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谨呈：深圳市绿景房地产开发 世联地产世联地产20042004年年3 3月月 Prophase Plan For Lvjing Garden-FOCUSFOCUS根底思路根底思路三、市场分析三、市场分析四、形象定位四、形象定位五、策略分解五、策略分解二、客户分析二、客户分析一、工程概况一、工程概况前期物业定位前期物业定位以白领置业为主体的有机社区。以白领置业为主体的有机社区。占地面积 20667 总建筑面积 123719.93 其中住宅面积 93553.51 商业面积 13774.31 办公面积 14752.8 容积率 5.9863覆盖率 74.8%绿化率 35%总户数：1122停车位：675个用地主要经济指标用地主要经济指标工程概况工程概况卖卡卖卡/积累积累一期开盘一期开盘秋交会秋交会销售销售30-50%30-50%预售证预售证9.11/129.11/121.311.319.20-9.249.20-9.247 7月下旬月下旬-9.10-9.10主体封顶样板房完工前广场展示到位（灯光/铺装/绿化/停车场）一层会所/三层架空花园展示到位看楼电梯开通至5楼，无机房电梯至架空层售楼处完工模型到位宣传物料到位部分导视到位二期开盘二期开盘工程户型工程户型栋号栋号面积面积m m2 2套数套数42-7642-7623223243-7543-7542042099-11599-11515115174-13074-13018018099-12799-127151151户型特点：户型特点：1.户户赠送凸窗；户型紧户户赠送凸窗；户型紧凑方正实用。凑方正实用。2.经济实用户型为主经济实用户型为主90平平米以下三房以下比例米以下三房以下比例占占69%。3.小户型充分考虑双拼。小户型充分考虑双拼。推广模式推广模式中价格、高销售率、高形象中价格、高销售率、高形象目标要求目标要求硬指标硬指标9.11/129.11/12开盘开盘-05.1.31-05.1.31前实现前实现30-50%30-50%的销售量，即的销售量，即4 4个月销个月销售售340-566340-566套，月均套，月均85-14285-142套套预计目标均价预计目标均价6600-68006600-6800元元/平米平米实现项目营销与企业品牌的良好互动实现项目营销与企业品牌的良好互动提升绿景地产品牌影响力，树立绿景地产新品牌提升绿景地产品牌影响力，树立绿景地产新品牌综合考虑对绿景后续开发项目定位的影响；综合考虑对绿景后续开发项目定位的影响；软指标软指标FOCUSFOCUS根底思路根底思路三、市场分析三、市场分析四、形象定位四、形象定位五、策略分解五、策略分解二、客户分析二、客户分析一、工程概况一、工程概况A A.习惯于这一带生活环境、有换房需求的本区域老居民；习惯于这一带生活环境、有换房需求的本区域老居民；附近有出租物业；购房用于改善目前居住环境；为子女置业；110m2以上三房-四房，关注工程形象.B.B.与本片区有亲、友缘与本片区有亲、友缘的客户。的客户。绿景开发小区间老业主二次置业；认同绿景开发物业其他楼盘业主；90m2以上三房-四房，关注形象展示及工程进度。E.投资客户5%D。香港人5%C。白领及小私营企业主55-65%B。亲友缘10-15%A。本地人5-10%目标客户目标客户C.C.片区外寻找置业时机，认同南福田区的的首次置片区外寻找置业时机，认同南福田区的的首次置业客户；业客户；1.1.周边写字楼白领；周边写字楼白领；2.2.小私营企业主，目前小私营企业主，目前暂居在附近小区暂居在附近小区&出租屋内出租屋内;40-110m240-110m2一房一房 三房。三房。E.看好那南福田片区前景的局部投资客。D.D.往来皇岗口岸的香港货柜车司机。在上下沙等周边开厂的小老板。70m2以下两房以下，要求低首付。片区导视片区导视+口碑口碑低首付低首付形象推广核心客户形象推广核心客户1.1.目标客户目标客户项目项目石石 厦厦新洲新洲岗岗 厦厦岗岗 厦厦上上 步步下下 步步福田南福田南下沙下沙沙嘴沙嘴60010008001300800140060021006008006001000*以上价格为单房租金以上价格为单房租金2.2.核心客户核心客户周边写字楼白领周边写字楼白领+小私营企业主小私营企业主车公庙车公庙华强北华强北深圳市中心区深圳市中心区岗厦-联合广场蔡屋围蔡屋围3.3.模拟置业方案模拟置业方案 户型户型面积面积(M(M2 2)总价总价首期首期(2(2成成)贷款额（万）贷款额（万）月供月供2020年年月供月供3030年年1*1*142.3228354463544 221457 1186 43.8829399663996 231523 1240 2*2*161.76 41379283792 332185 1780 65.3643791287912 352318 1888 69.3946491394913 372450 1995 70.33 471211101211 372450 1995 74.9 501830101830 402649 2157 76.07509669109669 40 2649 2157 3*2*191609700129700 483179 2589 3*2*299.12664104134104 53 3510 2858 106.64714488144488 57 3775 3074 107.2718240148240 57 3775 3074 113.9763130153130 61 4039 3290 114.64768088158088 614039 3290*模拟均价6700元/M2 4.“4.“民间指标解读民间指标解读u出租屋岗厦：出租屋岗厦：u.出租屋一房价格出租屋一房价格750-900元元/月。商品房月。商品房1200-2100元元/月。周边有超过月。周边有超过11家地铺家地铺.u.岗厦食街的中档菜馆生意火暴岗厦食街的中档菜馆生意火暴;快餐店生意淡静快餐店生意淡静,换煤换煤气气肉菜摊贩肉菜摊贩鲜果档活泼鲜果档活泼,附近经常可以看到很多小孩附近经常可以看到很多小孩;u.深圳各大银行在岗厦均有设点；去年新开了一家卡深圳各大银行在岗厦均有设点；去年新开了一家卡顿顿时光廊剪发时光廊剪发60,烫发烫发280-780元元,生意非常好生意非常好.u中心区商场中心区商场/超市：彩田新一佳超市：彩田新一佳 上海宾馆天虹人流旺上海宾馆天虹人流旺 茂茂业华强北店开张、收购兴华宾馆业华强北店开张、收购兴华宾馆.u 南山线公交车：南山线公交车：K113 K204等南山线大巴紧张。等南山线大巴紧张。u南山房价：南山房价：.2003年度南山销售均价年度南山销售均价5700。市区宝安置。市区宝安置业比例明显增加业比例明显增加，泰华明珠、金汇名苑、澎柏白金时代等，泰华明珠、金汇名苑、澎柏白金时代等关口物业均有一定比例。关口物业均有一定比例。1.随着小白领阶层家随着小白领阶层家庭单位的形成，有庭单位的形成，有旺盛的置业需求。旺盛的置业需求。2.2.南山房价急剧攀南山房价急剧攀高；吸引力相对减高；吸引力相对减弱。交通弱。交通“罗湖化罗湖化；3.3.如果有可能会优如果有可能会优先选择中心区置业。先选择中心区置业。FOCUSFOCUS根底思路根底思路三、市场分析三、市场分析四、形象定位四、形象定位五、策略分解五、策略分解二、客户分析二、客户分析一、工程概况一、工程概况VI70燕南路燕南路88号号滨基雅园滨基雅园工程工程深业深业岭秀岭秀东方时代东方时代阳光城市阳光城市缇香名苑缇香名苑碧海红树碧海红树盛世鹏城盛世鹏城缔梦圆三期缔梦圆三期城市城市3米米6五洲星苑五洲星苑城投福滨苑城投福滨苑精彩精彩24城市主场城市主场长城盛世长城盛世1.1.本工程所处的市场环境本工程所处的市场环境*客户可能比较选择置业片区供给状况客户可能比较选择置业片区供给状况国都工程华强北华强北800012000沙嘴沙嘴6900-7000福田南福田南68007000八卦岭八卦岭65007500石厦石厦/皇岗皇岗65007800景田景田68007600莲花北莲花北6200 6500梅林梅林55005500左右左右片区片区项目名称项目名称主要节点主要节点户型户型价格价格规模规模莲华北莲华北长城盛世长城盛世两房四房67-122均价6200目前剩余600套左右深业深业领秀领秀4月11选房。当日销售约100套（朝莲花山、15层以上大户型为主）公寓、1房1厅4房28 119 均价650027334342户景田景田缇香名苑缇香名苑04-3-21认筹 4-25开盘（排号800余号）单房复式28 154 均价760092900 658户缔梦圆三期缔梦圆三期04-11-25 竣工预计04年底/05年入市小户型为主均价680038230 702户五洲星苑五洲星苑（预售）（预售）04-4/5月解筹单房3房4190均价720068855 850户八卦岭八卦岭城市主场城市主场2004-7进场 9月开盘单房2房3567 均价8000（送500元装修）81756 1328户盛世鹏城盛世鹏城2003-10-1开工2房以上中大户型不详150000 7栋33层华强北华强北 VI70预计2004-6认筹（暂停）单房2房2980 均价800022184 334（294可售）燕南路燕南路88号号（预售）（预售）2004-5开盘1.期4月底卖卡，6月底开盘2.二期暂定年底开盘1房4房一房两房为主，占总量88%。少量三房、四房均价800055270 其中住宅4.2万商业1.3万252套（一期102套）片区片区项目名称项目名称主要节点主要节点户型户型价格价格规模规模梅林梅林国都项目国都项目9月份开盘1房2房5500左右总建47500沙嘴沙嘴碧海红树园二期碧海红树园二期 认购中2004-4-18选房1房1厅4房40 150 均价7000起价5031元，一房一厅带精装修5799元起205000，预计剩余销售面积10万。二期由4栋33层高层组成，共508户。福田南福田南阳光城市花园阳光城市花园（预售）（预售）2003-11-1开工不详不详39000 城投福滨苑城投福滨苑2003-11-29开盘2004-10-31入伙2房3房68 120 均价700029150 254户皇岗口岸皇岗口岸精彩精彩242004-3-6开盘1房2房3050 均价680015308 306户城市城市3米米62004-6-30入伙1房3房53 100 均价5800（写字楼改建）43878 644户*据不完全统计，预计本年度福田新推盘量据不完全统计，预计本年度福田新推盘量8181万万M M2 2。缔梦园缔梦园 三期三期均价均价 深业岭秀深业岭秀60006500700075008000时段时段 缇香名苑缇香名苑五洲星苑五洲星苑城市主场城市主场VI70燕南路燕南路 88号号碧海红树二期碧海红树二期阳光城市阳光城市 花园预估花园预估城投福城投福 滨苑滨苑3月4月5月6月7月8月9月10月 11月12月12月11月精彩精彩24城市城市3米米6 2.2.竞争片区楼盘预计认购时间竞争片区楼盘预计认购时间&均价范围均价范围2004200420032003长城盛世长城盛世认购认购在售在售从图表可看出：本工程推出时存在一定市场空缺，竞争集中在八卦岭及华强北；同比价格具有一定优势。盛世鹏城盛世鹏城本工本工程程开盘开盘国都工程国都工程莲花北区域形象好，纯净的居住区域；（预计到9月份深业岭秀 长城盛世基本消化完毕）梅林微利房八卦岭地域差异性明显华强北商住两用，投资用途，价格高。景田区域形象好，配套成熟，土地供应稀缺性。与本项目存在直接竞争。石厦/福田南区域形象好，以小户型供应为主。皇岗传统外销区域（金怡华庭、精彩24 城市3米六）沙嘴景观好，交通不便。工程综合质素较好，具有唯一性。价格、规模优工程综合质素较好，具有唯一性。价格、规模优势及片区成熟度是工程优势所在。势及片区成熟度是工程优势所在。中心区客户争夺中心区客户争夺区域内客户争夺区域内客户争夺片区形象制约工程定位片区形象制约工程定位李芳，银座国际工程经理，曾在新洲居住过三年当时在加洲地带做销售代表。片区印象脏乱差，北环路以北，滨河路以南的房子，无论是投资还是自住都不考虑。景田还不错。阮小春，九州家园工程经理。客户区域性明显，主要来自周边。市场关注度不大，不会有政策性的倾斜，短期内片区提升不大。如果价格、户型适宜可能会考虑，但绝对不是置业首选，可能会考虑景田。杨海波，新街口工程经理。乱，居住环境不好，那个片区应该不会有什么高档楼盘推出。如果价格适宜还是会考虑，毕竟是中心区辐射地带。朱惑，鼎太风华工程经理。外面乱哄哄的，不会在那里买房子。感觉交通会有问题，毕竟有一条滨河路拦在那里。王冬梅，中信海阔天空工程经理。整体环境不是很好，如果价格有优势，可能对首次置业的人有吸引力。二次置业更倾向于考虑比较纯粹的居住区域。石厦现在挺旺的。张苏平，冠城世家工程经理。挺实惠的，会考虑，生活气氛比较好，福田也没有什么地方开发了。不过那个地方没什么形象，物业档次比较低。温浩明，荣超筹划部经理。感觉比较“挤，开发商开发的，考虑购置60-90平米的两房，之前去看过新洋房卖完了。主要是工作在中心区比较方便。小区平安、物管比较关心，价钱要适宜。要有钱就买波托菲诺了。林琦，泰华营销部经理，表姐住在水围，想买房子，近些，素质要好。职业经理人购房意象调查职业经理人购房意象调查:客户关键词描述客户关键词描述首次置业首次置业 中心区辐射地带中心区辐射地带 生活气氛生活气氛要求价格、户型适宜要求价格、户型适宜 片区印象差片区印象差 担忧小区平安、物管担忧小区平安、物管FOCUSFOCUS根底思路根底思路三、市场分析三、市场分析四、形象定位四、形象定位五、策略分解五、策略分解二、客户分析二、客户分析一、工程概况一、工程概况产品片区开发商视觉与通路竞争配套中心区辐射区域，具备一定升值潜力；17万m2成熟生活小区；贝尔高林园林设计；4600m2商业休闲开放空间，家乐福即将进驻42-130M2一房四房。方正实用户户观景阳台；泳池、会所高层单位北观高尔夫、南赏红树湾美景；中高档住宅开发为主，片区内客户认同度较高；具有良好片区资源；亲和力与外乡化延续并提升绿景品牌的影响力四面临街，昭示效果良好四面临街，昭示效果良好,卖场设计注重视觉传播效果;大力强化周边主干道的导视系统,引导客户主动关注.片区外客户有一定排斥片区外客户有一定排斥心理心理,片区形象殛需提升片区形象殛需提升:相对封闭相对封闭,市场关注度低市场关注度低.工程外围环境较差工程外围环境较差,新洲三街以东居住人员新洲三街以东居住人员及业态分布混杂及业态分布混杂,40余巴士路线环绕周边超过19所中小学、幼儿园有超过5家大的商场超市国通大厦总部、建设银行建行、农行、开展银行、商行、交行、中国银行均有设点市场存在明显空缺同比价格具有一定优势工程评价工程评价主题推广语：主题推广语：1.1.城市白领生活综合解决方案城市白领生活综合解决方案2.2.绿景地产绿景地产 再造新洲再造新洲形象定位形象定位中心区白领置业首席之选！中心区白领置业首席之选！1.形象解读形象解读“紧邻紧邻CBD中心的高质素白领新城中心的高质素白领新城绿景绿景新城新城 城市中心的NEW-TOWN 形象解读：生活需要尺度合宜，离工作不远，离繁华很近。生活更形象解读：生活需要尺度合宜，离工作不远，离繁华很近。生活更需要层次，需要归属感，需要领域。多层次的会聚是社区感生成的前提。需要层次，需要归属感，需要领域。多层次的会聚是社区感生成的前提。在在NEW-TOWNNEW-TOWN社区内，生活着各个年龄层次的人，老人的智慧、中年的成熟、社区内，生活着各个年龄层次的人，老人的智慧、中年的成熟、年轻的青春、孩子的童趣年轻的青春、孩子的童趣构筑具备丰富精神纬度的生活气氛。构筑具备丰富精神纬度的生活气氛。NEW-NEW-TOWNTOWN人，必定是品位并热爱生活人，必定是品位并热爱生活NEW-TOWNNEW-TOWN人心境永远年青，重视生活，重人心境永远年青，重视生活，重视家庭，重视朋友。视家庭，重视朋友。生活圈 关键词关键词 所处的联系老年 悠闲悠闲 智慧智慧 老年协会 活动成年 成功成功 创造创造 早期成功人士少年 学习 开展 邻里和学校游憩年龄 伙伴伙伴 快乐快乐 友谊中的伙伴广告设计方向广告设计方向参考楼盘：中信参考楼盘：中信海阔天空海阔天空主题内涵：位置主题内涵：位置 规模规模 生活配套生活配套 教育教育 交通交通主题外延：空间主题外延：空间 绿化绿化 居住气氛居住气氛 升值前景升值前景 成熟度成熟度 高层景观高层景观关键词关键词简约简约 亲和亲和 文化文化 个性个性形象的诠释形象的诠释社区的生活的快乐的！社区的生活的快乐的！可以很轻松！可以很轻松！形象的诠释形象的诠释中心的和谐的交往的！中心的和谐的交往的！可以很快乐！可以很快乐！置业手册置业手册?城市白领生活综合解决方案城市白领生活综合解决方案?南山置业南山置业V.S 福田中心区置业；福田中心区置业；舒适生活的尺度舒适生活的尺度步行解决问题；步行解决问题；为什么不能买单栋楼？为什么不能买单栋楼？V.S 泳池泳池/会所会所/商场商场/园林；园林；25-35岁如何选择置业？岁如何选择置业？拒绝在别人的房子里实现自己的梦想！拒绝在别人的房子里实现自己的梦想！由房子到生活由房子到生活 要求广告公司要求广告公司“设计表现设计表现+文案整和能力强。文案整和能力强。2.形象表现形象表现宣传物料话语霸权宣传物料话语霸权u工程片区重新定义！u 中心区 福强路非传统新洲的 u强化与中心区紧密度，进行片区热点炒做；u 售楼中心区域图背景板u发挥昭示性优势，大力改善外围环境，提高工程片区形象。u占领交通要道，外围导视全覆盖发布u组织各类社区活动，推进老客户营销。u老带新优惠3.形象延展形象延展具体销售举措具体销售举措4.开发商品牌开发商品牌互动传播互动传播 绿景推广形象绿景推广形象人居生活方案提供商！人居生活方案提供商！FOCUSFOCUS根底思路根底思路三、市场分析三、市场分析四、形象定位四、形象定位五、策略分解五、策略分解二、客户分析二、客户分析一、工程概况一、工程概况策略分解一：策略分解一：社区价值展示社区价值展示1.卖场包装卖场包装树立高尚社区形象；树立高尚社区形象；2.通道传播通道传播扩大片区知名度。扩大片区知名度。想要全套资料请联系购置！呵呵工程工程地块地块特色灯光使售楼处兼具卖场与广告的作用，增加视线传播。案例：纽约地铁站 兴华宾馆展展示示攻攻略略之之特特色色街街区区营营造造亲和气氛营造前广场充分利用极具特色的地盘夜间灯光处理使极具特色的地盘夜间灯光处理使工程成为城市一景工程成为城市一景,有利于工程美誉有利于工程美誉度建立。度建立。别致的特色标识增强记忆前广场展示前广场展示展展示示攻攻略略之之特特色色街街区区营营造造别致的灯饰、尺度合宜的雕塑、绚丽的鲜花点缀其间都丰富着人们的环境感受。建议前广场命名，强化推广形象。建议前广场命名，强化推广形象。福强路绿化带三街福强路绿化带三街 七街七街.增加少量情趣小品增加少量情趣小品/鲜花鲜花.绿化带增加造型灯饰绿化带增加造型灯饰临街绿化带临街绿化带 La Ranmbla 漫步大道漫步大道)展展示示攻攻略略之之特特色色街街区区营营造造。关于新洲三街街区环境改造关于新洲三街街区环境改造新洲三街夜景新洲三街夜景现有路灯增灯饰现有路灯增灯饰/花架花架街区气氛营造，增加小品、补树种及花草街区气氛营造，增加小品、补树种及花草售楼处前广场开售前展示到位售楼处前广场开售前展示到位/灯杆旗、广告牌、形象灯杆旗、广告牌、形象墙等外围导视全部到位；墙等外围导视全部到位；八一大厦形象墙处理通道决定出路！导视全覆盖发布，扩大通道决定出路！导视全覆盖发布，扩大工程知名度！工程知名度！一剑出鞘天下知一剑出鞘天下知策略分解二：产品价值展示策略分解二：产品价值展示1.售楼处售楼处/样板房样板房/看楼通道看楼通道/架空花园架空花园/会所等配套完美展示会所等配套完美展示；简约简约少即是多的风格永远流行少即是多的风格永远流行参考楼盘参考楼盘:中信中信海阔天空海阔天空展展示示攻攻略略之之产产品品展展示示关于样板房设计风格关于样板房设计风格展展示示攻攻略略之之产产品品展展示示关键词：优雅、和谐、舒适、居家关键词：优雅、和谐、舒适、居家关于样板房设计风格关于样板房设计风格优雅优雅风格风格 家居家居 生活生活展展示示攻攻略略之之产产品品展展示示 无遮挡和非家具装饰，使其无遮挡和非家具装饰，使其宽敞、明亮、通透。宽敞、明亮、通透。关于样板房设计风格关于样板房设计风格别致的符号造型强化识别记忆别致的符号造型强化识别记忆展展示示攻攻略略之之产产品品展展示示简约是一种美德，然而每个人心目都隐藏着奢华的梦想、欲望与冲动，华美、奢侈、挥霍关于样板房设计风格关于样板房设计风格奢华奢华媚惑蔓延中媚惑蔓延中参考楼盘参考楼盘:鼎太风华鼎太风华独特的空间处理，厅-琴房-主卧连通。策略分解三：附加价值展示策略分解三：附加价值展示1.知名商家引入提前知名商家引入提前纳入营销；纳入营销；2 2.引进国际知名物管全面形象提升引进国际知名物管全面形象提升.家乐福引入事宜尽快确定；家乐福引入事宜尽快确定；精英物管效劳；精英物管效劳；酒店自助式效劳；酒店自助式效劳；策略分解四：客户资源网络策略分解四：客户资源网络1.绿景老客户纳入绿景老客户纳入营销；营销；2 2.世联客户网络资源充分利用世联客户网络资源充分利用.编制编制?绿景客户通讯绿景客户通讯?；.开展社区文化活动；开展社区文化活动；.世联世联“短信平台的使用短信平台的使用.客户资源、网络资源客户资源、网络资源/期刊杂志；期刊杂志；THANKS!本次报告关键词：形象定位本次报告关键词：形象定位 社区环境社区环境 外围导视外围导视附件：建议栋名附件：建议栋名 以绿景已开发小区命名：锦林轩 新苑轩 景秀轩 富盛轩 华美轩 以花木命名：榕苑 桂苑 竹苑 景苑 新苑 紫薇苑 百合苑 玉兰苑 红楹苑 米兰苑 以景观命名：拥翠阁 依翠阁 迎翠阁 海语阁 海明阁
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