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房地产投资分析与决策 房地产投资概述 房地产投资决策程序 可行性研究的内容 房地产投资分析的任务 案例 政府请客，凭什么要我们买单 ?! 天马行空官方博客： ； QQ:1318241189； QQ群： 175569632 一、房地产投资概述 房地产投资的含义 房地产投资的特性 房地产投资的类型 房地产投资的目的 房地产投资的含义 所谓房地产投资，是指投资者为了获 取预期的投资收益，对房地产开发、经 营、管理、服务和消费所进行的投资行 为。 一、房地产投资概述 房地产投资的特性 1）区位的重要性 ：房地产开发的第一要素是区位，第二要素 是区位，第三要素还是区位。 选择的区位在当前必须对开发投资者、置业投资者（获取合 理、稳定的经常性收益）以及未来的租客（方便地开展经营活 动以赚取正常的经营收益并具备支付租金的能力）都具有吸引 力。 选择的区位在未来必须具有增值潜力，房地产投资价值的高 低，很大程度上取决于所处地区物业的整体升值潜力，而不仅 仅是看当前净租金水平的高低； 重视所处区位的变化情况，避开环境日益恶化、城市功能日 渐衰退的地区。 2）政策影响性 ： 指房地产投资容易受到政府政策的影响。 房地产投资概述 3）对专业管理的依赖性 ：对房地产直接投资而言，房地产投资对专业管理的依赖性较强。 4）房地产投资的巨额性 ：房地产投资需要大量资金垫付，没有 雄厚的资金实力或一定的筹资能力，就不能投资于房地产。 5）房地产投资的风险性 ：房地产投资开发的每一个过程均存在 着不确定性因素，因而也存在着风险。 6）房地产投资的保值与增值性 ：众所周知，通货膨胀能使货币 贬值。从长远来看，最能保值而又最重要的实物就是房地产。故 房地产投资是一种避免通货膨胀损失的最好的保值方法。 房地产投资的类型 按房地产投资形式划分 1）房地产直接投资： 投资者直接参与房地产开发或购买房地 产的过程并参与有关的管理工作。 房地产开发投资，投资目的主要是赚取开发利润，风险较 大但回报也较丰厚。 房地产置业投资，投资目的一是满足自身生活居住或生产 经营的需要；二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用 者，获取较为稳定的经常性收入。常获得保值、增值、收益 和消费四个方面的收益。 房地产投资的类型 2）房地产间接投资： 是指将资金投入与房地产相关的证券市场的 行为。 购买房地产开发投资企业的债券、股票 投资于房地产投资信托基金。投资者将资金投入到由职业投资 经理管理的共同基金，用于购买、开发、管理和出售房地产资产 赚取收入。优越性：以相对较少的投资持有多元化的房地产组合； 有强大而稳定的分红潜力（来源于所拥有物业的经常性租金收 入）；有机会得到资金增值；投资的流动性很好。 购买住房抵押贷款证券。银行将所持有的个人住房抵押贷款汇 集重组成抵押贷款组合，每个集合内的贷款的期限、计息方式和 还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担 保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者，投资者可间接获 取房地产投资收益。 房地产投资的类型 按房地产投资对象划分 土地投资：以开发、经营土地作为投资对象 房地产开发投资：以开发各类房屋、建筑物和构筑物作为投资 对象。 房地产经营投资：房地产销售、出租、互换、信托、 房地产证券投资：房地产债券、股票、基金 房地产中介服务投资：房地产咨询、经纪、估价等中介服务。 房地产管理投资：房地产管理、维修、保养、服务 二、房地产投资决策程序 项目管理程序 可行性研究的阶段、任务 投资机会研究 ( Opportunity Study ) 初步可行性研究 ( Pre-feasibility Study ) 可行性研究 ( Feasibility Study ) 阶段 立项 投资决策 设计 施工 交工 运行 产生 报告 项目 建议书 可行性 研究报告 项目评 估报告 勘察 设计文件 开工 报告 阶段 报告 竣工验 收报告 后评价 报告 房地产投资决策程序 阶段 机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究 项目评估 工作性质 项目设想 项目初选 项目拟定 项目决策 主要任务 捕捉投资机 会，为投资 方向提出轮 廓性建议 确定是否需要进 行详细可行性研 究，决定关键性 问题，缩小研究 范围 提出多种可能建设 方案，进行综合分 析和全面技术经济 论证，确定项目可 行性 对可行性报告进行 审核，提出评价意 见，最终决定投资 是否可行、合理 估算精度 30% 20% 10% 10% 所需时间 1 3个月 4 6个月 中小型：半年 大型： 1年或以上 1个月左右 所需费用占 投资 0.2% 1% 0.25% 1.25% 中小型： 1% 3% 大型 : 0.5% 1% -_ 可行性研究的阶段、任务 房地产投资决策程序 可行性研究的程序 项目筹划 提出开发项目的设想，组建研究机构，也可委托房地产咨 询公司、顾问公司和工程公司等单位研究。 承担研究对象的部门和单位要摸清委托人意图，项目提出 的背景，收集主要依据材料，制定研究计划。 市场调查与分析 对项目投资的经济、社会和政策法律环境，房地产市场需 求情况，可供选择的开发场地、开发条件等，进行广泛的调 查和分析，从而寻求市场机会，确定开发项目的市场定位。 房地产投资决策程序 优化和选择开发方案 根据选择的目标市场和备择场地，设计若干个可供选择的 开发方案，并经过分析对比，选择出最优方案。 方案评价 对优选出的方案进行深入细致的研究，分析开发项目经济 上的合理性。对开发项目的投资费用和收益进行估算，做出 项目财务评价和经济评价，并考虑项目的投资、租售价格、 规模、建设工期等不确定因素的变化，对项目的投资效果作 敏感性分析和风险性分析。 编制研究报告 按开发项目可行性研究内容，编制可行性研究报告。 三、可行性研究内容 房地产投资可行性研究解决开发项目建设 1）必要性：市场需求，社会需要； 2）可能性：原材料、工艺设备、资金、场址及环 境影响； 3）财务可行性：盈利能力、清偿能力及外汇平衡） 4）经济合理性：对全社会的贡献、所付代价； 5）社会的相容性：社会影响分析、互适性分析及 社会风险分析 6）项目可靠性（风险）。 三、可行性研究内容 1.项目概况 2.开发项目用地的现状调查及动迁安置 3.市场分析和建设规模的确定 4.规划设计方案选择 5.资源供给 6.环境影响评价 7.开发建设计划 8.项目财务、国民经济及社会效益评价 9.不确定性分析 10.结论与建议 可行性研究内容 前提 市场预测和建设条件的调查 基础 开发项目的规划设计方案 核心 经济评价 可行性研究内容 市场预测和建设条件的调查 市场预测包括房地产市场销售调查和需求预测， 开发项目的销售或出租前景分析，市场范围的确定 和租售意向分析。 建设条件分析包括基础设施状况及其外部条件， 各类建筑物、构筑物的现状，需要拆除的房屋面积， 需要安置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力 人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件 以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。 可行性研究内容 规划设计方案 开发项目的总平面布局，主要建筑物的造型设计，城市景 观设计，建筑物的主要技术参数，场地内外交通组织，基础 设施与工程管网规划。 可行性研究内容 经济评价 经济评价阶段需要进行开发项目的投资估算、财务评价、 国民经济评价、社会评价 投资估算 包括开发场地的购置费、拆迁安置费、项目的工 程造价、规划费、建设费、管理费和其他有关费用的估算。 财务评价 是在国家现行会计制度、税收法规和市场价格体 系下，从项目自身角度，分析工程项目的投资、成本、税金 和利润，计算项目的效益和费用，考察项目建成后的盈利能 力、清偿能力和外汇平衡能力状况，据此评价和判断项目财 务可行性。 可行性研究内容 可行性研究内容 国民经济评价 是从国家整体角度考察项目的效益和费用，用影 子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率，分析计算项目给 国民经济带来的净效益，评价项目经济上的合理性。 国民经济评价与财务评价的区别 评价角度不同 ： 财务评价站在项目的层次上，从项目的经营者、 投资者、未来的债权人的角度，分析项目的可行性。国民经济 评价是站在国家和地区的层次上，从全社会的角度分析项目的 合理性。 项目费用和效益的含义与范围不同： 财务评价根据项目直接发生 的财务收支，计算项目的直接费用和效益；国民经济评价则从 全社会角度考察项目的费用和效益，考察项目所消耗的有用社 会资源和对社会提供的有用产品，不仅考虑直接的费用和效益， 而且考虑间接的费用和效益。 评价采用的价格不同： 财务评价对投入物和产出物采用预测的财 务收支价格；国民经济评价采用根据机会成本和供求关系确定 的影子价格。 采用的评价参数不同： 财务评价采用 市场汇率 及因行业而异的基 准收益率。国民经济评价采用国家统一测定的影子汇率和社会 折现率。 可行性研究内容 社会评价 是分析拟建项目对当地社会（或波及地区，乃 至全社会）的影响，分析项目所在地区的社会环境对项 目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。社 会评价从社会和整个国民经济的角度考察项目带来的利 益和消极影响。如项目是否符合总体规划、能否改善城 市居民的居住条件、丰富城市景观以及提高城市经济效 益等。 当从企业的角度对项目所进行的财务评价与宏观的 社会经济评价发生矛盾时，应以后者的结论为主决定开 发项目是否实施。 可行性研究内容 不确定性分析 不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析（概 率分析）。盈亏平衡分析仅用于财务评价，敏感性分析和风险分析 即可用于财务评价，也可用于国民经济评价。 盈亏平衡分析， 又称量、本、利分析，是通过分析项目产量、成本 和利润三者关系，确定项目由亏变盈或由盈变亏的平衡点，以判断 项目的风险程度。 敏感性分析 ，是通过计算一个或多个不确定因素变化所导致的项目 经济效果评价指标的变化幅度，即以判断预期目标受各个不确定因 素变化的影响程度，即风险状况。在房地产投资分析中，应对开发 工程的投资、收益率、租金、贷款利率、工期、出租期等因素的变 化作敏感性分析。 风险分析， 是根据投资、租金、贷款利率、建设工期、出租期等各 种变量的概率分布，推求一个项目在风险条件下获利的可能性大小。 四、房地产投资分析的任务 1）为投资者提供投资方向 2）为投资者提供运作方式 3）为投资者预测投资效益 4）为投资者描述风险及提供避险方法 案例 政府请客，凭什么要我们买单 ?! 民营企业将县政府告上了法庭，这在四川资中是有史以来第一回。事 实真相到底如何？这场官司暴露了民营企业介入公用事业过程中的哪些问 题？政府如何依法行政，民营公用事业如何合理定价，同时兼顾百姓利益 和投资者的利益？这些一时成为当地舆论关注的焦点。 政府请客，凭什么要我们买单？ 资中县位于四川盆地中部，沱江将县城分为两半，早年建成的沱江大 桥成为连接县城南北两大城区的唯一交通要道。 1997年，资中县政府与民 营企业四川九达公司签订协议，由九达公司控股子公司资中沱江大桥建设 管理有限责任公司（下称沱桥公司）负责投资大桥改扩建。 1998年大桥加 宽改造工程完工。四川省交通厅、财政厅、物价局先后批准沱桥公司于 1999年 2月至 2001年 9月对通行车辆试收费， 2002年 1月 1日至 2018年 2月 4日 正式对通行车辆收费，并根据不同车型规定收费标准为 1至 16元。 案例 民营企业 沱江公司执行董事、总经理何永均说，大桥加宽改造项目建成至今， 县委、县政府先后 10次以会议纪要方式要求公司降低部分车辆的通行 费标准。为了搞好和地方的关系，公司前 9次都被迫接受其要求，蒙受 了巨大损失。今年 6月，县里又一次要求公司进一步降低对公交、出租、 营运三轮三种车辆（下称 “ 三类车 ” ）的收费标准，这势必会进一步 恶化公司经营状况，所以不得不拒绝县里的要求。 7月初，由于许多通行车辆拒绝交费，大桥收费站与部分车主的冲 突不断。县里随即派出警力，维持大桥秩序。但何永均说： “ 当出租 车、三轮车通过收费站，工作人员拦车收费时，警察便强行推开栏杆 放行，有时还带走收费人员。每天放行的出租车达 1000余辆次、三轮 车 6000辆次以上，公司损失严重。在此期间，收费站工作人员多次被 打，甚至发生在警察眼皮底下，他们也不闻不问。公司报案后，大多 数案件至今得不到解决。 案例 民营企业 据介绍，县里之所以要求公司降低 “ 三类车 ” 的收费标准，是 因为这些车辆经营困难，这让何永均难以接受。 “ 帮助他们走出 困境是政府的责任，政府不能转移给民营企业。再说，县政府向 经营三轮车的业主收取了上万元的高额费用，凭什么一再要求我 们降低收费标准？这岂不成了政府请客，却让民营企业买单？ 7月中旬，沱桥公司将资中县政府告上了法院，请求法院撤销 被告历次要求原告降低收费标准的一切行政行为，并判被告协助 原告恢复正常的收费秩序。 案例 县政府 应邀居中调解 并未违法行政 针对沱桥公司提起的诉讼，资中县政府等被告在答辩中加以否认， 并称自己是根据沱桥公司和车主等当事人的请求居中调解，并未强迫 公司降低收费标准。资中县县长王和平说： “ 前 9次我们与沱桥公司负 责人沟通得很好，不知道为什么这一次闹得这么僵，最后把我们告上 了法院。 ” 他承认，县里过去考虑到老百姓的承受能力，多次与沱桥 公司 “ 协调 ” 要求降低收费标准，但从未想过通过法定程序请求重新 审核收费标准。 资中县的另一位主要领导说，今年县里领导班子受到很多来信和 投诉，对沱江大桥收费标准、收费年限等问题反映强烈，县领导班子 从关心群众疾苦出发，要求九达公司对公交、出租、三轮车等进一步 给予优惠。县里对沱江大桥在项目投资、收费年限等方面进行了初步 调查，发现存在较多问题。鉴于沱桥公司已经起诉县政府，县里愿意 通过法律途径妥善解决这一问题。 案例 车主 大桥收费确实太高 标准需要重新核定 11月 27日中午，记者来到资中查看沱江大桥收费标准，在 20分钟里看到了这样一幕： 从北向南的通道上，一名成年男子将收费栏杆拔出扔掉，应 当缴费的车辆随即不再交费，鱼贯冲过收费站；从南向北的人行 道上，几名摩托车车主用铁锤一类的工具拆掉人行道和机动车道 之间的栏杆，摩托车绕过收费站而去；从南向北的通道上，收费 人员被人群包围后被迫离开通道，栏杆随即被人抬起，大批车辆 随之冲过收费站 记者询问一位开机动三轮车的司机，他说： “ 这样的事情多了。 大桥收费太贵，又不降价，我们根本交不起。 ” 案例 车主 记者收集到的其他资料也证实了车主的这种看法。资中佳和出租车 公司今年在给县委县政府的紧急报告中表示：如沱桥公司按趟次收费， 100%车主坚决不答应；如按每月每车包干交费 550元， 47%的车主认为 收费过高，难以经营。这些主要由下岗工人组成的出租车主反映，附 近的内江有两座大桥，出租车包干每月才 350元，沱桥公司的标准实在 太高了。 县公共汽车公司也认为大桥收费过高。公司在 2002年给内江市交 通局的报告中表示，公司有 38辆大中客车，每年只有 400万元的收入。 而按批准的收费标准，公司一年得支付 100万元的过桥费。如果这样， 公司只能破产，公司接收的 180多名下岗职工将再次下岗。同样在内江， 当地公交公司 400多辆公交车经过两座桥，每年也只收过桥费 10万元。 与之相比，资中的过桥费太贵了。 为此，一些人联名向有关部门投诉，要求对大桥的投资金额重新审 计，并重新核定收费年限及收费标准。 案例 官司之外的话题： 政府如何依法行政 民营公用事业如何合理定价 在法院尚未一审判决之前，这场官司的输赢未可预料。在民营企业 越来越多地介入公用事业的背景下，政府如何依法监管民营公用事业， 民营公用事业如何合理定价，才是真正值得关注的话题。 律师赵军说：“对于省里批准的大桥收费标准，资中县政府不能自 己说改就改。像这样的收费行政许可，其设定、修改、废止，都要严 格依照法定程序进行，下级政府和部门肯定没有这个权力。” 作为县长，王和平不愿多谈这场官司。但这场官司提醒我们，在依 法治国的时代背景下，政府机关一定要依法行政，依法办事。 “县政府被告到法院，已不算什么新闻。在四川，省政府被告到法 院，也不止一次。”四川省高级人民法院行政庭负责人说，“在法律 意识不断增强的今天，如果政府和各部门不想吃官司，关键是要严格 按照法律规定办事。” 案例 官司之外的话题 部分群众对收费标准和年限不满，也是引发这场官司的一个重要原因。尽 管这个案件还没有最后判决，但有关方面应该从中吸取教训。这就是，政府 决定重大事项，一定要科学决策、民主决策，广泛听取各方面的意见。 资中县人民法院负责人说， “ 如果当初有关部门广泛听取各方意见，肯定 不会出现今天的情况。 ” 北京天则经济研究所所长、中国公用事业民营化研究中心主任仁盛洪说， 公用事业经营的一个核心问题是定价。它并非完全的市场竞争领域，不可能 让消费者自己定价，那样投资者肯定无利可图。定价时，我们需要科学的成 本预测，充分的市场竞标和全面的社会听证。 一方是百姓利益，另一方是投资商的利益。如何兼顾双方？这对政府监管 提出了挑战。 “ 关键是要在保护消费者和投资者利益之间寻找一个平衡点， 让投资者有利可图，但无暴利可得。 ” 一位专家如是说。 据内江市代市长叶壮介绍，四川省委、省政府高度重视这场纠纷，有关 部门正在研究新的收费标准和收费年限，估计明年月可出台。 思考题 1、 结合房地产投资分析的相关内容 ， 从民营企业角度 ， 试分 析造成当前这种局面的最根本原因是什么 ？ 应如何避免类似 事件的再次发生 ？ 2、 如果你作为县政府的主管领导 ， 你将怎样找到保护消费者 和投资者利益之间的平衡点 ？ 试问此平衡点的获取有何重要 意义 ？ 3、 如果由你来确定收费标准和收费年限 ， 你将如何确定 ? 4、 结合案例 ， 请谈谈你对房地产投资分析内容的理解及在实 际工作中的注意事项 。 BOT项目的投资分析 公式 若在今后 n期内，第一期期末获得收益 A， 以后逐期增长 率为 s， 要求收益率 i， 则现在投入 P为： P A/(i s) 1 （ 1 s)n (1 i)n is时 P n A/(1 i) i s时 当 n趋于无穷时， 如 i s， （ 1 s)n (1 i)n趋于 0，则 P A/(i s) BOT项目的投资分析 分析实例 某投资者以 5000万元获得某收费路段 25年的经营 权，期望投资收益率 16，运营费用及税费为经营 收入的 15，市场调查及预测知，该路段现年通过 车辆为 48万辆，今后逐年车辆增加 5，问平均每辆 车收费多少即可达到投资者的收益目标？若政府物价 管理部门规定平均每辆车收费为 20元，该收费路段 经营权欲通过拍卖出让，其它条件同上，问该投资者 的最高报价为多少？ BOT项目的投资分析 解 :本题为典型的 BOT(建设经营转让 Build- Operate-Transfer)项目 （ 1） 设每辆车平均收费为 X元 由公式，则 5000 48X（ 1 15）（ 16 5） * 1（ 1 5 ） 25（ 1 16） 25 解方程得 X 14.70元 （ 2） 每辆车平均收费 20元时， 由公式（ 3 7） ,则 P 48 20 （ 1 15）（ 16 5） * 1（ 1 5） 25（ 1 16） 25 6804.60万元