某地产公司产品策划书epom

浙江西子房产集团西子玫瑰瑰溪谷产产品策划划书浙江西子子房产集集团有限限公司200558月目 录第一章 项目目概况一、地理理位置 5二、地块块概况 5三、基地地涉及未未来规划划的相关关问题 7四、区域域环境 8五、交通通状况 133六、公建建配套 16七、城市市规划要要求 17第二章 项目目定位一、开发发定位 200二、项目目档次 200三、项目目规模 200四、产品品类型 211五、目标标客户 222六、价格格分析 233第三章 项目目案名建建议 一、案案名取向向原则 224 二、案案名建议议 224第四章 项目目核心概概念一、游艇艇主题概概念 266二、景观观分区概概念 266三、产品品分级概概念 277四、核心心别墅概概念28第五章 项目目总体规规划一、规划划理念 299二、规划划原则 299三、规划划定位 300四、功能能布局 300五、空间间结构 311六、交通通结构 322七、绿化化系统 344八、竖向向设计 344九、项目目规划需需注意的的若干问问题 355第六章 项目目建筑单单体一、建筑筑单体设计原则则 377二、建筑筑风格 377三、建筑筑体型37四、建筑筑色彩 388五、外立立面用材材 399六、建筑筑结构形形式 399七、住宅宅户型 399八、建筑筑装饰标标准 466九、项目目户型配配比47第七章 项目目景观设设计一、景观观营造的的总体思思路 499二、景观观风格499三、景观观布局结结构50四、软质质景观设计计551五、硬质质景观设设计52六、照明明设计54七、景观观设计中中应注意意的问题题555第八章 基础础设施一、给排排水系统统 588二、电气气系统 599三、弱电电系统 622四、供气气系统 677五、空调调系统 677六、消防防系统 677七、环保保、卫生生防疫设设施 688八、垂直直运输系系统 699第九章 会所设设计一、会所所设置原原则71二、会所所应有功功能72三、建议议规模及及设施72第十章 物业管管理一、委托托物业管管理 744二、管理理服务及及要求 744三、开发发商一次次性投入入内容 755四、物业业管理的的服务项项目 766五、物管管费收取取原则及及支出范范围 788第一章 项目目概况一、地理理位置项目位于于临安青青山湖旅旅游度假假区北岸岸，坐北北朝南，南面直接正对青山湖湖，水岸线长达千米，东西两侧各拥有一个天然水湾，北面为稻田、冲沟和缓坡地带，并有天然水塘若干处。临安青山山湖旅游游度假区区位于浙浙江省临临安市东东部，东东经111942，北纬纬3014，总面面积433.388平方公公里。处处于沪杭杭强大的的经济辐辐射圈内内，东距距杭州西西湖景区区仅400公里，杭杭徽公路路贯穿东东西，在在地理位位置和交交通关系系上都处处在我国国东南地地区风景景旅游网网络的交交接点，区区域位置置得天独独厚。二、地块块概况1、土地地面积及及红线图图项目规划划用地面面积14461亩亩，综合合容积率率以0.4为计计，规划划建筑面面积为33897795平平方米，建建筑密度度5.7%，绿绿化率高高达700%。目前本案案已取得得土地证证，处于于拆迁前前期阶段段，基地地地块分分属5个个村庄，东东南面冲冲沟地带带民居相相对集中中，并且且还有民民主村砖砖瓦厂一一处，已已停产，占占地较大大，3号号冲沟地地带还有有民居一一处，整整个基地地共有330户人人家，拆拆迁量不不大。2、地形形地貌u 项目的地地貌地形形属于低低山丘陵陵河谷谷型地貌貌类型，由由低山丘丘陵、水水体形成成自然山山水环境境。地形形东、南南高，西西，北部部偏低，等等高线550米以以下的面面积（不不包括湖湖面）约约占全区区用地面面积的一一半。植植被丰富富、水质质良好，地地貌属类类十分丰丰富。整整个项目目的边际际线和天天际线变变化复杂杂，是一一处营造造低密度度住宅的的天然美美地。u 项目土壤壤由岩性性土、潮潮土、水水稻土等等构成。3、气候候情况u 气候特征征：青山山湖旅游游度假区区气候温温暖湿润润、光照照充足、雨雨量丰沛沛、四季季分明，属属中亚热热带季风风气候，由由于地形形起伏，气气候在垂垂直方向向上变化化较大，四四季中春春、秋季季短，夏夏、冬季季长，季季节特征征明显。u 气温：青青山湖旅旅游度假假区年平平均气温温15.8，海拔拔2500米以下下为16615，25504000米为11514，300年中，年年平均气气温变化化范围为为16.8（19961年年）到115.3（19980年年），极极端最高高气温曾曾达411.2（19996年88月4日日），最最低气温温达13.11（19777年11月311日）u 全年最冷冷月为11月，月月平均气气温为33.4，最热热月为77月，月月平均气气温为228.1。u 降水：年年降水量量为14426.4毫米米，一年年四季都都有相当当的降水水量，各各季分配配不均匀匀，1至至6月雨雨量逐月月增加，受受“梅雨”影响，66月雨量量为全年年各月之之冠，平平均6月月雨量2214.4毫米米。最多多曾达5505.5毫米米（19978年年）。77、8月月为相对对平均干干燥期，平平均月雨雨量1550毫米米左右，110月雨雨量逐月月减少，112月最最少，平平均422.3毫米米。u 光照：全全年日照照时数119200.0小时时，7、88月最长长，每年年平均月月日照时时数均在在2200小时以以上。u 据县志记记载，临临安自后后唐天成成三年（9928年年）至今今，文字字记载地地震133次，多多为微震震，近年年数次（119744年和119799年两次次），震震中距离离较远，均均未造成成灾害。三、基地地涉及未未来规划划的相关关问题u 本案为二二级保护护区严格格控制用用地地区区。u 保护范围围：重要要的景观观背景山山体，植植被覆盖盖率高、植植被生长长良好的的部分山山体、冲冲沟。u 规划拟订订对坡度度超过225%的的山地、主主要冲沟沟及山脊脊、树林林密集区区加以保保护、控控制建设设。u 为强化青青山湖的的景观特特征，严严格控制制周边坡坡地的开开发，景景观建筑筑应建于于水位线线高程331.18米米（吴淞淞高程333米）以以上，高高程311.18米米以下禁禁止建设设人工建建筑设施施，对一一些大体体量非山山地建筑筑应进行行一些改改建（如如对建筑筑的色彩彩、外立立面、屋屋顶等）。此此外，高高程255.18米米（吴淞淞高程227米）至至高程331.18米米（吴淞淞高程333米）之之间的湖湖岸景观观应统一一规划，成成为公共共景观休休闲区。u 石临公路路两侧和和02省省道南侧侧及其他他地区的的环湖度度假村，应应严格遵遵循高程程在455米（吴吴淞高程程46.82米米）以上上的山体体禁止开开发、冲冲沟地区区禁止开开发、道道路绿化化带禁止止占用此此三原则则进行开开发，同同时对开开发地区区进行严严格的指指标控制制。u 本案可供供直接营营造住宅宅的山间间平地不不足总面面积的330%，主主要分布布在本案案北面由由北向南南的五个个带状纵纵深冲沟沟地带，其其他很大大部分是是坡度超超过255的山地地或零星星水体，经经过实地地勘察，丘丘陵地带带利用率率相对理理想，但但由于受受到青山山湖旅游游度假区区控制性性详规的的综合容容积率限限定，所所以今后后项目的的规划设设计将面面临地块块总体利利用率和和局部容容积率控控制、道道路系统统设计的的诸多问题题。四、区域域环境1、地块块周边的的建筑物物u 本案处于于西面太太阳湾方方位有锦锦湖大酒酒店和高高阳山庄庄两个旅旅游度假假项目，原原有建筑筑体量大大，特别别是锦湖湖度假村村有很大大一部分分位于331.118米线线以下,在汛期期可能会会被淹没没，故规规划中将将其拆除除,进行行规划控控制。u 项目东面面为青山山湖大坝坝，湖对对岸泥山山湾一带带可以看看见水缘缘山庄的的建筑群群。2、绿化化景观植被为天天然植被被和人工工植被并并重。主主要是杉杉木、香香樟、枫枫香、马马尾松纯纯林或与与常绿阔阔叶林混混交。另另有部分分阔叶林林、灌丛丛、草坡坡和水生生植物、茶茶园、果果园等，还还有独特特的水上上森林池杉杉林。3、自然然景观u 项目自然然景观相相比闲林林一带要要优化很很多，青青山湖有有10平平方公里里的宽旷旷湖面和和清澈的的三级水水质，比比西湖（按按5.68平平方公里里计算）几几乎大一一半，湖湖中的水水上森林林更是国国内独有有。u 但整个景景观基调调比较平平淡，公公山、母母山、青青山等围围绕青山山湖的谷谷地丘陵陵，作为为湖面的的大背景景。植被被颜色单单一，缺缺乏色叶叶、秋色色叶、观观花、观观果植物物，使景景观层次次感和纵纵深感不不足，以以后景观观改造需需要比较较大的投投入。4、历史史人文景景观u 临安历史史悠久，建建城桓已已历一千千多年，史史称“衣锦城城”，是吴吴越国国国王钱谬谬的故里里。文风风鼎盛，代代有名贤贤，素有有江南名名郡之称称。u 青山湖作作为临安安休闲度度假产业业的“门户站站点”，正要要打造青青山湖湖湖滨度假假基地，基基地以商商务休闲闲度假为为特色，涵涵盖景点点：玲珑珑山、钱钱王陵园园、西径径山、功功臣山等等。5、环境境污染状状况现已建的的沿湖度度假设施施，建筑筑体量过过大，风风格不统统一；布布局上占占据湖面面，建筑筑高度偏偏高，破破坏湖区区及山体体的生态态景观。据据调查，在在泥山湾湾、太阳阳湾等地地高程229.88米米（吴淞淞高程331.7米）以以下的库库区，已已有1440余亩亩土地被被违法占占用，建建造房屋屋等设施施，建设设单位还还向库区区倾倒99.6万立立方米土土石，以以致水库库的兴利利库容减减少，防防洪调蓄蓄能力下下降。由由于库区区内人们们活动增增加，生生活污水水排入水水库，严严重影响响青山水水库的水水质和下下游供水水。另据据调查，目目前库区区内高程程29.36米米（吴淞淞高程331.18米米）以下下有16600余余人和336家企企事业需需要搬迁迁。6、周边边开发项项目u 周边已有有8家房房地产公公司和11家旅游游项目公公司开发发项目，由由东向西西分布，分分别为义义乌富都都（10000亩亩）、省省交通房房产公司司（14400亩亩）、生生态园、华华电房产产（7000亩）、三三晶房产产（7000亩）、省省直房产产（12200亩亩）、汇汇锦房产产、高阳阳山庄和和八百里里养生园园，整个个周边楼楼盘圈地地面积非非常大，超超过万亩亩，其中中生态园园为原有有项目，其其他项目目还处于于前期规规划阶段段。u 周边楼盘盘基本位位于临石石路沿线线，不与与青山湖湖相临。而而本案水水岸线长长达千米米，自然然条件得得天独厚厚，是其其他地块块难以比比拟的。青青山湖的的规划及及定位，为为项目的的高端产产品开发发奠定良良好基础础。代表项目目资料如如下：A、楼盘盘名：锦锦绣钱塘塘 开发商：浙江锦锦绣钱塘塘房地产产开发有有限公司司 规划设计计：香港港都市建建筑设计计咨询有有限公司司/DDDB上海海秉仁建建筑事务务所 方位：位位于青山山湖石临临公路北北侧 占地面积积：11150亩亩 总建筑面面积：222万平平方米 中心会所所：50000平平方米 健身会所所：30000平平方米 容积率：0.28 建筑密度度：111% 绿地率：65% 车位：每每户12个室室内车库库，一个个室外车车库 户数：7741个个 建筑类型型：别墅墅 主力户型型：独立立别墅建建筑面积积 3220平方方米以上上，花园园5000平方米米左右 项目现状状：一期期1311套别墅墅预计今今年8月月开盘 楼盘展示示中心：黄龙世世纪广场场B座11楼 咨询电话话：87790223788 88790023998B、楼盘盘名：青青山翠湖湖 发展商：浙江中中都集团团 开发商：浙江临临安中都都置业有有限公司司 方位；位位于青山山湖西侧侧，距离离临安市市1.5公里里，距离离杭州约约40公公里 用地面积积：约335000亩，环环湖线长长约17700米米。 规划情况况：将汇汇集一处处会议度度假型五五星级酒酒店、一一条省重重点培育育国际农农民旅馆馆街阿西街街、一个个国际茶茶文化美美食村雅庄庄、一个个杭州青青少年野野外拓展展基地、一一家汽车车旅游集集散中心心为一体体。 配套：项项目位于于临安近近郊，可可享临安安城区的的城市公公共配套套。同时时区域内内五星级级酒店和和旅游区区规划，使使配套更更具丰富富性和尊尊贵性。五五星级酒酒店已于于03年年底奠基基，将于于20005年33月完成成主体工工程，220066年初试试营业，220066年6月月正式对对外营业业。 首发项目目：山地地排屋，结结合所处处山地缓缓坡，设设计围合合式院落落。 该项目目目前尚处处于规划划设计阶阶段。 销售展示示中心：杭州世世贸中心心一楼（原原流声吧吧） 咨询电话话：87798002888 88798832888现有项目目综合评评判 开发物业业相似：以排屋屋、别墅墅为主。 开发水准准相近：以临安安当地开开发商和和外地企企业为主主，没有有品牌企企业介入入，开发发水准基基本处于于相同层层面。 个案规模模较大：占地面面积基本本在7000亩以以上 容积率普普遍较低低：由于于受青山山湖控规规限定，各各项目容容积率基基本在00.25左左右的较较低指标标内。 开发地貌貌环境相相似：同同处于青青山湖环环湖方位位，地貌貌均以低低山丘陵陵谷地地和水体体为主要要特征。 客户目标标一致：各项目目都在杭杭州黄龙龙商圈等等中心商商务区域域选择写写字楼做做售楼中中心，直直接针对对杭州市市客户及及利用省省会城市市的信息息传播优优势。 推广核心心内容一一致：青青山湖、西西线交通通枢纽点点、生态态环境、低低密度住住宅。 面临困难难点相似似：城市市距离、交交通现状状、配套套支持、市市场影响响力和认认知度。五、交通通状况1、地块块周边的的市政路路网以及及公交现现状u 对外交通通主要由由北侧石石临公路路与外界界联系，对对外交通通便捷，并并有一班班公交与与其联系系，但石石临公路路道路级级别较低低，路面面状况差差。u 对内交通通主要有有几条尽尽端式乡乡村级道道路到达达各端点点，缺乏乏环区道道路系统统，区块块间的通通达性、联联系性差差，已建建道路级级别低、路路况差。u 水上交通通线不明明确，游游船码头头不足，景景点间缺缺乏水路路联系，无无法完整整领略湖湖光山色色。u 出入口标标志性不不足，公公共停车车位在未未来的发发展中面面临面积积不足的的问题。规规划控制制54000平方方米左右右的机动动车公共共停车场场，共布布点4处处，泥山山湾入口口、太阳阳湾入口口、泥山山湾湖边边和太阳阳湾湖边边。2、相关关市政路路网的远远景规划划u 青山湖旅旅游区内内道路远远景规划划将形成成“两轴多多枝”的道路路网络结结构。u “两轴”为连接接东西城城区的石石临公路路和南部部的022省道。u “多枝”为连接接各景区区与两轴轴之间的的树枝状状自然道道路骨架架。与本案未未来交通通状况改改善相关关的市政政路网有有三条：A、石临临公路：性质属于于县道，起起止点是是临安到到石亭子子，里程程为122.18公公里，建建造标准准三级，材材质水泥泥8.18、沥沥青4.0，宽宽度122米。石临公路路规划方方案（一一级公路路） 方案A：道路红线线宽600米，中中间车行行道宽220米，两两侧各22.5米绿化化带和44米非机机动车道道及左侧侧12米米绿化带带、右侧侧15米米高架轻轻轨备用用地。 方案B：道路红线线宽600米，中中间8米米绿化带带，两侧侧各8米米车行道道和4.5米非机机动车道道及3.5米绿化化带。 方案C：道路红线线宽600米，中中间155米高架架轻轨用用地，两两侧各88米车行行道和22.5米绿化化带及66米非机机动车道道，外侧侧5.5米绿化化带。 目前规划划倾向于于A方案案。B、杭州州交通二二环杭州高速速二环（彭彭彰线）是是杭州旅旅游西进进的首要要工程之之一，北北接余杭杭1044国道，南南至富阳阳连3002国道道，是杭杭州市交交通体系系中的一一条重要要郊区环环线，它它的建成成将对临临安市的的经济发发展、青青山湖旅旅游度假假区的开开发产生生深远影影响。它它的走向向，关系系到锦城城镇、青青山湖旅旅游度假假区、青青山经济济开发区区的未来来发展和和临安市市整体生生态环境境格局。 东线方案案彭樟线一一级公路路北起余余杭、临临安交界界的泉口口，经苦苦竹岭、陈陈家坞、泥泥山湾、城城门口等等地，其其中泥山山湾与青青山水库库交界处处架出5500米米高架桥桥，高坞坞口打隧隧道3550米进进入平峰峰山，至至火烧亭亭与富阳阳交界，全全长288.65公公里。 西线方案案该线路东东起余杭杭市长乐乐镇，西西经横坂坂镇、高高虹镇，南南接锦城城环西路路，再南南经玲珑珑、上甘甘、板桥桥、三口口，接富富阳的3320国国道。该该路线基基本上以以现状公公路进行行改扩建建，比东东线方案案长约110多公公里。 从各自优优劣势分分析来看看，规划划认为东东线方案案比较合合理。C、杭昱昱高速公公路在02省省道基础础上进行行改建，考考虑与锦锦城和青青山的关关系，在在城区考考虑两种种选择方方案。 原道路线线形方案案以02省省道为基基础进行行改造。该该走线优优点是工工程地质质条件较较好，改改造长度度最短，工工程造价价最低；但其紧紧邻锦城城南部城城市建设设用地，且且部分现现状城市市用地已已位于该该线路以以南，故故对城市市用地的的影响较较大，进进一步限限制了城城市南向向发展。 南移方案案从原022省道南南侧选线线，避免免对城市市的干扰扰。临安安段东起起汪家埠埠，在青青山和锦锦城段均均南移，从从规划的的玲珑工工业园区区的南侧侧穿过，在在玲珑的的徐家坞坞附近接接原022省道。该该项目需需新建大大桥和4480米米隧道，线线路长，故故工程造造价较大大。南移方案案得到肯肯定，其其利于城城市的长长期可持持续发展展与交通通组织。原原02省省道锦城城段改造造作为城城市交通通干道，红红线控制制宽度660米。六、公建建配套本案规划划用地属属于二级级保护区区，为度度假娱乐乐会议用用地和高高档别墅墅用地的的综合开开发性质质。包括括石临公公路南侧侧及湖面面以北区区域，属属于高档档会议娱娱乐区、药药物园和和水上森森林为主主体的湿湿地生态态景观区区，是青青山湖度度假区的的核心片片区。七通一平平状况 规划供水水量控制制为20010年年人均居居民生活活用水量量为3000升/人日，不不可预见见用水量量为预见见用水量量之和的的10%，由青青山水厂厂和第二二水厂供供水。 排水分为为雨、污污分流制制。生活活污水量量经过测测算，为为33000立方方米/日日。污水水分区排排放，东东区经城城市主干干管排入入青山镇镇污水处处理厂，雨雨水结合合地形利利用雨水水管渠重重力管就就近排入入水体。 用电总负负荷为2206000KWW。新增增35KKV变电电站和110KVV变电站站。临安安变电站站及青山山湖旅游游区供电电电源，区区内100KV以以下线路路用交联联聚乙烯烯绝缘电电缆或电电缆沟敷敷设。 别墅、村村庄用电电：用电电标准22KW/人，计计92000*22=1.84万万千瓦。七、度假假旅游区区规划要要求1、建筑筑后退道道路红线线距离当建筑物物或道路路控制线线宽度225米（主主干道）时时，建筑筑物需后后退道路路控制线线5米；11米米时（次次干道），后后退3.5；77米以下下（一般般道路），不不要求后后退，但但须满足足各种地地下管线线埋设通通过的要要求。2、建筑筑高度建筑物一一层檐高高不超过过4米；二二层檐高高不超过过7米；三三层不超超过100米；四四层不超超过133米，五五层不超超过166米；如如有半地地下层，增增加高度度不应大大于1.5；坡坡顶建筑筑的屋脊脊高度为为檐高加加2至33米。3、建筑筑密度与与容积率率对于别墅墅用地，原原则要求求二层高高级别墅墅建筑密密度为77%以下下，容积积率为00.144以下；二三层层一般别别墅建筑筑密度为为13%以下，容容积率00.366以下。4、建筑筑限定建筑不得得破坏原原有地形形地貌，其其形式、体体量、高高度及色色彩应融融于风景景环境，成成为风景景有机组组成部分分，其设设计方案案应报主主管部门门批准。1. 规划建筑筑物建设设标高控控制在331.18米米（吴淞淞高程333米）以以上。2. 25118米至至29.18米米之间禁禁止建设设建筑设设施。3. 29118米至至31.18米米间可建建设部分分景观临临时建筑筑和亲水水构筑物物。5、绿地地率高档别墅墅区的绿绿地率不不应低于于72%,中档档别墅区区的绿地地率不低低于400%。6、程高高及坡度度根据高程程建设要要求，550米以以上（吴吴淞高程程51.82米米）为不不可建用用地；结结合坡度度建设要要求，可可分为不不宜修建建用地（坡坡度225%）和和可修建建用地（坡坡度225% ）不宜宜修建用用地由于于地形坡坡度较大大，并且且山头自自然植被被生长良良好，应应考虑作作为自然然资源保保留起来来，满足足生态要要求而不不作高强强度开发发；可适适当点缀缀的人工工景观，结结合自然然环境开开展游憩憩等休闲闲项目。可可修建区区内，根根据规划划要求，按按不同功功能分区区及开发发强度进进行建设设，维护护生态资资源和可可持续发发展。7、大气气、水体体和噪音音规划大气气环境质质量达国国家一级级标准，水水体环境境质量达达国家三三级标准准以上，噪噪音环境境控制昼昼间500分贝，夜夜间400分贝以以下。8、岸线线保护岸线主要要作为生生态湿地地、公共共休闲景景观岸线线而存在在。岸线线除必须须的码头头（按规规划布局局）、现现有景观观较好的的构筑物物外，禁禁止建设设其他建建筑及与与设施、水水利无关关的设施施。对现现状已存存在的影影响景观观效果的的建筑应应根据景景观效果果、视线线、空间间等要求求，进行行拆迁或或改造，具具体方案案应由专专家委员员会严格格审查通通过后方方可实施施。第二章项项目定位一、开发发定位结合大杭杭州别墅墅开发不不断西进进的发展展格局，项项目将建建设成为为继闲林林低密度度住宅板板块之后后，以“湖泊游游艇、山山地水岸岸”著称的的又一低低密度别别墅类大大型高尚尚居住区区，实现现“奢华时时尚游艇时时代”的新生生活理想想，在硬硬件资源源上，整整合游艇艇主题文文化水岸岸公园、游游艇码头头、五星星级游船船商务会会所等设设施，将将国际性性的高尚尚品位和和湖泊山山地文化化相结合合、创造造独特浓浓郁的新新成功社社区文化化。包括：健健康和运运动文化化；亲近近自然的的环保文文化；休休闲度假假的顶级级商务文化；私密安全全的富人人区文化化。二、项目目档次青山湖项项目是西西子房产产集团全全力开发发的一个个集游艇艇娱乐、休休闲度假假、高尚尚住宅的的大型山山地水岸岸别墅社社区。三、项目目规模1、项目目基础指指标土 地 参 数土地参数1461面积（亩）75单价（万元/亩）9745面积（万平米）12000地款（万元）2、主要要技术经经济指标标57%建筑密度0。4容积率70%绿地率主要为24层，有部分6层建筑层数东、西、北可设社区出入口车辆出入口方位别墅每户至少一个车位商业服务设施按1辆/200平方米建筑面积配置公寓按1辆/1户访客车位按1辆/10户停车位四、产品品类型项目以独独栋别墅墅、联排排别墅为为主，还还有一部部分类别别墅品质质的低层层电梯公公寓。1、建筑筑参数指指标建筑参数数独栋别墅墅双拼别墅墅联排别墅墅叠加电梯梯公寓合计单位建筑面积积136617116694431339万平方米米容积率020355060904用地面积积 688222 487 1949 4487797445万平方米米用地比率率70%5%20%5%100%2、单套套平均面面积平均面积物业类型单套平均面积350平方米/套独立别墅250平方米/套双拼别墅200平方米/套联排别墅140平方米/套电梯公寓五、目标标客户u 为项目“山地水水岸别墅墅，游艇艇主题社社区”核心理理念吸引引并产生生共鸣，追追求高尚尚健康新新生活者者；u 注重生活活品质，追追求奢华华时尚生生活，欲欲购置第第二或第第三处居居所者；u 为项目形形象或者者开发商商实力所所吸引，第第二次或或第三次次购房以以改善住住房条件件者；u 喜欢登山山、游艇艇、游泳泳、垂钓钓等体育育运动的的高收入入者；欲欲购买项项目房产产，以求求保值、增增值者；u 尤其是事事业有成成，能够够接受新新事物、崇崇尚体育育精神和和运动的的中青年年，有一一定的社社会地位位和经济济来源及及生活品品位的中中高收入入的从业业人士，这这一部分分人士年年龄大概概在30050岁岁之间，事事业稳定定，喜爱爱运动，向向往自然然休闲生生活，愿愿意改变变生活环环境、非非常注重重生活品品质的城城市精英英阶层人人士。u 别墅的目目标消费费群以富富豪阶层层、三资资及民营营企业家家、高收收入私营营主为主主力，联联排别墅墅以三资资、民营营企业高高级管理理人员、高高收入专专业技术术人士为为消费群群。u 电梯公寓寓的目标标消费群群以城市市中高收收入人群群为核心心对象，以以公务员员、白领领、大学学教授、中中收入专专业人员员为主体体对象。六、价格格分析根据本案案的高端端产品定定位、不不同的产产品分级级、区块块内竞品品楼盘普普遍的定定价水准准，以及及周边优优越的自自然资源源状况，暂定独栋栋别墅一一期起步步售价在在60000元/平平方米，双拼别墅在5000元/平方米，联体别墅在4500元/平方米，低层电梯公寓在3500元/平方米左右。具体定价策略将另具文本进行研究。第三章 项目目案名建议一、案名名取向原原则深入研究究青山湖湖项目文文化内涵涵及项目目定位的的特点，力求在案名上体现三个原则特性：u 自然性：自然性性包含基基地所在在区位不不可再生生的珍罕罕自然资资源，突突出青山山湖、水水岸和山山地生活活等地域域自然的的特有元元素；u 人文性：案名需需要体现现项目风风格的文文化传承承和开发发基调，体体现项目目营造理理念；u 优美性：案名必必须字形形优美、读读音优美美，易读读易记，能能产生一一定的意意境美。二、案名名建议（以以下案名名不分先先后）案名一：西子湖光山山舍释意：“湖光山山舍”谐音“湖光山山色”，展示了了项目所所具有的的湖和山山两大自自然元素素及生活活场景，充分体现湖之光影与山之色彩的意境美。“山舍”意即隐立山间谷地的别墅建筑，整个案名对光影、色彩、建筑、自然符号等基本元素进行整合，读音和谐自然，字面优美。案名二：西子翡翠湾（私人人官邸）释意：“翡翠”的上品品，被称称为帝王王玉。这这类翡翠翠均为纯纯正浓艳艳的翠绿绿色，并并且颜色色均匀、透明度度等其他他指标也也都很高高，产量量极低，是是无价之之宝。翡翡翠一可可喻青山山湖湖水水之清纯纯、美好好与珍贵贵；二是是隐喻项项目的尊尊贵地位位就象翡翡翠的极极品帝王王玉一般般，进一一步突出出别墅项项目的稀稀缺性。“湾”代表基基地别墅墅生活的的基本地地貌特征征，同时时表示港港湾的含含义，充充满优游游、从容容和愉悦悦的意味味。案名三：西子湖山胜境释意：“湖”和“山”这两大自自然元素素构成项项目清净净悠远的的居住意意向和社社区特质质，形成西子子别墅最最大的特特点就是是“实现建建筑与山山水的和和谐交融融”：包括尊重重自然，尊尊重历史史文化，尊尊重现代代科技，尊尊重艺术术等等理理念的具具体表现。案名名清新淡淡雅，令令人向往往。案名四：西子在水之之洲释意：“在水之之洲”的意境境取自“蒹葭苍苍苍，在在河之洲洲”的古诗诗，“在水”点明项项目方位位及“湖”这一基基本自然然元素，“洲”表明项目临水优美的地貌特征。原诗中对“在河之洲”的挚爱追求也成为项目营造的最终理想和目标，让项目成为人人所向往的人居美地。第四章 项目目核心概念一、游艇艇主题概概念以复合旅旅游房产产的原创创性产业业理论，整整合体育育（游艇艇、登山山、游泳泳、垂钓钓、拓展展运动）、商商业、旅旅游及商商务度假假等各种种优质资资源；以以“山地水水岸”和“湖泊游游艇”的主题题文化融融入住宅宅社区，创创造一种种“奢华时时尚游艇时时代”的全新新生活方方式，全全力打造造“湖泊游游艇社区区，山水水高尚别别墅”的最新新形象，创造出出有别于大大杭州区区域内简简单运用用自然资资源、雷雷同推行行生态主主题的其其他别墅墅项目，高高生活起起点、高高健康时尚尚的全新新游艇社社区生活活。二、景观观分区概概念按照现基基地地貌貌可将项项目划分分为南部部冲沟、丘丘陵为主主的山地地地带和和北部沿沿两大水水湾和青青山湖湖湖面的水水岸地带带，不同同的地理理区位和和景观条条件构成了不不同的生生活界面面和营造造理念，即山地和水岸生活的划分。在具体的规划和营造中既要注意两种不同地貌环境下建筑与自然，人与自然、建筑之间的关系处理，因地制宜的安排低层电梯公寓、排屋和独栋别墅，又要注意两大区块之间的自然衔接和景观均好性问题，在一个项目里形成不同环境层面和活动内容的生活方式也将成为本案的一大特征。三、产品品分级概概念本项目是是以别墅墅类产品品为主的的高尚低低密度居居住区，并并设置一一定数量量的别墅墅品质的的低层电电梯公寓寓。本案案产品定定位要求求有充分分的市场场差异化化，设计计中应体体现如下下特征：大杭州别别墅市场场领域的的产品差差异化青山湖板板块旗舰舰项目的的核心差差异化1、独立立别墅产产品定位位：u 核心产品品：游艇艇主题的的山顶、水水岸奢侈侈型超低低密度别别墅。u 主力产品品：全面面差异化化的山地地及水岸岸景观的的豪华型型别墅。u 持续发展展产品：具差异异化优势势的谷地地景观经经济型墅墅别。2、联排排（双拼拼）别墅墅定位：u 主力产品品： 具具全面差差异化优优势的山山水景观观的舒适适型别墅墅。u 持续发展展产品：具高性性价比、创创新差异异化优势势的经济济型别墅墅。3、电梯梯公寓定定位：类别墅品品质的低低密度电电梯公寓寓。四、核心心别墅概概念本案以中中高档舒舒适型别别墅类产产品为主主体，但可可考虑在在项目景景观价值值最高的的区位建建造少量量核心别别墅，做做为项目的的引领产产品，提提升整个个项目品品质。核核心别墅墅将以其其特殊的的占地面面积（778亩/户）、户户型面积积（6000平方方米以上上/户）、景景观区位位和相关关配置成成为私人人官邸化化的旗舰舰产品，价价格待定定，但一一定要具有区域域代表性性。第五章 项目目总体规划一、规划划理念1. 项目要对对“山地水水岸别墅墅，游艇艇主题社社区”的生活方方式内涵涵进行深度度演绎。2. 设计要求求因地制制宜，创创新制胜胜，突出出基地的的山地水水岸地貌貌特征和和优势，突突出“奢华时时尚游艇时时代”的新生生活理想想，涵盖盖游艇商商务、景景观、度度假及生生活的规规划设计计理念。3. 设计注重重运动与与生活、建建筑与人人、环境境与人以以及人与与人之间间自然状状态下的的和谐与与优雅，“以人为本”，从而满足人们对高品位生活以及新富豪生活方式的要求和渴望。4. 规划应综综合考虑虑周边项项目各期期开发情情况，寻寻求差异异，准确确定位。二、规划划原则1. 充分尊重重项目基基地的自自然生态态景观，最最大限度度地保持持基地的的自然之之美。在在规划中中注意协协调建筑筑与基地地自然环环境的关关系，合合理地将将建筑融融于自然然之中。结结合基地地的区位位条件，合合理利用用青山湖湖以及山山地自然然地貌，进进行有机机的规划划，将湖湖景、山山景的利利用作为为规划的的一个重重要因素素。2. 实现人、建建筑与自自然的和和谐。通通过合理理地组织织室内功功能、室室外空间间，满足足人性化化的生活活需求和和现代住住宅的完完备功能能配置，贯贯彻生态态健康的的居家理理念。3. 体现“超超前意识识”。考虑虑到核心心别墅产产品奢华华的风格格特点及及主力产产品的差差异化，规规划设计计要注重重建筑语语言的表表达与建建材运用用的协调调性，又又要保持持总体规规划的新新颖独特特性和单单体建筑筑的持久久性。4. 贯彻组团团概念。根根据项目目的自然然地形，规划中应着重对建筑进行组团划分，每个组团各具特色，丰富社区的空间形态。三、规划划定位根据项目目所处的的区位条条件以及及自然地地形状况况，规划划设想将将本项目目规划成成为一个个以独立立式别墅墅为主、联联排式别别墅为辅辅、同时时有少量量多层公公寓的居居家及度度假兼备备的高档档自然生生态居住住社区。四、功能能布局在项目的的居住建建筑类型型上，设设想独立立式别墅墅、排屋屋、多层层公寓的的占地比比例分别别为700%、225%和和5%。在在功能布布局上，主主要分为为以下几几个功能能区：1. 独立式别别墅区：分布在在基地的的中部及及南部临临湖区域域，可以以享有良良好的青青山湖景景观以及及居住与与自然的的充分结结合，作作为整个个高档社社区的引引领，体体现社区区的档次次。2. 排屋区：根据基基地的地地形情况况，设想想将排屋屋区主要要沿基地地的北部部布局，结结合几条条南北走走向的谷谷地进行行排布。3. 多层公寓寓区：主主要分布布在基地地的北部部，与排排屋区相相对独立立布置。4. 社区服务务中心：主要是是指为社社区居民民配套的的服务会会所，布布置在靠靠近临石石路一侧侧，为社社区居民民提供必必要的日日常生活活服务，其其位置的的设置与与临石路路的社区区主出入入口结合合，便于于居民就就近享受受各种配配套设施施。5. 社区休闲闲中心：在基地地的青山山湖湖滨滨，设置置一社区区休闲会会所，体体现滨水水休闲的的概念，可可以考虑虑引入游游艇俱乐乐部的形形式，为为本社区区以及外外来人员员提供滨滨水休闲闲场所。6. 核心景观观休闲轴轴：在基基地的北北部，结结合谷地地的地形形条件，通通过水面面、绿带带、休闲闲广场等等元素，形形成一个个南北向向的核心心景观休休闲轴，为为社区居居民提供供颇具人人性化的的休闲活活动场所所。五、空间间结构鉴于项目目的地形形条件，最高的山脊线将社区划分为南北两个区域。在社区空间结构上，对南北两区采用不同的组织方式：u 南区：处处在山的的南坡，南南临青山湖湖，可以以俯瞰湖湖面。该该区域的的空间结结构主要要通过若若干个别别墅组团团空间来来组织，形形成若干干个组团团空间。同时，强调组团空间与山地自然景观的渗透，并通过独立的步行系统来联系各个组团空间。u 北区：主主要由谷谷地、丘丘陵组成成，由于于处在最最高的山山脊线的的北侧，无无法与青青山湖湖湖面发生生联系。该区域的空间组织主要依托南北向的核心休闲景观带来展开，形成北区的空间主轴；在适当的地段，结合中央水面形成空间主节点；同时，在各个谷地通过绿地、水面的设置形成若干个空间次节点。六、交通通结构（一）动动态交通通1、社区区出入口口：设想整个个社区设设三个出出入口： 沿临石路路设一出出入口，作作为社区区的主要要车行出出入口，该该出入口口要与社社区服务务会所有有便捷的的联系。 沿西侧道道路设一一出入口口，作为为南部独独立式别别墅区的的出入口口，同时时是北部部区域的的辅助出出入口。 沿基地南南侧设一一出入口口，作为为社区与与休闲会会所的联联系。2、道路路系统：设想社区区的道路路系统分分为三个个等级：入口道道路、主主干道、组组团路。 入口道路路：连接接社区主主入口与与主干道道之间的的道路。总宽度20米，双向机动车道各宽5米，中间设2米宽分隔带；机动车道和人行道之间设2米宽绿带，两侧人行道各宽2米； 主干道：总宽度度9米，机动车车道宽77米，单单侧人行行道宽22米； 组团路：总宽度度6.55米，机机动车道道宽5米，设设单侧人行行道1.5米。（二）静静态交通通独立式别别墅和排排屋均设设室内车车库，独独立式别别墅每户户设双车车位车库库，排屋屋一般设设单车库库，部分分户型可可以设双双车库。公公寓区的的业主停停车通过过地面停停车场来来解决。（三）步步行交通通系统通过主干干道、组组团路的的步行道道以及社社区的核核心景观观休闲轴轴组成步步行系统统，为居居民的步步行交通通及游憩憩提供一一个良好好的环境境。步行行系统在在局部地地段可以以完全与与车行系系统脱开开，与地地形更紧紧密地结结合，并并与湖滨滨的休闲闲地带相相连接。七、绿化化系统项目基地地内现有有的植被被状况较较好，在在规划中中针对项项目南北北区域的的情况要要作出分分别处理理：u 南区：该该区域为为独立式式别墅区区，尽可可能地让让建筑融融于自然然环境，绿绿化主要要以现有有的自然然绿化为为主。在在滨水地地段，可可以结合合休闲活活动以及及景观的的要求组组织滨水水绿带。u 北区：该该区域由由谷地、丘丘陵、平平地组成成，在绿绿化系统统的组织织上要自自然和人人工并重重。在将将建筑布布局与现现有绿化化良好结结合的基基础上，通过核心休闲轴来组织南北向的核心绿化轴，并在几个谷地形成绿化次节点。对基地与临石路之间的地段，通过丰富的绿化配置来形成一条防护与景观功能兼备的人工绿带。八、竖向向设计由于项目目基地内内具有平平地、丘丘陵、山山地、谷谷地等多多种地貌貌类型，竖竖向设计计在规划划阶段就就成为一一个非常常重要的的因素。u 在竖向设设计上，道路的走向、建筑的布局等均要充分结合自然地形条件，尽可能减少土方量，并保持现状的良好自然地貌。u 道路走向向尽可能能平行或或垂直等等高线，并并注意满满足道路路的坡度度设计要要求。u 建筑及宅宅地布局局要充分分结合地地形，同同时要兼兼顾到建建筑的朝朝向、景景向。九、项目目规划需需注意的的若干问问题1、功能能布局与与出入口口关系由于社区区与外界界的联系系主要通通过北侧侧的临石石路以及及西侧的的现状道道路来实实现。从从交通流流向来分分析，临临石路的的出入口口应该作作为整个个社区的的主要出出入口。而而根据地地形条件件，排屋屋、公寓寓主要布布置在沿沿临石路路一带，这这样势必必影响整整个社区区作为高高档山地地别墅社社区的整整体意象象。这一一问题需需要在规规划中进进行深入入研究。2、社区区整体形形象塑造造根据社区区的开发发定位，规划要特别注意加强社区的自然生态意象。在临石路、西侧道路以及沿湖的界面处理上，要注意保持自然景观状态，使建筑掩映、融合在绿化之中，切忌出现过强的人工营造痕迹。3、现有有水塘的的处理基地内的的现有水水塘均是是由收集集雨水而而成，如如何结合合建筑布布局对其其进行有有效的利利用，在在规划中中应该进进行重点点考虑。4、湖滨滨缓冲带带基地南临临青山湖湖，由于于防洪的的限制，湖湖面水位位与可建建设高程程之间形形成了一一个缓冲冲带。这这一地带带的处理理直接影影响到社社区临湖湖的形象象，需要要结合休休闲功能能、景观观功能进进行重点点规划。第六章 项目目建筑单体一、建筑筑单体设计原则则1. 注重建筑筑和自然然环境的的融合，体体现山地地居家的的概念。2. 建筑朝向向应尽量量考虑朝朝向和通通风需要要。当景景观与朝朝向相矛矛盾的时时候，朝朝向可作作出适当当的让步步，但不不应偏离离总体南南北向布布局。3. 建筑室内内空间力力求紧凑凑和灵活活，以充充分提高高套内的的使用效效率。4. 住宅的功功能配置置和平面面、空间间的设计计应该最最大程度度地满足足现代人人的生活活方式和和需求，在在建筑的的形式和和功能之之间达到到良好的的平衡。二、建筑筑风格u 独立式别别墅：采采用可以以与山地地地形密密切结合合的建筑筑风格，以以北美的的别墅风风格为取取向。u 排屋：采采用与独独立式别别墅相近近的建筑筑风格。u 公寓：采采用新古古典的建建筑风格格以及三三段式的的处理手手法。三、建筑筑体型1、独立立式别墅墅：u 层数均为为二层，可以根据具体情况考虑设半地下室，与室外的下沉庭院结合。u 二层与底底层的面面积比控控制在11:2，在在立面上上应形成成后退的的视觉效效果，以以保证整整个建筑筑体量上上的和谐谐。u 屋顶形式式均采用用坡顶，可可以根据据需要采采用两坡坡顶或四四坡顶。2、排屋屋：u 层数为三三层，另另外在底底层设车车库以及及相关的的辅助用用房。u 屋顶采用用坡屋顶顶，双坡坡和四坡坡结合；通过建建筑的进进退、错错落、露露台的处处理，产产生建筑筑形体上上的变化化。3、公寓寓：层数为55-6层层，屋顶顶采用坡坡屋顶。四、建筑筑色彩建筑色彩彩以灰、暗红、赭石色调为主。屋顶采用深灰色调；墙体的色彩要与屋顶协调，同时可以作一些变化；墙面的装饰线条在色彩上可与墙体形成一定的对比，但要注意统一在整个建筑的基调之下；门窗的色彩可以采用墨绿、深蓝灰或木色，根据具体情况来处理。五、外立立面用材材u 建筑的外外立面材材料，其其质感要要与建筑筑的性格格相协调调。u 屋面材料料：采用用水泥板板瓦，可可以用同同一色调调下不同同色差的的瓦片搭搭配，达达到统一一中又有有变化的的斑驳、自自然的肌肌理效果果。u 外墙材料料：必须须与建筑筑的整体体质感相相适应，可可以根据据实际情情况采用用清水面面砖、弹弹性涂料料、司达达扣（SSTUCCCO）、文文化石、片片岩等。六、建筑筑结构形形式u 独立式别别墅：采采用砖混混结构。u 排屋、公公寓：采采用异形形柱框架架结构。七、住宅宅户型1、低层层精装电电梯公寓寓设计要求求：1) 6层，一一梯两户户，南北北向布局局，户型型面积9901500平方米米；大部部分27750万万元/套套，厅不不小于44米，主主卧不小小于3.7米；