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商业地产研究院商业地产研究院20102010年年0808月月3030日日1壹壹 总体趋势特征总体趋势特征贰贰 标准化策略（标准化策略（5-85-8层）层）叁叁 非标准化思路（非标准化思路（8 8层以上）层以上）肆肆 参考案例资料参考案例资料主要参考案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城；北京西单大悦城、上海正大广场、上海百联又一城、香港朗豪坊等主要参考案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城；北京西单大悦城、上海正大广场、上海百联又一城、香港朗豪坊等其他参考案例：南京万达广场、常熟印象城、华润万象城、上海来福士、北京新光天地、连云港苏宁其他参考案例：南京万达广场、常熟印象城、华润万象城、上海来福士、北京新光天地、连云港苏宁MALL、香港新鸿基、香港新鸿基APM、又一城等、又一城等2壹、总体趋势特征壹、总体趋势特征131F6F6 影院影院娱乐娱乐F5F5 娱乐娱乐大型餐饮大型餐饮F4F4百货百货（主力（主力店）店）零售专卖零售专卖休休闲闲餐餐饮饮F3F3零售专卖零售专卖F2F2零售专卖零售专卖F1F1零售专卖零售专卖B1B1超市（主力店）超市（主力店）餐饮餐饮B2B2停车库停车库B3B3停车库停车库系列图系列图1.典型购物中心垂直业态布局典型购物中心垂直业态布局典型模型典型模型A:7层结构（层结构（B1-F6）F8F8上空上空影院影院F7F7娱乐娱乐餐饮餐饮F6F6F5F5大型餐饮大型餐饮F4F4百货百货（主力（主力店）店）零售专卖零售专卖休休闲闲餐餐饮饮F3F3零售专卖零售专卖F2F2零售专卖零售专卖F1F1零售专卖零售专卖B1B1超市（主力店）超市（主力店）B2B2停车库停车库B3B3停车库停车库典型模型典型模型B:9层结构（层结构（B1-F8）41编号编号 项目名称项目名称区位区位总建筑面总建筑面积积购物中心面购物中心面积积经营楼层经营楼层 投资方投资方开业时开业时间间备注备注1金河购物广场金河购物广场河西区友谊北路4.3万4.3万B1-F4天津金晖投资2005年 乐购2铜锣湾广场铜锣湾广场南开区南马路31.5万12.0万B1-F7天津医药集团2006年 远东百货3海信广场海信广场和平区小白楼CBD5.8万5.8万B1-F6青岛海信集团2007年-4嘉茂购物中心嘉茂购物中心 天津湾CBD7.0万7.0万B1-F4新加坡凯德 2009年-5泰达时尚广场泰达时尚广场 开发区140万10.7万B1-F3泰达集团2010年永旺JUSCO2万6河东万达广场河东万达广场河东区津滨大道52.0万17.2万B1-F5万达集团2010年 万千百货7水游城水游城红桥区大丰路17.4万9.0万B1-F4上海鹏欣2011年-8九方购物中心九方购物中心 友谊路10.0万10.0万B1-F4渤海恒基投资 2011年-9恒隆广场恒隆广场和平路滨江道15.3万15.3万B1-F6香港恒隆2011年-10大悦城大悦城内环南马路53.0万25.0万B1-F5中粮集团2011年泰国中央百货11金地国际广场金地国际广场河东区津塘公路52.0万12.0万-金地集团2012年-12金街天河城金街天河城和平区19.3万19.3万B2-F8天河城2012年-13银河国际购物银河国际购物中心中心河西区乐园道35.0万23.8万B1-F5天津市政投资2012年-14红星国际广场红星国际广场 河东区90.0万15.0万-红星美凯龙 2013年-表表1-1.天津市主要经营及建设中购物中心汇总天津市主要经营及建设中购物中心汇总51编号编号 项目名称项目名称区位区位总建筑面总建筑面积积购物中心面购物中心面积积经营楼层经营楼层 投资方投资方开业时开业时间间备注备注1卓展购物中心卓展购物中心 市政府广场9.1万9.1万B1-F6长春卓展购物集团2006年-2五洲商业广场五洲商业广场 太原街26.0万16.0万F1-F4浙江五洲控股2006年-3百联购物中心百联购物中心 青年大街8.3万8.3万B1-F5沈阳新拓置业2007年-4华府天地华府天地沈河区190.0万24.0万B1-F4香港上置、沈阳华锐2007年-5万达商业广场万达商业广场 太原街34.7万15.0万B1-F4万达集团2009年沃尔玛、百盛6沈阳大悦城沈阳大悦城中街52.0万34.0万B2-F5中粮集团2009年 营业21万7兴隆大天地兴隆大天地铁西区13.7万9.2万B1-F1辽宁兴隆大家庭2010年-8泛华商业中心泛华商业中心 浑南新区49.0万10.0万B1-F6泛华建设集团2010年沃尔玛、苏宁9恒隆中街广场恒隆中街广场 中街11.0万11.0万B1-F4香港恒隆2010年-10沈阳茂业城沈阳茂业城铁西区37.0万15.0万B1-F6深圳茂业集团2010年-11铁西万达广场铁西万达广场 铁西区90.0万23.0万B1-F5万达集团2010年-12龙之梦龙之梦大东区437.0万167.0万B1-F5上海长峰房地产2010年-13华润中心华润中心(万象万象城城)沈河区青年大街70.0万18.0万B1-F5华润集团2011年-14星摩尔星摩尔铁西区32.5万12.9万F1-F3土耳其菲巴集团2011年-15恒隆市府广场恒隆市府广场市政府广场南面84.24万8.1万B2-F5香港恒隆2012年-表表1-2.沈阳市主要经营及建设中购物中心汇总沈阳市主要经营及建设中购物中心汇总61表表1-3.成都市主要经营及建设中购物中心汇总成都市主要经营及建设中购物中心汇总编号编号 项目名称项目名称区位区位总建筑面总建筑面积积购物中心面购物中心面积积经营楼层经营楼层 投资方投资方开业时间开业时间备注备注1 1百联天府购物百联天府购物中心中心科华中路、二环路16.0万16.0万F1-F4成都汇诚房产2004年-2 2新城市广场新城市广场CBD青羊西大街27.0万15.0万B1-F5新鸿基2005年-3 3成华成华SMSM广场广场城东商业圈东二环17.0万17.0万B1-F4菲律宾SM集团2006年沃尔玛、来雅百货4 4万达广场万达广场锦江区锦华路 40.0万17.2万B1-F5万达集团2007年-5 5财富又一城财富又一城一环路府青立交桥36.0万8.5万B1-F4成都前锋2010年家乐福、国美6 6凯丹国际广场凯丹国际广场 高新区8.6万8.6万B1-F5凯丹国际集团2010年欧洲知名品牌7 7群光广场群光广场春熙路南段20.0万10.5万B2-F8台湾蓝天2010年-8 8苏宁购物广场苏宁购物广场 新南天地商圈 12.0万12.0万F1-F6苏宁2010年-9 9龙湖天街三千龙湖天街三千集集城东商业圈35.0万12.0万B1-F5龙湖2010年-1010富力天汇富力天汇MALLMALL CBD的核心区20.0万14.0万B2-F7富力2010年广百百货1111来福士来福士人民南路四段 32.6万10.0万B1-F5凯德置地2012年-1212中航九方广场中航九方广场 南三环20.0万10.0万B1-F7中航地产2012年-1313茂业中心茂业中心高新区34.0万12.0万B1-F5深圳茂业2012年-1414华润万象城华润万象城城东商业圈32.0万24.4万B1-F5华润集团2012年-71表表1-4.无锡市主要经营及建设中购物中心汇总无锡市主要经营及建设中购物中心汇总编号编号 项目名称项目名称区位区位总建筑面总建筑面积积购物中心面购物中心面积积经营楼层经营楼层 投资方投资方开业时间开业时间备注备注1 1保利广场保利广场火车站站前商圈15.3万8.0万B1-F3福润投资2006年家乐福2 2无锡茂业城无锡茂业城CBD中心太湖广场45.0万20.0万B1-F8深圳茂业集团2007年-3 3哥伦布广场哥伦布广场崇安新城20.0万12.0万B1-F3香港五洲国际2009年家乐福4 4金太湖国际城金太湖国际城北塘区青石路吴桥68.0万26.0万F1-F6无锡金太湖 2009年沃尔玛等5 5红豆国际广场红豆国际广场 中山路胜利门广场13.6万4.3万B1-F6无锡红豆置业2010年远东百货6 6无锡万达广场无锡万达广场河埒口中心商务区70.0万23.0万B1-F4万达集团2010年-7 7明发商业广场明发商业广场惠山大道与北环路50.0万40.0万B1-F3明发集团2011年-8 8苏宁广场苏宁广场CBD中心太湖广场32.0万10.0万B2-F8苏宁置业2012年-9 9恒隆广场恒隆广场中山路核心商圈26.0万10.0万B1-F5香港恒隆2012年-1010宜家购物中心宜家购物中心锡山经济开发区14.0万14.0万F1-F3瑞典宜家2013年-1111海岸城海岸城太湖新城42.0万10.0万B1-F3深圳海岸集团2013年-1212保利达广场保利达广场崇安区工运路 47.2万11.0万B1-F5香港保利达 2013年-8图图2.各类型购物中心分布模型各类型购物中心分布模型1单主力店多主力店专业店+混合区楼层数楼层数面积（万）面积（万）都市核心区都市核心区新城或郊区新城或郊区社区型购物社区型购物中心中心百货型购物中心百货型购物中心主题型购物主题型购物中心中心综合体型购物中心综合体型购物中心区域型购物中心区域型购物中心典型案例：典型案例：深国投深国投印象城系列印象城系列典型案例：典型案例：1）恒隆）恒隆港汇广场港汇广场2）新鸿基）新鸿基APM系列系列3）华润）华润万象城万象城4）凯德）凯德成都来福士成都来福士5）中粮）中粮天津大悦城天津大悦城典型案例：典型案例：中粮中粮西单大悦城系列西单大悦城系列鹏润鹏润水游城水游城典型案例：典型案例：1）大连万达系列）大连万达系列2）中粮）中粮朝阳大悦城朝阳大悦城典型案例：典型案例：1）恒隆）恒隆恒隆广场恒隆广场2）凯德）凯德上海来福士上海来福士3）银泰百货）银泰百货4）南京金鹰）南京金鹰9图图3.各类型购物中心建筑面积与楼层分布各类型购物中心建筑面积与楼层分布1单主力店多主力店专业店+混合区楼层数楼层数面积（万）面积（万）都市核心区都市核心区新城或郊区新城或郊区社区型购物中心百货型购物中心主题型购物中心综合体型购物中心区域型购物中心典型规模：典型规模：3-5万万典型层数：典型层数：2-4层层主力店：超市主力店：超市/卖场卖场典型规模：典型规模：5-8万万典型层数：典型层数：6-8层层主力店：百货主力店：百货典型规模：典型规模：15-30万万典型层数：典型层数：3-5层层主力店：百货主力店：百货+超市超市+家电家电+家居家居典型规模：典型规模：8-12万万典型层数：典型层数：8-12层层主力店：专业店主力店：专业店+餐饮娱乐餐饮娱乐典型规模：典型规模：10-15万万典型层数：典型层数：6-8层层主力店：百货主力店：百货+超市超市+专业店专业店10城市城市项目名称项目名称商业面积商业面积（）（）楼层数楼层数楼层分布楼层分布单层面积单层面积(）投资投资/发展发展商商上海上海来福士广场来福士广场4.60万8层B1-F75,750凯德置地恒隆广场恒隆广场5.17万5层F1-F510,340恒隆地产上海国际金融上海国际金融中心中心11.00万6层B2-F418,300新鸿基第一八佰伴第一八佰伴10.80万11层B1-F109,800百联集团港汇广场港汇广场13.00万7层B1-F618,500恒隆地产龙之梦购物中龙之梦购物中心心22.00万13层 B2-F1116,900长峰北京北京北京新光天地北京新光天地18.00万8层B2-F622,500国华置业东方新天地东方新天地12.00万7层B1-F617,000长实西单大悦城西单大悦城12.50万13层B2-F119,600中粮天津天津天津大悦城天津大悦城12.50万6层B1-F520,800中粮南京南京南京国际广场南京国际广场 8.70万8层B1-F710,875摩根士丹利南京水游城南京水游城10.00万7层 B2-F514,280鹏润杭州杭州万象城万象城24.00万8层B2-F630,000华润无锡无锡恒隆广场恒隆广场9.50万7层B1-F613,570恒隆地产表表1-5.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）1目前，国内主要综合体型购物中心开发企业主要包括以下目前，国内主要综合体型购物中心开发企业主要包括以下3 3个类型：个类型：1）境外系：恒隆地产、新鸿基、长实、嘉里、凯德置地（5家）2）国资系：中粮-大悦城、华润-万象城、阳光兴业（首创）、深国投商用、中信地产（5家）3）民资系：万达、宝龙、银泰、深圳茂业城、南京金鹰、江苏雨润、鹏润等11时期时期项目名称项目名称商业面积商业面积（）（）楼层数楼层数楼层分布楼层分布单层面积单层面积(）备注备注早期早期恒隆广场恒隆广场5.17万5层F1-F510,340地下负二层来福士广场来福士广场4.60万8层B1-F75,750地下负三层第一八佰伴第一八佰伴10.80万11层B1-F109,800地下负二层东方新天地东方新天地12.00万7层B1-F617,000地下负三层中期中期港汇广场港汇广场13.00万7层B1-F618,500地下负三层北京新光天地北京新光天地18.00万8层B2-F622,500地下负四层龙之梦购物中龙之梦购物中心心22.00万13层 B2-F1116,900地下负四层西单大悦城西单大悦城12.50万13层B2-F119,600地下负四层天津大悦城天津大悦城12.50万6层B1-F520,800地下负三层地下负三层表表1-6.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）1早期综合体商场面积在早期综合体商场面积在5-105-10万左右；中期部分项目超过万左右；中期部分项目超过2020万；近期主流面积集中在万；近期主流面积集中在1010万左万左右。右。12类型类型项目名称项目名称商业面积商业面积（）（）楼层数楼层数楼层分楼层分布布单层面积单层面积(）备注备注1上海恒隆广场上海恒隆广场5.17万5层F1-F510,340地下负二层天津大悦城天津大悦城12.50万6层B1-F520,800地下负三层2无锡恒隆广场无锡恒隆广场9.50万7层B1-F613,570地下负三层东方新天地东方新天地12.00万7层B1-F617,000地下负三层港汇广场港汇广场13.00万7层B1-F618,500地下负三层南京水游城南京水游城10.00万7层 B2-F514,280地下负四层上海来福士广场上海来福士广场4.60万8层B1-F75,750地下负三层南京国际广场南京国际广场 8.70万8层B1-F710,875地下负三层上海国际金融中上海国际金融中心心11.00万6层B2-F418,300地下负四层北京新光天地北京新光天地18.00万8层B2-F622,500地下负四层杭州万象城杭州万象城24.00万8层B2-F630,000地下负三层10.80万表表1-7.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）1总体经营楼层集中在总体经营楼层集中在7-87-8层，部分项目经营楼层可达层，部分项目经营楼层可达11-1311-13层；单层面积集中在层；单层面积集中在10,000-20,000 10,000-20,000。131影响综合体型购物中心的规模的主要因素：影响综合体型购物中心的规模的主要因素：A.建筑结构因素：1 1）占地面积：）占地面积：早期单一塔楼（占地面积小）的商场面积在5万左右，双子楼或三塔楼的商场 面积一般在10万以上；2 2）楼层分布：）楼层分布：5万左右一般在5层左右，地下一层；10万可地下2层，地面在6层以上。B.商业经营因素：3 3）主力商家组合：）主力商家组合：单一百货店或超市店面积在5万，多专业店组合规模在8-12万，多个 大型主力店组合在15万以上；4 4）业态配比因素：）业态配比因素：5万左右的餐饮、娱乐业态比重在20%以内，8-12万一般比重超过40%。141综合体型购物中心发展趋势：综合体型购物中心发展趋势：A.规模：1 1）面积：）面积：趋于中等化，集中在10-15万；2 2）楼层：）楼层：趋于高层化，常规为：地下一层，地上6层；非常规可实现：地下2层，地上10层。B.业态：3 3）商家组合：）商家组合：零售业中，中型专业店取代大型百货主力店商家，精品超市取代大卖场；餐饮、娱乐等商家在主力商家的比重越来越大；4 4）业态：）业态：零售业比重减少到60%以内，餐饮比重在20-30%之间，适当增加娱乐业形态（娱乐与 零售混合型），其他服务（生活服务）比重日益增加。151上海来福士广场上海港汇广场161南京国际广场无锡恒隆广场17118119120贰、标准化思路（贰、标准化思路（5-85-8层）层）2具体案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城具体案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城212南京水游城南京水游城上海港汇广场上海港汇广场天津大悦城天津大悦城22楼层楼层/项目项目上海港汇广场上海港汇广场南京水游城南京水游城天津大悦城天津大悦城F6娱乐娱乐-F5餐饮餐饮餐饮餐饮+零售零售娱乐娱乐F4零售零售（5层）层）娱乐娱乐+餐饮餐饮餐饮餐饮+娱乐娱乐F3零售零售+娱乐娱乐+餐饮餐饮（5层）层）零售零售+餐饮餐饮（4层）层）F2F1B1B2停车库停车库停车库停车库B3停车库停车库B4-1 1）地下）地下3-43-4层，地上层，地上5-65-6层，合计经营楼层为层，合计经营楼层为6-76-7个楼层；个楼层；2 2）零售业态约占）零售业态约占4-54-5个楼层，集中分布于个楼层，集中分布于B1-L4B1-L4层；餐饮、娱乐约占层；餐饮、娱乐约占1 1个楼层。个楼层。表表2-1.参考购物中心楼层业态布局情况参考购物中心楼层业态布局情况223业态业态/项目项目港汇广场港汇广场南京水游城南京水游城天津大悦城天津大悦城零售零售66.0%60.0%56.9%餐饮餐饮22.0%20.0%19.4%娱乐娱乐11.0%15.0%18.4%其他其他1.0%5.0%5.4%表表2-2.业态配比（按营业面积）业态配比（按营业面积）备注：其他主要包括生活服务（如美容美发等）1)1)业态组合：业态组合：零售、餐饮、娱乐的黄金比例为零售、餐饮、娱乐的黄金比例为52：30：18；但从实际项目情况来看，；但从实际项目情况来看，餐饮业比例在下降，娱乐及其他比例在增加，形成餐饮业比例在下降，娱乐及其他比例在增加，形成55：20：20：5组合。组合。224大类大类业态业态建筑面积建筑面积（MM2 2）占比占比零售（零售（56.9%56.9%）主题购物区26353 21.1%时尚集成店10573 8.5%时尚服饰17420 13.9%休闲服饰5354 4.3%家居家饰5836 4.7%超市4951 4.0%化妆品集成店494 0.4%餐饮（餐饮（19.4%19.4%）餐饮(快餐轻食/饮品）24298 19.4%娱乐（娱乐（18.4%18.4%）电影院10013 8.0%电玩4241 3.4%儿童世界3843 3.1%国际观展中心4937 3.9%其他（其他（5.4%5.4%）配饰/礼品/数码/音像/服务配套 6764 5.4%-合计125077 100.0%表表2-3.天津大悦城小业态组合天津大悦城小业态组合1)1)在新一代大悦城中（天津大悦城）：在新一代大悦城中（天津大悦城）：对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念；对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念；并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。225F4：大型正餐/休闲餐饮/西餐/日韩料理/茶餐厅/快餐F3：茶餐厅/休闲餐饮/日韩料理/轻食小点F2：茶餐厅/咖啡/茶B1：快餐/轻食小点F1：咖啡/茶/休闲餐饮/日韩料理F5：休闲餐饮类别建筑面积（）面积占比（）快餐快餐6349634926%26%西餐9564%咖啡/茶17357%轻食小点13005%日韩料理15236%休闲餐休闲餐饮饮4622462219%19%正餐410617%茶餐厅茶餐厅2965296513%13%泰餐7413%总计24298100.0%通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。图图2-1.天津大悦城各楼层餐饮布局天津大悦城各楼层餐饮布局226表表2-4.北京新光天地各楼层业态分布北京新光天地各楼层业态分布以百货（台北新光三越）为主导的新光天地购物中心在垂直业态布局中采取了类似大以百货（台北新光三越）为主导的新光天地购物中心在垂直业态布局中采取了类似大悦城的策略：在各零售楼层适当布置餐饮或生活服务业态。悦城的策略：在各零售楼层适当布置餐饮或生活服务业态。227业态业态/项目项目港汇广场港汇广场南京水游城南京水游城主力商家面积主力商家面积34,60026,600总建筑面积总建筑面积120,000100,000比重比重28.8%26.6%表表2-5.主力商家比例（按面积）主力商家比例（按面积）由于中型专业店替代百货主力店，精品超市取代大卖场，使得主由于中型专业店替代百货主力店，精品超市取代大卖场，使得主力商家占总体面积的比重控制在力商家占总体面积的比重控制在30%以内。以内。2备注：天津大悦城备注：天津大悦城5大主力商家：泰国中央百货、广州金逸影视、全明星冰场、华润大主力商家：泰国中央百货、广州金逸影视、全明星冰场、华润Ole超市、宝贝当家。超市、宝贝当家。28所在楼层所在楼层店名店名业态业态面积面积F6永华电影城永华电影城娱乐娱乐6000金数码电器城金数码电器城零售零售5000港丽餐厅港丽餐厅餐饮餐饮1200F5新华书店新华书店零售零售1500采蝶轩采蝶轩餐饮餐饮1600F4UNIQLO零售1200马克华菲零售800F3only零售1000Teenie Weenie零售1200F2VERSUS VERSACE CAF餐饮500PORTS零售400F1施华洛世奇零售400B1丝芙兰丝芙兰零售零售600ZARA零售零售1000IT零售零售1500名店运动城名店运动城零售零售4200Ole精品超市精品超市零售零售6500合计合计-34600（备注：原主力店为富安百货，15,000，分布于F2-F4三个楼层）港汇广场业态调整策略：将原先的港汇广场业态调整策略：将原先的KTV等大众娱乐商家全部替换成更高利润的数码馆。随等大众娱乐商家全部替换成更高利润的数码馆。随后，该广场中一楼品牌店也逐步进行提升，引入了国际化品牌，还会有一些世界一线化妆后，该广场中一楼品牌店也逐步进行提升，引入了国际化品牌，还会有一些世界一线化妆品品牌入驻港汇。引入一个几千平方米的儿童专卖区。此外家居用品也较为看好。品品牌入驻港汇。引入一个几千平方米的儿童专卖区。此外家居用品也较为看好。2表表2-6.港汇广场主力商家港汇广场主力商家29所在楼层店名业态面积F5上海小南国餐饮1600品味轩潮粤菜餐饮800F4新华书店零售700天才宝贝娱乐800Health&Beauty SPA娱乐600横店影视电影城娱乐3000川味観餐饮1200F3侏罗纪电玩中心娱乐2500塔可美食餐厅餐饮600Jack Jones零售800F2H&M零售1360ZARA零售1250UNIQLO零售1200BASIC HOUSE零售1100ONLY零售1100F1SEPHORA零售400MANGO零售400欧爵咖啡餐饮500B1MUJI 无印良品零售600Mannings 万宁零售600麦当劳餐饮500B2BHG 超市零售3200IN BASE零售1800合计26,600每层每层3-5家中型主力商家，零售集中在家中型主力商家，零售集中在400-1500；餐饮；餐饮600-1600；娱乐；娱乐2500-3000。2表表2-7.南京水游城主力商家南京水游城主力商家30大类大类业态业态基本租金基本租金扣点租金扣点租金零售零售（56.9%56.9%）主题购物区145181时尚集成店时尚集成店190190221221时尚服饰时尚服饰190190230230休闲服饰138186家居家饰8983超市超市46465252化妆品集成店138460餐饮餐饮（19.4%19.4%）餐饮餐饮(快餐轻食快餐轻食/饮品）饮品）104104104104娱乐娱乐（18.4%18.4%）电影院电影院35353939电玩电玩52525454儿童世界9569国际观展中心6978其他其他（5.4%5.4%）配饰/礼品/数码/音像/服务配套 207230表表2-8.天津大悦城租金分配计划天津大悦城租金分配计划1)1)在零售业态中，超市的租金水平最低，时尚服饰最高，比值在在零售业态中，超市的租金水平最低，时尚服饰最高，比值在1 1：5 5左右；左右；2)2)餐饮与零售比值在餐饮与零售比值在1 1：2 2左右；娱乐与餐饮的比值也在左右；娱乐与餐饮的比值也在1 1：2 2左右。左右。231业态业态物业收入构成比例物业收入构成比例出租面积构成比例出租面积构成比例效值效值百货百货27.20%40.00%0.68时装及配饰时装及配饰19.50%6.30%3.10食品和饮料食品和饮料14.90%7.60%1.96超市超市10.50%24.50%0.43美容与健康美容与健康6.40%4.20%1.52家庭用品及家具家庭用品及家具3.20%4.90%0.65鞋类及手套鞋类及手套2.90%1.00%2.90休闲娱乐休闲娱乐2.80%4.30%0.65体育用品体育用品2.70%2.70%1.00其他其他9.90%4.60%2.151)1)百货、超市占总出租面积的约百货、超市占总出租面积的约65%，总租金收入的约，总租金收入的约38%；2)2)百货、超市的效值最低百货、超市的效值最低,分别为分别为0.43、0.68；时装及配饰、鞋类及手套效值最高；时装及配饰、鞋类及手套效值最高；分别达到分别达到3.10、2.90；最大比值可达到最大比值可达到7 7倍。倍。表表2-9.嘉茂零售中国业态分布情况（嘉茂零售中国业态分布情况（2009年）年）232港汇广场：总建筑面积13万平方米，分为7个营业层面，地上六层和地下一层。商场营业面积7万余平方米，公共活动部位近6万平方米。233业种业态业种业态零售零售服务及其他服务及其他餐饮餐饮娱乐娱乐大型主题店大型主题店总数总数商家数量商家数量320320202033333 34 4380380比例比例84.21%84.21%5.26%5.26%8.68%8.68%0.79%0.79%1.05%1.05%100.0100.00%0%234(4,200(4,200)(6,500(6,500)I.T I.T（香港）（香港）ZARA ZARA（西班牙）（西班牙）丝芙兰丝芙兰（化妆品）（化妆品）B1B1235F1F1施华洛世奇施华洛世奇236F2F2VERSUS VERSACE CAFVERSUS VERSACE CAFPORTSPORTS237F3F3only/vero moda/Jack&Jonesonly/vero moda/Jack&JonesTeenie WeenieTeenie Weenie238F4F4UNIQLOUNIQLO马克华菲马克华菲239(1,500(1,500)F5F5采蝶轩（采蝶轩（1,600）鹿鹿港港小小镇镇肯肯德德基基必胜客必胜客望香园望香园代官山代官山釜山烧烤釜山烧烤一一茶茶一一座座 蕉叶蕉叶咖喱屋咖喱屋翡翠南翡翠南北小厨北小厨禾绿禾绿寿司寿司240(6,000(6,000)(5,000(5,000)F6F6港丽餐厅港丽餐厅241用地面积：26,770平方米，总建面积：167,333平方米；其中地上面积：79,124平方米，地下面积：88,209平方米 商业面积约10万平方米，酒店面积2.7万平方米，停车场面积为4万平方米；建筑层数：地下4层、裙房商业5层、主楼13层、14层两栋酒店。242BHG BHG 超市超市IN BASEIN BASEB2B2243B1B1Mannings Mannings 万宁万宁麦当劳麦当劳MUJI MUJI 无印良品无印良品244F1F1ZARAZARAH&MH&Mi.ti.tMANGOMANGOSEPHORASEPHORA欧爵咖啡欧爵咖啡星巴克星巴克1,3601,3601,2501,250245F2F2H&MH&MZARAZARAUNIQLOUNIQLOONLYONLYBASIC HOUSEBASIC HOUSETEENIE WEENIETEENIE WEENIESELECTEDSELECTED1,2001,200246F3F3idef.zuoidef.zuo塔可美食餐厅塔可美食餐厅香港多品牌店香港多品牌店Jack JonesJack JonesCabbeenCabbeenso basicso basicETAMETAMMark FairwhaleMark Fairwhale247F4F4Health&Beauty SPAHealth&Beauty SPA新华书店新华书店天才宝贝天才宝贝川味観川味観3,000248F5F5上海小南国上海小南国品味轩潮粤菜品味轩潮粤菜249 B01B02B03B04B05B06B07B08B09B10B11B14B12B13B16B15B17B18B19B20B21B22B23B24B25#：3116 B26B27B30#：2847 B33 B34 B35B36 B37B38B39B40特力屋特力屋HARBOR HOUSEB29B28B31B32B41时尚服饰时尚服饰时尚品牌时尚品牌集成店集成店OleBHGJusco超市超市美食广场美食广场B1楼层平面图250
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