武汉市宝安月湖项目整合推广构想.ppt

1,铸造新城市名片,宝安-月湖项目整合推广构想,长城盛花广告,2,【动笔之前】,单刀直入,如何解决主力店的招商问题？,3,长城盛花观点,主力店招商是本项目运作的前提和基础！,因此，我们必须：,不惜成本，多重优惠,向主力投资商提供详尽的投资报告,进行多种公关活动扩散影响力,进行强力政府公关 ,4,商业项目的常见利器,1、地段 2、反租 3、企业实力 4、主力店 5、价格 6、,5,我们的杀手锏核心价值,1、地段 2、反租 3、企业实力 4、主力店 5、价格 6、,？,6,商业地产运作的核心是达到价值认同！,项目,价值认同,我们的项目是否具备这样的核心价值？,7,先来看看我们的项目！,1、地理位置： 项目位于汉阳区琴台路152号，地块北临琴台路、南临京广铁路线、西临梅子路（建设中）、东临加油站。位于武汉几何中心。 1 规划设计要点 总建筑面积：50000平方米，其中高层写字楼10000平方米，商业用房及配套40000平方米。 项目周边规划 1、建在月湖北岸、汉江之滨的武汉艺术中心和文化广场 将于2004年初开工建设、2006年建成。 2、梅子路即将开通 3、项目周边规划大量高尚社区,8,项目规划 1、项目定位：武汉市最高档、最集中的娱乐“一站式”服务场所 业态形式：以吧为主的纯娱乐形式 经营构想 本项目采用统一规划、统一管理、统一经营的方式，既要保证承租户发展的需要，又需维护商业广场的总体特色。,9,差异化核心价值在哪里？,10,【核心价值1】全新业态形式：,全新业态组合，抢占市场空白,在武汉，不缺大商业，缺的是大娱乐。武汉乃至华中地区，还没有能与香港兰桂坊、上海新天地、北京三里屯相提并论的休闲娱乐中心。因此，纯娱乐的业态组合将填补市场空白，拥有巨大的发展空间。,11,【核心价值2】一站式娱乐模式：,引领娱乐经济财富新浪潮,一站式的娱乐模式，其最大特点是业态多，并形成资源共享客户资源，是娱乐业发展的趋势和方向。它的推出必将受到市场的青睐，蕴含巨大商机和超强升值潜力。,12,【核心价值3】 良好区位价值潜力：,增值空间巨大，钱途无限！,几大道路规划，市几何中心，周边大型居住区，市政府打造“月湖风景区”的决心和政策，使本项目获得了发展的良好氛围。而月湖风景区“文化休闲”的定位将大大有利于培养江城消费者的休闲娱乐心态，从而使本项目成为广大消费者心向神往之地。,13,【核心价值4】完善运营保障：,统一规划、统一管理、统一经营,对经营空间进行合理规划，动静分区；聘请专业商业经营管理公司负责经营管理，实行“统一管理、分散经营”的先进运作模式，实现客户资源共享，最大限度保障投资者和经营者的利益。,14,【核心价值5】物业，量身定做：,满足客户个性化需求，为其量身定做物业。使他们能够在最适合的环境中经营。,满足个性需求，不受硬体限制,15,【核心价值6】宝安品牌价值：,品牌感召力，信心保障,宝安地产拥有许多成功的经历，特别是在商业地产上积累了丰富的经验，品牌影响力大，他们的实力、信誉、眼光值得信赖。,16,【项目定位】,市场空白,生活方式,业态形式 一站式模式 区位前景 运营保障 宝安品牌,华中首席国际娱乐集中营,17,宝安. 博乐门,备选：博客国际 博客时代 紫晶城 月湖传说,【强烈建议更名】,18,1、“博”大，多，广泛。“乐”快乐，乐趣 2、“博乐”二字可以清楚的体现出本项目的属性和概念“一 站式娱乐场所”。 3、同时“博乐”所体现出的大气、质感和一种快乐生活的态 度与本案的调性极为吻合。 4、形式新颖、独特，易于传播,宝安. 博乐门释疑,19,重组娱乐财富DNA,【推广口号：】,20,主力店招商阶段：重组娱乐财富DNA 散户销售阶段： 分配娱乐财富DNA 经营推广阶段： 享受娱乐生活DNA,【分阶段口号：】,21,项目总形象,项目定位：华中首席一站式国际娱乐集中营 华中首席一站式国际娱乐MALL 品牌定位：华中第一娱乐品牌 核心概念：一站式情景娱乐 品牌口号：重组娱乐财富DNA 品牌个性：国际的、时尚的、情调的、品位的、欢愉的,22,请欣赏 精彩呈现,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,42,43,44,45,46,47,48,49,敬请一起进入市场攻击部分,50,十战定江山,市场攻击策略,51,市场攻击总策略,三线渐进 七力并举,52,攻击从哪里开始？,市场突破点的核心 建立项目娱乐业品牌领导地位 市场突破点的关键 建立市场致高点，全面建立竞争优势 市场突破点的建立 形象的高点 产品的高点 整合推广的高点 项目形象的建立 现场优势的建立 整合攻击优势建立,53,战略部署,第一个阶段:招商主力店 第二个阶段:销售散户 第三个阶段:经营推广招商,横向战略(两条战线):,纵向战略 (三个阶段三波战役):,第一条战线:行销策略 第二条战线:广告策略,54,第一条战线:行销策略,行销策略建议: 1、先租后售（出租主力店40%，销售散户60%），关键 点售才是我们利润所在。 2、低价出租，高价销售。（如：半产权形式，发展商入 股经营） 3、分组团策略。（按位置先好，后差，再好，S曲线推 出销售单位） 4、准入策略。（有意提高门槛，限制性策略）,55,第二条战线:广告策略,1、分阶段实施策略 2、娱乐新闻大炒作 3、各通路大封杀 4、硬广告轮番轰炸 5、大型主题活动 6、大型娱乐巡展 详见后文。,56,纵向攻击战略的三波战役:,第一波战役:招商主力店大型品牌店经营者六大核心优势 第二波战役:开盘强销散户投资客+小经营者六大核心优势+主力店优势 第三波战役:销售清盘及经营推广招商消费者运营保障+业态,57,三次攻击十大战役？,第1攻击波（招商主力店阶段） 时间：2004年5月2004年6月低 攻击点：形象出台，炒热市场，完成主力店招商 第2攻击波（开盘强销散户阶段） 时间：2004年7月2004年11月低 攻击点：概念全方位冲击达到销售任务 第3攻击波（清盘及经营推广阶段） 时间：2004年12月2005年2月 攻击点：针对消费者，消费经营推广 全年攻击阶段,58,攻击第一波： （主力店招商阶段） 颠覆武汉娱乐界,攻击对象：针对娱乐界大品牌经营商 激发全武汉关注。,攻击核心：搞大气势，攻心为上,广告主题：重组娱乐财富DNA,59,第一步：新闻、软文大攻势 标题： 1、武汉娱乐经济大走势 2、吃喝玩乐大武汉（武汉娱乐，只做跟屁虫？） 3、武汉娱乐界面临重新洗牌。 4、重组娱乐财富DNA 5、武汉娱乐世界新格局 第二步：平面形象大造势 形式： A、50辆公交车扛着“博乐门”满街跑。 B、现场强势包装封锁，琴台路、月湖桥强势引导。 C、软广后，联版硬广报版跟进轰击。,第一波颠覆武汉娱乐界,第一战：项目出街大造势,60,主题：会玩 ，照样赚钱+重组娱乐财富DNA。 具体实施： A、将武汉排名前五十名休闲娱乐卖场前导示及POP全 部买断。 B、户外广告封锁汉口几大主要娱乐通道（香港路、中 山大道、江汉路，江滩路）,第一波颠覆武汉娱乐界,第二战:武汉娱乐通道大封锁,61,主题：武汉娱乐霸王大激赏谁是大玩家？ 具体实施： A、全民参与，第一步确立娱乐界霸王，第二步评选最会玩娱 乐霸王，高额激赏。 B、跟福利彩票网点联合，成为宣传点及报名点。 C、进行为期一周现场竞赛免费展示消费。,第一波颠覆武汉娱乐界,第三战:活动攻势,62,主题：复兴汉阳计划 实施： A、邀请主力店+博乐门+其他娱乐界品牌，以会员制形 式运作。 B、举行第一届博乐门。娱乐财富论坛。 C、邀请政府举行复兴汉阳第一届娱乐经济论坛招商会。 D、成立博乐门。娱乐财富论坛专业网站，形成互动 BBS或博客论坛。,第一波颠覆武汉娱乐界,第四战:博乐门。娱乐财富论坛,63,攻击第二波： （销售散户阶段） 情景式体验营销,攻击对象：针对投资商或娱乐界小品牌经营商打消 对人气不够的疑虑。,攻击核心：眼见为实，聚人气，消疑虑,广告主题：分配娱乐财富DNA,主力店的进驻，成为我们的新增优势。,64,攻击的核心动力！,体验营销,一站式情景娱乐,65,66,什么是体验营销！,体验营销最早是由美国著名的营销专家斯科特罗比内特提出来了。 他给体验营销的定义是： “体验是企业和顾客交流感官刺激、信息和情感的要点的集合。体验营销就是将这些要点有销售结合达到最佳的销售成果。” 什么是情景式娱乐： “情景式娱乐是体验营销的表现形式，他最大的目的就是为商业服务。使消费者的消费程序不再是简单购买商品，而是在消费时享受到服务的快乐、文化的内涵等。从而带动消费者的兴趣，刺激投资者的投资热情。”,67,为什么用体验营销！（一）,投资定律分析：,消费者,经营者,投资者,投资者提供场所给经营者经营，获取价值,经营者从投资者手中得到经营权，经过自己的经营，在消费者手中获得价值。,消费者消费越高，经营者取得的利润越高。经营者经营越有激情。反之亦然！,经营者的经营状况直接影响投资者的收入，经营越好，回报越高，反之亦然1,结论：吸引投资客必须先要吸引经营者，吸引经营者必须先要吸引消费者。,68,为什么用体验营销！（二）,赢得市场的法宝,创造第一,表现差异,引导需求,华中首席国际休闲集中赢,独特的营销方式，第三代投资法则。,全世界最流行的主题娱乐方式，最有前景的投资产业。,结论：情景式娱乐是本项目的唯一最佳出路！,69,主题：博乐门水上街车极限争霸赛（或博乐门铁 人大赛） 形式：利用月湖，联合极限运动组织，号召街车 好手参加水上街车极限运动或市民参与。 资源配合：报纸、电视、电台、互联网、DM。,第二波情景式体验营销,第一战：武汉首届极限冒险争霸赛汉阳站。,70,主题：复兴汉阳计划之月湖、博乐门国际娱乐旅 游节。 形式：选择中秋节前后，月湖赏月，项目现场为 核心展示场地，邀请各类刺激性极限运动 娱乐组织，进行自发品牌宣传。为期一周 资源配合：报纸、电视、电台、互联网。,第二波情景式体验营销,第二战：借势琴台月湖,71,主题：人鬼情未了千面人化妆圣汇 形式：联合高校美院或自然美等大型美容机构，向全武汉 发邀请。直接以月湖及项目现场为基地，在万圣及 举行为期一周的化妆会。 资源配合：报纸、电视、电台、互联网。,第二波情景式体验营销,第三战：狂野万圣节,72,攻击第三波： （经营推广阶段） 一站式情景娱乐体验营销,攻击对象：针对经营商的经营保障，进行经营推广， 推广对象是消费者,攻击核心：玩了才心动,广告主题：享受娱乐生活DNA,广告手段：以报纸硬广及活动为主。,73,主题：请你一起玩 形式：利用招商成果向全武汉发邀请免费体验博 乐门一站式情景娱乐，为期一周。以项目 内业态为体验内容，同时进行经营商品牌 推广。 资源配合：报纸、电视新闻、电台、互联网。,第三波一站式体验营销,第一战：博乐门一站式情景娱乐体验周,74,主题：博乐门。武汉圣诞节 形式：利用现场酒店，及招商餐饮经营商做支 持，沿月湖桥琴台路进行首届武汉圣诞节 大游行。 资源配合：报纸、电视新闻、电台、互联网。,第三波一站式体验营销,第二战：狂欢魔幻圣诞大游行,75,主题：说你够娱乐 形式：向全武汉邀请，以连续报道形式， 寻找娱乐王子，终身免费消费。 资源配合：报纸、电台、互联网。,第三波一站式体验营销,第三战：寻找娱乐王子,76,其他执行暂略。,77,THANKS！ 专注沟通，完美每件事！,