招宝山饭店扩建项目沟通案

第一阶段：项目市场环境第一阶段：项目市场环境项目环境概况项目环境概况整体市场概况整体市场概况区域市场分析区域市场分析第二阶段：项目装修建议第二阶段：项目装修建议操作模式操作模式配置方式配置方式装修风格装修风格装修标准装修标准装修建材装修建材目录目录第三阶段：项目发展战略第三阶段：项目发展战略项目整体定位项目整体定位项目项目SWOTSWOT分析分析第四阶段：项目客群定位第四阶段：项目客群定位目标客户分析目标客户分析目标客户定位目标客户定位第五阶段：项目营销企划第五阶段：项目营销企划项目企划思路项目企划思路项目平面表现项目平面表现第六阶段：第六阶段：*资源与销售策略资源与销售策略宁波整体发展概况宁波整体发展概况规划规划 随着几年来宁波城市“东进、南拓、北进”策略的逐步实施，宁波城市已经逐渐脱离传统老三区的概念范畴，鄞州中心区、东部新城、镇海新城等区域即将成为宁波市区的重要组成部分，“大宁波”版图已经依稀可见，宁波逐渐向国际化大都市靠近。“大宁波”版图呈现 东进、南拓、北联城市发展因素一：交通末梢改变城市发展因素一：交通末梢改变宁波地理上处于长三角交通未梢，以外对外联系依赖于上海和杭州已解决：已解决：2008年5月杭州湾跨海大桥的顺利通车，彻底改变宁波“交通未梢”位置，经杭州湾大桥驱车从宁波到上海莘庄，由原来的约304公里，缩短到现在的179公里，仅需2个多小时，杭州湾跨海大桥与原有沪杭甬高速公路连为一体，形成杭州湾两小时经济圈，将使宁波重构与长三角城市群的地缘性经济关系。城市发展因素二：城市规模可扩大化城市发展因素二：城市规模可扩大化主城区域规模不大，经济靠周边县把经济总量拉上去，06年县域经济与城区经济之比为5:5是典型的“县城拼盘城市”。发展对策：发展对策：“东扩、北联、南统筹、中提升”2004-2020宁波城市区域发展战略 ，将有效拉大城市框架，提升城市凝聚力。（东扩即建设东部新城,北联为统筹余慈地区发展,南统筹则指象山港区域保护和利用,中提升是包括6个区的中心城区发展水平的提升。）宁波城市发展宁波城市发展杭州湾跨海大桥改变宁波发展杭州湾跨海大桥改变宁波发展“中提升中提升”提升宁波发展速度提升宁波发展速度 宁波经济以其历史独特的商业观念蓬勃的朝气而飞速的发展,逐步确立起“长三角南翼经济中心”.2007年月日世界第一大桥杭州湾跨海大桥的正式贯通，成为宁波接轨大上海、融入长三角、把现代化国际港口城市建设全面推向新阶段的重大机遇,这个美丽的东海城市，其城市的价值也在与日俱增。宁波在中国城市综合竞争力排名中，已连续四年跻身大陆十强。她以全国1的土地面积，1/200的人口，贡献着1/60的国内生产总值，1/20的进出口额。迅猛发展的经济势头促使城镇居民人均可支配收入持续增加迅猛发展的经济势头促使城镇居民人均可支配收入持续增加,而收入的持续增加促使家庭而收入的持续增加促使家庭支出逐步转向享受型和发展型，进而为房地产快速发展在消费力层面上形成强有力的拉动。支出逐步转向享受型和发展型，进而为房地产快速发展在消费力层面上形成强有力的拉动。价值宁波活力之城价值宁波活力之城 民营城邦藏富于民民营城邦藏富于民 占浙江省民营企业近23%份额的宁波，是中国民营经济最具影响力的城市之一，全球经济面临衰退威胁，以“东方大港”著称的宁波，私营企业的发展势头依然不减。据宁波市工商部门最新的统计数据显示，截止2008年底，宁波市累计私营有限公司6.11万户，注册资本14851.77亿元，比去年同期增长7.38%和16.27%。近年来，为提升宁波市城市形象和地位，各级政府依靠大吞大吐的深水良港，主动承接国际产业转移，建设了一批国家级能源、原材料基地。随着宁波对科技型、大企业、环保企业的税收、土地等扶优措施到位，加大了制造业发展力度，为之配套的服务业也应运而生，进一步加快了民营企业的发展。宁波城市特色宁波城市特色镇海镇海老城老城宁波市总体规划（宁波市总体规划（20042004年年20202020年）于年）于20062006年年8 8月月3 3日通日通过国务院正式批复。在宁波新一轮城市规划中，形成以过国务院正式批复。在宁波新一轮城市规划中，形成以中心城（三江片、镇海片、北仑片）为中心、二区（北中心城（三江片、镇海片、北仑片）为中心、二区（北部都市区、南部生态发展区）、部都市区、南部生态发展区）、T T字型交通骨架（滨海字型交通骨架（滨海线、沿海国道主干线）为主体的面向杭州湾的开放式空线、沿海国道主干线）为主体的面向杭州湾的开放式空间布局结构。间布局结构。规划范围：镇海老城西起隧道路，东南至甬江，北临古塘发展定位：长三角滨海休闲小城，宁波重要港口物流商务区建设目标：通过老城功能整合提升，开发历史文化资源，培育老城休闲产业，增强港口物流和商务功能；围绕四条轴线，突出老城品牌的整体效应，繁荣文化、旅游、休闲产业、激发老城活力海天雄镇商帮故里海天雄镇商帮故里镇海老城规划镇海老城规划项目区位项目区位本案本案 项目镇海区东北1.5公里甬江口招宝山麓，南面直接与现有招宝山饭店主体相接，北面与文物保护建筑唐宅相邻，东面与著名的镇海中学相对。根据镇海区政府的远景规划，将来镇海区的发展重点是在镇海新城，老城的建设将以旧城改造的方式进行。项目地处镇海老城，居住、商业氛围浓厚，加之地处招宝山旅游风景区，人气、环境怡人。与宁波最好的中学镇海中学为邻，文化气息浓郁，给本项目带来了人气和客源。项目虽然地处镇海老城，但商业氛围开始退化，目前镇海老城整体商业氛围向西转移。区位分析区位分析（数据来源：房地产交易中心）p 2008年市四区共成交新房22865套，总成交面积191.37万平米，总交易金额185.87亿元,成交均价为9713元/平米.住宅销售总面积137.16万平米（包含部分住宅附带商业及车位）。总交易金额127.58亿元,成交均价为9901元/平米。从成交物业类型总量上看，08年住宅成交量占新增住宅供应量的40.8%。一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月200717737631848192228743333330626932125155324732233200811143601104101110071086118610139459698121389整体市场回顾整体市场回顾市场市场一年内一年内6 6次加息次加息影响：已购房者购房成本加大，还款压力加大，未购房者心理影响增大。会让消费者对于楼市的预期产生消极影响。十次上调存款准备金率十次上调存款准备金率影响：上调存款准备金率，银行流动资金收紧，对于开发商的资金链会产生一定影响，同时对于消费者的心理影响不小，将会改变许多人对于房地产市场的前景预期的判断。严控公积金严控公积金影响：此举抑制投资冲动，可以抑制部分非自住购房者的购房需求。二套房贷首付二套房贷首付40%40%，1.11.1倍利率倍利率影响：减少投资购房需求，在供应量不能短期内改变的状况下，抑制总需求量，从而缓建供需矛盾。正式征收正式征收30%60%30%60%土地增值税土地增值税影响：开发成本增加，房地产行业将会面临洗牌。20072007年政策表现年政策表现20092009年宏观背景年宏观背景以以“保增长保增长”扩大内需的出发点，利用放宽税收政策及扩大内需的出发点，利用放宽税收政策及行业振兴为契机，保证房地产市场平稳发展行业振兴为契机，保证房地产市场平稳发展央行历次调整利率时间一览央行历次调整利率时间一览 调整时间调整内容(一年期)调整时间调整内容(一年期)08-11-27存贷款基准利率下调1.08%08-12-23存款基准利率下调0.27%08-10-30存款基准利率下调0.27%08-10-15贷款基准利率下调0.27%08-9-16贷款基准利率下调0.27%关于加强住房保障促进房地产市场稳定健康发展的若干意见（下简称意见），共包括了26条政策措施。以改善民生、解决中低收入家庭住房困难为重点，加大住房保障实施力度，适度扩大保障范围，鼓励改善型购房，促进住房消费，引导和调控房地产市场稳定健康发展。国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，并且房地产业被列为十个经济振兴产业之一，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。两两大理由和背景：大理由和背景：扩大内需：扩大内需：全球金融海啸已波及中国实体经济，保增长成为决策层需要考虑的首要问题，在出口疲软、投资萎缩的情况下，扩大内需成为一个突破口和一种可能，而房地产对于上下游产业的拉动效应无疑是明显的。防范房地产金融风险：防范房地产金融风险：土地流拍，固定资产投资减少，企业倒闭，失业率增加，财政收入和税收锐减，这是政府所不乐见的。20082008年政策表现年政策表现 09年前个月，全市经济转好的表现和苗头不断增多，经济运行总体呈现企稳回升态势，不过经济整体还处于底部调整阶段。但是房市火爆的背后也要看到，目前全国住宅销售的非理性。由于下半年面对通货膨胀的压力加大，国家还是致力于打造一个平稳的房地产环境，所以将加大对房地产的管理力度，07年底政策频出的局面可能再次出现。2009年5月，全市一手商品住宅新增供应量为2250套26.08万平方米，成交4094套46.04万平方米，供求比系数为0.56。成交量环比大幅上涨近100%，同比上涨了3057套。成交量大幅放大，主要受到多个项目新开盘/加推楼盘的影响，5月份的新推案基本上在一个月内实现了超过80%的销售率。20092009年住宅市场表年住宅市场表本项目后续将经历本项目后续将经历1010年销售期，但是年销售期，但是1010年又是一个政策年，将给本项目的操作带来一定的难年又是一个政策年，将给本项目的操作带来一定的难度度20092009年宁波市场进入恢复期年宁波市场进入恢复期，“走量走量&回现回现”是最大的主题是最大的主题20092009年市场表现年市场表现通过对宏观经济分析：通过对宏观经济分析：高规格城市定位奠定甬城房地产发展基础；高规格城市定位奠定甬城房地产发展基础；外来人口大幅增加，促使甬城房地产市场旺盛需求；外来人口大幅增加，促使甬城房地产市场旺盛需求；宏观经济运行稳定，但经济发展增幅放缓，房地产成为拉动宏观经济运行稳定，但经济发展增幅放缓，房地产成为拉动GDPGDP主力；主力；居民收入稳步提高，促使居民消费意识提升且高端消费群体对奢侈品消居民收入稳步提高，促使居民消费意识提升且高端消费群体对奢侈品消费愈演愈烈费愈演愈烈*观点观点0909年年底之前，我国年年底之前，我国CPICPI还会在低位运行，在全国经济没有还会在低位运行，在全国经济没有整体好转的情况下，房地产依然是拉动整体好转的情况下，房地产依然是拉动GDPGDP的主要力量，虽然的主要力量，虽然全国各地房价涨幅较大，但是国家对房地产进行打压的可能性全国各地房价涨幅较大，但是国家对房地产进行打压的可能性较小。但是年后随着全国整体经济的好转，但面临新的一轮通较小。但是年后随着全国整体经济的好转，但面临新的一轮通货膨胀，房价随着货膨胀，房价随着CPICPI进一步上涨。进一步上涨。“高房价高房价”将再次成为人将再次成为人民群众的关注的焦点。预测民群众的关注的焦点。预测1010年又是一个政策频出的年份。年又是一个政策频出的年份。宏观市场总结宏观市场总结博弈高售价高售价高风险高风险 考虑到本项目的工程进度和开盘时机，我们建议适当提前预热积累客户，考虑到本项目的工程进度和开盘时机，我们建议适当提前预热积累客户，在在1010年上半年项目大部分去化完成。越晚开盘面临的政策风险越大，滞销的年上半年项目大部分去化完成。越晚开盘面临的政策风险越大，滞销的危险也越大。危险也越大。通货膨胀加剧，催高房价。面临国家调控风险加大加之本项目对政策较为敏感 08年镇海区商品房成交均价较为平稳，相对于07年4500元/的均价来说，属于稳定上升阶段，这里或许有人会有个疑问，为什么成交的大多都是新的板块，但是价格为什么反而上去。这跟，两大板块的地理位置有着必然联系。特别是庄市板块，虽然属于镇海城乡区，但是庄市板块有2大优势，一就是，庄市处于镇海城区和宁波市区之间，所以庄市离宁波反而更近；二就是，板块地处宁波大学、工程学院等，宁波另一个高教园区发展潜力可观。所以，价格方面，反而比镇海城区的价格有过之而无不及。区域市场分析区域市场分析镇海镇海 镇海区是宁波的一个县级区，镇海老城区发展的较早，目前较为成熟，近几年镇海区的骆驼、庄市板块兴起，由于新的板块土地较多，目前发展较为可观。特别是今年，几乎新增成交，都来自这两个板块。成交量大幅回升。08年镇海区的成交量还是比较稳定的，就是后期收到了金融危机和房地产低迷的双重影响，对于镇海区的房地产打击过大，使得后期的成交量较为低迷。成交面积成交面积 南熏别院南熏别院项目地址：项目地址：镇海 南大街入口(新华书店对面)；经济指标：建筑面积6.0415万平米，占地面积1.7819万平米，绿化率15%，容积率2.67，停车位277个；规划：规划：7幢住宅楼，4幢高层，3幢小高层。产品：产品：普通住宅、单身公寓和商铺；推盘销售情况：推盘销售情况：普通住宅09年4月18日开盘，推出209套，面积段88155，开盘去化80%，目前已基本售完，下半年还有一幢单身公寓待推；单身公寓：单身公寓：一幢17F，共112套，面积47-80平米，精装修，装修标准为1200元/平米，预计09年9月份开盘，价格9000-9500元/平米。南熏别院继普通公寓热销后，预计南熏别院继普通公寓热销后，预计0909年年9 9月份加推一幢精幢单身月份加推一幢精幢单身公寓，面积公寓，面积47-8047-80平米，价格平米，价格9000-95009000-9500元元/平米。平米。单身公寓个案分析个案分析 单身公寓面积配比单身公寓面积配比南熏别院户型面积段47-75平米，其中47平米户型70套，56平米户型28套，75平米户型14套,户型朝向有朝南和朝西两种，均为一房设计。7575平米平米4747平米平米5656平米平米N单身公寓户型展示单身公寓户型展示4747平米，一房平米，一房7575平米，二房一厅平米，二房一厅5656平米，一房一厅平米，一房一厅住宅性质公寓，居住性是其最大的优势，本项目应与其进行差异化竞争。市场总结市场总结 镇海整体楼市的成交量来看，开春之后不论是一手市场还是二手市场成交量都有大幅度的回升，本月成交住宅产品492套，成交面积为49854.71平方米，成交均价为5724元/平方米；该区主要成交的楼盘为华荣风景九园，共成交了248套，其次，水木清华也有102套的成交量。但主城区成交量较少，仅南浔别院一个项目在对外销售。指标2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月商品住宅住宅新增供应面积（）/31011/89072.71 住宅销售面积（）16243.7920389.5947085.962627.749854.71住宅销售均价（元/）6285.825568.34601972185724关于项目关于项目项目装修建议项目装修建议精装房的操作模式精装房的操作模式 模式模式开发商按照每户早已设定的装修风格和装修标准实施装修并验收交付。优点1、由于装修风格早已设定，便于装修物品的采购管理，节约材料成本。2、由于装修风格早已设定，工程管理相对容易，提高管理效率，不容易出现工程问题。缺点定制装修的灵活度不高，不能满足购房者的差异化需求。评述 通常可以采用比较简洁的容易为大众喜爱并接受的装修风格，在硬装修上做好设计，但在软装饰上的发挥空间留给购房者，这样可以最大限度的满足购房者的差异化风格需求的同时兼有定制装修带来的采购成本和工程管理优势。定制装修定制装修开发商提供装修方案供购房者选择，装修方案确定后，再由开发商按照约定的装修风格和装修标准实施并验收交付。优点给予客户更多的选择空间。缺点相对于定制装修，此方式的工程材料采购和管理成本都将增加，管理难度加大。评述 在工程材料采购方面，可以尽量选择同一有实力的经销合作商，尽量尽早确定装修风格并限定材料的品牌选择范围 菜单式装修菜单式装修 开发商针对某种户型的部分功能区（一般是厨卫）按照每户早已设定的装修风格和装修标准实施装修并验收交付。优点1、购房者可以比较大限度的发挥自己的设计装修风格。2、省去了购房者部分装修麻烦，仅仅避免了清水房装修对厨卫区域防水层的二次装修 3、节省了厨卫设施装修材料的采购成本，管理成本比较低 缺点并不比清水房为购房者省去了多少麻烦。评述 在营销宣传上重点和清水房“比拼”，突出厨卫区域避免二次装修的优势，同时为业主节省了部分装修费用 部分定制装修部分定制装修 考虑到本项目体量不大，如采用菜单式装修可行性较小，考虑到本项目体量不大，如采用菜单式装修可行性较小，装修成本也会大幅上涨，可操作性不大。装修成本也会大幅上涨，可操作性不大。*观点观点建议全部采用定制式装修，但是可以根据前期积累客户共同要求进行定制。但装修内容全部统一。开发商装修完毕后，按照协议的约定配齐家用电器、家具和主要装饰（如窗帘、主灯等）优点1、“拎包入住”极大的方便了购房者，省去了其不少的时间和精力。2、全装全配可以为开发商在配置和装修两头都留有利润空间 缺点1、家具家电的个性化很强，更多的购房者有更强烈的自主购买欲望，开发商在选择上难以把握。2、家具家电的价格波动较大，不利开发商进行成本控制。评述 灵活的选配家具品牌或开发企业寻求单位合作自制，或与家具卖场达成保价（自选）模式，让购房者有自主空间的同时，有效的控制成本 全装全配全装全配 开发商装修完毕后，按照协议的约定家用电器、家具和主要装饰（如窗帘、主灯等）由业主自理。优点1、省去购房者装修麻烦。2、购房者可以据自己喜好选择装饰风格和家用电器及家具，有更多自主权。缺点不能实现“拎包入住”的便捷，配置这块开发商没有利润空间。评述 由于此方式开发企业的管理很方便，多数开发商愿意采取此方式 全装不配全装不配 精装房的配置方式精装房的配置方式 配置配置开发商装修完毕后，按照协议的约定配齐部分家用电器（主要为厨卫设施设备）、家具。优点1、省去购房者装修麻烦。2、购房者可以根据自己喜好选择装饰风格和家用电器及家具，有一定自主权。3、厨卫设施设备选择一般都是知名品牌，形象好，有利于项目宣传，刺激购买。缺点1不能实现“拎包入住”的便捷，配置这块开发商无过多利润空间。评述 品牌开发商愿意采取此方式，有利于项目宣传、口碑的建立和刺激购买 全装半配全装半配 开发商按照部分功能区（一般为厨卫）装修协议装修完毕后，按照协议的约定配齐部分家用电器、家具（主要为厨卫设施设备）优点1、省去了部分装修和配置麻烦。2、购房者可以根据自己的喜好选择装饰风格和家用电器及家具，有较强自主权。缺点仅仅比清水房为业主省去了些须麻烦。评述 此方案为金璐天下项目采用，精装房的宣传意义大于实际意义。半装半配半装半配 考虑本项目为酒店式公寓，项目的最大的特点还是考虑本项目为酒店式公寓，项目的最大的特点还是以招宝山饭店为依托，因此邻包入住，应该是本项目努力以招宝山饭店为依托，因此邻包入住，应该是本项目努力的方向，也投资客和陪读家长的购房需求。的方向，也投资客和陪读家长的购房需求。*观点观点建议出售返租部分全部采用全装全配，做到拎包入住，其余不返租部分采用全装半配。精装房的装修装饰风格精装房的装修装饰风格 风格风格欧式风格欧式风格 代代表楼盘：海景花园、柳逸花园、玫瑰花园表楼盘：海景花园、柳逸花园、玫瑰花园简欧风格简欧风格 代表楼盘：绿城绿园、荣安合院、凯德汇豪天下、湖景花园、万科金色水岸代表楼盘：绿城绿园、荣安合院、凯德汇豪天下、湖景花园、万科金色水岸现代简约风格现代简约风格 代表楼盘：万科和美印象、瑞园、荣安合院、都市丽湾、银亿上上城代表楼盘：万科和美印象、瑞园、荣安合院、都市丽湾、银亿上上城精装房的装修标准精装房的装修标准 标准标准装修费用装修费用 楼盘推盘时间装修风格费用（元/M2）凯德汇豪天下2006年欧式风格3000海景花园2006年欧式风格3000玫瑰花园2008年欧式风格3500迪赛明天广场2008年简欧风格2500万达48克拉2007年简欧风格3000湖景花园2008年简欧风格20003000万科金色水岸2007年简欧风格2500万科和美印象2008年现代简约风格A级12002008年现代简约风格B级500瑞园2008年现代简约风格1000百合公寓2008年现代简约风格1000银亿上上城2008年现代简约风格800装修费用装修费用 精装修楼盘的装修费用是与其装修风格密切相关的，复古的风格，例如欧式古典、中式古典决定了其工艺的繁复性，其摊在单位面积上的花费较简单工艺的高出数倍。根据装修风格不同，我司将以甬城精装修住宅楼盘的装修费用归表，以作对比分析。由上表，可归纳出甬城装修房费用：欧式风格30003500元/M2简欧风格 12003000元/M2，主力集中于12002000元/M2现代简约风格 5001200元/M2，主力集中于10001200元/M2进入2008年以来，甬城的精装修住宅其装修标准普遍较往年有所下降。考虑项目的整体定位为高端精装酒店式公寓，合理的提考虑项目的整体定位为高端精装酒店式公寓，合理的提升装修标准，能够提升产品附加值，提升产品性价比。升装修标准，能够提升产品附加值，提升产品性价比。*观点观点建议采用简欧式装修风格，与现代简约风格在品质上，和客群定位上拉开一定的差距，从而提升产品整体品质。精装房的建材选择精装房的建材选择 建材建材材料配材料配置置汇豪天汇豪天下下海景花海景花园园湖景花园湖景花园绿园绿园瑞园瑞园世纪东方世纪东方玫瑰花园玫瑰花园万科和万科和美印象美印象A A级级万科和万科和美印象美印象B B级级银亿上银亿上上城上城荣安合荣安合院院2#3#2#3#都市丽都市丽湾湾整体橱柜定制德国PAIDOK欧琳柏丽欧琳/方太欧琳方太西门子欧琳美晟欧琳橱柜台面定制美国DUPONT北欧印象三星/方太方太欧琳美晟欧琳洁具DURAVIT洁具德国原装HANSGROHE、德国原装VILLEROY&BOCH唯宝/杜拉维特杜拉维特科勒德国高域科勒低于A级标准科勒科勒乐家龙头DURAVIT洁具汉斯格雅汉斯格雅科勒汉斯格雅摩恩低于A级标准科勒科勒维克浴缸DURAVIT洁具ROCA淋浴房卡德维汉斯格雅科勒乐家科勒无无无无厨房电器ARISTON意大利ARISTON、德国PAIDOK欧琳西门子方太欧琳西门子西门子欧琳欧琳欧琳水槽及龙头DURAVIT洁具德国PAIDOK欧琳铂浪高东鹏欧琳摩恩低于A级标准欧琳欧琳欧琳开关、插座西门子/西蒙奇胜/奇胜西蒙低于A级标准/西蒙53系列中央空调大金特灵日立/美的/大金大金无无无无材料配材料配置置汇豪汇豪天下天下海景花园海景花园湖景湖景花园花园绿园绿园瑞瑞园园世纪世纪东方东方玫瑰玫瑰花园花园万科万科和美和美印象印象A A级级万科和美印万科和美印象象B B级级银亿上银亿上上城上城荣安合荣安合院院2#3#2#3#都市丽都市丽湾湾热水器EVERHOTA.OSmith 林内A.O.史密斯吉事多沐趣多能率无无无无独立新风系统中央空调自带中央空调自带兰舍/中央空调自带/无无无无电梯/通力日立/帝森日立日立/其他天然大理石或岫桃木实木地板全屋铺紫檀木高级地板/韩国双门智能冰箱电热地板供暖 ESTRICHVLIES地面采暖系统阿里斯顿烤箱爱惠浦净水器贝亚克地板/浴霸奥普灯具欧普/地块乐洋洋或北美风情/地砖东鹏/墙面多乐士漆地面强化地块/墙面多乐士涂料欧普/雷士照明，送海尔空调地面强化地块/墙面多乐士涂料地热系统/电热地板供暖/地暖系统无无无无对外装修报价3000300020003000300010003500120050080012001000分析各楼盘可以发现：1000元/M2的装修标准的楼盘，采用国产中高级配置为主。橱卫采用方太、欧琳等地产品牌；地面采用磁砖、强化地板铺设；墙面以多乐士漆为主。2000元/M2以上的楼盘，多采用进口或国内高档配置，并有配送冰箱、中央空调、热水器等家用电器。装修建材建议装修建材建议建议建议材料配置材料配置品牌品牌整体橱柜欧琳等品牌洁具科勒、美标等低端产品坐便器科勒、美标等低端产品龙头科勒、美标等低端产品厨房电器玉立、欧琳等品牌水槽及龙头科勒、美标等低端产品开关、插座西门子，西蒙等品牌地砖诺贝尔、冠军等品牌涂料立邦、多乐士等品牌地板品牌复合地板块 在装修材料的选择上，选取欧琳、科勒等一线品牌，但是在产品的选择上可以选择欧琳、科勒等一线品牌的低端产品。如在电器开关，可以选取西门子远景。这样无论在后期企划推广，还是在成本控制上都有加大的余地。*观点观点建议出售返租部分，装配全部家装和家电，不返租的部分，赠送部分家装和家电。通过公共空间、合理动线、细节的设计通过公共空间、合理动线、细节的设计打造都市型酒店建筑形态打造都市型酒店建筑形态公共部位装修公共部位装修 大堂地面：进口大理石 大堂墙面：进口大理石、木饰面、镜面 大堂顶面：立邦乳胶漆 电梯厅 走廊地面：高级地砖 电梯厅 走廊墙面、顶面：立邦乳胶漆 电梯：日立、OTIS*观点观点由于本项目为酒店式公寓，酒店式大堂和公共部位精装修也是必须的。提升公共部分装修标准，有利于提升项目整体品质。关于发展关于发展项目发展战略项目发展战略20072007$8026$802620062006$6568$6568发展阶段启动期快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展期人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主房地产行业发展特征超速发展单纯数量型以数量为主，向注重质量方向发展平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型19951995$1520$152019961996$1884188419971997$2110211019981998$2227222720002000$2759$275919991999$2425$242520022002$3331$333120012001$3015$301520032003$3400$340020042004$4247$424720052005$4788$4788 1995-2005年十一年间，宁波的人均GDP剧增，人均可支配收入在长三角城市中列居第二，仅次于上海。(数据来源：宁波市统计局)人均人均GDPGDP变化标志城市房产需求结构变化变化标志城市房产需求结构变化 宁波房地产市场已步入到宁波房地产市场已步入到“改善需求改善需求”型阶段型阶段库兹涅茨经济发展和房地产发展关联理论：库兹涅茨经济发展和房地产发展关联理论：宁波人均GDP变化量8008003000300080008000相关经济指标相关经济指标从居民的人均从居民的人均GDPGDP变化来看，目前市民对变化来看，目前市民对居住的需求特征是以改善需求为主。居住的需求特征是以改善需求为主。400040002003年宁波小户型公寓普遍档次较低，因此价格区间相当低。2004年小户型公寓市场整体价格比03年略有上升，但是由于当时顶级楼盘波特曼中心的出现，将价格区间上限拔高至15000元/平方米。2005年宁波单身公寓价格仍保持稳步上升态势。2006年价格区间上下限均比2005年有所下降，显然也是由于05年中期开始的宏观调控影响。2007年整体价格上扬明显，除个别楼盘在年初以5000元/平方米开盘外，其余小户型公寓楼盘价格均比06年有2000-3000元/平方米的提升，尤其是年底鄞州中心区开盘的项目，价格均在12000元/平方米以上，逼近15000元/平方米。08公寓市场较为价格平稳.宁波小户型公寓历年价格表年份价格区间（元/平方米）2004年4500-60002005年5500-93002006年4900-80002007年6000-270002008年8000-14000公寓市场公寓市场价格分析价格分析价格区间受到产品档次的影响比较大价格区间受到产品档次的影响比较大公寓发展阶段宁波处于第三代向第四代的过渡，产品存在提升空间时代时代名称名称产品产品主打诉求主打诉求位置位置用途用途第一代类单身宿舍时代着眼于解决居住的基本需求，产品功能不全，多为单位建房无以工作为导向的，比如在大学城附近和工业产业基地简单居住第二代普通公寓时代出现成套的小户型，产品功能基本完备，基本能满足单身人士的居家要求追求套内居住的功能性交通便捷、对商服要求不高，关键是总价便宜满足基本居住需要第三代纯概念公寓时代品质一般、有一定创新，更多的是概念创新，如SOHO、SOLO引领一种生活方式 要求交通便利、区域形象好投资或商住，过渡性居住第四代极品公寓时代重在产品创新，产品精致，配套完善，交通便利，有良好的社区氛围集酒店式居住、商务、娱乐休闲于一体交通便利、配套成熟投资或享受型居住项目种种特性足以说明项目种种特性足以说明我们不是在单纯的做项目我们不是在单纯的做项目而是在填补而是在填补镇海镇海都市化进程中的城市硬件缺失都市化进程中的城市硬件缺失我们要做镇海都市化标志性形象我们要做镇海都市化标志性形象城市地标城市地标项目定位项目定位项目不具备稀缺资源项目不具备稀缺资源;项目周边环项目周边环境制约了做成高端产品的可能性境制约了做成高端产品的可能性与开发商目标不符合与开发商目标不符合无法与周边项目形成差异化进行无法与周边项目形成差异化进行区域价值突破区域价值突破,实现项目目标实现项目目标符合开发商目标易于树立品牌符合开发商目标易于树立品牌本项目未来发展方向预判本项目未来发展方向预判中高端中高端中低端和低端中低端和低端中端中端中高端中高端高端高端酒店大堂、商铺酒店大堂、商铺酒店式公寓酒店式公寓产权式酒店产权式酒店2F2F -5F5F 1F1F 6F6F -8F8F 项目一层为酒店式大堂和商铺，在项目的二到五层设置为对外直接出售的精装修酒店式公寓，在项目六到八层设置为产权式酒店，产权对外出售，招宝山饭店代为经营，进行返租。项目经营策略项目经营策略项目项目半岛华府半岛华府简简爱爱首家四星标准大酒店首家四星标准大酒店伯豪华府大酒店伯豪华府大酒店 产权酒店面积产权酒店面积4444平方米平方米-60-60平方米，总价平方米，总价3030万元起，由具有港资背景的宁波泰丰置业开发。万元起，由具有港资背景的宁波泰丰置业开发。产权式酒店返租方案：返租十年，年租金回报率为7，再反酒店现金消费卷2。产权式酒店售价在7200-7800元/平方米，不进行返租的酒店式公寓7000-7500元/平方米，整体差价在500元/平方米左右。*观点观点介于本项目有良好的酒店资源，镇海唯一的四星级酒店招宝山饭店，酒店资源丰富，客源稳定，产权式酒店可以规避市场风险，实现快速去化。产权式酒店返租方案：返租五年，年租金回报率为7-8，再反酒店现金消费卷2。产权式酒店和不进行返租的酒店式公寓，整体差价在1000元/平方米之内。本案位于浙江省宁波市镇海区东北1.5公里甬江口招宝山麓，南面直接与现有招宝山饭店主体相接，北面与文物保护建筑唐宅相邻，东面与著名的镇海中学相对。项目总用地面积2750M2，总建筑面积17589M2。是一幢独立的九层办公式公寓楼，底层为商铺，公寓总户数约270户，配备三部电梯。新建地下停车位80个。项目概况项目概况区域成熟，毗邻招宝山大酒店和镇海中学，地理位置优越，人文气息浓厚，交通四通八达S S优势（优势（strengthstrength）：）：周边配套设施完善，购物、休闲、餐饮、娱乐、金融、邮电、医药、教育等一应俱全；因地处黄金地段，周边开发项目少，本案出现会填补了周边客户对产品投资、自住的需求项目为精致小户型设计，较低的总价将会迎合中低层置业者的购房心理，提高关注程度项目属城市中闹中取静的一片宝地；公交站点近在咫尺，公交线路众多，出行便捷；项目依托招宝山大酒店的品牌，物业管理可以作为一个有力的卖点；期房销售，加之优越的不可复制的地理位置，较大的升值潜力是购房者心动的源动力；项目项目SWOTSWOT分析分析项目项目W W劣势（劣势（weaknessweakness）项目离宁波大市范围较远，楼盘区域性太强，购买客户源有限；项目规模较小，产品单一；项目所处内街位置，不醒目，给宣传推广上带来了一定难度；公寓进深都比较狭长，采光受限，南北不通风，面宽较窄，实用性差是销售的第二大抗性；项目所在区域范围内可购买楼盘较少，稀缺性强；项目总价低，购房门槛低，将会吸引广大首次置业者的目光项目毗邻宁波市重点中学之一镇海中学，近年来陪读现象逐渐增多，满足这部分客户的自住兼投资需求将是我们要挖掘的。O O机会（机会（opportunityopportunity）项目附近老楼盘较多，售价较低，对本项目定价有一定影响项目期房销售部确定因素较多；项目体量较小，楼盘知名度受限；项目产品在当地被认可的程度；T T威胁（威胁（ThreatThreat）综合以上各因素分析，本项目整体开发战略如下：以差异化竞争为导向，引导一种全新的生活方式，提升项目在以差异化竞争为导向，引导一种全新的生活方式，提升项目在投资保值投资保值方面的价值；方面的价值；以产权式酒店为核心，逐步提升公寓品牌；通过附加值的提升来追求附加收益，达到项目利润和项目以产权式酒店为核心，逐步提升公寓品牌；通过附加值的提升来追求附加收益，达到项目利润和项目品质的双赢。品质的双赢。项目整体发展战略的制定项目整体发展战略的制定指导项目开发的指引性战略纲领指导项目开发的指引性战略纲领合合润润观观点点开发战略的分项描述开发战略的分项描述酒店促进策略，项目销售始于品质，止于品质酒店促进策略，项目销售始于品质，止于品质品质塑造是促进整个项目销售和开发的关键，品质塑造是促进整个项目销售和开发的关键，品质塑造是营销的核心工作内容之一品质塑造是营销的核心工作内容之一通过品质塑造树立项目形象，逐步拓宽后续项目开发的客户路线和产品路线通过品质塑造树立项目形象，逐步拓宽后续项目开发的客户路线和产品路线项目后期的开发节奏、开发策略、营销策略与项目后期的开发节奏、开发策略、营销策略与 已形成的项目品质息息相关已形成的项目品质息息相关品质建设最终目的是形成一股市场力量来促进项目销售品质建设最终目的是形成一股市场力量来促进项目销售 酒店酒店 产权式产权式酒店酒店 酒店酒店式公寓式公寓现状现状与区域内同类产品一与区域内同类产品一样吸引区域普通客户样吸引区域普通客户价格持平或略价格持平或略高于区域均价高于区域均价矛盾和冲突（矛盾和冲突（ComplicationComplication）现状与目标之间存在着的矛盾或冲突现状与目标之间存在着的矛盾或冲突吸引中高端客户吸引中高端客户投资保值首选投资保值首选差异化产品、形成项目口碑、树立品牌形象差异化产品、形成项目口碑、树立品牌形象项目未产生影响力项目未产生影响力目标目标本项目产权酒店式公寓通过产品创新打造有本项目产权酒店式公寓通过产品创新打造有别于宁波市场现有的公寓产品，从而引领宁波公别于宁波市场现有的公寓产品，从而引领宁波公寓产品的升级，树立区域价值标竿。寓产品的升级，树立区域价值标竿。关于客群关于客群项目客群定位分析项目客群定位分析目标客户定位目标客户定位客群客群购房者购房者部分投资者和单身自用者部分投资者和单身自用者项目周边的常住人口项目周边的常住人口 学校陪读家长学校陪读家长经济条件一般的新婚夫妇经济条件一般的新婚夫妇外地来甬置业者外地来甬置业者 本案销售的重点是客户对产品形式的认可，因为本区域内类似产品几乎没有，推广产品并接受产品是销售的前提。再次，贴心的物业服务管理和实用的样板房设计将会鼓舞客户下定的决心。强调低总价、高升值空间，未来该区域的发展前景是我们推广的台词。本案主力消费群锁定本案主力消费群锁定客户区客户区域构成域构成镇海老城镇海老城约约30%30%六区客源六区客源约约40%40%大市客源大市客源约约20%20%其他其他约约10%10%客户来源客户来源置业置业动机：动机：购买原购买原因因陪读客群陪读客群品质高品质高租房不如买房租房不如买房区域发展潜力区域发展潜力客户定位：客户职业类型客户定位：客户职业类型 陪读客群陪读客群、私营业主、企业高管、镇海公务员、事业单位、宁波区域投资者、私营业主、企业高管、镇海公务员、事业单位、宁波区域投资者消费能力消费能力高端消费群体对奢侈品类型消费欲望愈演愈烈。高端消费群体对奢侈品类型消费欲望愈演愈烈。按按0808年户籍人口年户籍人口564.56564.56万测算，宁波每约万测算，宁波每约108108个宁波人口中个宁波人口中,开着一辆宝马车开着一辆宝马车.商务公寓核心目标客户关注点分析陪读家长、投资客、和小规模草创型企业投资客地段区域发展前景和规划户型总价按揭方式升值潜力可商可住易于出租租金回报小规模草创型企业/成长型企业地段总价实用率高办公和居住一体高性价比形象贴近写字楼商务配套齐全户型空间自由可变可24小时办公物业管理陪读家长地段文化氛围停车费、物管费、公用设施分摊费、空调费、热水费等生活成本生活配套 配套设施物业管理保值、升值潜力核心目标客户核心目标客户AIOAIO量表量表投资客、品投资客、品质追求者、追求身份标识的私营业主质追求者、追求身份标识的私营业主时间安排较自由夜生活比较丰富，有特定生活圈子购买名牌服饰不太关注电视、报纸广告，有特定的读物基本不在家做饭，三餐在外不喜欢和圈子以外的人交往Action（活动）顶级豪宅穿戴讲名牌喜欢文化品味身份标识Interest（兴趣）讲求内外环境好相信口碑传播看重服务、产品品质Opinion（观点）客户定位客户定位我们需要的客户：我们需要的客户：镇海中学陪读家长镇海中学陪读家长海派小资情怀海派小资情怀有理财头脑有理财头脑注重投资回报注重投资回报对房地产投资有一定的理解和接触对房地产投资有一定的理解和接触关于营销推广关于营销推广一个城市的纪念品 你往何处去？你往何处去？品牌定位决定目标高度代表镇海最高级别的单身公寓产品、宁波最具投资潜力产品“”THE MOST新标高旧标高推广的逻辑层次推广的逻辑层次通往 MOST（最）的途径三个点名校名店文化行进之道（WAY)TA们有什么？我们有什么？同一个城市类似的商业街共同的文化招宝山饭店品牌德系中庭名校最近邻不是同标准比较下的更高层次我们项目的自身，就是独一无二的新标准我们的目的是在受众脑海中确立镇海独一无二的单身公寓产品某些磨刀石一个案名A我们并不认为案名对项目销售有多少影响力，只要TA足够响亮、足够吉祥，以及足够让人记住！法法 兰兰 大大 道道德系的建筑设计风格，足以使TA明媚，因此我们需要“法兰”来寓意“大道”用生意人永不止步的精神层面来理解，已经足够生动BLOGO及应用客户群体区分C宁波投资客户镇海当地客户告诉他们，法兰大道就在镇海中学旁由四星级饭店招宝山饭店统一管理强烈营造当地顶尖单身公寓形象做镇海的“四十八克拉”趋之若鹜是怎样炼成的趋之若鹜是怎样炼成的房地产的血统论 有些项目是生来贵胄的建筑的价值一半沉淀在土地上另一半依附在TA的家谱里不从品牌上树立优越地位，一切就无从谈起“”首先找到那块好矿石招宝山饭店招宝山饭店法兰大道最佳奠基石没有其他理由就已经足够优秀其次我们需要全面的推广角度产品品牌地段南北通透，双面采光（单身公寓BEST）中央采光井，气势雄伟（国际化档次）招宝山饭店物管（物业管理BEST）如果招宝山饭店出面包租（投资回报有保障）镇海城区繁华第一线（商业地段价值BEST）镇海中学一步之遥（租客支撑百年不衰）文化附加值永不落幕的招宝山景点（持续发展程度BEST）百年老镇文化发源地之一（外来客源经久不衰）最后，我们需要始终扣题的活动比如名车名品等奢侈品是所有成功人士都趋之若鹜的主题。招宝山宾馆在镇海以及宁波当地的知名度有目共睹。如果希望项目的营销活动能与招宝山宾馆的品牌挂钩，那么最好的办 法 就 是 在 招 宝 山 宾 馆 举 办 我 们 的 目 标 客 户 感 兴 趣 的 活 动。利用招宝山宾馆的影响力，在宾馆大堂举办名车名品品鉴会，并大肆通过行业内、媒体、口碑进行宣传，使其成为一次高档消费群的盛会免费体验活动 针对目标客户，开展定时定点定量的招宝山宾馆免费体验活动，让有限的目标客户感受到招宝山良好的服务，为以后的物管以及开发商的品牌建立良好的口碑。新闻发布会 召集相关的媒体、目标客户在招宝山宾馆召开新闻发布会，扩大该项目的知名度座谈会 召集相关的媒体、目标客户、业内知名人士在招宝山宾馆召开座谈会，在扩大该项目知名度的基础上，通过业内知名认识的褒奖扩大该项目的美誉度法兰大道的媒体计划法兰大道的媒体计划表格式的计划表，仅供参考案名：法兰大道定位语：名校旁的五星级公寓推广核心：镇海只有一个招宝山饭店（品牌）镇海只有一家省一级重点（名校）镇海只有一条鼓楼步行街（地段）入市时机建议建议重点考虑在明年第一个销售旺季之前一个月入市，也就是明年建议重点考虑在明年第一个销售旺季之前一个月入市，也就是明年45月入市比较月入市比较适宜。但宣传造势工作应在入市前二个月前展开，适宜。但宣传造势工作应在入市前二个月前展开，其原因是：1、项目有近半年的前期准备时间，可以完成从项目设计到项目包装的全部工作。2、项目在4月份销售旺季到来之前开始预订销售，通过两周的预订工作可以很好地对销售条件进行调整，不会影响到正常的旺季销售。3、在4月份开盘入市可以错过春节给销售带来的影响，同时在3月下旬或4月下旬开始项目炒作也避免了春节刚过消费群的工作、生活调整期。不会给开盘入市造成过多的负面影响。项目4月份或5月份入市的时间必须根据项目的工程进度及项目前期准备状况进行及时调整，同时也应注意竞争对手的情况，采取相应的应对。整体推广计划10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月过年前期筹备销售及推广前期筹备、蓄客期广告铺垫开盘强销期热销期持销期筹备阶段销售阶段预计四月初开盘推广总策略：一夜之间，吹遍整个宁波 （建议2010年3月全面广告覆盖）分阶段推广计划2009年年7月月2010年年4月（前期筹备及蓄客期）月（前期筹备及蓄客期）由于项目存在拆迁问题，因此筹备期相对较长。分为三部分：1、09年10月前。主要工作为双方营销代理合作确定、开发商拆迁安置等工程问题。2、09年2月10日前（2月14日春节）。主要工作为售楼处建设、销售人员培训及入驻、项目VI设计、楼书等推广资料筹备、工地包装等筹备工作。蓄客开始。3、09年3月4月初。全面推广活动开始，大量蓄客，并安排内部认购。地点：招宝山饭店大堂内选择理由：1、招宝山饭店四星级标准，知名度高 2、项目与招宝山饭店的自然关联 3、饭店良好的管理模式，给予客户切身体验，使项目的物业管理更有说服力。门童引导、协助停车四星级酒店服务带来的尊贵感受售楼处建议1、与项目所处的饭店大堂装修风格一致，从装修上体现项目档次及浓郁的文化。建议采用现代中式风格，以简单大方的格调提升品位。2、提供良好的洽谈氛围，提供酒店的良好服务。售楼处装修建议建议以新闻发布会的形式打响营销推广第一枪！建议以新闻发布会的形式打响营销推广第一枪！选址：招宝山饭店会议室操作关键：邀请各家媒体（报社、网络、电台等）到访，并邀请相关政要。流程：1、现场活动（此活动小范围进行即可）2、媒体转载、报道（此宣传为本次活动关键）3、拍摄相关照片等留底，如有可能制成纪念册，提高档次感此阶段营销活动建议2010年年4月月2010年年5月（开盘阶段）月（开盘阶段）分阶段推广计划销售任务：【预计销售量：完成销售总面积的15%】征召客户到现场，加大折扣率，消化筹备期意向客户，完善客户管理流程，促进成交。诉求重点：根据前期市场反映，修正广告计划。做产品广告，介绍本案详细情况，召集客户到现场。着重突出楼盘正式启动，宣传产品，树立品牌形象，增加知名度，吸引消费者目光，取得消费者信任。新闻媒体全方位消息报道，宣传突出企业及开发项目优势、特点，配合报纸专栏广告，加深消费者印象。2010年年6月月2010年年8月（热销阶段）月（热销阶段）分阶段推广计划销售任务：【预计销售量：完成销售总面积的45%，】完成主要销售任务，举办各种促销活动，开展第二渠道营销。诉求重点：增大广告力度和广度，塑造楼盘形象，增加知名度，使大多数人熟悉、了解本楼盘。全方位的广告宣传，各种媒体同时发布，力求将产品信息传播到各个消费角落，引导消费，刺激人们购买欲望，达成销售协议。大型广告牌内容更换，以产品销售为主题，同时产品信息及时发布，报纸、电视、电台全力宣传，烘托销售气氛，促进消费进行。各种宣传资料发放，横幅广告、大型布幔广告发布，反复诉求产品。营销活动建议阶段状况：推广持续到一定阶段，销售较为稳定。活动目标：在炎热的房地产淡季，持续保持销售热度。活动建议：“镇海中学名师现场教外语”为主题的专家座谈会及现场冷餐会，提 供大量冷饮、冷餐媒体支撑：现场图片软文发布、网络报道等与报广、短信等其他媒体组合。建议以建议以“消暑消暑”为目标的营销活动持续市场热度，并同时吸引学生家长关注。为目标的营销活动持续市场热度，并同时吸引学生家长关注。2010年年9月月2010年年12月（持销阶段）月（持销阶段）分阶段推广计划销售任务：【预计销售量：完成销售总面积的75%】诉求重点：广告持续跟进，支持配合销售。完成项目与公司形象塑造，为下一步开发奠定基础。在户外广告发布同时，开展促销活动，加深消费者对楼盘的认识，促进购买完成。并在楼盘竣工前后，在进行一次全方位宣传活动。营销活动建议建议举办名车、名品品鉴会，以此再次引爆市场关注度！建议举办名车、名品品鉴会，以此再次引爆市场关注度！关于营销关于营销*资源资源营销模式营销模式市场领导者的旺销模式提升产品附加值形象至上产品稀缺，创新性简单而纯粹，建立通畅的客户渠道投资保值首选渠道营销直销客户资源随着企划推广的深入，本项目的客户范围逐渐扩大，随着企划推广的深入，本项目的客户范围逐渐扩大，层次不断提升，客户类型多元化层次不断提升，客户类型多元化 本项目除体验营销即项目全方位展示外，针对客户变化情况，更重要的是渠道营销直销的客户资源*拥有大量的直销客户资源拥有大量的直销客户资源客户渠道是关键*客户资源客户资源*在宁波区域拥有大量的优质客户资源在宁波区域拥有大量的优质客户资源2121世纪世纪优质客户优质客户已储备已储备0707年年上门客户约上门客户约4.54.5万人万人成交客户超成交客户超40004000人人2121世纪不动产宁波立得世纪不动产宁波立得32家分公司家分公司 500多经纪人多经纪人0707年年成交额超成交额超40亿亿银泰国际银泰国际、麒麟大厦麒麟大厦华联写字楼华联写字楼、彩江大厦彩江大厦开丰大厦、景家园等成交客户开丰大厦、景家园等成交客户客户资源利用客户资源利用方式方式:短信、直邮、电话通知短信、直邮、电话通知范围：二三级市场联动、资源最大化挖掘利用范围：二三级市场联动、资源最大化挖掘利用目前：拓宽客户层面、储备诚意客户目前：拓宽客户层面、储备诚意客户品质保证：专业能力品质保证：专业能力2525万平米万平米1616亿元亿元2007 2007年，*代理业务实现商品房销售面积2525万平米，销售金额16亿元，在地产服务领域中俱有较强竞争力。95%&73%1996-2007历年：历年：95%95%的项目实现的项目实现90%90%销售率销售率73%73%的项目实现的项目实现100%100%销售率销售率品质保证：三级评审品质保证：三级评审评审内容评审内容代理部执行委员会事业部总经理/营销总监销售代表项 目 专 案项目总监执行专案主策划师销售代表策划员策划助理价格方案价格方案开盘策略开盘策略项目定位项目定位形象定位及宣传推广策略形象定位及宣传推广策略*地产承诺的增值服务地产承诺的增值服务 1 1、无忧购房服务：、无忧购房服务：为客户提供装修设计、建材（电器、家私）采购、室内软装设计、景观布局等咨询服务；及联盟商家的会员享受，如工、农、建三大银行、中博评估等公司的优质服务享受；赠送便民服务卡。2 2、售后办证服务：、售后办证服务：配备专业的部门和专业的对口人员为开发公司提供产权证的办理、银行按揭等专职服务