东莞中堂镇土地利用总体规划2010—2020

东莞市中堂镇土地利用总体规划(20102020)有条件建设区使用方案东莞市江南农批冷链物流项目)报批稿)东莞市中堂镇人民政府2014年6月目录一、区域概况1（一）自然概况1（二）社会经济概况2二、土地利用总体规划编制与实施概况4（一）土地利用总体规划编制简介4（二）土地利用总体规划实施简介8二、项目背景11（一）项目投资单位11（二）项目名称、类型及建设地址12（三）项目定位及业务功能12（四）项目建设目的和内容12（五）项目投资规模与用地规模13（一）有条件建设区使用的原因14（二）有条件建设区使用的必要性14四、有条件建设区使用的编制原则15五、有条件建设区使用的编制依据16六、有条件建设区使用的可行性17（一）允许建设区和有条件建设区划定和使用情况17（二）调整地块符合有条件建设区使用要求18（三）项目用地选址合理19（四）与城市规划及相关规划相协调19七、有条件建设区使用方案20（一）调入地块的土地利用情况21（二）调出地块的土地利用情况21（三）建设用地管制区的布局调整情况23（四）土地利用结构和布局调整情况23（五）对调控指标的影响情况24八、有条件建设区使用方案实施的保障措.施25九、结论26十、附表27十一、附图错误！未定义书签。（一）调整地块土地利用现状图与规划图.错误！未定义书签。（二）调整地块卫星影像图错误！未定义书签。（三）调整地块照片错误！未定义书签。十二、附件错误！未定义书签。（一）各部门审查意见错误！未定义书签。（二）调出地块未批准为建设用地的说明.错误！未定义书签。一、区域概况（一）自然概况1地理位置中堂镇位于东莞市西北部，地理条件得天独厚，扼穗、深咽喉要地，东邻高埗镇，西接麻涌镇，西南连中堂镇，东南与万江区相邻，西北与广州市增城新塘镇隔东江北干流相望。中堂镇地处穗、莞、深经济走廊之间，西靠广州市（距广州市中心城区46公里），东近东莞市区（距市中心12公里），地理位置十分优越。2地质地貌中堂位于东江下游，是珠江三角洲咸淡水交汇的地区，地型狭长，呈卧蚕状，沿东北西南走向。全镇地形地貌类型简单，地势开阔低平，镇域内没有山地丘陵，几乎全部是平坦稍高的旱地与水田。西南部的下芦、马沥、斗朗、槎窖等村旱地较多，东北部的潢涌、三涌、湛翠和中部的袁家涌、吴家涌等村则大部分为水田或香蕉园地。3河流水系中堂镇四周为河涌环绕，境内河涌纵横交错，水系发达，水资源丰富；流经中堂镇域的主要河流有东江北干流、东江北支流、潢涌河、中堂河、横涌海和倒运海水道；密集的河流水系为中堂镇提供丰富的地表水资源，地下水以浅部潜水为主，可用于生活用水和工业用水。4气候中堂镇地处北回归线南侧，属于南亚热带海洋性季风气候，长夏无冬，春秋相连，热量丰富，降水充沛，光、温、水年内变化同季，协调良好，为作物的多熟制和农业经济的发展以及土地资源的深度开发提供了优越的气候条件。5土壤土壤类型主要为潴育型水稻土和盐渍型水稻土，土层深厚，土地肥沃，适种性广，水利设施及农业生产条件比较完善，主要农作物为香蕉、蔬菜和花卉。（二）社会经济概况1行政区划中堂镇位于东莞市西部水乡片区。范围包括中堂居委会和东泊村委会、斗朗村委会、江南村委会、红峰村委会、潢涌村委会、三涌村委会、湛翠村委会、凤冲村委会、袁家涌村委会、吴家涌村委会、鹤田村委会、中堂村委会、东向村委会、一村村委会、蕉利村委会、槎滘村委会、下芦村委会、马沥村委会、四乡村委会。土地总面积为5987.9公顷。2人口发展据统计，中堂镇2013年常住人口14.1万人，其中户籍人口7.6万人，暂住人口6.5万人，人口自然增长率为6.0%。，人口密度按常住人口计算为2350人/平方公里，按户籍人口计算为1266人/平方公里，属于人多地少镇。3经济发展中堂镇传统经济以农业为主，农业生产水平较高，物产资源丰富，盛产大米、甘蔗、花生和香蕉、荔枝、龙眼等，是东莞市有名的鱼米之乡。改革开放以来，中堂镇抓住机遇，发挥区位、交通优势，大力引进外资，发展外向型经济和商业、服务业等第三产业，经济社会各项事业迅速发展，先后获得“中国龙舟之乡”、“中国十大农产品物流重镇”、“全国综合实力千强镇”、“广东省教育强镇”、“广东省群众体育先进单位”、“东莞市体育先进镇”等荣誉称号。全镇的经济结构发生了很大改变，实现由农业镇向工业镇转变，特别是在“十五”时期，全镇经济结构得到进一步优化调整，产业结构更加合理，工业强镇效果进一步提高。随着经济改革的不断深入，依靠自身区位和交通优势，大力发展外向型经济和民营经济，产业结构不断优化。在大力发展工业产业的同时，积极推进农业基础设施和水利建设，调整农业结构，促进农业生产迅速发展。近年来，逐步建成了香蕉、蔬菜、渔业几大主要产业基地，并逐步推向规模化、集约化、产业化、产供销一体化经营，促使传统农业向现代农业转变。全镇基本形成了以农业为基础、工业为主导的经济格式，使经济发展跃上新台阶。近年来，中堂镇充分利用优越的地理交通条件，不断优化投资环境，着力调整产业结构，大力发展物流、造纸、五金、房地产和服务业，成功把一个水泥重镇转变成一个工商业迅猛发展、物流业迅速崛起的重镇，经济发展成绩喜人。据统计，2013年全镇国内生产总值3（按可比价计算，下同）76.6亿元，同比增长11.0%；规模以上工业总产值209.3亿元同比增长18.2%；镇本级财政收入6.7亿元，同比增长5.0%；税收总额12.1亿元，同比增长17.6%；实际利用外资总额2924万美元，同比增长34.6%；全社会固定资产投资总额26.5亿元，同比增长20.1%；社会消费品零售总额22.2亿元，同比增长9.2%；农民人均纯收入24842元，同比增长5.2%。4交通运输镇域内公路网络完善，对外交通主要有向西连通麻涌镇的中麻公路、东西向的北王公路以及东南西北向的107国道，广深高速公路在中堂镇西南境内高架穿越通过。规划建设中的广园快速路和进园大道分别在镇域东部和西部呈南北向穿越通过，公路交通十分方便。位于镇域北面的东江北干流和东江北支流具有良好的水上运输条件，东江主干流可全段通航千吨级船舶，结合中堂西部槎滘物流中心建设，兴建船运码头，发展水上运输，连通黄浦新港、虎门港和南沙港，将进一步改善中堂镇的水陆交通条件，优化投资环境。（一）土地利用总体规划编制简介1规划编制情况东莞市中堂镇土地利用总体规划（2010-2020年）（以下简称现行规划）于2009年1月开始编制，2009年12月形成现行规划报批稿，并获得东莞市国土资源局审查通过，于2010年1月经东莞市人民政府批准后实施。现行规划的规划范围为中堂镇行政辖区域内的全部土地，包括中堂居委会和东泊村委会、斗朗村委会、江南村委会、红峰村委会、潢涌村委会、三涌村委会、湛翠村委会、凤冲村委会、袁家涌村委会、吴家涌村委会、鹤田村委会、中堂村委会、东向村委会、一村村委会、蕉利村委会、槎滘村委会、下芦村委会、马沥村委会、四乡村委会。土地总面积59.88平方公里。规划期限为20102020年，其中，规划近期20102015年，规划远期20162020年。规划采用东莞市第二次全国土地利用调查数据作为基础数据，并按照国土资源部200951号文确定的土地规划分类进行基数转换，形成2009年土地利用规划基数。2规划主要内容发展定位与土地利用布局发展定位：以科学发展观为指导，以构建和谐社会、建设商贸物流重镇为总目标，加快实施“一个中心、两个支点、三条商带、四大园区、五大行业”的发展战略，推进“城市化、专业镇、商贸中堂、商住中堂”建设，把中堂镇建设成为东莞市西部水乡片区富有水乡特色、环境优美，集制造业、商贸物流业于一体的宜居宜商的现代滨江新城，成为东莞市国际制造业名城的重要组成部分。土地利用布局：以横涌海、中堂水道和中部生态绿地为分隔，全镇规划形成五个土地利用发展区域。即土地利用以工业发展为主，以重点布局造纸、电子工业，同时发展配套的商业、房地产业及服务行业的东北部工业发展区；土地利用以生态农业建设为主，重点布局建设基本农田保护区，兼顾村镇工业发展的中部生态建设区；土地利用以建设成全镇的行政、文化、商业、信息中心，形成辐射带动功能，重点布局发展高新技术产业和商贸、旅游、会展等第三产业的中部镇中心区发展区；土地利用以工业、物流业发展为主，重点布局发展物流产业、沿海加工业、物流配套产业的西部工业物流发展区；土地利用以生态农业建设为主，兼顾村镇工业发展，重点布局建设中堂生态农业园，发展生态观光旅游的西南部生态建设区。规划调控指标 耕地与基本农田保护指标：规划到2020年，中堂镇耕地保有量不少于1356.8公顷，基本农田保护面积不低于1206.1公顷。 建设用地总量控制指标：规划到2020年，中堂镇建设用地总规模控制在2618.0公顷以内，其中城乡建设用地规模控制在2220.8公顷以内，城镇工矿用地规模控制1774.4公顷以内。 土地整治补充耕地指标：规划到2020年，中堂镇新增建设占用农用地不超过344.4公顷，其中占用耕地不超过151.1公顷，通过土地整治补充耕地不少于151.1公顷，其中通过易地开发补充耕地100.0公顷。土地利用结构调整 农用地结构调整：规划到2020年，中堂镇农用地面积2367.0公顷。其中耕地面积680.3公顷，园地面积1291.6公顷，林地面积25.0公顷，其他农用地面积370.1公顷。 建设用地结构调整：规划到2020年，中堂镇建设用地总规模2617.6公顷。其中城乡建设用地2218.1公顷，交通水利用地375.6公顷，其他建设用地面积23.9公顷。 其他土地结构调整:规划到2020年，中堂镇其他土地面积1003.3公顷。其中水域936.4顷，裸土地66.9公顷。土地利用分区 建设用地空间管制分区：根据土地利用的主导功能，将全镇土地划分为允许建设区、有条件建设区和限制建设区等三种空间管制区域。其中允许建设区面积2218.1公顷，主要集中分布于东部潢涌村、中部的镇中心区和西部的槎滘村；有条件建设区面积164.9公顷，主要分布在潢涌村委会、槎滘村委会、焦利村委会；限制建设区面积3605.0公顷，限制建设区各村都有分布，面积较大的有槎滘村委会、潢涌村委会、四乡村委会、蕉利村委会、三涌村委会、东向村委会。 土地用途分区：为有效实施土地用途管制，结合土地资源条件与利用功能特点，将全镇的土地利用划分为基本农田保护区、一般农地区、城镇建设用地区、村镇建设用地区等四个用途管制区。其中基本农田保护区面积1358.8公顷（其中基本农田保护面积1206.1公顷），一般农地区面积1075.8公顷，建设用地区面积1772.1公顷，村镇建设用地区面积446.0公顷。土地整理、复垦和开发规划到2020年，中堂镇土地整治面积1024.9公顷，其中补充耕地面积196.2公顷。 土地整理：规划到2020年，中堂镇实施土地整理962.1公顷，其中新增耕地133.4公顷。 土地开发：规划到2020年，中堂镇开发荒草地62.8公顷，其中新增耕地62.8公顷。土地生态建设规划规划期间，建设项目尽量减少对滩涂、河流、湖泊等水面的占用，保障合理的生态功能用地规模，加大生态环境建设力度；因地制宜调整各类用地布局，优化居民点、农田、林地、水系等用地的配置，构建结构优化、功能互补的土地空间格局；合理配置各类生态用地和建设用地，在各建设用地区间保留连片分布的耕地、水面和绿地，强化自然生态空间的保育，增强土地生态功能,构建和完善生态廊道建设系统，促进友好型生态环境的形成。（二）土地利用总体规划实施简介1规划实施评价现行规划实施以来，始终坚持规划先行，充分发挥规划在土地管理中的龙头作用，切实维护规划的权威性；切实加强全镇土地利用管理，合理开发土地资源，协调各业、各村用地；按照集约用地原则，严格实施土地用途管制，促进节约集约用地；通过整合土地资源，调整用地布局，逐步扭转了以往粗放低效的用地局面，逐步走上集约高效用地的轨道；加强了对村级土地的调控管理，落实了耕地保护任务，有效遏制了乱占滥用耕地的现象，使耕地和基本农田得到有效保护，同时缓解了耕地保护与建设用地需求之间的矛盾，有效保障了经济可持续发展对建设用地供给的需求。2规划实施成效 耕地得到有效保护：规划实施以来，通过强化土地用途管制，严格按照土地利用总体规划布局城乡建设用地，建设布局以不占或少占耕地为原则，在建设占用耕地时，按照“占一补一”的制度，按时保质保量地开垦补充新的耕地；通过加强镇、村两级对土地的调控管理，严格落实耕地保护任务，有效遏制了乱占滥用耕地的现象，使耕地得到有效保护。根据2012年东莞市土地利用变更调查，中堂镇耕地保有量达到1464.91公顷（其中耕地706.14公顷，可调整地类758.77公顷）。对比现行规划确定的耕地保护指标（到2020年，中堂镇耕地保有量不少于1356.8公顷）还多108.11公顷，实现了耕地保有量保护目标，同时提高了耕地质量。 加强了基本农田保护力度：规划将基本农田保护区划入限制建设区，并实行严格的基本农田保护制度。将基本农田保护量分到各村，明确并签订基本农田保护责任，并且将基本农用地落实到地块。根据现行规划，到2020年，中堂镇基本农田保护面积不低于1206.1公顷。到2012年全镇基本农田保护区1358.8公顷，其中基本农田保护面积1206.1公顷，实现规划实施期间基本农田保护面积不减少，保质保量完成上级下达的基本农田保护任务。在划定的基本农田保护区范围内，建成相对集中连片、设施配套及生态良好的高标准基本农田274.3公顷，在建高标准基本农田108.0公顷。确保了重点项目的用地需求:现行规划确定的建设用地总规模2617.6公顷，其中新增建设用地指标仅有536.9公顷，增量用地不能满足经济社会快速发展对土地的需求。为此，镇政府通过采取以土地供给制约需求、“三旧改造”和建设用地整理等手段，增加建设用地供给，缓解土地供需矛盾，保障了重点建设项目和基础设施建设项目的用地需求。进了土地节约集约利用：规划实施中始终坚持“集约利用、内涵挖潜”的用地原则，通过实施“城镇进圈、工业进园、民宅进村”的集约利用措施，促进了产业结构调整，推进了工业的集约化和规模化发展，提高了工业用地定额指标和投资强度，降低了城镇和农村人均用地规模，加大镇区改造，提高了存量土地的利用效率，促进了全镇土地节约集约利用。增强了全社会依法依规用地意识：规划实施以来，土地利用总体规划的社会影响日益扩大，土地利用规划在规划体系中开始占有越来越重要的地位，在土地管理中的基础和龙头地位逐步形成。相关行业、部门在编制规划时，把节约集约用地作为重要依据，在用地规模和布局上更加注意与土地利用总体规划相衔接，同时，公众依据规划关注和参与土地利用与保护的积极性进一步提高，维护土地权益的意识进一步增强。主要存在问题 用地布局有待优化：按照市委市政府的统一部署，东莞市水乡特色发展经济区城乡总体规划、东莞市统筹水乡地区发展实施方案、统筹水乡地区城乡发展总体规划等相关水乡统筹发展规划相继实施，现行规划与之不相协调，需要对用地空间布局进行重新调整，优化布局。 城乡建设用地缺口大：根据东莞市水乡特色发展经济区城乡总体规划等“两总八专”规划的部署，中堂马沥生态项目、中堂环保产业园及现代物流产业园等项目的相继投入建设，对城乡建设用地需求量大。现行规划中确定的城乡建设用地指标不能满足需求。项目背景（一）项目投资单位项目的投资单位是东莞市江南市场经营管理有限公司。公司成立于2004年，是江南农副产品批发市场的投资和经营管理者。江南农副产品批发市场是一家集副食、调料、干货、粮油豆类、水产品以及蔬菜等为一体的大型农副产品批发市场，是东莞市农副产品流通和供应的重要平台，被省人民政府确定为“泛珠三角”农副产品交易会长期举办地点。2005年以来，连续几年成功举办了“泛珠三角”农副产品交易会后，市场的辐射力和影响力进一步扩大，2006年被批准为农业部定点市场。2007年，该公司被认定为省级农业龙头企业。（二）项目名称、类型及建设地址项目名称为东莞江南农批冷链物流项目。项目类型为新建项目。项目建设地址布局在东莞市中堂镇斗朗村。（三）项目定位及业务功能项目的总体定位是：拟以新建冷库仓储为基础业务，自主开发或合作开发建设物流配送特色服务项目，整体运作实现连接产运销不断链一条龙服务优势，打造东莞江南农副产品批发市场支柱性优势服务项目，成为珠三角最具影响力的冷链物流平台。项目业务功能：将依托江南市场强大的辐射功能，在珠三角地区搭建一个完善的冷链物流服务平台，为珠三角地区农副产品提供专业化、规范化、高效化的冷链物流服务。为了提高物流作业效率、减少资源浪费、降低作业成本，满足目标市场客户的物流需求，拟项目业务功能定为：仓储功能、冷藏保鲜功能、配送功能、流通加工功能、装卸搬运功能、信息处理功能、运输功能。（四）项目建设目的和内容1. 项目建设目的项目的建设目的是为农副产品的保鲜、储存、配送、交易等提供一条龙服务。2. 项目建设内容新建5万吨冷库区：拟建容量为5万吨的冷库1座，总占地面积0.7万平方米，总建筑面积2.26万平方米。改造2.5万吨冷库：拟改造容量为2.5万吨冷库2座，总容量5万吨，总占地面积1.4万平方米，总建筑面积4.52万平方米。生鲜物流交易区：拟建生鲜物流交易区建筑设计为3层结构，负一楼为停车场，一楼为生鲜交易区，二楼为配套仓储，三楼拟建渔人码头，总建筑面积8.54万平方米，其中：生鲜物流交易市场及配套仓储设施合计5.48万平方米，地下停车场3.06万平方米。特色商品交易区：拟建特色商品交易区6层，作为特色农产品交易使用，总占地面积1.06万平方米，总建筑面积2.11万平方米。公寓楼：本项目为冷链物流项目，将带动上千人就业，我市场住房条件远远不能满足本项目住宿需求，拟建27层公寓楼8座，可完全解决因此项目带来的住宿压力。码头泊位物流平台：建设码头泊位（1500吨级3个）物流平台，作为散货物流周转使用，总占地面积3万平方米。（五）项目投资规模与用地规模项目总投资10.4亿元，总用地规模5.61公顷，投资强度达到1.85亿元公顷。项目建成达产后，年均营运总收入26734万元，年均利润总额4137万元，所得税年均3255万元，税后利润年均9876万元，税收投资回收期约为10年，经济效益良好。有条件建设区使用的原（一）有条件建设区使用的原由于项目建设用地红线有部分用地占用了规划水利用地，处于规划城乡建设用地规模边界范围以外，属于限制建设用地区。依照乡（镇）级土地利用总体规划编制规程（TD/T1025-2010）,限制建设用地区不能作为城乡建设用地用于项目建设，为确保项目合规建设，需要进行土地利用规划局部调整和修改。根据广东省国土资源厅关于印发广东省土地利用总体规划实施管理规定、广东省土地利用总体规划修改管理规定相关配套文件的通知（粤国土资规划发201383号）的附件2（即广东省土地利用总体规划有条件建设区使用方案编制技术指南），在不突破城乡建设用地规模前提下，已安排交通水利用地及其他建设用地规模的地块，需调整为城乡建设用地规模的，参照本指南执行，但相对应的城乡建设用地规模应调整为交通水利用地及其他建设用地规模，以确保城乡建设用地规模不增加。因此，本项目占用的水利用地将按照有条件建设区使用来进行城乡建设用地规模边界局部调整，方案的编制参照广东省土地利用总体规划有条件建设区使用方案编制。（二）有条件建设区使用的必要性为严格实施土地利用总体规划，充分发挥土地利用总体规划的统筹管控作用，国土资源部颁布了国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知（国土资发20122号）（以下简称通知）。通知明确要求“强化建设用地空间管制需各地落实建设用地管制边界和管制区域，并认真执行各项空间管制规则。城乡建设用地允许建设区在面积不改变的前提下，其空间布局可在有条件建设区内进行形态调整，但不得突破建设用地扩展边界。城乡建设用地规模边界的调整，须经规划原批准机关的同级国土资源主管部门批准。现行规划于2010年1月经东莞市人民政府批准后实施。在现行规划编制过程中，由于受城乡建设用地规模限制，其规模指标难以满足中堂镇的城乡建设用地需求，因此将部分备选项目划入有条件建设区；同时也考虑到规划空间布局不确定因素较多等情况，通过划定有条件建设区，以增加规划实施的弹性。随着现行规划的实施，中堂镇的部分城乡建设项目将突破现行规划划定的允许建设区范围，涉及部分有条件建设区。根据广东省土地利用总体规划实施管理规定的相关要求，中堂镇在允许建设区城乡建设用地规模不增加的前提下，对城乡建设用地的空间布局在有条件建设区内进行调整。因此，通过城乡建设用地规模边界局部调整，以保障中堂镇的城镇建设发展需求。有条件建设区使用的编制原则1.严格保护耕地，不涉及基本农田；2.有利于土地利用结构和布局优化；3. 优先保障国家和省重点项目用地；4. 不得突破上级下达的各类建设用地控制规模；5. 与城乡规划等相关规划相协调；6. 有利于土地生态建设，促进土地可持续利用。五、有条件建设区使用的编制依据1国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知（国土资发20122号）；2广东省人民政府办公厅印发广东省土地利用总体规划实施管理规定的通知（粤府办20133号）；3广东省国土资源厅关于印发广东省土地利用总体规划修改管理规定的通知（粤国土资规划发201323号）；4关于印发市县乡级土地利用总体规划编制指导意见的通知（国土资厅发200951号）；5.广东省国土资源厅关于印发广东省土地利用总体规划实施管理规定、广东省土地利用总体规划修改管理规定相关配套文件的通知（粤国土资规划发201383号）；6 .县级土地利用总体规划编制规程（TD/T1024-2010）乡级土地利用总体规划编制规程（TD/T1025-2010）；7 .县级土地利用总体规划制图规范（TD/T1021-2009）乡土地利用总体规划制图规范（TD/T1022-2009）；8关于印发广东省县级土地利用规划数据库标准和检查验收办法的通知（粤国土资规保发200967号）；9关于印发县级土地利用规划数据库标准（试行）修订的通知（粤国土资规划发2010222号）；10. 东莞市土地利用总体规划（2006-2020）；11. 东莞市中堂镇土地利用总体规划（2010-2020）；12. 城乡规划及其他相关规划。六、有条件建设区使用的可行性（一）允许建设区和有条件建设区划定和使用情况1.允许建设区的划定和使用情况允许建设区包括保留不变的现状和规划新增的城乡建设用地，不包括现状为建设用地但规划期内调整为其他地类的用地区域。即按照城乡建设用地指标划定的城镇、村镇、工矿建设用地边界为建设用地规模边界范围内的区域，包括城镇建设用地区、村镇建设用地区、采矿及其他独立建设用地区。允许建设区土地利用的主导功能是保障城镇和工业建设发展的用地需求，为城、镇、村或工矿建设提供发展空间。根据现行规划，中堂镇划定允许建设区2218.1公顷，占土地总面积的37.0%。主要集中分布于东部潢涌村、中部的镇中心区和西部的槎滘村。现行规划实施以来，中堂镇报批的新增建设用地均位于允许建设区范围内。根据2012年底数据库统计，全镇允许建设区使用面积仍为2218.1公顷，保持数量不变，即未发生调整变化。2.有条件建设区的划定和使用情况按照保护土地资源和生态环境、促进节约集约用地的要求，将城乡建设用地规模边界之外、扩展边界以内，现状土地利用为农用地及其他土地的区域划为有条件建设区。在不突破规划建设用地规模控制指标的前提下，可用于规划建设用地布局调整。有条件建设区土地利用的主导功能是协调规划指标控制和城乡建设空间布局的矛盾在，控制建设用地规模增长的同时，增强建设用地空间布局的弹性。根据现行规划，中堂镇划定有条件建设区164.9公顷，占土地总面积的2.8%。有条件建设区主要分布在潢涌村、槎滘村、焦利村。现行规划实施以来，报批的项目用地均没有安排在有条件建设区范围内。根据2012年底数据库统计，全镇有条件建设区使用面积仍为164.9公顷，保持数量不变，即未发生调整变化。根据项目用地红线，本次中堂镇有条件建设区使用涉及调入地块面积为3.4078公顷，调出地块面积为3.4078公顷。根据现行规划，调入地块的规划用途属于水利用地，项目用地实际未涉及使用有条件建设区，按照粤国土资规划发201383号文件附件2，本方案参照有条件建设区使用方案进行编制。（二）调整地块符合有条件建设区使用要求根据2012年的土地变更调查成果和现行规划，本次有条件建设区使用的调入地块土地利用现状为村镇建设用地，属于建设用地整理区，规划末期地类属于水工建筑用地，按照粤国土资规划发201383号文件的附件2规定，调入地块符合有条件建设区使用要求；调出地块全部位于规划划定的城乡建设用地规模边界内，其2012年的土地利用现状用途为农用地和其他土地。调入和调出地块均不涉及基本农田，二者均符合有条件建设区使用的要求。（三）项目用地选址合理项目选址位于东莞市中堂镇斗朗工业集中区内，属于镇中心城区范围，周边大部分是城乡建设用地，体现了“节约集约”用地和“产业集聚”效应原则；拟建项目毗邻东江北支流、横涌海，紧靠广深高速公路、G107国道、北王路，具有交通、区位优势；项目用地范围内不涉及基本农田保护区，不属于禁止建设用地范围。因此，拟建项目选址合理。为了贯彻落实市委市政府提出的“把水乡地区打造成广东省幸福导向型产业示范区、粤港澳优质生活圈的特色区域和穗莞战略合作的重要平台，实现水乡地区高水平崛起”的战略部署，在经济转型升级发展的新时期，围绕“加快转型升级、建设幸福东莞、实现高水平崛起”的核心任务，加快重大项目、重大产业集聚区、重大科技专项“三重”建设，引进培育大型骨干企业，构建“星月同辉”的产业格局。有关部门先后编制了东莞市水乡特色发展经济区城乡总体规划、东莞市统筹水乡地区发展实施方案、统筹水乡地区城乡发展总体规划等相关统筹水乡发展规划。中堂镇属于五个水乡统筹发展重点镇之一，镇委镇政府充分利用中堂镇的区位、交通等优势，积极招商引资，调整产业结构，促进经济转型升级，加快推进统筹水乡地区发展建设。为此，镇政府重新修编了东莞市中堂镇城市总体规划（2015-2025年）。根据中华人民共和国土地管理法相关规定：“城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地规模。”本次调整地块是在综合考虑统筹水乡地区发展和中堂镇城镇与产业发展布局要求的基础上确定的，将优化中堂镇城乡用地布局，有效拓展中堂镇城市发展空间，促进城市建设发展。因此，本次东莞市中堂镇土地利用总体规划（2010-2020年）有条件建设区使用方案（东莞江南农批冷链物流项目）与东莞市中堂镇城市总体规划（2015-2025年）及统筹水乡发展等相关规划相协调。七、有条件建设区使用方案本方案的调入地块是指从规划水利建设用地调入城乡建设用地规模边界内的地块；调出地块是指从城乡建设用地规模边界内调出的地块。调入、调出地块合称为调整地块。（一）调入地块的土地利用情况1调入地块的土地利用现状情况本次有条件建设区使用方案拟调入地块位于中堂镇斗朗村，涉及面积为3.4078公顷。根据2012年土地利用变更调查成果，调入地块土地利用现状为村镇建设用地，属于建设用地整理区。本地块调整后拟规划为城乡建设用地。2调入地块的土地利用规划情况根据东莞市中堂镇土地利用总体规划（2010-2020年），调入地块土地利用规划用途为水利用地（即水工建筑用地），管制分区为限制建设区。本地块调整后拟规划为允许建设区。调入地块基本情况详见附表1。（二）调出地块的土地利用情况1调出地块的土地利用现状情况本次有条件建设区使用方案拟调出地块涉及中堂镇斗朗村、江南村和槎滘村，面积共计为3.4078公顷。根据2012年土地利用变更调查成果，调出地块土地利用现状为农用地和其他土地。其中农用地2.9363公顷，包括耕地0.4677公顷，园地0.4583，其他农用地2.0103公顷；其他土地主要为其他草地0.4715公顷。调出地块土地利用现状地类情况详见表71。表71调出地块土地利用现状地类情况表单位：公顷权属单位农用地其他土地合计耕地园地其他农用地自然保留地水浇地可调整园地坑塘水面沟渠其他草地江南村0.46770.17700.05080.6955斗朗村0.45830.23810.47151.1679槎滘村1.54441.5444合计0.46770.45830.1771.83330.47153.40782调出地块的土地利用规划情况根据东莞市中堂镇土地利用总体规划（2010-2020年），拟调出地块土地规划用途为城乡建设用地，管制分区为允许建设区，土地用途区为城镇建设用地区，涉及面积3.4078公顷。调整后调出地块土地规划用途全部调整为水利用地。详见表72。表72调出地块土地利用规划地类情况表单位：公顷权属单位建设用地总计城乡用地采矿用地其他独立建设用地交通水利用地江南村0.69550.6955斗朗村1.16791.1679槎滘村1.54441.5444合计3.40783.4078（三）建设用地管制区的布局调整情况按照（粤国土资规划发201383号）附件2规定，本方案的调整地块按有条件建设区使用方案进行编制。调入地块涉及限制建设区（规划水利用地）3.4078公顷，调整为允许建设区，调出地块涉及允许建设区3.4078公顷，调整为限制建设区（即调整为水利用地）。调整前，中堂镇划定允许建设区2218.1公顷，限制建设区3605.0公顷；调整后，中堂镇允许建设区2218.1公顷，限制建设区3605.0公顷，调整前后建设用地管制分区没有变化。调出地块多为分散小块的城乡建设用地，同时适合用于水工建筑。调入地块位于镇中心区，拓展了中堂城镇建设用地发展空间。调整后，城乡建设用地允许建设区空间布局没有突破建设用地扩展边界。（四）土地利用结构和布局调整情况1土地利用结构调整本方案涉及的调入地块总计面积3.4078公顷，调整前其土地利用现状为村镇建设用地；规划用途为水利建设用地。调整后全部规划为城乡建设用地。调出地块总计面积3.4078公顷，调整前其土地利用现状为农用地和其他土地，其中耕地0.4677公顷，园地0.4583公顷，其他农用地2.0103公顷，其他草地0.4715公顷；规划用途为城乡建设用地。调整后全部规划为水利建设用地。调整前后建设用地总规模和城乡建设用地规模保持不变。因此，本方案对中堂镇土地利用结构没有产生影响。2土地利用布局的调整本项目有条件建设区使用方案的调整地块都是规划建设用地，即规划城乡建设用地与水利用地互为调整，不涉及规划农用地和其他土地。调整前，调入地块为规划水利用地，调出地块为城乡建设用地。调整后，调入地块调整为城乡建设用地；调出地块调整为水利用地。调入地块位于镇中心区内，使城乡建设用地趋于集中，有利于城镇建设更有利于水利建设；调出地块比较分散，各地块更适合于水利建设。调整后，中堂镇允许建设区规模保持不变，只是调整优化了空间布局，未突破建设用地扩展边界。因此，本方案有利于土地利用结构和布局优化。（五）对调控指标的影响情况1耕地保有量：根据现行规划，到2020年，中堂镇耕地保有量不少于1356.8公顷。项目建设不涉及占用耕地，地块调整后，中堂镇耕地保有量面积保持不变。因此，本方案不影响中堂镇耕地保护目标的实现。2基本农田：根据现行规划，到2020年，中堂镇基本农田保护面积不低于1206.1公顷。项目建设不涉及占用基本农田，地块调整后，中堂镇基本农田保护面积保持不变。因此，本方案不影响中堂镇基本农田保护目标的实现。3城乡建设用地：根据现行规划，到2020年，中堂镇城乡建设用地2220.8公顷。本方案的调整地块是规划城乡建设用地与水利用地互为调整，调整后全镇城乡建设用地规模保持不变。4建设用地占用耕地规模：根据现行规划，到2020年，中堂镇新增建设占用耕地不超过151.1公顷。项目建设不涉及占用耕地，地块调整后，未突破中堂镇20102020年建设占用耕地规模指标。中堂镇主要建设用地调控指标的具体变化情况见附表2。八、有条件建设区使用方案实施的保障措施1按照国家和省有关土地利用总体规划实施和修改管理规定要求，严格执行土地利用总体规划有条件建设区使用的相关规定，严禁违法违规修改规划行为，切实维护土地利用总体规划的权威性。2有关部门编制的城乡、交通、水利、旅游、生态建设等相关规划，应当与土地利用总体规划相互衔接，其用地规模应当符合土地利用总体规划确定的用地规模和总体布局安排。3严格落实保护耕地措施，建立和完善耕地保护的责任考核体系，将保护耕地的责任目标列入考核的重要内容；按照国家和省有关基本农田保护条例进行保护、建设和管理，原则上禁止占用基本农田进行非农建设。4落实土地利用管制措施。严格执行土地用途管制和空间管制制度，强化对土地资源的保护利用，引导建设用地合理布局，推进土地节约集约利用，切实提高土地利用率。5加强规划宣传，通过媒体向公众展示有条件建设区使用方案内容，加强有条件建设区使用的公众参与，广泛征求公众和职能部门的意见，提高有条件建设区使用方案的可行性和科学性。6坚持“预防为主、全程监督、依法查处”原则，严格土地执法，加强土地利用动态监测，强化规划实施监管，健全监督检查制度，制止违反土地利用总体规划行为，实现依法依规、科学节约用地。九、结论1东莞江南农批冷链物流项目的引进建设，有利于中堂镇的产业结构优化调整和经济转型升级、有利于促进经济增长方式的转变，对中堂镇的经济社会发展有较大的促进作用。2本方案对于提高土地利用规划的合理性和提高土地节约集约利用水平有一定的促进作用，有利于实行土地利用规划与城镇规划、统筹水乡地区发展规划及其他相关规划的有效衔接，有利于提高土地利用规划实施的可操作性。3本方案的编制是在确保现行规划确定的建设用地总量不增加、城乡建设用地规模控制指标不突破、耕地保有量和基本农田不减少的前提下，对土地利用结构和布局进行优化配置、科学合理地调整用地指标使用，满足中堂镇产业发展和城市发展对用地的需求。4本方案对规划城乡建设用地布局进行了局部调整。调入地块规划用途由水利用地调整为城乡建设用地，调入地块位于镇中心区内，有利于中堂城镇发展建设；调出地块规划用途由城乡建设用地调整为水利用地，有利于水利设施建设。5本方案拟在不突破城乡建设用地规模控制指标的前提下，将位于斗朗村的3.4078公顷规划水利用地调整为城乡建设用地。调入地块的管制分区为限制建设区，调整后修改为允许建设区。6相应的将位于江南村0.6955公顷、斗朗村1.1679公顷、槎滘村1.5444公顷的城乡建设用地调整为水利用地。调出地块的管制分区为允许建设区，调整后全部修改为限制建设区。十、附表33附表1有条件建设区使用涉及地块基本情况表35地块类别地块面积地块位置土地利用现状用途土地利用实地情况调i整前土地规地块属性地块编号镇（街道、农场、林场、开发区）行政村农用地建设用地未利用地农用地建设用地未利用地批准用地面积农用地建设用地其其中耕地（含可调整地类）城乡用地调入地块TR013.4078中堂镇斗朗村0.00000.00003.40780.00000.00003.40780.0000003.40780.0000小计3.40780.00000.00003.40780.00000.00003.40780.0000003.40780.0000调出地块TC010.6955中堂镇江南村0.69550.46770.00000.00000.69550.00000.0000000.69550.6955TC020.5916中堂镇斗朗村0.59160.45830.00000.00000.59160.00000.0000000.59160.5916TC030.4767中堂镇斗朗村0.00520.00000.00000.47150.00520.00000.4715000.47670.4767TC040.0996中堂镇斗朗村0.09960.00000.00000.00000.09960.00000.0000000.09960.0996TC050.4515中堂镇槎滘村0.45150.00000.00000.00000.45150.00000.0000000.45150.4515TC060.6709中堂镇槎滘村0.67090.00000.00000.00000.67090.00000.0000000.67090.6709TC070.2121中堂镇槎滘村0.21210.00000.00000.00000.21210.00000.0000000.21210.2121TC080.2099中堂镇槎滘村0.20990.00000.00000.00000.20990.00000.0000000.20990.2099小计3.40782.93630.92600.00000.47152.93630.00000.4715003.40783.4078附表2规划修改前后土地利用主要调控指标对比表单位：公顷行政区建设用地总规模城乡建设用地规模城镇工矿用地规模东莞市中堂镇调整前2617.62218.11772.1调整后2617.62218.11772.1变化量（调整后-调整前）000附表3有条件建设区使用方案征求意见及采纳情况表征求意见方式意见主体意见采纳情况说明备注征求部门意见东莞市中堂镇房地产开发管理办无意见已采纳东莞市环境保护局中堂分局无意见已采纳东莞市交通运输局中堂分局无意见已采纳东莞市中堂镇水利管理所无意见已采纳东莞市中堂镇规划管理所无意见已采纳东莞市中堂镇人民政府规划建设办公室无意见已采纳东莞市中堂镇人民政府经济贸易办公室无意见已采纳东莞市中堂镇农林水办公室无意见已采纳