从需求与供给角度分析我国房地产形势及抑制房价的措施

从需求与供给角度分析我国房 地产形势及抑制房价的措施从需求与供给角度分析我国房地产形势及抑制房价的措施摘 要：随着人们生活水平的提高，伴随人口增长的是各种基本 设施需求的增加。尤其是住房的需求。住宅市场需求与供给结构不匹 配，出现严重供小于求的现象。人均住房面积小，住房情况复杂没有 安全保障是大部分人们面临的住房现状。随着房地产市场的迅猛发展, 房地产行业的竞争必将日趋激烈。因此，如何保持我国房地产市场平 稳健康发展，是值得我们探讨的我国是一个人口众多的发展中国家。关键词：房地产 需求 供给 弹性引言房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交 易的活动场所以及一切交易途径和形式。与一般市场相同，房地产市 场也是由参与房地产交易的当事者、房地产商品、交易组织机构等要 素构成的。这些要素反映着房地产市场运行中的种种现象，决定并影 响着房地产市场的发展和趋势。另外，房地产市场作为市场体系的基 本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供 求规律等的制约。但由于房地产开发商品本身具有区别于其他商品的 独特规律，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致 了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性。一、从房地产需求方面分析 作为一种商品,从本质意义上说房地产的价格是由房地产的供给 和需求决定的，这一点与其他商品是一致的。但房地产商品和房地产 行业的特点，使得房地产的供给和需求具有独特的地方。判断一个国家、一个地区居民住房的有效需求要同时考虑两个条 件：一是居民家庭购房的实际承受力，二是居民家庭购房的愿望。仅 有购房的实际承受力而无意愿购房，或有意愿购房而无购房实际承受 能力，都不能形成房地产的有效需求。只有同时解决这两个问题，住房 的有效需求才能促进房地产的供给，进而达到带动社会经济增长的作 用。对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定的，其中主要有： （1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平；（3）相关物品的 价格水平；（4）消费者的偏好；（5）消费者对未来的预期。它们对房地 产需求量的影响分别如下：1、该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格上升, 对其需求就会减少;价格下降，对其需求就会增加。比较重要的例外 是炫耀性物品和吉芬物品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的 需求与其价格成同方向变化。2、消费者的收入水平。对于多数商品来说，当消费者的收入水平 提高时，就会增加对商品的需求。自1998年房地产市场化改革以来, 我国居民人均GDP为817美元到2012年已经突破了 6000美元，随着 消费者收入的提高，对生活质量也要求更高，城市化的加速进程也必 然对房地产有较高的需求。商品房作为耐用高档商品也会随着居民收 入的增加需求，房地产价格上涨会随着工资收入上升而上涨，容易形成螺旋式的上涨过程。3、相关房地产的价格水平。与某种房地产相关的房地产，是指该 种房地产的替代品和互补品。替代品之间，一种房地产的价格上升， 对另一种房地产的需求就增加；互补品之间，对一种房地产的消费多 了，对另一种房地产的消费也会多起来。在我国房地产可分为两大类 一是由市场提供的商品房，二是又政府提供的经济适用房，公租房和 廉租住房，随着商品房价格的持续上涨人们必将会寻求更多的商品房 替代品也就是由政府提供的经济适用房4、消费者的偏好。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该 种房地产的需求就会增加。影响居民家庭对房地产需求意愿的主要因 素有：一是居民家庭购房实际承受力的大小。在其他条件不变的情况 下，这个指数愈大其购房的意愿愈大；反之则愈小。二是购房房地产 的质量及外部环境的适应性。居民家庭将多年储蓄的资金以及由于购 房贷款所承受的本息投入购房，总是希望购买一套地段、朝向、户型、 楼层、房地产使用年限以及外部环境较好的房地产，否则即使有购房 能力也不会有购房的有效意愿。三是现有住房条件。现有房地产条件 越差，改善居住质量的意愿就越强。四是预期支出的不确定性。在居 民家庭收入不变的条件下，其预期支出的不确定性，会制约着居民购 房的意愿5、消费者对未来的预期。当预期某种房地产的价格会在下一时期 上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。由于房地产价格持续上涨，刚性需求比较明显，尤其是房地产过度地投机，开发商的炒作进 而加剧人们对房地产价格上涨的预期，如果预期的氛围扩散最终将会 变成价格上涨现实。6、居民购房经济承受能力分析（房价收入比）。居民对房地产的经 济承受能力与居民家庭收入、房地产价格、住房金融等密切相关。居 民对房地产的经济承受能力与家庭收入成正比,收入越高、储蓄存款 越多的家庭,其承受能力越强；而居民对房地产的经济承受能力越强, 则可以享受质量较好、面积较大、价格较高的房地产。房价收入比成 为判断居民家庭购房实际承受能力的核心指标之一,是衡量一国居民 对商品房地产价格承受能力的国际通行指标。所谓房价收入比是指一套中等水平房地产的市场价格与中等水平 的居民家庭年收入的比例。据世界银行的研究。发达国家的房价收入 比一般在1.8： 15.5： l之间;而发展中国家的房价收入比一般在 4：1-6：1之间。如果这个比率太低，则房地产市场需求过旺;如太高, 房地产需求不足。一般认为当房价收入比在3：1 6：1之间比较合 适,此时居民对市场上的商品房地产普遍具有支付能力二、房地产供给分析地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜 在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。现实供给层次是指房地 产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产。通常也称 其为房地产上市量，其主要部分是现房，也包括已经具备预售条件的 期房。房地产的现实供给是房地产供给的主导和基本层次，它是房地 产供给方行为状态，并不等于房地产商品价值的实现。房地产商品价 值的实现取决于供给和需求的统一。储备供给层次是指房地产生产者 出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来 不上市。这是生产者的主动商业行为，与人们说的空置房是有区别的， 空置房主要是指生产者想出售而一时出售不了的房地产商品。 潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚 未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未 来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品房地产泡沫主要是指土地和房屋价格极高,与其使用价值不符。虽 然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的 虚假繁荣。在房地产泡沫状态下,房价越涨,投资者（投机者）购买越踊跃；投 资者买房的唯一目的是为了转手卖出，快速获取差价。过度的房地产 投机炒作必然扭曲市场的真实供求关系 ,在这种情况下,虽然房地产 的供给曲线形状不变,但是房地产的需求曲线发生了逆转 ,由原来的 负斜率变为正斜率 ,和供给曲线一样是一条向右上方倾斜的曲线 ,表 示房地产价格越高,需求量越大。此时的房地产商品已经完全脱离了 它作为商品的基本属性,而纯粹是一种投资品,投资者关心的只是房 地产未来的预期价格,而不去关心房子的基本功能。另一方面房地产 成本的上升，包括土地供给紧张、人工成本、建筑材料，资金融资紧 张而导致房地产供给成本快速上涨，就拿土地供给价格来说，由于今 年来我国城市化水平、工业化水平逐年提高，对土地需求大大增加， 而土地资源的供给是一种稀缺资源供给的速度小于对土地需求速度， 加上土地由政府垄断征用，由政府通过拍卖向市场提供土地，这样就 会使得土地价格上涨，开发商不得不花更多的资金购买土地，由于房 地产缺乏弹性，这部分成本必然由消费者承担。三、房地产需求和供给弹性分析（1）房地产需求弹性。房地产需求是在一定的时期内、一定的价 格水平上，消费者愿意购买而且能够购买的房地产数量。商品需求规 律揭示价格与需求之间呈反方向变化。房地产市场同样存在需求规 律，从房地产消费心理学分析：当房地产价格下跌，会激起消费者的 购买欲望，市场需求量上升； 当房地产价格上涨，增加了消费者的 购买成本，就会抑制一部分的需求，市场需求量下降。但房屋是一个 特殊的商品，具有居住和投资的双重功能，加之房地产市场的买卖双 方信息不对等，有时并不完全遵循需求规律。例如当房价出现上涨， 消费者心理上会形成继续上涨的预期， 市场上出现 “追涨” 现象 和 “买涨不买跌”，认为楼市的前景一片大好，价格还有很大的上涨 空间，所以价格虽然上涨但是需求仍然上升。而当房价出现下跌，市 场上也有可能形成观望， 需求反而下降。房地产需求弹性指价格变 动所引起的需求量变动的程度， 即房地产需求量对价格变动的反应 程度。 房地产需求对价格较为敏感，例如一些楼盘出现降价或推出 大幅优惠促销时，出现排队抢购的场面， 需求量迅速增加。而当价 格上升特别是持续上升时， 也会形成市场的恐慌心理和上涨预期，需求仍较为旺盛。所以房地产市场的需求对价格比较敏感，弹性较大， 无论价格涨与跌，都会引起需求量的更大反应。（2）房地产供给弹性。房地产供给是房地产开发商在某一时间内， 在一定的价格水平上， 对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数 量。大多数商品其供给量与价格是同方向变化的， 即商品价格上升， 供给量增加；价格下降，供给量减少。同样，当房地产价格上涨、利 润增加时，房地产开发企业开发投资意愿增强，市场供应增多；反之， 当房地产价格下跌时，开发企业投资兴趣降低，投资规模收缩，市场 供应减少。房地产供给弹性指房地产价格变动所引起供给量变动的程 度， 即房地产供给量对价格变动的反应程度。房地产投资规模大、 生产周期长、审批环节多，当价格变动时，其供应量变动比较缓慢。短期内，房地产开发企业能够提供给市场的产品量，仅限于已经可以 上市销售的产品存量，无法在短时间内增加供应，供应量不会因价格 的变化而迅速得以调整；长期来看，房地产开发商可以通过调整投资 和开发规模， 对价格变化作出反应， 房地产供给的弹性增大，但由 于房地产业受土地的制约较多，土地供应的弹性非常小，土地的稀缺 性和不可再生性使得房地产的长期供给也缺乏弹性四、我国房地产经济中存在的问题伴随这房地产业的快速发展,房地产经济中出现了一些非理性行 为,已经对房地产经济的健康发展产生了不利的影响。主要体现在以 下几个方面：（1）需求大于供给使得住房价格过高经济的快速发展提高了人们的生活水平,人们对住房条件的要求 也随之提高。随着城市化进程的加快,城镇居民人口数迅速增加,加之 部分投资者也向房地产产业进军,使得对房地产的需求加剧,同时,我 国房地产地块的规模、选址等都是由政府预先规划实施,而不是由市 场决定,这些因素都决定了房地产市场是以供给决定需求,供给无法 对需求的增加进行敏感的反应,而只能以高房价表现出来。（2）房地产市场不成熟,出现偏离实际价值的高地价或者低地价。我们知道,土地本身并不是商品,它的价格是由地租的资本化决定 的,同时受供求关系的影响。但是,我国房地产的“买方市场”还没有 真正形成,使得土地价格出现了盲目的高价或者低价。高价下,看似国 家的收益很大,其实不然,因为地价高会引起房价高,而房价过高,如 果超出了消费者的消费能力,又会抑制生产和消费。盲目的低价一般 都是政策上的需求,暴露的是政治体制与市场经济的发展不相适应。（3）房地产业受政府政策干预的影响市场经济条件下,政府出台的对市场的干预政策会影响土地的价 格,进而造成房价的波动。土地的所有权归属于国家,政府拥有土地开 发的控制权,房地产的开发规模直接受政府控制程度的影响。另外, 政府干预政策的出台,还可能造成房地产市场的不公平竞争,导致滋 生腐败现象,分配不公,国有资源流失。（4）房地产开发商融资渠道单一,商业银行的监督管理机制不健 全。房地产开发一般都需要大量的资金,大部分的房地产开发商主要 依靠银行贷款来维持日常的运营,出售房屋后用收入来归还贷款,这 样,房地产开发商就把风险转嫁给了商业银行。金融危机爆发后,商业 银行的金融监管问题提上了日程,但是现阶段我国相关的制度还不完 善,给商业银行对房地产开发商的监管带来了较大困难。五、我国房地产经济未来的发展方向 鉴于目前我国房地产经济问题多多，我们应该认清房地产经济的 发展方向，制定合理可行的房地产政策。(1)政府对房地产市场的宏观调控房地产市场与其他各种市场一样，由于自身市场机制的缺陷， 在经济资源的配置过程中可能存在诸多不合理，主要表现在房地 产市场垄断、信息不对称、投机行为和不能提供 “公共住宅”。由 此可能导致投资过热、高房价和高空置率并存、市场结构矛盾、 容易形成泡沫等后果。历史经验和理论研究证明，为避免房地产 市场自身缺陷引发的后果，政府必须进行干预。具体而言，政府 干预的产生是与市场失灵相联系的，当市场机制不能实现资源的 有效配置时，一方面政府可以通过干预以矫正和改善市场机制存 在的缺陷，使经济资源得到更有效的配置，另一方面政府可以通 过干预以实现经济资源分配的公平性，这种干预就是通常所说的 宏观调控。房地产市场存在种种缺陷使政府宏观调控成为必要， 政府可以通过适当的调控弥补市场缺陷，使房地产市场供需总量 保持基本平衡，房屋价格得以平稳运行，有效缓解房地产市场结构矛盾，保障中低收入阶层的基本住房需求，从而使房地产市场成为一个运行稳定、富有效率并能兼顾公平的市场。鉴于我国的 房地产市场的健康、稳定发展与国民经济关系密切，我国先后多 次对房地产市场进行了宏观调控，特别是2010年以来，国家业已 出台了多轮对房地产市场的宏观调控，总的来说，这些措施是具 有积极意义的，但是房价过高、住房结构不合理等现象仍然不容 忽视。从稳定国民经济，提高居民生活水平的角度出发，政府对 房地产市场的宏观调控仍需加强。(2)加速完善房地产市场首先,政府应该重视房地产经济中税收的作用,理顺各种税收政 策的关系,根据房地产市场的具体情况来制定不同的税收政策,切实 发挥税收政策的宏观调控作用。其次,政府可以利用政府管制和市场 决定双重机制来影响土地的价格,在房地产市场过热的时候,通过减 少土地供应来减缓经济过热现象,相应的,房地产市场疲软的时候,应 该适当增加土地的供应量,以此来刺激房地产经济的增长。再次,政府 应该通过制定具体的房地产产业的发展规划来完善房地产产业政策, 进一步完善房地产市场。(3) 创新体制和制度,促进房地产市场的公平竞争。政府应该从制度创新和体制创新入手,一方面,消除造成房地产 市场不公平竞争的条件,使房地产的市场机制不被扭曲,保护国有资 源的完整性,另一方面,调整收入格局,使分配真正做到公平公正,维 护经济的健康发展和社会的长久稳定。(4) 加快房地产业融资渠道的多元化发展,加大商业银行的监督管理 力度。房地产开发商除了向商业银行贷款外,还可以积极拓宽融资渠道, 例如发行房地产股票融资,既可以短时间内获得稳定的资金,还降低 了固定的还款日期和归还借款利息的风险。完善相关的金融监督管理 制度,使商业银行能够实质性的对房地产融资进行金融监管。总之, 通过市场这只“看不见的手”和政府这只“看得见的手”之间的相 互配合及共同调控,房地产经济一定会走上健康的发展道路。六、总结房产市场潜力无穷，购房者层出不穷，但是房价却成为一个高的 门坎，让很多人迈不进去。投资者继而将方向转向豪华别墅等的建设。 在我看来，这样的别墅占地面积广，耗用资金多(占用大量的建房资 金)。香港的十大豪华别墅，它们每一栋都过亿。每个富商可以有好 几套这样的房子，他们把它作为一种炫耀财富的工具，而不是发挥它 的最初职能住。他从不缺少房子住。他们不会知道在某个地方三代 人挤在几十平方米的屋子里，在某个工地聚集着一些劳苦的工人为房 子挥洒汗水这也是由我国现在的贫富差距过大引起的。所以我认 为改变这个方向的途径之一就是实现共同富裕。但是当务之急是采取 措施缩小贫富差距。在国家的政策帮助下和人们的共同努力下，我希望房产市场会向着一个好的方向发展。