宁波世茂广场价格建议报告(62p)

世贸广场住宅定价建议报告前言 本报告着眼2010年房地产市场宏观走势，结合宁波大市商品住房价格格局与区域市场竞争项目走势，旨在对本案第一批房源的预售价格进行相关建议，以供贵方参考。宏观环境 近期政策解读 宏观经济解读2010年宁波拆迁量 宁波房产新政节后市场出现回暖迹象，成交量增长节后市场出现回暖迹象，成交量增长迅速迅速；1 1、2 2月份作为市场淡季受政策影响开始显现，再加上春节长假影响，市场观月份作为市场淡季受政策影响开始显现，再加上春节长假影响，市场观望气氛严重成交量出现短暂低迷；节后第一周，市场回暖明显成交量出现大望气氛严重成交量出现短暂低迷；节后第一周，市场回暖明显成交量出现大幅增长，逐渐恢复正常水平；幅增长，逐渐恢复正常水平；一手房市场拆迁预期使拆迁预期使成交量成交量持续持续放大，市场回暖趋势放大，市场回暖趋势明显明显1 1、2 2月份作为市场淡季，受政策、春节长假影响，市场成交量出现短暂低迷；月份作为市场淡季，受政策、春节长假影响，市场成交量出现短暂低迷；节后市场逐周回暖，成交量呈现大幅上扬趋势；节后市场逐周回暖，成交量呈现大幅上扬趋势；二手房市场1.1.20092009年底宁波市四区在售住宅项目剩余年底宁波市四区在售住宅项目剩余存存量约量约33.633.6万平方米万平方米，20102010年此列住宅项目的后续推年此列住宅项目的后续推盘体量约有盘体量约有267.5267.5万平方米万平方米；20102010年宁波市四年宁波市四区合计区合计供供应量将达到应量将达到301.5301.5万平方米万平方米。后市供应量1.1.从历年供应量来看，从历年供应量来看，301.5301.5万方的预计市场供应量较以万方的预计市场供应量较以往有所减少，实际供应量更可能由于市场短期的不确定性，而低往有所减少，实际供应量更可能由于市场短期的不确定性，而低于这个数字；于这个数字；由于价格高筑，未来住宅市场以高端项目为主，供由于价格高筑，未来住宅市场以高端项目为主，供需不平衡现象将更为明显。需不平衡现象将更为明显。住宅市场分析20102010年预计新开楼盘年预计新开楼盘0909年，住宅高价地比例上升，高端市场压力巨大年，住宅高价地比例上升，高端市场压力巨大楼面价在楼面价在50005000元元/平米以上的土地，就达到了平米以上的土地，就达到了134134万平方米万平方米 一般高端住宅比例一般高端住宅比例占总量的占总量的20-30%20-30%左右左右，而根据而根据0909年土地成交的情况来看，此比例年土地成交的情况来看，此比例已达到已达到50%50%以上。以上。在地价迅速攀升的市场背景下，高端住宅在地价迅速攀升的市场背景下，高端住宅比例大幅上升。比例大幅上升。n 宏观政策旨在促进市场稳定发展，控制部分城宏观政策旨在促进市场稳定发展，控制部分城市房价虚高势头；市房价虚高势头；n 外贸经济持续回暖，整体经济外贸经济持续回暖，整体经济形势形势看好；看好；n 市区大量拆迁，带来新的市场需求；市区大量拆迁，带来新的市场需求；n 应对新的预售政策，营销策略需快速调整；应对新的预售政策，营销策略需快速调整；n 未来供应量以高端项目为主，供需不平衡未来供应量以高端项目为主，供需不平衡宏观环境宏观环境总总结：结：预计预计20102010年下半年，年下半年，在政策走向与市场在政策走向与市场供应的双重压力影响下，供应的双重压力影响下，宁波高端住宅市场宁波高端住宅市场竞争激烈，竞争激烈，而中低端项目市场空缺较大而中低端项目市场空缺较大，对对于市场于市场我们应保持谨慎乐观的态度。我们应保持谨慎乐观的态度。微观市场镇海镇海板块板块海曙区均价海曙区均价15000-2000015000-20000江东区均价江东区均价1857018570江北老城均价江北老城均价2220022200江北新区均价江北新区均价9500-150009500-15000高新区均价高新区均价18000-2500018000-25000鄞州区均价鄞州区均价1834918349东钱湖区均价东钱湖区均价2020020200联丰板块联丰板块14000-1800014000-18000泛城西板块泛城西板块10000-1300010000-13000镇海板块均价镇海板块均价7500-120007500-12000市场市场价格格局价格格局镇海片区是宁波各板块中最典型的一个“价格低谷”区，但受地域因素影响，其市场成交以本地客源为主。自09年1月份到2010年的2月份，镇海市场出现了“M”型销售走势。由于近期市场不稳定，在价格不断上升的同时，区域销售数据在10月份达到峰值后迅速回落，后市不容乐观。镇海区住宅市场住宅价格回落明显住宅价格回落明显从镇海区09年成交的土地楼面价来看，未来1-2年区域销售项目的起价在9000元/平米以上，高端项目频出，使区域价格跃上新价值平台，随之也带来了巨大的竞争压力。镇海区土地市场土地价格跃上新平台土地价格跃上新平台 2009年年 镇海区开盘项目明细镇海区开盘项目明细 从09年开盘项目的均价看，区域价格维持在8000元/平米左右；而近三个月内，由于宁波城区高涨的市场行情，高价地成交频出；区域价格已在9000-11000元/平米的区间，但销售放缓迹象明显。2010年年1-2月月 镇海区商品住房成交明细镇海区商品住房成交明细 从成交价格格局上看，海尚广场由于销售已经进入末期房源不足，成交均价在10355元/平方米，而百隆小骆花园仅售不到9000元/平米；临近本案的保亿风景九园成交均价为11007元/平米左右，但近期成交均包含了装修1500元/平米的标准，因此，实际均价在9000元/平米左右。镇海年初成交情况考虑项目的地段、配套及装修的考虑项目的地段、配套及装修的因素，实际价格应较为保守。因素，实际价格应较为保守。销售价格较为平稳，销售量自销售价格较为平稳，销售量自1111月初后下降明显，北岸公馆月初后下降明显，北岸公馆开盘后成交量短暂出现回升，后期下降明显；开盘后成交量短暂出现回升，后期下降明显；风景九园近期成交走势风景九园近期成交走势 竞争楼盘成交情况 销售价格呈平滑曲线下探，但幅度很小，销售量自销售价格呈平滑曲线下探，但幅度很小，销售量自1111月初后逐步下降。月初后逐步下降。海尚广场近期成交走势海尚广场近期成交走势 竞争楼盘成交情况 12月27日北岸公馆（1号楼）开盘发售作为保亿风景九园二期最后一批150套精装修房源。开盘房源：150套 户型面积：69-120平方米（主力户型68.64、95.34、120.29）价格情况：11000元/平方米（其中装修1500元/平米）实际白胚价格：95009500元元/平米平米 销售情况：截止截止3 3月月7 7日，已备案日，已备案销售销售9595套，备案销售率套，备案销售率63%63%。1号楼后期销售速率较为缓慢号楼后期销售速率较为缓慢 竞争楼盘动态保亿保亿.风景九园二期风景九园二期将于3月底推出三期首批房源，17-22#共计900多套房源；开盘房源：900多套户型面积：84-136平方米（主力户型84、87、90、136 ）价格情况：高层均价高层均价9000-100009000-10000元元/平米平米、多层均价11000元/平米近期动态：3 3月月1010日起，日起，3 3期期“两两万变四万万变四万”认筹活动开始认筹活动开始。最新市场动态风景九园三期首批房源目前正在蓄客阶段目前正在蓄客阶段 竞争楼盘动态 保亿保亿.风景九园三期风景九园三期1月31日首推5幢高层精装房源，共计447套，面积为89、158平方米；均价：1500015000元元/平方米平方米（包括装修（包括装修15001500元元/平米）平米）小面积（89m）：均价13000-14000元/平米大面积（158m）:均价 15000-17000元/平米销售信息：开盘后2周，实际去化率不足20%；低楼层的90平方米户型；由于总价低，去化速度较快。最新市场动态目前销售速率较为缓慢目前销售速率较为缓慢 竞争楼盘动态 合生国际城合生国际城-高层住宅高层住宅 08-0908-09年住宅性质土地成交未开发体量约有年住宅性质土地成交未开发体量约有7171万方，其中项目所在板万方，其中项目所在板块潜在供应量约块潜在供应量约11.311.3万方，加之已探明住宅体量，万方，加之已探明住宅体量，未来未来二年内供应量约二年内供应量约3131万方，市场竞争压力较大。万方，市场竞争压力较大。最新市场动态未来市场潜在供应量大未来市场潜在供应量大未来预计供应量n宏观环境有短期变化的可能性n节后市场出现回暖迹象，成交量恢复到正常水平n消费者在房价高筑后，观望情绪浓厚n未来市场供应量逐步加大，后市不容乐观微观市场总结：基于以上市场情况，建议本案第一批房源基于以上市场情况，建议本案第一批房源以平稳以平稳的价格策略进入市场，以求快速去化。的价格策略进入市场，以求快速去化。产品定价策略 由于保亿由于保亿.风景九园为本案直接竞争项目，风景九园为本案直接竞争项目，另一方面，其另一方面，其前前期又推出北岸公馆期又推出北岸公馆高层项目高层项目，其产品定价策略具有参考意义。其产品定价策略具有参考意义。保亿.风景九园（1号楼）D户型建筑面积：120平米户型：三房二厅二卫均价：11500元/平米装修：1500元/平米实际白胚价：10000元/平米位置：边套北岸公馆定价策略分析边套大户型-实际去化情况u南边套（01户型）去化速度最快，已备案销售18套，已基本售完。u北边套去化速度最慢，仅备案销售5套（708室），北朝向抗性还是较大。销售差距较大保亿.风景九园 F户型建筑面积：95平米户型：二房二厅一卫均价：11000元/平米装修：1500元/平米实际白胚价：9500元/平米位置：中边套北岸公馆定价策略分析中边套户型-实际去化情况u中间边套（04、05户型）去化速度一般，共备案销售26套,04室备案13套、05室备案13套，差距不大。保亿.风景九园 E户型建筑面积：69平米户型：二房一厅一卫均价：10858元/平米装修：1500元/平米实际白胚价：9358元/平米位置：中间套北岸公馆定价策略分析u北边中间套（02.03）去化速度一般，已备案销售25套。中间套户型-实际去化情况u南边中间套（06.07室）去化速度一般，已备案销售24套。销售差距小风景九园三期风景九园三期价格价格预期预期三期多层房源均价11000元/平方米三期高层房源均价9000-10000元/平方米全明设计，主卧朝南；双阳台设计，客厅附送飘窗；E：2房2厅1卫 87M2空间方正紧凑，通透性差；主卧带景观阳台，客厅带飘窗；餐厅独立；F：2房2厅1卫 84M2主卧朝南，配以景观阳台；全明设计，厨房临近入户门；餐厅布局影响交通动线；G：2房2厅1卫 84M2南北通透，全明设计；客厅配景观阳台；多处飘窗设计增加附加值；J1：3房2厅2卫 136M2全明设计，通透性好；两间朝南，客厅配景观阳台，多处采用飘窗设计；J2：3房2厅2卫 135M2本案产品分析主力户型主力户型11号楼号楼空间方正紧凑，分区合理；南北通风，0.9米进深飘窗、9平方米大阳台，附加值较高；户型方正南北通透，短进深，三房朝南；3.5米大开间主卧室；南北通透，短进深；主卧、次卧转角阳台，附加值高，挑空楼板可增加使用面积1a：3房2厅2卫 134M21b：2房2厅1卫 89M21d：2房2厅1卫 89M2主力户型主力户型22号楼号楼2a：3房2厅2卫 139M22b：2房2厅1卫 84M2全明设计，户型南北通透；1.2米进深阳台，9平方米大阳台附加值高；户型方正，短进深，三间朝南，独立储藏室，朝南大阳台，采光条件优越；2c：2房2厅1卫 89M2全明设计，短进深；主卧附带大飘窗，9平方米挑空楼板增加附加值；传化绿都住宅项目对比分析保亿风景九园本案在项目配套、规模、景观资源、周边环境等各方面系数，本案在项目配套、规模、景观资源、周边环境等各方面系数，与银亿海尚广场、保亿与银亿海尚广场、保亿.风景九园相比还有一定差距。风景九园相比还有一定差距。l 满分为80分系数定价模式参考建议定价：139平米 边套 均价9300元/平米 建议定价：84平米 中间套 均价8500元/平米 建议定价：89平米 边套（挑空楼盘，附加值高）均价9500元/平米 建议定价：134平米 边套 均价9300元/平米 建议定价：89平米 中间套 均价8500元/平米 建议定价：89平米 边套（挑空楼板，附加值高）均价9500元/平米 建议定价：89平米（挑空楼板，附加值高）中间套 均价9000元/平米 根据产品自身综合分析比较、并结合实际市场情况，我们建议将产品均价设定为9000元/平米本案直接竞争对手风景九园三期将于3月底开盘，合生国际城高层二批房源预计将于下半年续推。本案遭遇竞争项目2月2010年1月竞争项目风景九园三期本案销售阶段3月4月5月6月8月7月9月10月11月12月空档期合生国际城二批房源建议开盘时间-2010年4月中旬开盘 充分感知市场温度，建议在市场预热后的4月中旬推盘 在2011年市场反转周期到来之前尽可能快速走量。风景九园三期（预计3月底），本案争取以价格上的优势，分流风景九园客户；另外，避开与合生国际城二批房源的竞争（预计7-8月份）。公寓与写字楼市场小结宁波公寓市场供需分析（宁波公寓市场供需分析（07-0907-09年）年）l 凭借09年楼市成交回升的热销势头，公寓市场在09年共成交5724套，整年的成交量已经超越成交量已经超越0707、0808年两年的销售套数，是年两年的销售套数，是历年同期成交新高。历年同期成交新高。l 在住宅价格高涨、供应量急剧下降的市场背景下，公寓类产品的价格也开始水涨船高，由年初的由年初的70007000元元/平米左右稳步平米左右稳步上升到上升到1418814188元元/平米。平米。0909年年 宁波公寓市场价格分析宁波公寓市场价格分析 住宅项目的供应不足，导致更多消费者向公寓类产品分流，使以往投资为主的公寓产品，自住客户的比例也逐渐增加，销售价格逐步提高。五、一周开盘信息（五、一周开盘信息（1.18-1.241.18-1.24）1月23日 新城名苑首批房源开盘开盘时间：1月23日开盘房源：首推220套面积在50-80的精装公寓，16、17、18、24、25、26层为单层产品，33、34、35为复式产品；价格信息：3.2米平层均价为14000元/，5.4米挑高复式均价为21000元/；开盘优惠：开盘3天内可优惠总价的3%，一次性付款可再享受2%的优惠。装修标准：2500元/平方米去化情况：单层产品去化较快，开盘当天，本次开盘房源去化率在50%左右。p 新城名苑开盘信息新城名苑开盘信息09年12月25日内部预定：来电平均每天20组左右，初访的客户平均每天5-10组左右；09年12月25日内部预定，共推出200套房源，主要分布在16、17、18层，目前剩有朝北10套左右，复式剩余3套左右。付款方式：内部一次性93折，南北差价500/M2，东西首与中间套差价500-1000元/M2，楼层差较小；p 内部预定五、一周开盘信息（五、一周开盘信息（1.18-1.241.18-1.24）p 新城名苑成交信息 从总体来看，09年宁波写字楼市场先抑后扬，上半年市场成交低迷，而下半年在鄞州南部商务区以及宁波研发园区的大量成交下，销售走势一路走高。进入2010年宁波写字楼市场成交出现下滑趋势，但与09年同期相比还是出现较大的增长；写字楼市场呈现写字楼市场呈现走量不走价走量不走价的态势，但由于写字楼价格相对于的态势，但由于写字楼价格相对于住宅价格要低许多，因此，其潜在的价值空间还未被挖掘；住宅价格要低许多，因此，其潜在的价值空间还未被挖掘；20092009年年1 1月月20102010年年2 2月宁波写字楼市场运行状况：月宁波写字楼市场运行状况：2010年1月1日2010年3月14日宁波写字楼成交明细：ThanksThanks！