《物业管理概述》PPT课件

物业管理概论,管理与经济学院 熊康昊,13401138783,物业？管理？物业管理？房地产？发生、发展？现状？未来？,你的想法,学习 职业常识其他,课程性质,1. 专业必修课、入门课； 2. 主要学习物业管理基础知识，了解物业管理的产生与发展，理解物业管理在我国的运行、发展规律及趋势，认识物业管理的综合价值。为后续各专业课程及实习与就业打下专业基础。,5,2020/9/20,课程说明,参考教材、补充内容，以期了解我国物业管理（Property Management）现状及未来的发展。其意义无论是作为一个物业管理人，还是作为一个普通的业主都是不言而喻的。,物业管理乃大势所趋，已被实践证明是营造、维护和谐美好环境、管理运营房屋及相关固定资产的一种有效方式。其市场规模是相当巨大的。,6,2020/9/20,Contents ,第一章 物业管理概述 第二章 物业服务企业 第三章 物业管理招标与投标 第四章 物业管理方案策划 第五章 早期介入与前期物业管理 第六章 物业管理的制度建设 第七章 物业验收与业主入住 第八章 物业管理机构,第一篇 物业管理基础知识,第二篇 物业管理项目策划,第三篇 物业管理前期准备,第四篇 物业管理的启动,7,2020/9/20,Contents ,第九章 物业企业资金管理 第十章 居住性物业的管理 第十一章 经营性物业的管理 第十二章 物业维修与设备管理 第十三章 物业的安全与环境管理 第十四章 物业综合经营服务 第十五章 物业租赁管理,第五篇 物业管理日常运作,第1章 物业管理概述,9,2020/9/20,1. 物业与物业管理,什么是物业？ 物业有哪些属性？自然属性？社会属性？ 物业与房地产、不动产的区别与联系？ 物业有哪些分类？,10,2020/9/20,1.1 物业的概念,“物业”一词源于我国港、澳特别行政区地方方言中对单元性房地产的称谓。如香港房地产法中称：“物业是单元性房地产，一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故物业可大可小，大物业可分割为小物业”。 在英语国家，“物业”一词为“Real Estate”, “Real Property，或“Estate”, ”Property“，含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，是一个较为广义的范畴。而现实中我们所称的“物业”是一种狭义范畴，是指单元性的房地产。 从物业管理的角度来讲，物业是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。,从物业的概念可以看出，物业包含以下四个基本要素。 已建成投入使用或已经可以投入使用的各类建筑物。 与建筑物相配套的设备与设施。 相关场地。 依托于上述实体上的权益。,11,2020/9/20,1.1 物业的概念,根据不同的分类标准，可将物业进行不同的分类。这里主要根据物业的使用功能的不同，可以将物业分成以下5类： （1）居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。 （2）办公物业。主要是供企事业单位使用的各类写字楼、办公楼等。 （3）商业物业。包括综合楼、商场、购物中心、宾馆酒店、康乐场所等。 （4）工业物业。包括生产厂房、工业园区、仓库、货场等。 （5）其他用途的物业。如交通运输、邮政通信、广播电视、医院、学校、公园、体育场馆等。 不同使用功能的物业，其物业管理有着不同的内容和要求。,13,2020/9/20,物业、房地产与不动产,2. 区别（内涵上、称谓领域上、适用范围上）,1. 联系（从定义上来看）,14,2020/9/20,（1）房地产,从法律意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。这种财产是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此形成的所有权、使用权、租赁权、抵押权等财产权益。,15,2020/9/20,一词译自英语 real estate 或 real property 。,（2）不动产,是指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋。,是指real estate及其附带的各种权益。,房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。 房地产的表述倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体； 不动产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动的独特属性。,16,2020/9/20,（3）物业,主要是指以土地和土地上的建筑物、构筑物形式存在的具有使用功能的不动产和相关财产。 物业是单元性、具体的房地产或不动产。,17,2020/9/20,房地产：是指一个国家、一个地区或一个城市所拥有的房产和地产的总和； 物业：是指单元性房地产，即一个单项的房地产、具体的房地产。,（1）内涵的区别,从宏观的角度来讲，一般只用房地产，而不用物业。,“房地产业” “房地产体制改革”,“物业业” “物业体制改革”,18,2020/9/20,房地产：广义上对房屋开发、建设、销售、管理等方面的统称，是对房屋建筑物进行描述时最常使用的概念； 不动产：在界定法律财产关系时使用，着眼点是该项财产实物形态的不可移动性； 物业：在描述具体的房地产项目时使用，是针对具体房屋建筑物及其附着物的使用、管理、服务而言的概念。,（2）称谓领域上的区别,19,2020/9/20,房地产：经济学范畴，用以研究房屋及其连带的土地的生产、流通、消费和随之产生的分配关系； 不动产：法律范畴，用以研究该类型财产的权益特性和连带的经济法律关系； 物业：房屋消费领域，特指在房地产交易、售后服务这一阶段的针对使用功能而言的房地产，是指具体的房地产。,（3）适用范围的区别,20,2020/9/20,1.2 物业管理,什么是物业管理？ 物业管理的起源和发展？ 物业管理应遵循哪些原则？ 物业管理的基本内容？,21,2020/9/20,1.2.1. 物业管理的概念,22,2020/9/20,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 上述物业管理的概念可以分解为以下几个要点。 物业管理的对象是物业，包括已建成并投入使用的房屋建筑物、配套设施设备及附属场地。 实施物业管理，必须是具有法人资格的，并经政府有关部门注册认可的专业化的管理组织物业服务企业或专业服务公司。,物业管理是集管理、经营、服务于一体的综合性管理和服务。物业管理的对象是物业，其服务的对象是人。物业管理所提供的服务是有偿服务，要合理收费，实现以业养业。 物业管理的宗旨和目标是以现代化的技术和经营管理手段为广大业主服务，创造安全、方便、整洁、舒适的居住和工作环境，实现经济效益、社会效益和环境效益的协调统一和同步提高。 就法律属性而言，物业管理是具有中介性质的管理，通过物业服务合同，规定相关各方的权利和义务。,24,2020/9/20,1. 国家建设部房地产业司物业管理处在中国物业管理实务中定义：,“物业管理是由专门的机构和人员，按照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁绿化、安全保卫、公共卫生、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。”,补充,25,2020/9/20,（1）主体：专门的机构和人员。,按照国家建设部相关规章：物业管理机构，即物业管理公司必须要具备一定的条件并要经过有关部门的资质审查和批准，物业管理人员必须通过资格考试，领取了上岗证才能上岗。,具有一定资质条件的机构（物业服务企业）和具备一定专业资质的人员。,26,2020/9/20,（2）权限：受限于物业所有者的委托，并根据国家的法律，按照一定的合同或契约进行。,（3）对象：已经竣工验收并投入使用的各类建筑物及其附属配套的设备设施和相关场地的管理。,物业管理者行使的只是对特定物业的管理权。,27,2020/9/20,（4）方式：以经营的方式进行统一的专业化管理。,物业管理是一种市场化的经济行为。实际运作过程、运作机制，都必须按照市场规律的相关原则来办事，一切活动都要纳入到经营的轨道上来。 物业管理又是一种现代化的管理行为。对房屋及其附属设备、设施的管理都要按照专业化的原则来办事。,28,2020/9/20,（5）目的：为业主服务。,为业主和使用者提供高效、优质、便捷、经济的综合服务，提高广大业主和使用者的生活质量，提升物业的住用价值，为其创造一个整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济和环境效益的协调统一。,29,2020/9/20,“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”,2. 物业管理条例第二条中定义：,30,2020/9/20,物业管理（property management）是指物业服务企业的经营人接受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照物业服务合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全范围的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。,3. 进一步理解：,31,2020/9/20,物业管理的起源,起源19世纪60年代的英国 第一个物业管理组织芝加哥建筑物管理人员组织（Chicago Building Managers Organization 简称CBMO）。 第一个全国性业主组织“建筑物业主组织”（Building Owners Organization 简称BOO）的成立。 美国又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（Building Owners Organization and Managers Association 简称BOMA）。,1.2.2 物业管理的起源及在我国的发展,32,2020/9/20,香港物业管理的产生与发展,20世纪60年代，香港地区的现代物业管理正式产生 1966年，香港地区物业管理方面的从业人员成立了英国皇家物业经理学会香港分会 非常重视对住户和业主自我管理、民主管理，“业主立法案团” 1990年成立“香港物业管理公司协会”,33,2020/9/20,中国物业管理的发展历程,（一）中华人民共和国成立前的物业管理,已经出现代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。,（二）中华人民共和国成立后计划经济时代的房屋管理,物业管理随房地产市场一度销声匿迹，存在的只是政府有关部门对房屋的生产和维修保养，不带有商业色彩。,34,2020/9/20,（三）改革开放以后的物业管理,我国最早开始物业管理模式探索与尝试的城市，是当时被列为沿海开放城市和经济特区的深圳。,1981年3月10日，深圳市物业管理公司正式成立，标志着我国大陆的物业管理迈出了第一步，也宣告了这一新兴行业在我国大陆的诞生。 1985年底，深圳市房管局成立，对全市住宅区进行调查研究，肯定了物业管理公司专业化、社会化、企业化的管理经验，并在全市推广。 1993年6月，成立全国首家物业管理协会深圳市物业管理协会。,35,2020/9/20,1994年3月，建设部颁布了33号令，即城市新建筑宅小区管理办法，明确指出：住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向，并提供了法律依据。 1992年2月城市住宅小区管理服务收费暂行办法 1996年9月关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知,36,2020/9/20,中华人民共和国国务院令 第379号 物业管理条例已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，现予公布，自2003年9月1日起施行。 总理温家宝 二三年六月八日,1.2.3 物业管理的特点,(1) 覆盖面广 (2) 服务性强 (3) 专业化 组织机构的专业化 管理人员的专业化。 管理手段的专业化。 管理技术和方法的专业化。 (4) 业主处于主导地位 (5) 物业管理与社区管理相结合,37,2020/9/20,或物业管理的特性 (1) 物业管理的社会化 (2) 物业管理的专业化 (3) 物业管理的企业化 (4) 物业管理的经营性,38,2020/9/20,39,2020/9/20,物业管理的特点,40,2020/9/20,社会化,物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业 物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业,专业化,专业的人员配备； 专门的组织机构； 专门的管理工具设备； 科学、规范的管理措施与工作程序； 运用现代管理科学和先进的维修养护技术,41,2020/9/20,企业化,实行自主经营、独立核算、自负盈亏 通过市场竞争机制和商品经营的方式实现商业行为 双向选择，等价有偿,经营化,物业管理的经营目标是保本微利，量入为出 通过多种经营，走上“以业养业、自我发展”的道路,1.3 物业管理与传统房地产管理的关系,物业管理与传统房地产管理的联系 （1）从管理对象上看，二者都是对房地产的管理，内容上有许多相似之处。 物业管理的对象是物业，即对单元性房地产的管理，而房地产的管理对象则是房产和地产。,（2）物业管理是从传统的房地产管理中独立出来、并加以发展的 随着经济体制改革的不断深入，传统的福利型、行政性的房地产管理体制已日益不适应社会经济发展的需要，因此，就迫切需要用新的管理体制来推动房地产管理体制的改革。而物业管理的引进，则是对房地产管理新发展的最好概括。可以说，物业管理是从旧的房地产管理体制中发展出来的，是房地产业的延伸和发展,43,2020/9/20,1. 管理体制不同 2. 管理内容不同 3. 管理机制不同 4. 管理手段不同 5. 所管房屋的产权结构不同,45,2020/9/20,物业管理与传统房屋管理的区别,2. 物业管理的类型、宗旨、原则与目标,2.1 物业管理的类型 委托服务型 委托服务型的经营管理是指房地产开发商将开发建成的物业出售给用户，一次性收回投资并获取利润，然后委托物业服务公司对该物业进行管理完善其售后服务。委托可分为： （1）开发商自己组建物业服务公司，对所出售的物业进行管理。 （2）开发商以招标的方式委托专业物业服务公司对已出售的物业进行管理。,47,2020/9/20,有利于完善售后服务。物业公司对物业比较熟悉，且沟通容易。 一般不存在经费难题。开发商划拨资金，但物业公司往往不够专业化和规范化。,（1）开发商自己组建物业管理公司，对所出售的物业进行管理。 “父子”关系,只有通过竞争，才能促使物业管理公司注重服务质量，注重企业形象，从而促进物业管理行业的健康发展。,（2）开发商以招标的方式委托专业物业管理公司对已出售的物业进行管理。 今后的发展方向,租赁经营型 租赁经营型物业管理是房地产开发企业建成物业后并不出售或出租，而是交由下属的物业管理部门进行经营管理，通过收取租金收回投资，并获取利润。,48,2020/9/20,49,2020/9/20,对比,两种类型的区别： （1）从产权上来说，前者没有产权，后者有； （2）从管理上来说，前者仅仅是售后服务，后者则需有意树立物业管理形象，创造良好的信誉，并将房地产设计、施工中的缺憾根据用户需要加以完善，为物业的出租活动创造良好的环境，以提高利用效率； （3）从管理的物业对象来说，前者既有住宅楼宇，也有商业中心、写字楼与综合楼，后者则主要是商业中心、写字楼与综合楼； （4）从服务对象上分析，前者既有普通居民，也有企、事业单位和机关，后者则主要是企、事业单位和机关。 （5）从管理方式来看，前者注重的是管理与服务，后者更注重积极的、带有开拓性的经营。,50,2020/9/20,物业管理的基本原则 1权责分明原则: 2产权、经营权分离原则 3业主主导原则 4服务第一原则 5统一管理原则 6专业高效原则 7收费合理原则 8公平竞争原则 9. 依法行事原则,3. 物业管理人员的职业道德与素质要求,物业管理人员的职业道德 1. 遵纪守法，敬业爱岗 2. 客观公正，尽职尽责 3. 诚实守信，热情服务,物业管理人员的素质要求 1物业管理人员必须具备物业管理的专业知识和技能 (1) 具有现代管理知识能为实现物业管理的现代化与科学化，不断降低成本，提高效益服务。 (2) 具有物业管理的专业知识和技能。物业管理的专业知识和技能是物业管理人员应该掌握和具备的基本能力。 (3) 能够掌握现代化管理手段。 2物业管理人员应具有较高的个人素质 (1) 具有良好的沟通和协调能力。 (2) 具有良好的心理素质和个人形象。 (3）具有健康的体魄。,53,2020/9/20,