阅澄江南第一禅境

江南第一禅境房地产营销流程修正銷售方針產品商品化企划包裝及銷售準備修正廣告主題個案開發市場研究產品定位建築設計廣告企划廣告表現銷售企划公開銷售顧客反應結案研究政策 經濟 物資 股價社會 法令 貿易 銀根機能 規劃 坪數价位 目標 客戶平面 立面 特色 建材設備施工進度 動線設計環境 地點 附近房地价消費傾向 市場供需1.接待中心2.圍牆 招牌 路線 彩旗3.臨時水電 電話4.業務人員編組組訓5.合約書6.新聞稿7.現場銷售及追蹤1.說明書2.DM或夾報3.報紙廣告(引導商品持續促銷)4.電視廣告5.雜質廣告6.請柬及紀念贈品7.SP活動 胜兵先胜而后战 房地产特性与操作房地產位置固定性稀有地塊房地產面積固定性產品可塑房地產利用變動性規劃突出房地產價值變動性創造市場房地產自然差異性環境差異房地產人文差異性營銷管理前 言本案优势点：1.处于上海一城九镇开发计划中的千年古镇朱家角旅游区，2.即将通车的延安路高架延伸段出口3.800亩大淀湖，上海唯一4.上海北京大学双语制实验学校将在本案所处镇区内本案产品规划考量三大背景：1.社区建筑轮廓线都会景观2.社区规划和谐性融入环境3.社区规划符合性产品规划社区规划掌握之三大要素1.产品的个性化，创造市场差异性价值2.型、色、材、气、风、花、水、夜硬体八要素3.软体主题精彩内涵使 命融合江南古今 再创梦幻水乡 古典与现代结合新史 建筑与环境完美体现 中国园林分为皇家园林和私人园林私人园林中又分为通俗园林与文人园林本案当以创造现代江南文人园林为使命概 念用现代语汇阅读江南水乡环境概念：江南水乡之美表 现：以一篇美丽的水故事，从湖、河、溪、沟、渠、水廉、水珠结合现有环境优势，创造主景（湖），区景（河）街景（渠）、户景（池、水廉、水珠）。发挥感受，天人合一、环境合一所合成的意境，恍如中国建筑思 想家数千年来意境表达。建筑概念：每户有景，处处有景，发挥亲水性功能优势。从一颗 水珠汇集成泉、渠、沟、溪、河、江到美丽的湖光波 影，体现建筑与环境融合之美江南建筑的五大特色借景不拘内外远近，俗则避之，佳则收之，户户窗窗如同美丽山水画作。铺地表现中国园林之巧，运用砖、石两种材质加上瓦片的相间运用，以 厚薄不同的废瓦片或成波浪状，或成流水状，或成艺术状，尚可用 砖为边，用瓦砌成香草状，或铺以鹅卵石，搭配花草小径铺石为佳 使厅堂表现出脱尘超俗的园林建筑效果。叠山叠山有瘦、漏、俊、奇之姿态，巧妙玲珑的风致。岩、峦、洞、穴 应曲折使人莫穷底蕴，洞、壑、坡、矶要如真山乱真。小路盘旋而 绵长，峰峦秀的苍古。叠山要深幽有意境，以真山的意境来堆造。屋宇主张园林中的屋宇应别有风致，如前面可添加开放的卷棚，后檐亦 可加大成一轩。正堂前勿建两厢房，避免中庭过小，奇庭巧榭宜建 于万紫千红的花木中，使园景若隐若现，春光不尽招摇而来。门窗开口要处处面向空旷，方方皆进景致，除了动线与机能的问题外，还要收揽佳境，但不可太过雕琢做作，才能得到框景的效果。过 于繁复则抢了自然景物的光彩。从明代江南园林大师计成的总结，我们结合江南建筑特色中：黑瓦、黛墙、粉玉、斜顶、月窗等建筑语汇，以现代材质，语汇及技术施 工法表现出产品最大的独特性与魅力价值。产品力建构八禅世界筑禅1.屋顶天际线2.外立面3.单体入口4.玄关5.走廊6.门窗格式7.材质表现出中国禅-新古典建筑语汇并采无论从哪个方向都可以看到房屋的正面视觉上的设计效果.意禅1.建筑单体的内庭2.建筑单体的前庭3.社区公共设施邻近建筑物的 内外衔接空间处 表现出枯禅的意境 织/网/流三要素物禅建筑材料以本物志向材质为风格1.原木2.原石3.原陶活禅透过动态的水系表现,提升本案心灵禅境情怀1.湖2.溪3.流4.濂引水挖渠,大面积房型皆应面湖而居或成半岛型格局布置,同时配备私人游船码头及引水内庭式钓鱼平台.景禅室内设计融合园林设计采:框景缩景收景对景照景景中有景的表现方式,同时填微坡造景,形成起伏曲折之自然美态.绿禅遴选50种人体养生机能性植物,如:银杏紫藤红豆杉.尊禅尊禅会所七大功能:1.冥想馆2.SPA馆3.游泳馆4.健身馆5.亲子馆6.娱乐馆7.主题系列餐厅新禅七大科技含量智能设备:1.可视对讲系统2.红外电子巡更系统3.宽带网络4.远程视讯5.声光控家居设备6.单体中央空调7.RO逆渗透饮水系统吸引力探索商务主题私人视讯会议室高层主管会议联谊空间HOMEPARTY私人小型泳池特色餐厅公共游泳池公共网球场 养生主题五大森活主题区1.脑部,听觉系统,眼神经 系统的养生主题区2.肺呼吸系统的养生主题区3.消化系统的养生主题区4.泌尿系统的养生主题区5.皮肤心肌的养生主题区配以SPA户外温泉按摩浴缸休闲主题私人码头私人引水垂钓平台家庭电影院BBQ休闲PUB棋牌娱乐馆心灵主题芬多精自然冥想馆音乐馆绘画馆亲子馆市场目标客源定位区域对象 1在上海长住台商企业名流 2在上海长住华侨名流 3在上海经商外省市企业家人士 4上海本地企业家名流 5上海本地高阶白领人士 6在上海经商日、韩、港、东南亚地区 企业名流 通路渠道 1全球一千大跨国企业驻沪公司 代表网址 2上海证券业大户名录 3上海知名企业负责人及高阶主 管名录 4银行金卡使用户 5上海外商名录 6上海台商名录 7台湾20大产业公会名录 8温州企业名录 9宁波企业名录 10北京企业名录案名建议阅澄 湖澄如天，心澄如镜，禅心如洗，阅读一份久远情怀之情境。悦澄 大欢喜自在，至澄空明，文境悠悠情境。留澄 恋恋江南，恋恋江南之水、花、草、鱼、虫，把最澄透的留住。澄之恋 浪漫的怀古思情之意境。山水恋 寄情于山，留意于水，大山大水之广博大爱，恢弘意境。哲园 文思于哲，从文字意境上突出文人庭园之精神。苏园 最具中国的古典建筑精神的纯色苏州园林别墅之意境。理性消费时代重视品质性能及价格好、坏为判断感性消费时代重视品牌设计及使用性喜欢不喜欢为判断感动消费时代重视满足感及喜悦满意不满意为判断TOP消费时代重视成就感及自我实现独一无二为判断行销理念房地产行销行销环境（不可控制变数“市场分析”）行销组合（可控制变数“4PS”）主观环境营建事业体-品牌品质房屋市场供需变化市场竞争个案目标市场行为分析消费观念趋势演变总体客观环境趋势产品订价推广通路传播组合（IMC）EVENT 事件行销SP 促销活动DS 直效行销PR 公共关系AD 广 告房地产行销概念总体客观环境趋势国际环境转变趋势经济环境经济阶段发展政策资本市场 利率汇率通货膨帐自然环境现地景观土地政策建管政策金融政策行政法规环境人文环境人口成长市场需求政治环境 政治现况 文化环境 消费习惯的变迁建筑环境规划营建工程及建筑材料及技术之进步房地产行销概念STEP1商品定位STEP2行销定位1.市场调查研究2.目标市场分析3.商品定位6.商品化策略7.商品计划4.建筑规划5.行销企划行销架构STEP3行销计划8.人力组织计划9.行销动脑会议10.行销架构拟定11.行销架构整合12.行销阶段运作14.现场制作16.企划作业18.业务作业STEP4计划推动13.PR展开15.发包作业17.EVENT展开19.教育训练20.人员进驻22.前置作业24.销售作业(一)26.销售作业(二)21.销售讲习23.DS展开25.AD展开27.SP配合STEP5计划执行STEP6计划完成28.销售作业(三)29.协调会30.荣耀结案传统思维行销导向商品导向新价值思维文化导向品牌导向品牌价值创造商品价值创造企业利益经营效益品牌领向市场领导者行销价值体系商品包装行销直效行销促销广告公关事件行销业务执行销售目标资料库定位个案市场概念房屋市场行销新架构产业革命行销直效行销整合行销极大化行销资料库行销个人化行销因应高度成熟市场之行销新概念十大行销新趋势极大化行销九个步骤发展商朝森堂环球营销策划团队发展商品牌包装团队特殊建材团队建材廠商效果圖製作公司模型製作公司廣告製作公司印刷廠室内设计单位庭園綠化設計單位物業管理公司銀行金融機構審查造價事務所租售分銷商房地產專業會計師房地產專業律師物业管理团队养生植物专家团队建筑师设计院景雕艺术设计团队水系园林规划团队协力团队规划设计团队发展商简报组长销售团队简报小组养生机能说明人建材设备说明人室内设计说明人石雕艺术说明人森林绿化说明人公共设施说明人建筑规划说明人发展商综合介绍人简报人B简报人A简报销售组织营销策划作业内容及流程营销策划作业内容及流程产 品 主 要 卖 点 塑 造 定 位产 品 形 象 表 达 方 法 定 位主 要 竞 争 对 象 市 场 研 判产 品 阶 段 性 价 格、付 款 定 位客 层 客 源 定 位产 品 特 色 房 型、面 积 定 位规划设计协力厂商协调产品内容定位青浦三一八国道别墅豪宅市场分析可 能 性 目 标 市 场 研 判别墅 客 户 主 要 产 品 需 求 内 容大 上 海别墅 市 场 走 势 分 析大上海豪宅市场分析市场细分化研判产品战略定位P1业 务 阶 段 性 执 行业 务 执 行 计 划 筹 备销 讲 资 料 与 答 客 问 制 作广 告 阶 段 性 发 布销 售 媒 体 计 划 及 执 行业 务 执 行 目 标 计 划公众媒体表现策略方式及设计运作现 场 卖 场 设 计 施 工公 关 宣 传 计 划 运 作公 众 媒 体 阶 段 性 计 划案 名 命 名 与 产 品 精 神销 售 工 具 设 计、制 作产品行销企划业务执行推广广告阶段计划营销策划作业内容及流程营销策划作业内容及流程P2朝森堂营销服务内容前期策划一、市场调研1.大环境分析国际面/政策面/财经面/市场趋势2.小环境分析地段分析/环境分析（周边景观/生活条件）3.个案专案调研周边市场状况分析/主要竞争楼盘分析4.目标市场分析目标市场概述/目标市场定位二、项目建筑、环境、规划建议咨询1.项目总体规划设计修正要点建议2.建筑风格建议3.建筑单体与布局修正建议4.建筑外立面色彩、用料与造型建议5.户型设计建议6.环境规划与景观营造端景、点景表现建议7.会所配套项目内容建议8.社区入口位置与广场位置修正建议广告策划一、商品力评估二、商品力分析SWOT分析三、商品计划 社区文化体系/外包装/内包装四、行销概念架构五、行销定位 行销阶段运作/整合行销运作（AD、PR、SP、EVENT、）六、媒体计划1.印刷媒体 NP/海报/传单/杂志/楼书/名片2.户外媒体 大型告示/横幅/对旗/车体3.电波媒体 TV/RD/语言七、进度控制表八、总体预算编列九、广告表现1.行销动脑会议2.项目名称建议3.商品主题风格建议 图面表现/文字表现/摄影计划/效果图/模型4.CIS计划 LOGO 色彩计划 围墙设计/车体设计/赠品设计 信封设计/信纸设计/请帖设计 旗帜设计/标志设计/吉祥物设计业务执行1.业务战术 派夹报计划/户外指标计划/销控战术/排除障碍战术 品牌战术/教育战术/差异化战术/细分化战术/市场区隔战术2.人员组训及规划 销售练习/作息规范/目标管理/激励3.现场计划 动线 视觉引力 内部功能规划（接待区/解说区/销控区/销售区/服务区/障碍排除区）四、企划、业务协调会五、业主协调会（业主协办事项）小枝干成就大森林朝森堂环球房地产投资咨询有限公司本着在台中港二十五年专业房地产营销企划发展经验的,不仅仅只是一家单纯包装商品房屋的公司,更是具有极度行销理念,能够提升您企业形象与产品价值,企盼与您共同成长的忠实伙伴.THE END