房地产基础知识总结版

-培训知识总结培训知识总结公司口号:我们因专业而强大我们因严谨而尊严我们因解决问题而信誉房地产：房地产是由土地，建筑物和固着在土地，建筑物上不可分分离的部分和所产生的权益。建筑物产生的过程：立项设计施工验收交付使用地形:是指地球表面上的地物和地貌的总称。地形图:将某地区地形状况按一定比例绘制成图。红线图：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积一般红笔圈在图纸上具有法律效应。开间:一间房屋的面宽。进深：一间房屋的深度。层高：地面到上一个楼板的高度(包括楼板厚度）。净高：房间内地面到顶棚。建筑层数：室内标高为正负零的楼层为一层,以上顺次排列向下为地下一层,地下二层,层高低于 2。2m 的楼层，屋顶水箱、电梯机房、装饰性建筑均不算楼层数。标高:(1)绝对标高：以青岛海平面的高度平均值为零点的高度.（2）相对标高：以项目的某一特定点为零点，其他各处相对于他的高度。风向频率玫瑰图：简称风玫瑰图,表示某地常年风向频率的数值的分布,用八到十六个方位表示。建设用地面积:红线面积。总建面：按分层建筑面积之和计算。建筑物基底面积:建筑物底面与地面接触的面.物业类型:1.低层建筑(-3 层)2.多层建筑（4-7 层)小于 13.小高层(8-18 层)1。524.高层（19-33 层）小于 25.超高层(100 米以上）大于.5用地性质用地性质:指城市规划部门根据城市总体规划的需要对某宗具体用地所规定的用途，分为指城市规划部门根据城市总体规划的需要对某宗具体用地所规定的用途，分为1.住宅用地（70 年）2.商业用地（40 年、影剧院、酒店、旅游等)3.工业用地（50 年）4.综合用地（50 年、教育、科技、文化、卫生、体育）房地产三级市场房地产三级市场：一级市场为土地交易市场,二级市场为商品房买卖市场，三级市场为二手；房租赁市场房地产存在的形态房地产存在的形态：单纯的房屋、单纯的土地、土地和房屋的综合体建筑结构建筑结构:是指建筑物中有承重构件组成的结构体系。-结构特性结构特性：必须具备足够的强度、钢度、稳定性、耐久性和耐火性。建筑结构材料建筑结构材料：1.木结构2.砖混结构3.钢筋混泥土结构4.钢结构5.钢与混6.钢管混7.框架结构8.框剪结构五证两书五证两书:1.国有土地使用许可证1。商品房质量保证书2.建设用地规划许可证商品房使用说明书3.建设工程规划许可证4.建设工程施工许可证5.商品房预售许可证1 1种情况不能计入房屋建筑面积种情况不能计入房屋建筑面积:一层高在 2。2 米以下的房屋和斜面结构屋顶二楼梯下方空间三公共通道,临街楼房,挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的四与室内不相通的类似于阳台,挑廊，檐廊的建筑五层高小于.2 米以下的夹层，插层，技术层和地下室，半地下室六突出房屋墙面的构件，配件.装饰柱,装饰柱的玻璃幕墙，垛,勒脚，台阶,无柱雨棚七房屋之间无上盖的架空通廊八房屋的天面，挑台,天面的花园、泳池九建筑物内的操作平台，上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱，罐的平台。十利用引桥,高架桥,高架路路面作为顶盖建造的房屋十一活动房屋，临时房屋,简易房屋十二与房屋内不相通的房屋间伸缩缝，房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题销售礼仪电话销售电话销售：您好，恒联滨江郡，请问需要什么帮忙，自我介绍询问顾客贵姓，获知渠道。探知客户的需求留下联系方式.邀约来现场。发送服务短信(穿正装、端坐、男士打领带、女士化淡妆)现场接待流程现场接待流程：客户进门双手递增名片引导客户到区域图-音影室沙盘户模-样板房洽谈室目送客户0 米影响成功销售的因素影响成功销售的因素:-1.信心不足2.没有明确的目标计划3.行动不够多4.不正确的行销心理5.缺乏待人技巧6.专业知识不足7.销售技巧不熟练8.没有满足客户的真正需求9.不诚实守信10.不能顺应市场变化树立积极的态度树立积极的态度:1.对工作的态度2.对公司的态度3.对产品的态度4.对客户的态度一热情二着眼于积极的方面三置业自豪感和投入感四。在自己身上投入五不懈努力六.给自己打气七从失败中学习。成功销售的八个必备素质：成功销售的八个必备素质：1.职业道德2。有技巧3自信。良好的心理素质5。热爱的产品6专业知识充满激情.心态开放三流的销售人员三流的销售人员:总也不知道客户想要什么，签单完全靠运气。二流的销售人员二流的销售人员：知道顾客要什么，只可惜自己卖的东西往往不符合客户需要。一流的销售人员一流的销售人员:不仅能把东西卖给顾客，而且让顾客坚信这就是他们想要的东西。岗前准备工作岗前准备工作:首先在轮续本签到轮席台 A 位整理自己服装开始工作接待区-台面电话-资料各种登记本销售资料-促销礼品按揭费用按揭费用：1.公证费:千分之 1,不足 10元的按 1交(外籍港、澳、台身份需要公证）2.印花税：千分之5。3.保险费：万分之4.抵押登记费交房时需缴纳的费用交房时需缴纳的费用:1.契税首套房 90m 以下收一个点90m 以上收两个点9-140m 收两个点14以上收四个点2.公共维修基金(两个点）缴纳过后才可以办理房产证，办理房产证需缴纳费用缴纳过后才可以办理房产证，办理房产证需缴纳费用：-1.2.3.4.登记费：总价千分之印花税:总价*千分之 0.贴花 5 元契税：普通商品房 15土地，、别墅等高档 3入伙费用入伙费用：1.煤气增容费2.煤气开通费3.有线电视开通费4.电话开通费5.垃圾清运费6.管理押金7.水电押金8.装修押金9.信报箱10.对讲系统房地产产权房地产产权：房地产所有者对其房地产享有的占有、使用、收益、处分的权力。房地产的宏观调控房地产的宏观调控：指征服通过经济的、法律的、行政的以及计划的政策手段和市场机制对房地产业经济运行的宏观调节宏观调控的作用宏观调控的作用:1.使房子产资源优化配置。能够满足不同层次居民的住房需求2.调控引导房地产业健康发展4。国民经济持续稳定，增长刺激调控手段调控手段:1.土地的供应手段2.地价手段3.税收手段4.货币手段按揭需要材料按揭需要材料：1.身份证原件和复印件(已婚的双方证件原件复印件)2.户口本原件和复印件3.婚姻状况说明（结婚证，未婚的未婚证明)4.收入证明5.商品房买卖合同6.首付款收据原件7.一价清8.外地人一年以上的社保证明或纳税证明（以户主为开头的纳税人）公式公式：套内建筑面积：套内使用面积套内墙体面积+阳台面积一半建筑面积:套内建筑面积+公共分摊面积套内使用面积：地毯面积-套内建筑面积系数(实用率):套内建筑面积/建筑面积套内使用面积(使用率)：套内使用面积/建筑面积得房率 实用率容积率:总建筑面积/总占地面积建筑覆盖率(建筑密度)：基底面积之和/建设用地面积绿地率：地面所有绿化面积/总占地面积绿化率:所有绿化面积/总占地面积等额本金:月供=贷款本金(万位数)每月还款额等额本息:每月还款额贷款本金/还款总期数+(贷款本金-累计还本金）月利率-