招商局嘉铭地产立水桥项目初步认识及设想

B.A.Consulting招商局嘉铭地产立水桥项目初步认识及设想招商局嘉铭地产立水桥项目初步认识及设想谨呈：招商局嘉铭地产谨呈：招商局嘉铭地产 2008/03/212008/03/21 B.A.Consulting2 沟通的核心内容沟通的核心内容p对本项目的理解对本项目的理解p需要梳理的几个重要关系需要梳理的几个重要关系 p对本项目的再认识对本项目的再认识p项目初步建议项目初步建议p下阶段工作的主要内容下阶段工作的主要内容B.A.Consulting3第一部分第一部分 对本项目的理解对本项目的理解p对项目直观的理解对项目直观的理解p项目面临的核心问题项目面临的核心问题B.A.Consulting4第一部分第一部分 对本项目的理解对本项目的理解p对项目直观的理解对项目直观的理解p项目面临的核心问题项目面临的核心问题B.A.Consulting5 处于亚奥区域核心，区域定位为以文体为核心的综合性城市副中心 近年来建设投入最大、基础设施最齐备的区域高品质楼盘密集，是北京居住质量最高的区域B.A.Consulting6 p整体居住规模整体居住规模30003000余万平米，居住人口近余万平米，居住人口近120120万人，消费需求庞大万人，消费需求庞大p地处北苑、清河组团之间，紧邻超大型居住社区地处北苑、清河组团之间，紧邻超大型居住社区B.A.Consulting7 项目紧邻13号线、5号线，以及规划8号线北段，交通十分便利距5号线立水桥步行约15分钟立水桥站为13号线、5号线的一级换乘站快速通达亚运村、西直门、东直门、东单、崇文门等市区商业核心同时途径北苑、霍营、回龙观、清河、望京等大型居住区p轨道交通完善，外部通达性强，出行便利轨道交通完善，外部通达性强，出行便利B.A.Consulting8 安立路是北京南北向的一条主要干道，向南可直达北二环，向北可直达昌平区北部；安立路安立路1.51.5公里公里林萃路（林萃路（2KM2KM）八达岭高速（八达岭高速（5KM5KM）中关村大街（中关村大街（8KM8KM）北五环路（北五环路（2.5KM2.5KM）亚奥核心区（亚奥核心区（5KM5KM）西三旗（西三旗（4KM4KM）回龙观（回龙观（7KM7KM）亚奥核心区（亚奥核心区（3KM3KM）清河路沿河修建，向西南直达八达岭高速及中关村北大街；本项目附近目前桥梁较少项目紧邻清河路，距离安立路、北苑路、立汤路、林萃路等城市主干道有一定距离林萃路由亚奥商圈核心区直通至西三旗、回龙观等大型居住区；p地块距城市干道较远，居住氛围强于商业氛围；区域路网系统欠发达，清河两侧区域相对独立地块距城市干道较远，居住氛围强于商业氛围；区域路网系统欠发达，清河两侧区域相对独立清河南北两侧区域缺乏联系，相对独立B.A.Consulting9 奥运公园奥运公园高尔夫高尔夫立水桥立水桥清河清河清阳湖清阳湖高尔夫清河清阳湖奥运公园p项目周边紧邻奥运公园、清阳湖公园、高尔夫球场，景观资源明显项目周边紧邻奥运公园、清阳湖公园、高尔夫球场，景观资源明显pGG地块南侧紧邻清河，沿河具备较强的景观价值，商业展示效果较好地块南侧紧邻清河，沿河具备较强的景观价值，商业展示效果较好奥运森林公园奥运森林公园清河清河B.A.Consulting10 居住商业商业居住教育交通居住项目包括居住、商业、教育、交通四种城市功能空间pCC、GG地块至少涉及居住、商业功能地块至少涉及居住、商业功能B.A.Consulting11 pA A、B B地块为限价房及廉租房，对项目整体发展存在较大负面影响地块为限价房及廉租房，对项目整体发展存在较大负面影响两限房商品房（大户型为主）商业限价商业教育配套公共交通配套B.A.Consulting12 地处未来城市高档居住区，地块居住氛围强于商业氛围地处未来城市高档居住区，地块居住氛围强于商业氛围 周边景观资源丰富，具备塑造高档住宅的条件，周边景观资源丰富，具备塑造高档住宅的条件，GG地块南侧临河，地块南侧临河，具备开发景观商业街的条件具备开发景观商业街的条件 地块距城市干道较远，且清河南北区相对独立，商业辐射范围受到地块距城市干道较远，且清河南北区相对独立，商业辐射范围受到一定限制一定限制 区域具有明显的文体产业背景，商业定位可适当参考区域具有明显的文体产业背景，商业定位可适当参考 内部各地块间存在较大发展矛盾，需要理清相互关系内部各地块间存在较大发展矛盾，需要理清相互关系B.A.Consulting13第一部分第一部分 对本项目的理解对本项目的理解p对项目直观的理解对项目直观的理解p项目面临的核心问题项目面临的核心问题B.A.Consulting14 开发的核心目的或侧重点开发的核心目的或侧重点如何进行高端产品打造如何进行高端产品打造内部几个地块关系如何处理内部几个地块关系如何处理商业辐射的级别范围和业态发展方向商业辐射的级别范围和业态发展方向B.A.Consulting15第二部分第二部分 需要梳理的几个重要关系需要梳理的几个重要关系pCC、GG地块之间的关系地块之间的关系pCC、GG地块与其他地块的关系地块与其他地块的关系p项目与所在核心区的关系项目与所在核心区的关系p项目与周边区域的关系项目与周边区域的关系B.A.Consulting16 C、G拆分看待，压缩G地块商业面积，G作为社区级商业配套居住居住商业商业19.21万平米5.88万平米C、G拆分看待，G作为区域型商业配套将C、G作为为一个整体看待，通过产业概念引入，形成一个体量更大的区域级综合体三种处理方式：三种处理方式：B.A.Consulting17 居住 192147万平米Far 1.8商业 58800万平米19880平米居住 233825万平米Far 2.216895平米与D、F关系 D作为教育配套，对项目价值有提升作用 F地块虽为回购商业，但其档次影响较小，定位可同G共同考虑与A、B关系 A、B为两限房，且价格大幅低于区域同类产品，对项目整体档次有贬损 C地块与A、B容积率类似，产品分级不易形成，C地块价值提升受牵制 建议形象上将AB地块剥离与E关系 对项目价值有提升作用，可分可合pCC、D D、F F、GG地块可作为独立形象，减少地块可作为独立形象，减少A A、B B的影响的影响B.A.Consulting18 早期开发的嘉城花园、龙翔花园等社区档次较低，居民消费水平有限近年世贸奥临花园、大湖公馆等高档项目相继出现，但其内部均有自身会所商配明天第一城规划了10万平米商业配套佳运广场3万平米商业也将在近期面市嘉城花园嘉城花园明天第一城明天第一城龙翔花园龙翔花园世贸奥临世贸奥临大湖公馆大湖公馆佳运广场佳运广场核心区步行5分钟尺度较合理，但清河两岸现状相对独立B.A.Consulting19 核心区核心区清河清河西三旗西三旗回龙观回龙观霍营霍营北苑北苑来广营来广营天通苑天通苑立水桥立水桥北苑北苑立水桥立水桥奥运公园奥运公园高尔夫高尔夫与立水桥、北苑板块距离较近，但立水桥及北苑商圈核心截流能力很强与清河组团距离较远，交通不太便利，辐射难度较大p从商业角度看，区域现状环境和交通条件均不理想，需要鲜明的差异化定位才可能吸引外部需从商业角度看，区域现状环境和交通条件均不理想，需要鲜明的差异化定位才可能吸引外部需求求B.A.Consulting20第三部分第三部分 对本项目的再认识对本项目的再认识p对区域市场环境的理解对区域市场环境的理解p对项目用地条件的理解对项目用地条件的理解B.A.Consulting21第三部分第三部分 对本项目的再认识对本项目的再认识p对区域市场环境的理解对区域市场环境的理解p对项目用地条件的理解对项目用地条件的理解B.A.Consulting22 1、世茂奥临花园世茂奥临花园2 2、大湖公馆、大湖公馆3 3、媒体村、媒体村4 4、山水、山水lavielavie5 5、华发颐园、华发颐园6 6、旭辉奥都、旭辉奥都7 7、润泽庄园、润泽庄园8 8、北辰绿色家园、北辰绿色家园9 9、北京北、北京北1010、明天第一城、明天第一城1111、东亚奥北中心、东亚奥北中心1212、北苑家园、北苑家园1313、新街坊、新街坊1414、朝来绿色家园、朝来绿色家园1515、青年城、青年城住宅市场供应住宅市场供应2 21 18 84 47 73 35 56 69 9101012121313141415151111B.A.Consulting23 名称名称项目位置项目位置住宅规模住宅规模（平米）（平米）主力户型主力户型（平米）（平米）套数套数人口规模人口规模销售均价销售均价（元（元/平米）平米）世茂奥临花园世茂奥临花园清林路292775154-1751237371130000大湖公馆大湖公馆朝阳区奥运村100000180-2601696508823000媒体村媒体村亚运村正北2公里140000080-130140004200012500山水山水lavielavie红军营东路30000090-1403000900017000润泽庄园润泽庄园北五环顾家庄桥正北3000米1051509150-200700210025000华发颐园华发颐园北苑路18号100000109-158800240017200旭辉奥都旭辉奥都立水桥北苑路和清河交界（立水桥）东南岸25000060-902600780011000北京北北京北昌平区 城铁13号线立水桥站西270米21000055-1132104631212000住宅市场价值分析住宅市场价值分析B.A.Consulting24 住宅二手市场现状住宅二手市场现状名称名称项目位置项目位置住宅规模住宅规模（平米）（平米）主力户型主力户型（平米）（平米）套数套数人口规模人口规模均价（元均价（元/平平米）米）租金（元租金（元/平米平米/月）月）北苑家园北苑家园立水桥南侧224100090-11020000600001200024新街坊新街坊北苑5号院20000080-140200060001000035朝来绿色家园朝来绿色家园朝阳区北苑60000010060002000045青年城青年城北五环35000090-1234000120001300050明天第一城明天第一城立水桥40000080-903968119041200046p区域周边住宅市场需求旺盛，高档属性比较明显，因此高端居住类物业发展前景看好。区域周边住宅市场需求旺盛，高档属性比较明显，因此高端居住类物业发展前景看好。B.A.Consulting25 2 21 14 43 3办公物业市场供应办公物业市场供应序号序号名称名称类型类型规模规模层高（米）层高（米）均价均价租金（元租金（元/平米平米/天）天）1 1明天明天studiostudio办公33079332 2领地领地officeoffice商住450003125001.8-2.23 3北方明珠北方明珠商住1600002.95105001.54 4鑫兆丽园鑫兆丽园商住600003110000.7B.A.Consulting26 名称名称物业类型物业类型建筑规模建筑规模（平米）（平米）开间面积开间面积（平米）（平米）租金（元租金（元/平米平米/天）天）客户情况客户情况明天明天studiostudio写字楼3307935-653广告、装饰、设计、保险、自由职业、咨询等领地领地officeoffice商住4500070-1601.8-2.2科技、教育、咨询、国际贸易等北方明珠北方明珠商住16000055-2201.5科技、传媒、教育、保险、商贸、咨询等鑫兆丽园鑫兆丽园商住60000120-1600.7经销维修、商贸、信息咨询、建筑等办公物业市场价值分析办公物业市场价值分析p区域周边办公物业市场环境还不够成熟，需求还局限于比较初级的办公需求。区域周边办公物业市场环境还不够成熟，需求还局限于比较初级的办公需求。B.A.Consulting27 4 42 21 13 3序号名称建筑规模销售均价设备服务标准1华发颐园3000017000精装修带家电华发自管2佳运广场281558900档次低，无装修，适合办公3龙德广场二期90000未开盘精装修4东方郁金香4000012500精装修，国贸顾问酒店式公寓供应酒店式公寓供应B.A.Consulting28 酒店式公寓销售情况酒店式公寓销售情况序号名称销售均价房型面积总价销售情况设备服务标准业主情况1华发颐园1700059100万左右开盘5个月30%精装带家电，华发自管投资客为主2佳运广场890050-10045-90万配套档次低，非酒店式管理投资客，准备做办公出租3龙德广场二期-40-60-4东方郁金香1250036-10145-126万精装，国贸顾问B.A.Consulting29 酒店式公寓价值分析酒店式公寓价值分析序号名称装修情况销售均价标准房型面积总价周边租金1华发颐园精装修带家电17000500059100万左右3000-40002佳运广场毛坯8900050-10045-90万-3龙德广场二期精装修-40-60-5000-56004东方郁金香精装修12500200036-10145-126万-p区域内酒店式公寓产品供应较少，还未形成规模，但区域未来前景也昭示着较大的市场空间。区域内酒店式公寓产品供应较少，还未形成规模，但区域未来前景也昭示着较大的市场空间。B.A.Consulting30 业态综合分析业态综合分析业态类型业态类型市场空间市场空间销售价格销售价格市场机会市场机会住宅住宅高档居住氛围成型，未来供应量小，需求量较大最高市场机会较大适合开发高档住宅办公办公大量中小型企业，对形象及配置有一定要求，中小面积需求强烈较高市场机会较大形象好、高配置、小面积、轻型办公酒店式公寓酒店式公寓现有档次较低，且无专业公司管理，投资价值不高较高具有一定市场机会区域现有档次升级，引进知名管理公司，需统一管理p综合各种业态市场现状，高档居住类物业与酒店式公寓类产品具有较好的操作空间。综合各种业态市场现状，高档居住类物业与酒店式公寓类产品具有较好的操作空间。B.A.Consulting31 核心区商业供应核心区商业供应序号名称规模）业态1明天商业中心100000水产、瑞祥百货、蓝带俱乐部2佳运广场27000百货3信元汽车生活广场20000汽车4大中苏宁5500家用电器5世贸大湖商配15000社区商业、健身4 42 21 13 35 5p项目用地周边商业主要以明天商业中心为代表，供应量较大，且业态构成比较完善。项目用地周边商业主要以明天商业中心为代表，供应量较大，且业态构成比较完善。B.A.Consulting32 立水桥商圈市场供应立水桥商圈市场供应序号名称规模（平米）业态1龙德广场230000+30000翠微百货、万达影城、超市2北方明珠70000万意小商品批发、奥特莱斯3天通苑150000西单商场、街铺4明天STUDIO20000中卡百货4 42 21 13 3B.A.Consulting33 立水桥商圈商业价值分析立水桥商圈商业价值分析业态数量建筑面积（平方米）现状市场空间超市、卖场233000经营状况较好基本饱和百货377000经营状况较好，但档次较低基本饱和集中餐饮1经营状况较好存在市场空间健身1未开业有较大市场空间电器电子专业卖场310500经营状况一般基本饱和p立水桥商圈作为目前区域商业最集中的商圈，已经成为整个区域的中心商圈。立水桥商圈作为目前区域商业最集中的商圈，已经成为整个区域的中心商圈。B.A.Consulting34 北苑商圈市场供应北苑商圈市场供应已建序号序号名称名称规模规模业态业态1易事达广场40000综合购物、休闲娱乐2北苑家园底商9000社区服务性商业3208美食街6000餐饮4易初莲花40000超市、家居5领地office底商60006万科星园11000社区服务性商业7C3区99868B1区（天月园底商）10000服装、房产中介等9B3区（融富中心商业）2300010金苑大厦3000在建11媒体村10000012北辰B541000餐饮、购物、娱乐13水晶宫3000014北苑商业广场40000建材家居15华堂商场30000购物16上元（易生活广场）22000生活配套7 76 612121 1141411118 89 916162 23 34 45 5131315151010B.A.Consulting35 业态业态数量数量建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）规模档次规模档次现状现状市场空间市场空间超市卖场120000规模档次齐全经营状况较好基本饱和百货3100000中端为主，未来供应量大现状经营较好，未来竞争激烈基本饱和餐饮30000规模档次较齐全周边社区需求量巨大，供应量有限，经营状况好存在较大市场空间休闲娱乐215000规模小、中低档为主经营状况较好，需求量大存在较大市场空间健身311600综合性场馆少需求较明显，专业类俱乐部经营好存在一定市场空间家居260000规模档次齐全经营状况较好，已形成一定产业氛围基本饱和北苑商圈商业价值分析北苑商圈商业价值分析p北苑商圈依托于周边的大型居住区，也已相对成熟，但在休闲餐饮方面尚有空间。北苑商圈依托于周边的大型居住区，也已相对成熟，但在休闲餐饮方面尚有空间。B.A.Consulting36 清河板块内住宅项目体量庞大，以回龙观、霍营、清河、西三旗的大量居住客户构成了板块内的主要消费群体 商业供应主要以各社区内部配套为主，尚未完全形成商圈氛围或出现商业核心 消费主要集中于生活相关的必需品采购、日常餐饮以及常规中低档次休闲娱乐，消费的外部依托性较大清河板块商业价值分析清河板块商业价值分析B.A.Consulting37 本项目商业价值综合分析本项目商业价值综合分析业态业态市场空间市场空间现状现状市场机会市场机会超市卖场供应量较大，档次齐全，基本饱和经营状况较好中小型、中高档百货周边商圈的主流业态，规模大，竞争激烈，基本饱和现状经营较好，未来竞争激烈小型特色专卖餐饮规模大，档次较齐全，需求量大周边社区需求量巨大，供应量有限，经营状况好存在较大市场空间，缺乏大型、特色餐饮休闲娱乐目前区域供应有限，需求量大经营状况较好，需求量大存在较大市场空间健身供应量较多，综合性场馆少，特色不足需求较明显，专业类俱乐部经营好存在一定市场空间专业化卖场（家居、电器等）规模较大，已经基本满足区域需求经营状况较好，已形成一定产业氛围基本饱和p从市场环境角度看，常规商业发展具有一定的难度，但休闲娱乐特色餐饮类业态具有一定空间。从市场环境角度看，常规商业发展具有一定的难度，但休闲娱乐特色餐饮类业态具有一定空间。B.A.Consulting38第三部分第三部分 对本项目的再认识对本项目的再认识p对区域市场环境的理解对区域市场环境的理解p对项目用地条件的理解对项目用地条件的理解B.A.Consulting39 总建筑面积52万平米 C地块住宅19.21万平米，F地块商业19880平米，G地块商业58800平米B.A.Consulting40 G地块为长条形地块，沿街面较长 可与交通配套和教育配套形成联动清河 G地块南侧近河而不邻河，可利用清河的景观价值 G地块上有高压线，负面影响较大居住商业商业居住教育交通居住B.A.Consulting41 C地块建筑限高为30-45米，far=1.8 G地块限高45米，建筑密度45%，far=2.8B.A.Consulting42 楼层楼层（1111层）层）（1616层）层）总计总计C C用地面积（平方米）5337453374106748建筑面积（平方米）85398106748192146比例50%50%容积率1.621.8 楼层楼层（6 6层）层）（1616层）层）总计总计CC用地面积（平方米）2668780061106748建筑面积（平方米）32024160122192146比例25%75%容积率1.221.8 限高限高4545米条件下：米条件下：以做满far=1.8为前提 限高30米，适合11层 限高45米，适合16层 Far=1.8，适合13层楼层楼层（4 4层）层）（1616层）层）总计总计CC用地面积（平方米）2135085398106748建筑面积（平方米）21350170797192146比例20%80%容积率121.8B.A.Consulting43 GG地地块块用地面积用地面积（平方米）（平方米）容积率容积率建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）限高限高（米）（米）建筑密度建筑密度指标210003 58800 4545%标准层面积最大9450平米层高最高7米楼层数量最少6.4层变量极限：p从用地指标分析看，可规划产品对常规商业业态限制较大（高楼层、大进深）。从用地指标分析看，可规划产品对常规商业业态限制较大（高楼层、大进深）。B.A.Consulting44 C地块住宅90平米以上户型占总建筑面积2/3，90平米以下户型占1/3p从用地指标分析看，居住类产品的高端属性明显，开发条件优越。从用地指标分析看，居住类产品的高端属性明显，开发条件优越。B.A.Consulting45第四部分第四部分 项目初步建议项目初步建议B.A.Consulting46 定位优劣势：居住类物业开发风险性小、变现快速，属短期操作 商业性质用地做住宅开发可利用层高规范赠送面积 用地产权年限短，税费及后期生活成本高于住宅，贷款受限定位思路：以住宅开发为主导，G地块成为C地块高档住宅的延续 G地块低层布置社区级别商业街区，上层可作为酒店式公寓类产品分割销售p考虑到销售导向，将考虑到销售导向，将GG地块转化为以酒店式公寓为主的产品进行开发具较强的操作性。地块转化为以酒店式公寓为主的产品进行开发具较强的操作性。B.A.Consulting47 B.A.Consulting48 针对G地块方向二：偏重于商业地产运营开发定位优劣势：项目以区域级综合体定位，容易形成品牌，获得长期收益 综合体开发风险较大、与住宅相比变现能力弱，且商业氛围需要一段时期的培育定位思路：以商业开发为主导，G地块与C地块共同形成区域服务性综合体 地块兼顾商业、办公、住宅、酒店等功能 C地块实现高档住宅+中高档服务公寓的组合 G地块以沿河特色商业街+集中式主力店+轻型办公为主p如果更多的考虑品牌要求和长期运营策略，将如果更多的考虑品牌要求和长期运营策略，将GG地块考虑为商业综合体形式开发，但面临风险和地块考虑为商业综合体形式开发，但面临风险和对于开发商的资金压力均较大，实际操作难度较大。对于开发商的资金压力均较大，实际操作难度较大。B.A.Consulting49 B.A.Consulting50第五部分第五部分 下阶段工作的主要内容下阶段工作的主要内容p市场调研阶段市场调研阶段p市场定位阶段市场定位阶段p产品定位阶段产品定位阶段p设计跟进阶段设计跟进阶段B.A.Consulting51 一、项目背景研究一、项目背景研究1、宏观经济分析 1）经济现状及发展研究 2）经济发展周期与房地产发展周期研究 3）宏观经济发展对城市综合体项目的影响研究2、项目发展战略目标研究3、项目资源研究 1）城市总体规划研究 2）城市建设、城市改造及发展状况分析 3）城市发展方向、发展趋势分析 4）城市功能区域变化、发展分析4、现状条件分析 1）现状确定的规划条件分析 2）现状确定的工程进度、要求等条件的分析B.A.Consulting52 二、项目资源分析二、项目资源分析1、地块因素 土地资源 区域特点与规划 项目周边地块条件2、政策因素3、发展商分析 项目的运做模式 资金水平 本项目在集团中的定位 开发计划4、其他相关因素B.A.Consulting53 三、市场研究三、市场研究1、相关物业类型的总体市场研究2、功能定位：物业类型确定 不同物业类型的比例及关系3、分物业类型市场研究 商业市场研究 办公市场研究 公寓市场研究 酒店式公寓B.A.Consulting54 一、项目一、项目SWOTSWOT分析分析优势与劣势分析机会与风险分析二、项目整体定位二、项目整体定位开发理念发展主题项目文化及形象定位B.A.Consulting55 三、商业部分的市场定位三、商业部分的市场定位项目总体初步定位商业体量初步定位商业物业经营主题的确定商业物业投资主题的确定商业功能分区（包括各功能分区规模）商业业态组合（各功能区的主要业态）项目目标客群、终端消费人群、经营商户、投资人群定位项目价格初步定位、价格制订依据的阐述四、居住部分的市场定位四、居住部分的市场定位客户主体特征产品需求特征档次定位价格定位B.A.Consulting56 一、产品定位及概念设计一、产品定位及概念设计总体规划单体设计商业部分居住部分园林景观二、对概念设计方案的经济测算分析二、对概念设计方案的经济测算分析财务净现值财务投资回报率、财务内部收益率投资回收期敏感性分析和盈亏平衡点B.A.Consulting57 1、针对本项目的市场定位和产品定位以及市场的变化及时协助发展商调整对设计院的设计工作的要求，必要时将提供相关要求的书面材料；2、在事先收到甲方有关项目产品研讨会的通知后，伟业顾问将就每次的专题事先做市场和技术方面的充分准备；3、在设计工作进行的过程中，伟业顾问将针对本项目的定位协助发展商从市场和技术的双重角度对户型设计的合理性及设计中的细节问题提出修改的意见和建议；4、在设计工作进行到相应阶段我们将发挥伟业顾问在技术方面的专家优势，对设计中涉及到的设备、智能化和装修标准等一系列问题与发展商以及相关公司进行交互式讨论；5、伟业顾问完成如上工作的成果提交方式有三种：与甲方进行交互式的会议讨论；会后提交书面结论（文字）；针对设计的细节进行概念性草图设计（草图）。B.A.Consulting58 以上是本次沟通的主要内容，由于时间较紧，工作内容十分有限。本次沟通仅为我们在部分基础工作后得到的初步方向性判断，最终定位还需进行大量的市场调研及论证工作。本项目由于规模较大、物业类型相对复合、尤其是商业物业部分，具有一定的操作难度。我们拥有大量同类型项目的操作业绩，对于包括市场策划、产品建议，乃至项目开发及运营管理服务等在内的各个相关环节，积累了较为丰富的操作经验。我们十分期待本项目合作能够顺利达成，并希望通过我们专业的服务为贵公司提供长期、全面、有效的支持。谢谢！