2020——收藏资料17日咸阳维也纳花园项目研判以及营销调整概述

咸阳维也纳花园项目研判以及营销调整概述咸阳维也纳花园项目研判以及营销调整概述西安大道致远房地产咨询有限公司西安大道致远房地产咨询有限公司2012.12.172012.12.17市场研究市场研究2 2土地市场分析、市场供需关系、咸阳房地产项目分析土地市场分析、市场供需关系、咸阳房地产项目分析区域市场分析区域市场分析3 3区域市场分析及个案分析区域市场分析及个案分析CONTENTS 目录城市解读城市解读1 1咸阳市行政区域、人口产业及未来研判咸阳市行政区域、人口产业及未来研判项目本体研判项目本体研判4 4项目本体分析，项目核心问题分析项目本体分析，项目核心问题分析营销调整概述营销调整概述5 5销售体系调整概述、营销体系概述销售体系调整概述、营销体系概述1 1、咸阳宏观经济分析、咸阳宏观经济分析2 2、咸阳城市发展格局、咸阳城市发展格局3 3、咸阳城市发展规划、咸阳城市发展规划4 4、城市发展对于房地产影响、城市发展对于房地产影响城市解读城市解读Art 1.p咸阳概况咸阳概况咸阳市辖2区（秦都区、渭城区）、1市（兴平市）、10县（武功县、礼泉县、乾县、泾阳县、三原县、永寿县、彬县、长武县、旬邑县、淳化县），共有107个建制镇、62个乡、13个街道办事处。总面积10196平方公里，全市总人口516万。全市非农业人口96万人。区域区域咸咸阳阳秦秦都都渭城兴平武功三原泾阳乾县礼泉永寿彬县长武旬邑淳化面积（面积（K K）10119251272496392569792994101788912025831697965人口（万）人口（万）51645405641405056461933172720咸阳位于陕西省八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亘北，山水俱阳，故称咸阳。它东邻省会西安，西接杨凌国家农业高新技术产业示范区，西北与甘肃接壤。咸阳经济发展咸阳经济发展从05年开始每年咸阳固定资产投资和居民收入迅速增长，但生产总值早08年达到峰值后，进入平稳上涨阶段。说明未来咸阳的经济发展依然为稳固增长的态势，基础建设以及城市扩张将成为下个阶段的主旋律，房地产的发展将进入一个快速的变革时代。(在全国经济增长速度中处于中上水平，近几年经济增在全国经济增长速度中处于中上水平，近几年经济增长速度超过了宝鸡长速度超过了宝鸡)咸阳的GDP呈稳步上升的趋势，整体发展平稳，财政节节升高，购买力不断争强，各产业发展有序。咸阳全社会固定资产投资总额同样呈上升的趋势，增幅稳定。2011年全市城镇居民人均可支配收入为22224元，人均收入的持续快速增长为住房消费奠定了基础，从一定程度上促进房地产市场的发展。2007 2008 2009 2010 20112007 2008 2009 2010 20112007 2008 2009 2010 2011产业发展方向产业发展方向到到20102010年，市域产业初步形成南部以现代制造业、城郊农业、休闲养生和遗产文化旅游年，市域产业初步形成南部以现代制造业、城郊农业、休闲养生和遗产文化旅游产业为主，中部以建材、优质苹果及肉畜产业为主，北部以能源化工、优质林果和肉畜、生产业为主，中部以建材、优质苹果及肉畜产业为主，北部以能源化工、优质林果和肉畜、生态旅游产业为主的空间发展格局。态旅游产业为主的空间发展格局。深化农业，重视新型工业，发深化农业，重视新型工业，发展旅游产业展旅游产业深化农业：以传统农业及牧肉加工、林果产业等发展为核心，进行深化。重工业：以东部传统工业为基础，加强新型产业，新型工业的发展。旅游业：以传统的北部单点单线旅游逐步深化发展为，西北部历史遗迹旅游区以及南部生态旅游区。城市规划格局城市规划格局咸阳城市发展格局：咸阳城市发展格局：中心城区：中心城区：以老城区为核心，人民路、渭阳路为核心的商业中心。城市西侧：城市西侧：以高新区的商务、行政、新型产业为核心城市东侧：城市东侧：以传统的工业为核心的工业区。城市南部：城市南部：以渭河为中心，向南发展的新型居住区。城市北侧：城市北侧：以师院、煤校、财校等为中心的科教板块城市西北部：城市西北部：以历史遗迹为核心的旅游发展、居住、商业区。咸阳住宅购房选择顺序咸阳住宅购房选择顺序：老城区老城区 世纪大道板块世纪大道板块 科教居住区科教居住区 高新区高新区 工业区工业区老城商业区老城商业区科教居住区科教居住区师院、煤校、财校传统工业区传统工业区高新区高新区商务、行政区商务、行政区新型产业区新型产业区旅游区旅游区世纪大道（沣渭新区）世纪大道（沣渭新区）西咸核心带西咸核心带在关中天水经济区和西咸国际一体化西咸国际一体化的战略规划下，进行城市扩张虽然咸阳整体城市规划布局清晰，并且初步完成了2008年-2012年的近景规划，在各个区域板块的发展中，对于购置客户新城市的规划发展需要一段时间来接受。未来咸阳的城市商业定位为：具有“中国第一帝都”和“中国第一个地热城”双“一”特色、国内闻名国际知名的现代生活服务、休闲娱乐消费、旅游商贸服务中心；农副产品生产、加工、集散基地；纺织、电子、医药等制造业生产、物流基地。规划对象为城市商业中心、区域商业中心、社区商业、商业街、商品交易市场和物流园区等；规划范围包括咸阳市主城区、机场片区和电厂片区；规划期限为20072020年，其中，近期规划至2010年，远期规划至2020年。城市未来发展方向城市未来发展方向强化中心，优化南扩，稳步西拓，适当东延，已明显成为城强化中心，优化南扩，稳步西拓，适当东延，已明显成为城市发展的主要方向市发展的主要方向咸阳市整体规划布局：咸阳市整体规划布局：“一主”：人民路城市商业中心“一中心”：特色商旅休闲中心“五副”：玉泉路区域商业中心、中华路区域商业中心、东风路区域商业中心、世纪大道区域商业中心、上林苑区域商业中“六街”：人民中路综合商业街、团结路电子通讯专业街、中山街特色养生仿古街、秦隆仕女休闲步行街、新兴路特色风味美食街、滨河路酒吧风情街。城市未来发展方向城市未来发展方向关天经济带以及西咸一体的国际化大都市的利好影响关天经济带以及西咸一体的国际化大都市的利好影响机遇一机遇一城市经济发展快速增长城市经济发展快速增长机遇二机遇二城市规划格局清晰城市规划格局清晰机遇四机遇四城市需置特征城市需置特征国民生产总值、社会固定投资额逐年稳步提升，人均可支配收入在国民生产总值、社会固定投资额逐年稳步提升，人均可支配收入在全省甚至全国出去中上游，全省甚至全国出去中上游，为未来房地产市场发展奠定良好基础为未来房地产市场发展奠定良好基础咸阳市重点发展机遇咸阳市重点发展机遇机遇三机遇三城市中心板块城市中心板块强化中心，优化南扩，稳步西拓，适当东延，已明显成为城市扩容的强化中心，优化南扩，稳步西拓，适当东延，已明显成为城市扩容的主要方向，对于房地产的发展奠定了基础。主要方向，对于房地产的发展奠定了基础。中心城区（老城区）依然为城市核心商业中心，强化中心，项目区域中心城区（老城区）依然为城市核心商业中心，强化中心，项目区域未来的发展与改善，对于房地产发展依然具有较大空间未来的发展与改善，对于房地产发展依然具有较大空间虽然城市板块在不断的南移（世纪大道）但从客户购置特征来看，目虽然城市板块在不断的南移（世纪大道）但从客户购置特征来看，目前客户依然依赖于老城区，但未来的居住核心比较南移，对于项目带前客户依然依赖于老城区，但未来的居住核心比较南移，对于项目带来了机会的同时产生了一定的影响来了机会的同时产生了一定的影响1 1、一级市场研究、一级市场研究2 2、咸阳房地产市场特征研究、咸阳房地产市场特征研究3 3、近期咸阳房地产成交分析、近期咸阳房地产成交分析市场研究市场研究Art 2.p区域土地市场区域土地市场土地供应宗数及供应面积土地供应宗数及供应面积20122012年的土地供应宗数及面积均较年的土地供应宗数及面积均较20102010年、年、20112011年小幅下降；年小幅下降；2012 2012年咸阳土地市场共挂牌年咸阳土地市场共挂牌2323宗土地；宗土地；20122012年至年至1010月供应土地面积为月供应土地面积为 105105万平米；万平米；0 01010202030304040505060604 4 7 7 8 8 9 91 1 1 1 1 11 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 91 1 1 1 1 12 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 91 1 1 1 1 11 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 91 120102010年年20112011年年201220122009-20122009-2012年咸阳土地招拍挂供应量月度走势年咸阳土地招拍挂供应量月度走势供应宗数（宗）供应宗数（宗）供应面积（万平方米）供应面积（万平方米）区域土地市场区域土地市场供应各类用地比例供应各类用地比例与全国土地市场相比，咸阳土地供应远低于全国土地供应量，与全国土地市场相比，咸阳土地供应远低于全国土地供应量，供地量同比低于去年同期。供地量同比低于去年同期。20122012年的供应特称呈现，年的供应特称呈现，住宅土地面积明显减少，工业及商业住宅土地面积明显增加，占据住宅土地面积明显减少，工业及商业住宅土地面积明显增加，占据主导主导0 01000001000002000002000003000003000004000004000005000005000006000006000001 1 4 4 7 7 8 8 9 9 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 1 1 1 1 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 920092009年年20102010年年20112011年年201220122009-20122009-2012年咸阳土地招拍挂各类用地供应比例月度走势年咸阳土地招拍挂各类用地供应比例月度走势综合综合住宅住宅商业商业+住宅住宅商业商业其他其他工业工业区域土地市场区域土地市场土地成交宗数及成交面积土地成交宗数及成交面积 20122012年土地招拍挂成交面积与数量，均较往年小幅下降年土地招拍挂成交面积与数量，均较往年小幅下降20122012年年1010月份咸阳土地市场成交土地月份咸阳土地市场成交土地7 7宗。宗。1010月土地成交面积月土地成交面积422612.7422612.7平米，住宅平米，住宅6256562565平米，商住混合平米，商住混合103721.8103721.8平米，工业平米，工业256325.9256325.9平米。平米。0 01010202030304040505060601 1 2 2 4 4 5 5 7 7 8 8 1 1 3 3 4 4 6 6 8 8 1 17 7 8 8 9 9 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 1 1 1 1 1 12 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 1 120072007年年20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年201220122007-20122007-2012年咸阳土地招拍挂成交量月度走势年咸阳土地招拍挂成交量月度走势成交面积成交面积(万平方米万平方米)成交宗数成交宗数(宗宗)区域土地市场区域土地市场土地成交均价月度走势土地成交均价月度走势 由于由于20122012年主要成交土地为工业以及商业住宅土地，因此成交价格也较往年有所下滑年主要成交土地为工业以及商业住宅土地，因此成交价格也较往年有所下滑1010月份咸阳土地市场成交土地月份咸阳土地市场成交土地7 7宗土地；宗土地；1010月成交土地总价为月成交土地总价为2684526845万元。万元。0.00 0.00 50.00 50.00 100.00 100.00 150.00 150.00 200.00 200.00 250.00 250.00 300.00 300.00 1 12 24 45 57 78 81 13 34 46 68 81 17 78 89 91 11 11 11 12 23 34 45 56 67 78 89 91 11 11 12 23 34 45 56 67 78 89 91 11 11 11 12 23 34 45 56 67 78 89 91 120072007年年20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年201220122007-20122007-2012年年咸阳土地招拍挂成交价格月度走势咸阳土地招拍挂成交价格月度走势成交均价成交均价(万元万元/亩亩)区域土地市场区域土地市场成交各类用地比例成交各类用地比例 招拍挂成交用地比例与供应成正比，但土地供应招拍挂成交用地比例与供应成正比，但土地供应基本没有流拍土地，说明土地市场需求依基本没有流拍土地，说明土地市场需求依然活跃。然活跃。1010月咸阳土地市场成交的月咸阳土地市场成交的7 7宗，其中宗，其中2 2宗住宅，宗住宅，2 2宗商住混合，宗商住混合，3 3宗工业用地；宗工业用地；1010月成交土地均为月成交土地均为20122012年年9 9月供月供应土地。应土地。0 01000001000002000002000003000003000004000004000005000005000006000006000001 12 24 45 57 78 81 13 34 46 68 81 17 78 89 91 11 11 11 12 23 34 45 56 67 78 89 91 11 11 12 23 34 45 56 67 78 89 91 11 11 11 12 23 34 45 56 67 78 89 91 120072007年年20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年201220122007-20122007-2012年咸阳土地招拍挂各类用地成交比例月度走势年咸阳土地招拍挂各类用地成交比例月度走势综合综合住宅住宅商业商业+住宅住宅商业商业工业工业区域土地市场区域土地市场1010月土地成交一览月土地成交一览编号编号土地位置土地位置土地用途土地用途土地面积土地面积（）（）成交价成交价（万元）（万元）亩单价亩单价（万元）（万元）竞得人竞得人成交时间成交时间【2012-6-12012-6-1（迎宾大道（迎宾大道以西储备以西储备)宗地号宗地号】迎宾大道以西，中铁二十迎宾大道以西，中铁二十局集团电气化工程有限公局集团电气化工程有限公司办公区以南、以东，规司办公区以南、以东，规划路以北。划路以北。住宅住宅3203320344044091.691.6中铁二十局集团电中铁二十局集团电气化工程有限公司、气化工程有限公司、中铁二十局房地产中铁二十局房地产开发有限公司开发有限公司2012/10/292012/10/29【2012-06-22012-06-2（望贤路（望贤路以南储备）宗地号以南储备）宗地号】望贤路以南，涤纶路以东，望贤路以南，涤纶路以东，碱滩村以北。碱滩村以北。住宅住宅59362593626700670074.474.4陕西省关中监狱筹陕西省关中监狱筹建处、陕西益秦置建处、陕西益秦置业有限责任公司业有限责任公司2012/10/292012/10/29【2012-6-32012-6-3（金旭大道（金旭大道以北储备）宗地号以北储备）宗地号】金旭大道以北，陕西海达金旭大道以北，陕西海达医疗器械科技有限公司以医疗器械科技有限公司以东，北八道咸阳铁路物流东，北八道咸阳铁路物流基地以南，咸阳卓越塑料基地以南，咸阳卓越塑料印务有限公司以西。印务有限公司以西。商业商业 住宅住宅3425534255334033406565陕西龙力置业有限陕西龙力置业有限公司公司2012/10/292012/10/29【2012-06-42012-06-4（中华西（中华西路以南）宗地号路以南）宗地号】咸平路以东，创业东路以咸平路以东，创业东路以北，中华西路以南。北，中华西路以南。商业商业 住宅住宅69466.869466.87600760073.173.1咸阳力高房地产开咸阳力高房地产开发有限公司发有限公司2012/10/292012/10/29区域土地市场区域土地市场1010月土地成交一览月土地成交一览编号编号土地位置土地位置土地用途土地用途土地面积土地面积（）（）成交价成交价（万元）（万元）竞得人竞得人成交时间成交时间【2012-6-52012-6-5号号】留印村以北，胭脂路留印村以北，胭脂路以南，西里路以西以南，西里路以西工业（现代商用电工业（现代商用电磁炉设备工程项目）磁炉设备工程项目）176311763151551520.220.2陕西华泰厨房设备陕西华泰厨房设备有限公司有限公司2012/10/292012/10/29【2012-6-72012-6-7号号】创新二路以南，上林创新二路以南，上林路以东，桃李路以西，路以东，桃李路以西，西宝高速以北。西宝高速以北。工业（重型电炉、工业（重型电炉、变压器及其关键配变压器及其关键配套件技术改造项目套件技术改造项目2146312146317750775024.124.1中国西电集团公司、中国西电集团公司、西安远通铝业责任西安远通铝业责任有限公司、西安西有限公司、西安西电变压器配套设备电变压器配套设备有限公司、西安西有限公司、西安西电鹏远重型电炉制电鹏远重型电炉制造有限公司、陕西造有限公司、陕西华业高压电气有限华业高压电气有限责任公司责任公司2012/10/292012/10/29【2012-6-82012-6-8号号】咸北路以东，克仕村咸北路以东，克仕村西南角西南角工业（整窗及铝塑工业（整窗及铝塑复合型材项目）复合型材项目）24063.924063.950050013.913.9咸阳富德润环保装咸阳富德润环保装饰工程股份有限公饰工程股份有限公司司2012/10/292012/10/29一级土地市场小结：一级土地市场小结：与全国土地市场相比，咸阳土地供应远低于全国土地平均供应量，咸阳市场受本地市场及政策影响，依然处于低位。2012年咸阳的供地量、成交价格均较2010年、2011年小幅下降；2012年咸阳的供应特称呈现，住宅土地面积明显减少，工业及商业住宅土地面积明显增加，占据主导招拍挂成交用地比例与供应成正比，但土地供应基本没有流拍土地，说明土地市场需求依然活跃。日月星城日月星城阳光城阳光城四季阳光四季阳光华宇景观天下华宇景观天下瑞沣苑瑞沣苑逸景园逸景园御景名苑御景名苑尚城公馆尚城公馆万兴庆利苑万兴庆利苑财富中心财富中心世茂中心世茂中心六合居满庄芳六合居满庄芳先河国际公馆先河国际公馆华泰湖境尚都华泰湖境尚都六合居西花苑六合居西花苑锦城锦城2626 聆水居聆水居中华世纪城中华世纪城城投时代城投时代城市花园城市花园宇宏健康花城宇宏健康花城渭水华庭渭水华庭先河国际社区先河国际社区国润翠湖国润翠湖蓝郡国际蓝郡国际外滩一号外滩一号清渭公馆清渭公馆书香逸居书香逸居摩登摩登3 3米阳光米阳光 金泰金泰丝路花城丝路花城怡水花园怡水花园世纪优盘世纪优盘亿龙金河湾亿龙金河湾奥林匹克花园奥林匹克花园咸阳房地产市场概况咸阳房地产市场概况咸阳房地产市场在售项目咸阳房地产市场在售项目6060余个，市场存量超过余个，市场存量超过10001000万平米，万平米，主要集中在世纪大道商圈，老城区及文林路集中居住区主要集中在世纪大道商圈，老城区及文林路集中居住区高新区高新区中心城区（老城区）中心城区（老城区）文林路居住中心文林路居住中心东郊工业区东郊工业区渭河沿线核心居住区渭河沿线核心居住区世纪大道西咸居住区世纪大道西咸居住区咸阳房地产价格特征呈现东北、西南两头延伸状态，以渭滨湖为价格核心向南北延伸，其中南移（世纪大道）的城市居住，原本被理解的价格走向，由于供应量的饱和价格依然处于低位，而老城中心依然成为咸阳需置首选，因此价格依然坚挺第一梯队第一梯队价格在价格在6000-80006000-8000元元/第二梯队第二梯队价格在价格在5000-58005000-5800元元/第三梯队第三梯队价格在价格在50005000元元/左右左右第四梯队第四梯队价格在价格在3500-48003500-4800元元/日月星城华宇景观天下财富中心世茂中心中华世纪城城市花园国润翠湖外滩一号 金泰丝路花城亿龙金河湾奥林匹克花园第四梯队第四梯队价格在价格在3500-45003500-4500元元/咸阳房地产市场价格特征分析咸阳房地产市场价格特征分析咸阳房地产市场放量及客户来源咸阳房地产市场放量及客户来源中心城区（老城区）中心城区（老城区）文林路居住中心文林路居住中心渭河沿线核心居住区渭河沿线核心居住区世纪大道西咸居住区世纪大道西咸居住区高新区高新区区域市场放量在区域市场放量在350350万万主要客群以地缘性客户和周边县城主要客群以地缘性客户和周边县城的改善型客户为主的改善型客户为主市场放量在市场放量在200200万左右万左右主力客群为咸阳市城市情节的客群主力客群为咸阳市城市情节的客群及周边为孩子上学来置业的客户及周边为孩子上学来置业的客户市场放量在市场放量在150150万左右万左右主力客群为咸阳市改善型客户，其置业动机为主力客群为咸阳市改善型客户，其置业动机为周边公园配套及老城商业辐射区周边公园配套及老城商业辐射区市场放量已超过市场放量已超过600600万万主力客群为西安地铁沿线客户，投资客户，郊主力客群为西安地铁沿线客户，投资客户，郊县改善型客户县改善型客户市场目前存量超过1400万平米，世纪大道为集中放量区，文林路也占到一定比重，中心城区主要以旧城改造项目为主，放量也较为密集。项目名称项目名称建筑布局建筑布局建筑形态建筑形态梯户比梯户比建筑风格建筑风格园林风格园林风格景观布局景观布局日月星城日月星城兵列板点 板式多层高层小高层1T2/2T4现代简约现代组团先河国际公馆先河国际公馆兵列点式,板点结合高层2T4/2T6现代简约现代组团中央领域中央领域错落/半围合板点多层高层2T3/2T4/2T5现代简约现代半围合中华世纪城中华世纪城错落板点结合高层1T2/2T4新古典新古典(简欧)中心组团城投时代城投时代兵列板点结合高层小高层2T4/2T5/2T6现代现代一中心多组团书香河畔城书香河畔城错落板点 板式多层高层小高层1T22T3/2T4/2T5现代西班牙中心组团宇宏健康花城宇宏健康花城错落板点 板式多层高层小高层1T22T3/2T4/2T5现代西班牙中心组团外滩一号外滩一号围合板点结合高层2T4现代现代围合国润翠湖国润翠湖兵列板式板点结合高层小高层1T2/2T4中式中式组团亿龙金河湾亿龙金河湾错落板式板点结合洋房高层小高层1T2/2T4现代（含新中式元素）现代集中组团奥林匹克花园奥林匹克花园错落板式板点结合洋房高层小高层1T22T3/2T4/2T5现代（含中式元素）运动主题多组团国润城国润城兵列板式点式高层小高层1T22T3/2T4/2T5现代风格（欧式元素）欧式组团咸阳房地产市场项目咸阳房地产市场项目市场在售项目以板点结合的高层为主，梯户比的主力是两梯四户，现代建筑风格的为主流，中心组团围合式布局景观占到主力比重，项目的差异化形象略有优势。区域项目动态区域项目动态1010月部分楼盘成交均价报价月部分楼盘成交均价报价 虽然虽然1010月各项目借助双节假期开展了众多优惠促销活动，但由于活动主要为抽奖或赠月各项目借助双节假期开展了众多优惠促销活动，但由于活动主要为抽奖或赠礼，现有价格折扣已经探底，所以本月各项目实际成交均价变化不大。礼，现有价格折扣已经探底，所以本月各项目实际成交均价变化不大。1010月份虽为传统热销期，月份虽为传统热销期，但除个别项目小批量增加新房源外，本月暂无大型开盘活动。受但除个别项目小批量增加新房源外，本月暂无大型开盘活动。受9 9月成交量的小幅回升，如丽月成交量的小幅回升，如丽彩珠泉新城、丽彩溪悦城、摩登时代、中华世纪城、奥林匹克花园等少数项目在价格方面有所彩珠泉新城、丽彩溪悦城、摩登时代、中华世纪城、奥林匹克花园等少数项目在价格方面有所上调。上调。540080005300620053005200540034003800540070005800520058004900500038004800420056004700480045004000450044004600450050004700500065004800450045004700480055003000350040004500500055006000650070007500大秦御港城外滩一号湖滨壹号聆水居南洋维也纳花园芙蓉佳苑丽彩怡和润源丽彩溪悦城丽彩珠泉新城咸阳国际财富中心国润翠湖中央领域湖岸嘉园联诚凤凰世家亨星锦秀城日月星城恒晟城市花园百特城市地中海花园中华世纪城壹品峰境华泰世纪华苑荣城西苑旭光光明城华府御园先河国际社区宇宏健康花城双峰锦湖南海家缘启迪书香逸居怡水花园金泰丝路花城花园世纪优盘摩登时代世纪锦城亿龙金河湾加州壹号奥林匹克花园区域项目动态区域项目动态1010月部分在售楼盘月度成交月部分在售楼盘月度成交 1010月份较上月咸阳市场整体成交有所上升，主要原因在于各项目借助节日活动促销力月份较上月咸阳市场整体成交有所上升，主要原因在于各项目借助节日活动促销力度加大，促使成交量回升。度加大，促使成交量回升。但从整体来看月度成交主要集中在上旬，个别项目但从整体来看月度成交主要集中在上旬，个别项目1010月上旬成交量月上旬成交量甚至占到月度成交量甚至占到月度成交量7070、80%80%。由于十八大即将召开、保障房竣工以及门槛降低、限利令等政。由于十八大即将召开、保障房竣工以及门槛降低、限利令等政策出台，策出台，使得潜在购房客户观望情绪有所回升使得潜在购房客户观望情绪有所回升，加之天气转寒上客减少，加之天气转寒上客减少，导致导致1010月中下旬开始月中下旬开始成交明显下滑。成交明显下滑。10 1161719261069121067 641512497401116719633127 81721143336020406080100120大秦御港城湖滨壹号聆水居南洋维也纳花园百特城市财富中心中央领域国润翠湖先河国际公馆双保御水苑奥林匹克花园加州壹号世纪优盘亿龙金河湾金泰丝路花城摩登时代书香逸居南海家缘清渭公馆怡水花园宇宏健康花城蓝郡双子星紫韵东城华泰世纪华苑先河国际社区旭光光明城壹品峰境丽彩怡和润源联诚凤凰世家中华世纪城书香河畔荣城西苑丽彩珠泉新城丽彩溪悦城区域项目动态10月各楼盘优惠情况项目名称项目名称优惠情况（除特价房源外）优惠情况（除特价房源外）湖滨壹号湖滨壹号一次性优惠3-5个点、按揭1个点聆水居聆水居一次性3个点、按揭2个点大秦大秦 御港城御港城92折上95折，写字楼公寓包租12年芙蓉佳苑芙蓉佳苑一次性4个点、按揭2个点丽彩丽彩 怡和润源怡和润源一次性5个点、按揭无优惠咸阳国际财富中心咸阳国际财富中心一次性6个点、按揭3个点、3天到首付或者全款则再优惠3个点中宏中宏 丽舍丽舍一次性5个点、分期4个点、按揭3个点国润国润 翠湖翠湖一次性2个点、按揭无优惠中央领域中央领域一次性6个点、按揭1个点联诚联诚 凤凰世家凤凰世家一次性4个点、按揭2个点书香河畔书香河畔一次性3个点、按揭1个点日月星城日月星城一次性5个点、按揭3个点（特价房源除外）百特城市百特城市首付50%则99折、首付60%则98.5折、首付70%则98折，此类推，一次性96折旭光旭光 光明城光明城一次性88折，按揭99折，再折上95折优惠幅度较大区域为世纪大道及老城周边区域，老城区内项目优惠力度大部分较小区域项目动态10月各楼盘优惠情况项目名称项目名称优惠情况（除特价房源外）优惠情况（除特价房源外）壹品峰境壹品峰境一次性4个点、60%按揭3个点、30%按揭1个点华泰华泰 世纪华苑世纪华苑一次性2个点、按揭1个点华府御园华府御园一次性3个点、按揭1个点先河国际社区先河国际社区一次性、按揭均2个点宇宏宇宏 健康花城健康花城板式一次性5个点、按揭2个点；点式一次性3个点、按揭1个点丽彩丽彩 珠泉新城珠泉新城一次性7个点、按揭2个点丽彩丽彩 溪悦城溪悦城一次性8个点、暂不办理按揭南海家缘南海家缘一次性3个点、按揭1个点启迪启迪 书香逸居书香逸居一次性3个点、按揭1个点怡水花园怡水花园一次性3个点、按揭1个点金泰金泰 丝路花城丝路花城一次性10个点、按揭个6点世纪优盘世纪优盘一次性3个点、50%按揭1个点亿龙亿龙 金河湾金河湾一次性5个点、按揭4个点摩登时代摩登时代一次性85折，按揭88折加州壹号加州壹号一次性10个点、按揭8点奥林匹克花园奥林匹克花园一次性8个点、按揭6个点二级市场小结：二级市场小结：传统销售旺季传统销售旺季“金九银十金九银十”交易量平淡，随之而来的咸阳楼市将进入了销售淡季。交易量平淡，随之而来的咸阳楼市将进入了销售淡季。咸阳房地产市场在售项目咸阳房地产市场在售项目6060余个，市场存量超过余个，市场存量超过10001000万平米，主要集中在世纪大道商圈，其万平米，主要集中在世纪大道商圈，其次为老城区及文林路集中居住区次为老城区及文林路集中居住区随着楼市调控的深度发力以及仍处于观望中的购房者也未见松动，从近期各盘优惠以及报价随着楼市调控的深度发力以及仍处于观望中的购房者也未见松动，从近期各盘优惠以及报价来看来看市场总体运行稳定，未发生大的变动。市场总体运行稳定，未发生大的变动。不过随着整体市场的平淡，大部分楼盘在原优惠的基础上加大优惠力度。其中打折力度较强不过随着整体市场的平淡，大部分楼盘在原优惠的基础上加大优惠力度。其中打折力度较强区域为世纪大道，老城区内项目优惠力度较小。区域为世纪大道，老城区内项目优惠力度较小。1 1、区域项目概况、区域项目概况2 2、区域个案分析、区域个案分析3 3、区域竞品竞争力评估、区域竞品竞争力评估区域市场分析区域市场分析Art 3.p区域房地产市场区域房地产市场序号序号一线竞争项目一线竞争项目竞争点竞争点六合居西花苑位置中华世纪城规模锦城26进度城投时代价格书香河畔产品规划区域在售项目十五个左右，一线竞争项目5个项目项目占地占地（亩）（亩）总建面总建面（）（）容积容积率率绿化绿化率率建筑风格建筑风格诉求点诉求点六合居西花苑18亩3.7万3.030%ART-DECO/中华世纪城236亩80万5.036%新古典80万新古典主义典范城邦锦城2615亩4万/现代简约温泉养生，活性美宅城投时代217亩75万4.348%现代简约一场穿越花园的旅行书香河畔194亩40万4.242%新中式龙脉豪宅，书香世家一线竞争项目概况一线竞争项目概况周边项目以中式和现代简约的高层住宅为主，区周边项目以中式和现代简约的高层住宅为主，区域市场放量在域市场放量在200200万左右，市场竞争激烈万左右，市场竞争激烈项目项目在售产品在售产品在售面积在售面积价格信息价格信息优惠优惠建筑进度建筑进度证件证件六合居西花苑29层 2T5户两室90三室104，118未定未定挖地基/中华世纪城19#、21#、22#楼均2单元2T4户两室89三室120、130四室159三室5600元/两室5700元/一次性97按揭、分期99地上15层4证锦城2632层2单元2T4户两室96、97三室102、112115、124、127、136两室均价5400元/三室5300元/所有房源总价立减4万地上20层5证城投时代23#24#25#30层2单元2T4户2T5户 2T6户两室77，90三室120，135四室140排号，预计价格3750元/排号交1万抵3万桩基1证书香河畔2#3#7#8#16#2T4户两室80三室120均价5000元/一次性97按揭99封顶16#无证其余5证齐全一线竞争项目销售信息一线竞争项目销售信息在售项目以在售项目以2T42T4户宜居型搭配为主，主力面积区间户宜居型搭配为主，主力面积区间在在90-13090-130，实收价格在，实收价格在50005000元元/左右左右个案分析个案分析中华世纪城中华世纪城8080万新古典主义典范城邦（周边规模最大项目、展示体系最全）万新古典主义典范城邦（周边规模最大项目、展示体系最全）项目位置咸阳市中华路中华广场路南基础信息城改项目，总建面80万，由26栋高层组成，9栋安置房源面积区间两室89，三室120、130，四室159在售价格三室5600元/，两室5700元/优惠一次性97，按揭、分期99近期动态20112011年年1 1月开始销售；目前在售月开始销售；目前在售3 3个楼栋去化个楼栋去化65%65%成交客群其中郊县、西安、以及外地客户占比成交客群其中郊县、西安、以及外地客户占比较大，咸阳市区略小于其他来源客户较大，咸阳市区略小于其他来源客户主要卖点80万新古典主义典范城邦备注目前园林景观示范区已面市，展示面较强，大体量社区，但其证件问题成为现阶段项目的一证件问题成为现阶段项目的一大硬伤大硬伤21#21#19#19#22#22#1251253 3室室2 2厅厅2 2卫卫项目户型整体设计方正，明厨明卫及合理的空间布局使户型整体舒适感较强，户户主卧270转角飘窗是项目户型设计的一大特色。89892 2室室2 2厅厅1 1卫卫户型赏析1101103 3室室2 2厅厅1 1卫卫户型配比分析DDACCABBEEBB类型类型每户面积区间每户面积区间主力面积主力面积户数比户数比单房、一房一厅000二房两厅一卫二房两厅一卫8989898940%40%三房两厅一卫11011010%三房两厅两卫三房两厅两卫120-130120-13012512530%30%四房两厅两卫15915920%ACCABBBBACCABBBB19#19#21#21#22#22#主力梯户2T4为主。；两室主力面积为89，三室的主力面积为125综合评定：综合评定：整体去化速度较慢，主要原因在于其证件问题。但其80万的大体量及园林示范区的先行的体验式营销在区域房地产市场上处于领导者地位；推广属于区域内力度最强的项目，营销中心工作人员的职业素养较强；对本案的客户形成一定的截流因素。21#19#22#个案分析个案分析锦城锦城2626 温泉养生，活性美宅（与项目较近，工程进度较快）温泉养生，活性美宅（与项目较近，工程进度较快）项目位置咸阳市区-沈兴北路南口基础信息一栋32层，2T4户，2单元，底商3层面积区间97-136，两房、三房在售价格两室均价5400元/，三室5300元/优惠所有房源总价立减4万近期动态20112011年年1 1月开始销售；目前在售两个单元去化月开始销售；目前在售两个单元去化75%75%成交客群咸阳市区和郊县各占成交客群咸阳市区和郊县各占50%50%主要卖点温泉养生，活性美宅备注地理位置优越，温泉入户，温泉入户，但项目体量较小效果图效果图营销中心营销中心建筑进度建筑进度沙盘沙盘户型赏析1371373 3室室2 2厅厅2 2卫卫1151153 3室室2 2厅厅2 2卫卫98982 2室室2 2厅厅1 1卫卫项目各户型面积段相对而言偏大一些。整体布局都可做到户型方正，动静分离。采光面宽阔。从一定程度上，诠释其阳光温泉美宅的定义。户型配比分析类型类型每户面积区间每户面积区间主力面积主力面积户数比户数比单房、一房一厅000二房两厅一卫二房两厅一卫97-10297-102979750%50%三房两厅一卫000三房两厅两卫三房两厅两卫115-136115-13612412450%50%四房两厅两卫00013612411512710210210210297979797主力梯户2T4为主。；两室主力面积为97，三室的主力面积为124，综合评定：综合评定：项目体量相对较小，故在市场上无法形成较大气候，从项目优惠为每套成交立减4万元，目前暂无推广措施。可以看出快消是项目目前重点的策略，项目最大的卖点说是温泉，但实际则是周边配套，该项目为区域在售项目中离金花和华润万箭最近的楼盘，由于去化接近70%因此对于本案项目后期的影响较小。但就目前而言，优越的地理位置及相对低的价格对项目形成一定的冲击。个案分析个案分析城投时代城投时代龙脉豪宅，书香世家（低价排号，客户量较大）龙脉豪宅，书香世家（低价排号，客户量较大）项目位置咸阳市渭阳西路与彩虹南二路交汇处基础信息总建面75万，由25栋高层、小高层组成面积区间77.66-139.73，两房、三房在售价格预计在37503750元元/左右优惠交1万抵3万，付款方式优惠未定近期动态近期即将开盘售楼部人气旺售楼部人气旺，价格是吸引客户的重要因素。目前排号约排号约100100余组余组左右，大部分客户构成为大部分客户构成为周边郊县，以及区域内地缘性客户。周边郊县，以及区域内地缘性客户。主要卖点让12万土地种满鲜花和芬芳的幸福穿越花园的旅行备注大体量社区，价格相对凹地价格相对凹地。绿化率高，但证证件不齐全件不齐全91912 2室室2 2厅厅1 1卫卫90902 2室室2 2厅厅1 1卫卫1401404 4室室2 2厅厅2 2卫卫92922 2室室2 2厅厅1 1卫卫77772 2室室2 2厅厅1 1卫卫1071073 3室室2 2厅厅1 1卫卫户型赏析项目各户型面积段相对而言偏小。大部分户型都可以做到客厅主卧朝南设计。产品线相对而言较为丰富，但两室房源占到在售房源的大半壁江山，同时产品同质化也较为严重。户型配比分析类型类型每户面积区间每户面积区间主力面积主力面积户数比户数比单房、一房一厅000二房两厅一卫二房两厅一卫77-9277-92929260%60%三房两厅一卫10710720%三房两厅两卫000四房两厅两卫14014020%主力梯户2T6为主。；两室主力面积为92，三室的主力面积为107综合评定：综合评定：项目目前处于内部认购阶段，作为75万的生态大盘，高性价比是目前项目的主要推售思路，故小面积也占到主导地位。目前区域的价格凹地是项目本阶段的主要诉求点，也吸引了区域部分以价格为主诉求点的客户为未推出部分个案分析个案分析书香河畔书香河畔西城西城7575万生态体（周边优惠力度最大项目）万生态体（周边优惠力度最大项目）项目位置咸阳市彩虹二路与中华路交汇处基础信息总建面40万，由16栋高层、小高层组成面积区间80-120，两房、三房在售价格5000元/优惠一次性97，按揭99近期动态售楼部每成交售楼部每成交3030组参加抽奖。奖品为东风起亚、组参加抽奖。奖品为东风起亚、冰箱。空调。在售冰箱。空调。在售3 3个楼栋销售不足个楼栋销售不足50%50%主要卖点西城75万生态体，不是所有的豪宅都送车备注大体量社区，但地段项目周边项目，处于劣势，但紧邻实验中学，学区氛围较好2348户型赏析户型整体设计方正，可以称得上中规中矩，无明显的缺点，但部分户型的功能房面积较小，从一定程度上影响客户的购买欲望。1301303 3室室2 2厅厅2 2卫卫1111113 3室室2 2厅厅1 1卫卫84842 2室室2 2厅厅1 1卫卫DDACCABBEEBBACCABBBB类型类型每户面积区间每户面积区间主力面积主力面积户数比户数比单房、一房一厅000二房两厅一卫二房两厅一卫8484848450%50%三房两厅一卫11111130%三房两厅两卫13013020%户型配比分析综合评定：综合评定：项目规模较大，享受中华西路配套以及渭河资源，离实验中学较近，整体产品规划较为合理，但容积率略高，目前销售进度较慢，但展示体系正在显现，置业专业水平较好，推广力度一般，但促销力度为本区域最大，对于项目产品了客户分流竞争主力梯户2T4为主。；两室主力面积为84，占到一半，三室的主力面积为110-130潜在竞争咸通路与人民西路十字向西咸通路与人民西路十字向西300300米路南的中南海城目前现米路南的中南海城目前现房尾房销售，面积为房尾房销售，面积为8989两室，及两室，及128128三室。均价三室。均价48504850元元/，现房及相对较低的价格对现阶段对本项目形成一，现房及相对较低的价格对现阶段对本项目形成一定冲击，但所剩房源已不多。定冲击，但所剩房源已不多。核工业二零一厂项目位于中南海城项目对面，人民路北侧，总核工业二零一厂项目位于中南海城项目对面，人民路北侧，总建面建面约约1515万万项目为海成地产的又一力作项目为海成地产的又一力作该项目以该项目以2T42T4、2T62T6为主产品线的住宅，配有公寓、酒店的小型为主产品线的住宅，配有公寓、酒店的小型综合体项目，内设幼儿园，和超过综合体项目，内设幼儿园，和超过50005000的沿人民路商业，目的沿人民路商业，目前处于前期咨询阶段，前处于前期咨询阶段，80-9080-90的两室预计在今年底或明年初的两室预计在今年底或明年初推出市面，登记意向咨询人数在近百人左右。推出市面，登记意向咨询人数在近百人左右。1 1、区域在售项目以中大型项目为主，总建面在、区域在售项目以中大型项目为主，总建面在4040万以上的居多，市场放量在万以上的居多，市场放量在200200万左右，万左右，故三故三到五年内，市场竞争依激烈到五年内，市场竞争依激烈；2 2、在售项目中，证件手续基本完善，实收均价在、在售项目中，证件手续基本完善，实收均价在50005000元元/左右，且两房的单价略高于三房单价左右，且两房的单价略高于三房单价5050元元/，证件是影响周边项目的核心问题，年销售面积在，证件是影响周边项目的核心问题，年销售面积在3-83-8万万3 3、在售产品以、在售产品以2T42T4户为主，户为主，舒适度略高于本案舒适度略高于本案；4 4、区域竞争项目以中式和现代简约为主，、区域竞争项目以中式和现代简约为主，本案以欧式为主基调形成差异化；本案以欧式为主基调形成差异化；5 5、目前去化主要集中为、目前去化主要集中为8080-90-90两房，两房，120120左右三室，其中两室占比较多左右三室，其中两室占比较多个案小结：个案小结：1 1、项目整体特征分析、项目整体特征分析2 2、项目核心问题分析、项目核心问题分析3 3、项目核心问题归纳、项目核心问题归纳项目本体研判项目本体研判Art 4.p项目周边交通项目周边交通人民路人民路渭阳路渭阳路咸通路咸通路建设路建设路彩虹一路彩虹一路中华路中华路项目交通路网良好，周边道路四通八达，项目位于公交七里铺站。公交线项目交通路网良好，周边道路四通八达，项目位于公交七里铺站。公交线路有路有2020路和路和2323路，可通达城东与城北。咸通路为单行道，但人流量较少，路，可通达城东与城北。咸通路为单行道，但人流量较少，项目距离主干道人民路、渭阳路均为一站路距离。项目距离主干道人民路、渭阳路均为一站路距离。项目周边配套项目周边配套汇源药房汇源药房陕中复院陕中复院咸阳法院咸阳法院彩虹中学彩虹中学彩虹小学彩虹小学彩虹医院彩虹医院儿童医院儿童医院瑞华商业瑞华商业老民生儿老民生儿新金花新金花项目周边配套丰富并成熟，尤其为教育环抱、医疗环伺，生活配套齐全，但咸通路周边配套均为教育、医疗、小型社区配套，但大型商业缺乏商业氛围以及商业价值较弱。因此周边呈现出则繁华，入则宁静的宜居宜居氛围，但投资价值略低投资价值略低，对于投资性客户吸引力较小。项目本体分析项目本体分析项目占地63亩，总建面22万，建筑密度23%，绿化率46%。围合式布局，8栋高层，1栋多层，9#楼为会所。目前推售1#、2#、3#、5#号楼，其中1#、2#、3#销售价格为4180元/-4800元/；5#销售价格为5000元/-5600元/根据项目定位“世界级音乐主题国际社区”项目开发理念：差异化的高品质舒适型社区。差异化的高品质舒适型社区。户型产品分析户型产品分析1#1#、2#2#、3#3#1293室2厅2卫该户型位于1#东北、2#西北方位动静分区、干湿分离主卧私密性强，近17彰显主人尊贵感入户见窗风水学不离，且整体通透性不强862室2厅1卫户型为1#正东、2#正西户型较为方正，实用性较强，浪费面积小主卧窗超正东正西，2#难免西晒卫生间采光不足892室2厅1卫该户型为3#楼把边户型户型较为方正，主卧私密性强户型出行动线显混乱暗卫1#1#、2#2#楼位楼位2T62T6产品，北侧为产品，北侧为120-130120-130户型，南侧户型，南侧为为80-9080-90户型依次排序，其中大部分户型为东西采户型依次排序，其中大部分户型为东西采光，原本可以做到通透户型，但采光部分在产品设光，原本可以做到通透户型，但采光部分在产品设计中没有很好的利用。计中没有很好的利用。3#3#为为2T62T6产品，虽然部分产品进行了优化，增加了通产品，虽然部分产品进行了优化，增加了通透性与采光面，但整体户型内部结构受到影响透性与采光面，但整体户型内部结构受到影响.如如“L”L”型产品型产品5 53 32 21 1户型产品分析户型产品分析5#5#1113室2厅1卫该户型位于5#南侧把边户型较为方正，实用性较强，浪费面积小户型客厅主卧采光好西户型书房、次卧难免西晒暗卫922室2厅1卫该户型位于5#北侧把边户型方正，实用性较强，浪费面积小西侧户型主卧、客厅均西晒5#5#楼为临街楼位，三个单元，东西两侧为楼为临街楼位，三个单元，东西两侧为2T52T5产品，产品，中间为中间为2T42T4产品，在整体舒适度较产品，在整体舒适度较1/2/31/2/3号楼略好，号楼略好，但整体户型面积控制不够合理，其中北向但整体户型面积控制不够合理，其中北向9292整体整体采光面较小，而面积过大、采光面较小，而面积过大、110110南北通透户型，却南北通透户型，却只有一间房间直射采光，为销售带来了很大压力。只有一间房间直射采光，为销售带来了很大压力。关于本体的思考：关于本体的思考：核心问题核心问题1 1：产品篇：整体项目定位、产品定位、开发策略出现偏差产品篇：整体项目定位、产品定位、开发策略出现偏差1 1、开发策略出现问题，、开发策略出现问题，入市即将高容积率产品、市场同质化产品容积率产品、市场同质化产品推出以及启动，严重影响了影响了前期资金回资金回笼速度笼速度，至使资金压力过大。且临街产品全部开发使得项目整体空间以及展示空间损失，项目整体空间以及展示空间损失，项目品质感降低。尤其5#楼带来了巨大的资金压力。巨大的资金压力。2 2、项目产品定位、项目产品定位以及产品布局出现问题，但目前在售产品基本为2T6、2T5产品为主，容积率略大，户型产品设计劣势较多，相比周边项目2T4产品相比舒适度较弱。3、产品的同质化严重，竞争必定激烈，整体产品定位与区域特质不相符。目前项目核心问题分析：目前项目核心问题分析：核心问题核心问题2 2：销售篇：推售节奏不科学、营销体系、服务展示等出现偏差销售篇：推售节奏不科学、营销体系、服务展示等出现偏差1、1#、2#、3#安置房与商品房处于同一栋楼，在一定程度上造成客户冲突，价格无法提升，品质无法实现。2 2、价格策略方面，、价格策略方面，1#-3#号楼4800元/促销价格4180元/，而5#定价基本在5300均价，户型、楼层较好产品到5600元/，定价差价过大影响5#的去化。在售产品价格体系常规，且不合理，造成同一产品不同楼层的差价可达近500元/，影响项目的整体均匀销售。3 3、销售道具的展示体系不到位。销售部内部管理有待提高、销售道具的展示体系不到位。销售部内部管理有待提高，置业顾问对于客户把握能力不足“饥渴度”不足，服务意识、跟进意识淡薄；销售部数据统计体系粗狂，不够细化，销售导向产生不够精确。4、销售信心从一定程度上受到冲击。销售信心从一定程度上受到冲击。客观的讲，现阶段市场及意向客户对项目现阶段产品有一定抗性，造成正在成长中的置业顾问销售信心造成冲击。目前项目核心问题分析：目前项目核心问题分析：核心问题核心问题3 3：营销推广篇：项目核心价值挖掘不足，营销推广篇：项目核心价值挖掘不足，整体理念传输出现偏差整体理念传输出现偏差1 1、项目卖点营造忽