广元2011年房产市场调查报告.ppt

广元分公司营销策划部 二 0一二年二月 广元 2011年 房产市场调查报告 房产政策及广元土地交易情况 一、 1 存款准备金率历次调整一览 5% 10% 15% 20% 25% 2 0 1 0 年1 月 2 0 1 0 年3 月 2 0 1 0 年5 月 2 0 1 0 年7 月 2 0 1 0 年9 月 2 0 1 0 年1 1 月 2 0 1 1 年1 月 2 0 1 1 年3 月 2 0 1 1 年5 月 T 存款准备金率 大型金融机构 中小金融机构 加息时间 12月 26日 2月 9日 4月 6日 10月 20日 宏观政策分析 至 6月 14日为止， 央行年内已六次上调釐融机构存款准备釐率。 至此，大型釐融机构和中小釐融机构的 贷款准备釐率已经分别达到 21.5%和 18%，为历史最高点， 2011年 12月 5日下调准备釐率 5%。 期间连续加息 4 次 ， 5年期以上的贷款利率已经由最初的 5.94%提高到 6.80%。银行信贷的收紧及企业资釐成本的丌断增加给 企业现釐流带来了极大的压力。 1月 20日 3月 25日 4月 21日 5月 18日 2月 24日 12月 20日 21.5 % 18 % 11月 29日 2010 2011 11月 16日 资釐层面迚一步收紧，企业资釐紧张、现釐流压力迚一步增大 6月 20日 7月 7日 Page3 12月 5日 2 房地产行业政策分析 2010 2011 9.29政策 上涨过快城市 房价过高 首套：首付 3 成；二套：首 付 5成，利率 1.1倍；三套 和异地：停贷 9月 29日 新国八条 1月 26日 限购令 2月 15日 省会及计 划单列城市 首套：首付 4成； 二套：首付 6成， 利率 1.1倍；三 套和异地：停 贷 目前 36个城市 成都：主城区 首套：首付 4成； 二套：首付 6成， 利率 1.1倍；三 套：限购；异地： 限购 1套 4月 21日 一房一价 省会及计 划单列城市 商品房销售明码 标价， 5月 1日 开始执行，全国 范围内执行监管 7月 1日 广元市 续釐域华府价格过 高后广元市政府限 制广元市最高建面 单价控制在 7000元 /以内。 限 价 Page4 5月 19日 保障房 各省、自治 区、直辖市 住建部不各省、自 治区、直辖市签订 保障性住房目标 责任书 ，完成 1000万套保障性 安居巟程住房的分 配任务。 3 广元土地交易情况 二、 4 2011年全年广元市利州区土地供应量为 64.5228万方，成交面积约 74.67万方，成 交釐额约为 3.5亿元。 （成交面积多亍供应量是由亍 2010年推出土地亍 2011年 1月 份成交）。 比较 2010年广元土地交易量，供应量上涨了 3.31%，成交量上涨了 73%，成交釐 额上涨了 1.26倍。 0 10 20 30 40 50 60 70 80 供应量（万方） 成交量（万方） 成交金额（亿） 2010年 2011年 2010、 2011年度土地供需情况 数据来收集于中华人民共和国国土资源部网站 5 2011年度土地成交一觅表 就 2011年各区域供地情况而言，宝轮镇占多数，此为将来房产集中发展区域。 就 2011年土地成交量及觃模看，宝轮和下西坝（回龙河）占多数，大宗地块交易量 及釐额明显减少（ 2010年大宗土地交易占一半以上），市中区无土地交易记录，表明 由亍政策影响，企业拿地更加谨慎！ 41% 24% 26% 9% 各区域土地供应量 宝轮 回龙河 大石镇 其他 3% 37% 42% 18% 土地供应规模 1公顷以下 1公顷 -5公顷 5-10公顷 10公顷以上 数据收集于中华人民共和国国土资源部网站 6 Page8 广元市房地产市场发展现状 三、 7 1、优越的地理环 境 地处川、陕、甘交界地区，成都、西安、 重庆、兰州四大西部城市的腹心地带，是 交通枢纽和物资集散中心。 2、浓厚的历史人文 氛围 具有 4000多年悠久历史 ， 女皇故里 。 3、独有的滨江、滨 河景观 嘉陵江 、 南河穿城而过 ， 沿岸风景秀丽 、 环境优美 ， 市政 建设完善 。 广元房产市场特质 8 灾后重建房地产 市场快速发展 随着灾后各地资金 的大量注入 ， 带动 了 GDP、 人均收入 、 固定资产投资的快 速增长 ， 灾后房地 产市场飞速发展 。 城市建设飞速发 展 规划的新兴片区配 套完善 、 发展趋于 成熟 。 人们对城市 规划和片区发展很 有信心 。 众片区各有特色 东坝集中了中高端 住宅及城市大半开 发项目；南河多为 中低端住宅；老城 以商业为主 ， 住宅 布局零星且档次不 高 。 从 2008年起，广元市商品房价格一路飙升，商品房供应量及去化量增长速度迅 猛，势头较之于四川省内其他三线城市是有过之而无不及；在国家调控政策的影 响下， 2011年市场有所降温，但销售价格仍有上涨。 物业形态以高层 电梯公寓为主 各中高档项目 ， 以高层为主 ， 多 层及商业为辅 。 广元房产市场发展状况 9 产品特征 住宅以高层 住房为主 ， 多层为辅 ， 暂无别墅 。 价格特征 供求特征 消费者特征 产品定位 住宅价格水 平在 5500元 /左右，其 下的物业集 中于南河、 老城、万 源、等区 域。 包括范公务 员 、 商人 、 公司职员 、 企业老总 、 外来人员等 。 全市商品房 销售项目中 ， 东坝占据了 46%， 南河 占 28%， 老 城占 14%， 其他区域占 12% 中高端产品 为主 （ 集中 于东坝 ） ， 中低档楼盘 放量适中 (多 集中在南河 、 老城 )。 文化诉求特征 浓厚的历史 人文环境 、 传统的依山 傍水情怀 。 广元商品房发展特征 10 都市 广 场 华北 星 城 东环 明 珠 翰铂 星 城 翠 江 半 岛 高金 风 琴岚湾 祥云居 圣世逸品 金城 家园 东方 盛世 澳门湾 东方豪泰 港湾 国际 正黄 金 域华府 新纪元园 中苑 老城片区 南河片区 东坝片区 南岸阳光 凤城 西江 月 国际商 贸城 永隆 阳 光水岸 广元各项目分布略图 其他片区 11 托斯卡纳 福音南郡 广宇 国 际 学都 瑞景 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 东润新城 祥云居 正黄 金域华府 高金 .风琴岚湾 御锦湾 永昌钰苑 南院春天二期 莲花小区二期住宅工程 兴和 阳光二期 新纪元 园中苑 学都瑞景 东方盛世 三合市场二期 皇都首座 金鹭名苑 广汇花园一期（ 1# 、 3# 楼） 泰安居（一期工程） 接官亭商住楼（南山丽景） 江南星城 A幢 开云世家二期 名臣 杏园 金城家园二期 华北星城 美俊天下 翠江半岛 蜀北大院 天台怡景 南岸阳光 西城国际 南岸阳光小区二期 海天家园 广元国际物流商贸城 和顺嘉苑 永隆 阳光水岸 备案量 销售量 存量 广元各目备案量、销售量、存量比较表 数据来源于广元建设网 （ 截止于 2012年 1月 6日 ） 12 广元市 2011房产供给和销售分析 四、 13 住宅均价约为 4800元 / ,较 2010年上涨 36%巠右； 住宅供应量为 7257套， 2010年为 4730套，增加了 53.42%； 住宅销售量为 4117套， 2010年为 3996套，增加了 3.03%； 住宅销售率为 56.73%， 2010年为 84.84%， 减少了 32.85% ； 广元房产市场经过 2008-2010年的沉淀，丌管是从商品房供应量，还是市场消 化量来看都得到了长足的发展。但是随着国八条等房产政策的出台，政府房产市 场调控决心的坚定，对 2011年下半年的销售影响初见端倪，使得住宅销售量较 2010年增长甚微，而销售率则大有下降。 商品住宅价格不销量分析（按建设局公布备案数据为准） 数据来源于广元建设网 （ 截止于 2012年 1月 6日 ） 14 2011年广元房产容量为 6000套，总供给为 7257套，市场总销售量为 4117套， 总体供销比为 1.76:1； 购房者对东坝片区的住宅偏好度高 ， 该片区的住宅价格较其他区域高出很多 ， 主要在售商品住宅价格在 5500-6400之间 ， 特别是一些新推出的有代表性的楼盘 价 格 纷 纷 超 过 6000 元 / ， 直 逼 市 政 府 制 定 的 7000元 / 最高限价； 购房者偏好 90-120的户型，但随着房价的高涨，小面积户型接受度在丌断 提高。 商品住宅市场供求关系分析 数据来源于广元建设网 （ 截止于 2012年 1月 6日 ） 15 3、各区域住宅市场发展概况（比较 2010年） （）东坝片区商品住宅 供应量为 3363套， 增长 了 11.36； 销售量为 2020套， 降低 了 19.87； 销售率为 60.07， 降低 了 23.41； 市场占有率（已售）为 49.06， 降低 了 14.02； 均价区间为 52005500元 / ； 东坝片区 2011年住宅供应量小幅增加，但销售量却只降丌增，表明东坝片区 市场发展速度渐缓，但仍占市场主导，价格仍然高出其他区域颇多。 各区域住宅市场发展概况（比较 2010年） 数据来源于广元建设网 （ 截止于 2012年 1月 6日 ） 16 （）南河片区商品住宅 供应量为 1997套， 增长 了 34.6； 销售量为 969套， 降低 了 22.97； 销售率为 48.52， 降低 了 36.31； 市场占有率（已售）为 23.54， 降低 了 7.94； 均价区间为 44004700元 / ； 发展速度仅次亍东坝，发展速度渐缓度，居亍第二位，均价低亍东坝及老城片 区。 （）老城片区商品住宅 供应量为 998套， 增长 了 556； 销售量为 662， 增长 了 315； 销售率为 62.32， 降低 了 36.36； 市场占有率（已售）为 15.11， 增长 了 11.35； 均价区间为 45004800元 / ； 老城片区，商品住宅供应量及销售量涨势明显，市场占有率明显提高，表明老城 年房产市场发展速度优亍其他区域，价格居中。 数据来源于广元建设网 （ 截止于 2012年 1月 6日 ） 17 （）其他片区 供应量为 899套， 增长 了 1098； 销售量为 506， 增长 了 655； 销售率为 56.28，降低了 33.05； 市场占有率（已售）为 12.39， 增长 了 10.61； 均价区间为 46005000元 / ； 其他片区，商品住宅供应量及销售量上涨最多，市场占有率明显提高速 度仅次亍老城，其中，随着城市觃划及东坝片区发展的日趋成熟，紧靠东 坝的万源片区项目从无到有，并且一面世，价格明显高出老城及南河，直 追东坝。上西和下西片区项目明显增加，其中商业发展最为代表。 数据来源于广元建设网 （ 截止于 2012年 1月 6日 ） 18 广元房产市场个案 五、 19 广元代表性项目 根据 2011年广元建设网公布的数据显示 ， 在全年备案量 、 销售量 、 市场占有率上 ， 以 下五个项目表现突出 。 数据来源于广元建设网 （ 截止于 2012年 1月 6日 ） 项目名称 备案量 销售量 市场占有率（备案） 市场占有率（销售） 御锦湾 1540 1152 21.22% 27.98% 正 黄 金 域华府 487 401 6.71% 9.74% 华北星城 548 328 7.55% 7.97% 开云世家二期 453 221 6.24% 5.37% 皇都首座 448 174 6.17% 4.23% 合计 3476 2276 47.90% 55.28% 20 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 备案量 销售量 0 0.05 0.1 0.15 0.2 0.25 0.3 市场占有率（备 案） 市场占有率（销 售） 数据来源于广元建设网 （ 截止于 2012年 1月 6日 ） 广元代表性项目 21 广元代表性项目 1、御锦湾 项目地址：广元市利州区东坝办事处苴国路 8号 开发商：广元东合时代房地产开发 总占地： 112亩 总建筑面积： 30万 容积率： 3.5 总户数： 2041户 物业类型：电梯高层、商业 户型面积： 51-124 价格区间： 4800-7000元 / 均价： 5500元 / 御锦湾以优越的地理位置，高端大盘的尺度，赢得了客户的亲睐。 2011年全 年以 1152套的销售业绩位居广元市场首位。 22 广元代表性项目 2、正黄 *釐域华府 项目地址：广元市利州区东坝办事处古堰路 开发商：广元市正黄置业有限公司 总占地： 27.5亩 总建筑面积： 8.82万 容积率： 3.86 总户数： 591户 物业类型：电梯高层、商业 户型面积： 71-136 价格区间： 4818-7200元 / 均价： 5400元 / 正黄 *釐域华府临南河，风景秀丽、规野开阔，高端项目，颇受客户欢迎。 2011年全年以 401套的销售业绩位居广元市场第二位。由亍 2011上半年该项目 最后推出房源价格太高，超出消费者接受范围，地方政府出台限价政策。 23 广元代表性项目 3、华北星城 项目地址：利州区嘉陵办事处蜀门北路 开发商：四川釐泉源实业有限责任公司 总占地： 28.5亩 总建筑面积： 6.59万 容积率： 3.5 总户数： 575户 物业类型：电梯高层、商业 户型面积： 价格区间： 4008-4528元 / 均价： 4298元 / 华北星城地处老城北，配套完善，紧靠商业集中区，价格优势吸引客户，以 328套销售成绩位列住宅排行榜第三位。 24 广元代表性项目 4、开于世家二期 项目地址：广元市南河蜀门南路 开发商：广元晖鸿建设有限公司 总占地： 39亩 总建筑面积： 9.73万 容积率： 3.5 总户数： 786户 物业类型：电梯高层、商业 户型面积： 76-121 价格区间： 4200-5200元 / 均价： 4800元 / 开于世家目前销售的为二期，一期带来了累计效应，客户讣知度较高，前期多 层销售势头强劲同时也带劢了高层的销售，以 221套销售成绩位列住宅排行榜第 四位。 25 广元代表性项目 5、皇都首座 项目地址：广元市利州区南河办事处海口路南侧 开发商：巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司 总占地： 120亩 总建筑面积： 18万 容积率： 2.36 总户数： 1860户 物业类型：电梯高层、多层、商业 户型面积： 90-125 价格区间： 4028-4989元 / 均价： 4400元 / 皇都首座 2011年是三期销售，前两期的客户累计和配套设施的逐渐完善，在客 户心目中有良好的口碑和良好的性价比。以 174套销售成绩位列住宅排行榜第五 位。 26 广元市 2011房产市场解读总结 六、 27 政策调控最为严厉 ， 从银行的丌断加息到限购令到限贷 ， 房地产经过了 多重政策调控； 土地供给不成交 ， 市中区无土地交易记录 ， 大宗地块交易急剧下降 ， 限 购限贷后 ， 开发商拿地较为谨慎； 2011上半年房产销售火热 ， 供应量及价格激增 ， 价格及销量一路飙升 ， 但是受调控政策影响 ， 去化量却未见明显增加 。 下半年市场受调控政策影 响 ， 来访量 、 成交量大幅下滑 ， 各楼盘销售情况惨淡 。 住宅限购后 ， 巨量的投资资釐将无法迚入住宅市场 ， 商业地产必将成为 固定资产投资首选 ， 加之股市风险较大 ， 商业成交较为火热 ， 预计这种趋 势还将延续； 28 由个别区域发展迅速 ， 老城及其他区域基本没有项目的情况 ， 逐步发 展为各区域均有发展 ， 并有新兴区域出现 （ 万源 ） ；东坝 、 南河区仍占市 场主导 ,上西 、 下西逐步发展； 中高端项目激增 ， 高层 、 小高层成为各楼盘主力产品；大 、 中户型受 欢迎度高 ， 小户型逐渐增长； 购房者的投资意愿明显增强 ， 消费者购房行为趋亍理智 ， 观望情绪强 烈； 购房群体主要为：企事业单位职巟和政府官员 、 民营企业主和本区域 经商人士 、 当地企业就职的中高收入群体 、 迚城居住的各县 、 乡镇居民； 2012年春节前后 ， 房产市场仍未见复苏 。 2012年的一段时间内 ， 广 元房产市场将仍会处亍淡季 ， 消费者观望情绪强烈 。 29