成本逼近法范例

成本逼近法范例所谓成本逼近法是指以开发土地所耗费的各种费用之 和为依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地 增值收益来确定土地价格的方法。其基本计算公式为：土地价格二土地取得费+有关税费+土地开发费+投 资利息投资利润土地增值收益I、土地取得费及有关税费 土地取得费 土地取得费指估价对象所在区域征用同类土地所支付的平均费用。根据对市近年来征地费用标准分析结合估 价对象所在区域具体征地情况，该项费用主要包括土地补偿 费、劳动力安置补偿费、青苗及地上附着物补偿费建 设项目征地均实行总包干征地方式，总包干费用基数的测算 参照河北省土地管理条例第六章补偿和安置。在实际征 地过程中，居XXX国土资源局提供并通过对近期征地情况的 调查和估价对象所在区域实际征地案例的分析，目前估价对 象所在区域平均支付的征地补偿费用为 13万元/亩（195元 /平方米），本次估价确定土地取得费以 195 元/平方米计。 相关税费A土地管理费河北省物价局、财政厅联合下发文件“关于重新审定土 地管理系统行政事业性收费项目和标准的通知（冀价涉费字 （1992）第（134）号）、河北省政府办公厅办字 200137 号、冀价经费字200132 号规定“土地管理费按征地费总额 的1.5%-4%征收”据XX市国土资源局提供,xx市按征地 费总额的 4%征收。则估价对象土地管理费（详见表 32 1）B耕地占用税根据河北省政府文件“关于发布河北省耕地占用税实 施办法的通知”（冀政1987119号）规定，“1、以县 为单位（以下同），人均耕地 1 亩以下（含 1 亩）的地区， 每平方米2元至10元；人均耕地1亩以下（含1亩）的地 区，每平方米2元至10元；2、人均耕地1亩至2亩（含2 亩）的地区，每平方米16元至8元；”据xx市国土 资源局提供,xx市区一般按7元/平方米标准征收耕地占用 税。C耕地开垦费依据河北省土地管理条例第二十九条“非农业建设 占用耕地，没有条件开垦或开垦的耕地最终不合格的，占用 耕地的单位应按照每平方米十至十五元的的标准，向县（市） 以上土地行政主管部门交纳耕地开垦费。据xxx国土资源 局提供，目前xx市（含各县市）一般按10元/平方米计收 （非耕地免收）。D城市旧区改造费根据xx市人民政府关于贯彻落实省政府关于加强城市 市政公用设施建设的暂行规定的通知（ 19938号） ，在城 市规划区内新征土地的建设项目，由城市规划管理部门征收 城市旧区改造费。在城市规划区外环线以内新增建设用地项 目，按每亩地 2 万元征收（即 30 元/平方米），外环线以外 按每亩地 1.5 万元征收（即 22.5 元/平方米）。本次估价对象 位于规划区内，故取每亩 2 万元（即 30 元/平方米）。E不可预见费根据xx市土地管理局提供资料，当地在征收过程中除上 述费用外，还存在一定其他支出，（评估、测绘等费用，在 此称为不可预见费），约占土地取得费的5%-8%，鉴于估价 对象的实际情况和估价目的，本次估价取 6%。则估价对象 不可预见费见表 321。小计税费二A+B + C + D + E土地取得费及有关税费合计二（1） + （2）,详见表321。表 321 土地取得费及有关税费一览表宗地编号宗地名称宗地位置土地取 得费有关税费取得费 及税费 合计土地管 理费耕地占 用税耕地开 垦费旧城改 造费不可预 见费M金属针布 厂拟抵押 厂区西部 用地桥东丝 绸路2 号1957.87103011.7261.5口、土地开发费本次设定估价对象的开发程度为红线外“七通”（通路、 供电、通讯、供水、排水、供暖、供气）及宗地内场地平整 通过对xx市目前同类土地开发状况与开发费用的调查及估 价对象所在区域土地开发费用的分析，参考本次在基准地价 系数修正法评估过程中确定土地开发费用的方法并结合估 价对象的实际开发程度，本次评估确定估价对象的开发费用 为 131 元/平方米。皿、投资利息根据估价对象的开发程度与开发规模，确定土地开发周 期为1年，投资利息按评估基准日中国人民银行短期贷款（六 个月至 1 年）利率 5.85%，设定土地取得费及有关税费在征 地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，则投资利息二（土地取得费+有关税费）X开发周期X 5.58% + 土地开发费x开发周期x1/2x5.58%IV、投资利润投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产投入 的方式发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一 致，以土地取得及开发成本（土地取得费+有关税费+土地 开发费）投资应获得相应的投资回报，根据同行业平均投资 回报状况，结合当地的土地开发投资利润水平，确定本次估 价对象的开发投资利润率 8%。则投资利润二（土地取得费+有关税费+ 土地开发费）x 开发周期x8%V、土地增值收益根据土地管理部门提供资料和估价调查分析，不同用途 用地的土地增值收益一般为土地成本价格即：土地取得费及 有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润之和的 15-30%。 考虑到估价对象的设定用途，本次评估按土地成本价格的 15%计其土地增值收益。则土地增值收益二（土地取得费及有关税费+ 土地开发费+ 土地利息+ 土地利润）x 15%