《房地产估价》PPT课件

第五讲：房地产估价概论张辉北京大学经济学院n成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。n成本法也可以说是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。n成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值，通常把成本法测算出来的价值简称为积算价格。n成本法的优点是房地产价值的求取过程特别是各个价值构成部分显而易见，这样有利于发现哪些遗漏了，哪些高估了，哪些低估了。该法特别适用于在“文件”规定房地产价格构成以及相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下一、土地取得成本市场购买下的土地取得成本市场购买下的土地取得成本：建设用地使用权购买价格；土地取得税费（契税、印花税、交易手续费等）。征收集体土地的土地取得成本征收集体土地的土地取得成本：土地补偿费；安置补偿费；地上附着物补偿费；青苗补偿费；安排被征地农民的社会保障费用-新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地的），耕地开垦费（占用耕地的，占垦平衡），耕地占用税（占用耕地的），征地管理费，政府规定的其他相关费用（例如防洪费、南水北调费等）。征收国有土地上的房屋的土地取得成本征收国有土地上的房屋的土地取得成本：房地产补偿费；搬迁补助费；过渡补助费（或临时安置补助费、周转房费）；停产停业补助费；安置补助费；相关费用（房屋拆迁估价费，房屋拆迁服务费，政府规定的其他有关费用）二、开发成本（2-1）勘察设计和前提工程费勘察设计和前提工程费：市场调研、可研、项目策划、工程勘察、环境影响评价、交通影响评价、规划及建筑设计、建设工程招标、施工的水电路场地平整临时用房等。建筑安装工程费建筑安装工程费：建造商品房及附属工程（房屋周围围墙、水池、绿化等）所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。基础设施建设费基础设施建设费：包括城市规划要求配套的道路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。如果取得的房地产开发土地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此只有部分基础设施建设费或者没有基础设施建设费。二、开发成本（2-2）公共配套设施建设费公共配套设施建设费：包括城市规划要求配套的教育（如幼儿园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务（如居委会）、市政公用（如公共厕所）等非营业性设施的建设费用。其他工程费：其他工程费：包括工程监理费、竣工验收费等。开发期间税费：开发期间税费：包括有关税收和地方政府或其有关部分收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。备注：备注：有时需要将上述开发成本划分为土地开发成本和建筑物建设成本。在这种情况下，一般可将基础设施建设费归入土地开发成本；公共配套设施建设费视土地市场成熟度、房地产开发用地大小等情况，归入土地开发成本或建筑物建设成本中，或者在两者之间进行合理分配；其他费用一般归入建筑物建设成本中。三、管理费用 管理费用管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比例，例如4%。因此，管理费用通常按照土地取得成本与开发成本之和的一定比例来测算。四、销售费用 销售费用也称销售成本，销售费用也称销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要的支出，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或销售代理费等。为便于投资利息的测算，销售费用应区分为销售之前发生的费用和销售同时发生的费用。广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费等一般是在销售之前发生的，销售代理费一般是与销售同时发生的。销售费用通常按照开发完成后后的房地产价值的一定比例来测算，例如开发完成后后的房地产价值的3%。五、投资利息（5-1）投资利息，投资利息，与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅仅是借款部分的利息和手续费。因此，土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们来自借贷资金还是自由资金都应该计算利息。从估价的角度看，为了使评估出来的价值客观合理，也要把房地产开发商的自有资金应获得的利息与其应获得的利润分开，不能算作开发利润。五、投资利息（5-2）应计息项目：包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。计息周期：计算利息的单位时间，可以是年、半年、季度、月等，通常为年。计息期：计息周期数，为确定每项费用的计息期，就要估算整个房地产开发项目的建设期，成本法中建设期的起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是达到全新状况的估价对象的日期，通常建设期的终点也就是估价时点。例如，写字楼从取得土地到竣工验收完成正常需要24个月，则估算该写字楼的建设期应为24个月。五、投资利息（5-3）计息方式：单利和复利（利滚利）两种，单利和复利换算公式如下。例如某银行存款的计息方式采取单利，假设其一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应该大于等于多少（5.25%）？实际上单利和复利并没有实质上的区别，只是表达方式不同，且单利相对于复利只是实际计算上方便些。利率：用百分比表示单位时间内增加的利息与原金额之比。利率有单利利率和复利利率、存款利率和贷款利率、名义利率和实际利率等。投资利息计算中一般采用估价时点时的房地产开发贷款的平均利率。2121(1)1(1)(1)nniPinPiin 六、销售税费 销售税费：销售税费：指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方（一般为房地产开发商）缴纳的税费。不包含由买方缴纳的契税等税费和应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。具体可分为下列两类：l销售税金及附加：包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（通常简称“两税一费”），一般为售价的5.5%。l其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。七、开发利润（7-1）开发利润：开发利润：指房地产开发商（业主）的利润，而不是建筑承包商的利润。现实中开发利润是由销售收入减去各项成本、费用和税金后的余额。在成本法中，售价一般是未知的，是需要求取的，开发利润则是典型的开发商特定的开发项目所期望获得的利润（平均利润），是需要实现估算的。具体应该掌握以下几点：l为了与销售税费中不含土地增值税、企业所得税的口径一致，并得到相对合理的开发利润，开发利润是土地增值税、企业所得税前的，简称税前利润，即开发利润开发利润=开发完成后的房地产价值 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费l开发利润是该房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利润，不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望获得的利润。l开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利润来估算。开发利润的计算基数主要有以下四种：七、开发利润（7-2）l开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利润来估算。开发利润的计算基数主要有以下四种：直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值开发利润=房地产价值销售利润率 =（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润）销售利润率所以 l利润率是通过大量调查了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的。+=1（土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费）销售利润率开发利润销售利润率项项 目目 单位费用（元单位费用（元/平方米）平方米）总价（万元）总价（万元）计算依据计算依据备注备注一、住宅销售收入一、住宅销售收入6000355200二、住宅项目成本二、住宅项目成本4661275926成本中已经分摊公建面积1、土地取得费、土地取得费1632965901.1土地使用权转让费169100001.2土地出让金600355201.3大市政及“四源”费18711070京政发199736号1.4拆迁费67640000北京市出让国有土地使用权基准地价表2、前期工程费前期工程费965683 2.1临时水电路及场地平整费7414按照建安工程实际预算额计 2.2规划、测量、勘查设计费472782按北京市现行勘察设计取费定额计算 2.3规划条件，可行性研究382250按工程概算的2%计算 2.4规划许可证执照费4237投资额的0.1-0.3%3、房屋建安工程费、房屋建安工程费1912113175 3.1建安工程造价1890111888按照住宅1800元/平方米，公建2500元/平方米计 3.2招投标费4224建安费的0.2%3.3施工执照费2112建安费的0.1%3.4质量监督费5280建安费的0.25%3.5工程监理费11671建安费的0.6%4、小区市政费小区市政费18010656按照住宅150元/平方米,公建150元/平方米计5、管理费管理费1207104按照销售收入的2%6、财务费财务费40023680按照贷款利率及融资成本折算7、销售费销售费18010656按照销售收入的3%8、其他行政收费其他行政收费462723主要包括绿化建设费，城市综合管理费等9、不可预见费、不可预见费965659按照建安费的5%三、两税一费三、两税一费330按照销售收入的5.5%四、税前利润四、税前利润100959738五、所得税五、所得税33319713按照税后利润33%计算六、税后利润六、税后利润67640024八、项目赢亏分析讨论固定成本固定成本前期费用+区内市政投入+土地取得费+管理费+不可预见费+其他行政性收费 1284155356元变动成本变动成本投资总额固定成本1447785691元单位变动成本单位变动成本变动成本/开发工程量元/平方米平均销售单价平均销售单价6000元/平方米根据上述资料和数据可以计算出本项目的盈亏平衡点，边际利润和边际利润率。根据上述资料和数据可以计算出本项目的盈亏平衡点，边际利润和边际利润率。盈亏平衡点（盈亏平衡点（Q0）Q0 固定成本/（平均销售单价单位变动成本）（平方米）边际利润边际利润 销售收入变动成本 2321596709（元/平方米）边际利润率边际利润率 边际利润/销售收入*100 2321596709/3769382400*100%=61.59%因此，该项目不致亏损的最少开发面积为平方米。当开发量超出平方米时，每超过100平方米，可以获利100*61.59%*6000=369540元n近年来，随着我国房地产估价业的迅速发展，房地产估价水平不断提高，许多估价师结合实务，从理论和实际运用方面对常用的估价方法进行了深入探讨和研究，提出了不同的观点，现总结有关研究成果，就市场比较法在房地产价格实际评估中的应用难点与存在问题进行剖析和探讨，并与大家讨论，达成共识，以便进一步完善房地产估价理论与方法。n市场法也称比较法、市场比较法、交易实例比较法，是以市场上实际的成交价格为比准，经比较修正求取评估对象房地产价格的一种估价方法。它具有现实性、说服力强、易于被接受的特点。n市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法测算出的价值简称为比准价格。n市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。n市场法适用的估价对象是同种类的数量较多且经常发生交易的房地产，而数量少的（机场码头、寺庙等），很少发生交易的（学校、医院等），可比性差的（在建工程等）则不宜采用市场法。含义 在实际估价中，由于信息不完全等因素，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全恰当，由此为了减小估价的误差，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲选取的可比实例越多越好。但具体操作过程中，可比实例选取过多，首先可能由于交易实例的数量限制而难以做到；其次，造成后续工作量太大。因此，实例选取在精不在多，一般选取3个（含3个）以上，10个（含10个）以下的可比实例即可。选取可比实例1、选取可比实例的数量要求、选取可比实例的数量要求n可比实例在区位上应该与估价对象处在同一供求范围内，即可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。n可比实例在用途上应该与估价对象的用途相同。n可比实例在规模上应该与估价对象的规模相当。选取可比实例规模应该应在估价对象规模的2倍范围内。n可比实例在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同。n可比实例在档次上应与估价对象的档次相当，例如宾馆的星级，写字楼的甲级、乙级等。实际中主要指设施设备（电梯、空调、智能化等）、装饰装修、周围环境等方面的齐全、优劣程度应相当。n可比实例在权利上应该与估价对象的权利性质相同。选取可比实例2、可比实例房地产应该是估价对象房地产的类似房地产、可比实例房地产应该是估价对象房地产的类似房地产选取可比实例3、可比实例的交易类型（协议、招标、拍卖、挂牌等）、可比实例的交易类型（协议、招标、拍卖、挂牌等）应与估价目的吻合。应与估价目的吻合。4、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点（一般来讲，、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点（一般来讲，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上不宜采用，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上不宜采用，因为这种情况难以进行市场状况调整）。因为这种情况难以进行市场状况调整）。5、可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格。、可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格。难点 难点是市场交易情况、交易日期（尽量接近）、区域因素（同一供求范围内）、个别因素等一系列项目的比较修正。在这方面，如果估价人员缺乏相关知识，没有丰富的估价经验，往往被认为影响价格的各项因素的比较修正会带有很大的主观性，以致评估结果难以客观准确。问题v基本公式的应用基本公式的应用v比较基准比较基准v使用年期修正使用年期修正v容积率修正容积率修正 一、关于比较修正的计算公式l交易情况修正交易情况修正：可比实例的成交价格是实际发生的，也可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价值是客观合理的，所以如果可比实例的成交价格是不正常的，则应把它修正为正常的，这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。例如，强买强卖修正、利害关系修正、信息不对称修正、急买急卖修正、偏好修正、相邻地块合并后修正（50、30)、特殊交易方式修正、交易税费非正常负担修正等。=%=%1可比实例价格可比实例正常市场价格1 S100可比实例价格可比实例正常市场价格100S1100所以交易情况修正系数是或而不是1 S100SS，也不是1 S一、关于比较修正的计算公式l市场状况调整市场状况调整：可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在成交日期时的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期通常是过去的，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。而需评估的估价对象的价值应当是估价时点的价值，应是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。将可比实例在其成交日期的价格调整到在估价时点的价格，这种对可比实例成交价格的调整称为市场状况调整，也称交易日期调整。1 T%)=100T=100100T1 T%)T%100可比实例在其成交日期的价格（可比实例在估价时点的价格可比实例在其成交日期的价格（）可比实例在估价时点的价格市场状况修正系数是（或（）而不是一、关于比较修正的计算公式 况修正交易情 期修正交易日 素修正区域因 素修正个别因 （1 1）估估 价价 对对 象象 价价 格格=比比 较较 实实 例例 价价 格格 100 100 100 100 （2 2）估估 价价 对对 象象 价价 格格=比比 较较 实实 例例 价价 格格 100 100 100 100 （3 3）估估 价价 对对 象象 价价 格格=比比 较较 实实 例例 价价 格格 100 100 100 100 （4 4）估估 价价 对对 象象 价价 格格=比比 较较 实实 例例 价价 格格 100 100 100 100 况修正交易情 期修正交易日 修正标准化 素修正区域因 素修正个别因 （5 5）估估 价价 对对 象象 价价 格格=比比 较较 实实 例例 价价 格格 100 100 100 100 100 （6 6）估估 价价 对对 象象 价价 格格=比比 较较 实实 例例 价价 格格 100 100 100 100 100 （7 7）估估 价价 对对 象象 价价 格格=比比 较较 实实 例例 价价 格格 niKi1)1(1，比较实例修正指数估价对象修正指数Ki 1 1、因素修正系数与比较实例价格的修正关系不同。、因素修正系数与比较实例价格的修正关系不同。（1 1）（6 6）式为连乘关系，（）式为连乘关系，（7 7）式为累加关）式为累加关系；系；2 2、因素比较修正的基准不同，故、因素比较修正的基准不同，故100100在式中的位在式中的位置不一样；置不一样；3 3、因素比较修正的方式不同，如（、因素比较修正的方式不同，如（1 1）(4)(4)式采式采用的是直接比较修正方式，（用的是直接比较修正方式，（5 5）（7 7）式采）式采用的是间接比较修正方式。用的是间接比较修正方式。在实际评估中，这些不同点对评估结果会在实际评估中，这些不同点对评估结果会产生什么影响呢？现分析如下：产生什么影响呢？现分析如下：以上公式中的不同点：n连乘式n一种观点认为：交易情况、交易日期、区域一种观点认为：交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四项间既相互独立又相互关因素、个别因素四项间既相互独立又相互关联，所谓相互独立是指其修正指数是采用单联，所谓相互独立是指其修正指数是采用单独与房地产价格相关关系分析后测算的；所独与房地产价格相关关系分析后测算的；所谓相互关联是指它们对房地产价格的影响是谓相互关联是指它们对房地产价格的影响是综合作用的结果，因此，采用连乘的方式确综合作用的结果，因此，采用连乘的方式确定综合修正系数是比较合适的。定综合修正系数是比较合适的。两种不同看法：连乘式和累加式两种不同看法：连乘式和累加式n累加式n另一种观点认为：连乘修正时，第一个因素修另一种观点认为：连乘修正时，第一个因素修正时既是一个量的概念，同时又是一个比例的正时既是一个量的概念，同时又是一个比例的概念，第二个因素修正时，则是在第一个因素概念，第二个因素修正时，则是在第一个因素修正的基础上再进行修正；尽管修正比例没有修正的基础上再进行修正；尽管修正比例没有变，但修正的量由于基础改变，修正值则不同变，但修正的量由于基础改变，修正值则不同了。由于交易情况、交易日期、区域因素、个了。由于交易情况、交易日期、区域因素、个别因素相互是独立的，因而在修正时不应有重别因素相互是独立的，因而在修正时不应有重叠修正的现象，另一个方面各个因素修正的判叠修正的现象，另一个方面各个因素修正的判断也是分别独立进行的，也就是一个修正量的断也是分别独立进行的，也就是一个修正量的概念，因此连乘修正是不合适的，应以累加修概念，因此连乘修正是不合适的，应以累加修正为宜。正为宜。对上述两种观点的看法v上述两种观点各有其道理，但两种修正方式的结果是不一样上述两种观点各有其道理，但两种修正方式的结果是不一样的的 ，特别是当修正因素越多时，比准价格的差别越大。，特别是当修正因素越多时，比准价格的差别越大。v究竟采用那种方式比较合适呢？从目前实际运用来看，究竟采用那种方式比较合适呢？从目前实际运用来看，连乘连乘方法用得较多，方法用得较多，美国等也多用价格直接加减法（不是累加美国等也多用价格直接加减法（不是累加法）。从连乘来看，它既反映了各个因素对房地产价格的相法）。从连乘来看，它既反映了各个因素对房地产价格的相关关系，又反映了各因素对房地产价格的综合影响作用。关关系，又反映了各因素对房地产价格的综合影响作用。v但要指出，区域因素和个别因子的影响不是单独起作用，而但要指出，区域因素和个别因子的影响不是单独起作用，而是共同叠加后发生作用的，因此，区域因素和个别因素的修是共同叠加后发生作用的，因此，区域因素和个别因素的修正指数应采用加和或加权求和的方式测算确定比较合适，正指数应采用加和或加权求和的方式测算确定比较合适，v建议采用：建议采用：情况修正、期日修正、区域因素和个别因素四个情况修正、期日修正、区域因素和个别因素四个指数修正用连乘法指数修正用连乘法；区域因素和个别因素内的因子用累加法。区域因素和个别因素内的因子用累加法。比较修正的计算公式 况修正交易情 期修正交易日 素修正区域因 素修正个别因 （1 1）估估 价价 对对 象象 价价 格格=比比 较较 实实 例例 价价 格格 100 100 100 100 （2 2）估估 价价 对对 象象 价价 格格=比比 较较 实实 例例 价价 格格 100 100 100 100 （3 3）估估 价价 对对 象象 价价 格格=比比 较较 实实 例例 价价 格格 100 100 100 100 （4 4）估估 价价 对对 象象 价价 格格=比比 较较 实实 例例 价价 格格 100 100 100 100 况修正交易情 期修正交易日 修正标准化 素修正区域因 素修正个别因 （5 5）估估 价价 对对 象象 价价 格格=比比 较较 实实 例例 价价 格格 100 100 100 100 100 （6 6）估估 价价 对对 象象 价价 格格=比比 较较 实实 例例 价价 格格 100 100 100 100 100 （7 7）估估 价价 对对 象象 价价 格格=比比 较较 实实 例例 价价 格格 niKi1)1(1，比较实例修正指数估价对象修正指数Ki 二、关于比较基准，即100的位置v上述（上述（1 1）（5 5）式中，因素的比较基准不同，）式中，因素的比较基准不同，100100的位置不的位置不一样。（一样。（1 1）式中，除交易日期一项因素外，）式中，除交易日期一项因素外，其他因素是以估其他因素是以估价对象房地产的情况为基准，用比较实例的因素条件与其逐价对象房地产的情况为基准，用比较实例的因素条件与其逐一比较后确定比较实例的修正指数，故一比较后确定比较实例的修正指数，故100100在分子上在分子上，（，（2 2）式正好与（式正好与（1 1）式相反，各项因素是以交易实例的因素条件为）式相反，各项因素是以交易实例的因素条件为基准进行比较修正，基准进行比较修正，100100的位置就到了分母。（的位置就到了分母。（1 1）、（）、（2 2）式）式这种处理方式都是可行的。（这种处理方式都是可行的。（3 3）式中将）式中将100100都放在了分子处，都放在了分子处，也是可行的，这样更利于用计算机计算，避免出错。但（也是可行的，这样更利于用计算机计算，避免出错。但（4 4）式中区域因素的修正是以估价对象的房地产为基准，两者在式中区域因素的修正是以估价对象的房地产为基准，两者在同一公式中不统一，是不合适的。同一公式中不统一，是不合适的。三、关于公式的互换问题三、关于公式的互换问题n例如，假定公式（例如，假定公式（1 1）中的区域因素取值为）中的区域因素取值为100/90100/90，换算到公式（，换算到公式（2 2）中，不能直接在分子）中，不能直接在分子上各加上各加1010，即，即100/90110/100100/90110/100，（，（2 2）式中区域）式中区域因素的分子应为因素的分子应为100100100/90100/90111111，即，即100/90111/100100/90111/100，这样，这样100100的位置改变了，修正的位置改变了，修正系数仍相同，不会对评估结果产生影响。系数仍相同，不会对评估结果产生影响。四、交易日期修正问题n再要注意的是公式中的交易日期修正问题。公式中再要注意的是公式中的交易日期修正问题。公式中一般以比较实例交易当时的价格指数为一般以比较实例交易当时的价格指数为100100进行修进行修正，如果某城市或某区域的价格指数基期与交易期正，如果某城市或某区域的价格指数基期与交易期日不一致时，仍以交易当时为日不一致时，仍以交易当时为100100，进行期日修正，进行期日修正，则需要分别换算交易当时和估价时点地价指数的变则需要分别换算交易当时和估价时点地价指数的变化情况，分别求出交易当时和估价期日的价格指数，化情况，分别求出交易当时和估价期日的价格指数，直接比较计算出期日修正系数，即期日修正系数由直接比较计算出期日修正系数，即期日修正系数由（）/100P/100Pt t/P/Pi i,P,Pt t为估价时点的价格指数，为估价时点的价格指数，P Pi i为为交易当时的价格指数。交易当时的价格指数。五、区域因素和个别因素的修正方式n修正方式：直接修正和间接修正。目前主要采用直接修正修正方式：直接修正和间接修正。目前主要采用直接修正方式，方式，n间接修正方式，是以一个理想的标准房地产条件为基准，间接修正方式，是以一个理想的标准房地产条件为基准，将交易实例房地产和估价对象房地产分别与其逐项比较，将交易实例房地产和估价对象房地产分别与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正比例，再进一步求出修正系然后将比较的结果转化为修正比例，再进一步求出修正系数。我认为这种方式较好，可以避免直接修正的主观性。数。我认为这种方式较好，可以避免直接修正的主观性。n以一个城市为对象，建立标准修正系数体系。以一个城市为对象，建立标准修正系数体系。n采用均分法，即各影响因素作用一样；或加权分值法。后采用均分法，即各影响因素作用一样；或加权分值法。后者更科学。者更科学。比较修正的计算公式 况修正交易情 期修正交易日 素修正区域因 素修正个别因 （1 1）估估 价价 对对 象象 价价 格格=比比 较较 实实 例例 价价 格格 100 100 100 100 （2 2）估估 价价 对对 象象 价价 格格=比比 较较 实实 例例 价价 格格 100 100 100 100 （3 3）估估 价价 对对 象象 价价 格格=比比 较较 实实 例例 价价 格格 100 100 100 100 （4 4）估估 价价 对对 象象 价价 格格=比比 较较 实实 例例 价价 格格 100 100 100 100 况修正交易情 期修正交易日 修正标准化 素修正区域因 素修正个别因 （5 5）估估 价价 对对 象象 价价 格格=比比 较较 实实 例例 价价 格格 100 100 100 100 100 （6 6）估估 价价 对对 象象 价价 格格=比比 较较 实实 例例 价价 格格 100 100 100 100 100 （7 7）估估 价价 对对 象象 价价 格格=比比 较较 实实 例例 价价 格格 niKi1)1(1，比较实例修正指数估价对象修正指数Ki 上述（上述（1 1）（4 4）式为直接修正方式，（）式为直接修正方式，（5 5）和（）和（6 6）式为）式为间接修正方式，这里主要阐述间接比较修正。间接修正方间接修正方式，这里主要阐述间接比较修正。间接修正方式是以一个理想的标准房地产条件为基准，将交易实例房式是以一个理想的标准房地产条件为基准，将交易实例房地产和估价对象房地产分别与其逐项比较，然后将比较的地产和估价对象房地产分别与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正比例，再进一步求出修正系数。需要指出结果转化为修正比例，再进一步求出修正系数。需要指出的是：的是：区域因素和个别因素的修正方式应一致，或者采区域因素和个别因素的修正方式应一致，或者采用直接修正，或都用间接修正，用直接修正，或都用间接修正，如（如（5 5）和（）和（6 6）式那样修）式那样修正就不合适了。若各比较因子对房地产价格影响的程度正就不合适了。若各比较因子对房地产价格影响的程度等同，即假设所有因子的影响程度总和为等同，即假设所有因子的影响程度总和为100100，共有，共有1010个因个因子，每个因子的影响程度各为子，每个因子的影响程度各为1010，则可直接将各因子的，则可直接将各因子的得分相加，得到修正指数，再用（得分相加，得到修正指数，再用（5 5）、（）、（6 6）式的关系式）式的关系式计算修正系数。若各因子的影响程度都不一样，即权重不计算修正系数。若各因子的影响程度都不一样，即权重不一样，应按下面方法求得各因子得修正指数，再用（一样，应按下面方法求得各因子得修正指数，再用（5 5）、）、（6 6）式得关系式计算修正系数，）式得关系式计算修正系数，间接比较修正指数求取n 制定评估项目比较表。把对评估对象房地产价制定评估项目比较表。把对评估对象房地产价格和交易实例房地产价格影响地共同因素分类成项，格和交易实例房地产价格影响地共同因素分类成项，作为比较项目，并确定各因素在比较评判中所占的作为比较项目，并确定各因素在比较评判中所占的理想百分率。它一般是由权威的物业估价部门根据理想百分率。它一般是由权威的物业估价部门根据不同地区、不同类型房地产的特殊情况制定一个能不同地区、不同类型房地产的特殊情况制定一个能被普遍接受的规范标准，再把交易实例和评估对象被普遍接受的规范标准，再把交易实例和评估对象房地产地各项目情况与之比较评分。一般比较项目房地产地各项目情况与之比较评分。一般比较项目划分越细、越多，比较的准确程度越高，但计算复划分越细、越多，比较的准确程度越高，但计算复杂，工作量大；反之，比较的准确程度较差，但计杂，工作量大；反之，比较的准确程度较差，但计算简单，工作量也小，这需要估价师根据情况而定。算简单，工作量也小，这需要估价师根据情况而定。另外，不同用途的房地产，其比较项目应不相同。另外，不同用途的房地产，其比较项目应不相同。n逐项评分。评分是对评估对象房地产逐项评分。评分是对评估对象房地产和交易实例房地产按照它们各自地实际和交易实例房地产按照它们各自地实际条件打分。评分分值采用条件打分。评分分值采用0 01010分制分制（0 01010闭区间）。赋分按满意度给，最闭区间）。赋分按满意度给，最理想为理想为1010分，最不理想为分，最不理想为0 0分，如果其中分，如果其中项目地因素对房地产价格有正、反方向项目地因素对房地产价格有正、反方向的影响，可以以的影响，可以以5 5分为中数，作向上或向分为中数，作向上或向下地修正。表下地修正。表1 1为假设的评分表。为假设的评分表。表表1 1 比较项目评分表比较项目评分表项目代号评估对象比较交易实例1 19 98 87 78 89 99 92 26 68 86 68 87 78 83 38 87 79 96 67 78 84 48 88 88 87 77 78 85 57 76 68 87 77 79 96 66 66 67 77 76 68 87 710109 96 68 87 710108 89 97 77 78 86 67 79 98 810107 77 76 68 810108 86 67 76 66 67 7n计算比较项目百分率。评分完后，要将各项目实际得分折算成相应百分率，并填入评估比较项目百分率表中。折算公式为：n 某项交易实例（待估对象）房地产某比较项目的百分率该项目理想百分率/10该项目地实际得分。项目代号理想百分率（%）评估对象房地产百分率（%）比较交易实例房地产所占比率（%）1 1151513.513.5121210.510.5121213.513.513.513.52 210106 68 86 68 87 78 83 310108 87 79 96 67 78 84 410108 88 88 87 77 78 85 5151510.510.59 9121210.510.510.510.513.513.56 610106 66 67 77 76 68 87 7101010109 96 68 87 710108 85 54.54.53.53.53.53.54 43 33.53.59 95 54 45 53.53.53.53.53 34 4101010108 86 67 76 66 67 7合计合计10010078.578.573.573.572.572.57272707083.583.5表表2 2 评估项目百分率表评估项目百分率表六、关于使用年期修正六、关于使用年期修正用市场比较法评估地价时，当比较实例宗地地土地使用年期于估价对象宗地的使用年期不相同时，需要进行土地使用年期修正，修正公式为：估价对象宗地价格比较实例宗地价格土地使用年期修正系数(K)n式中：n例如：若选择的比较实例宗地的成交价格为500元/平方米，对应土地使用年限为30年，而估价对象宗地的出让年期为20年，土地还原利率取8，则经年期修正后的地价为：n经年期修正后的地价500K436元/平方米。nmrrk)1/(11)1/(11期比较实例宗地的使用年期估价对象宗地的使用年还原利率nmr872.0%)81/(11%)81/(113020k七、关于容积率的修正关于容积率的修正n容积率属于影响房地产价格的个别因素，但人们往往认为容积率是影响容积率属于影响房地产价格的个别因素，但人们往往认为容积率是影响地价水平的主要因素之一，因此，在采用市场比较法评估地价时，容积地价水平的主要因素之一，因此，在采用市场比较法评估地价时，容积率应单独进行修正，不应与其他个别因素一起进行累加修正。容积率修率应单独进行修正，不应与其他个别因素一起进行累加修正。容积率修正公式为：正公式为：n估价对象宗地价格比较实例价格估价对象宗地价格比较实例价格估价对象宗地容积率修正系数估价对象宗地容积率修正系数/比较比较实例宗地容积率修正系数实例宗地容积率修正系数n容积率修正系数可通过容积率与地价水平的相关分析求得。如某城市测容积率修正系数可通过容积率与地价水平的相关分析求得。如某城市测算出的容积率修正系数见下表：算出的容积率修正系数见下表：n表表3 3 容积率修正系数表容积率修正系数表n容积率容积率 n修正系数修正系数 n假定比较实例宗地成交价格为假定比较实例宗地成交价格为800800元元/平方米，规定容积率为，估价对象平方米，规定容积率为，估价对象宗地容积率为，查上表中的对应修正系数，经修正后可得：宗地容积率为，查上表中的对应修正系数，经修正后可得：n委估对象宗地价格元委估对象宗地价格元/平方米平方米 v在实际评估中将容积率分为：在实际评估中将容积率分为：v总容积率总容积率=总建筑面积总建筑面积/宗地总用地面积，所有建筑宗地总用地面积，所有建筑面积均可出售或经营时采用；面积均可出售或经营时采用；v地上容积率地上容积率=地上建筑总面积地上建筑总面积/宗地用地面积，地下宗地用地面积，地下建筑面积为设备用房，无收益时采用；建筑面积为设备用房，无收益时采用；v地下容积率地下容积率=地下建筑总面积地下建筑总面积/宗地总用地面积宗地总用地面积v收益容积率收益容积率=有收益部分建筑总面积有收益部分建筑总面积/宗地总用地面宗地总用地面积地上、地下均有部分建筑面积无收益时采用；积地上、地下均有部分建筑面积无收益时采用；v不论用哪种容积率修正，都必须以城市规划规定的不论用哪种容积率修正，都必须以城市规划规定的容积率为准，进行分割，一般不要用现状容积率进容积率为准，进行分割，一般不要用现状容积率进行修正。行修正。七、关于容积率的修正七、关于容积率的修正 二、剩余法的理论依据及基本思路二、剩余法的理论依据及基本思路n简而言之，剩余法测算地价的理论依据是采用倒算的公简而言之，剩余法测算地价的理论依据是采用倒算的公式，计算出在房地产经营中，完全由土地产生的超额利式，计算出在房地产经营中，完全由土地产生的超额利润部分，即地价。剩余法的理论基础可以追溯到润部分，即地价。剩余法的理论基础可以追溯到1818世纪世纪著名古典经济学家亚当著名古典经济学家亚当斯密（斯密（Adam SmithAdam Smith）关于地租原）关于地租原理和理和1919世纪区位论的创造人杜能关于农业区位论的论述世纪区位论的创造人杜能关于农业区位论的论述当中。杜能在当中。杜能在独立国同农业和国民经济关系独立国同农业和国民经济关系一书曾一书曾指出：指出：“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遇焚有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遇焚毁，凡想购置这一田庄的人，在估值时总首先考虑，田毁，凡想购置这一田庄的人，在估值时总首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资利息，根据剩余之数确定买价。建造房屋等投资利息，根据剩余之数确定买价。”可以可以说，这是最早关于剩余法基本思想的阐述。说，这是最早关于剩余法基本思想的阐述。二、剩余法的理论依据及基本思路二、剩余法的理论依据及基本思路n剩余法的基本思想也可用这样一个假想的例子来形象剩余法的基本思想也可用这样一个假想的例子来形象地表达地表达“假如有一家土地即将出让，地产商就需首先假如有一家土地即将出让，地产商就需首先研究该宗土地的内外条件，如面积大小、周围环境、研究该宗土地的内外条件，如面积大小、周围环境、允许用途、规划设计要求以及规定的容积率、覆盖率允许用途、规划设计要求以及规定的容积率、覆盖率等。根据土地的内外条件，按最高效用和最佳利用原等。根据土地的内外条件，按最高效用和最佳利用原则进行规划设计和开发建设，然后预测开发完的建筑则进行规划设计和开发建设，然后预测开发完的建筑物连同土地转让出去的价格，以及建造建筑物所花费物连同土地转让出去的价格，以及建造建筑物所花费的建筑费、专业费、测量费、销售费和投资利息、开的建筑费、专业费、测量费、销售费和投资利息、开发利润、税收等等之后，再从预测的土地与其上建筑发利润、税收等等之后，再从预测的土地与其上建筑物的共同转让价格即楼价中，减去建筑费、专业费、物的共同转让价格即楼价中，减去建筑费、专业费、利息利润和税收之后，就可得到房地产开发商购买这利息利润和税收之后，就可得到房地产开发商购买这宗土地所能承受的最高价格。宗土地所能承受的最高价格。n地价楼价建筑费专业费用利息地价楼价建筑费专业费用利息发展商利润税金发展商利润税金式中式中：（：（1）建筑费依据社会一般发生费用及行业惯例预算；建筑费依据社会一般发生费用及行业惯例预算；（2）专业费用包括建筑师、工程师、测量师的收费，一般以占）专业费用包括建筑师、工程师、测量师的收费，一般以占 建筑费的百分比建筑费的百分比i计算，即：专业费建筑费计算，即：专业费建筑费i；（3）正常利息率为）正常利息率为r，则利息（建筑费专业费地价），则利息（建筑费专业费地价）r；（4）正常利润率为）正常利润率为p，则利润（建筑费专业费地价），则利润（建筑费专业费地价）p；（5）与地价有关的税收为）与地价有关的税收为t，（6）按上述每项费用的具体计算方法汇总，即可得到：）按上述每项费用的具体计算方法汇总，即可得到：地价楼价建筑费建筑费地价楼价建筑费建筑费i（建筑费专业费地（建筑费专业费地 价）价）r（建筑费专业费地价）（建筑费专业费地价）pt。n整理上式，剩余法评估地价的公式又整理上式，剩余法评估地价的公式又可表示为：可表示为：四、难点与问题四、难点与问题n大家知道，房地产开发项目从投资建设到竣工验收交付使用需要大家知道，房地产开发项目从投资建设到竣工验收交付使用需要一定的周期，在这一周期过程中，房地产开发的各项资金费用的一定的周期，在这一周期过程中，房地产开发的各项资金费用的投入和回收都与它们发生的时点紧密相关，即资金的时间价值运投入和回收都与它们发生的时点紧密相关，即资金的时间价值运动形态时刻贯穿于房地产开发的全过程中。据此，假设开发法中动形态时刻贯穿于房地产开发的全过程中。据此，假设开发法中所涉及的土地取得与开发费用、建筑费用、专业费用等的投入和所涉及的土地取得与开发费用、建筑费用、专业费用等的投入和销售收入的获取都表现为开发周期内不同时段上的现金流动量，销售收入的获取都表现为开发周期内不同时段上的现金流动量，充分反映出资金运用的时间价值规律特征，因此，假设开发法在充分反映出资金运用的时间价值规律特征，因此，假设开发法在实际评估中运用的关键是实际评估中运用的关键是判断好各项费用发生的时点，运用资金判断好各项费用发生的时点，运用资金时间价值运动规律进行估算，才能使估算的结果准确可靠时间价值运动规律进行估算，才能使估算的结果准确可靠。但是，。但是，目前的问题就在于有关估价书籍对假设开发法所涉及的各项费用目前的问题就在于有关估价书籍对假设开发法所涉及的各项费用和销售收入等指标的时间价值运动规律阐述得不清楚或理解不一和销售收入等指标的时间价值运动规律阐述得不清楚或理解不一致，从而造成实际评估结果的偏差。针对这一情况，现就假设开致，从而造成实际评估结果的偏差。针对这一情况，现就假设开发法的具体计算公式、利息、利润的计算等问题进行讨论。发法的具体计算公式、利息、利润的计算等问题进行讨论。四、难点与问题四、难点与问题（一）关于计算方式的选择（一）关于计算方式的选择 从资金的时间价值计算角度考虑，假设开发法的计算方法从资金的时间价值计算角度考虑，假设开发法的计算方法可分为动态和静态两种方式。可分为动态和静态两种方式。所谓动态方式，就是考虑货币时间价值对房地产价格的影所谓动态方式，就是考虑货币时间价值对房地产价格的影响，从复利计算公式出发，运用折现现金流的方法逐一考响，从复利计算公式出发，运用折现现金流的方法逐一考虑不同时点的资金变化情况来估算待估房地产的价值。虑不同时点的资金变化情况来估算待估房地产的价值。静态方式，则不考虑货币的时间价值，仅从单利计息的角静态方式，则不考虑货币的时间价值，仅从单利计息的角度着眼，考虑利息支出作为一项投资机会成本对房地产价度着眼，考虑利息支出作为一项投资机会成本对房地产价格的影响。因此，在实务评估中，动态与静态评估方法的格的影响。因此，在实务评估中，动态与静态评估方法的运用，应针对不同的估价对象和估价目的进行选择。运用，应针对不同的估价对象和估价目的进行选择。（一）关于计算方式的选择（一）关于计算方式的选择适合用动态方式计算的情况有：适合用动态方式计算的情况有：n待开发的土地价格评估；待开发的土地价格评估；n待拆迁改造的再开发房地产价格评估；待拆迁改造的再开发房地产价格评估；n已完成拆迁的空地的地价评估；已完成拆迁的空地的地价评估；n正在建设的房地产价格评估；正在建设的房地产价格评估；n需要改造的旧有房地产价格的评估；需要改造的旧有房地产价格的评估；n待开发房地产项目的预期投资利润估算；待开发房地产项目的预期投资利润估算；n开发项目需控制的最大成本费用，开发项目需控制的最大成本费用，n以及开发商试图获得拟开发场地的最高承受价格。以及开发商试图获得拟开发场地的最高承受价格。（一）关于计算方式的选择（一）关于计算方式的选择 上述情况，都需要对市场进行分析后，上述情况，都需要对市场进行分析后，预估开发周期内各项投资费用发生在不同预估开发周期内各项投资费用发生在不同时点的金额，以及预测开发周期末房屋的时点的金额，以及预测开发周期末房屋的预期售价和销售总收入、销售总费用、税预期售价和销售总收入、销售总费用、税金、利润等，然后利用不同的贴现期和贴金、利润等，然后利用不同的贴现期和贴现率将它们折现到开发期初或估价时点，现率将它们折现到开发期初或估价时点，从而得到所要求的估价结果。所以，用动从而得到所要求的估价结果。所以，用动态计算方式比较合适。态计算方式比较合适。n例题1某七通一平的空地，面积1200平米，允许用途为商住混合楼，容积率7，覆盖率50，土地使用年限50年。1992年8月出售，求购买价。其他估价条件：（1）设计建筑面积8400平方米，14层，12层1200平方米用于商业，314层7200平方米用于住宅；（2）开发费用估计：总建筑费600万元，专业费为建筑费的6，利息率10，税费按楼价的4计；（3）建设共需3年完成（到1995年8月），第一年投入50的总建筑费，第二年投入30，第三年投入20；（4）假设建成后即可全部售出，预计当时售价商业楼3000元/平方米，住宅楼1800元/平方米，投资利润率为20。n该题的计算过程与结果为：n（1）总楼价(30001200)(110)3(18007200)(110)312441528（元）n（2）总建筑费(600000050)(110)(600000030)(110)(600000020)(110)2.55366182（元）n（3）总地价124415285366182（161020610620）124415284(11020)3499437（元）n（4）单地价349943712002916（元/平方米）n这一估价过程存在如下问题：这一估价过程存在如下问题：n（1 1）动态方法和静态方法混用。总楼价、总建筑费的计算采取折现现）动态方法和静态方法混用。总楼价、总建筑费的计算采取折现现金流的动态计算公式；地价计算却直接套用静态计算的理论公式。金流的动态计算公式；地价计算却直接套用静态计算的理论公式。n（2 2）利息计算存有偏差，与假设开发法的总体评估思路矛盾。以土地）利息计算存有偏差，与假设开发法的总体评估思路矛盾。以土地利息支出和建筑费利息支出为例，两者的计算过程为（利息支出和建筑费利息支出为例，两者的计算过程为（1010为年利为年利率）：率）：n土地利息地价土地利息地价1010；n建筑费利息支出各年建筑费的折现值之和建筑费利息支出各年建筑费的折现值之和1010n地价在项目开发之初支付，按本题折现思路考虑，理应不再存在地价在项目开发之初支付，按本题折现思路考虑，理应不再存在土地利息支出因素；并且本题利息支出的算法，应理解为仅是一年内土地利息支出因素；并且本题利息支出的算法，应理解为仅是一年内发生的费用，是按单利计算的结果。同样道理，分年支出的建筑费折发生的费用，是按单利计算的结果。同样道理，分年支出的建筑费折现之后，利息因素业已考虑在内；在折现基础上按单利方式加算一年现之后，利息因素业已考虑在内；在折现基础上按单利方式加算一年利息，无疑折现和计算方法思路自相矛盾，结果有一定重复计算。此利息，无疑折现和计算方法思路自相矛盾，结果有一定重复计算。此外，依照总体评估的思路，各项费用的计算应统一到某一时点上，而外，依照总体评估的思路，各项费用的计算应统一到某一时点上，而且再逐步分解，本题算法与此有悖。且再逐步分解，本题算法与此有悖。n鉴于上述分析，本题按不同的思路有不同的正确解法，具鉴于上述分析，本题按不同的思路有不同的正确解法，具体如下：体如下：n静态计算思路（将计算时点定在销售时）静态计算思路（将计算时点定在销售时）n按本题给定条件，实际发生的各项收支为：总楼价按本题给定条件，实际发生的各项收支为：总楼价16561656万万元，总税费万元，总建筑费元，总税费万元，总建筑费600600万元，总专业费万元，总专业费3636万元。万元。n总利息支出总地价总利息支出总地价10103 3第一年建筑费和专业费第一年建筑费和专业费2.52.51010第二年建筑费和专业费第二年建筑费和专业费1.51.51010第三第三年建筑费和专业费年建筑费和专业费0.50.51010）0.30.3总地价总地价600600（1 16 6）(50(502.52.5101030301.51.5101020200.50.51010)0.30.3总地价总地价114.48(114.48(万元万元)n总利润（总建筑费总专业费总地价）总利润（总建筑费总专业费总地价）20200.20.2总地价（万元）总地价（万元）n单位地价总地价单位地价总地价土地面积土地面积39563956（元（元/平方米）平方米）n(2)动态计算思路之一（假设利息计利润）n总楼价和总建筑费都参照例题1的原解法，分别为12441528元和5366182元。n总地价(124415285366182)(1+620620)124415284(120)4265070（元）n单位地价为3554元/平方米。n（3）动态计算思路之二（假设利息不计利润）动态计算思路之二（假设利息不计利润）n总利润（总地价总建筑费实际投入额总专业费实际投入额）20（110）30.1503总地价n总地价12441