2004华润置地临二环商住项目定位调整报告81页

本案背景的主要变化2004投资年小户型、投资类（商铺、产权商场、产权酒店等）物业大量涌现银行低利率、股市低迷投资渠道匮乏旧城改造商业开发用地猛增城市向东向南发展开始实施向东沙河改造、工厂搬迁可开发用地增多居住人口增多商业需求增大向南政府南迁启动居住人口增多（二次置业）商业需求增大东湖公园及翡翠城开始被市场认知商业物业定位调整报告2003年商业地产大量涌现，市场是否健康？2004年商业地产市场能否保持旺盛？我们的竞争对手来自哪里？威胁有多大？目标客户在哪里，如何把握？针对市场、针对使用，我们产品需要那些调整？1、历年商业地产走势分析历年住宅新推量与商业用房新推量走势050010000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%住宅298.8 277.2 206.1 404.4503667659.7 768.1 951.7商业40.95 28.82 60.63 52.79 51.77 62.49 66.34 76.0297商/住13.70 10.40 29.42 13.05 10.29 9.37%10.06 9.90%10.19199519961997199819992000200120022003资料来源：2002年以前数据来自成都市统计局，2003年数据来自成都商业地产峰会历年商业用房新推面积与社会消费品零售总额及居民人均可支配收入指数走势（以1995年为基础）0.00%100.00%200.00%300.00%社会消费品100.00 121.37 143.37 157.78 174.87 193.80 219.43 248.11人均可支配收入 100.00 121.06 128.41 137.84 151.65 163.41 173.74 191.68新推面积100.00 70.38%148.06 128.91 126.42 152.60 162.00 185.64 236.87199519961997199819992000200120022003历年商业用房新推面积与销售面积走势0501001500.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%新推40.9528.8260.6352.7951.7762.4966.3476.0297销售6.7316.2617.1211.9722.2822.0941.2548.9973销/供 16.43%56.42%28.24%22.67%43.04%35.35%62.18%64.44%75.26%199519961997199819992000200120022003商业物业定位调整报告一、商业地产宏观背景分析1、历年商业地产走势分析商业物业定位调整报告一、商业地产宏观背景分析自1999年以后，商业地产开发与住宅开发保持了相对平稳的比例；1995年以来，商业地产增长指数一直低于社会消费品零售总额增长指数，终端市场需求旺盛；2001年至今，商业地产供销两旺商业地产市场总体上处于良性发展期。商业地产市场总体上处于良性发展期。近期商业地产供销走势与终端市场变化对比-20.00%0.00%20.00%40.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%新推面积增幅-12.93%-1.93%20.71%6.16%14.59%27.60%社会消费品10.05%10.84%10.82%13.23%13.07%销/供28.24%22.67%43.04%35.35%62.18%64.44%75.26%1997199819992000200120022003供应2002、2003市场供应增幅较大，连续超过终端市场增幅原因：2001、2002年市场利好消息的刺激；旧城改造在市区产生了大量商业价值较高的地块；2、近期商业地产供销分析商业物业定位调整报告一、商业地产宏观背景分析销售2001年开始，商业地产销售率持续增高原因：银行低利率和征收利息税股市连年低迷货币供应量增长率连续5年超过GDP增长率与通货膨胀增长率之和2、近期商业地产供销分析商业物业定位调整报告一、商业地产宏观背景分析商业地产可能发生阶段性过热商业地产可能发生阶段性过热2.729735.6951.732003年2.637628.87682002年2.6866.3424.7659.652001年对应人均商业m2新增商业开发量（万m2)对应人口(万人）新增住宅开发量（万m2)年度人均商业面积参考指标：北京0.7m2、上海1.0m2、纽约1.6m2、东京1.7m2相对2002年，社区商业价格上涨明显；商业用房新推量增幅与销售率均创历史新高连续两年市场利好消息加之旧城改造的深入，催生了今年新推量的高增幅；除开投资渠道匮乏的影响，今年产权式投资物业的涌现吸引了大量低端投资者入市。3、2003年商业地产特征分析商业物业定位调整报告一、商业地产宏观背景分析受今年高销售率影响，加之旧城改造的持续，明年商业地产新推量将保持较大增幅；促成2003年高销售率的两大因素明年是否会发生改变？股市转暖？产权式固定回报的投资物业出现支付困难？城市向东向南规划开始实施，居住人口增多，商业需求量相应增大，但时间周期较长；4、2004年商业地产展望商业物业定位调整报告一、商业地产宏观背景分析1、天府汇城商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析开发商成都汇诚房地产建设开发有限公司经营商上海友谊购物中心有限公司联华超市股份有限公司项目地址科华中路9号总建面积15万平米商业面积10万平米价格定位一楼均价：15000元/平方米；二楼均价：60007000元/平方米；回报方案期限20年，起始回报率7.5%，年递增幅度0.15%销售情况据称二楼已售罄，一楼余30%（可信度较低）1、天府汇城商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析回报率回报率能否达到预期水平？能否达到预期水平？目前成都市还没有出现单体建筑面积过10万方的社区综合型商业物业，市场前景难以预料；已招租的量贩式超市不大可能支付单方近70元的月租金（整体均价11000元/平方米，第一年回报率7.5%，即租金为68.75元/平方米月）；其余商铺多数处于项目内部，招商存在较大困难；1、天府汇城商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析最佳结局最佳结局开发商用开发其他项目获得的利润回填租金缺口开发商用开发其他项目获得的利润回填租金缺口2002年，蓝色加勒比底层商业开盘均价8800元/平方米，而地段较差的天府汇城底层均价竟达15000元/平方米，开发商很有可能是将头几年的投资回报算在了房价中，或者用高额的利润滚动开发其他项目以回填租金缺口。但是，与业主订立“回报合同”的是管理方而非开发商，后者并非必须履行回报承诺，完全可以卖完走人。因此，上述可能性又变得微乎其微。1、天府汇城商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析2、博美装饰城商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析开发商四川禾嘉集团 经营商博美装饰城管理公司 项目地址一环路与花牌坊路交汇处总建面积3万平米商业面积3万平米价格定位一楼均价：15000元/平方米；二楼均价：7000元/平方米；三楼均价：4000元/平方米；回报方案期限20年，起始回报率8%，两年递增0.15%销售情况三楼接近售罄，二楼销售50%，一楼正在排号2、博美装饰城商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析最大卖点最大卖点成熟专业商场成熟专业商场成熟专业商场租金承受力较强，在一定时期内对投资回报有较强支撑，但长远来看，一个专业商场要保持20年长盛不衰，难度同样不小；超小面积、超低总价超小面积、超低总价最大限度挖掘低端客户最大限度挖掘低端客户 由于今年商业地产竞争比较激烈，博美采用大幅降低总价（最低总 价2.5万元）的方式拓展客户资源，这一措施成效显著，使总价最低的三楼开盘几周内便所剩无几。2、博美装饰城商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析销售期销售期1、如果项目体量较大，预计进入回报期后仍有物业需要销售，则前期定价时须提高定价以备日后所需；2、寻找一家商场管理公司，最好是国际或国内知名企业；3、自己再组建一家商场管理公司，子公司财务独立核算；4、开始宣传项目承诺固定回报率，为防止后期有宣传欺诈嫌疑，这一回报率不必太高，随行就市，7-8%左右即可；5、如果商场管理公司愿意与业主签订委托经营书当然最好，如果不行，则由自建管理公司担任这一角色；附：产权式商场操作详解商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析善后期善后期1、如果项目经营情况良好，自然皆大欢喜；2、如果项目经营情况不好，又有物业还要销售，那么多赚的利润就用来支付前期投资者的回报金；3、如果经营情况不好，物业又已经销售完毕，或者要求业主降低回报率或者撒手走人；4、委托经营书只是委托性质，被委托人如果不能完成委托任务，委托书中又没有相应的处罚措施，那被委托人也可以撒手走人了；5、即便签订的是回报合同，破产一个注册资金仅几十万的管理公司算什么？附：产权式商场操作详解商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析3、置信金沙商业街商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析开发商宏信房产 项目地址青羊大道 销售模式只售不租，业主自行经营总建面积22万平米商业面积约5万平米价格定位纯商业楼底层均价：10000-11000元/平方米；商住混合底商均价：约8000元/平方米；经营主题纯商业楼为大型百货；内街以酒吧、茶坊为主销售情况一期接近售罄，存量主要集中在总价120万以上的大面积底层商铺，但总价约200万的一楼一底商铺及总价约600万的三层独幢商铺却迅速售空。3、置信金沙商业街商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析商铺总价配比50万左右100万左右200万左右500万以上自留物业10%25%10%15%40%这一价格区间铺面主要来自于二期临规划路位置，目前在所有位置中属最差。其内街商铺大多处于次价格范围，户面积140平方米左右。主要来自于“水叮当”底层商业及商业广场A区底层，目前来看销售情况最差。其中近千万的联排商业占12%，销售情况很好。来自商业广场B区及A区2楼以上，用于引进诺马特等旗舰店入驻。3、置信金沙商业街商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析点评：点评：近两年青羊大道附近住宅开发势头迅猛，特别是博瑞都市花园、置信金沙花园、蜀风花园城等项目不仅提升了该社区的档次，还为该社区储备了较大的消费潜力，但成规模的社区商业还属空白；相对其他社区商业动辄上万的单价，8000元/平方米的单价让投资者觉得升值空间较大；规划上前后贯穿，无死路，人流顺畅，易于培植口岸；水景与商业街的结合显得别具一格，特别是步行街有利于经营者扩大营业面积；周边有旗舰店及社区公园吸引人流；3、置信金沙商业街商业物业定位调整报告二、2003年商业地产典型个案分析各方位供销情况分析81728143071420122086%71%82%88%67%05101520253035城中城东城南城西城北0%20%40%60%80%100%推出商业面积销售商业面积销售率城东1、城东商业供给量较小，而潜在需求较大；2、片区商业供应主要集中在校园经济区（East校园广场、第5大道）、专业市场（银和商业广场）及零散底商，成规模的区域商业还属空白；3、整体供销基本平衡，销供比较高。城南1、商业地产供应量较大，主要集中于科华路、棕北、玉林等成熟度较高的地段；2、除天府汇城这一大型纯商业物业外，其他商业物业供应主要来自于类似蓝色加勒比这种“小户型+底商”的社区商业；3、预计2004年该片区商业物业主要供应量将来自于新棕树、九眼桥等区域，加之今年大量未售物业滚入明年市场，使其成为项目未来主要的竞争区域。1、项目周边商业地产供销分析商业物业定位调整报告三、项目所在地市场调查城东租金水平相比去年无太大变化，伴随居住人口的改变及区域收入水平的提高，开始有中型餐饮企业进驻。社区商业，初步成熟，餐饮、服务业为主。2040元/平方米月龙舟路、临江路社区商业。成熟度较低，小商品为主。2540元/平方米月莲花新区片区商业。成熟度最高，餐饮娱乐为主。30112元/平方米月玉双路、望平街城南租金保持高水平，传统成熟口岸新增商业量较大。川大校门更改对红瓦寺商圈影响较大，现阶段景气度正逐步降低。5080元/平方米月红瓦寺仍属市级餐饮娱乐口岸最高租金水平65280元/平方米月锦绣路新增蓝色加勒比餐饮娱乐区，租金水平较高。80100元/平方米月科华北路2、项目周边商业物业租赁市场调查商业物业定位调整报告三、项目所在地市场调查1、都市风景远大房产商业物业定位调整报告四、项目竞争对手调查1、都市风景远大房产商业物业定位调整报告四、项目竞争对手调查优势1、政府南迁；2、建筑特色鲜明；3、土地成本低廉；劣势1、目标客户定位为餐饮经营者；2、价格定位过高（在其价格定位策略中反映预期均价为5000元/平方米）；3、周边居住人口不足；1、都市风景远大房产商业物业定位调整报告四、项目竞争对手调查城市花园商业街万科九眼桥商住地块中海天府长城商业街深长城2、其他竞争对手商业物业定位调整报告四、项目竞争对手调查优势优势借助翡翠城的市场知名度，东湖公园的市场认可度，本案有条件迅速获取市场信心；规划合理、建筑宜人、配套齐全、车位充足；区域餐饮娱乐业竞争相对不激烈；交房前翡翠城一期业主已经入住，将为区域带来一定的购买力；独立铺面是目前市场认可度最高的投资型物业劣势劣势单位面积不易划小，总价高，市场面较窄；周边人文环境较差；消费市场成熟度不高；商业物业定位调整报告五、项目SWOT分析机会机会今年向东向南发展政策开始落实，城东作为未来的居住中心，商业地产需求量将逐年增大；威胁威胁如果股市在2004年回暖，投资市场资金势必大量分流；受产权式投资物业不稳定因素的影响，未来两年商业地产风险性较高；预期2004年仍将是商业地产开发高温年，庞大的市场供给量将大幅分流潜在客户，进而延缓销售周期；商业物业定位调整报告五、项目SWOT分析项目定位项目定位以餐饮娱乐为主的片区商业中心以餐饮娱乐为主的片区商业中心 定位诠释：向东涵盖整个东城区餐饮娱乐消费市场向西与科华北路餐饮街遥相呼应，增强项目辐射力商业物业定位调整报告六、本案定位调整意见目标客户定位目标客户定位核心目标客户投资者投资者始终是商业地产消费市场的主力军；向东向南发展使本项目有着可预期的升值空间；翡翠城与周边高档社区的出现有利于建立投资者的信心；潜在目标客户大型餐饮公司长远来看，购置物业有利于降低经营成本；大型餐饮有能力消化大体量商业物业；商业物业定位调整报告六、本案定位调整意见产品定位产品定位商业规模商业类型大型（2000平方米）品牌餐饮主力店量贩歌城大型休闲中心大型会所电影院中型（2000300平方米）品牌餐饮、特色餐饮健身中心品牌咖啡品牌酒吧大型网吧中型会所KTV歌城小型（300平方米）快餐、小吃小型酒吧特色吧类小型网吧小型游戏厅小型棋牌茶坊便利店商业规模与商业类型商 业 业 态经 营 楼 层门 厅 需 求层 高 需 求通 道 需 求餐饮类可独栋经营，也可楼上经营最好有底层门厅不低于4.2米有消防通道，员工及传菜通道应与客用通道分开设置休闲类（含会所、休 闲 中 心等）楼上经营最好有底层门厅不低于4.2米通道便利，有消防通道娱乐类（含KTV、量 贩 歌 城等）楼上经营最好有底层门厅不低于4.2米通道便利，有消防通道不同商业对物业的特殊要求商业物业定位调整报告六、本案定位调整意见几种畅销商业格局2003年1-10月成都市区住宅户面积供销对比01002003000.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%供应42.4281.84100.34144.2931.39销售37.7180.93111.49215.5561.22销/供88.90%98.89%111.11%149.39%195.03%180小户型定位调整报告一、2003年小户型市场特征1、市场供销基本平衡，但来自郊区、二手房的竞争不可忽视横向比较中，1-10月60平米以下小户型虽然销供比达89.90%，供销基本平衡，但在所有户型区间中，此为最低值。2002年小户型销供比为95%，今年比去年降低了6个百分点。原因：开发量猛增，但产品变化不大，不能激起市场购买欲望；今年郊区住宅来势汹汹，大户型、低总价、好环境的优势分流了不少市区小户型客户；1-10月二手住房成交151.84万平米，同比增长69.38%，涨势迅猛。小户型定位调整报告一、2003年小户型市场特征1、市场供销基本平衡，但来自郊区、二手房的竞争不可忽视2.6%13.2%18.4%28.9%28.9%7.9%0.0%0.0%13.0%30.4%30.4%26.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%400020022003小户型定位调整报告一、2003年小户型市场特征2、相对去年，小户型单价上涨非常明显29%18%24%29%28%25%22%25%0%5%10%15%20%25%30%35%内环内一环内二环内三环内20022003小户型定位调整报告一、2003年小户型市场特征3、相对去年，各环域小户型分布更加平均57.20%37.10%5.70%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%全装清水简装小户型定位调整报告一、2003年小户型市场特征4、精装房成为市场供应主流投资仍是小户型主力市场，但小户型回报率低的问题将会显现投资仍是小户型主力市场，但小户型回报率低的问题将会显现蓝光系列是典型的投资型小户型，今年伊始，蓝光便以空前的频率向市场连续推出凯帝阳光、海棠月色、花好月圆、高盛中心、西延蒂景等数个小户型项目，除西延蒂景刚刚开盘外，其他项目几乎全部售罄；纯真年代是本次市调中销售速率最高楼盘，开盘几天即告售罄，其原因就在于临近川大的地理位置显得很有投资价值。珈图物业2003年小户型市场调查报告在随机调查中发现50个小户型购买者中80%是做投资 天府热线小户型四面受敌小户型定位调整报告一、2003年小户型市场特征5、小户型投资市场分析投资仍是小户型主力市场，但小户型回报率低的问题将会显现投资仍是小户型主力市场，但小户型回报率低的问题将会显现附：已交付使用小户型出租概况二环内精装房租金在25元/平方米月，带家具家电可达30元/平方米月；城南出租率及租金水平最高，出租率达90%；二环外出租率堪忧，仅50%左右；小户型定位调整报告一、2003年小户型市场特征5、小户型投资市场分析投资仍是小户型主力市场，但小户型回报率低的问题将会显现投资仍是小户型主力市场，但小户型回报率低的问题将会显现小户型租金高的主要原因在于精装修，而房屋装修“保新”期最多不超过两年（出租房更短），装修一旦失新，高额租金便没了支撑，只能按同区域类似装修旧房租金出租，月收益随之猛降。随着小户型供应量的猛增，供需市场急速变化，最终将导致租金下降。“尝鲜”期过后，一些小户型特别是单间小户型居住舒适度差的弊病开始暴露，租赁市场对其反应也开始转冷。今年，小面积写字楼开始出现（如现代之窗等），其完善的配套设施对小户型办公市场又形成了强有力的冲击。小户型定位调整报告一、2003年小户型市场特征5、小户型投资市场分析投资价值的差异对户型销售速率的影响非常明显投资价值的差异对户型销售速率的影响非常明显以蓝光模式为代表，以占据市中心或城南繁华地段为特征，户型酒店化，不能满足日常洗衣、吃饭需要的投资型小户型往往是由房屋总价决定销售速率，即总价越低销售越快；代表项目有：蓝光系列、花样年华梦想家、好望角等等而依托于大社区具有较高居住价值的自住型小户型却往往是居住价值越高的户型越好销，以华尔兹广场为例：截止本次调查，其带子房间的户型，即居住功能较完善的户型全部售罄，而总价最低的单间户型反而还有存量。小户型定位调整报告一、2003年小户型市场特征5、小户型投资市场分析经过3年的高速发展，小户型市场开始趋于成熟，消费者对小户型的态度也更为理性；产品创新是未来小户型的市场突破点，其要点在于更完善的社区配套和更全面的居住功能；2004年预计将有70万平米小户型上市，几乎是2002年的两倍，与之同时还要面对郊区楼盘和二手住房的夹击，后市竞争相当激烈，很有可能成为产品更迭的转折点；小户型定位调整报告一、2003年小户型市场特征5、小户型投资市场分析小户型定位调整报告二、2003年典型小户型个案分析1、蓝光系列寻找市区内较好地段的小块土地修建底层商业+上层投资型小户型采用高频率小版面报纸头版广告轰炸，而主题除了投资还是投资三至五月完成销售，这就是典型的蓝光模式。始于蓝色加勒比的蓝光模式不仅在今年被蓝光以工业化的方式批量制造，更成为绝大多数纯小户型项目临摹的范本。那么，蓝光模式何以能在今年的小户型市场上大行其道？小户型定位调整报告二、2003年典型小户型个案分析1、蓝光系列蓝光模式的优势蓝光模式的优势小户型高销售速率+商业高利润率有效保障开发资金链的连续性、降低开发风险又能充分赚取项目利润，操作简单又切实可行；固定开发模式，节省开发费用，缩短开发周期，榨取单一产品的最大价值；项目体量小，销售周期短，不断更换开发区域增大客户数量，在一年内实现相当于一个需要两三年才能完成开发、销售的大盘体量，迅速累积资金。小户型定位调整报告二、2003年典型小户型个案分析1、蓝光系列蓝光思路蓝光思路如果换成别的开发商，成功开发蓝色加勒比后可能会按照既定思路去研究产品创新换代，之后再投入下一个项目的开发。但蓝光不同，考虑到诸如蓝色加勒比之类的产品在房地产市场属于易消费产品，就好比汽车中的奥托，与其停工几年去研究如何加装安全气囊不如将其迅速、大量推向市场，在其被市场淘汰前赚取最大利润。诚然，蓝光的产品雷同，缺乏创新，但就是这样的产品占据了今年小户型市场的半壁江山，这一点很值得我们思考。蓝光最近推出的小户型定位调整报告二、2003年典型小户型个案分析1、蓝光系列小户型定位调整报告二、2003年典型小户型个案分析2、锦官新城华尔兹广场开发商岷江新希望房地产开发有限公司 项目地址新希望路 总建面积2万平方米项目均价3700元/平方米装修标准350元/平方米总层数24层层差价户面积分布41-147平方米主力户型1房1厅公摊系数0.24总户数316户销售情况估计总销售率在60%左右，其中46.83、57.35、62.、69.12、80.75M2已售完共同特征为采光较好、有独立卧室，居住功能完善 小户型定位调整报告二、2003年典型小户型个案分析2、锦官新城华尔兹广场优势优势依托于大社区，各项配套设施完善，居住价值较强；主力户型分布合理，均为居住功能完善而总价又相对不高的1房1厅；层差价不高，防止高楼层单价、总价过高丧失价格优势；劣势劣势地理位置相对偏僻，在城南小户型大量上市的背景下，不能有效吸引投资者；主力户型总价超过20万元，阻碍年轻购买力进入；推广主题缺乏亲和力；小户型定位调整报告二、2003年典型小户型个案分析2、锦官新城华尔兹广场小户型定位调整报告三、项目所在区域小户型市场调查 辐射区域小户型项目共计18个，80%已完成销售，在售项目计本案在内的共8个，均为今年下半年新开盘。城南小户型竞争激烈，产品创新和项目环境配套等要求提高，在户型使用舒适等功能性要求上比以往考虑更加周全合理，这些变化在新开项目上已经有所体现。区域内供求关系基本趋向平衡，投资不再成为消费主体。小户型定位调整报告三、项目所在区域小户型市场调查优势优势依托于大社区，各项配套设施完善，居住价值较强；西紧邻东湖公园，下带餐饮娱乐，对年轻人吸引力较大；建筑外形现代感强，可遇见市场接受度较高；劣势劣势地理位置较偏，投资市场接受度可能不高；周边人文环境较差；项目东南方向视觉污染较重；小户型定位调整报告四、项目SWOT分析机会机会城市向东向南发展使城东住宅需求量猛增；区域小户型供给量小，区域市场竞争不激烈；翡翠城一期已开始排号，有条件为本案积累有效潜在客户资源；威胁威胁2004年预计小户型开发势头依然迅猛；来自近郊楼盘和二手房（特别是房改房转让手续正在简化，一旦门槛降低，将有大量50-70平米二手房流向市场）的夹击；政府南迁、企业跟进，使城南小户型更具有竞争力；小户型定位调整报告四、项目SWOT分析总体定位总体定位成都最具居住价值的小户型住宅成都最具居住价值的小户型住宅定位诠释定位诠释居住更舒适的空间、更适用的功能小户型定位调整报告五、项目定位调整意见户型配比建议户型配比建议房型面积范围（M2）单价范围（元/M2）总价范围（万元）户数比例单间403500 1415%(5%)一房一厅405534003500 1860%(5%)两房一厅5570330034002225%(5%)小户型定位调整报告五、项目定位调整意见革新通间式户型，满足基本居住功能革新通间式户型，满足基本居住功能最早期产品，纯粹的酒店式布局，洗衣、煮饭等基本生活问题都无法解决。只事宜学生之类人群居住或微型企业办公。代表项目蓝色加勒比加装生活阳台后，洗衣可以解决，但煮饭仍不可行。代表项目樱花假日将厨房迁至阳台，彻底解决洗衣、煮饭代表项目毕加索厕所位置移至房间中部，巧妙隔离卧室、客厅，真正意义上达到了两人居住的最低标准。代表项目米兰风度建筑面积：39.29平米公摊系数：0.3174小户型定位调整报告五、项目定位调整意见主力户型调整至主力户型调整至40-5540-55平方米左右的一房一厅，着力提高居住价值。平方米左右的一房一厅，着力提高居住价值。全功能一房建筑面积：58.32平方米舒适型一房建筑面积：54.75平方米紧凑型两房建筑面积49.12平方米紧凑型一房建筑面积：45.32平方米小户型定位调整报告五、项目定位调整意见21037人120套32729张17674间从业人员公寓数床位数-3168-3168万元万元营业利润营业利润139233139233万元万元营业支出营业支出17902万元其他收入1886万元商品销售收入41148万元餐饮收入客房数75129万元客房收入207.9元/间天实际月平均房价136065136065万元万元营业收入营业收入2002年旅游住宿设施经营和资产情况产权酒店可行性调查报告一、成都酒店行业调查分析1、行业性亏损明显原因：原因：管理不善，这一点在内资酒店尤为突出；市场饱和导致的行业恶性杀价；前两年硬性规定的星级酒店配套标准已成为现在很多酒店的沉重包袱；一、成都酒店行业调查分析1、行业性亏损明显产权酒店可行性调查报告成都市三星级以上酒店环域分布数量图3011805101520253035内环以内内至一环一环以外一、成都酒店行业调查分析2、市区酒店环域分布与客户构成的关系产权酒店可行性调查报告分布特征：分布特征：内环线酒店密度最大，占总量的62%，其中含五星级酒店3家，四星级酒店6家，三星级酒店21家，如此高密度分布的原因在于：市中心的优越地理位置，对商务散客、旅行社、会议三大客源均有极强吸引力；一环内酒店数量虽多，但档次不高，其原因在于：离市中心不远不近的距离对三大客源虽都有吸引力，但吸引力偏弱；一环以外的酒店对商务散客、旅行社的吸引力最低，除个别五星级酒店有会议支撑外，其余经营情况都较差；一、成都酒店行业调查分析2、市区酒店环域分布与客户构成的关系产权酒店可行性调查报告除开内环线，成都酒店主要集中于北二环和城南区域其原因如下：火车站位于北二环；加洲会展承揽了成都全年80%的大型会议机场高速出入口位于城南，南门为机场旅客最先接触的地方；改革开放以来，城南最先聚集了富人来置业，并由此带来了繁荣的商业；而城东由于一没有客运中心，二没有集中的办事机构，三没有大型会议场地，所以一直没有什么可圈可点的酒店。一、成都酒店行业调查分析3、市区酒店方位分布特征产权酒店可行性调查报告59350510152025303540五星级四星级三星级一、成都酒店行业调查分析4、市区酒店星级分布特征及经营情况产权酒店可行性调查报告四星级以上酒店经营情况较好，三星、二星经营情况堪忧：四星级以上酒店经营情况较好，三星、二星经营情况堪忧：四星级以上酒店多为外来管理商管理，如喜来登、假日等等，其管理运营较好；另一方面，高端酒店通过压低房价争夺了不少原来低端酒店的客户。年均客房出租率可达70%左右。二、三星级酒店目前多靠旅行团勉强支撑；其中有一些属于行业性酒店，管理更加落后，有营业额而没利润。年均客房出租率一般在50-60%左右。一、成都酒店行业调查分析4、市区酒店星级分布特征及经营情况产权酒店可行性调查报告顺应西部大开发，市政府欲将成都打造成西部的战略高地。为此，市政府将加大成都旅游酒店接待规模及接待档次的提升。2002年在建五星级项目两个（索菲特万达、凯宾斯基），据调查，五年内成都将增加五星级酒店7家，项目多集中于东南方，大多由全球性连锁机构或国际酒店管理公司管理。成都市政南迁，城南副中心已规划出科技会展区域城东香格里拉酒店再投1800万美金打造香格里拉会展中心香格里拉会展中心，城南会展中心，加洲会展中心，成都西部会展之都之势略见 一、成都酒店行业调查分析5、与酒店业有关的其他信息产权酒店可行性调查报告行业亏损明显，但亏损酒店多为内资管理，外资管理酒店运营良好；酒店生存对地段依赖性极强，除非有行业为依托或能独立运作大型会议，否则难以在闹市外生存；星级越高运营情况越好现象突出，但几年后随着五星级酒店的大量出现，高端市场竞争将越发激烈；几年后，东南区域可能会形成有利于酒店生存的外部环境；一、成都酒店行业调查分析6、行业整体性评价产权酒店可行性调查报告49%公摊系数80%（自称）客房出租率340元（一期）估计平均房价600元（一期）挂牌价8%承诺年回报率8800元/平方米销售价格自主经营管理商三星级星级239套销售客房数466套总客房数3.3万平方米总建筑面积6.32亩占地面积市中心总府路地址成都市春熙大厦房屋开发公司开发商二、产权酒店专项调查1、紫薇酒店二期产权酒店可行性调查报告盈利测算：盈利测算：以46平方米的标间为模型，该标间总价为404800元，该标间达到8%年回报率月须产生纯利润2698.67元。该标间月营业额为：3403080%8160元纯利润测算：816040%（毛利率）（1-15%（营业税）-5%（管理提成）2611.2元注：测算方法引自海航分时度假酒店（五星级）盈利模型；二、产权酒店专项调查1、紫薇酒店二期产权酒店可行性调查报告结论：结论：该标间自身不可能产生8%的年回报率；考虑到紫薇酒店只是出售二期项目，因此其有条件拿出一期项目的部分利润来保障投资回报；回报合同与购房合同分离，开发商不对后期回报承担任何责任；二、产权酒店专项调查1、紫薇酒店二期产权酒店可行性调查报告25%公摊系数/客房出租率/估计平均房价/挂牌价12%承诺年回报率8000元/平方米销售价格自主经营管理商三星级星级187套销售客房数187套总客房数1.7万平方米总建筑面积4.44亩占地面积西安北路101号 地址成都银地置业有限责任公司 开发商二、产权酒店专项调查2、瑞景商务酒店产权酒店可行性调查报告瑞景商务酒店史瑞景商务酒店史2002年初开始销售，因为承诺高达12%的回报率，迅速销售一空；2002年10月本该交房，但开发商未能履约；2003年7月，酒店正式开业，但不久锦江酒店管理公司便宣告推出；2003年11月，开发商因不能履行回报承诺、涉嫌利用锦江公司下套被业主告上法庭；近日，有消息称一审判令开发商退房。二、产权酒店专项调查2、瑞景商务酒店产权酒店可行性调查报告关于瑞景的其他信息关于瑞景的其他信息该项目似乎是由开发商出面与业主签订回报合同，如此法院的判决也就不足为怪了；锦江管理公司退出除与开发商的矛盾外，与业主难以协调也是重要原因之一；成都第一家产权酒店就这样黯然退场，后继项目可能会受到波及；目前还有很多郊区产权酒店面临的经营环境更加恶劣，业主回报更难保证；二、产权酒店专项调查2、瑞景商务酒店产权酒店可行性调查报告50%公摊系数/客房出租率/估计平均房价/挂牌价首付的8%，无月供承诺年回报率6300元/平方米销售价格锦江酒店管理商三星级星级252套销售客房数252套总客房数11万平方米总建筑面积4.44亩占地面积滨江路老南门大桥侧 地址成都润兴房地产开发有限公司开发商二、产权酒店专项调查3、世代锦江产权酒店产权酒店可行性调查报告投资回报方案：投资回报方案：回报合同期限10年回报合同订立双方业主、润兴房产自建管理公司回报率按业主首付款8%计提回报现金，同时代业主缴付银行贷款月供金，购买即可享受回报。担保开发商提供3000余平米地下车库作为第三方担保物业。二、产权酒店专项调查3、世代锦江产权酒店产权酒店可行性调查报告投资回报方案可信度分析投资回报方案可信度分析回报合同未约定管理公司提前结束经营时应承担的违约责任；担保协议未约定发生管理公司提前结束经营时担保车位的处置手段；以43.23平方米标间为模型，计算其满足投资回报须产生1806元/月的纯利润，即酒店整体年纯利润须达到600万元左右；而1998年开业的天府丽都喜来登酒店到2000年纯利润才达到518万元，名列当时成都市涉外酒店利润排名第五名。综上所述，世代锦江酒店至少在开业头几年不可能靠经营利润满足业主的投资回报，结合概念模糊的经营管理合同，开发商已做好走人的准备？二、产权酒店专项调查3、世代锦江产权酒店产权酒店可行性调查报告运作模式与现有产权式商场大同小异，投资者投资回报在法律上无法得到保障；唯一进入运营期的产权式酒店已经失败。就目前的市场情况来看，其他产权式酒店要达到对业主承诺的回报率几乎不可能，而开发商早已把善后工作处理妥当；位于或靠近市中心是现有产权式酒店博取市场信任的重要法宝；除华海酒店停工、停销外，市区其余产权式酒店均已销售完毕，且销售周期较一般商业物业短，自诩的高利润率是销售的主要动力；二、产权酒店专项调查4、现有产权酒店综述产权酒店可行性调查报告1、向东向南发展使城东具备了发展酒店业的潜质；2、加州花园准备在南沿线另建会展中心，香格里拉也拟在合江厅附近修建大型会展物业，本案未来可能吸引部分会议客源；3、华润集团的背景优势三、本案开发产权式酒店的利弊分析1、有利因素产权酒店可行性调查报告1、城东区目前不具备酒店生存、盈利的外部环境，项目要达到期望盈利水平可能需要很长时间；2、不理想的环境也将直接阻碍国际、国内优秀酒店管理集团的介入；3、华润置地以诚信为本，追求长期利益，不可能通过欺诈换取短期利润；4、产权酒店一旦失误，翡翠城势必受到牵连；5、瑞景事件带来的负面影响可能使明年的产权酒店市场风光不再；6、紫薇银座售价8800元/平方米；世代锦江售价6300元/平方米；本项目售价多少？利润又有多少？三、本案开发产权式酒店的利弊分析2、不利因素产权酒店可行性调查报告本案开发产权酒店的有利因素少且说服力不强，而不利因素多且致命性大，总的来看本案开发产权酒店的可行性较低，须慎重考虑。本案开发产权酒店的可行性较低，须慎重考虑。三、本案开发产权式酒店的利弊分析3、综合分析产权酒店可行性调查报告服务酒店服务酒店酒店式服务公寓酒店式服务公寓酒店式管理小户型酒店式管理小户型共管式公寓共管式公寓青年公寓青年公寓四、其他可能存在的物业形态产权酒店可行性调查报告