南昌市2012年房地产市场总结与2013年走势分析

南昌市2012年房地产市场总结与2013年走势分析一、年度房地产市场简析u 楼市调控博弈加剧，整体有保有压回顾2012年楼市调控，可以看到是中央和地方的博弈、政策和市场的博弈，调控呈现出有保有压的局面。2012年，央行存款准备金率和基准利率各自下调两次，多个省市提高普通住宅价格标准、松绑公积金、减免契税等8类微调政策。另一方面，针对地方政府微调和火爆的市场态势，中央等多次强调坚持调控，并叫停部分城市的放松动作。在这一年里，中央强调调控不动摇60次；4次提及 “决不让房价反弹”；房价合理回归被提到156次；2次提及问责。但是纵观今年楼市的调控，始终是中央及相关部委口头强调坚持调控不动摇，却少见实际性的动作，可谓雷声大、雨点小，市场由此开始反弹之旅。土地供求大幅减少，住宅类用地成交平稳2012年南昌市共计推出经营性地块出118宗土地，最终成交102宗，分别比上年同期减少37宗和20宗。今年的供应面积和成交面积只有10150.985亩和8941.572亩，相比去年减少3547.69亩、3127.732亩，减少了25.9%、25.91%，成交量三年来首次低于1万亩。住宅类用地成交平稳，相比上年略微减少9.3%，成交面积3937.69亩，连续五年稳定在3500亩以上。住宅类成交主要集中在红谷滩和昌北板块，两者约占总量的一半。今年成交的住宅类用地可规划建筑面积563.58万，楼面地价1755.18元/，同比成交面积和规划面积分别减少36.961亩、42.4万，楼面地价上涨18.48元/。楼市上演逆转好戏，推盘量创历史新高受“史上最为严厉”的楼市调控政策影响，年初楼市处于冰点。此后，政策微调，开发商们采取以价换量的策略，刚需在3月份开始爆发。今年整个市场经历了由冷到暖，从暖到热的市场转变。第一季度全市住宅推盘量只有83.94万，销售率仅有47.15%，创下09年以来新低。第四季度推盘量上升到了176.95万，销售率提升到了71.39%，为近五年最高值。全年共计133个楼盘推出56444套房源，供应面积562.26万，相比上年三项数据分别增加22个、159.12万和16106套，三项指标均创历史新高。开盘楼盘整体销售率达到61.31%，回到了六成以上水平。u 房价低开高走，整体均价下跌5.99%市场由冷到暖，房价也走出了由降转涨的行情。全市住宅成交均价从第一季度的6225.2元/上涨到第四季度的7569.3元/，上涨了1344.1元/，上涨幅度达到惊人的21.59%。但是今年开盘楼盘整体成交均价为7055.33元/，比11年下跌449.83元/，下跌了5.99%。今年房价下跌主要是两方面的原因，首先是上半年大多数房企采取以价换量的策略，低价入市、降价销售成为主流；其次是在以刚需为主的市场环境中，高端项目较为艰难，万元楼盘大为减少。板块供应洗牌，新建板块销售看好相比上年，有七个板块供应大幅增加，六个板块供应刷新纪录。京东板块供应继上年成功进入前三后，今年更上一层楼，以17.73%的供应比例排名第一，其供应面积达到99.68万，具百万大关一步之遥，相比上年增加41.73万；昌北板块供应最为迅猛，供应面积达到45.67万，是上年的3.74倍；红谷滩板块供应虽有增长，但是供应比例下滑3.13个百分点，首次退出三甲行列。各板块销售有喜又忧，最低和最高的相差近40个百分点。新建板块以75.29%的销售率排名第一，连续两年排名第一，连续四年销售在75%以上，成为南昌楼市的新建现象。高层供应创新高，花园洋房持续热销与2011年相比，除多层供应略有减少外，其他建筑形态供应有不同程度的增加。多层供应比例继上年跌破10%后，今年更是以6.6%的供应比例再创新低。高层供应不断刷新，今年供应量达到382.61万，供应比例由上年的62.7%提高到今年的68.05%。各建筑形态销售相对均衡，花园洋房持续热销，连续两年排名榜首，今年的销售率达到70.99%，成为唯一一种销售超过七成的产品。户型供应丰富，主力户型销售稳定今年的户型供应类型更加丰富却又高度集中。全年市场共有9种户型入市，六房、八房首现市场，分别由青山湖板块的青山湖天湾和朝阳洲板块的滨江壹号推出。但是户型高度集中于二房、三房，两者供应量均在200万以上，供应比例合计达到80.83%，历史首次超出八成。这两种主力户型是刚需们的首选，销售稳定，双双实现六成以上的销售率，并都进入前三位。得刚需者得天下刚性需求，买房自住的需求，而且是比较迫切的需求。这类需求往往购买力不是很强，对房价较为敏感，但却是今年市场上购房的主力，2012年可谓是刚需年，刚需也左右了今年市场的整体价格。从成交上看，以梧桐公寓、保利香槟为代表的楼盘户型面积适中（90左右），单价合理（62007000元/），总价不高，受到了刚需的青睐。面积区间7090和90120供应套数均超过1.6万套，占总量的64.57%，也是销售最好的两个面积区间。从价格区间看，价格区间55016500元/、65018000元/供应套数比上年增加了104.67%、238.45%，两者合计占总量的接近六成，比上年提高27.33个百分点。u 电商、明星，成为营销中的亮点随着互联网技术的发展，电商营销逐渐成为一种潮流。在南昌市场，搜房电商和新浪微博运用的较多。搜房电商以超低折扣房源或奖品吸引客户关注，客户越多，折扣越低。全年搜房电商活动成功举办7次，引发极大关注。微博，能够及时、快速的传播信息，和消费者形成良好的互动，并且能够带动消费者周边的亲朋好友同时参与，大大提高项目的关注度。目前南昌主流项目均开通了微博，其中有一部分楼盘采取转发微博、赢取演唱会门票取得了很好的效果，有齐秦、李宗盛、阿泰斯特等数十位明星到昌。二、2013年市场发展预测南昌房地产2.1 2013年南昌市房地产发展主要推动力u 中国经济继续复苏，增长回升至8%2012年前三季度，我国经济增长持续下行态势，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，整体增长7.7%。随着一些积极因素的积累，四季度有望小幅回升，预计全年增长略高于7.5%，这种态势有望延续至2013年。目前包括中金公司、瑞银集团等研究机构认为2013年经济将好于今年，经济增速很有可能回升至8%。u 城镇化为房地产发展带来新机遇12月16日闭幕的中央经济工作会议重点提出城镇化发展，会议要求要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化。城镇化未来将成为中国全面建设小康社会的重要载体，正在成为中国经济增长和社会发展的强大引擎。新型城镇化战略将撬动房地产业新一轮发展，二三线城市城镇化过程所释放出的居住需求，将成为房地产行业新的增长点所在，也为房地产发展带来新的机遇。u 加快先导区建设，经济发展后劲十足6月6日，省委、省政府召开“全力支持南昌发展、打造核心增长极动员大会”，明确提出在南昌设立鄱阳湖生态经济先导区。经过半年的前期调研、探索，鄱阳湖生态经济先导区的雏形逐步呈现。鄱阳湖生态经济先导区的建设成为打造核心增长极的发动机，也是实现跨越式发展的强大引擎。2013年南昌将实现GDP增长确保12%、固定资产投资增长23%的发展目标。启动大都市区规划，推进重大项目建设明年南昌将启动大都市区规划编制，加快编制和完善九龙湖新城、朝阳新城等区域详规。集中资源建设红谷滩新区，加快推进九龙湖核心起步区的市政建设。加大东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区旧城改造力度，强力推进青山湖西岸开发。预计将投入614.3亿元进行大批重点项目建设，比如九龙湖路网、轨道交通、水系整治、断头路延伸工程等，将把朝阳大桥和红谷公路隧道作为跨江通道的建设主体。2.2 2013年南昌市房地产发展趋势u 调控稳中微调，继续限购备受瞩目的中央经济工作会议12月16日闭幕，会议确定了明年的基本政策和六大任务，为明年的工作定下总基调。12月底，国土部、住建部均强调坚持房地产调控不动摇，并要求继续限购。明年的调控仍将延续目前的态势，“有保有压”和“微调和收紧”并存。一是2013年继续实施积极的财政政策，大力改革，完善结构性减税政策。二是实施稳健的货币政策，但是货币总量会略微宽松，预计将有3次降准的过程。三是限购、限贷等核心政策仍将继续，鼓励首次及改善性需求，严厉打击投机。四是继续推进保障房建设工作，扩大房产税试点，调整房地产交易等税收问题。具体调控方向主要看房价和经济的发展，如果明年上半年房价过快上涨，则很有可能在下半年迎来政策加码，面临新一轮的调控。u 整体供求略有下降，较为平稳近两年南昌市累计成交居住、商住用地7912.34亩，可规划建筑1169.56万。一般从拿地到项目开工再到销售短则一年，长则三五年，预计明年土地转化成商品房供应584.78万。从规划报建和新开工量来看，今年111月分别为632.81万（住宅405.28万，同比下降1.41%）、559.7万（住宅380万，同比下降13.46%），规划报建和新开工到入市销售一般在半年至一年。再结合新增供应看，今年新建商品房取得542.45万预售，其中住宅437.67万。近三年平均每年商品房新增446.6万，其中住宅359.9万。综合以上信息，可粗略估测明年南昌市商品房新增供应520万左右，其中住宅约420万。整体供应保持平稳，略有下降。全年可能呈现出震荡上行，年尾回落的走势。u 房价稳中有升，小涨510%有着风向标之称的中央经济工作会议提出要继续坚持房地产调控政策不动摇，住建部、国土部等部位也一再重申，已经没有了房价大涨的可能性。房地产市场调控常态化使得暴利失去了土壤，已经进入下半场。但是经济还要发展，积极的财政政策和稳健的货币政策依然延续，出台更为严厉的政策的可能性也不大。我们认为，2013年房价将稳中有升，小幅上涨510%（2007年到2012年南昌房价复合增长率为9.64%）。u 朝阳洲火热，大九龙湖崛起上文提到近两年南昌市累计成交居住、商住用地7092.04亩，京东、红谷滩和昌北板块土地成交量均在1000亩以上，其中京东板块接近2000亩，三者累计占总量的近七成。从市发改委和城乡建设局等查阅，预计明年将有市区将有80个新盘入市，其中将推出住宅项目的有67个，朝阳洲、市中心、红谷滩和京东等四个板块新住宅项目均超过10个，朝阳洲板块以17个项目排名第一。整体上看，明年京东和朝阳洲板块仍然是热点板块，红谷滩九龙湖区域和市中心城北区域也会有所发力。明年新建板块可能是市场上的一大亮点，望城新区可能随九龙湖新兴，该板块新盘数量达到15个。u 旅游地产兴起，重点在城西严厉的限购、限贷政策促使开发商们纷纷调整发展战略，商业地产、养老地产和旅游地产等受到极大的关注。旅游地产成为继商业地产后又一开发热潮，华侨城是国内有名的旅游地产开发商，并且在多地复制；万达集团也较早涉足，在长白山、西双版纳等投入数千亿资金。到目前为止，南昌还没有真正的旅游地产。随着万达文化旅游城、金燕国际温泉城、茵梦湖北纬30等项目的入市，南昌旅游地产将逐步兴起。