广州可逸豪苑4栋定价及公开发售方案

可逸豪苑4栋定价及公开发售方案,营销部/兴业公司 二OO九年三月,目录,上一阶段发售回顾 成交统计 广州市场整体情况 海珠区整体情况 近期竞争对手情况 一、二手市场动态 4栋简况 4栋价格定位/推售节点,上一阶段发售回顾,5栋公开发售回顾 3栋公开发售与5栋公开发售间隔时间仅一个月 公开发售当天成交约8800万元，成交均价12489元/m2 公开发售当天，成交率逾50% 南向五房单元（01单元）成交15套，成交金额3500万元，占总成交金额40% 南北对流大三房单元（06单元）成交11套，成交接近2000万元，占总成交金额23%,罕有楼王大户，带动项目销售。,楼王拉动尾货，小步快跑升价策略,08年11月下旬12月中旬 5栋楼王主动升价带动尾货销售，5栋在开盘定价基础上上升8%，带动其余尾货调升2.6%。 09年新年期间 利用08年底政策调整和新年节日消费气氛，全体余货平均上升1%。 目前： 利用09年初消费欲望持续缓步增长势头，全体余货平均上升2.1%。,2008年底2009新春期间销售回顾,累计升幅约5.7%,08年11月下旬09年2月下旬,备注：其中有个别单元毛坯交付，扣除装修费,1、2栋成交22套，成交均价11986元/m2 3栋成交26套，成交均价11701元/m2 6、7栋成交52套，成交均价11714元/m2 5栋成交62套，成交均价12655元/m2,成交单价 12130元/m2,成交统计（2008年5月17日至2009年2月28日）,1、2栋北向园林景大户（04单元）成为库存最集中的单元 160 m2三房，总价约175万，单价约11500元/ m2 （毛坯价）,另：余64套超面积单元,1、2栋成交220套，剩余可售40套（其中04单元25套，高层南北对流大单元9套），目前成交均价12187元/m2 。 3栋成交178套，剩余可售4套，目前成交均价10296元/m2 。 6、7栋成交342套，剩余可售3套，目前成交均价11454元/m2 。 5栋成交115套，剩余可售3套，目前成交均价12426元/m2 。,09年1月广州商品住宅均价同比下降18，环比基本持平。 相比月度楼价最低08年12月，09年1月均价仅升2元/m2 ，是广州楼价调整以来第二低点。 究其原因，去年底开发商们集中降价促销冲年度业绩，这一情况会部分反映在09年1月的数据上。,广州市场整体情况 均价：继续保持探底状态，价格成为热销主因,08年-09年1月商品住宅预售与成交对比,2008年，广州商品住宅供需比为1.46：1，全年明显供大于求。 今年1月成交量同比上涨32，商品住宅吸纳率为1.1，吸纳率近7个月来首次破“1”。 预售面积则是近9月新低，说明发展商减产自救初显成效。,（单位：元/ m2 ）,数据来源：广州市国土房管局,供求：上半年供求有逆转迹象,今年1月签约数量同比2008年，上涨了将近62%。 （焦点网统计） 新年后，楼市成交量局部回暖，市中心楼盘、郊区成本价楼盘销售出现小高潮 今年2月签约套数连续两周在2000套以上，2.16-2.22由于光大水岸榕城单盘签约400套以上，使得总签约数量超过去年十一黄金周。,数据来源：新浪网,成交局部回暖：近期周签约数量超过去年十一黄金周,广州市场整体情况 后市谨慎乐观，真正回暖尚需时日,数据来源：经纬地产,海珠区整体情况 价格小幅下滑，供需基本平衡,近几月均价在10000元上下波动，由于大型楼盘暂无新货推出，中小型楼盘和大盘旧货成为成交主力。,海珠区2007年平均月成交量10.34万平方米，2008年月成交量7.3万平方米。0708两年总需求：212万平方米，总供应：219万平方米，供需基本平衡。,全年货量充裕，新增供应量六区第一,数据来源：经纬地产,海珠09年销售 上半年以中小楼盘及旧货新推为主,09年海珠区新开盘楼盘,海珠区08.12月成交排行前5位,海珠09年新货供应 下半年新货多、竞争激烈、选择面宽,水岸榕城J1-J8栋已通过规划报建，楼高33层，一梯5-6户，货量约1500套，预计部分楼宇将于今年年底前推出。,水岸榕城北区K15-18,K8-9共六栋楼宇正在施工，预计五一前后能推出，户型和已推出的K10-14相似，货量约500套。,海珠09年主要新货 光大水岸榕城,南华西路地块用地面积14126，规划建筑面积为79952，加上5730 m2 ，建筑面积共85682 m2 。,此地块是万科于2007年7月拍得一组烂尾地，分别是南华西地块、鹤鸣五巷地块和带河路地块。总价8.8亿元。,由于鹤鸣五项地块狭小，开发有一定难度，规划显示，鹤鸣五项地块全部为配套（绿地、小学），其余建筑面积（约5730 m2 ）移入南华西路地块。,建两栋33层（其中一栋为办公）和一栋58层的超高建筑。,海珠09年主要新货 万科同福西项目,约下半年推出,根据规划公示，该地块将建成两栋住宅楼，其中A2栋为地下三层，地上29层的住宅，A1栋将为超高层建筑。,约今年下半年推出。,该地块7082元/m2 ，总地价4.6亿元，2007年3月13日获得。,海珠09年主要新货 万科纺织路项目,近期竞争对手情况宝岗大道正处断货期，下半年供应充足,去年宝岗大道新开楼盘基本消化完毕，今年水岸榕城北区开盘新货售罄，除兰亭熙园、可逸豪苑和富力金禧有未推楼宇外，其他楼盘暂无新货。 下半年翠城花园、光大水岸榕城将有全新新货供应,光大水岸榕城北区,2月14日开盘，共434套单位当日售罄，成交约4亿； 共约2800个认购登记客户入场参加抽签购房； 开盘折扣最高可达84折：VIP提前认购获92折，一次性付款或商业贷款95折，开盘当日成功认购可额外99折，5天内签约再额外99折，光大旧业主可再额外98折。 签约速度快，一个星期内所售400余套单位几乎全部签约。,光大水岸榕城北区热销原因,蓄客时间久，去年9月开始蓄客，开放情景样板房、实体样板房，根据市场情况一再推延开盘时间，蓄客长达5个月，吸引了近2000个认筹，90的成交客户为旧业主介绍。 社区配套齐，大社区、省一级小学、地铁上盖、一站式15万平米大型购物中心等多重优势。 户型创新，40平米公寓，80平米两房、125平米三房、160平米五房，灵活可分可合。 价格到位，此次开盘价格区间在9700-12000元/ m2 ，多数单位价格为10500-11500 m2 ，与之前的南区开盘价格相当。,偷面积单元拉升整体均价， 排除偷面积单元，整体均价仅为10388元/m2。,光大水岸榕城北区性价比高,公开发售当天400套单元基本售罄，均价11176元/平方米。,兰亭御园T5栋,T5栋已于2月10号左右开卖，一层四户，分别为87、115、127、137平米三房，约13楼以上能望江景。 首推4-14，17-19层，不望江单位约11500-12500（报价），望江单位约13000-15000（报价）。 售出约40，其中87方三房单位只剩下20层以上的高层单位。但阳光家缘暂未反映销售情况。,高层江景，但江边旧楼可能会拆迁新建高楼,4栋同时在售，剩余货量零散，销售速度缓慢。,08年第四季度成交均价11862元/m2,备注：阳光家园备案数据,富力金禧,08年12月开始针对尾货促销，85方两房89万，三房西北向105万，东南向113万，尾货均价11000元/m2 。 08年底，工商银行组织内部职工、客户团购，促进了A1、A2栋尾货的销售。,A3栋开盘 2月28日，可售约272套单位，蓄客约210位,前100位登记可享9折。 公开发售当天成交约90套,占总货量约三分之一。,广州老四区一手成交价格持续下跌 海珠区整体成交均价在10000元/m2左右徘徊,一、二手市场动态 老四区一手成交价格走势,单位：元/m2,广州老四区二手成交价格轻微上扬 二手成交以核心区的刚性需求占主导 海珠区整体成交均价在5000元/m2左右徘徊,二手成交价格走势,单位：元/m2,宏观市场小结,从一手市场可以看到，成交价格仍然回落，但从二手市场可以看到，成交价格反而有所回升，主要原因有四： 金融海啸影响投资者及私营企业主的投资信心，导致一手市场价格缺乏支撑力； 一手市场价格回落幅度不大，郊区居住成本高企，使需求转向价格较低的二手市场，拉动二手市场需求； 市区刚性需求仍然较大，但对于一手市场的价格支撑力仍然不足； 金融扶持政策，加强了中低收入人群的购房意欲，拉动二手市场。,4栋简况,位于小区中部 东朝宝岗大道，西南、西北对园林 可售115户（另：15户超面积单元）,目前客户信息反馈 目前正接受诚意登记，截止3月1日合共登记120个 客户对价格未有清晰指引（目前报价：1250013800元/m2 ） 大部分客户是5栋未选到合适单元的客户，价格预期与5栋接近,客户反馈信息与户型特点分析基本吻合,4栋价格定位/销售节点,2月20日开始接受旧客户意向登记 2月28日样板房工程交付 3月7日开放样板房、园林 3月14日派发价格表 3月21日正式公开发售,销售策略 首批登记优惠：大单元额外50000元，小单元额外30000元。 付款方式优惠：一次性、商业性贷款97折，公积金贷款98折。 公开发售当天抽奖：20000-50000元/套。 签约优惠：5000元/套。,预计公开发售成交量 60套 成交面积：7620 m2 成交金额：0.96亿元,T H A N K S,