王泽国房地产企业税务筹划课件

房地产开发企业的纳税筹划主讲人：王泽国 教授王泽国 简介 ：北京中诚瑞税务师事务所所长，北京注册税务师协会理事、注册会计师、注册税务师； 从事过税务征管、税务教学研究、税务代理等工作；受聘于房地产、金融、高新技术等行业多家企业常年税务顾问。主要著作有：1、纳税筹划理论与实务2、新纳税筹划及案例点评3、企业如何进行纳税筹划等。房地产开发企业与传统意义上的产业有所区别，其税收政策既有一般性，也含有其行业的特殊性。前言：讲义中主要涉及的政策文件：国税函（1998）53号 国税函（1998）554号 国税函（1999）144号 财税（2001）160号国税函（2002）165号 财税（2002）191号 财税（2003）16号 国税发（2004）69号国税函（2005）83号 国税发（2006）74号 国税发（2001）142号 国税函（2003）1114号国税发（2006）31号 财税字（1995）48号 国税函（2002）615号 国税函（2004）938号财税（2006）21号 国税发（2006）187号 国税发（2003）89号 国税发（2005）82号第一部分：学习有关房地产的涉税文件我国房地产开发企业的税收优惠政策主要表现在营业、房产和土地增值等3个方面的税。1营业税营业税的优惠政策又分为2个方面：对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税；房地产企业自建自用建筑物免征营业税。2房产税房产税的免税政策主要集中在我国的房产税暂行条例里。3土地增值税我国从增值税暂行条例实施以来，有关的免税和减税的政策主要涉及以下6个方面：若建造普通标准住宅，增值率未超过20%，则免征土地增值税。增值率是指增值额除以允许扣除项目金额的比例。该免税政策主要在土地增值税暂行条例中列举。因国家建设需要，依法征用收回的房地产免征土地增值税。土地征收税的对象主要是对国有土地使用权转让后产生的增值征收税负，如果国家因为建设需要，依法收回土地，则土地又回到国家，因此国家特别规定免于征收土地征收税。以房地产进行投资联营，联营一方以房地产作价入股或作为联营条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免于征收土地增值税。尽管这样的房地产产生了增值税，但由于产权并没有直接转移，因而国家对其予以免税。（根据财税（2006）21号规定，此条优惠政策已经取消）一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免予征收土地增值税。因为在一方提供土地，一方提供资金，房屋建成后自用的情况下，房屋的所有权并没有发生向第三方的转移，因此免予征收土地征收税。房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免于征收土地增值税。因为房地产开发公司为客户代建房屋，房屋的产权并没有发生直接的转移，也不符合征收土地增值税的条件。但房地产开发公司应注意形成代建行为的各项条件，才可以充分利用这项优惠政策。在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。国家制订这项税收优惠政策是为鼓励企业间的兼并。第二部分：房地产开发企业遇到的问题：甲供材问题财税（2006）114号文，对装饰业甲供材的税务问题做出了规定，但目前没有文件对建筑业甲供材税务问题做出规定，再次特别提醒企业在入开发成本的时候不要重复计算成本。代收代付款项税务问题国税发（2004）69号只规定了免征营业税的代收款项，此外该问题极易跟价外费用扯上。合作建房税务问题国税函发（1994）644号文 国税函发（2005）1003号拆迁费用列支问题建议把此笔费用打入拆迁公司，由拆迁公司一次性开票给房地产开发公司境外费用问题掌握3个要素 合同协议 外汇换汇凭据 境外单位外汇签收单转作固定资产问题国税发（2006）31号中对此有规定视同销售价格问题国税发（2006）31号文对企业所得税视同销售价格规定，营业税实施细则中对营业税视同销售价格对定。成本费用在不同项目分摊的问题成本的分摊在国税发（2006）31文中第二大条中有规定。费用的分摊目前没有规定的分摊方法关联企业交易的税务问题企业所得税法中对此有专门规定，期待实施细则的出台。第三部分：房地产企业主要经营活动的纳税筹划首先先谈谈税种筹划的主要方法：第一营业税1尽可能减少交易次数（尤其是内部交易）2合作建房3变销售为投资4企业重组第二土地增值税1立项环节的筹划（非普通标准住宅和普通标准住宅）2合作建房 财税字（1995）48号3分解收入 成立装修公司，签订装修合同。分清应税收入和非应税收入4销售价格的筹划 适当的降价有时会引起税负的降低5销售环节的筹划 适当增加销售环节6增加持有型物业7适当增加开发成本8企业分立和合并的方法第三企业所得税1企业设立型的筹划2收入转移 主要包括：优良资产剥离法，业务转移， 价格转移法3增加成本法4交易方式的选择其次详细介绍一下具体的筹划：1在建项目整体转让的纳税筹划在房地产经营活动中，房地产开发企业主要面临转让在建项目和公司股权的选择。由于资金、公司计划等因素，企业将在建项目转让给其它房地产开发企业，其转让的内容和方式有很多的选择。2变房屋出租为对外投资变房屋出租为对外投资也是房地产企业比较常用的一种纳税筹划方法。某些房地产开发公司在好地段拥有一些房屋，但由于房屋建造的历史期限较长，其原值较低，若出租这些房屋，将能收取很高的租金，也就意味着要缴纳很多的营业税。如何节税？房屋所有者可以将这些房屋转成对外投资，达到节省营业税和房产税的目的。变房屋出租为对外投资，实际上是以不动产对外投资。由于对以不动产对外投资的行为免征营业税，同时又属于对外投资，房产并没有直接参与企业经营，因此不需要缴纳房产税。房屋产权发生转移，由接受投资方缴纳企业房产税。3分解商品房销售价格房地产开发公司可以适当地分解商品房的销售价格，以此来进行纳税筹划。譬如可以把装修收入从房产的销售收入中分解出去如果企业的开发房地产、销售商品房价格不分解，则意味着企业既要缴纳营业税，又要缴纳土地增值税和企业所得税。如果将商品房的销售收入分解出去，则可以承担以上3项税收。那么，如何将商品房的价格分解出去呢？例：某房地产公司开发完成一普通住宅项目，销售面积10000平方米，公司领导在确定商品房销售价格时，未能达成一致意见，但备选方案确定为A、B、C三种，具体方案如下：（单位：万元）方案ABC售价（每平方米）014015016地价300300300开发成本500500500开发费用404040利息支出909090营业税金及附加7782588其他扣除项目160160160允许扣除金额合计1167117251178增值率（%）199728483582应交土地增值税0982512660利润23322925295404.变房屋出租为承包业务变房屋出租为承包业务主要针对房屋建造时间长、地段好、租金高的房产的纳税筹划。如果企业出租房屋，则既要缴纳营业税，又要缴纳房产税，但如果将房屋作为企业的一项资产承包出去，则会减少缴纳的税额。承包方与房屋所有权企业达成承包协议，由承包人定期向房产所有者缴纳一定的管理费，企业可以依据房屋出租的租金来作为收取承包费的标准。例：某国有企业在市区黄金地段有房屋一幢，房屋建造时间较长，帐面原值为200万元。已知该地段的租金价格较高，如出租，每月可收租金50万元。这样，该企业每年缴纳房产税为501212%=72万元。纳税筹划方案：该企业可考虑将变房屋出租为承包业务，由承包人每月向该企业缴纳50万元的承包费。这样，每年应交房产税为200（1-30%）1.2%=1.68万元。可以节省房产税70.32万元。5合作建房的纳税筹划所谓合作建房是指一方出土地，一方出资金，共同完成某项工程的行为。合作建房的正常纳税为，出土地一方按照转让土地使用权缴纳5%的营业税，出资金一方待房屋建成后，若用于销售，则按照国家规定缴纳营业税和出售房屋部分的土地增值税。6土地增值税的纳税筹划土地增值税是一个比较新的税种，其税负比较重。对于土地增值税的纳税筹划主要围绕两个方面：尽量地分解收入。分解收入的方法很多，包括将装修收入从收入中分解出去，也可以适当地降低商品房的价格。适当地加大税前扣除的一些成本和费用。房地产开发企业通过开发成本和研究，适当增加开发项目的一些投资，能起到一举多得的作用：既增加开发成本和税前扣除的加计费用，又能使整个在建项目的环境非常优美，有利于促进房地产的销售和房地产公司品牌的建设。 7邮箱公司的筹划方法所谓邮箱公司就是指不以生产经营为主要目的而是以获得税收优惠或方便资金划转而设立的具有明确经营地址和联系方式的公司.邮箱公司的注册公司的性质；A.个人独资合伙企业还是有限责任;B.寻找合作伙伴;C.子公司与分公司的区别.公司注册地点;公司注册行业.邮箱公司操作的基本途径：1、 收入转移法； 2、 成本费用分摊法；3、 盈亏转移法；8合理分解租金收入房地产开发企业应合理地分解租金收入。如果房地产开发企业没有将开发的房产卖出，而是用于出租，国家规定，其租金收入应当缴纳营业和房产税，其房产税适用税率是租金收入的12%。如果企业把租金收入分解，则意味着房产税的降低。因此合理分解租金收入是房地产企业进行纳税筹划的一种方法。例：某房地产开发公司将开发的写字楼项目中20000用于对外出租，计划将按每月100元/的价格（含水电、物业管理等费用）收取客户租金。问该公司应如何进行纳税筹划？ 现行计划的每月纳税情况：营业税及附加=200万5.5%=11万元; 房产税=200万12%=24万; 企业所得税(暂不考虑) 替代现行计划的筹划方案:将水电费、物业管理费从房租中分离出来，单独收取，并可以适当增加租金外收费。如每月上述费用合计为50万元，则将减少房产税5012%=6万元。如委托物业公司管理，营业税也会减少。【后语】： 以上资料是根据王泽国教授2007年5月27日在南京高级税收筹划班上的讲授课件整理，整理时难免有疏漏和错误之处，还望读者在使用中提出宝贵的意见。期待与广大税务战线的同志们共同进步， 联系方式：QQ 448349694 整理者：紫宸 2007-5-30 南京 6