某土地开发项目实施方案

天运家园土土地一级级开发项项目实施施方案(部分)项目名称：bj市市yq县县yq镇镇xt村村西南地地块土地一级开开发项目目实施方方案委托编制方方：bjj市土地地整理储储备中心心yq分分中心受托编制方方：bjj佰地工工程项目目管理有有限责任任公司编制日期： 220066年111月100日至20006年111月112日第一章 项目基基本情况况第一节 项目概概述1.1 项项目名称称项目名称：bj市yq县天天运家园园一期1.2 区区域位置置本项目位于于yq县沈沈家营镇镇镇中心心地区，地地处八峪峪公路、延延琉公路路和沈韩韩公路的的三角交交汇处，近近临八达达岭高速速公路。向向东接近近永宁古古城，向向北三公公里同bj旅旅游风景景名胜区区“龙庆峡峡”相通，向向西靠近近yq县县城，正正南方是是古河“女为河，本项目北边边界隔规规划路为为天运家家园二期期主题公公园，东东边界为为沈韩公公路西侧侧及天运运家园二二期教育育用地、医医疗用地地西侧，南南边边界界隔天运运家园二二期公建建及医疗疗用地为为延琉公公路北侧侧，西边边界为八八峪公路路东侧，项项目位置置如下图图所示：1.3 宗宗地的自自然特征征(1)气候候本地区属温温带大陆陆性半湿湿润季风风气候，四四季分明明，春季季干旱多多风，夏夏季炎热热多雨，雨雨量丰富富，秋季季天高气气爽，冬冬季气候候寒冷、干干燥，降降雨量小小、蒸发发量大。据据不完全全统计，本本地区气气温最高高达422.6（19442年88月155日），最最低气温温为22.8（19551年11月133日），最最高月平平均气温温约为330.0032.5（8月月），最最低月平平均气温温为35（1月月）。年平均降雨雨量为3354.4mm，最大大降雨量量为11115.7mmm(19956年年），bbj59月降降雨量占占全年降降雨量为为9%以上。年蒸发量在在15000mmm左右，潮潮湿系数数K=00.5000.775。空气湿度，11月份最最低，相相对湿度度约为00.466,8月月份最高高，相对对湿度约约为0.83,属较潮潮湿地区区。全年以北风风、西北北风最多多，平均均风速33.4米米/秒，是是bj市总总体规划划中确定定的五个个风沙治治理地区区之一，年年日照时时数为228133小时，年年日照百百分率为为62。无霜霜期为1156天天。（2）河流流水系yq县沈家家营镇地地处山前前地带，临临近“女为河”，地下下水含量量丰富，资资源主要要分布在在镇域平平原东西西两出口口，地下下水含量量丰富，地地下水开开采量未未达到1100%，北部部水体主主要用于于灌溉。（3）地形形地貌本本项目位位于yqq县中心心地域，地地处yqq盆地，主主要是河河谷、平平原，海海拔5000米左左右。建建设地段段位抬升升期切割割冲洪积积平原，西西部局部部微洪积积扇。（4）工程程地质根根据bbj市工工程地质质、地震震地质资资料，本本项目用用地范围围内的工工程地质质属于IIII类类地区，山山地河谷谷平原，地地势平坦坦，破读读15局局部有少少量不甚甚发育冲冲沟，IIII类类区地下下8米左右右为褐色色棕黄色色含少量量碎石具具湿陷性性砂粘土土，可进进行工程程改造，但但须注意意不均匀匀沉降问问题和大大孔土的的处理问问题。根据国家地地震局119999年公布布的中中国地震震烈度区区划图，该该镇所在在地区属属于地震震基本烈烈度区划划7度，镇镇内无断断裂带分分布。1.4 项项目交通通情况本项目道路路骨架=城市公公路规规划道路路小区区支路。项项目周边边县级公公路有沈沈韩公路路：路面面宽6米米；八峪峪公路：路面宽宽7米；延延琉公路路：路面面宽7米米。小区区内规划划道路东东至沈韩韩公路西西侧，西西至八峪峪公路东东侧，长长4777.599米，红红线宽115米，路路面宽99米。并并且本项项目近临临八达岭岭高速公公路，交交通比较较便利。第二节 项目土土地利用用现状情情况2.1土地地利用情情况分析析 通过过调查，本本项目用用地现状状均为集集体用地地，用地地土地权权归属yyq县沈沈家营镇镇集体。现现状用地地情况见见下表11-1:现状用地情情况一览览表 表11-1总用地面积积（平方方米） 土地类类别（平平方米）荒地 临时时建筑物物1999994 11594494 4055002.2 现现状地上上物状况况通过实际调调查，本本项目用用地范围围内主要要为临时时建筑物物及荒地地，不涉涉及居民民居住房房屋拆迁迁，临时时建筑物物为九栋栋已封顶顶还未全全部完工工的居住住楼。地地上无树树木、古古树、文文物。第三节 项目规规划情况况依据yqq沈家营营镇镇区区详细规规划，本本项目用用地性质质为居住住用地。主主要指标标如下：(1）总用用地面积积：19999994平方方米其中：建设设用地面面积：11579936平平方米代征道路用用地面积积：45558平平方米代征绿化用用地面积积：3775000平方米米(2）容积积率：00.9。(3）总建建筑面积积：13384113平方方米其中：居住住建筑面面积：11283369平平方米商业建筑面面积：550444平方米米配套建筑面面积：550000平方米米(4）建筑筑密度：21%-266%(5）绿地地率：443.66%-550%第二章 编制依依据1、中华人人民共和和国土地地管理法法（中华华人民共共和国主主席令第第8号）2、城市房房屋拆迁迁管理条条例（国国务院令令第3005号）3、bj市市土地储储备和一一级开发发暂行办办法（京京国土市市（20005)5400号）4、bj市市出让国国有土地地使用权权招标拍拍卖挂牌牌办法（京京国土市市（200053022号）5、bj市市建设征征地补偿偿安置办办法（bbj市人人民政府府令第1148号号）6、bj市市集体土土地房屋屋拆迁管管理办法法（bjj市人民民政府令令第1224号）7、bj市市人民政政府办公公厅转发发市民政政局关于于征地超超转人员员生活和和医疗补补助若干干问题的的通知（京京政办发发200041411号）8、bj市市国有土土地使用用权招标标拍卖挂挂牌出让让底价确确定试行行办法（京京国土用用(20005)5333号）9、bj市市土地一一级开发发实施方方案编制制和审核核办法（征征求意见见稿20006-7-22)10、yyq县沈沈家营镇镇镇区详详细规划划11、bjj市yq县沈沈家营镇镇镇区道道路改造造工程初初步设计计（BJJ-20006-19)12、bjj市工程程地质、地地震地质质资料；13、其他他内部资资料。第三章 项目市市场分析析第一节 bj市市土地市市场分析析1.1 市市场环境境情况现土地市场场政策明明朗，bbj市土土地利用用总体规规划（1997-2010年）、2006 年bj市土地供应计划、2006年bj市土地供应计划安排使用方案、bj市土地储备和一级开发管理办法等文件规定都明确了这样的信息：一是政府将有计划地稳定供应土地；二是土地交易实行市场化运作模式。实现土地的稳定供应和房地产业的健康发展。(1）市场场状况之之一：房房地产交交易成交交量有所所收缩，但但成交价价格继续续上扬统统计数据据显示：20005年bbj房地地产开发发投资继继续增长长，但增增幅低于于20004年同同期；商商品房买买卖成交交套数和和面积均均呈现同同比下降降态势，其其中现房房买卖成成交继续续保持旺旺盛趋势势，但期期房买卖卖成交有有所萎缩缩；各类类商品房房的买卖卖成交价价格均呈呈增长状状态。具体数据如如下：2005年年，全市市商品住住宅期房房预售平平均价格格67225元平方米米，比上上年上涨涨了10083元元平方方米，涨涨幅为119.22 %；其中普普通商品品住宅667211元平平方米，比比上年增增长100.9 。2005年年，全市市预售的的商品住住宅中，以以成交套套数统计计，预售售单价低低于 770000 元平方米米的占商商品住宅宅成交总总套数669% ；其中中低于550000元平平方米的的占366.1。2005年年，全市市存量住住房买卖卖平均价价格42286元元平方方米，比比上年增增长9.2。其其中，二二手商品品住宅买买卖平均均价格446088元平平方米，比比上年增增长8.3%；已购公公房和经经济适用用住房再再上市买买卖平均均价格441577元平平方米，比比上年增增长9.8 。(2）市场场状况之之二：土土地成交交价格稳稳步上涨涨2005年年1-99月，bbj市土土地供应应总量为为19006公顷顷。其中中，出让让土地面面积为112366公顷；划拨用用地面积积为6770公顷顷。住宅宅供地为为5333公顷，规规划建筑筑面积7756万万平方米米。其中中，出让让住宅用用地3336公顷顷，规划划建筑面面积4334万平平方米；划拨住住宅（经经济适用用房）用用地1997公顷顷，规划划建筑面面积3222万平平方米。国土资源部部公布的的20004年年度我国国重点地地区和主主要城市市地价动动态监测测报告（以以下简称称城市市地价监监测报告告）显显示，京京津两地地地价继继续处于于高位，综综合地价价水平为为20009元平方米米，远高高于全国国平均的的11998元平方米米，其中中商业、住住宅用地地地价分分别为338755元平平方米、1746元平方米，但京津两市综合地价增长率为5.76%，基本与全国6.08的平均增长率持平。影响地价的主要因素中，社会经济发展持续向好，投资与需求强劲仍然是地价上涨的主要动力。1.2土地地供应情情况依据发布的的bj220066年土地地供应计计划，220066年在土土地供应应政策导导向方面面，将优优化土地地供应结结构，保保持住宅宅商品房房用地、经经济适用用住房用用地的平平稳供应应，并向向普通住住宅商品品房倾斜斜，促进进房价稳稳定，抑抑制房地地产投资资过度惯惯性回落落。今年bj土土地供应应计划安安排供应应总量为为65000公顷顷，其中中：经济济适用住住房用地地3000公顷，住住宅商品品房用地地16000公顷顷；新增增建设用用地39900公公顷，存存量建设设用地226000公顷；城城八区指指标约占占40%，向朝朝阳、海海淀、丰丰台区倾倾斜，远远郊100个区县县指标约约占600%，向向顺义、通通州、亦亦庄三个个重点新新城倾斜斜。此外，今年年还将优优先支持持中小户户型普通通商品住住房建设设用地供供应；鼓鼓励节能能节地节节材型住住宅项目目建设用用地供应应；鼓励励新城在在交通条条件便利利区域建建设普通通商品房房的用地地供应；限制高高档住宅宅商品房房项目建建设用地地供应；禁止高高档别墅墅项目建建设用地地供应。这这是政府府主管部部门首次次通过土土地供应应来调控控普通商商品房的的供应。相比20005年土土地供应应计划，今今年的住住宅商品品房用地地供应量量比去年年减少了了1500公顷，而而经济适适用房的的供应量量则比去去年增加加了1000公顷顷。2005年年bj土土地供应应计划中中，住宅宅土地供供应用地地和经济济适用房房用地总总量为119500公顷，而而实际供供应则为为8800公顷，按照今年的的土地供供应计划划，20006年年bj住住宅商品品房和经经济适用用房的供供应量达达到19900公公顷，而而20005年全全市商品品住宅期期房批准准预售面面积为222055万平方方米，预预售成交交面积为为21552万平平方米。据bj市国国土资源源局有关关官员表表示，220055年bjj已经通通过预审审的土地地项目达达到12225个个，其中中部分土土地已经经在20005年年进入市市场，还还有一部部分则在在20006年进进入土地地市场。此此外，220044年通过过“831”土地大大限的可可继续协协议出让让的项目目共2888个，土土地面积积23000多公公顷，其其中去年年已经开开始进行行开发并并入市的的土地面面积达到到13000多公公顷。若若正常的的话，今今年将有有其剩下下的10000多多公顷进进入市场场。从土土地供应应计划可可以看出出，bjj20006年放放量的土土地质量量和数量量都比去去年有所所提升，开开发商对对土地市市场的信信心将有有所改变变，土地地供应形形成良好好循环，对对于未来来地价过过快上扬扬将有明明显抑制制作用。第二节 bbj市房房地产市市场分析析2.1 20005年房房地产状状况(l）房地地产开发发投资完完成情况况及住宅宅用地供供应情况况2005年年，全市市房地产产开发投投资完成成15225亿元元，比上上年增长长3.55%，低低于044年19个百百分点；占全社社会固定定资产投投资的比比重为553.99%，低低于044年4.44个百分分点。其其中，商商品住宅宅开发投投资完成成7799.5亿亿元，比比上年增增长0.5。2005年年，全市市住宅供供地为8880公公顷，规规划建筑筑面积111966万平方方米。其其中，出出让住宅宅用地5585公公顷，规规划建筑筑面积6679万万平方米米；划拨拨住宅（经经济适用用房）用用地2995公顷顷，规划划建筑面面积5117万平平方米。(2)20005年年住宅供供销情况况分析220055年，全全市住宅宅买卖成成交40079.2万平方方米，同同比下降降4.11。其其中，商商品住宅宅现房买买卖成交交12114.77万平方方米，比比上年增增长200.2%；商品品住宅期期房预售售成交221522万平方方米，比比上年下下降188.7%；存量量住房买买卖成交交7122.5万平方方米，比比上年增增长199.9。2.2 20006年1季度房房地产状状况(1)20006年年1-22月官方方统计数数据20006年年1-22月，全全市房地地产开发发投资完完成1220.55亿元，比比上年同同期增长长28.3%，同同比增幅幅提高110.22个百分分点；占占全社会会固定资资产投资资的比重重为577.4%，高于于上年同同期3.4个百百分点。其其中，商商品住宅宅开发投投资完成成61.2亿元元，增长长86。2006年年1-22月，全全市住宅宅供地为为2377.622公顷，规规划建筑筑面积3314.18万万平方米米。其中中，经济济适用房房用地2200.49公公顷，规规划建筑筑面积2268.55万万平方米米；普通通商品房房用地337.113公顷顷，规划划建筑面面积455.633万平方方米。2006年年1-22月，全全市商品品住宅现现房交易易面积1117.3万平方方米，比比上年同同期下降降24.5%;1-22月，全全市商品品住宅批批准预售售面积2243.3万平方方米，比比上年同同期增长长13.3%，预预售成交交面积2268.2万平方方米，下下降7%；存量量住房交交易95558套套，比上上年同期期增长116。2.3 20005年1月至20006年年3月供销销趋势分分析市场经济最最基本的的一个条条件就是是供求关关系来决决定价格格。20005年年1月至20006年年3月期间间，bjj市商品品住宅期期房供应应总面积积约24416万万平方米米，成交交总面积积约22238万万平方米米，供求求基本平平衡。但但从各月月的供求求关系来来看，220055年前三三季大部部分月份份供应面面积大于于成交面面积，从从20005年第第四季开开始，此此种供求求关系急急转直下下，大部部分月份份供应面面积远低低于销售售面积，出出现供不不应求的的新局面面，尤其其是今年年2、3月份的的供给下下降较大大，销供供比超过过1.55。bjj商品住住宅这种种供不应应求的态态势有力力地支撑撑了房价价的快速速上涨。对商品住宅宅期房自自20005年1月至20006年年3月的供供应及销销售情况况进行分分析，并并以图表表形式表表示：商品住宅期期房各月月供应及及成交面面积走势势图2.4 20006年1季度新新增住宅宅供应分分析(l）供应应总量较较去年同同期稳中中略增，全全新项目目批准上上市量约约占四成成，从220055年-20006年年bj市市1季度商商品住宅宅市场新新增供应应对比表表来看，1季度bj市新批准上市商品住宅26844套，332.28万平方米，较05年1季度的26196套，325.77万平方米略有增长。其中，全新项目批准上市11201套，119,63万平方米，约占新增供应的40%。从上市的时间分布来看，1月是本季度商品住宅上市高峰期。2005-0066年第一一季度bbj市商商品住宅宅市场新新增供应应对比表表 表3-22上市套数（套套）上市市面积（万万平方米米）2005年年20006年20005年20006年合计 2661966 2668444 3225.777 3332.281月 1003788 1552377 1227.666 1197.542月 64470 25551 779.668 331.4443月 93348 90556 1118.43 1033.300(2）城市市功能拓拓展区依依旧是新新增住宅宅供应的的绝对主主体，住住宅郊区区化趋势势比较明明显。由由20005-220066年1季度bbj市商商品住宅宅市场新新增供应应区域分分布对比比表（注：中心心城区包包括东城城、西城城、崇文文、宣武武；城市市功能拓拓展区包包括朝阳阳、丰台台、海淀淀、石景景山；近近郊区包包括通州州、昌平平、大兴兴、开发发区；远远郊区县县包括顺顺义、怀怀柔、密密云、房房山、门门头沟、yyq。）可可以看出出，城市市功能拓拓展区依依旧是新新增住宅宅供应的的绝对主主体，朝朝阳、丰丰台、海海淀、石石景山新新上市量量占全市市的比例例在700以上上。同时时，住宅宅郊区化化趋势明明显。006年1季度，中中心城区区、城市市功能拓拓展区新新增住宅宅供应出出现不同同程度的的下滑。中中心城区区下滑趋趋势最为为明显，下下降幅度度在200以上上；城市市功能拓拓展区也也出现轻轻微下滑滑。郊区区住宅新新增供应应增长明明显，其其中，近近郊区较较去年同同期增长长1倍，占占全市新新增供应应的比例例达到116%。2.5 宏宏观政策策导向中国人民银银行公布布从20006年年4月28日起全面上上调各档档次贷款款利率00.277个百分分点，其其中，55年期以以上的银银行贷款款基准利利率由66.122上调调至6.39。本次次调息是是为了进进一步巩巩固宏观观调控成成果，保保持国民民经济持持续、快快速、协协调、健健康发展展的良好好势头，进进一步发发挥经济济手段在在资源配配置和宏宏观调控控中的作作用。220066年一季季度bjj房地产产市场一一手房价价格涨幅幅过快，背背离了国国家宏观观调控的的轨道。但但从目前前bj市市场来看看，购房房需求仍仍然呈现现刚性，自自住需求求占到880%以以上，投投资需求求仅占220左左右。此此次加息息反映国国家的调调控步伐伐也趋向向稳健，更更加明确确了金融融方面己己经进入入“升息通通道”，但短短期内对对于抑制制投资需需求、平平抑房价价方面，影影响程度度并不会会太高。建设部等九九部委于于五月二二十九日日颁布关关于调整整住房供供应结构构稳定住住房价格格的意见见，是是继20004年年12月首首次调高高房贷利利率起，特特别是去去年“国八条条”的出台台后，一一次对全全国房地地产市场场的全面面具体的的宏观调调控政策策。对比比去年宏宏观调控控，“国六条条”在调控控思路和和措施上上呈现适适度转变变：首先先强调的的是“科学确确定房地地产开发发土地供供应规模模”，调控控思路由由过去的的控制供供给转变变为现在在的适度度放松供供给及合合理引导导需求尤尤其是减减小被动动需求的的双向调调控；其其次，对对于结构构性供应应调整有有所加强强；第三三，强调调完善住住房转让让环节税税收政策策，有区区别地适适度调整整信贷政政策，引引导和调调节住房房需求。新政为各级级政府主主管部门门提出了了具体的的要求，六六项措施施从全局局的高度度，结合合我国房房地产业业发展实实际，提提出了有有效的政政策措施施。政府府更多地地承担起起了引导导和促进进房地产产业健康康发展的的责任，更更多地关关注低收收入家庭庭的住房房困难，更更多地从从完善和和规范市市场的角角度入手手，积极极引导房房地产业业稳定、健健康、可可持续发发展。六六项措施施，完全全是以科科学发展展观为指指导，以以可持续续发展为为原则，以以政府责责任为核核心，全全面科学学地对房房地产业业的发展展指出了了明确的的方向，提提出了具具体的要要求。如如果各级级政府和和相关部部门真正正贯彻落落实这六六项措施施，一定定会引导导和促进进我国房房地产业业持续稳稳定健康康发展。第三节 yq县县房地产产市场分分析yq县位于于bj地地区的最最北端，四四周环山山，形成成yq盆盆地。该该区域属属温带大大陆性半半湿润季季风气候候，四季季分明，夏夏季炎热热多雨，雨雨量丰富富，冬季季气候寒寒冷、干干燥，降降雨量小小、蒸发发量大。地地表水系系众多，有有bj三三大水库库之一的的官厅水水库和众众多的河河流。生生态环境境宜人，是是理想的的居住地地区。随着yq县县“十一五五”计划的的逐步实实施，yyq县将将构筑“一轴一一川一环环一山”的产业业发展格格局，并并将建设设一条生生态产业业区，建建立起可可持续发发展的生生态经济济体系，把把生态产产业区建建设成为为bj市市乃至全全国特点点鲜明、水水平一流流、经济济类型先先进、发发展水平平较高、社社会文明明进步、生生态环境境优良、资资源持续续利用的的生态区区域；全全县经济济社会总总体发展展水平达达到郊区区县中等等水平；区域经经济结构构优化、产产业布局局合理；建立起起生态农农业、生生态工业业、生态态旅游、旅旅游商业业、绿色色房地产产业等具具有较强强竞争力力和科技技水平的的生态产产业体系系；实现现生态产产品生产产、加工工、销售售、消费费与生态态环境承承载力之之间的动动态平衡衡；生态态资源显显著增值值，生态态环境质质量达到到国内一一流水平平，全县县社会文文明程度度、居民民综合素素质等达达到较高高水平，实实现经济济、社会会与生态态环境协协调发展展。优秀的环境境质量及及良好的的交通条条件，使使得yqq县成为为bj市较较为适宜宜开发居居住及商商业配套套项目的的区域，因因此该项项目在一一定程度度上促进进改善了了该地区区的整体体形象，加加快了区区域目标标的实现现，进一一步盘活活了存量量土地，符符合该区区域整体体发展的的需要，推推动该区区域的经经济发展展，提高高经济效效益。近年来，随随着改革革的深入入，yqq县区域域内的房房地产迅迅速发展展，尤其其是20002 年以来来，商品品房市场场价格增增长幅度度较大。县县城内新新建商品品住宅价价格已由由三年前前的12200元元平方方米涨至至 36600 元平平方米，周周边乡镇镇也增至至15000-30000元平方米米。根据据本项目目规划，日日后楼盘盘住宅均均价预测测为27700元元平方方米左右右。第四章 项目实实施进度度第一节 项目一一级开发发实施的的主要内内容该项目土地地一级开开发实施施的主要要内容包包括：前前期手续续的办理理、征地地拆除的的实施、市市政方案案的咨询询与市政政建设、验验收、入入市交易易及相关关后续事事项。第二节 项目一一级开发发实施的的进度安安排考虑办理各各种手续续的顺序序、时间间与可能能性，本本项目土土地一级级开发进进度初步步安排如如下图所所示：前期准备工工作 征地及及地上物物拆除实实施 市政咨咨询建设设 验收入入市交易易及后续续事项地质灾害危危险性评评估办理环境影影响评价价办理交通影影响评价价办理规划批批复办理项目核核准手续续签定征地安安置补偿偿协议区国土局初初审市国土局审审核上会报批交费、取得得用地批批复安置补偿用地规划许许可证征地结案拆除及土地地平整市政工程方方案咨询询市政方案综综合委托市政施施工图设设计与市政口签签定接用用协议招投标确定定施工单单位市政建设一级开发验验收地价评估上会确定土土地出让让价格挂牌文件制制定挂牌出让、确确定中标标人各方签定合合同资金回收第五章 征地拆拆除工作作方案第一节 征用土土地现状状本项目用地地位于yyq县沈沈家营镇镇镇中心心，四至至为：北北至：隔隔规划路路为天运运家园二二期主题题公园；东至：沈韩公公路西侧侧及天运运家园二二期教育育用地西西侧；南南至：隔隔天运家家园二期期公建及及医疗用用地为延延琉公路路北侧，西西至八峪峪公路东东侧。规规划总用用地面积积为19999994平方方米，均均为沈家家营镇集集体用地地。通过过前期实实际调查查，本项项目用地地范围内内主要为为临时建建筑物及及荒地，不不涉及居居民居住住房屋拆拆迁，临临时建筑筑物为九九栋已封封顶还未未全部完完工的居居住楼。因因此，该该项目地地上物的的拆除工工作随同同征地计计划一同同进行。第二节 征地补补偿方案案2.1 征征地补偿偿内容及及标准依依据bbj市建建设征地地补偿安安置办法法（即即“bj市市人民政政府令第第1488号，):征地补偿偿费包括括土地补补偿费、安安置补助助费。涉涉及青苗苗和其他他土地附附着物的的，还应应当向所所有权人人支付青青苗补偿偿费和其其他土地地附着物物补偿费费。征地补偿偿费实施施bj市市最低保保护标准准。征地地补偿费费最低保保护标准准由市土土地行政政主管部部门以乡乡镇为单单位结合合被征地地地区居居民的生生活水平平、工农农业产值值、土地地区位以以及本办办法规定定的人员员安置费费等综合合因素确确定，报报市人民民政府批批准后公公布执行行。征地补偿偿费用于于人员安安置后再再扣除地地上物补补偿部分分，其余余部分作作为土地地补偿费费支付给给被征地地的镇集集体经济济组织或或者镇政政府，用用于居民民生产生生活。2.2征地地补偿方方案本项项目征地地采用货货币补偿偿方式。本项目征用用yq县县沈家营营镇集体体土地11999994平平方米，征征地补偿偿费由土土地补偿偿费、地地上附着着物补偿偿费、安安置补助助费及相相关税费费构成，确确定补偿偿标准时时，除不不低于最最低保护护标准外外，还要要满足支支付安置置补助费费的要求求。2.3征地地费用支支付方式式本项目征地地补偿费费用在一一级开发发实施单单位与集集体土地地所有权权人签订订补偿协协议后分分期支付付。2.4 征征地计划划根据bj市市关于集集体土地地征用报报批的相相关规定定及流程程，结合合本项目目宗地的的基础资资料，拟拟定于220077年2月取得得征地批批复，220077年4月底前前征地结结案。详详细进度度安排见见第四章章。2.5 征征地补偿偿费用测测算根据前期与与yq县县沈家营营镇政府府达成的的初步意意向和有有关评估估意见，需需支付的的征地补补偿费（包包含土地地补偿费费及人员员安置补补助费等等）为每每亩n万元。本本次测算算暂按每每亩n万元考考虑，满满足安置置补助费费支付要要求。第六章 大市政政建设实实施方案案本项目所在在镇区内内没有完完善成体体系的给给水、排排水设施施，目前前镇内给给水水源源主要是是抽取地地下水，通通过水塔塔形成高高水位，供供给镇区区自来水水。天然然气管线线、电线线管线、电电视光缆缆管道等等市政管管线仍未未建设。本项目市政政管线配配套工程程，主要要包括道道路工程程、给水水工程、排排水工程程、供电电工程、电电信、燃燃气工程程、热力力工程。本项目采用用整体开开发模式式，大市市政建设设和地块块开发同同步实施施。坚持持道路与与管线同同步实施施的原则则，避免免开发过过程中的的反复，以以保证整整体开发发的理念念，有效效控制土土地开发发成本，最最终以设设计、规规划部门门批准的的市政配配套建设设方案为为准。本本项目要要实施的的道路建建设是沈沈家营镇镇规划的的重要组组成部分分，按规规划实施施后将有有效的改改善镇区区交通、市市政设施施条件，提提高出行行率。而而且符合合改镇总总体规划划要求。第一节 道路工工程本项目规划划道路为为规划III号路路西段，设设计起点点为八峪峪公路，路路线全长长3033.933M，规规划红线线宽度115M，道道路面积积45558平方方米。道道路等级级为城市市支路，设设计时速速20kkm/hh，双向向4车道。1.1道路路自然情情况(1）地质质情况沈家营镇属属于工程程地质IIII类类地区，山山地河谷谷平原，地地势平坦坦，地基基计算强强度一般般为1-1.55MPaa，可进进行工程程施工，但但须注意意不均匀匀沉降问问题和大大孔土问问题，不不存在影影响建筑筑场地稳稳定性的的特殊不不良地基基土层。(2）震基基本烈度度沈家营镇所所在地区区属于地地震基本本烈度划划7度，镇镇内无断断裂带分分布。(3）规划划道路沿沿线情况况规划III号路路位于本本项目中中心，贯贯穿整个个项目，连连接八峪峪公路和和沈韩公公路，是是本项目目东西向向的主要要道路。(4）规划划道路附附近现有有道路情情况沈韩公路：路面宽宽度6MM，为过过境公路路。八峪峪公路路路面宽度度爪，为为过境公公路。1.2 建建设期本项目道路路预测年年限为115年，20006年年开工建建设，220077年建成成，建设设期1年。第二节 照照明、电电信管线线工程2.1设计计依据城市道路路照明设设计标准准CJJJ455-19991城市道路路设计规规范CCJJ337-990城市居住住区规划划设计规规范CCB5001800-9332.2设计计范围及及内容沈家营III号路道道路照明明设计、防防雷接地地设计、电电信管线线设计。2.3照明本工程道路路照明采采用太阳阳能路灯灯，在灯灯杆顶端端设太阳阳能板，路路灯底部部的蓄电电池充电电，夜间间太阳能能路灯由由蓄电池池供电照照明时间间为810小小时。阴阴雨天气气，通过过蓄电池池储存的的能量提提供的正正常照明明时间为为355天。2.4电信信管线设设计电信管线是是道路设设计路段段敷设范范围内电电讯管线线和电视视光缆管管道敷设设预置通通道。规规划III号路道道路电讯讯管线及及电视光光缆管道道敷设于于道路南南侧人行行横道下下，管线线采用直直埋方式式敷设22根6x80电电信专用用高密度度聚乙烯烯HDPPE梅花花管及22根电视视光缆专专用332高密密度聚乙乙烯HDDPE管管。在施工中电电气及电电信管线线出现与与其它管管线平行行或垂直直敷设，敷敷设距离离应符合合国家现现行城城市居住住区规划划设计规规范GGB5001800-933中第100管线综综合的距距离要求求。第三节 供供水规划划3.1 设设计原则则充分考虑沈沈家营的的实际用用水情况况和管网网运转情情况并结结合总体体规划的的要求，贯贯彻节约约用水的的原则，合合理确定定工程规规模，满满足用水水量和用用水水压压需求。工工程项目目的目标标值应符符合国家家有关标标准和地地方供水水规划的的要求，工工程设计计执行国国家规范范和标准准。根据各类规规划用地地和建设设面积及及规划生生活用水水水平标标准，预预测该地地区的需需求水。住住宅用水水标准为为6.55升（平平方米日）。经经计算，地地区生活活需水量量每日为为8688.999立方米米。3.2设计计方案依据规范要要求给水水管线敷敷设在道道路下方方，平行行与道路路中心线线布置，管管中心线线距离道道路中心心线1.0M。管材根据市市场供应应情况可可采用国国内CNN2000mm以以上给水水管按材材料分类类主要有有球墨铸铸铁管、硬硬聚氯乙乙烯（UUPVCC）、聚聚乙烯（PE）管等。本次工程拟建给水管道是主要道路下主干管，管径较大，使用年限长，对管道的耐久性要求高，确定本次设计给水管道采用球墨铸铁管，管到连接采用T型胶圈接口。管道基础采采用砂基基础，管管道防腐腐为内衬衬水泥砂砂浆，外外喷锌涂涂沥青。管管线附属属设施包包括排气气井、泄泄水井、阀阀门及消消火栓。第四节 排排水规划划4.1污水水管线1、设计原原则管线沿道路路布置，以以发挥管管道最大大效用。采采用完全全分流制制，降低低工程投投资。管管道的平平面位置置和高程程，根据据地形、道道路建筑筑情况、土土质、地地下水位位，施工工条件等等因素综综合考虑虑，降低低施工费费用，缩缩短工期期及减少少日后养养护工作作的困难难。同直直径及不不通直径径管道在在检查井井内连接接采用管管顶平接接。2、设计方方案(l）规划划标准公公建及居居住区1150立立方米（公顷顷日）绿地20立立方米（公顷顷日）(2）管线线设计污污水管在在设计充充满度下下，最小小设计流流速为00.6mm/s，最最大设计计流速为为5m/ss。管材材D毛60OOlnmm采用高高密度聚聚乙烯双双壁波纹纹管，DD6000mmm管道采采用钢筋筋硅管。管管道基础础采用砂砂基础。污污水管线线根据规规范要求求及实际际情况设设置污水水检查井井，根据据bjj市建筑筑节能管管理规定定的要要求，污污水管道道附属构构筑物用用砖禁止止使用“薪土实实心砖”，本工工程采用用粉煤灰灰实心砖砖替代。4.2雨水水管线1、设计原原则管线沿道路路布置，以以发挥管管道最大大效用。采采用完全全分流制制。道的的平面位位置和高高程，根根据地形形、道路路建筑情情况、土土质、地地下水位位，施工工条件等等因素综综合考虑虑，降低低施工费费用，缩缩短工期期及减少少日后养养护工作作的困难难。同直直径及不不通直径径管道在在检查井井内连接接采用管管顶平接接。2、设计方方案雨水水管在漫漫流时最最小设计计流速为为0.775m/s，最最大设计计流速为为5m/ss。管布布置于道道路中央央，严道道路中心心线北侧侧布置，自自东向西西收集道道路两侧侧雨水。管管材D6000mm采采用高密密度聚乙乙烯双壁壁波纹管管，D60oomm管管道采用用钢筋硅硅管。管管道基础础采用砂砂基础。雨雨水管线线根据规规范要求求及实际际情况设设置雨水水检查井井，根据据bjj市建筑筑节能管管理规定定的要要求，雨雨水附属属构筑物物用砖禁禁止使用用“薪土实实心砖”，本工工程采用用粉煤灰灰实心砖砖替代。第五节 电力规规划本项目电力力依据yyq县沈沈家营镇镇总体规规划要要求，需需在现有有农业用用电基础础上增容容使用。小小区内设设变电站站一座以以解决供供电问题题。第六节 燃燃气规划划6.1设计计依据本项目燃气气工程设设计遵循循城镇镇燃气设设计规范范、输输气管道道工程设设计规范范，同同时应符符合镇区区总体规规划及项项目规划划要求，满满足项目目需要。6.2设计计方案本项目中为为中压管管线，设设置一座座地热井井，燃气气管道采采用直埋埋敷设，管管顶浮土土1.22M，管管道采用用砂基础础。直埋埋管道应应使用无无缝钢管管，管道道采用焊焊接方式式。直埋埋管道系系统固定定墩的设设置应符符合本设设计的要要求，固固定墩采采用钢筋筋砼结构构。第七节 绿化工工程本项目绿化化工程主主要应遵遵循景观观舒适性性、生态态适应性性、经济济实用性性原则。植植物种植植方式采采取自然然式与规规则式相相结合的的方式，再再现植物物自然生生态结构构。植物物赖以生生长的基基础是土土地，肥肥沃的土土地可增增强植物物的生长长势，而而美好的的绿化景景观效果果是由一一株株个个体植物物所组成成的群落落体现的的，因此此适宜的的土质，是是保证植植物生长长、景观观充分再再现的根根本保障障。道路路建设过过程中必必须清除除建筑废废弃物，运运客土填填土，施施底肥，改改善土壤壤质地，提提高土壤壤肥力，满满足植物物生长发发育的要要求。代征绿化用用地面积积：3775000平方米米。第八节 管线工工程本项目道路路集中敷敷设给水水、排水水、电力力、燃气气、电信信、热力力等市政政综合管管线，各各类管线线总长度度约1003011米。详见见表。综合管线一一览表序号 管线线名称 管线分分类 管线长长度（mm)1给水管线线 给水16653222排水管线线 污水（工工业和民民用）、雨雨水 1165333电力管线线 配电线线路 3315444电信管线线 电信 1107555燃气管线线 天然气气 166536热力管道道138836合计 1103001第九节 综综合管线线道路布布管原则则及投资资估算给水管布置置在道路路南侧人人行道下下；污水水管布置置在道路路北侧人人行道下下；雨水水管一般般布置在在道路中中心，电电力电缆缆沟布置置在道路路北侧人人行道下下；电信信电缆沟沟布置在在道路南南侧人行行道下；燃气管管布置在在道路北北侧绿化化带下。管线竖向设设计按照照管线综综合规范范进行，若若局部不不能满足足竖向净净距要求求的，做做单独处处理，管管线自上上而下原原则上安安排为电电信电缆缆、电力力电缆、燃燃气管、热热力管、给水管、雨雨水管、污污水管。遇遇到管线线在竖向向高程安安排上有有矛盾处处，主要要考虑按按有压管管让无压压管，小小管让大大管，支支管让干干管，可可弯曲管管线让不不可弯曲曲管线的的原则进进行处理理。根据市政咨咨询综合合方案，各各管线投投资估算算费用见见下表：市政建设投投资构成成表 单位位：万元元序号 项目目 投资额额 备注1工程费用用 23343.391.1绿化化2944.388 3775000m21.1道路路4600.799 45558mm21.2综合合室外管管网1115888.233 1003011m给水管线2229.29 16553 mm污水管线1181.83 16553m热力管线 3911.111 13383mm电信管线 75.47 10775m电力管线 5522.822 31154mm燃气管线1157.72 13883m2其他工程程费用2272.322.1前期期工程费费 500.000 按计计价格19999112833号计2.2勘察察、设计计费 993.774按建建筑工程程费4.0计2.3工程程监理费费58.58 按建筑筑工程费费2.55计2.4建设设单位管管理费 70.00按按财建2002)394号计。3 预备费费1044.633按（工工程费用用其他他费用）的的4%4 合计 27220.334第十节 实施要要求10.1开开发与协协调本项目建设设要坚持持合理配配置原则则，尽可可能的提提高工作作效率、节节约投资资。各市政专业业投资建建设进度度取决于于与各专专业部门门的协调调结果。争争取提前前与各专专业管理理口接洽洽，做到到同步实实施，如如果无法法做到同同步实施施，应在在规划设设计中，充充分考虑虑此因素素，实施施过程中中，应尽尽量避免免重复“破路”现象的的出现。10.2方方案深化化以上各单项项市政工工程的实实施计划划是初步步咨询结结果，一一级开发发实施单单位还需需协调各各专业管管理口并并制定市市政规划划方案。第七章 土地供供应方案案第一节 土地供供应模式式根据bj市市出让国国有土地地使用权权招标拍拍卖挂牌牌办法（京京国土市市20005)3022号），本本项目在在完成土土地一级级开发的的征地、拆拆迁、规规划、大大市政等等各项工工作后，通通过土地地公开市市场方式式（招标标、拍卖卖或挂牌牌）供应应。第二节 土地供供应计划划本项目拟出出让用地地面积为为19999944平方米米。根据据土地一一级开发发及招拍拍挂出让让流程，结结合已制制定的征征地、拆拆迁、市市政工程程的开发发建设计计划，本本项目预预计在220066年10月开开始进入入一级开开发工作作程序，于于20007年7月开始始入市准准备工作作，于88月底前前上市公公开交易易。第三节 土土地一级级开发深深度本项目完成成土地一一级开发发时的市市政基础础设施条条件达到到“七通一一平”的状态态，即宗宗地红线线外上水水通、下下水通、雨雨污水通通、配电电通、燃燃气通、电电讯通、道道路通，宗宗地内场场地平整整。第四节 市政设设施的接接用本项目可利利用的市市政基础础设施条条件一般般。需要要进行详详尽的市市政方案案咨询、落落实施工工图设计计及管线线综合等等工程细细节，以以保证市市政工程程的顺利利接用。目前暂以预预测的二二级开发发建设进进度，确确定各市市政基础础设施的的接用计计划。本本项目拟拟于20007年年8月供地地，至220077年第四四季度开开始进行行红线内内的市政政配套设设施施工工，至220088年第二二季度，项项目将对对市政配配套设施施的源口口进行接接用。因因此需要要在此前前完成与与各个市市政专业业管理部部门谈判判协商、签签订市政政接用和和建设协协议等工工作，以以保证二二级开发发的顺利利进行。第五节 供地时时点开发发状态及及开发成成本支付付情况至预计供地地时点220077年8月，本本项目可可达到设设定的“七通一一平”的开发发条件。市市政基础础设施建建设投资资至供地地时点220077年8月，全全部支付付完毕。第六节 一级开开发成本本及挂牌牌底价的的确定（一）土地地储备开开发成本本包括：1、征地补补偿费及及有关税税费；2、收购、收收回和置置换过程程中发生生的有关关补偿费费用；3、市政基基础设施施建设有有关费用用；4、招标、拍拍卖和挂挂牌交易易中发生生的费用用；5、贷款利利息；6、土地储储备开发发供应过过程中发发生的审审计、律律师、工工程监理理等费用用，不可可预见费费以及经经同级财财政和土土地主管管部门核核准的其其它支出出。（二）招标标拍卖挂挂牌出让让底价按按照以下下程序确确定：1、由有资资质的评评估机构构根据评评估期日日的正常常土地市市场价格格，对出出让地块块的出让让底价进进行评估估并出具具评估报报告。2、市国土土局和市市发展和和改革委委员会根根据估价价结果，结结合政府府产业政政策提出出招标、拍拍卖、挂挂牌出让让底价初初步建议议。3、市国土土局就招招标、拍拍卖、挂挂牌出让让底价会会同市发发展改革革、规划划、建设设、财政政等相关关部门审审议。4、市国土土局会同同市发展展和改革革委员会会根据审审议意见见确定最最终底价价，特殊殊情况与与市发展展和改革革委员会会共同报报市政府府批准。第第七节资资金回收收计划土土地整理理储备中中心将通通过制订订科学的的挂牌工工作方案案和合同同条件，保保障土地地一级开开发建设设投资的的顺利回回收，初初步拟定定于20007年年11月能能够收回回资金。第八章 投资方方案第一节 项项目一级级开发总总投资估估算本土地一级级开发项项目直接接投资主主要包括括征地补补偿费、拆拆除补偿偿费、前前期工程程费、基基础设施施建设费费等，经经计算为为71552.44万元，折折合到建建设用地地（2337亩），约约为300万元亩；折折合到建建筑面积积（13384113平方方米）约约为5117元乒乒平方米米。间接接投资主主要为建建设期利利息、一一级开发发收益、税税金等，合合人民币币11446.77万元。总总投资为为直接投投资与间间接投资资之和，为为82999.11万元，折折合到建建设用地地（2337亩）约约为355万元亩，折折合到建建筑面积积约为6600元元/平方米米。具体体投资估估算详见见下表：序号 项目目 金额额（万元元） 备备注（一）前期期费用 1211.9 1.11至1.88项之和和1.1 测测绘费 6.33 以建建设用地地面积为为基数，按按0.44元平平方米计计算1.2 办办理规划划手续费费 5.5 以以规划建建筑面积积为基数数，按00.4元元平方方米计算算1.3 钉钉桩钉线线费 112.66 以建建设用地地面积为为基数，按按0.88元/平方米米计算1.4 地地质灾害害评估 20 根据市市场行情情，结合合收费标标准，暂暂定为220万元元1.5 委委托可研研费 220 根根据市场场行情，暂暂定为220万元元1.6 出出让评估估费 115 根根据市场场行情，结结合收费费标准，暂暂定为115万元元1.8 环环评费 20 根据国国家计委委、国家家环境保保护总局局关于规规范环境境影响咨咨询收费费有关问问题的通通知，取取20万元元1.8 挂挂牌交易易费 222.55 1亿亿以内222.55万元，11亿以上上0.55%o(二) 征征地拆除除费用 39669.99 2.1至2.33项之和和2.1 征征地补偿偿费 333000 111万元亩（包包含土地地补偿费费及人员员安置补补助费）2.2 地地上物拆拆除补偿偿费 2270 以现状状地上楼楼栋为基基数，按按每栋330万计计算2.3 防防洪费 3999.9 bjj市征收收防洪工工程建设设维护管管理费暂暂行规定定(市政府府令119944第21号)、关关于取消消和调整整建设项项目收费费的通知知200元平平方米（三） 市市政工程程费用 27220.00 详见见第六章章（四） 不不可预见见费 3340.6 按按照前三三项和的的5%（五） 项项目直接接投资 71552.44 前四四项之和和（六） 建建设期利利息 1131.3 660%银银行贷款款（七） 收收益 5582.7 项项目直接接投资的的8%（八） 税税金 4432.7 55.5%营业税税合计 82299.1 项项目直接接投资+利息+收益+税金根据第六章章项目整整体开发发进度安安排，制制定如下下投资计计划，详详见下表表：一级级开发投投资计划划进度表表，以及及下图：一级开开发投资资累计示示意图。一级开发投投资累计计示意图图 表表8-22一级开发投投资计划划进度表表 表88-3序号 项目目 合计计 第一一个季度度 第二二个季度度 第三三个季度度 第四四个季度度1 前期费费用 1121.9 661.00 600.92 征地、拆拆除补偿偿费 339699.9 19884.99 199853 市政配配套费用用 27720.0 9907 9077 90064 不可预预见费 3400.6 37.6 1153 15005 建设期期利息 1311.3 43.7 443.77 433.96 一级开开发利润润 5882.77 5882.777 税金 4322.7 4322.7合计 82299.1 110499.3 31449.55 30084.9 110155.4第二节 土土地出让让金估算算项目规划总总用地面面积19999994平方方米，规规划总建建筑面积积13884133平方米米，其中中住宅建建筑面积积12883699平方米米，商业业建筑面面积50044平平方米，配配套建筑筑面积550000平方米米，容积积率0.9。该该项目所所在区域域处于bbj市住住宅用途途基准地地价八级级地价区区，根据据该区域域类似项项目的住住宅、综综合的地地价水平平情况，结结合项目目自身实实际情况况，本项项目地价价水