“高丰村”项目前期策划案整合版

汇银“高丰村”项目前期策划案 本案位于西南城北，非传统的居住、配套板块，更远离西南中短期的发展中心河口板块，失地利；失地利；三水房地产市场在“限购”、“限价”等多重压力下，表现出明显的颓势；颓势；本案建面28万，规模较大，且地块不规整，将面临多方多方的压力；的压力；把握把握天时天时，人和人和，错位竞争错位竞争，实现资金的快速回，实现资金的快速回收成为本案的核心问题收成为本案的核心问题兵临城下，居高望远居高望远宏观经济环境分析把握趋势，找准定位房地产市场分析寻找市场空白点，错位竞争，实现项目风险最小化，利润最大化市场定位初步客户定位、产品定位123三水印象广佛“后花园”概况：三水地处广东省中部，珠江三角洲西北端。总面积874.22平方公里。三水印象：土地资源充足、旅游环境资源丰富，常被视作广佛的“后花园”。这是在经济后发且生态较好地区的一顶时尚帽子,只能说明三水缺乏城市核心竞争力、经济发展水平低和城市化发展进程慢。三水荷花世界芦苞祖庙审时度势，把握市场最新机遇u用旧的眼光看三水的市场，本案将陷入恶战u市场讯息万变，三水经过多年的积累，正在孕育变革u用发展的眼光看问题，掌握市场的变化，找准定位今日三水经济发展远远落后于佛山平均水平2010年三水全区实现生产总值541.2亿元，经济发展水平位于佛山五区的第四，仅高于高明区。2010年三水区人均GDP超过10000美元，进入市场经济工业地区。区域类型人均生产总值（美元）低收入地区260中等收入地区1400非市场经济工业地区4640市场经济工业地区10320不同类型地区的人均生产总值不同类型地区的人均生产总值根据中美2010年平均汇率6.71计算，三水区2010年人均GDP为12950美元。今日三水支柱产业竞争力弱其中轻工业：重工业=34:66工业化阶段划分标准工业化初期阶段轻工业、消费品工业主导工业化中后期阶段重工业、生产资料制造业大发展并最终超过轻工业后工业化阶段服务业、第三产为主导第二产业为支撑，但缺乏城市核心产业，即便是饮料业,目前其产值和创税也不多,而提供的就业岗位也不算特别广。第三产业占比低，低于大佛山33.51%的水平，城市基础设施、服务业配套不完善，产业结构不平衡。今日三水人口少，城市化水平低城市化阶段城市化水平特征初期阶段30%以下生产力水平尚低，城市化的速度缓慢中期阶段30%70%由于工业基础雄厚经济实力显著增加，城市化的速度加快稳定阶段70%90%农业现代化的过程已基本完成，农村的剩余劳动力已基本上转化为城市人口主要表现为城镇内部的职业结构由第二产业向第三产业转移备注：城市化水平备注：城市化水平=城镇人口城镇人口/总人口总人口三水人口较少，2010年常住人口62.26万人，只占大佛山常住人口的8.66%，户籍总人口39.44万人，城镇人口约12.65万人，城市化水平为32.07%，处于城市化中期阶段初期，制约了三水的整体消费力水平；但接下来，三水城市化进程将进入加速发展阶段。今日三水中心城区发展缓慢基本情况三水广场占地面积29169.23建筑面积约11万，包括写字楼，酒店，公寓及购物中心品牌类型品牌百货卜蜂莲花、阳光百川百货、儿童百货、新大新、屈臣氏、万宁饮食麦当劳、肯德基、大家乐、公主道、仙草园、优之良品数码、电器国美电器、中域电讯珠宝首饰周大福、六福珠宝、金嘉利钻石（香港）、西铁城、CASIO、TISSOT、SEIKO、服装BALENO、BOSSINI、以纯、NIKE、乔丹体育、七匹狼、KAPPA、鸿星尔克其它新华书店、大地影院、自然流健身俱乐部、科勒、经典量贩RTV、联邦家私西南街道作为三水中心城区，目前主要依靠三水广场支撑整个中心城区的消费，体量不足并定位中低端，制约消费。落后的城市配套是影响西南中心城区聚集力的主要原因今日三水人口少、经济发展慢、产业不给力，严重制约房地产的发展，在政策调控下，三水房地产市场已进入困局。若继续保持这种“低效”的发展状态，可以预见未来3年三水的房地产市场只能做“困兽之斗”。明日三水，能否破局？明日三水储蓄能量、孕育蜕变根据“三二一”腾飞计划，指利用三年时间，保持年均18.8%的增速，到2013年全区生产总值达到1000亿元。指标指标2010年年2015年年年均增长（年均增长（%）地区生产总值地区生产总值（亿元）（亿元）514.2128018.8常住人口（万人）常住人口（万人）62806第二产业增加值第二产业增加值（亿元）（亿元）40290025第三产业增加值第三产业增加值（亿元）（亿元）115.2335225城镇居民人均可城镇居民人均可支配收入（元）支配收入（元）20800328009.5三水区三水区“十二五十二五”规划指规划指标标虽然目前的三水经济发展程度较低，但近年三水的发展保持着快速的增长，根据“三二一”腾飞计划，2013年三水全区GDP将达到1000亿元，即2010年禅城区GDP水平，第三产业、人均收入亦将保持快速增长。未来三水区的经济将得到质的飞跃，从根本上解决城市化动力不足的问题。明日三水“产业新城、南国水都、广佛肇绿芯”三水将从下列几方面得到发展：l交通体系进一步得到完善l产业结构优化升级l城市发展布局更加明确政府工作报告提出，未来5年，三水还将推进塘西三期、三水二桥南引道延长线、永大线、兴业路北延线、虹岭路西延线、桃园路西延线、佛肇城轨及三水站、新汽车客运站建设等工程。项目交通功能建设情况珠二环西环分离自广州北部经南海狮山至四会、肇庆、广西方向的过境交通已建成珠三环分离广佛都市圈外围过境交通待建广三广贺高速分离至广州中心区经狮山至四会、肇庆、广西方向的过境交通广贺高速在建三花高速与珠二环、佛清高速衔接，分离广佛西向过境交通改建佛清高速与珠二环衔接，承担往清远方向过境交通待建广明高速与珠二环衔接，承担往高明、云浮方向过境交通两段已建广佛肇轻轨加快广佛肇交通联系，最快10分钟可达佛山西站，15分钟到达肇庆市区预计2013年三水段开通清远西樵广州佛山江门肇庆通过交通线路的不断完善，三水将会构筑一个内通外畅的交通路网新格局，并推动三水成为资金、人才枢纽中心。明日三水承担广佛肇交通枢纽中心作用明日三水产业结构优化升级政府工作报告指出，到“十二五”期末，三水区基本形成珠三角地区重要的现代产业基地。未来5年三水努力引进3家以上行业龙头企业，实现光伏年产值超500亿元。同时，加快汽车零部件、电子电器、机械装备等产业的发展，努力在5年内建成年产值超1500亿元的先进制造业集群。未来还要形成集食品饮料研发、生产、销售、包装、检测等于一体的完整产业链，打造年产值超500亿元的世界级饮料生产基地。同时，使全区人才总量达到10万人。方向“十二五”期间投资额具体项目先进制造业321.2亿元完善中国汽车零部件（三水）产业基地，广东省电子电器专业镇（西南）和佛山市三水区通信天线产业集群升级示范区优势传统产业126.53亿元江南水乡饮料工业园，新明珠陶瓷（白坭）、欧神诺（乐平）、欧文莱（西南）、博德（芦苞）、百田建材节能环保洁具新兴产业92.53亿元重点推进中建材薄膜太阳能电池、爱康1GW硅基电池、保威太阳能、凯盛光电薄膜电池、凯盛光伏研究院、中天星太阳能组件等新兴产业投资项目建设现代服务业117.7亿元重点建设乐平工业物流园、中移动华南物流中心等现代物流项目，世界名牌折扣店现代服务产业区等商贸流通项目，云东海（深业）大酒店等商务旅游服务项目通过产业结构的优化升级，三水将形成强力的核心竞争力，同时为三水区吸引大批人才，特别是工业发展所带来的企业主、企业高管及普通员工，带动产业周边配套设施的发展。政府工作报告对“南国水都”“三水新城”建设给出了具体的方案。三水将成立专门的工作机构，按照“一年完成规划、三年完善基础、五年呈现雏形”的目标，在乐平以南、云东海以东、西南城区以北区域高标准推进三水新城建设，。三水新城的具体范围在三水二桥北引线以南、西南涌以西、云东海以东、广三高速以北，近期规划是12平方公里，会靠近城区建设，远期规划是20多平方公里。目前西南街道作为中心城区，由于城市基础和空间制约，难以承载新一轮的经济社会发展，未来将加快主城区“北拓”步伐，抓住佛山高新区调整和广佛肇轻轨三水站建设的机遇，建设三水新城，吸引服务业和总部经济的落户，促进第三产业的发展。明日三水新城崛起未来的三水从城市定位发展方向角度：三水将打造成为广东转变经济发展方式先行区、珠三角宜业宜居绿色生态区和广佛肇经济圈现代服务业集聚区城市空间结构规划角度：加强区域的空间布局优化，奠定三水“广佛肇”次中心的定位从规划产业发展角度：实现产业优化升级，到“十二五”期末，三水区基本形成珠三角地区重要的现代产业基地。从城市交通规划角度：加强与广佛中心区的交通联系，加快佛山中心组团至三水西南中心组团的交通建设，提升城市发展空间和档次。“广佛肇”次中心的城市定位，明确并快速落实的规划建设，将令三水实现全方位高速发展经济加速，将加快城市化的发展，为房地产带来更多元化的发展城市化水平阶段划分初期阶段30%中期阶段30%-70%稳定阶段70%以上人口人口总数低，城市人口比重极少城市化加速发展，城镇人口比重增大；低于50%，以从农村进入城市为主；超过50%，以从小城市进入大城市为主人口增长平稳，城镇人口占绝大多数消费物资供应紧张，居民消费能力不强居民消费力急速上升，城镇消费力占绝大比重居民消费力高，不限于必需品消耗，城镇消费占绝对比例城市配套规模小、零散，如：农贸市场、集市等。住房规模小，建筑标准不高，行业发展水平低。主要以自建房、步梯楼为主。基础建设不断完善，城镇范围扩大；房地产进入快速发展阶段商业、住宅等基础城市配套相当成熟，园林绿化等公共社会配套加大三水城市化刚进入中期阶段，城镇人口将快速上升，并呈现明显的农村人口进入城市的趋势。城市消费力大增，为房地产发展提供新的市场需求。城市化进程的加快，同时将扩大城区范围，形成多个中心。广三高速以北至环湖路片区控制性详细规划（2007-2020）规划面积11.52平方公里，规划预测到2020年人口规模为20.4万人。定位为居住和商业混合，兼顾生态功能的综合生活片区，承接中心城区的居住功能外溢及工业园区的居住需求要求沿三水大道两旁一线位置的地块严格控制建设住宅区，突出商务功能，建设高档次商贸、星级酒店等标志性公共建筑，营造标志性景观区域。中心向西、向北外拓中心向西、向北外拓规划面积11.95平方公里，规划预测到2020年人口规模为15万人。将作为中心城区的重要组成部分，营造以居住为主，工业为补充的功能片区。配套文化中心、图书馆、区行政办公大楼、汽车站、万人浴场。河口片区控制性详细规划（2007-2020）恒福广场：旧城区集合五星级酒店、商场、写字楼和住宅的城市综合体，建面15万 三水广场：建面11万，目前三水最成熟的商业中心 捷和广场：香港发展商，项目总建面约25万，包括酒店、写字楼、大型购物中心河口板块凭借其景观、文化、政府部门配套，将发展成为西南区的大型居住片区；而城北片区凭借交通枢纽、商贸配套，将发展成为三水的商贸中心，并凭借超前的规划定位，将代言三水未来。本案位于三水新城，紧邻城市都心，为住宅及商业都带来了新的机遇，但对政府投入、轻轨建设、捷和广场商业配套依赖大，不可预计因素较多，在楼市调控常态化下，降低风险，实现资金的快速回笼还是成败的关键住宅市场特征分析及价值研判前提：降低风险，实现资金的快速回笼前提：降低风险，实现资金的快速回笼特征一：供过于求，大幅波动发展，需求被透支发展初期容量有限，阶段性供求波动明显成交量波动大，客户需求不稳定05-09的三水：爆发性的改善需求遇上间断性的市场供应，供不应求导致热销涨价09-10年的三水：积累性的刚性需求遇上一盘供应，成就时代城需求容量有限，连续两年的爆发性增长已提前透支市场需求，三水未来将呈现明显的缩量趋势数据来源：经纬数据中心面积：万面积：万均价：元/均价：元/限购以来市场瞬间萎缩数据来源：经纬数据中心面积：万均价：元/限购限购国十条：国十条：提高首付提高首付面积：万均价：元/房地产市场运行预警过热：房地产投资旺盛，供应明显大于需求偏热：房地产投资较为旺盛，交易较为活跃正常：房地产投资平稳，供求基本平衡较冷：房地产投资较少，市场反应不够热烈冷：房地产投资少，市场交投不活跃具体警兆具体警兆指标指标房地产开发投资额/全社会固定资产投资额37%商品房施工面积/商品房竣工面积4.03.7-4.03.4-3.73.2-3.43.2商品房销售额/房地产开发投资额1.1商品房销售面积/商品房竣工面积1.1房地产开发投资增幅/GDP增长率2投资显冷，但仍高于经济增速警兆指标20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年房地产开发投资额/全社会固定资产投资额6.9%7.7%16.7%13.6%19.9%商品房施工面积/商品房竣工面积2.32.4 2.01.8 2.4 商品房销售额/房地产开发投资额0.20.40.30.50.7 商品房销售面积/商品房竣工面积0.6 1.1 0.5 0.90.6 房地产开发投资增幅/GDP增长率3.32.08.4 0.2 4.5三水房地产市场呈现出明显的冷热不均现象：房地产处于起步阶段，市场容量有限，房地产投资显冷；但从年度供应及投资增长速度看，却表现出与市场不符的热度，呈现明显的供大于求特征二：客户受供求、市政规划牵引，板块迁移明显板块变迁明显，没有明确的方向，缺乏真正的核心云东海板块河口旧改板块江南新区西南涌板块城北板块往芦苞、乐平往禅城、广州往南海，高明往肇庆本案中心城区中心城区中心城区位于西南街道中心，地处珠江三角洲核心区域，是三水区的政治、经济、文化中心，生活配套完善。目前正在深化城区绿化活动，打造环境优美的生态宜居环境。2005年9月三水广场正式开业，中心城区地位更为巩固。日美名轩山水一品恒福广场 在售项目分布中心城区项目项目名称名称占地面积占地面积（万）（万）总建筑总建筑面积（万）面积（万）总户数总户数（户）（户）主力面积主力面积（）（）主力户型主力户型价格价格（元（元/）开盘时间开盘时间入住时间入住时间恒达花园恒达花园15.215.233.233.223532353127-147127-147三至五房三至五房 4500-48004500-4800 20062006年年1111月月 20082008年年6 6月月山水一品山水一品8.858.8535353000300091-13991-139三四房三四房7800-82007800-8200 20112011年年1 1月月20122012年年7 7月月恒福广场恒福广场1.891.8915.6715.67804804102-132102-132三房三房6800-75006800-7500 20112011年年9 9月月 20122012年年末年年末日美名轩日美名轩0.820.823.533.53253253101-114101-114三房三房5700-65005700-6500 20112011年年9 9月月20122012年年成熟的生活配套居住的向往受三水广场开业带动，完善的配套促使中心城区大盘时代启动较早，后期城区可开发地块较少，导致项目出现断层，现时在售项目规模小，难以维系居住中心地位。断层西南涌板块西南涌地段是三水政府致力打造的生态高尚住宅片区，片区内拥有水景资源，左岸右岸大片绿化公园。小区出口处接驳广海大道，经西南大桥进入三水区域中心。东海蓝湾雅居乐花园奥园 在售项目分布西南涌板块生态江景推升置业档次该板块临近西南中心，起步较早，承接中心城区的改善型需求，自身缺乏生活配套，在售多个项目逐渐进入消化尾货阶段，将陆续退出市场关注，后期可用地块较少，整体板块竞争力下降。项目项目名称名称占地面积占地面积（万）（万）总建筑总建筑面积（万）面积（万）总户数总户数（户）（户）主力面积主力面积（）（）主力户型主力户型价格价格（元（元/）开盘时间开盘时间入住时间入住时间成业汇景苑成业汇景苑6.46.415.415.410411041143-175143-175三四房三四房4000-42004000-4200 20062006年年3 3月月已售罄已售罄海畔名苑海畔名苑8 8202011861186100-155100-155三四房三四房3900-42003900-4200 20062006年年6 6月月 20102010年年1010月月东海蓝湾东海蓝湾9.749.74252515001500120-189120-189三四房三四房7500-83007500-8300 20072007年年4 4月月 20102010年年5 5月月雅居乐花园雅居乐花园272749493000300095-20595-205三至五房三至五房 4700-68004700-6800 20072007年年1212月月 20112011年年8 8月月奥林匹克花园奥林匹克花园4.064.0610.9610.9680080086-12286-122二至四房二至四房 5200-65005200-6500 20092009年年8 8月月 20122012年年8 8月月沙头片云东海板块云东海位于三水西南中心城区北面，面积约80平方公里。大湖分为南、北两湖，北湖主要进行生态保护，兴建公共配套设施，南湖衔接城市中轴线，建设生态城市中心区。创鸿林海尚都绿湖爱伦堡 在售洋房项目分布坚美森林湖云东海板块生态、度假、休闲营造高端社区该板块临近西南中心，缺乏自身配套，多以别墅产品为主，洋房多为大面积的合并单位，目前市场存量不多，由于定位高端，目标客户区较窄。项目项目名称名称总建筑总建筑面积面积（万）（万）总户数总户数（户）（户）主力面积主力面积（）（）主力户型主力户型价格价格（元（元/）开盘时间开盘时间入住时间入住时间绿湖爱伦堡（洋房）绿湖爱伦堡（洋房）16.716.713561356108-202108-202三四房三四房5500-66005500-660020072007年年2 2月月20102010年年坚美森林湖（洋房）坚美森林湖（洋房）7.37.312521252126-180126-180三四房三四房6500-78006500-780020082008年年9 9月月20102010年年创鸿林海尚都创鸿林海尚都181810621062125-166125-166三房三房4300-58004300-580020092009年年9 9月月20112011年年3 3月月河口旧改板块该板块位于西南城区西端，南临北江大堤，西接三水二桥，片区内有广肇高速、广三高速，水陆交通便利。佛山市三水区城市总体规划(20032020年)提出，该板块将成为三水未来的政治文化中心。北江明珠明珠湾颐澳湾誉海尚城时代城 在售预售项目分布河口旧改板块未来政治文化中心该板块起步较晚，未来体量巨大，打造居住中心，由于西南大道的建设和三旧改造缓慢铺开，居住规划尚未完善，生活配套缺乏。项目项目名称名称占地面积占地面积（万）（万）总建筑总建筑面积（万面积（万）总户数总户数（户）（户）主力面积主力面积（）（）主力户型主力户型价格价格（元（元/）开盘时间开盘时间入住时间入住时间时代城时代城1 1期期7 714141556155677-12877-128两三房两三房4800-54004800-5400（带（带15001500装修）装修）20102010年年1 1月月20102010年年1111月月锦盈嘉园锦盈嘉园3 35.85.873973988-13588-135两三房两三房4500-52004500-520020102010年年1 1月月20102010年年1212月月时代城时代城2 2期期-14.814.81564156474-12874-128两三房两三房5400-68005400-6800（带（带15001500装修）装修）20102010年年1010月月20122012年年7 7月月明珠湾明珠湾3.83.810.610.6508508123-207123-207三四房三四房6800-75006800-750020102010年年1212月月20122012年年7 7月月誉海尚城誉海尚城2 26 635035074-11074-110两三房两三房5000-55005000-550020112011年年8 8月月20122012年年1212月月北江明珠北江明珠414160602700270069-13069-130140-220140-220两至四房两至四房-20112011年年1111月月-颐澳湾颐澳湾6.456.4520.6220.621356135690-20990-209三至五房三至五房-已售罄江南新区江南新区三水区政府的规划意见，江南新区将被打造成三水的生态旅游、休闲、娱乐新区，营造出“一河两岸”的城市空间形态。该板块目前只有“御江南”一个房产项目，自成一体，前期推出的低层洋房已交楼，预计2011年年底推出“欣园”洋房组团。欣园花 园洋 房预售项目分布江南新区优质园林规划，自成一体生态度假国际社区该板块与西南中心隔江对望，前期有少量低层洋房开售，后期将有大体量洋房供应，由于距离中心城区较远，区域内现时主要是山坡、村落和农田，自身商业难成气候，生活配套缺乏。项目项目名称名称总建筑总建筑面积（万）面积（万）总户数总户数（户）（户）主力面积主力面积（）（）主力户型主力户型价格价格（元（元/）开盘时间开盘时间入住时间入住时间御江南御江南（凤鸣花涧）（凤鸣花涧）2.42.4120120119-192119-192三四房三四房46704670（带（带800800装修）装修）20092009年年7 7月月已售罄已售罄御江南御江南（欣园）（欣园）4.84.874074040-13040-130两三房两三房-20112011年年底年年底-恒福兴达地块融创、博纳地块捷和广场2011年11月出让地块 南丰大道本案广三高速三盈桃园商贸地块雅居乐3地块2011年11月雅居乐东侧出让 地块从10年年底，西南城北板块积极推出商住用地，短时间内已成交8宗地块，可见政府大力发展城北的决心，市政规划的利好。另外还有香港捷和集团携“捷和广场”项目进驻该片区拟建设大型商住综合体。现可见供应土地面积近48万，预计总建面超115万，未来还有地块陆续出让，预计这些项目将在2-5年内陆续入市，未来供应竞争压力巨大。该板块楼面地价平均在2000元/左右，总体价位高企。城北板块城北板块项目项目名称名称占地面积占地面积（万）（万）总建筑总建筑面积（万）面积（万）总户数总户数（户）（户）主力面积主力面积（）（）主力户型主力户型价格价格（元（元/）开盘时间开盘时间入住时间入住时间尚南雅筑尚南雅筑3.23.26.56.518018078-8978-8999-13199-131两三房两三房4200-45004200-4500 20092009年年6 6月月 20102010年年6 6月月交通枢纽中心、未来商业住宅中心城北板块属城郊结合部，09年有小体量产品面市，主要客户以当地高丰村的村民以及部分外来人员。近几年，高丰村也有商家进驻，但分布零散，尚未形成气候，从10年年底开始陆续出让多块大型地块，未来市场供应巨大。三水西南房地产市场板块变迁外围导向05年三水广场开业营造城市配套承接中心城区市场空缺08年成立云东海街道，云东海启动全面规划管理“一河两岸”规划实施助江南06年通过审议佛山市三水区城市总体规划(20032020年)提出西拓河口，09年年底开发商进驻西拓河口，城区“三旧改造”年份200620072008200920102011主力板块中心城区西南涌板块西南涌板块西南涌板块云东海板块云东海板块江南新区河口旧改板块河口旧改板块中心城区诉求点生活配套生态江景生态江景临近城区临近城区生态、度假、休闲生态、度假、休闲未来政治文化中心、生活未来政治文化中心生活配套河口河口？城北城北居住中心转移，没有一个真正意义居住的中心。各个板块供应量有限，板块持续力有限，客户为置业“被迫”迁至另一板块；客户游离，受各板块项目概念的炒作、政府规划概念的疏导，政策调控的影响，不成熟的置业观念让他们奔走各版块间，并未真正认识“房子的真正价值”使用价值房子的基本构造能充分满足各类基本居住需求的价值，如：生活、学习、工作等市场价值抗跌性强，资产安全有保障，购买风险小身份价值除了居住功能，房子也是体现业主社会地位的“身外物”之一投资价值能随时间的推移而升值，由房子的地段、设计、质量、档次等方面决定重新定义房子的价值改善价值通过购置中高档的住房，满足改善居住的需求在房地产发展未成熟，购房观念薄弱的情况下，可以靠炒作占领市场，但随着市场逐渐成熟，形势严峻的情况下，必须为客户还原房子真正的价值体系注：使用价值使用价值主要从配套及居住特性方面体现；改善价值改善价值主要体现居住的便利性及舒适性，可从项目的园林、环境资源、户型、项目档次等方面显现；市场价值市场价值主要从项目的抗跌能力方面体现；投资价值投资价值主要从项目的升值能力体现；身份价值身份价值主要从项目形象档次体现。10分为满分，个盘分值为相对值。在售项目主要依靠炒热房子的某一价值而热销，整体综合价值较低中心城区供应少，大部分项目缺乏配套，普遍使用价值不高，而改善价值也因此受到影响，整体水平不高；受调控影响，多个项目的价格下调明显，市场价值受损，而投资价值更是无从谈起。本案紧邻捷和广场城市综合体、新汽车站，广佛轻轨站，在未来城市中心占据有利地位，具有较高的使用价值、改善价值、市场价值及投资价值，综合价值高，将能满足城市向上阶层、一直未被满足的旧城改善型客户，及投资城市未来客户的需求特征三：未来竞争加剧，中高端，中大积项目扎堆 面积年份70-9091-110111-130131-160161-200200以上2006恒达花园恒达花园成业汇景苑成业汇景苑海畔名苑海畔名苑2007绿湖爱伦堡绿湖爱伦堡东海蓝湾东海蓝湾东海蓝湾雅居乐花园雅居乐花园雅居乐花园2008坚美森林湖坚美森林湖坚美森林湖2009尚南雅筑尚南雅筑尚南雅筑御江南（凤鸣）御江南（凤鸣）奥林匹克花园奥林匹克花园奥林匹克花园林海尚都林海尚都2010时代城时代城锦盈花园锦盈花园锦盈花园明珠湾明珠湾明珠湾2011山水一品山水一品山水一品誉海尚城恒福广场恒福广场日美名轩日美名轩09年以前西南购房客户多为首改型客户，需求产品以111130为主但随着楼价的持续攀升及政策对高端项目的调控，客户需求面积缩小，以91110为主，并激发刚需客户的需求。受价格及政策影响，三水供求面积有向下走趋势90110三房单位为主，70-90比例逐渐上升数据来源：经纬数据中心（统计范围为2010年2011年8月取得预售项目，已合并）数据来源：经纬数据中心（统计范围为2010年2011年8月取得预售项目，已合并）总价4080万元、均价50007000元/为西南绝对主力项目档次在售项目70以下71-9091-110111-130131-160161-200200以上总计高端明珠湾53套/6739115套/1625181套/1486262套/12933605套/9.55万东海蓝湾9套/10841套/145117套/1632317套/4735绿湖爱伦堡5套/62624套/4752坚美森林湖1套/10236套/459677套/108575套/9432套/516合计1套/0.01万98套/1.24万198套/2.79万227套/3.69万81套/1.82万中端雅居乐花园144套/137441套/12033套/46913套/53265套/13533735套/9.05万山水一品47套/438312套/140076套/1058612套/2120奥林匹克花园6套/40676套/671423套/210537套/4506恒福广场12套/90451套/531030套/341695套/13092创鸿林海尚都2套/29010套/2650合计6套/0.04万88套/0.76万265套/2.55万80套/0.94万206套/2.87万15套/0.27万75套/1.62万低端日美名轩21套/1841179套/1938741套/4625850套/8.01万誉海尚城52套/4256存量26.61万，17.58万为110以上大积产品，18.6万定位中高端网签更新至2011年10月未来1-3年新增供应中高端大积产品扎堆供应项目档次项目名称预计推售量（套）主力面积（）主力户型预计开发时间预计总建面（万）合计（万）高端绿湖爱伦堡50110-150三房2012年中2014年中0.864.99坚美森林湖80150-200三四房2012年中2014年末1.4捷和广场1300110-200三四房2012年初2014年初25.79雅居乐项目300090-130两至四房2012年中2014年末37中高端恒福广场28090-140三至四房2012年初2013年中397山水一品60080-130三至四房2013年初2015年中6.6恒丰豪庭45090-130三房2012年中2014年中7北江明珠300090-135三房四房2011年末2015年中41御江南（欣园）74080-130两三房2011年末2013年初4.8颐澳湾130090-160三至五房2011年末2014年末20.6御龙湾150075-130两三房2012年末2015年初14低端誉海尚城50090-110两三房2011年末2013年末5.276.1时代城500075-130两三房2011年末2017年初70日美名轩84101-110三房2011年末2012年中0.9潜在竞争项目土地成本普遍超2000元/交易日期地块位置土地用途总用地面积（）总建筑面积()容积率楼面地价（元/）中标单位2010/10/29佛山市三水区西南街道高丰村民委员会“茶亭脚”（土名）商住66666.7186666.761.0FAR2.81891三水雅居乐房地产有限公司2011/1/6佛山市三水区西南街道高丰管理区“高地园”（土名）商住1246663116651.0FAR2.52483三水恒福兴达房地产开发有限公司2011/1/12佛山市三水区西南街道高丰村民委员会“茶亭脚”（土名）宗地一商住48894.3122235.751.0FAR2.52561佛山市三水雅居乐雍景园房地产有限公司2011/1/20佛山市三水区西南街道高丰村民委员会“茶亭脚”（土名）宗地三商住24699.861749.51.0FAR2.52205佛山市三水雅居乐雍景园房地产有限公司2011/1/21佛山市三水区西南街道高丰村民委员会“葵逢地”（土名）宗地二商住36801.392003.251.0FAR2.52533佛山市三水融创房地产开发有限公司、佛山博纳投资有限公司、孔令源2011/8/19佛山市三水区西南街道高丰村民委员会“坦田”(土名)地块一商住50276.6125691.51.0FAR2.51609佛山市南海三盈桃园商贸发展有限公司-佛山市三水区西南街道高丰村民委员会“坦田”(土名)地块二商住39749.9-1.0FAR2.51501-2011/11/24佛山市三水区西南街道雅居乐东侧商住131389.1-1.0FAR2.51380流挂捷和广场发 展 商香港捷和集团占地面积12.9万总建面积25.8万容积率2建筑密度25%绿化率35%产品类型住宅、写字楼、公寓、商业mall住宅总建面18.17万预计总户数1300户预计入市时间2012年2月产品面积以110-200为主爆发性的供应遇上平缓的市场需求，呈现明显的供大过于求，在新增人口、流动人口增速不足的情况下，市场下滑成必然未来城市最大的机遇在轻轨的拉动，工业的拉动，城市化的推进，80-90人口成为主力购房人群。但未来中高端、大积产品扎堆供应，供需矛盾突出，市场容量受到更大的挑战；板块内捷和广场将网罗三水及周边高端客户，本案难以超越。避锋芒！把握市场机遇，吸引因城市崛起而集聚的城市新兴力量：中端投资客、工业园中坚阶层、城市向上拼搏阶层本案最佳入市时机可选择承接中心城区与西南涌板块的后市空缺，与捷和广场首期大积产品销售高峰，板块城市价值凸现时，即2013年初至年中入市。本案客户定位以刚需客户为主，投资客及改善型客户做补充产品以90小三房为主，其次为7080的二房产品，可再规划少量90-110中心园景产品同时为充分挖掘城北商贸中心的价值，应规划部分商业物业与公寓产品。本案价值本案价值改善价值：110以上三、四房投资价值：商业使用价值：70-90二、三房制约因素制约因素90/70限购竞争压力竞争压力中高端110以上产品扎堆住宅市场定位商业市场特征分析及价值研判前提：降低风险，实现资金的快速回笼前提：降低风险，实现资金的快速回笼1.2.本案的商业价值？价值与住宅相比，各类商业物业的价格？价格n 地段本案位于三水新城，占尽未来交通、配套、政府投入最优资源，但需时间积累n 人流作为交通枢纽中心及重要的居住、商务板块，未来人流充足且类型丰富，辐射力强n 市场三水商业还处于起步阶段，而经济即将步入快速发展的阶段，城市化加快、产业细分及人口集聚都为商业市场带来了多元化的发展机遇，限购下更是解决资金出路的有效途径 三水未来商业发展空间大，本案商业价值突出，应充分挖掘为项目实现最大的价值。写写 字字 楼楼酒酒 店店公公 寓寓购购 物物 中中 心心写字楼可行性研判三水写字楼发展正处于从第一代向第二代升级中发展阶段发展阶段模式模式使用人群使用人群定位与地位定位与地位发展推动力发展推动力第一代商品房改办公国企自建办公楼创业者、小企业国营企业普通办公场所国企形象体现计划经济向市场经济转型国有企业形象凸显第二代单体纯办公楼20-30层左右小企业部分大型企业普通办公场所对外贸易不断扩大企业间的沟通更紧密性行业细分带来的衍生行业第三代单体纯办公楼30-40层左右小企业、大型企业跨国企业、各省分销部金融服务机构智能化办公环境企业形象的体现企业增多需求更多办公场所部分企业开始注重形象企业间的商贸交流频繁职能化办公环境的向往第四代单体纯办公楼40-60层左右小企业、大型企业跨国企业、各省分销部金融服务机构企业总部企业形象体现最求健康办公环境企业对形象的要求员工对办公环境的要求健康与职能化办公环境写字楼向前发展的动力主要是产业的发展及行业的细分，需求由早期的国企向服务型衍生企业，到总部企业发展，在办公环境上要求便捷与舒适，因此写字楼普遍选址于商务中心或交通枢纽中心。主要以商品房办公为主，专业写字楼形态开始出现形态：三水写字楼现时更多存在于商品房内，在2009年开始有金盛大厦、三水广场商务大厦、花园酒店商务大厦等独立的商务写字楼项目。分布：目前三水的写字楼还是处于城市核心区，周边交通便利且商业配套完善。本案本案三水广场商务大厦三水广场商务大厦花园酒店商务大厦花园酒店商务大厦全信商务大厦全信商务大厦捷和广场捷和广场租金与禅桂旧式写字楼租金相当，但出租率偏低区域区域写字楼写字楼租金租金管理费管理费出租率出租率三水花园酒店商务大厦34元/平米月7.8元/方月45%三水广场双城写字楼45元/平米月5元/方月60%金盛大厦28元/平米月8元/方月75%桂城（乙级）财联大厦45元/平米月6元/方月76%财汇大厦35元/平米月5元/方月70%天安数码城35元/平米月3元/方月70%禅城（乙级）发展大厦26元/平米月5元/方月65%华远大厦30元/平米月7元/方月90%百花广场25元/平米月低层10，高层1590%东建大厦32元/平米月16元/方月85%租金均价：三水独立写字楼项目的租金同禅桂乙级写字楼租金持平出 租 率：三水写字楼的出租率在50%-70%之间，空置率较高二手售价比住宅高约10-18%项目项目入市时间入市时间规模规模产品面积产品面积开卖均价开卖均价现时二手均价现时二手均价三水花园酒店商务大厦2009年2万平方米54-2506000元/平方米9500元/平方米三水广场双城广场2009年1万平方米60-300500（复式）5000元/平方米7500元/平方米 花园酒店商务大厦与三水广场双城广场成为三水首批独立商务写字楼，商业性质的产品与住宅对比有更高的投资回报，投资者更喜爱投资商业性质的产品。2009年三水住宅成交均价在4653元/平方米，而写字楼成交均价在5500元/平方米，对比住宅售价溢价18.2%。三水花园酒店商务大厦水花园酒店商务大厦地 址：三水广海大道中39号占地面积：1346平方米建筑面积：2万平方米总 层 数：6-16层 开盘时间：2009年5月主力户型：写字楼54-250平方米出 租 率：45%目前租金：34元/平米月管 理 费：7.8元/在售价格：约9500元/平方米（开卖价格6000元/平方米）简介：三水花园酒店商务大厦是三水商务办公的首选，周边交通路网发达，目前已有中国平安、马来西亚成功环保工程（佛山）有限公司、韩国科德、新金叶等纷纷进驻三水花园酒店商务大厦。目前因停车位不足，租金及出租率受影响，新的可容纳1000辆车的停车场正在建设中。三水广场三水广场双城写字楼双城写字楼地 址：三水广场建筑面积：1万平方米总 层 数：1-16层 开盘时间：2009年5月主力户型：写字楼60-300（平层）、500平方米（复式）出租率：60%目前租金：45元/平米月管 理 费：5元/平方米在售价格：约7500元/平方米（开卖价格5000元/平方米）简介：目前进驻办公的企业以房地产企业、金融保险企业为主写字楼写字楼体量体量存量花园酒店商务大厦约2万平方米三水广场双城写字楼约1万平方米金盛大厦约1.5万平方米未来新增全信大厦1.15万捷和广场预计1.5万恒福广场未来可预见新增供应约5万，主要集中在2012年后供应市场饱和度研判第三产业产值/地区生产总值第三产业从业人员数量/城市从业人口总数，即第三产业产值的升幅第三产业人口的增长根据：根据“十二五”规划预测三水第三产业增加值平均每年增长25%。2010年三水写字楼存量约4.5 万，租售率约60%。根据我国写字楼建筑标准规定，我国写字楼人均办公面积不得少于10（套内面积），换算建筑面积计算约20。三水目前写字楼办公人数：2010年三水写字楼存量4.5万 出租率60%人均办公面积20=1350人三水2015年写字楼市场容量：2015年佛山写字楼办公人数1350人（1+25%）人均办公面积20 0.6（出租率）=13.7万 2015年写字楼建筑面积13.7万-2010年写字楼存量面积4.5万=9.2万（建筑面积）依此类推：依此类推：若新增供应约若新增供应约5 5万万 ，20132013前供需基本平衡，前供需基本平衡，20142014年需求缺口约年需求缺口约1.51.5万，万，20152015年年4.24.2万万51.三水未来城市北托，项目位置成为三水新城的核心位置，交通便捷，地段优势突出，具有发展写字楼的先天条件2.但短期内三水写字楼需求少，出租率低的现状仍难以改变，到2015年在可预见新增情况下市场需求缺口也仅4.2万，市场承接力不足。本案兴建写字楼具有较大的消化风险，不建议采用写字楼可行性分析：公寓可行性研判本案本案三水广场商务大厦三水广场商务大厦花园酒店商务大厦花园酒店商务大厦全信商务大厦全信商务大厦捷和广场捷和广场位于中心区，与写字楼组合发展，成为主要投资型物业 三水目前还没有独立的公寓项目，三水广场、全信商务大厦均属于集办公、居住于一体的商业项目，未来仅有花园酒店有独立的公寓项目。交通：三水公寓项目分布在城区核心商业区中，周边均会有便捷的交通路网。物管：目前三水公寓仅是提供简单的物管功能，物管水平相对禅桂公寓项目较差装修：三水公寓项目一般会有简单装修，而豪华装修与送家电暂未出现。与住宅均价相近，但抗跌能力强，消化速度快项目项目模式模式入市时入市时间间规模规模产品面积产品面积开卖均价开卖均价现时二手均价现时二手均价当天消当天消化率化率时代城一期住宅性质居住功能为主2010年196间455500元/带1500元/装修7000元/80%三水广场双城广场商业性质购物中心-酒店-公寓2009年324间单身商务：33-38两房居家：71-77豪华公寓：179-2136500元/8000元/90%奥林匹克花园住宅性质2009年146间40-464700元/6000元/70%三水开始出现独立的公寓项目，细分为商业办公和纯居住性质的公寓。由于投资门槛低，市场项目均实现了较好的销售与售价区域区域公寓公寓性质性质租赁价格租赁价格出租率出租率三水时代城1期住宅公寓20-25元/平方米45%三水广场双城国际公寓商务公寓22-55元/平方米70%奥林匹克花园住宅公寓28-32元/平方米50%禅桂盈彩美居商业性质35元/平方米80%尚辉苑住宅性质26元/平方米90%柠檬时代商业性质33元/平方米80%东方广场钻石城住宅性质38元/平方米85%环球国际商业性质48元/平方米70%汇博星辰商业性质35元/平方米80%慧港国际商业性质38元/平方米60%租金较高，特别是商务中心公寓，市场需求大租金均价：三水目前公寓的租金与禅桂公寓租金基本持平，三水的公寓有一定的投资价值。出 租 率：三水公寓经历2年发展，目前出租率在50%左右，与三水的经济环境相比，出租率相对较高。公寓性质：目前三水还没有独立公寓项目，商住办公功能的公寓项目成为三水主流。项目项目模式模式入市时间入市时间规模规模产品面积产品面积全信大厦商业性质2011年12月约1万30-90复式金太阳公寓住宅性质2012年年底2.4万花园酒店公寓 商业性质2013年捷和广场公寓商业性质2015年未来供应增加，但错峰入市1.三水第二、第三产业快速发展，将吸引大批私营企业主、商务、度假及企业外来中高端管理层暂住三水，本案临近荷花世界，乐平、芦苞等工业园区，未来周边配套完善交通便利，具有较大的中心集聚能力2.公寓产品宜商宜居，投资门槛低，更不受限购政策影响，自由度高，成为城市化快速推进的投资热门，消化速度快，能实现较好的资金收益。3.三水公寓发展形态还较为落后，还有较高的升级潜力。本案兴建公寓可行，可考虑引入酒店管理提高竞争力，但因产品分割较小，体量应控制在3万左右公寓可行性分析酒店可行性研判三水酒店在旅游业的带动下发展蓬勃千叶度假酒店金太阳酒店荷花三通酒店世纪皇庭酒店花园酒店柏宁山庄酒店三水广海酒店健力宝山庄前途商务酒店君悦酒店绿湖温泉度假酒店三水宾馆宝盈假日酒店蓝湖生态休闲酒店本案本案恒益酒店分布：主要集中在荷花世界、云东海及西南中心区档次：四星级以上酒店为主，包括2家5星级酒店，及5家休闲度假酒店功能：三水酒店已相对成熟，并且主要承担度假及娱乐休闲功能，满足度假、商务、市民会友休闲的需求酒店名称酒店名称星级星级房间数房间数房价房价金太阳酒店508560-1500花园酒店355380-880绿湖温泉度假酒店250650-1870三水宾馆130200-500恒益酒店168299-1230前途商务酒店101198-250世纪皇庭酒店253298-368君越酒店120148-218阳光假日酒店110260-380千叶度假酒店度假酒店120380-1050柏宁山庄酒店度假酒店56260-428房价：目前三水酒店房价平日均价在200-400之间，节假日房价在300-500之间星级：三水的4星级酒店大量扎堆，仅有2家5星级酒店，但休闲娱乐型酒店同样占据一定比例品牌：三水目前没有国际知名品牌酒店项目，还是属于本地酒店打造的星级酒店品牌为主以本地高星级酒店为主1.三水目前已有大量的4星级酒店密集分布在市区及周边旅游风景区，多为旅游团的入住客户为主。竞争较大，且存在较大的季节性。2.酒店的建筑成本与经营成本巨大，且回收期一般在8-10年，不附合本案快速回笼资金的原则。3.三水及周边居民生活节奏慢且喜欢聚餐聚会，对饮食、娱乐业需求大，本案临近荷花世界，未来周边配套完善，区位优势明显，可错位竞争发展特色餐饮娱乐业。本项目兴建普通星级酒店有一定的风险，可向特色餐饮娱乐型酒店发展酒店可行性分析：购物中心可行性研判西南人口少，板块多而分散，购物中心发展形态落后发展阶段发展阶段形态形态项目体量项目体量消费人群消费人群定位与地位定位与地位发展推动力发展推动力起步阶段住宅首层街铺临街商铺供销社30-100平方米就近居住人群邻里型商业满足居民基本消费需求快速发展百货大厦简易超市1万平方米小范围片区人群社区型商业居民向往集中式消费环境结构调整购物中心专业市场餐饮、休闲1万-20万平方米大市区内人群区域型商业居民向往集中式消费环境追求品牌与消费环境稳步发展特色购物中心养生度假购物体验式购物中心20万平方米以上大市内人群周边镇街人群外省人群跨区域型商业居民向往集中式消费环境追求品牌与舒适消费环境享受体验消费与购物乐趣购物中心发展离不开居民的消费水平提高，在满足了基本的购物需求后，人民将往更高的层次去追求。档次、品牌、环境成为购物中心发展的动力。主要形成了两大商圈，分别各据新旧商圈三水广场商圈文峰路商圈三水历经数年发展，从西南影院的崛起到目前的三水广场，在品牌房地产的进驻与推动下，三水已经形成三水广场商圈和西影商圈，两大商圈错位发展并相互协同发展，目前三水商业已辐射至肇庆、四会、狮山、清远等地。本案本案项目项目出租率出租率转手率转手率租赁期租赁期经营方式经营方式三水广场100%2%1-2年以租为主,少数商铺可买卖商业城95%5%1-2年商铺已售馨,暂时只能租首层潮立方90%35%1-2年商铺已售馨,暂时只能租出 租 率：三水现有的购物中心出租率在9成以上转 手 率：目前三水3大商业体项目的转手率低，商家基本稳定经营方式：三水广场采用统一经营方式，只租不售通过统一经营管理使得整体商业气氛良好，其余的商业城与潮立方采用的是销售方式，产权不统一使得这两个项目经营上出现问题。出租率高，转手率低项目项目租金水平租金水平体量大小体量大小商业定位商业定位三水广场首层：300元/二层：230元/三层：170元/8万区域商业商业城首层：30元/5.5万区域商业潮立方首层：200元/二层：150元/1万社区商业租金：三水商业在近几年的发展迅速，租金也随之攀升，在购物中心首层的租金一般在200-300元/平方米，二层租金150-230元/平方米体量：三水的商业项目体量较大，5-8万平方米，而特色精品购物中心在1万平方米左右。定位：凭借三水的地理优势与完善的交通路网，三水购物中心定位在区域以上。租金水平较高项目项目档次档次客户群客户群品牌品牌三水广场中高年轻、中青、长者新大新百货、蒙尼尔、埃迪达斯、耐克、金利来、迪斯尼路、周大福、东方红、哈驰、时间廊、碧玉丰、班尼路、奥菲、屈臣氏、鳄鱼、意尔康、莎莲奴、好理吉、银库、堡狮龙、国美、苏宁、均和、爱儿乐、仙草园、大地数字影院恒福广场中高年轻、中青大润发、屈臣氏、艾哲、周大福、埃迪达斯、红蜻蜓潮立方中年轻千之代、E视眼睛、红黄蓝亲子园、5D电影院、粤来湘、润芝阁、都市女人、自由空间、我的视界档 次：三水购物中心目前档次基本在中等档次，三水广场因有先进的招商与管理模式，档次较高。客户群：目前三水各大购物中心均以年轻消费人群为主，中青人群为附。品 牌：目前的品牌进驻可以看出，三水目前的品牌均以大众化消费品牌为主。主要满足市民日常大众消费为主，高端、特色消费少三水商业城三水商业城项目规模：占地2万平米，建筑面积5.5万平米开业时间：1996年租 金：首层30元/平米月出 租 率：20%经营状况：只有肉菜市场和一楼的铺位尚在营业,楼上的数百个铺位全部荒废简介商业城在建成初期，曾经是三水最旺的商业中心之一，有大水车娱乐城、保龄球场、电子游戏等娱乐项目,还有各类商家。由于缺乏统一的规划布局,铺位销售参差不齐,加上前期没有规划好,各个商铺各自为战,整个局面有点混乱。如今，商业城整体破旧不堪,被市民称为三水最大的“烂尾楼”。近年商业城计划进行整体改造，参照三水广场的模式,发展为集购物、娱乐、休闲于一体的商业中心,但主要面向中低档消费群体。潮立方潮立方项目规模：共为三层，建筑面积高达9420开业时间：2009年初租 金：首层200-350元/平方米/月，二层70-150元/平方米/月商铺面积：10-50出租率：约