久耕地产西安杜陵东路项目营销思路沟通

房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879杜陵东路项目杜陵东路项目营销思路沟通营销思路沟通谨呈：紫堂置业 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879目录contentsIntelligence all suvcess were made from wisdomall suvcess were made from wisdomintelligence all suvcess were made from wisdomIntelligence all suvcess were made from wisdomall suvcess were made from wisdomintelligenceIntelligence all suvcesswere made from一销售策略节点把控一销售策略节点把控二二推广形象定位推广形象定位/主题广告语主题广告语 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879几个现实前提条件 每年 3-6月，9-11月 为销售旺季（一般说），其余时间为销售淡季 从户型舒适度来说，2#，3#户型较好，1#有东西向而且户数多，户型次之 前期销售回款任务(2000万),“低开高走”为常见销售策略 销售进度和工程进度手续密切相关,无工地形象销售难度很大 推广支撑就是自身为正常的商品房项目，321 销售部建议东侧酒店租赁一层，市内设接待中心，尽快进场 工期22个月到24个月，现在开工，竣工在后年3月或5月 小区基本为两个基坑，或者是大开挖一个基坑 工地空间紧凑。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 项目营销思路项目营销思路 项目销售分析项目销售分析 项目价格策略项目价格策略 项目推盘顺序项目推盘顺序 项目上市节奏项目上市节奏 第一部分第一部分 第二部分第二部分 第三部分第三部分 第四部分第四部分 第五部分第五部分一销售策略节点把控一销售策略节点把控 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879营销思路 价格及推盘顺序价格及推盘顺序 推广及活动策略推广及活动策略 价格，工程进度，销售进度价格，工程进度，销售进度形象与现金回款并重，分期混推，低开高走，动态控制形象与现金回款并重，分期混推，低开高走，动态控制,灵活价格折扣灵活价格折扣报纸户外并重，注意展会及行销报纸户外并重，注意展会及行销.活动及促销不断活动及促销不断价格，工程进度，销售进度，项目手续为一体，重视工地形象价格，工程进度，销售进度，项目手续为一体，重视工地形象 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 第一部分第一部分 第二部分第二部分 第三部分第三部分 第四部分第四部分 第五部分第五部分 项目营销思路项目营销思路 项目销售分析项目销售分析 项目上市节奏项目上市节奏 项目价格策略项目价格策略 关于销售的其他事宜关于销售的其他事宜一销售策略节点把控一销售策略节点把控 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879位于西安南郊三环外，曲江新区，长安区华美十字东位于西安南郊三环外，曲江新区，长安区华美十字东航天产业基地内，交通便利，可达性好航天产业基地内，交通便利，可达性好区位项目位于西安曲江新区旧归属为长安区航天产业园，南侧紧邻067家属楼 客户心目中现状更接近长安区地铁2号线途经，4号线终点2号线开通后将迅速拉近心里距离，南郊区域交通从长安路往南，至华美十字转杜陵东路往东从曲江雁塔南路直下至杜陵东路往西从三环或绕城高速到达区域属性区域属性区位交通区位交通项目属性项目属性项目配套项目配套政府重点发展区域内政府重点发展区域内区位：曲江新区航天产业基地内区位：曲江新区航天产业基地内地块占地约地块占地约1212亩，地势平坦，两侧临路亩，地势平坦，两侧临路地块商业价值在考虑社区内生性需求同时地块商业价值在考虑社区内生性需求同时应考虑商业升级和小区域商业需求应考虑商业升级和小区域商业需求 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879商品房项目公交系统尚可；周边生活配套齐全但形象低，配套水准和形象有待提升生活配套享用航天产业园的相应配套，配套生活配套享用航天产业园的相应配套，配套设施跟随改造有待升级设施跟随改造有待升级区域属性区域属性区位交通区位交通项目属性项目属性项目配套项目配套本项目配套设施的考本项目配套设施的考虑：沿用和升级，对虑：沿用和升级，对商业物业定位的考虑商业物业定位的考虑原有中低端形象在营原有中低端形象在营销中的利用和规避销中的利用和规避高升值潜力高升值潜力不同于一般曲江项目的观景资源，但却享受尚算便利的生活配套，但也具备曲江良好的长期预期，同时又具备地铁开通后的种种发展便利区域定位：曲江新区、长安航天园，泛南郊的对比和考量区域定位：曲江新区、长安航天园，泛南郊的对比和考量中期：曲江和南郊的混合地 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目数据分析项目数据分析基本数据基本数据项目总建筑面积55227平米，其中住宅面积49628平米。住宅总套数560套，商业5600平米，项目规划用地12.17亩项目户型从两室到三室，两室户型较多二室从68-84平米，三室110-117平米紧凑型两房和三房的产品工程进度工程进度项目将于今年4月上旬破土动工预计11年上半年主体有形象（同期拿到预售证）销售进度销售进度暂定项目销售期从10年5月（进场）起，至12年5月1、数据罗列、数据罗列 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879321一单元二单元 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278792#楼:建筑面积:11027.52平方米 标准层面积:393.05平方米 住宅层数:28层(2#住宅楼建筑面积不含首二层商业部分的建筑面积点评:中心最优单元中心最优单元2号楼处于小区中心位置,一梯4户，相对不受东侧建筑影响，户型为两套三室或和两套两室,东侧三房品质稍差于西侧三房紧俏产品,实现整盘价值楼位形象拉升.2 2.户型简评户型简评2号楼 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879点评:社区次优单元!3号楼雄居组团东侧，东侧是小区边沿,户型为两套三室或和两套两室次佳楼位.且户型均为紧俏产品,可拿出一部分作为前期现金流产品3号楼3#楼:建筑面积:11027.52平方米 标准层面积:393.05平方米 住宅层数:28层(2#住宅楼，建筑面积不含首二层商业部分的建筑面积面积相对大，临街噪音，东侧心理影响，但采光通风最优 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791号楼2单元:建筑面积:14252平方米 标准层面积:509.76平方米 层数:28层 点评:1号楼2单元紧临中央位置一梯6户，虽则平层户数多于2、3号楼但南向带入户花园的两房是亮点户型，飘窗大阳台 三房总价低，性价比优良西侧三房销售中有抗性 面积相对小，总价低 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791#楼1单元 建筑面积:13020平方米 标准层面积:465.98平方米 层数:28点评:1号楼1单元的位置为东西朝向，通风和照明效果不及其他楼位，但因处于十字位置，景观视野优良，一梯6户，南侧安置三房.其他位置均安置小两房面积相对小，总价低临街噪音，但景观视野好 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879归类依据:1.楼位在 整个小区的具体位置;景观朝向等均好性;2.户型布局及面积区间,户型配比与市场需求的切口.产品类别 楼号 户型区间甲级产品甲级产品2 2号楼，号楼，1 1号楼号楼2 2单单元南向元南向2 2房房2 2楼楼:110-113:110-113三房三房;84;84 两房两房 1 1楼楼2 2单元南向两房单元南向两房:82:82乙级产品乙级产品3 3号楼，号楼，1 1号楼号楼2 2单单元元3 3楼楼:110-113:110-113;84 84 两房两房 1#1#楼楼2 2单元单元6666两房，两房，106106小三房小三房丙级产品丙级产品1 1号楼号楼1 1单元，单元，1 1号号楼楼2 2单元西三房单元西三房1 1楼楼1 1单元单元:117:117三房三房;68-72 68-72 小小两房两房:106:106小三房小三房3.3.产品梯次归类产品梯次归类 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278791.控局,控价,控利润;做全盘销控;2.开发商利润回收及现金流目标;前期回款2000万3.产品结构与市场需求的结合点;4.均衡销售,价值提升,大小搭配,优劣穿插;5.统一筹划，全局性、连续性和前瞻性;6.整体销售周期:2010年5月至2012年5月注:为了顺应市场大势,实现本项目利润最大化,不求销售速度最快,而是拉长销售周期,实现溢价空间.但兼顾开发现金流4.推盘策略推盘策略 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 项目营销思路项目营销思路 项目销售分析项目销售分析 项目价格策略项目价格策略 项目推盘顺序项目推盘顺序 项目上市节奏项目上市节奏 第一部分第一部分 第二部分第二部分 第三部分第三部分 第四部分第四部分 第五部分第五部分一销售策略节点把控一销售策略节点把控 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879东西向布置，一梯6户三房面积相对大、临街、噪音、外部视野好2房户型面积小总价低一梯6户，面积小总价低靠近中心景观、性价比好，西侧三房有抗性中心位置，景观最佳，一梯四户，户型面积最佳底下6层采光通风需引导面积适中，一梯四户，无景观，东侧影响，采光通风好1 12 23 34 4项目推出楼位应考虑每个楼位所具特点，结合项目销售任务及市场情况项目推出楼位应考虑每个楼位所具特点，结合项目销售任务及市场情况楼位分析回顾楼位分析回顾 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879一期推一期推3-12层，层，21-30层，层，80套套内部认购均价内部认购均价4100，层差，层差15元元一期推一期推3-20层，层，72套，套，内部认购均价内部认购均价4000，层差，层差15元元价格采用内部认购价的做法，蓄水两个月，等工程桩打完后，开始推出一期一期含3号楼2房40套，三房40套，1号楼1单元2房72套，共152套乙级产品维持形象和人气，乙级产品维持形象和人气，配合丙级产品中的易销部分，配合丙级产品中的易销部分，共同获取现金流共同获取现金流此部分适当控制去化速度，此部分适当控制去化速度，如果快，则适当提价如果快，则适当提价此部分追求销售速度，此部分追求销售速度，尽快走量尽快走量价格优惠采用三档，分一次性付款（含90%付款），首付50%，首付30%，价位不等，可考虑98折、96折、94折不同折扣3号楼号楼7860平米平米1号楼号楼1单元单元5040平米，总销售额平米，总销售额约约5031万，实际万，实际回款达回款达2000万时万时则剩余房源转二则剩余房源转二期期阶段销售重点阶段销售重点 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879二期二期3号楼推号楼推13-20层，层，32套套均价均价4300以上，层差以上，层差15元元一期强销结合二期认购蓄水二期产品共二期产品共292套拉升形象套拉升形象和人气，确立项目价值，正和人气，确立项目价值，正式销售式销售1号楼号楼2单元西三室销售有抗性，单元西三室销售有抗性，价格要有优势，强推结合促销价格要有优势，强推结合促销1号楼2单元南向带入户两房销售中争取实现高价，另外根据市场情况，可考虑销控20套留到三期二期二期25630平米，平米，总销售额约总销售额约11021万，实际销售达万，实际销售达240套时则剩余房套时则剩余房源转三期源转三期第2期推出292套，销售240套(销售85%，转3期）二期推二期推2号楼号楼3-20层，层，72套套均价均价4300以上，层差以上，层差15元元二期推二期推1号楼号楼2单元单元3-30层，南侧两房销控部分，层，南侧两房销控部分，共推共推148套均价套均价4200以上，南向带入户花园的两房以上，南向带入户花园的两房价格调高，应做价格销控价格调高，应做价格销控阶段销售重点阶段销售重点剩余剩余2130层共层共40套进入二期房源套进入二期房源 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879一期强销结合二期认购蓄水三期产品重点在于实现价格三期产品重点在于实现价格升值，尤其是升值，尤其是1号楼南向房号楼南向房的价格。特别关注南向三房的价格。特别关注南向三房与两房的组合销售，类似于与两房的组合销售，类似于孝心房，亲子房之类，所以孝心房，亲子房之类，所以同时划到同时划到3期。期。三期推三期推1号楼号楼1单元南向三室和小两室，单元南向三室和小两室，56套套利用2号楼和1号楼2单元的亮点房源的价格引导，同时根据区域的发展实现1号楼1单元南向房源的中上价位销售三期三期116套，套，10770平米，总平米，总销售额约销售额约4846万万第3期推出116套三期推三期推2号楼号楼21-30层，层，40套套均价根据当时市场制定均价根据当时市场制定三期推三期推1号楼号楼2单元南向带入户花园的两房单元南向带入户花园的两房销控房源销控房源20套套西向小两室，明年投资合适选择西向小两室，明年投资合适选择特价酬宾或与三房组合销售特价酬宾或与三房组合销售两套作为一套卖可不可以阶段销售重点阶段销售重点 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 项目营销思路项目营销思路 项目销售分析项目销售分析 项目价格策略项目价格策略 项目推盘顺序项目推盘顺序 项目上市节奏项目上市节奏 第一部分第一部分 第二部分第二部分 第三部分第三部分 第四部分第四部分 第五部分第五部分一销售策略节点把控一销售策略节点把控 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 价格策略定价原则定价原则开盘单价要能够聚人气，对竞争开盘单价要能够聚人气，对竞争对手来具有杀伤力。对手来具有杀伤力。主力面积的总价要性价比高 不同产品的平面战略的组合必不不同产品的平面战略的组合必不可少可少利用合理的策划和专业性销控，按照项目销售周期和市场及地块的价值，分阶段推出房源。逐步提升价格，既保证销售进度，同时给项目增值得信心。同类物业成交项目的均价就是市场信号灯开发商的最终利润是项目开发销售的宗旨。竞争原则竞争原则纵向拉伸原则纵向拉伸原则开发商利润期望开发商利润期望市场比价法市场比价法 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879本项目按本项目按4200暂定的总价区间暂定的总价区间本项目单位底价总价分布（万）本项目单位底价总价分布（万）29万万34万万46万万49万万 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879户型设计户型设计项目名称一 室两 室三 室面积总量已售面积放量已售面积总量已售曲江澜山-84-105970套480套108-116830套570套富力城-84-92258套134套112/11792套49套航天美居-83-95132套119套119-161248套162套吉源美郡53192套79套77-97288套104套110-144346套211套天都佳苑55.6393套80套74-85561套400套95-127174套130套启航02963-69150套40套87-107224套79套135-169446套170套合计合计39-6939-69646646套套323323套套69-10769-10711051105套套646646套套108-161108-161984984套套613613套套户型经济型两室适用型两室经济型三室适用型三室合 计面 积67-7083-84104110-120560套43458套 数196套112套56套84套比 重432513%19周边项目两室市场放量最大，竞争激烈周边项目两室市场放量最大，竞争激烈,我项目两室为主，产品户型丰富我项目两室为主，产品户型丰富,客户对各种户型选择平均，各种房源都有购买客户客户对各种户型选择平均，各种房源都有购买客户项目名称实收均价曲江澜山 对外5300，大部分实收在47004800富力城6500航天美居5300吉源美郡4500天都佳苑4400启航 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879竞争项目折现阶段后价曲江澜山：43万 （两室）曲江澜山：56万 （小三室）吉源美郡：36万 （两室）吉源美郡：49万以上 （三室）天都佳苑：3237万 （两室）天都佳苑：41万以上 （三室）假设在目前情况下正常手续销售，营销力度正常不大不小，有工程形象支撑下，假设在目前情况下正常手续销售，营销力度正常不大不小，有工程形象支撑下，42004200元左右将是合适的价位，具备一定市场竞争力，在此基础上推算暂时手续不全和元左右将是合适的价位，具备一定市场竞争力，在此基础上推算暂时手续不全和主体形象未确立的情况下，根据经验折损主体形象未确立的情况下，根据经验折损10%10%，则价位定位，则价位定位37803780均价。均价。本项目一期实收均价暂定为本项目一期实收均价暂定为38003800元每平米元每平米本项目所处位置吉源美郡 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 建议本项目一期入市均价：建议本项目一期入市均价：38003800元元/平米平米 明年的价位，现在暂不多说，至少我们有信心不低于明年的价位，现在暂不多说，至少我们有信心不低于43004300元元/平米平米预计住宅销售总额：预计住宅销售总额：2 2，08980898万元万元 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879楼位差楼位差价 格 策 略1号楼：打价格战打价格战，以低于竞争楼盘的价格，一期为项目做低价位的现金回笼，蓄积人气，并承担项目的早期回款工作.3号楼：打性价比战打性价比战，做为早期的人气和形象的建立者承担项目开发的顺利入市。2号楼：打形象战打形象战，做为小区的品质生活形象代言，拉升品质带动价格，承 担项目的开发的超额利润。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第三阶段 三阶段的价格攀升三阶段的价格攀升第二阶段第一阶段3800元元4300元元 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879每个阶段分别制订公布均价和一次性付款、按揭贷款的不同的优惠比例，当本阶段达到方案控制面积后，即进入下一销售阶段，实行下一阶段的公布均价和优惠比例。阶段控制均价和阶段控制面积“双控”原则位置差别定价原则：分段投放房源，保证充分的价格提升空间原则各阶段实行位置差别定价策略，即根据每个阶段的公布均价制订出每套房源按照朝向、楼层、视野、景观、户型等不同的价格表，由开发商审批后执行在分段投放房源时，如果某一面积段或户型段售罄断档，双方可商议提前投放后段房 定价的实施原则定价的实施原则 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 项目营销思路项目营销思路 项目销售分析项目销售分析 项目价格策略项目价格策略 项目推盘顺序项目推盘顺序 项目上市节奏项目上市节奏 第一部分第一部分 第二部分第二部分 第三部分第三部分 第四部分第四部分 第五部分第五部分一销售策略节点把控一销售策略节点把控 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879时间工程10.410.9.3011.4.11.1212.5合同要求地基与基础工程，+/-0以上施工主体封顶完工认购蓄水期开盘热销中后期销售120套21240套43Q1:Q1:Q2:Q2:认购收定，一阶段房源推二阶段房源推三期段房源数据说明：.11年5月之前在证件未齐情况下总任务销售回款2000万，套数120套，.基本就是从目前开始每月十套左右的成交，假设平均近30%的认购客户选择现金50%大定，每月认购客户30位以上，以10%的认购率计算需要月来客量300位日来客量要求达到10位以上2005Q3:Q3: 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879时间轴销售预估分解6月月8月月12月月4月月6月月3月月4月月4月月5月月筹备一期收款第一阶段（第一阶段（9）营销周期6月月第二阶段（第二阶段（8个月）个月）第三阶段（第三阶段（6）营销节奏120套房房房展展会会开盘热销正式销售正式销售11年年 12月月12年年 调整期强销期三期入市尾盘清盘240套房200套房认购期蓄水摸底10年年8月月11年年05月月12年年03月月二期入市 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第一阶段：内部认购期第一阶段：内部认购期迅速聚拢人气，为项目公开发售创造良好的市场基础。内部认购期内部认购期2010年5月至2010年7月 价格“阴谋”：声称大众精品却以低价格的操作方式，吸引并留住客户；新带新的口碑传播：采取“抢位”策略，通过户外广告、网络及活动等全方位立体化的营销手段，以项目为中心，迅速在项目周边地区建立自己的市场基地，赢得关键客户；兔子先吃窝边草：撬动航天基地的客户。推盘节奏控制：合理销控，好差结合，部分 易成为“尾房”的户型进行认购，提前解决后期销售的困难。以户外广告展示形象为主；工地围墙包装，短信与信息栏并行 导视系统有效引流结合活动营销方式，把客户聚集在项目周边。营销策略营销策略推广策略推广策略时间时间目的目的 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第二阶段：正式销售期第二阶段：正式销售期消化前期认购客户，确保高解筹率，迅速成为片区销售之星。正式销售期正式销售期2010年8月至2010年12月 分批推出房源，快打快销；推出部分较差户型。运用价格杠杆，低价入市，同时合理销控，迅速消化认购客户。近3800元/平方米的实收价格低价入市，迅速赢得客户；采用多折扣的灵活付款方式，降低置业门槛，最大限度地争取目标客户；用“一口价”等方式提前消化部分“尾房”，解决后期的难题；对周边国家级研究所和工业园的客户制定特别的优惠政策，锁定并留住客户；正視团购现象，提前制定小批量团购政策。广告强销。户外媒体更换内容 其他流动广告（车体、短信、传单、直邮）营销策略营销策略推广策略推广策略时间时间目的目的 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第三阶段：调整期第三阶段：调整期汇总前阶段的销售信息，对春季强销期，做出相应的调整战略 调整期调整期2010年12月至2011年2月（春节淡季）（春节淡季）根据前期客户信息进行热销户型与问题户型的数据分价格修正、户型调整和销售对策。淡季不淡，迎接春季销售旺季 充分利用好前期已成交客户资源，以老带新方式促进销售。以活动营销及DM直邮为主，报纸媒体为辅，同时及时根据销售政策更换户外广告的内容。营销策略营销策略推广策略推广策略时间时间目的目的 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第三阶段：持续热销期第三阶段：持续热销期消化前期客户，保持销售的良好势头，继续扩大战果，持续热销期持续热销期2011年3月至2012年3月，二、三期相继入市，5月手续完备后可考虑正式开盘 分批推出房源，合理销控，稳扎稳打。视销售及市场状况，迅速反映，小幅度多频次地拉升价格；不定期推出优惠促销措施；充分利用好前期已成交客户资源，以老带新方式促进销售。此阶段推出商铺的认购及招商。以活动营销及DM直邮为主，报纸媒体为辅，同时及时根据销售政策更换户外广告的内容。营销策略营销策略推广策略推广策略时间时间目的目的 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879第四阶段：尾盘销售第四阶段：尾盘销售争取清盘，实现100%销售。为发展商回笼资金。尾盘期尾盘期2012年3月至2012年6月 合理运用价格杠杆，采取多重实惠且有效地促销政策，以隐性让小利的方式，实现销售。以活动营销及DM直邮为主，结合少量的报纸广告，户外广告仍要有及时调整，将促销政策顺畅地传递给目标客户。营销策略营销策略推广策略推广策略时间时间目的目的 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879目录contentsIntelligence all suvcess were made from wisdomall suvcess were made from wisdomintelligence all suvcess were made from wisdomIntelligence all suvcess were made from wisdomall suvcess were made from wisdomintelligenceIntelligence all suvcesswere made from一销售策略节点把控一销售策略节点把控二二推广形象定位推广形象定位/主题广告语主题广告语 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879卖点分析卖点分析前期主卖前期主卖区域区域曲江文化圈，科技产业圈，成熟生活圈，政策着重圈。项目在销售的不同阶段应采用不同的卖点项目在销售的不同阶段应采用不同的卖点公共卖点曲江文化圈曲江文化圈：曲江人文景观，新高尚区域科技产业圈：科技产业圈：航天基地区、配套产业园等高科技园区聚集区。政策着重圈：政策着重圈：西安城市发展规划与曲江新区居住板块共同构成南郊高尚居住区，地铁开通后，南城又一区域中心形态初显。成熟生活圈成熟生活圈 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879中后期主卖产品和中后期主卖产品和配套配套联想卖点卖点分析卖点分析户型优势户型优势：适好精品户型，实用精致两居三居，阳台飘窗入户花园，户型性价比好外立面：外立面：品质外立面，营造交汇处地标建筑。底部架空层：底部架空层：底部两层架空，社区亲地嬉戏花园景观酒店式入户大堂酒店式入户大堂：彰显身份和品质感受性价比作为贯穿线索性价比作为贯穿线索 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目整体定位项目整体定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879主要目标客户素描主要目标客户素描有文化，有思想，受过良好的教育25-45岁技术蓝领知薪阶层积蓄型客户，购房人群中的刚性需求者小心翼翼，挑剔，价格敏感型对未来的生活充满憧憬，容易受联想销售手法刺激熟悉曲江和南郊，对本区域的发展持肯定态度。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879目标客户区域细分目标客户区域细分长安区长安区品质感和包装到位，销售加强，做区域内的精品楼盘，促使客户下定，此部分逼定是关键泛南郊片区泛南郊片区该部分客户选择余地大，主攻其中年轻化和经济稍敏感的部分，曲江区域优势结合性价比优点促使来客和成交曲江区曲江区该片区分布项目众多，而且中高端楼盘群聚，我项目没有明显优势的情况下，但本区域相对缺乏中小户型，我项目主打中小户型的性价比，通过形象包装不能差。这部分客户上客是重点 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879广告主调性广告主调性品质感 文化特色 都市时尚 价值形象支撑客群定位区隔，特色营造生活便利，打消距离远的抗性 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879为本项目量身定做的广告词为本项目量身定做的广告词知性知性曲江曲江新阶层新阶层适好的适好的幸福活力圈幸福活力圈专属专属优雅城市生活优雅城市生活 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879形象定位形象定位:曲江新地曲江新地 臻品香格臻品香格个性功能个性功能:曲江新区曲江新区 地铁之上地铁之上 便利生活便利生活 文化创想文化创想 底层架空花园底层架空花园 酒店式景观大堂酒店式景观大堂 入户花园入户花园6611766117平米曲江新阶层专属华宅平米曲江新阶层专属华宅 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目定位天正 幸福里项目定位主形象定位：主形象定位：曲江新地曲江新地 臻品香格臻品香格属性定位：属性定位：6611766117平米曲江新阶层专属华宅平米曲江新阶层专属华宅功能定位：知性群落的优雅城市生活功能定位：知性群落的优雅城市生活项目定位 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879对案名的理解和诠释香格里香格里香格里拉”，这个美丽动听而又遥远陌生的名字，这个“世外桃园”与“伊甸园”的同义词，“香格里拉”悬念之旅。缘起：香格里拉缘起：香格里拉（Shangri-La）一词，意为心中的日月，英语发音源于康方言南路十语群体中甸康方言南路十语群体中甸的藏语方言。香格里拉香格里拉一词早在一千多年以前藏文献资料中就有记载，汉语拼音字母音译转写作“xamgyinyilha”意为“心中的日月”。香格里拉香格里拉一词的含义与中甸县古城藏语地名“尼旺宗尼旺宗”相一致。同时，香格里拉香格里拉是英国小说家詹姆斯詹姆斯希尔顿希尔顿1933年的长篇小说消失的地平线中虚构的地名。书中描写香格里拉位于喜马拉雅山脉西端一个神秘祥和的山谷，当地的居民信奉藏传佛教藏传佛教。在西方文化中香格里拉通常意指带有东方神秘色彩祥和的理想国度。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879香格里香格里 丰富的意义丰富的意义在历史和时间中意义的不断丰满和增添优雅，神秘，乐土，隐逸之境，不为世人周知品质上乘，外来的，异国情调的，香格里拉酒店温暖人心的，贴近的，暖，情感历久弥新不与世人相同，优雅从容，知性亮黄，深黄，红褐，赭，淡灰，温暖和谐的混搭丰富的质感，卓尔不群，但并不突兀，也不自我标榜 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879联想：画家高更油画的气息，枫丹白露的街景 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879一个暂定关联：根据对外立面颜色主要由红褐色搭配少量银灰色和金属白色一个暂定关联：根据对外立面颜色主要由红褐色搭配少量银灰色和金属白色 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879主色加辅助色搭配的方法主色加辅助色搭配的方法深褐主色暗示温暖，品质，一如既往，低调的热烈深褐主色暗示温暖，品质，一如既往，低调的热烈辅助色搭配暗喻质感，丰富，在永恒基础上的惊喜变辅助色搭配暗喻质感，丰富，在永恒基础上的惊喜变化，点缀时尚流行气息化，点缀时尚流行气息背景的烘托效果，图底效应背景的烘托效果，图底效应 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 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