标准湖南怀化房地产市场研究报告-56页.ppt

湖南怀化项目市场研究,2007年8月,怀化地产市场研究,怀化地产市场研究篇,怀化城市研究篇,怀化城市研究篇,怀化人口变化趋势,怀化概况、功能定位及地位,怀化经济发展,怀化-火车拖来的城市,怀化功能定位及地位,怀化自古就有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，发挥着“承东启西、南引北联”的重要作用。 怀化火车编组站具有7300个车皮编组能力，是全国九大铁路编组站之一，可直达北京、上海、广州等大城市，年发送旅客342万人次，货物52万吨。 优越的区位，便捷的交通，使得怀化成为内陆地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。,怀化概况、功能定位及地位,怀化自然地理概况,怀化生态环境良好，山川秀美，名胜古迹众多，民俗风情迷人，是湖南省的重点旅游城市之一。全市现有国家级文物保护单位3个，省级文物保护单位15处，省级风景名胜区5个，省级森林公园3个，省级自然保护区1个。 怀化属中国南方重点林区之一，森林覆盖率65.3%，活立木蓄积量5510万立方米，居湖南省第一,黔中郡遗址,凤凰山风景区,芷江抗日战争受降地,怀化概况、功能定位及地位,怀化市政交通状况分析,怀化市目前没有高速公路,市区主要靠迎丰路及人民路两条主要干线连接。,在未来的湖南省高速公路网“三纵六横的建设规划中,将开通怀化至娄底全长251公里的高速公路，同时邵阳至怀化、怀化至新晃 、吉首至怀化作为各大高速公路的支段也将陆续开通，将怀化与上海、杭州、昆明、包头等各大城市连接起来。,怀化概况、功能定位及地位,怀化行政区规划分析,怀化概况、功能定位及地位,鹤城区,怀化市共划分有十四个县级行政区：鹤城区，洪江区，中方县，芷江县，新晃县，麻阳县，安江县，黔城区，辰溪县，会同县，靖县，通道县，溆浦且，沅陵县。 鹤城区目前即为怀化市市区,怀化市区,怀化经济发展指标分析,怀化概况、功能定位及地位,近几年怀化经济发展速度迅猛,GDP年增速达到11.6%, 投资环境也随之得到很大改善,固定资产投资和房地产投资额年增速达到35%、28%,怀化经济概况,怀化经济发展,怀化产业开发具备一定基础，支柱产业逐步壮大。2005年，怀化市国内生产总值296.4亿元，一、二、三产业比重为23.3：31.2：45.5。初步形成了医药、林产、化工、食品加工、电力及电化学等支柱工业，农业产业化水平逐步提高，以商贸物流为主的第三产业迅速发展。,近三年怀化市产业总值对比表 单位：亿元,怀化支柱产业发展,怀化经济发展,表6 单位就业人员行业分布,从怀化产业的从业人员比重来看,制造业、教育业、建筑业和公共管理所占比重较大 其余支柱产业还有采矿业、电力及能源供应业、交通运输业、批发零售业、社会福利及保障等。,怀化未来产业发展,怀化经济发展,在怀化市2006年国民经济和社会发展计划执行情况及2007年计划草案的报告中对未来怀化市产业发展的规划 明确提出：突出新型工业化，推动产业集群发展。 其中重点强调，加强工业园区的建设，促进现代商贸物流业及金融业、旅游业的发展；,规划中的西南商贸物流中心,通道原生态侗文化,怀化地产市场研究篇,市场机会与风险研究,房产相关政策,城市规划,怀化市区房地产研究,怀化市区人口概况及特点,怀化中心城市目前有人口约40万人，预计2020年，中心城人口将达到60万人，平均每年人口增长幅度约4%。 从新增人口来源看，怀化所辖周边郊县以及农村人口是其新增人口的主要组成部分。 2006年，怀化城镇居民人均可支配收入为8442元，增长9.8%。随着人均收入的增长，对住房的需求层次不断提升。据当地调查数字显示，全市城镇有60的居民对现有的住房不够满意，有30以上的居民有换购住房的愿望。,怀化市区人口未来发展走向,未来几年将是怀化城区人口数量不断增大的几年，预计年均人口 增加数量将在1.6万人左右，未来五年内新增人口将在8万人以上。 随着人口的不断增加，人口对住房的需求也将不断增大，按照人均住房面积20平方米计算，新增人口需求住房面积建筑面积将在160万平方米以上。,金融政策,国有土地使用权转让交易：营业税、附征的城建税、附征的教育费附加 共计5.5、印花税万分之五、土地增值税按增值额的30一60或1 对不能提供完整有效计税凭据，按交易金额1核定征收)，个人所得 税按应纳税所得额的20或1(对不能提供完整有效计税凭据，按交易 金额1核定征收)。商品房购买交易(一手房交易)：营业税、附征的城建税、附征的教育费附 加共计5.5、印花税万分之五、土地增值税按增值额的30-60或l (对不能提供完整有效计税依据，按交易金额l核定征收)。,怀化市房地产税收一体化地税涉税事项,对个人购买自用普通住宅执行减免征收契税的优惠政策，即执行2% 的税率。普通住宅标准。 享受减半征收契税优惠政策的普通住房应同时满足以下条件： 住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积不足144平方米际成交 价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。三是对不具备 以上三个条件的非普通住宅，从今年7月1日起，在办理房地产产权 登记时，按我省适用税率4%全额缴纳契税。,关于加强对个人购买自用普通住宅契税征收管理的通知,外来投资优惠政策,凡投资数额较大，并对我市经济建设和公益事业作出重大贡献的外来投资 者，可授予“荣誉市民” 称号，特邀出席我市的重大庆典和重要会议。市政府发给“一牌一证一卡”。“一牌”即外来投资企业合法权益保 护牌；“一证”即外来投资 者证；“一卡”即外来投资企业缴费登记卡。,对外来投资者实行优待：,实行“一个窗口办事”制度；实行“一个口子收费”制度 ；实行执法检查 报批制度 ；实行问题限时办结制度,优化外来投资服务环境，简化办事程序，提高办事效率：,凡在我市举办的外来投资企业，可以依法通过出让、转让、租赁等方式取得土地使用 权。对出让取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、继承或作为合作合资经营的 折股投资。土地使用的最高年限为：居住用地70年，工业、农业综合开发、教育、科 技、文化、卫生、体育等用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地为 50年。,外来投资项目用地：,怀化城市规划概述,城市规划,从整体规划来看，整个城市处于“东文西商”的格局。 从目前情况看，规划相对城市发展局部滞后现象依然存在，表现为：,、规划的控制作用还不突出。、违背规划的现象时有发生。、体制问题导致一些规划失控。,怀化十一五城市规划,根据十一五规划，怀化今年月将出台新一轮规划调整：,发展方向： 重点对城市发展方向、路网布局、用地性质进行局部调整， 发展思路： 按照“一江两岸、东文西商、南延北扩、靓河纳山”的城市发展思路，以建设“中国大西南交通枢纽”、“区域性商贸物流中心”作为怀化未来城市的基本座标，建立适应怀化城市发展需要的布局框架。 同时，根据怀化发展实际，统筹考虑鹤中洪芷城镇群发展，按怀化城市100万人口、100平方公里建设用地的规模，编制好城市发展战略规划。 规划目标： 通过规划调控和引导城市建设与发展，逐步将怀化建设成为宜居的山水生态城市和五省(市、区)周边区域性中心城市。,城市规划,怀化商品房发展阶段划分,怀化房地产市场概述,怀化市区房地产研究,怀化当前房地产特点概述,怀化市区房地产研究,分布特点,怀化房地产市场发展特征,河西区域,市中心区域,湖天区 区域,怀北区域,城东区域,怀化房地产项目主要分布在河西、市中心、湖天开发区、怀北、城东5个区域,本项目,怀化市区房地产研究,河西区域：雍景豪庭、滨江花园、紫园、湘渝世家 市中心区域：天龙御园、盛世家园、银湾小区、鲁班雅苑、琼天广场、顺天国际、教师新苑 怀北区域：新源里菁菁园、幸福家园、龙泉雅苑 湖天开发区区域：华夏湖天、湖天一色、绿海明珠、 城东区域：金溪房都、顺意家园,怀化市区房地产研究,产品特点,外立面均为涂料，档次较低 大部分为简约型建筑，无明确的建筑风格。 基本为5-6层板楼，无电梯。 主力户型为140-160平方米之间的三居 、四居 基本无园林规划，普通绿化覆盖，部分小区设立儿童休闲区 部分小区设有底商等生活必需配套，大部分小区依赖周边公共配套,外立面大多为涂料，但色彩搭配较好，部分项目开始应用墙砖。 大部分为现代简约型建筑，已有一些清晰的建筑风格 基本为22-38层塔楼，有电梯。 主力户型为140-180平方米之间的三居、四居 部分小区有相对完整的园林规划，会所等.新开发的小区基本都设有成熟的规划及配套设施,怀化市区房地产研究,供应特征,怀化市区房地产研究,近几年怀化市平均每年的房屋施工面积在250万平方米以上，07年上半年施工量较少,销售现状,目前在售大部分楼盘均已接近尾盘，市场存量不多。,怀化市区房地产研究,价格特点,多层价格增长相对缓慢，但06年以后增幅加快 高层价格持续快速增长势头,怀化市区房地产研究,客群特点,政府公务员,军队,国企事业单位职工,周边住户,私营企业主,周边省市、县城企业主,本地高收入人群,特点： 用于自住 多为二次置业 四居160平方米左右,特点： 用于自住 一次置业 三居140平方米左右,怀化客户,多层项目客户,高层、小高层 项目客户,怀化市区房地产研究,个案分析,天龙御园,位置：南临花溪路，北临太平溪，东靠锦溪路，西接香洲绿化广场。,地处怀化市中心，地理位置优越，周边500米内有两所重点学校： 三中和三完小；重点医院：怀化市第一人民医院。,天龙御园,个案分析,规划：占地面积3万平方米，建筑面积10万平方米，共5栋32层塔楼。,天龙御园,个案分析,1,怀化市首个引入建筑节能设计的项目。建筑外墙做保温隔热处理，窗户玻璃采用隔热隔音的断桥铝合金中空玻璃。,3,引入了会所概念，当地只有极少数项目具备，包括社区活动中心、游泳池、健身房等项目。,2,安全智能管理系统在当地也位于前列，引入了指纹门禁系统。,产品,户型 主要户型面积区间：150-200平方米，主力户型为180平方米四居，二梯四户，平层为主。另有少部分350平方米的复式-740余平方米的空中别墅户型。,天龙御园,个案分析,五室二厅：建筑面积207.39平方米,四室二厅：建筑面积183.71平方米,天龙御园,个案分析,价格 2007年1月开盘，开盘起价1600元/平方米，2007年7月起价1780元/平方米，均价2100元/平方米，价格半年内增长了约11.2%，平均月增长1.87%。 目前该楼盘的平均销售价格在怀化同类住宅产品中居于前列，位置、节能环保材料的运用是其主打卖点，也是其高价格的主要支撑。,天龙御园,个案分析,销售 整个项目销售期分为两期，一期推出1、3、4号楼，期房销售；二期推出2、5号楼，现房销售。 一期2007年1月开盘，约350套左右。从销售速度看，平均每月销售10套左右。二期现房推出，推出时间约2008年初。 该项目整体户型偏大，总价相对较高对，对其销售速度有一定的影响。,天龙御园,个案分析,客户,天龙御园,个案分析,借鉴 建筑节能产品的 运用以及其它新技术的引入。 现房销售以增强购房者对开发商的信心，树立品牌度。,对本案启示,规避 户型面积偏大，造成了一定的销售压力。 均为32层塔楼，行列式楼体布局，缺乏韵律感。,个案分析,银湾小区,位置：怀化市迎风东路与顺天路交汇处。,周边重点学校：三中和四中、迎丰路小学、星光试验学校。,银湾小区,个案分析,规划：占地面积7.4万平方米，建筑面积15万平方米，8栋多层、两栋9层小高层、两栋22层高层。,户型 主力户型面积：多层130-160平方米，高层、小高层160平方米以上。,银湾小区,个案分析,银湾小区,个案分析,销售情况,银湾小区,个案分析,销售情况 该项目销售情况良好，三期第一批多层在2006年12月23日开盘当天完成两千万的销售业绩；三期二批多层于2007年4月21日公开选房活动当日完成80%销售量。 从推广方式看，该项目主要依靠口碑传播。位置、工程质量、开发商品牌度是其销售良好的主要推动因素。,银湾小区,个案分析,客户,银湾小区,个案分析,分期情况,银湾小区,个案分析,借鉴 重视工程质量，注重口碑，树立品牌度。 多层-小高层-高层+多层的产品开发模式反映了目前区域房地产产品的发展趋势。 户型面积适中，促进了销售。,对本案启示,规避 行列式布局，缺乏韵律感。 园林景观单一。,个案分析,东方新城,位置：主城区东侧，西临城市主干道迎丰路。,道路交通通达，周边配套齐全。,个案分析,规划：占地面积5万平方米，建筑面积8万平方米，容积率1.6，均为6层板楼。,东方新城,户型 主力户型面积：127-137平方米三居房型。,东方新城,个案分析,东方新城,个案分析,产品,怀化首家采用管道直饮水。,怀化首家采用新型能源：管道轻烃燃气 。,东方新城,个案分析,销售情况 价格：该楼盘2006年10月开盘，开盘价格900元/平方米，2007年7月销售价格1400元/平方米，平均每月增长约5.6%。 销售情况：该项目分两期开发，一期开1-12号楼，共300套左右，目前销售率已达80%，平均每月销售套数20套左右；二期推出13-18号楼，预计2007年8月开盘。,户型面积相对较小、总价相对较低、新产品的采用是该项目销售良好的主要原因。,东方新城,个案分析,客户,东方新城,个案分析,借鉴 新能源及新科技的引用。 户型相对较小，销售速度快。 多层仍是当地主流产品。 小区引入了幼儿园。,对本案启示,规避 整体规划单一，无特点。,未来房地产市场判断,.,小高层、高层将引领近期房地产市场，但多层仍将成为需求主流。 将由目前的过于追求档次逐渐向以需求为出发点设计产品。,.,价格进入快速上升阶段，但上升空间有限，单价3000元将成为市场阶段性支撑高点。,自住需求仍为市场主流，投资市场近期很难形成。 未来5年新增人口需求将在160万平方米左右，加之现有居民改善性需求 预计总需求将达400万平方米。,供应,市场供应稳中有升，规模化、品质化楼盘将成市场新宠。,价格,产品,需求,怀化房地产市场回顾,市场机会,怀化市区房地产研究,房地产市场处于发展的初级阶段，发展潜力大。 相对于周边城市及全国平均房价，怀化房价起点低，势能充足，上涨空间大。 怀化市政府对外来投资的优惠政策及大力扶持。 “一个中心、南北两翼”为方针的“旅游兴市”战略，使房地产市场具有较大的升值空间。,市场风险,怀化市区房地产研究,宏观层面： 怀化市房地产市场无资质开发、行业间的无序竞争现象时有发生。 异地开发，对当地房地产市场供需的把握至关重要。 当地实力开发商的竞争。 微观层面： 地块周边交通条件较差，解决交通问题是本项目的当务之急。 市政府搬迁承诺能否兑现，将成为本项目价值提升的关键因素。,风险化解因素,怀化市区房地产研究,促成当地政府修路及搬迁承诺，争取当地政府的大力支持。 顾问公司先行，对项目可行性进行初步判断。 强力宣传，在购房者心中树立开发公司的知名度与品牌度。 差异化竞争策略，产品提升、服务提升，打造一个凌驾于当地市场之上的全新概念的产品。,演示结束！,