应定期获取当地建安造价定额相关资料，合 理制定上述成本核定标准。（二）房地产开发费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管 理费用、财务费用。1. 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供 金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利 率计算的金额。其它房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额” 与“房地产开发成本”金额之和的 5%计算扣除。2. 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证 明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发 成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。3. 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其它借款的，其房地产开 发费用计算扣除时不能同时适用本条 1、2项所述两种办法。（四）与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、 城市维护建设税、教育费附加。（五）财政部规定的其它扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%扣除。第三十条 审核扣除项目是否符合下列要求:（一）在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费 用，必须是实际发生的。除另有规定外，扣除项目须提供合法有效凭证；不能 提供合法有效凭证的，不予扣除。合法有效凭证是指:1. 支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；2. 支付的行政事业性收费或者政府性基金，以相关部门开具的财政票据为合法有效凭证；3. 支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务部门对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；4. 其它合法有效凭证（二）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（三）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目 中建造不同类型房地产的，其扣除项目金额的分摊比例，可按实际转让的土地 使用权面积占可转让的土地使用权面积的比例计算，或按已售建筑面积占可售 建筑面积的比例计算，也可按地税机关确认的其它方式计算。（四）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核 算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。（五）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开 发中直接发生的或应当分摊的。第三十一条房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。第三十二条 地税机关在开展土地增值税清算审核工作中，可以按规定 探索购买劳务的方式，协助解决工程造价等专业技术问题。第三十三条 为确保清算审核工作更加专业、高效，各主管地税机关可 设立集中清算审核工作组，由专人（组）对清算项目实施分类、切块式的审核 模式。即将一个清算项目分为项目概况、收入、成本、费用四大类分别进行审 核。每一类别均由相对固定人员（小组）按照规定的标准进行审核，并负责相 应数据、文书、政策的合成和归集第二节清算税款征收第三十四条 土地增值税清算审核结束，主管地税机关应当出具税务 事项通知书，将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。纳税 人未按照主管地税机关规定的期限补缴土地增值税的，应按日加收滞纳金。第三十五条 纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收。（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的;（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的第三十六条核定征收土地增值税的，纳税人应按照取得的转让房地产收入和核定征收率计算缴纳土地增值税。计算公式如下：应缴税款二转让房地产收入X核定征收率第三十七条核定征收率原则上不得低于5%各市地方税务局应当根据 国家税务总局、省地方税务局的要求，通过国土部门查询项目土地价格、参照 当地扣除项目金额标准、同期同类房地产销售价格等因素，科学合理确定不同 房地产类型土地增值税核定征收率，并报省地方税务局备案。第八十二条 本办法由山东省地方税务局解释。第八十三条 本办法自2015年8月1日起施行，有效期至2017年7月31日止。山东省土地增值税征收管理暂行办法（鲁地税三字1997第21号）、山东省土地增值税预征管理暂行办法 （鲁地税三字1998第14号）、山东省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法（鲁地税发200433号）、山东省地方税务局关于加强土地增值税核定征收管理的公告（山东省地方税务局公告 2012年第4号）同时废止。3、企业所得税（未完工开发产品）：企业销售未完工开发产品取得的收入， 应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、 地方税务局按下列规定进行确定：（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%（2）开发项目位于地及地级市 城区及郊区的，不得低于10% （3）开发项目位于其他地区的，不得低于 5% （4）属于经济适用房、 限价房和危改房的，不得低于 3%案例：如某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，2010年4月开始预售，4-6月共取得预收收入10000万元，6月利润表反映利润总额为-50万元，以前 年度均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税？（假设国家规定企业土地增值税 预征率为3%城建税税率7%教育费附加3%地方教育费附加1%,该企业位 于地级市，当地规定计税毛利率为 10%分析：该企业预收收入10000万元，应缴纳营业税10000X 5%= 500 万元，城建税500X 7%= 35万元，教育费附加500X 3%= 15万元，地方教育费 附加500X 1%= 5万元，土地增值税10000X 2%= 200万元，合计755万元。应纳税所得额=-50 + 10000X10% 755= 195万元，应缴纳企业所得税=195X 25% = 48.75 万元4印花税（商品房销售合同）：对商品房销售合同按照产权转移书据 征收印花税，按所载金额万分之五贴花。某开发商正在开发的城市花园项目第三季度预售收入为 5000 万元，本季度 的管理费用 158 万元、销售费用 100万元、财务费用 100万元，预征土地增值 税为销售收入的 1%，营业税税率为 5%，城建税营业税的 7%，教育费附加为营业 税的 3%，假设毛利率为 20%，试确定该企业第三季度的预交所得税额是多少1 ）毛利润 =5000X 20%=1000万元2）期间费用 =158+100+100=358万元3）土地增值税预交 =5000X 1%=50万元4）销售税金及附加共 275 万元 营业税金 =5000X 5%=250万元 城建税 =250X 7%=17.5万元 教育费附加 250X 3%=7.5万元5）营业利润 =1000-275-358-50=317 万元6）应税所得额 =317万元（假设营业外收支净额 =0，投资收益为 0，无纳税 调整）7）预交所得税税额 =317X 25%=79.25万元印花税(商品房销售合同)：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花 税，按所载金额万分之五贴花。四、竣工交房环节1、企业所得税(完工开发产品)：开发产品完工后，企业应及时结算其计税 成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计 毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得 额。企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以 及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产 品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(1) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(2)开发产品已开始投入使用。(3)开发产品已取得了初始产权证明。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额 之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。案例：如某房地产开发企业开发某楼盘 2010年12月完工，之前已预收房 款30000万元，之前已按计税毛利率10时算出预计毛利额，计入当期应纳税所 得额缴纳企业所得税，12月6月利润表反映利润总额为-2300万元，完工后计 算出实际毛利额为10500万元，那么该企业该如何缴纳企业所得税 ？分析：实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额为7500=(10500-30000*10%)万，应纳税所得额=-2300+7500=5200万，应缴纳企业所得税 =5200*25%=1300万元2、土地增值税 ( 清算)： 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算： (1) 房地产开发项 目全部竣工、完成销售的 ;(2) 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 ;(3) 直接 转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1) 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建 筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经 出租或自用的 ;(2) 取得销售 ( 预售) 许可证满三年仍未销售完毕的 ;(3) 纳税人申 请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 ;(4) 各省辖市地方税务机关规 定的其他情况。 (5) 对前款所列第 (3) 项情形，应在办理注销登记前进行土地增 值税清算。在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征 收方式对房地产项目进行清算。在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可 实行核定征收。(1) 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的 ;(2) 擅自销毁账簿 或者拒不提供纳税资料的 ;(3) 虽设置账簿， 但账目混乱或者成本资料、 收入凭证、费用凭证残缺不全， 难以确定转让收入或扣除项目金额的 ;(4) 符合土地增值税清算条件，企业未按 照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的 ;(5) 申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。假设A房地产开发企业2015年12月份开发的5栋住宅楼已全部竣工并验收，总建筑面积100000平方米，出售率达到90%已实现收入总额为45000万 元，预缴土地增值税800万元。开发相关支出为：支付地价款及各种费用7000万元；房地产开发成本12500万元；财务费用中的利息支出为 3750万元(已正 确按转让项目计算分摊并已提供金融机构证明)，转让环节缴纳的有关税费共 计为2900万元；当地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%收到主管税务机关的清算通知，要求在 90日内完成清算，其在清算时应补缴土地增值税的计算方法如下：(1)实际收入总额为45000万元。单位售价=45000- (100000X 90%=0.5万元/平方米(2) 已预缴土地增值税为800万元。(3) 取得土地使用权支付的地价及相关费用为7000万元。(4) 房地产开发成本为12500万元。(5) 房地产开发费用二 3750+( 7000+ 12500)X 5%= 4725 万元。(6) 允许扣除的税费为2900万元。(7) 加计扣除额=(7000 + 12500)X 20%= 3900万元。(8) 允许扣除的项目金额合计=(7000+ 12500+ 4725+ 2900+ 3900) X 90%= 27922.50 万元。单位扣除项目金额=27922.50 - (100000X 90% = 0.31025万元/平方 米(9) 增值额=45000- 27922.50 = 17077.50 万元。(10) 增值率=17077.50 - 27922.50 X 100%= 61.16%.(11) 按照土地增值税暂行条例实施细则第十条规定，61.16%的增值率大于 50%小于 100%，适用税率为 40%，速算扣除系数为 5%。(12) 汇算清缴应补交的土地增值税= 17077.50 X 40沧27922.50 X 5%800= 4634.875 万元。假设清算结束后销售剩余未出售的住宅 1 0套，面积 1 000平方米，则应缴纳的土地增值税= 1000X(0.50.31025)X40%0.31025X5%=60.3875 万元。1 、应收房款欠款是否缴纳营业税 ?如房地产公司销售了一套房屋给业主， 按照合同 09 年底应收房款 100万，业主实际只缴纳了 30万，请问欠款 70万是 否要在 09 年申报营业税，还是在实际收到时缴纳营业税 ?中华人民共和国 营业税暂行条例 实施细则( 财政部国家税务总局令第 52 号) 第二十四条规定， 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行 为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款 项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天 ; 未签订书面合同或者书面合 同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。因此，纳税人应当按照合同确 定的付款日期确认营业收入，依法缴纳营业税。2、房地产开发公司采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年作为条件销售不动 产，如何缴纳销售不动产营业税 ?答：房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将 不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发商让利给购房者， 实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房 地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按规定核定其营业额。不能以低 价缴纳营业税，更不能以未取得销售收入为名不缴纳营业税。3、房地产企业代收费用是否需缴纳营业税 ?答：根据营 业税暂行条例 第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供 应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外收费，营业 税暂行条例实施细则第十三条规定：营业税条例所称价外费用，包括收取的 手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、 违约金 、滞纳金、延期付 款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但 不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（ 一） 由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财 政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费 ;（ 二） 收取时开具省级以上财政部 门印制的财政票据 ;（ 三） 所收款项全额上缴财政。 如果为符合规定条件的政府 性基金或者行政事业性收费，则不并入营业额征收营业税，否则应作为价外收 费，全额计征营业税。4、房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20 年，使用费一次性收取。这笔收入是否应当缴纳土地增值税 ? 答：根据土地增值税暂行条例及其实施细则的有关规定，土地增值税 是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志， 产权未发生转移 就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移， 不需要缴纳土地增值税。5、以不动产投资是否征收土地增值税 ?答：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产 ）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时， 暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地 增值税。 自 2006年 3月 2日起，对于以土地 （房地产）作价入股进行投资或联营 的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造 的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。6、房地产开发企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，企业所得税上如 何处理?答：根据国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知 （ 国税 函 2009875 号）以及国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通 知 （国税函 2008 828号）规定， 企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的， 不属于捐赠行为，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例分摊确认各 项的销售收入。 销售的不动产属于未完工产品的，不动产预售收入应按规定的 计税毛利率计征企业所得税，但汽车销售收入不适用房地产开发的有关税收规 定。7、房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部。请问售楼部是否缴纳房产税 ?如果缴纳，该如何确定房产税的原值 ?答：国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（ 国作为自用税发 200389 号）第二条第四项规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企 业建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起计征房产税。开发企业利用 商品房作售楼部的情况，应自开始使用售楼部的次月起缴纳房产税 的售楼部，根据房产税暂行条例的相关规定，按照其售楼部房产原值的 70% 作为房产税应纳税所得额，再按 1.2%的税率缴纳房产税。在房产原值的确认上，分不同时段计算并交纳房产税。 2009年 1月 1日至 2010年 12 月21 日应按照财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税 有关问题的通知 （财税2008152 号） 的规定，即对依照房产原值计税的房产， 不论是否记载在会计账簿的固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产 税。房屋原价应根据相关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按国家会计制 度规定核算并记载的，应按规定进行调整或重新评估房屋原价。从 2010年 12 月 21 日起，应按照财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地 使用税等政策的通知 （ 财税 2010121号） 的规定：对按照房产原值计税的房 产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支 付的价款、开发土地发生的成本费用等。8、房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优 惠 30%的价格出售其开发的商店给购买者个人， 但购买者个人在 2 年期限内必须 将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。这种情况涉及个人所 得税吗?答：据国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协 议购买商店征收个人所得税问题的批复 （国税函 2008576 号）规定，所述行为 其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收 入支付了部分购房价款 。因此对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应 视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。