金瀚房地产公司管理手册

Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.本文件由xxx房地产有限公司行政事务部提出；本文件解释和修订权属于xxx房地产有限公司行政事务部。本手册编制制人: 审审核人: 批准人人:修订状态控控制页序号修订单编号号修改页码条款号修订方式修改人修改日期注：修订方方式有：划改和和换页(换版)等。修修订时应应注明页页次，如如A/00到A/1、AA/3到到B/00；修订订日期要要注明年年月日。也许你阅历历尚浅，也许你身无无分文，但只要你拥拥有梦想想、智慧慧和勤奋奋，就可以好梦梦成真。这就是是金瀚！王者之手 点石石成金董事长致辞辞亲爱的各位位员工：海纳百川，英英贤汇聚。xxxx房房地产热热忱欢迎迎您的加加盟！我们将在相相互信任任、相互互理解的的基础上上，一起起度过在在公司工工作的美美好岁月月充分分的理解解和信任任是愉快快奋斗的的桥梁与与纽带。金瀚房地产产是一个个以农业业、生物物工程和和房地产产开发为为主要投投资领域域的大型型业务多多元化投投资控股股公司。她她将让您您感受到到融洽的的工作氛氛围、先先进的企企业管理理模式，为为您提供供了一个个非常宝宝贵的成成长机遇遇和一个个广阔的的发展空空间。希希望您能能够珍惜惜这来之之不易的的机会，珍珍惜这宝宝贵的时时光，为为您个人人和公司司的发展展做出最最大的贡贡献。大家每个人人都有成成功的理理想。在在金瀚，您您完全可可以实现现这一理理想，凭凭借开拓拓、创新新、挑战战、拼搏搏的职业精神神，每个个人都有有施展才才华的广广阔舞台台，并凭凭自己的的出色才才干和不不俗业绩绩取得丰丰厚的回回报。脚脚踏实地地、一丝丝不苟、爱爱岗敬业业，相信信您定能能与金瀚瀚共创辉辉煌。“千金何足足贵，一一士固难难求”！我们一一向尊重重知识、尊尊重人才才，把德德才兼备备和认真真负责的的员工看看作是公公司最大大的财富富。只有有员工的的业务水水平和综综合素质质得到提提高，金金瀚才能能在日趋趋激烈的的竞争中中立于不不败之地地。爱岗敬业是是金瀚房房地产凝凝聚力之之所在。企企业家精精神、创创新精神神、敬业业精神和和团结合合作精神神，是我我们企业业文化的的精髓。每每个员工工不仅要要全心全全意地投投入工作作，热爱爱自己的的岗位，认认真地对对待自己己手中的的每一件件工作，更更要走团团队协作作和集体体奋斗之之路。只只有这样样，大家家才能最最大限度度地发挥挥自己的的能量。家庭责任感感和社会会责任感感是金瀚瀚对员工工的又一一要求。在在为她不不懈努力力的同时时，也应应该为家家庭的幸幸福奋斗斗、为社社会的发发展奉献献一份热热量；更更要关心心国家和和民族的的前途，成成为国家家建设的的栋梁之之材。千里之行，始始于足下下。公司司在飞速速的发展展，需要要大量的的优秀人人才。从从您加入入金瀚房房地产的的第一天天起，愿愿您尽快快地熟悉悉和了解解她，加加速磨练练，不断断进步，胜胜任起您您的工作作，让您您的智慧慧和才华华，在金金瀚房地地产“天生我我材必有有用”的最佳佳职业沃土土里，随随着公司司的发展展而升华华，与我我们一起起共创美美好的未未来！xxx房地地产 董事长长：目 录第一章 公司组组织机构构图66第二章 公司简简介88第三章 公司战战略纲要要99第四章 员工守则则和行为为准则114第五章 质量手手册177第六章 专业规规范索引引177第七章 岗位规规范索引引18第八章 控制准准则索引引220第九章 作业规规范索引引222第十章 体系记记录索引引28第一章 集集团组织织机构图图一、xxxx房地产产组织机机构图董 事 长行政事务部总 经 理副总经理副总经理副总经理市场营销部综 合 部技 术 部项目一部项目二部财 务 部材 料 部审 计 部管理者代表第A/0版 第 14 页 共 179 页二、xxxx房地产产岗位设设置图董 事 长总 经 理副总经理副总经理副总经理管理者代表综合部经理行政事务部经理市场营销部经理技术部经理项目一部经理项目二部经理材料部经理财务部经理审计部经理董 事 会人事主管 1人行政主管 1人文秘主管 1人司机 3人营销主管 1人招标主管 1人审计主管 1人财务主管 1人预算主管 1人规划设计主管2人技术监控主管 1人安装主管2人土建主管2人土建主管2人安装主管2人材料信息主管 1人材料主管2人管理员 2人2 2人会计 2人综合统计1人出纳 1人文员 2人预算员 2人档案员 1人管理员 2人管理员 2人管理员 2人质保员 1人文员 2人文员 1人文员 2人第二章 公司简简介一、xxxx房地产产开发有有限公司司xxx房地地产开发发有限公公司成立立于20001年年，隶属属于xxxx集团团,公司司注册资资本11180万万元,拥拥有固定定资产及及自有流流动资金金近40000万万元。公公司设有有行政事事务部、综综合部、项项目部、技技术部、材材料部、财财务部、市市场营销销部、审审计部八八个部门门。公司司现有员员工366人，中中高级职职称占550%以以上，990%以以上员工工为大专专以上学学历。在在山东省省东营市市开发建建设的项项目主要要有清风风湖公园园和“乐得得家.金金瀚家园园”住宅宅小区。其其中清风风湖公园园总投资资为4.8亿元元人民币币，占地地26550亩，建建成后将将成为山山东省最最大的城城市公园园。“乐乐得家金瀚家家园”住住宅小区区是全国国首家冠冠以中国国建设银银行个人人住房贷贷款品牌牌“乐得得家”的的高档住住宅小区区。两年年多来，公公司凭借借实力和和卓越的的产品品品质及优优质的服服务已成成为当地地最具开开发实力力和市场场竞争力力的房地地产开发发公司。公司拥有各各类优秀秀的专业业人才和和高素质质管理人人才，实实行高效效灵活的的经营管管理机制制，秉承承“以人为为本，科科技兴业业，诚实实守信，追追求卓越越”的宗旨旨，力争争把金瀚瀚事业做做大、做做强、做做长。地 址： 邮政编码：2总 机：86 88传 真：86 54E-maiil: 第三章 公司战战略纲要要一、金瀚集集团战略略规划的的指导思思想政府偏好好原则：金瀚集集团一般般要选择择政府鼓鼓励的产产业进行行投资，在在产业的的发展过过程中，取取得政府府的支持持，实现现经济效效益和社社会效益益双重目目标。行业整合合原则：对于所所进入的的产业，一一般要对对行业进进行整合合，力争争成为行行业领导导者或领领导者之之一；不不进入不不能成为为主要企企业的产产业。多元化原原则：在在符合政政府偏好好原则和和行业整整合原则则的前提提下，从从总体上上来说，金金瀚集团团是跨业业经营，实实行投资资多元化化。二、金瀚房房地产业业务组合合金瀚集团所所从事的的城市建建设开发发业务是是从清风风湖公园园开始的的，从清清风湖公公园开发发和经营营，拓展展到房地地产和市市政工程程。而清清风湖公公园的开开发和经经营又包包括较丰丰富的内内涵，主主要包括括娱乐休休闲、度度假和商商业。所所以，金金瀚集团团就城市市建设开开发这一一业务系系列来说说，其组组合如下下图所示示：三、公司产产业组合合城市建设设与开发发业：房房地产、清清风湖公公园、市市政工程程、公园园相关商商业和娱娱乐业。生物工程程业：生生物肥和和生物农农药。金瀚房地产产产业时时间组合合一览表表产业第一层面业业务第二层面业业务第三层面业业务城市建设与与开发房地产、清清风湖公公园公园相关商商业和娱娱乐业市政工程四、企业愿愿景和目目标以城市经营营为主业业，创立立城市经经营新模模式：政政府不投投资、市市民满意意、企业业不赔钱钱，力争争成为东东营市最最大且具具有全国国影响的的城市建建设开发发企业。五、战略目目标成为大型业业务多元元化跨国国投资控控股公司司和业界界领袖。六、企业哲哲学为市民温温馨建的的花园，为为东营造造精致的的“名片”心胸有多多大，事事业有多多大梦想有多多大，事事业有多多大梦想，忠忠诚，执执着，专专业山东最好好，全国国一流七、公司功功能（一）组织织战略目目标根据城市建建设开发发总体战战略和各各相关业业务单元元战略的的要求，组组织战略略目标如如下：建立与战战略要求求相匹配配的组织织机构：根据战战略要求求对现有有组织机机构进行行调整，并并建立战战略所要要求的新新机构。权责配置置与战略略要求相相匹配：按战略略要求，来来确定各各机构和和岗位的的功能和和权限配配置。（二）主要要组织政政策根据总体战战略和各各相关业业务单元元战略的的要求和和组织战战略目标标，主要要组织政政策如下下：分权原则则：在权权责配置置上，尽尽量向现现场组织织倾斜。分工原则则：将集集团城市市建设开开发价值值链在各各公司之之间实行行专业化化分工合合作。（三）支持持组织目目标和组组织政策策的核心心工作为了实现组组织战略略目标，贯贯彻组织织政策，核核心组织织工作如如下：组织设计计和调整整：根据据战略要要求，对对组织机机构进行行设计，并并根据战战略的要要求，对对现有组组织机构构进行调调整。本报告建议议的组建建清风湖湖建设开开发集团团，组织织结构和和功能分分工如下下：清风湖建设设开发集集团各公公司功能能一览表表公司名称公司功能备注清风湖建设设开发集集团混合型母公公司，除除出资者者功能外外，主要要负责清清风湖公公园建设设和开拓拓市政工工程。清风湖商业业街管理理公司全资子公司司，主要要负责清清风湖公公园儿童童街、女女人街、餐餐饮街的的对外招招租和管管理。目前可作为为清风湖湖建设开开发集团团的一个个部门对对待，条条件成熟熟后再成成立公司司清风湖公园园管理公公司全资子公司司，清风风湖公园园内部各各种休闲闲、娱乐乐设施的的对外招招租和管管理。目前可作为为清风湖湖建设开开发集团团的一个个部门对对待，条条件成熟熟后再成成立公司司清风湖房地地产公司司全资子公司司，主要要负责房房地产开开发。目前可作为为清风湖湖建设开开发集团团的一个个部门对对待，条条件成熟熟后再成成立公司司清风湖物业业管理公公司全资子公司司，主要要负责金金瀚家园园等物业业管理理理。目前可作为为清风湖湖建设开开发集团团的一个个部门对对待，条条件成熟熟后再成成立公司司岗位设计计和调整整：根据据战略要要求和组组织设计计，对岗岗位进行行设计，并并根据战战略的要要求和组组织调整整，对现现有岗位位进行调调整。业务流程程设计和和调整：根据战战略要求求和组织织设计，对对业务流流程进行行设计，并并根据战战略的要要求和组组织调整整，对现现有业务务流程进进行调整整。（四）公司司各部门门功能金瀚房地产产各部门门功能一一览表部 门功 能行政事务部部行政、文秘秘、人力力资源管管理以及及整合管管理体系系管理综 合 部招投标管理理、合同同管理、工工程概算算、预算算和决算算市场营销部部市场调研、寻寻找营销销代理、销销售合同同管理、协协助营销销、与顾顾客有关关过程的的相关综综合事务务管理。技 术 部土地批租、土土地开发发、项目目规划设设计管理理项 目 部施工项目、现现场管理理材 料 部材料质询、材材料商评评估和材材料控制制管理财 务 部财务、会计计、税务务、成本本和统计计审 计 部审计工作及及相关综综合事务务管理第四章 员工守则则和行为为准则一、员工守守则（一）思想想品德端端正，遵遵守国家家法令。（二）爱岗岗敬业务务实，工工作分秒秒必争。（三）恪守守职业道道德，质质量视同同生命。（四）客户户就是上上帝，服服务至信信至诚。（五）开拓拓人人有有责，经经济效益益为重。（六）做人人忠诚守守信，团团结合作作执著。（七）遵守守规章制制度，克克制自我我言行。（八）珍爱爱集体财财物，处处处廉洁洁奉公。（九）不断断进步完完善，举举止大方方文明。（十）一切切从我做做起，事事业繁荣荣兴盛。二、经理以以上管理理人员的的价值取取向和行行为原则则（一）充满满理想、富富有激情情、具有有高度的的责任感感和使命命感；（二）开拓拓创新、高高度务实实、诚实实守信；（三）不懈懈努力，精精通本行行业知识识；（四）对下下级善于于激励，合合理授权权，营造造良好的的沟通氛氛围；（五）积极极培养下下属，科科学管理理，果断断决策；（六）胸怀怀坦荡，勇勇于批评评与自我我批评；（七）严于于律己，守守法廉洁洁，堪为为员工之之表率；（八）作风风踏实，不不急功近近利，追求长长远目标标和效益益。三、员工行行为准则则作为金瀚一一员，个个人表现现直接影影响集团团形象，每每位员工工在各种种场合必必须时时时具有我代表表金瀚房房地产的强烈烈意识，并并以此规规范和指指导自己己的行动动。（一）职业业道德1、热爱公公司，忠忠诚于公公司，不不做损害害公司利利益的事事，不兼兼职于其其它公司司。2、尽忠职职守，勤勤勉地履履行职责责，高效效优质地地完成各各项任务务，为社社会提供供一流的的产品和和服务。3、遵章守守纪，严严守国家家法律法法规及公公司各项项规章制制度和行行为规范范。4、安全操操作，重重视质量量，积极极提出合合理化建建议，增增加公司司效益。5、克己奉奉公，见见义勇为为，助人人为乐，积积极参加加社会公公益活动动。6、保守机机密，严严禁向外外泄露公公司的商商业及技技术秘密密。（二）礼仪仪规范1、仪容、仪仪表员工应讲讲究个人人卫生，注注意自我我修饰，培培养健康康的生活活习惯，保保持良好好的精神神状态。一线生产产员工必必须按规规定依照照不同工工种的要要求，穿穿着公司司规定的的工作服服；管理人人员及营营销人员员在工作作场所提倡倡职业着着装。着装时，应应注意发发型、外外套、衬衬衣、领领带、鞋鞋、袜及及饰物的的搭配。2、言谈、举举止与人交谈谈时，礼礼貌、热热情，称称谓得体体。姿态大方方、自然然。注意目光光接触和和聆听。不不随意打打断对方方说话和和否定对对方的意意见。举止文明明，注意意场合及及礼节。3、电话接听迅速速，不让让铃声超超过三次次。使用礼貌貌用语，如如您好好、请讲讲、谢谢谢、再见见等。交谈简短短扼要，确确保线路路畅通。同事暂离离时，主主动代接接并及时时转告。工作时避避免打私私人电话话，严禁禁打有奖奖声讯电电话。4、就餐员工在用用餐时间间内就餐餐，自觉觉排队领领取饭菜菜。节约粮食食，不准将将食品带带出餐厅厅。用餐时，保保持餐厅厅卫生；注意文文明用餐餐，不高高声喧哗哗；用餐餐完毕，将将碗盘送送回指定定窗口。5、乘车司机准则则：遵守交通法法规，服服从交警警指挥。确保行车安安全，规规定区域域停放。保持车辆整整洁，保保证车况况良好。不与乘客交交谈，严严禁接打打手机。仪表端庄大大方，展展现公司司形象。乘客准则则：上车严禁吸吸烟，体体现公司司形象。不与司机交交谈，不不得争抢抢座位。举止谈吐文文明，雨雨具收放放到位。爱护车内设设施，共共同维持持卫生。四、工作风风纪（一）公司司鼓励员员工间积积极沟通通交流，但但不能因因此妨碍碍工作，因此办办公期间间，你应应该坚守守岗位，不不得随意窜窜岗聊天天；需要暂暂时离开开时，应应知会上上级或同同事。（二）保持持办公室室的整齐齐、干净净、卫生生是每一一位员工工的责任任；请不要要在办公公区域进进食，如如要吸烟烟请到吸吸烟室。（三）公用用办公室室是员工工共同办办公场所所，接待来来访、业业务洽谈谈应在洽洽谈室或或会议室室进行。五、礼仪仪仪表从进入公司司上班的的第一天天起，你你的一言言一行就就代表着着公司，你你应注意意遵守下下列要求求：（一）工作作期间，你你应保持持精神振振作、彬彬彬有礼礼、干练练高效。（二）上班班时，你你应注意意衣着整整洁、大大方、得得体，不不得染带带色头发发、指甲甲。男职职员不可可留长发发，蓄胡胡须，女女职员不不可浓妆妆艳抹。周周一至周周五，男职职员着衬衬衫、西西裤、皮皮鞋；女女职员着着有袖套套装、皮皮鞋；周周六可着便便装，但但短裤、无无袖装、超超短裙、凉凉鞋、拖拖鞋不在在此列。其它另有统一着装要求的，应按具体着装规定执行。（三）同事事间应相相互尊重重，互帮帮互爱，语语言文明明。（四）对外外交往应应有礼有有节，不不卑不亢亢，礼貌貌大方，简简朴务实实。六、保密由于竞争的的存在以以及你对对公司的的责任，每每个员工工都有保保守公司司秘密的的义务。这这种保密密的义务务，不仅仅限于你你在公司司工作的的合同期期内，而而且还应应注意在在离职后后，你也也将承担担这种义义务。（一）你务务必保管管好你持持有的公公司涉密密文件。（二）未经经授权或或批准，你你不得对对外提供供有机密密的公司司文件或或其他未未公开的的经营状状况、财财务数据据等。（三）对非非本人职职权范围围内的公公司机密密，应作作到不打打听、不不猜测、不不传播。第五章 质量手手册1 质量手手册颁布布令0442范围053 质量管管理体系系过程职职责分配配表0884 质质量管理理体系4.1 总总要求094.2 文文件要求求095 管管理职责责5.1 管管理承诺诺145.2 以以顾客为为关注的的焦点145.3 质质量方针针155.4 策策划175.5 职职责、权权限和沟沟通175.6 管管理评审审196 资资源管理理6.1 资资源提供供216.2 人人力资源源216.3 基基础设施施226.4 工工作环境境227 产产品实现现7.1 产产品实现现的策划划247.2 与与顾客有有关的过过程247.3 设设计和开开发257.4 采采购控制制267.5 生生产和服服务提供供277.6 监监视和测测量装置置的控制制308 测测量、分分析和改改进8.1 总总则318.2 监监视和测测量318.3 不不合格品品控制348.4 数数据分析析358.5 改改进36xxx房地地产质量量手册版 次A/01 质量手手册颁布布令实施日期2003年年11月月01日日实施1 质量量手册颁颁布令为适应xxxx房地地产开发发有限公公司的生生产经营营战略，持持续改进进并提高高公司业业绩，确确保提供供的产品品和服务务符合规规定并满满足顾客客的需求求和期望望，特依依据GBB/T1190001-220000质量量管理体体系 要要求标标准，结结合本公公司的实实际，制制定了本本公司整整合型管管理体系系的纲领领性文件件质质量手册册，现现予以批批准颁布布实施。本手册是本本公司质质量管理理体系的的法规性性文件，是是指导本本公司质质量管理理体系建建立、实实施、保保持和持持续改进进的纲领领和行动动准则，阐阐述了本本公司的的质量，规规定了各各部门职职责权限限及相互互关系、描描述了质质量管理理体系过过程之间间的相互互作用、程程序文件件的引用用和持续续改进的的活动。本手册明确确了质量量管理体体系的基基本要求求，适用用于房地地产开发发的各项项管理活活动，本本公司全全体员工工必须认认真学习习并遵照照执行。xxx房地地产开发发有限公公司总经理：二三年年十月二二十八日日xxx房地地产质量量手册版 次A/02 范 围实施日期2003年年11月月01日日实施2 范 围2.1 适用范范围2.1.11本手册册适用于于公司房房地产开开发经营营的管理理和服务务活动。2.1.22本手册册可用于于：a)进行培培训教育育和培训训的教材材；b)公司内内部开展展质量活活动的依依据；c)编制程程序文件件的依据据；d)进行管管理评审审和内部部审核的的评价准准则；e)向第二二方认定定和第三三方认证证提供质质量管理理体系存存在的客客观证据据。2.1.33应用本公司以房房地产开开发为主主要生产产经营活活动，由由于本公公司产品品的特点点，不存存在顾客客财产，也也不存在在特殊过过程，因因此“7.55.2 生产产和服务务提供过过程的确确认”、“7.55.4 顾客财财产”在本公公司不适适用。而而“7.33 设计计和开发发”、“7.66 监视视和测量量装置的的控制”在本公公司主要要是外包包过程，通通过对服服务供应应商进行行选择与与评价进进行控制制，因此此整合型型管理体体系要求求在本公公司的建建立、实实施、保保持和持持续改进进符合GGB/TT 1990011-20000、GGB/TT240001-19996标准准。2.2 术 语2.2.11质量管管理体系系文件采采用GBB/T1190001-220000 iddt IISO990011:20000所所给出的的术语。2.2.22本手册册中使用用的供应应链的表表述如下下： 供方（供供应商）组织顾客（业主）2.3.33公司、本本公司：指xxxx房地地产开发发有限公公司。xxx房地地产质量量手册版 次A/03 质量管管理体系系职能分分配表实施日期2003年年11月月01日日实施3 质量量管理体体系职能能分配表表职能部门体系要求总 经 理管理者代表表行政事务部部市场营销部部综 合 部技 术 部项 目 部材 料 部财 务 部部审 计 部部4.1 总总要求4.2文件件要求5.1 管管理承诺诺5.2 以以顾客为为关注的的焦点5.3 服服务品质质方针5.4 策策划5.5 职职责、权权限和沟沟通5.6 管管理评审审6.1 资资源提供供6.2 人人力资源源6.3 基基础设施施6.4 工工作环境境7.1服务务提供实实现的策策划7.2 与与顾客有有关的过过程7.4 采采购7.5 生生产和服服务提供供7.6 监监视和测测量装置置的控制制8.1测量量分析和和改进总总则8.2.11 顾客客满意8.2.22 内部部审核8.2.33 过程程的监视视和测量量8.2.44 产品品的监视视和测量量8.3 不不合格品品控制8.4 数数据分析析8.5 改改进注：表示示主要负负责领导导和部门门；表示配配合部门门。xxx房地地产质量量手册版 次A/04 质量管管理体系系实施日期2003年年11月月01日日实施4.1 总要求求1 目的的确保按GBB/T1190001-220000 iddt IISO990011:20000标标准的要要求建立立文件化化的质量量管理体体系并予予以实施施、保持持和持续续改进。2 适用用范围适用于GBB/T1190001-220000质量管管理体系系的建立立、实施施保持和和持续改改进。3 职责责总经理对质质量管理理体系的的建立、实实施、保保持和持持续改进进负责。4 要求求4.1公司司在实施施质量管管理体系系时采用用过程的的方法，对对在房地地产开发发经营和和管理服服务中的的管理活活动、资资源提供供、产品品实现和和测量有有关的过过程进行行有效的的管理，且且遵循PPDCAA循环思思想：a)识别房房地产开开发经营营和服务务的过程程，并确确定其顺顺序和相相互关系系；b)确定准准则和方方法，对对房地产产开发经经营和服服务过程程进行控控制，并并确保其其有效运运行；c)配备和和利用必必要的资资源和信信息，对对过程的的运行进进行测量量、监视视和控制制；d)对过程程实施中中出现的的偏差和和不符合合采取改改进措施施，确保保质量管管理体系系的充分分性、适适宜性和和有效性性，并进进行持续续改进。4.2公司司制定并并实施相相关的文文件对工工程勘察察、设计计、工程程施工、安安装、监监理、市市场营销销等外包包过程进进行有效效的控制制。4.2 文件要要求4.2.11 文文件要求求总则1 目的的建立适宜的的质量管管理体系系文件，并并符合标标准的要要求。2 适用用范围适用于公司司所建立立的质量量管理体体系文件件。3 职责责管理者代表表统筹质质量管理理体系文文件的建建立，行行政事务务部负责责组织编编写。4 要求求4.1公司司按GBB/T1190001-220000标准建建立文件件化的质质量管理理体系。4.2公司司员工应应按质量量管理体体系文件件规定的的程序、要要求和方方法进行行管理、工工作和作作业。4.3公司司质量管管理体系系文件包包含在以以下六个个层次文文件中，即即：管理手册册/质量量手册（含含质量方方针、质质量目标标）；专业规范范；xxx房地地产质量量手册版 次A/04 质量管管理体系系实施日期2003年年11月月01日日实施控制准则则/程序序文件；岗位规范范；作业规范范；体系记录录。4.4公司司编制相相关文件件索引，作作为管理理手册的的内容。4.2.22 质质量手册册1 目的的确保质量手手册编制制的符合合性、适适用性和和使用的的有效性性。2 适用用范围适用于质量量手册的的形成、使使用和处处置。3 职责责管理者代表表负责质质量手册册的控制制，行政政事务部部负责具具体实施施。4 要求求4.1质量量手册的的内容4.1.11公司质质量管理理体系的的范围，包包括产品品、过程程以及组组织机构构等的内内容，对对于产品品实现过过程要求求的任何何删减、细细节及合合理性说说明。4.1.22说明为为组织质质量管理理体系而而编制的的形成文文件的程程序或对对其引用用的情况况。4.1.33对质量量管理体体系中众众多相互互关联的的过程之之间的相相互作用用和顺序序进行描描述。4.2质量量手册的的编制4.2.11在总经经理的授授权下由由管理者者代表负负责组织织编制。4.2.22质量手手册的编编制原则则a)符合GGB/TT190001-20000标准准的要求求；b)满足本本公司房房地产开开发、建建设、经经营和服服务的需需要；c)切合本本公司的的实际；d)符合适适宜的法法律法规规、条例例的规定定和要求求；e)繁简程程序与工工作的复复杂性、所所需技能能和员工工的培训训程度或或资格相相适应。4.2.33质量手手册由管管理者代代表审核核，总经经理批准准发布。4.3质量量手册的的发放4.3.11质量手手册的发发放范围围a)在质量量管理体体系覆盖盖范围内内的所有有领导层层和部门门；b)经管理理者代表表批准，不不属于体体系覆盖盖范围内内的集团团公司及及下属有有关部门门或人员员；c)经管理理者代表表批准，向向第二方方(顾客客)提供供，向第第三方如如认证机机构提供供。4.3.22发放和和提供的的质量手手册是规规范的文文本并加加盖文件件控制印印章。xxx房地地产质量量手册版 次A/04 质量管管理体系系实施日期2003年年11月月01日日实施4.3.33质量手手册的发发放记录录及正本本由行政政事务部部保存，发发放和提提供的质质量手册册均为副副本。4.4质量量手册的的更改4.4.11质量手手册的更更改需经经管理者者代表审审核，总总经理批批准。具具体的更更改方式式、方法法和更改改标识按按文件件控制程程序的的有关规规定执行行。4.4.22质量手手册的更更改仅对对受控文文件进行行。行政政事务部部保存的的正本同同时进行行更改，且且需将质质量手册册的更改改通知单单一并保保存。储储存于电电子媒体体上的相相应文件件在更改改时应同同时更改改。4.4.33换版更更改的实实施者应应在换版版和更改改的同时时，在质质量手册册的“修订状状态控制制页”上予以以记录，并并按文文件控制制程序的的规定做做好其他他相关更更改记录录。4.4.44当公司司内外部部环境发发生重大大变化或或总经理理认为有有必要时时，质量量手册应应予以换换版，以以保持其其适宜性性。4.4.55质量手手册的换换版按文文件控制制程序的的相应规规定执行行。4.5质量量手册的的使用4.5.11质量手手册的持持有者应应认真学学习、深深刻理解解质量手手册的内内容、规规定和要要求，并并贯彻实实施。4.5.22质量手手册应妥妥善保存存、不得得复制、转转借和未未经授权权的更改改。4.6质量量手册的的作废4.6.11质量手手册更改改或换版版的同时时，应撤撤出作废废的文件件，须留留作资料料的应在在作废文文件上加加盖“作废文文件”的印章章。4.6.22作废的的文件由由行政事事务部负负责回收收，定期期或立即即集中销销毁。4.2.33 文文件控制制1 目的的确保影响质质量管理理体系运运行的文文件处于于受控的的状态。2 适用用范围适用于质量量管理体体系文件件，包括括适宜的的外来文文件的控控制。3 职责责3.1行政政事务部部负责文文件控制制的归口口管理。3.2总经经理负责责批准和和发布质质量方针针、质量量目标。3.3管理理者代表表负责审审核质量量手册、和和批准分分管的控控制准则则和程序序文件。3.4主管管副总经经理负责责批准其其分管部部门的程程序文件件和作业业性文件件。3.5各部部门经理理负责审审核本部部门负责责的作业业性文件件，当授授权人空空缺时，由由主持工工作的负负责人负负责其审审核工作作。4 要求求4.1控制制要求：文件在在发布前前由授权权的审核核者和批批准人对对文件的的符合性性、充分分性、适适宜性和和相容性性进行审审核、批批准。4.2行政政事务部部应确保保凡质量量管理体体系运行行涉及的的部门、场场所或人人员能及及时得到到有效版版本的相相关文件件，xxx房地地产质量量手册版 次A/04 质量管管理体系系实施日期2003年年11月月01日日实施及时撤出作作废或失失效的文文件。各各部门及及所有工工作人员员应确保保不持有有、不使使用作废废或失效效的文件件。若因因工作需需要而保保留作废废文件，应应对保留留的作废废文件进进行标识识。4.3文件件和资料料应保持持清晰，易易于识别别。4.4文件件控制范范围各部门或相相关人员员应确保保涉及文文件的编编制、审审核、批批准、发发布、发发放、使使用、更更改、保保管、贮贮存、归归档、作作废、回回收、处处置等均均处于受受控状态态。4.5外来来文件中中与房地地产开发发有关的的法律法法规、标标准、供供方提供供的图样样、产品品标准、验验收标准准等文件件应按程程序的规规定进行行识别、登登记、阅阅批、传传递、转转化、保保管、归归档。4.6公司司制定并并实施文文件控制制程序、整整合管理理体系文文件编写写导则等等，对文文件的控控制活动动予以规规范。4.2.44 记记录控制制1 目的的确保为已完完成的活活动和达达到的结结果提供供有效的的客观证证据和为为进行追追溯性提提供依据据。2 适用用范围适用于对质质量管理理体系记记录的控控制。3 职责责3.1行政政事务部部负责对对记录的的编号、更更改进行行控制，编编制记录录的管理理性文件件。3.2各部部门负责责对要求求的记录录在相关关文件中中提出并并进行表表格设计计。3.3各部部门和记记录的填填写人员员应对其其时效性性、准确确性、完完整性和和规范性性负责。4 要求求4.1公司司各部门门形成的的记录应应遵循下下列规定定：a)使用规规范的记记录表格格；b)由规定定的人员员填写；c)及时准准确、完完整清晰晰；d)按规定定履行审审核、批批准手续续。4.2记录录应保持持清晰，便便于识别别和检索索。4.3记录录应控制制下列内内容：a)标识：确保同同一名称称和编号号的记录录，其格格式、内内容是一一致的，有有追溯性性要求的的应予编编号。b)贮存：贮存条条件应确确保便于于存取和和检索，应应防止记记录的丢丢失、损损坏、霉霉变、污污染。c)保护：采取适适当的保保护措施施，确保保不泄露露、不疏疏散；d)检索：规定检检索的方方法，确确保方便便快速；e)保存期期限：按按记录的的使用价价值规定定适当的的保存期期限，不不能过长长，也不不能过短短；f)处置：超过保保存或归归档期的的应按记记录控制制程序的的规定进进行处置置。4.4公司司编制并并实施记记录控制制程序，以以规范记记录的控控制活动动。xxx房地地产质量量手册版 次A/05 管理职职责实施日期2003年年11月月01日日实施5.1 管理承承诺1 目的的通过公司总总经理的的活动和和作用，并并作出承承诺，确确保持续续改进质质量管理理体系的的有效性性。2 适用用范围总经理在建建立、实实施和改改进质量量管理体体系所作作出的承承诺。3 职责责公司总经理理负责对对持续改改进质量量管理体体系的有有效性作作出承诺诺并提供供充分的的证据。4 要求求4.1总经经理在公公司相关关会议上上或授权权相关部部门在公公司内部部向全体体员工传传达满足足顾客要要求和与与产品有有关的法法律法规规要求及及其重要要性，从从而提高高全员的的质量意意识和主主观能动动性。4.2总经经理制定定、签署署和发布布质量方方针，质质量方针针已随质质量手册册一起发发布，或或单独发发布。4.3总经经理授权权公司相相关部门门或人员员制定公公司和各各层次的的质量目目标，并并组织实实施。4.4总经经理主持持或授权权管理者者代表主主持管理理评审工工作，评评价质量量管理体体系的适适宜性、充充分性和和有效性性。4.5总经经理应确确保提供供与建立立和改进进质量管管理体系系有关的的必要的的资源，从从而最终终实现产产品、体体系和过过程的要要求。4.6公司司提供重重要的批批示文件件、会议议记录和和纪要以以及有关关的体系系文件等等，以证证实总经经理作出出的承诺诺。5.2 以顾客客为关注注的焦点点1 目的的理解和满足足顾客的的需求和和期望。2 适用用范围适用于公司司质量管管理体系系所涉及及的管理理和服务务有关的的所有顾顾客。3 职责责3.1公司司总经理理在满足足顾客需需求方面面起领导导和决策策作用。3.2相关关部门及及人员通通过实施施相关的的过程来来实现和和满足顾顾客的需需求和期期望。4 要求求4.1公司司应首先先识别顾顾客明确确的或隐隐含的需需求和期期望，包包括组织织应尽的的，与产产品有关关的责任任或义务务以及法法律法规规方面的的要求。4.2通过过房地产产项目开开发设计计将顾客客要求转转化为公公司可以以实施的的要求。4.3通过过产品实实现和测测量、分分析和改改进等过过程，并并通过持持续改进进和预防防不符合合的发生生来达到到使顾客客满意的的要求。4.4公司司保留在在为满足足顾客要要求所采采取的一一系列过过程和活活动的有有关证据据。xxx房地地产质量量手册版 次A/05 管理职职责实施日期2003年年11月月01日日实施5.3 质量方方针和质质量目标标1 目的的为规范企业业行为，提提高管理理水平，适适应公司司发展和和满足顾顾客的需需要和期期望，公公司制定定并实施施质量方方针和质质量目标标。2 适用用范围适用于房地地产项目目开发经经营管理理和服务务中质量量方针和和质量目目标的制制定、发发布和控控制。3 职责责总经理负责责制定、发发布质量量方针和和质量目目标，各各职能部部门负责责实施质质量方针针和质量量目标。4 要求求4.1质量量方针和和质量目目标及解解释。4.1.11质量方方针精心策划、开开拓创新新、科学学管理、争争创一流流。4.1.22质量目目标预售商品房房按期交交付率1100%；商品房年销销售额完完成计划划指标率率90%以上；企业信誉或或其开发发项目工工程被评评为优级级；业主有效投投诉率1%；年度内无重重大责任任事故。4.1.33质量方方针的内内涵精心策划划聘请请全国最最有名的的策划咨咨询机构构(功能能定位、容容积率、建建筑风格格、空间间布局、景景观设计计、材料料设备选选用)；挖掘用用地最大大潜能；发挥用用地环境境价值(自然环环境、人人文环境境、商业业环境、交交通环境境、城市市区位定定位环境境)；不不断拓展展延伸价价值(售售后服务务、品牌牌效应、质质量保证证、文化化艺术含含量)。开拓创新新树立立创新意意识、培培育创新新能力、做做别人想想不到也也做不到到的，树树立品牌牌知名度度。科学管理理树立立以人为为本的理理念，建建立一切切以客户户为中心心的宗旨旨，规范范企业行行为，实实现整体体优化。争创一流流一流流的规划划、一流流设计、一一流的施施工、一一流的材材料设备备、一流流的品质质、一流流的服务务。4.1.44质量目目标的核核定(1)预售售商品房房按期交交付率。按年度统统计计算算；按房地产产开发项项目分别别计算；每一份预预售合同同为一个个计算单单位；以办理手手续为交交付。 预售商商品房按按期交付付率所所按期交交付预售售合同数数年签签订预售售合同数数1000xxx房地地产质量量手册版 次A/05 管理职职责实施日期2003年年11月月01日日实施 (2)企业业信誉评评价。三年内获获得的最最高等级级评价；当有关部部门进行行相关评评价时此此项目标标成立；评价的名名片可以以是“信誉度度”、“资信度度”、“守法度度”、“等级”、“示范小小区”、“优质工工程”、“样板工工程”、“最佳设设计”、“环境美美化”等及其其相关名名称；评价的部部门可以以是，如如工商行行政管理理部门；银行；房地产产行政主主管部门门；建设设行政主主管部门门及其他他具有资资格进行行评价的的部门。可可以是地地方性的的，可以以是国家家部委的的，也可可以是协协会性的的。(3)业主主有效投投诉率。以办理手手续的业业主为投投诉主体体；以房地产产开发项项目分别别计算；以公司责责任为判判定有效效的依据据；以年度为为计算。 业主有有效投诉诉率业业主有效效投诉件件数业业主总数数1000(4)年度度内无重重大责任任事故。按房地产产开发项项目分别别统计计计算；重大责任任事故系系指：a)国家相相关法规规规定的的工伤、死死亡事故故；b)由消防防主管部部门判定定的重大大责任火火灾；c)公司自自责造成成的重大大停工、延延期完工工、返工工(指经经济损失失在200万元以以上或影影响交付付使用)；d)由于管管理和工工作失误误造成的的材料、构构件、配配件、设设备损坏坏报废及及其他不不适用(指经济济损失在在20万万元以上上)。4.2质量量方针和和质量目目标的实实施要求求。4.2.11在公司司内部宣宣传质量量方针和和目标，在在各个层层次上进进行沟通通和传达达，使相相关人员员都能理理解并贯贯彻执行行，以确确保质量量方针/目标的的有效实实施。4.2.22将总体体质量目目标进行行分解和和细化，建建立一个个按部门门或层次次展开的的质量目目标系统统，质量量目标应应根据实实施情况况和环境境变化进进行适当当的调整整/