某花园产品策划篇

“广福花园”全程策划报告目录第一部分 “广福花园”产品策划篇第一章 项目简介一 项目所在地地1 地理位置图图2 基地图二 项目规划简简介1 经济指标2 特殊限制或或事项第二章 立地条件分分析一 四至环境描描述二 项目周边商商业房及及住宅市市场现状状三 项目所在地地的区域域规划四 SWOT分分析第三章 目标客源的的锁定一 目标客户群群的锁定定二 目标客户群群的特征征分析第四章 产品建议方案一：一 开发思路及及项目定定位二 总体规划建建议三 第一期产品品及价格格等建议议四 第二期产品品及价格格等建议议五 第三期产品品及价格格等建议议六 第四期产品品及价格格等建议议七 第五期产品品及价格格等建议议方案二：一 开发思路及及项目定定位二 总体规划建建议三 第一期产品品及价格格等建议议四 第二期产品品及价格格等建议议五 第三期产品品及价格格等建议议六 第四期产品品及价格格等建议议七 第五期产品品及价格格等建议议第二部分 “广福花花园”营销企企划篇第一章 广告企划一 整体形象定定位二 市场主诉求求三 案名建议四 推广类型及及通道五 系列广告主主标设计计六 推广预算第二章 营销策划一 定位策略二 销售理念及及销售计计划三 现场布置四 人员管理第三部分 “广福花花园”经济测测算篇第一章 项目投资估估算一 第一期项目目投资估估算二 第二期项目目投资估估算三 第三期项目目投资估估算四 第四期项目目投资估估算五 第五期项目目投资估估算六 总投资估算算第二章 项目收入预预测一 第一期项目目收入预预测二 第一期项目目收入预预测三 第一期项目目收入估估算四 第一期项目目收入预预测五 第一期项目目收入预预测六 总项目收入入预测第三章 损益表一 总收入二 总成本三 净收益、投投资回报报率、年年投资回回报率第四章 现金流量预预测一 每季度现金金流入二 每季度现金金流出三 每季度现金金净流量量第五章 主要经济测测算指标标及风险险评估一 静态回收期期二 动态回收期期三 项目投资最最大值预预算四 净现值五 内部收益率率六 敏感度分析析第一部分 “广福花花园”产品策策划篇第一章 项目简简介一、 项目所在地地1、地理位位置图（红红线圈围围为本项项目地块块） 项目位于包包河区常常青镇地地界，处处东流路路以南、金金寨路以以东； 地块之东为为政府大大力开发发的合肥肥政务文文化新区区所在，以以南为合合肥经济济技术开开发区； 地块东、南南为规划划中合肥肥最大的的黄山公公园所环环抱，自自然景观观条件优优越。2、基地图图地块成不规则的几何形，根据原有道路和规划道路自然分割成五个区域二、 项目规划简简介1、 经济指标规划用地性性质： 第二类建筑筑用地 容积率小于于1.22 住宅间距系系数大于于1.223居住小区及及相应配配套设施施： 住宅面积净净密度小小于1.80 住宅建筑净净密度小小于300% 建筑密度小小于222% 公共服务设设施（千千人指标标）大于于28000平方方米/千千人 建筑限高小小于244米 绿地率大于于35% 人均公共绿绿地大于于1.55平方米米/人 中心绿地规规模大于于110000平平方米2、特殊限限制或事事项 规划范围：三河路路西、东东风路南南、新仓仓路东、馆馆驿路北北。净用用地面积积约：5512亩亩（合33413340平平方米） 功能分区原原则：可可结合路路网合理理确定小小区组团团结构，道道路结构构及绿地地系统。划划分若干干组团做做设计。规规划设计计要求分分区合理理，建筑筑布局应应满足消消防、环环保、卫卫生、通通风、人人防等方方面要求求，组织织好地块块竖向、杆杆管线综综合等工工程设计计。公共共区服务务设施应应满足方方便使用用的要求求，根据据不同的的服务半半径合理理安排服服务设施施。基础础设施配配备如垃垃圾站、煤煤气调压压站应结结合管线线布局合合理设置置。 主入口设在在祁门路路上，出出入口距距城市道道路交口口不小于于80米米。住宅宅用地占占总用地地比例控控制在555%以以内，幼幼儿园、中中、小学学教学用用房日照照间距系系数按11.5控控制，结结合竖向向设计合合理确定定建筑标标高，明明确建筑筑控制尺尺寸和控控制间距距。 规划应设计计幼儿园园、中、小小学、文文化活动动用房、社社区及物物业管理理、商业业设施、（非非）机动动车辆停停车位等等设施以以及配电电房、煤煤气调压压站、垃垃圾站、公公厕等相相关基础础配套设设施。 配套教育规规模：幼幼儿园（以以2人/1000人计），115平方方米/生生；小学学（以总总人口的的9%计计），110平方方米/生生；中学学（以总总人口的的8%计计），112平方方米/生生。 商服、办公公用地配配套机动动车及自自行车车车位分别别按不小小于每一一百平方方米建筑筑面积00.4个个、3个个计，住住宅配套套小汽车车及自行行车车位位分别按按不小于于每户00.2个个、2个个计。 合理组织内内部交通通，做到到通而不不畅，人人车适度度分流。规规划多层层建筑退退红线不不得小于于5米。沿沿街单体体方案报报审。第二章 立立地条件件分析一、四至环环境描述述 东：地块东东至三河河路，隔隔三河路路直接面面对的就就是规划划中合肥肥最大的的黄山公公园及其其扩建地地带，再再往东为为合肥市市的商业业街美菱菱大道，通通往合肥肥市老城城区； 西：至新仓仓路，与与金寨路路相夹区区域为规规划的大大量商业业金融用用地，再再往西则则为城市市交通主主干道金金寨路及及规划中中的合肥肥市政务务文化新新区，政政务新区区面积约约12.32平平方公里里，首期期5平方方公里已已经启动动，计划划5年内内建成； 南：南至馆馆驿路，隔隔一居住住用地为为十五里里河沿河河绿化景景观带，与与黄山公公园扩建建区连成成一体，再再往南约约3公里里为合肥肥经济技技术开发发区，其其规划面面积399平方公公里，仅仅20001年就就实现GGDP227.66亿元，进进出口额额达2.95亿亿美元，正正逐步成成为区域域经济的的亮点，区区域内还还拥有五五星级的的明珠国国际大酒酒店、占占地1880亩环环境优美美的明珠珠广场、安安徽国际际会展中中心、徽徽园、大大学城等等配套设设施； 北：北面为为东风路路，直至至城市二二环东流流路，沿沿金寨路路可通往往以中科科大为核核心的文文教区块块，区域域内还拥拥有安徽徽大学、安安徽医科科大学、安安徽建工工学院、市市三医院院等一大大批科教教文卫单单位，拥拥有深厚厚的文化化底蕴。二、周边房房地产市市场现状状按照前期市市场调查查显示，包河区房地产发展呈现两条主线：一是美菱大道沿线部分，依托一级主干道的优势，自北由南逐步扩张，银杏苑、菱水苑等大型居住社区相继开发建成，使得该地区成为合肥房地产开发规模最大、居住条件最完善的地区。地区内的行情价格也由2年前的1800元/平方米涨到现在的2200元/平方米，而且目前可利用土地已经相当小；二是新近开通的马鞍山南路两侧，起步较晚，但是大规模、高价格、高品位在本区域都体现的淋漓尽致，个案规模基本上都在15万平方米以上，如太宁花园、太阳岛花园、万振花园，而世纪阳光花园更是达到56万平方米，区域内的价格也不断上扬，在短短1年多时间里从2200元/平方米暴涨到2600元/平方米。而近期马鞍山南路的通车，使得本地区未来的竞争将更为激烈。本项目地块块周边刚刚刚处于于规划的的开发启启动阶段段，目前前附近基基本上没没有相类类同的竞竞争个案案，项目目又正好好处于东东流路二二环之外外，而包包河区880%的的住宅项项目都集集中在一一环和二二环之间间，因此此，离地地块最近近的基本本上只有有美菱大大道两侧侧近东流流路的银银杏苑、菱菱水苑和和枫丹城城市花园园，北端端近金寨寨路的太太湖新村村，西北北角合作作化路上上的香樟樟雅苑、金金环花园园，西面面政务文文化区内内潜山路路东流路路的国际际花都以以及西南南角沿金金寨路而而下的浅浅水湾和和明珠广广场附近近的东海海花园。三、项目所所在地区区域规划划 道路规划地块四围的的道路为为三河路路（东）、新新仓路（西西）、馆馆驿路（南南）、东东风路（北北），贯贯穿地块块的道路路南北向向为青平平路，东东西向为为新仓支支路和祁祁门路，这这些道路路目前为为止尚处处于规划划阶段，还还未启动动。因祁祁门路延延伸将成成为连接接政务文文化新区区和黄山山公园的的枢纽道道路，预预计规划划为双向向四车道道路，路路面宽幅幅可达335米左左右，其其他道路路则结合合项目整整体规划划予以实实施改造造。地块周边有有合作化化路、金金寨路及及东流路路三大城城市主干干道通往往各个区区域，基基本上为为双向四四车道加加非机动动车道，路路面宽幅幅在400米左右右，其中中金寨路路成为连连接市中中心和政政务文化化新区、经经济技术术开发区区的唯一一主干道道，将发发挥越来来越重要要的作用用，关于于它和其其他7条条道路的的城市出出入口景景观风貌貌设计已已被定为为今年规规划局的的重点任任务目标标之一。 交通规划公共交通地块周围主主要途径径及附近近公交线线路、站站点如下下：路线起始站-终点站站首 末 班班 车 时 间间途径线路售票形式首班车夏/冬 末班车冬/夏 10黄潜交口新火车车站6:0019:000黄潜交口黄山路路金寨寨路屯屯溪路桐城路路长江江中路美菱大大道荣荣事达大大道濉濉溪路站前西西路站站前路新火车车站无人售票12十五里河毫州路路6:0019:000/199:155十五里河金寨路路合作作化路濉溪路路毫州州路无人售票13十五里河公交四四公司6:0021:000十五里河金寨路路合作作化路濉溪路路毫州州路无人售票16葛大店南南七里站站6:0019:000葛大店姥姥山路东流路路合安安路南南七里站站无人售票26南七里站四十井井6:0018:000/188:300南七里站金寨路路合安安路繁繁华大道道莲花花路四四十井有人售票101十五里河新火车车站6:00/6:33021:000十五里河金寨路路长江江中路胜利路路新火火车站有人售票113沿河村北北五里井井6:0019:000沿河村-张张夹弄-青松园园-姚公公庙-东东流路-南门换换乘中心心-江淮淮化肥厂厂-南七七里站-宿松路路-南园园新村-金安花花园-科科技大学学-安攻攻附院-稻香楼楼-安徽徽报社-三孝口口-长江江饭店四牌楼楼市府府广场-百花井井-阜阳阳路桥高河埂埂-白水水坝-公公交四公公司-海海棠花园园-北五五里井无人售票135十五里河小商品品批发城城6:0019:000/188:300十五里河合安路路东流流路美美菱大道道屯溪溪路全全椒路和平路路铜陵陵路长长江东路路小商商品批发发城无人售票140安居苑官官塘村6:00/6:33018:000/199:300安居苑长长江西路路肥西西路绩绩溪路金寨路路东流流路美美丹路官塘村村有人售票虽然途径地地块的公公交线路路只有1113路路有终点点起始，但但金寨路路和东流流路上的的路线比比较多，停停靠站点点离项目目也只5510分分钟的步步程，另另外按照照地块所所在的黄黄山公园园区未来来规划，这这里将陆陆续增加加多条公公交线路路，通行行状况将将有很大大的改善善。轨道交通轨道交通将将是本项项目的一一项极大大利好，因因其站点点正好设设置在东东流路、金金寨路交交叉口附附近，而而它的竣竣工和开开始运营营正好与与本项目目的开发发建设进进度相吻吻合，因因而该项项规划将将对项目目增值带带来最为为可观的的利益点点。n 规划中的合合肥轻轨轨交通系系统是由由东西和和南北及及环行线线路三条条线路构构成，拟拟建中的的轻轨一一号线是是城市当当前客流流量较大大和交通通矛盾突突出的交交通线路路，自合合肥市西西南经济济技术开开发区的的明珠广广场起，沿沿合安路路，金寨寨路向北北，由稻稻香楼向向东转向向芜湖路路，过孝孝肃桥后后，沿铁铁路专用用线转至至明光路路，最后后沿胜利利路直达达合肥新新火车站站。n 线路全长115.777公里里，设113座车车站。其其中高架架线长99.633km，地地下线长长1.772kmm。沿线线有9座座高架车车站，33座地面面站及一一座地下下车站，其其余为区区间隧道道、区间间桥梁及及地面线线。在金金寨路局局部下穿穿铁路线线，在胜胜利路上上跨铁路路线。n 工程总建设设周期为为五年，从从20002年底底开工到到20005年底底竣工，工工程分段段建设，分分段运营营。其中中，第一一阶段从从合肥新新火车站站生物物药厂站站，建设设期为三三年，第第二阶段段从生物物药厂站站明珠珠广场站站，全线线于20008年年底竣工工并通车车试运营营。 景观规划地块东南分分别为规规划的黄黄山公园园和十五五里河沿沿河景观观带所环环抱 政区规划政务文化新新区（位位于项目目西侧）n 东至金寨路路、合作作化南路路，西抵抵高新技技术开发发区、合合九铁路路，北与与铁路专专用道和和高压走走廊相望望，南连连经济技技术开发发区、3312国国道，规规划面积积12.67平平方公里里；n 两大建筑群群已于220011年底开开始启动动：文化化艺术中中心位于于政务文文化新区区天鹅湖湖北岸，占占地约1160亩亩，总建建设面积积约7万万平方米米，总投投资约55亿元，主主要由大大剧院和和综合艺艺术馆两两大部分分构成。大大剧院包包括主剧剧场、小小剧院、音音乐厅、地地方戏曲曲艺术馆馆等，综综合艺术术馆包括括综合美美术馆和和赖少其其美术馆馆两部分分；体育育中心位位于政务务区南侧侧，占地地约4880亩，总总投资约约7.55亿元，包包括6万万人规模模的田径径足球场场、60000人人规模的的室内体体育馆、330000人规模模的游泳泳跳水馆馆及运动动员公寓寓等，两两大工程程都将于于20006年竣竣工；n 政区以四大大标志性性建筑群群和五大大体系为为主体，目目前的建建设项目目还有商商住金融融中心、六大主体公园、轻轨、观光塔、翠庭园、汇林阁、嘉禾苑和绿怡居恢复小区、安徽出版大厦、安徽日报报业大厦和绿地上海城、政务文化新区的“翡翠项链”、22桥、天鹅湖工程、“三纵四横”主干道路工程、合肥市政务文化大楼、体育中心足球场等。合肥经济技技术开发发区（位位于项目目西南）n 成立于19993年年4月，规规划面积积53平平方公里里，人口口4万；n 至20022年年底底，共计计引进项项目2993个，项项目投资资总额1165亿亿元，协协议利用用外资112亿美美元，实实际利用用外资77亿美元元，累计计实现国国内生产产总值1135.7亿元元，工业业总产值值3566.7亿亿元，工工业增加加值1112亿元元，利税税34亿亿元，财财政收入入16亿亿元。累累计完成成固定资资产投资资额1116亿元元，其中中基础设设施投资资14亿亿元，建建成道路路1000公里，变变电所44座，110KVV以上供供电线路路70公公里，供供水管线线65公公里，通通讯管线线70公公里，绿绿化面积积2200万平方方米，开开竣工建建筑面积积近3660万平平方米；n 配套有一个个外籍员员工居住住所，七七个中方方员工居居住所，一一所国际际学校(幼儿到到高中)，七所所中专职职业培训训学校，一一家医院院，五家家国内银银行分支支机构，一一家五星星级酒店店，各类类宾馆、休休闲中心心、人才才劳务中中心，通通向市区区的公交交线路三三条，区区内环线线一条。 配套规划n 项目规划有有幼儿园园30000，小小学90000，中学学100000，菜市市场80000，超市市100000，会所所110000，沿街街商业用用房4330000，各各项配套套十分完完备；n 此外，地块块西北角角为安徽徽建工学学院，西西南角为为广电学学院，整整个西面面不到金金寨路的的区域就就配套规规划有大大量商业业金融用用地、行行政办公公用地、中中学、医医院等；n 东面的规划划黄山公公园有行行政办公公用地和和大量文文化娱乐乐用地，另另地块东东南角旁旁边有一一块近4400000平方方米的体体育用地地，再往往东就是是大片的的居住用用地。四、SWOOT分析析1、优势分分析（sstreengtth）地块优势地块整体并并不规正正，但划划分为五五个小块块之后都都较为方方正，且且自东南南角始有有一自然然水系斜斜向穿越越地块，此此对项目目整体的的自然景景观和水水景规划划带来极极大便利利；交通优势地块北面的的东流路路和西面面的金寨寨路皆为为城市的的交通主主干道，路路面状况况良好，道道路沿线线公交线线路发达达，规划划的轨道道一号线线在附近近设有站站点，通通往政务务文化新新区的祁祁门路延延伸段正正好穿越越本地块块；文化优势地块旁边有有安徽建建工学院院和广电电学校，沿沿金寨路路向北直直接通往往中国科科技大学学、安徽徽大学、安安徽医科科大学、市市三医院院等一大大批科教教文卫单单位，区区域文化化底蕴深深厚；区域规划潜潜力优势势地块北面的的一、二二环之间间为城市市规划中中的重要要住宅区区，目前前已在迅迅速发展展中，其其南移趋趋势已经经显露；南面为为经济技技术开发发区，西西面为政政务文化化新区，东东面为黄黄山公园园及周边边规划居居住区，由由此如前前一节所所提到的的区域规规划中包包含的道道路、交交通、景景观、政政区、配配套等规规划优势势全部纳纳入其中中，使得得项目具具有巨大大的升值值潜力；2、劣势分分析（wweakknesss）区域开发度度不够地块所在黄黄山公园园区的规规划还未未得到正正式确准准落实，各各项开发发正处于于刚刚起起步阶段段，周边边环境比比较差，配配套不齐齐而又十十分凌乱乱，在形形象档次次上还比比较低；公众接受抗抗性大地块北面（一一、二环环之间）才才是消费费者概念念中的居居住区，尽尽管地块块所显示示的规划划潜力优优势惊人人，但要要花费一一定的力力量和时时间进行行宣传和和引导，由由此对初初期的定定价也有有了一定定的限制制；3、机会点点分析（ooppoortuunitty）房地产市场场发展良良好在宏观经济济快速增增长的大大背景下下，合肥肥房地产产市场继继续保持持平稳发发展的良良好势头头，房地地产投资资继续增增长，销销售面积积和金额额强势增增长，市市场需求求旺盛，商商品房（住住宅）空空置量近近三年连连续下降降，商品品房（住住宅）平平均价格格逐年上上涨。居住区南移移原来一、二二环之间间为居住住生活圈圈，现在在二、三三环之间间的城市市区域功功能定位位为：将将现有环环境污染染企业应应逐步外外迁，保保留部分分工业，但但不宜发发展新的的工业用用地。新新建用地地以发展展居住为为主，并并注意保保护分布布其间的的各种景景观绿地地与自然然生态空空间形态态，由此此本地块块首当其其冲；轨道交通轨道一号线线即将启启动，并并能在220088年年底底竣工通通车投入入试运营营，其在在东流路路、金寨寨路口设设有站点点，因而而对居民民出行方方便和物物业的升升值带来来更大机机会；区域品质提提升黄山公园规规划和十十五里河河景观规规划将使使项目周周围的环环境档次次有明显显的提升升，因此此对规划划定位公公园住宅宅及其他他高品质质物业带带来可能能，在价价格定位位上也增增加了一一定的砝砝码；市场先入优优势本项目在区区域内属属于第一一批开发发项目，赢赢得市场场先机优优势，加加上项目目体量比比较大，分分为五期期开发，前前期品牌牌、品质质的确立立，对后后期品牌牌延续、品品质升华华来赢得得市场起起着至关关重要的的作用；4、威胁分分析（tthreeat）周边领先开开发威胁胁北部二环之之内的房房地产逐逐渐进入入成熟开开发阶段段，而西西面的政政务文化化新区和和南部的的经济技技术开发发区靠近近明珠广广场及翡翡翠湖附附近已陆陆续有项项目开始始启动，如如潜山路路、东流流路的国国际花都都将于今今年年底底开盘，这这些项目目先动将将分散本本区域的的一部分分客源；未来市场竞竞争威胁胁区域规划利利好的优优势将逐逐步体现现，更多多的开发发商和投投资者已已经看好好这个区区域，使使得未来来的竞争争愈加激激烈，加加上本项项目规划划周期比比较长，承承受的竞竞争压力力和冲击击更加巨巨大；规划风险因因素威胁胁由于本项目目在很大大程度上上依赖于于一系列列规划政政策的利利好，但但这些政政策中有有一些还还未得到到具体落落实定案案，一方方面会影影响客户户和投资资者的信信心，另另一方面面也随时时存在着着政策变变动的不不安定风风险因素素。第三章 目目标客源源的锁定定一、目标客客户群的的锁定区域属性:周边区区域内客客源 市区区内改善善居住环环境条件件的升级级消费客客源 在附附近经济济技术开开发区内内工作的的白领 在高高新技术术开发区区内刚参参加工作作的白领领 小部部分房产产投资客客源身份描述:年轻夫夫妇，中中年35口之之家，年 龄:22540购房目的:满足舒舒适的住住房需求求 未来来有便捷捷的地铁铁交通 未来来有较大大的升值值潜力 贴近大大自然有有良好的的小区环环境 完善的的物业管管理小区区会所二、目标客客户群的的特征分分析客层职业分分布分析析客层分布区区域周边边区域（合合肥经济济技术开开发区、高高新技术术开发区区）为主主，从事事的职业业以工业业、食品品加工业业、服务务业等为为主，其其他行业业主要涉涉及服装装业、广广告业、公公务员、私私营业主主等；职职务多为为中高级级主管；婚姻状况购房客源中中的家庭庭结构主主要表现现为2+1已婚婚的结构构，未养养育或有有一个子子女；家家庭成员员为两代代人，与与父母同同住的比比例相当当少（占占1.66%），子子女较为为年幼，335岁岁较为常常见；客户价格意意向分析析客层对新开开物业价价格主要要视物业业的房型型设计、配配套设施施档次、景景观设计计及物业业管理标标准等为为综合考考量因素素，报价价差异也也较大，但但主要集集中在22000030000元/平方米米，占到到总客户户比例近近7成。客户配置要要求分析析在物业的配配置上，被被购房客客源最为为关心小小区安全全、环境境美化度度、及主主题会所所功能设设置等，其其他配套套设施更更多关注注实用性性和舒适适度，不不讲求豪豪华性，说说明客层层对购买买物业更更趋于理理性和实实用性；对于小小区外部部的环境境要求自自然绿色色；在会会所功能能设置上上，更多多体现在在健身及及休闲方方面的功功能上。第四章 产产品建议议方案一：一、开发思思路及项项目定位位产品开发遵遵循的原原则：1、 经济效益最最大化2、 开发商品牌牌延续化化3、 营造多赢局局面4、 效益社会化化5、 可行性原则则 开发时机的的论证：本项目是是拿下土土地后立立即开发发，还是是等待周周边逐步步改善后后，再待待机开发发，是本本项目产产品策划划中首要要解决的的关键问问题。根根据市场场调研的的情况，目目前本项目可供建建造的产产品预测测售价是是：20044年售价价：6-7层层多层房房22000元/8层小高高层25000元/7层小高高层25550元/叠加别墅墅27000元/联排别墅墅30000元/双拼别墅墅33000元/独幢别墅墅38000元/以后预测测为以66%的幅幅度增长长。以小高层层产品为为例，假假设20004年年全部开开发完，则则收益为为：20044年总收收益=每每平方米米土地产产出收益益*总净净面积 =（售售价-造造价）*容积率率-2550）*总净面面积 =（(222000-12200)*1.4-2250）*总净面面积假设20005年年全部开开发完，则则收益为为：20055年总收收益=（222000*1.06-12000）*1.44-2550）*总净面面积年收益率率=（220055年总收收益/220044年总收收益-11）*1100% =113344.8/11550=111.66%按此计算算方式可可推算出出各类产产品及推推出后开开发各时时间段所所产生的的潜在收收益都是是在111%113%之之间，而而作为房房地产开开发企业业，毛年年收益率率都在118%以以上。初初步计算算结果表表明，等等待周边边环境逐逐步改善善，售价价上升后后再来开开发低于于房产行行业平均均收益，在在这本项项目周边边今年内内无重大大因素，促促使某售售价升幅幅加快，所以我司的结论是：与其等待周边环境改善，再待机开发，不如立即开发此项目，自身的开发和市政的建设来加速完成该区域的建设情况。 本项目分期期开发的的理由：本项目既既然晚开开发不如如早开发发，那么么本项目目是一期期开发呢呢，还是是分多期期开发？若分期期开发则则分几期期为好，我我司基于于以下原原因：1、 本项目总规规划面积积为5998亩，建建筑面积积约47787000，如如此大规规模体量量，通常常都采用用分期开开发。2、 分期开发可可减轻资资金压力力，形成成滚动开开发资金金。3、 分期开发可可减轻销销售压力力，顺利利回笼资资金。4、 分期开发有有利于大大规模项项目的规规划调整整，也利利于销售售价格的的调整。5、 大规模项目目的分期期开发，有有利于风风险的规规避。6、 大规模项目目的分期期开发量量通常每每年在55万110万建建筑面积积为宜。7、 根据本项目目特点，被被市政道道路自然然分成五五块，且且每块面面积相差差不大，每每块地的的建筑规规模也大大致在55万110万之之间。综上所述：我司认为本本项目宜宜分期开开发，最最好是按按市政道道路的自自然划分分，分五五期完成成。 产品组合定定位的综综合论证证：根据开发项项目的一一些基本本原则，按按照市场场调研得得出来的的各种可可能开发发产品的的价格走走势，我我们进行行综合的的比较： 1 可供开发产产品的价价格走势势：（单单位：元元/）年份价格格建筑筑形态6-7层多多层房7层小高层层8层小高层层叠加别墅联排别墅双拼别墅独幢别墅2004年年22002550250027003000330038002005年年（6%增长）23322703265028623180349840282006年年（7%增长）24952892283530623402374243092007年年（8%增长）26943123306133063672404146532008年年（9%增长）29363404333636034004440450712009年年（100%增长长）32293744366939634404484455782.20004年可可供开发发产品其其开发每每平方米米土地所所产生的的收益（单单位：元元/m22）可供建造产产品净容积率售价造价土地价每平方米土土地可产产生收益益6-7层多多层房1.4220012002501334.87层小高层层1.6255014502501754.88层小高层层1.8250014502501910叠加别墅1270010502501562联排别墅0.830009502501534双拼别墅0.733009502501533.6独幢别墅0.638009502501596.8开发每平方方米土地地产生的的收益情情况比较较：8层层小高层层7层小小高层独栋别别墅叠加别别墅双拼别别墅联排别别墅多层别别墅3 2005年年可供开开发产品品其开发发每平方方米土地地所产生生的收益益（单位位：元/m2）可供建造产产品净容积率售价造价土地价每平方米土土地可产产生收益益6-7层多多层房1.4233212002501334.87层小高层层1.6270314502501754.88层小高层层1.8265014502501910叠加别墅1286210502501562联排别墅0.831809502501534双拼别墅0.734989502501533.6独幢别墅0.640289502501596.84 2006年年可供开开发产品品其开发发每平方方米土地地所产生生的收益益（单位位：元/ m22）可供建造产产品净容积率售价造价土地价每平方米土土地可产产生收益益6-7层多多层房1.42495120025015637层小高层层1.6289214502502057.28层小高层层1.8283514502502243叠加别墅1306210502501762联排别墅0.83402950250911.66双拼别墅0.737429502501704.4独幢别墅0.643099502501765.45 2007年年可供开开发产品品其开发发每平方方米土地地所产生生的收益益（单位位：元/ m22）可供建造产产品净容积率售价造价土地价每平方米土土地可产产生收益益6-7层多多层房1.4269412002501841.67层小高层层1.6312314502502426.88层小高层层1.8306114502502649.8叠加别墅1330610502502006联排别墅0.836729502501927.6双拼别墅0.740419502501913.7独幢别墅0.646539502501971.86 2008年年可供开开发产品品其开发发每平方方米土地地所产生生的收益益（单位位：元/ m22）可供建造产产品净容积率售价造价土地价每平方米土土地可产产生收益益6-7层多多层房1.4293612002502180.47层小高层层1.6340414502502876.48层小高层层1.8333614502503144.8叠加别墅1360310502502303联排别墅0.840049502502193.2双拼别墅0.744049502502167.8独幢别墅0.650719502502222.67 2009年年可供开开发产品品其开发发每平方方米土地地所产生生的收益益（单位位：元/ m22）可供建造产产品净容积率售价造价土地价每平方米土土地可产产生收益益6-7层多多层房1.4322912002502590.67层小高层层1.6374414502503420.48层小高层层1.8366914502503744.2叠加别墅1396310502502663联排别墅0.844049502502513.2双拼别墅0.748449502502475.8独幢别墅0.655789502502526.8通过上述论论证，我我们发现现：1、 随着时间的的推移，各各产品之之间的收收益差距距越来越越大；2、 8F小高层层是所有有产品中中收益最最大的；别墅物物业中，叠叠加别墅墅的收益益最大，其其次为独独栋别墅墅；考虑到地块块容积率率及高度度的限制制，结合合合肥当当地的住住房习惯惯，我们们选择了了8F小小高层加加独栋别别墅的产产品组合合，为最最佳产品品组合。进一步测算算8F小小高层加加独栋别别墅各占占的分额额：设8F小高高层的建建筑面积积为X；X=366585Y=55015 独栋栋别墅的的建筑面面积为YY；则有：X+Y=44216600Y/0.6=55015/0.6=91692m20.61.8X+Y =29553500 在充分考虑虑了项目目开发的的完整性性，所以以将别墅墅放在了了5号地地块（8858550m22）。根据经济测测算所得得，小高高层的涨涨势较快快，而且且随着开开发时间间的推移移，其每每平方米米的收益益越大，所所以我司司建议将将小高层层的销售售时间尽尽可能的的放在后后面两期期，以期期望得到到最大的的经济效效益。综上所述，本本项目的的产品定定位为：具有丰富的的产品形形态（88层小高高层和独独栋别墅墅），随随着市政政建设逐逐步完工工，产品品品质、售售价都逐逐级递升升的新兴兴高尚居居住区。只有定位为为此种产产品才能能真正实实现经济济效益最最大化、品品牌延续续化、风风险最小小化和营营造多赢赢局面，取取得较好好的社会会效益，从从而顺利利实现产产品的销销售，达达到预期期的目标标。二、总体规规划建议议总体规划布布局总用地面积积约5998亩，合合39889133容积率1.2市政道路面面积：5575773净用地面积积约5112亩，合合34113400由东西走向向的四条条规划路路（自北北向南依依次为东东风路、新新仓支路路、祁门门路、馆馆驿路）和和南北走走向的三三条规划划路（自自西向东东依次为为：新仓仓路、青青平路、三三河路）分分割成五五块地（暂暂命名为为1号地地块、22号地块块、3号号地块、44号地块块、5号号地块）本项目共分分五期开开发总建建筑面积积约：44787700，其中中：幼儿园30000，小学90000，中学100000，菜市场80000，超市100000，会所110000，沿街商业用用房4330000，8层小高层层房27761444（约约23001户，平平均每户户约1220）。独幢别墅5524556（约约1633户，平平均每户户约3220）总计：24464户户，约773922人。1、 商业及配套套设施建建议商业房：沿沿街商业业用房共共计4330000第一期：沿沿祁门路路和青平平路商业业房约1100000第二期：沿沿祁门路路和青平平路商业业房约770000第三期：沿沿祁门路路和青平平路商业业房约1100000，沿沿新仓支支路商业业约30000 第四期：沿沿祁门路路和青平平路商业业房约1100000主要商业分分布在祁祁门路和和青平路路上，新新仓支路路仅有小小部分商商业第五期：沿沿新仓支支路商业业约30000祁门路商业业街共长长6000米，沿沿街商业业房总面面积为：210000主要规规划业态态为：百百货、副副食品、书书店、邮邮政、银银行、便便利店、干干洗店、五五金、电电器、服服装等商商业。青平路商业业街共长长5377米，沿沿街商业业房总面面积为：190000。其中祁门路路以北商商业街长长2600米，沿沿街商业业房总面面积为：90000主主要规划划业态为为：餐饮饮、副食食品等商商业。祁门路以南南商业街街长2777米，沿沿街商业业房总面面积为：100000主要规规划业态态为：娱娱乐、休休闲、服服务业（如如：美容容、理发发、洗脚脚店、酒酒吧、茶茶室）等等商业。总体商业设施新仓支路商商业街长长3000米，沿沿街商业业房总面面积为：60000主主要规划划业态为为：以学学校配套套的学生生用品、书书店、餐餐饮、便便利店等等商业。配套设施：共计5510000幼儿园30000（四期期）小学90000 （三三期）中学100000 （五五期）菜市场80000（四期期）超市100000 （三三期）会所110000 （二二期：主主会所设设施80000，一期期高级会会所设施施30000 ）配套设施分布 3、会所设设施建议议 主会所设施施：（880000）1、健身房房、韵律律操室 60002、阅览室室 55003、游泳池池、桑拿拿、美容容 1100004、棋牌室室 1100005、医疗保保健中心心 33006、台球室室 1100007、乒乓球球室 30008、室内羽羽毛球馆馆 10000幻彩壁球室9、室内篮篮球场 1000010、攀岩岩室 200011、壁球球室 300012、儿童童乐园 330013、小影影院 300014、商务务中心 1100普通商用游泳池15、社区区管理服服务中心心 1000跑步机 豪华游泳池高级会所设设施：（330000）1、 游泳池、桑桑拿、美美容、 60002、 咖啡室、酒酒吧 40003、 网球场 20000高级会所设设施图片片：酒吧、咖啡店三、 第一期产品品及价格格等建议议1、 开发时机开始施工到到竣工交交房时间间：20004年年6月至至20005年66月销售时间：20004年99月220055年122月2、规划布布局第一期为55号地块块，由三三河路、馆馆驿路、青青平路和和祁门路路围成，净净用地面面积约7764330，净净容积率率0.77，总建建筑面积积约5336500。其中：高级级会所约约30000（地地下机动动车位：10个个；地面面机动车车位：55个；自自行车位位：1000 个）沿祁门路和和青平路路商业房房约1000000（地地面机动动车位：40个个；自行行车位：3000个）独幢别墅约约406650（每户户约3220平方方米共计计1277户，车车库每户户一个共共1277个）中心绿地约约：1110000地下建筑面面积35503、房型配配置建筑面积积：从33003550平方方米不等等一层有车车库、工工人房、储储藏间、卫卫生间，功功能完备备，超大大挑高客客厅与阳阳光活动动室浑然一体体，尽显显豪华气气度。客厅挑高高4.22米设计计，错层层为餐厅厅和酒吧吧，变化化丰富。二层设置置三卧和和家庭室室，八角角型景观观阳台风风味别具具。三层主卧卧、书房房及走入入式衣帽帽间一体体化的设设计。健健身房与与景观露露台相邻邻，主卧卧自带八角观观景阳台台，形成成一个别别致个性性的空间间。4、 价格建议独栋别墅均均价：440000元/平平方米（送送花园、晒晒台及车车库）沿街商业房房均价：45000元/平方米米可出租机动动车位：地下机动车车位：110个地面机动车车位：445个四、 二期产品及及价格等等建议1、 开发时机主会所开始始施工到到竣工时时间：220044年6月月至20005年年6月（可可用做售售楼处）主体建筑开开始施工工到竣工工交房时时间：220055年4月月至20006年年8月主体销售时时间：220055年9月月至20006年年9月2、 规划布局二期为4号号地块，由由青平路路、馆驿驿路、新新仓路和和祁门路路围成，净净用地面面积7115400，其其中沿新新仓路约约400000为回迁迁户安置置区，建建造多层层房，总总建筑面面积为5560995，预预计20005年年5月开开工至220066年8月月完工。可可建商品品房占地地面积为为315540，净容容积率为为1.886，总总建筑面面积5885700。住宅宅部分建建8层小小高层，总总建筑面面积为4435770，预预计20005年年4月开开工至220066年8月月完工。其中：主会会所约880000（地地下机动动车位：30个个；地面面机动车车位：55个；自自行车位位：2440个）沿祁门路和和青平路路商业房房约70000（地面面机动车车位：330个；自行车车位：2210个个）8层小高住住宅约4435770，每每户约1120，共3360户户 （地地下小汽汽车位：60个个；地面面小汽车车位：330个；自行车车位：7750个个）地下车库面面积约3300003、 房型配置三房二厅二卫建筑面积：121平米三房二厅二卫建筑面积：108平米 建筑面积：121平方米 270度方正大阳台双向进出、纳凉赏月、谈天说地，不一样的自由之域 双卫生设计，干湿分离，体贴照顾，满足全家人的生活习惯 储藏室设计，合理安置杂物，家居生活更有序 建筑面积：112平方米 多边形环转客厅，翠绿景色360自由漫入客厅 卧室全部朝南，让家人都生活在阳光的温暖怀抱中 完全的明厅、明卧、明厨、明卫，无论哪里都有阳光留下的足迹4、 价格建议小高层均价价：28800元元/平方方米沿街商业房房：4550055000元/平方米米，均价价：50000元元/平方方米住宅可售小小汽车位位：地下小汽车车位：660个，平平均售价价6.55万元/个地面小汽车车位：330个，平平均售价价3.55万元/个可出租机动动车位：地下机动车车位：330个地面机动车车位：335个五、 三期产品及及价格等等建议1、 开发时机开始施工到到竣工交交房时间间：20006年年5月至至20007年99月销售时间：20006年88月至220077年9月月2、 规划布局三期为3号号地块，由由三河路路、祁门门路、青青平路和和新仓支支路围成成，净用用地面积积约6113400，净净容积率率1.337，总总建筑面面积约8837440。其中：小学学约90000超市约1000000（地地下机动动车位：1000个；地地面机动动车位：50个个；自行行车位：6000个）沿祁门路和和青平路路商业房房约1000000，沿沿新仓支支路商业业约30000（地面机动动车位：52个个；自行行车位：4000个）8层小高住住宅约3399440，每每户约1120，共3330户户 （地地下小汽汽车位：55个个；地面面小汽车车位：330个；自行车车位：7700个个）独栋别墅1118000，每每户约3320，共336户地下车库面面积约5510003、 房型配置三房二厅二卫建筑面积：132m2270度观景角窗，使主卧通透明亮，视野开阔。客厅、餐厅双面朝北，南北对开，达到最佳的“穿风堂”效果。娱乐会客区和生活休憩区的分离，在功能上互不干扰，保证了卧室的私密性。主人房特设舒适的进入式衣帽间，使您充分感受到别墅生活的品质。卫生间和盥洗间相对独立，提供了真正意义上的干湿分离。4、价格建建议小高层均价价：30050元元/平方方米别墅均价：46000元/平方米米沿街商业房房：；均均价：555000元/平平方米超市商业房房均价：40000元/平方米米住宅可售小小汽车位位：地下小汽车