购物中心的发展研究

购物中心的发展研究第一节 购物中心的产生和演变今天，购物物中心已已经经历历了多年年的发展展历程。其其发展演演变，一一方面是是由于经经济发展展和社会会进步；另一方方面是由由于购物物中心在在传播过过程中与与各地具具体情况况相结合合的结果果。在不不同的国国家、社社会和经经济水平平下，购购物中心心的发展展模式既既有自身身的特点点，又彼彼此影响响。美国国购物中中心的建建设始终终居于领领先地位位，对欧欧洲、澳澳洲和亚洲洲国家产产生了显显著的影影响。一一、早期探探索阶段段 早期期的购物物中心探探索和实实践主要要集中在在美国、英英国和澳澳大利亚亚，特别别是美国国，它乃乃是发展展购物中中心的先先驱。 早在119世纪纪，美国国购物中中心建设设已经拉拉开序幕幕，但是是它在220世纪纪以前的的发展相相当缓慢慢。在早早期探索索过程中中，具有有代表性性的原型型有18827年年西鲁斯斯巴特特勒(CCyruusBuutleer)在在罗得岛岛普罗维维登斯(Prooviddencce，RRhoddeIsslannd)建建造的三三层封闭闭购物廊廊，以及及19007年爱爱德华H博博尔顿(Edwwardd HBouultoon)在在巴尔的的摩建造造的罗兰兰帕克(Rollandd Paark)中心。 20世纪2030年代，购物中心在设计、开发和运营方面取得了显著的进步。一种较为固定的平面布局方式即将一组商店围绕小汽车布置，或者商店被小汽车包围很快得到重视，并逐渐流行起来。美国郊区化势头迫使零售商业设施适应汽车需要向郊区交通枢纽扩散，迎合新的区位选择。开发商尝试将沿街带橱窗的商店组合起来，并在商店群背后设置停车场。1921年，西尔斯罗巴克(Sears Roebuck)公司在芝加哥郊区公路交叉点上建立了一家综合商店，以它为核心形成了带形中心(Strip Center)。带形中心是美国早期购物中心的典型代表，在30年代的美国郊区非常普遍。 探索阶段的购物中心虽然还比较原始，但是已经具备了一些基本特征，它们在布局上一般沿着一条中央大街布置。1923年建成的康萨斯城乡村俱乐部广场(The Country C1ub Plaza)包括280家承租户，由互相独立的一系列商店协调开发，其建筑、景观和招牌等都有统一风格。1937年建成的休斯敦奥克斯河中心(The River OaKs Center)有47家商店，并有32500平方米可出租面积(GLA)。 特别值得一提的是1931年建成的达拉斯海兰帕克中心(Highland Park Center)，它的一些创造性革新，主要体现在立面不正对街道、停车场不沿街。后来，城市土地机构将海兰帕克中心列为购物中心的原型，并归纳出购物中心的特征：使用不被公共街道分割的整块土地；拥有众多个体商店；统一商店形象；由唯一的所有者控制经营；根据需要提供一定数量的即时停车场。 英国对早期购物中心同样作了重要探索。2030年代，英国郊区的独立商店纷纷组合成小型邻里中心，开发商将邻里中心作为居住区的配套建设内容。邻里中心是英国购物中心的先驱。20年代在在澳大利利亚，购购物中心心的建设设已经纳纳入首都都堪培拉拉的规划划。由于于地广人人稀的环环境，主主要吸收收了美国国经验发发展小型型郊区带带形中心心。300年代中中期建设设了一些些小型邻邻里中心心，为郊郊区兴起起的居住住区提供供服务.二、发展成成型阶段段30400年代，邻邻里中心心和郊区区带形中中心的建建设，以以及堪培培拉购物物中心的的规划思思想，为为购物中中心的设设计、建建设和管管理积累累了宝贵贵的经验验。开发发商有能能力将一一组商业业设施作作为一个个整体来来规划、建设和和管理，规规划师和和建筑师师也能够够适应郊郊区的要要求进行行设计。政政府和私私人投资资者都为为购物中中心建设设提供了了金融支支持。零零售商乐乐于在新新的商业业环境中中开展业业务，购购物者也也乐于光光顾能够够满足多多种购物物需求的的郊区购购物中心心，这一一切为战战后购物物中心的的兴起奠奠定了基基础。 20世世纪500年代，现现代意义义上的大大型区域域购物中中心在美美国郊区区正式登登场，百百货商店店与小商商店群的的结合形形成了第第一个区区域购物物中心。郊郊区集中中的人口口和购买买力足以以维持大大型购物物中心的的存在，大大规模高高速公路路建设迎迎来了购购物中心心发展的的黄金时时代。大大百货商商店除了了在郊区区购物中中心开设设分店外外，还迫迫切要求求建设以以自己为为核心的的购物中中心。550年代代中期，郊郊区区域域购物中中心的布布局和组组成已经经趋于固固定，最最常见的的哑铃形形模式出出现了。百百货公司司作为核核心商店店的角色色和地位位已经得得到了充充分的认认识，此此外，通通过景观观设计和和环境设设计来强强化购物物行为、增增加购物物兴趣的的一系列列设计方方法也日日臻成熟熟。 119566年，在在明尼阿阿波利斯斯郊区伊伊代纳(Ediina)建成的的南谷购购物中心心(Soouthhdalle SShopppinng CCentter)具有重重要的历历史地位位，它的的革新体体现在通通过人工工控制环环境营造造舒适宜宜人的购购物环境境和花园园气氛，提提供开放放的公共共空间以以满足人人们社会会活动的的需要，提提供大面面积的免免费停车车场，并并将汽车车限制在在购物中中心周围围，在内内部建立立绝对的的排除汽汽车干扰扰的步行行区。这这一切使使之成为为后来购购物中心心建设的的范例。它它的设计计师维克克托格格伦(VVicttor Gruuen)是购物物中心的的积极倡倡导者，主主持了许许多雄心心勃勃的的购物中中心开发发计划，他他对城市市的未来来发展充充满了信信心，甚甚至把解解决城市市问题的的希望寄寄托在购购物中心心上。郊区购物者者要求交交通便利利、购物物空间宽宽敞和免免费停车车场地充充足的商商业设施施。购物物中心不不仅满足足了这种种要求，而而且还在在精神上上满足人人们更多多的需求求。它通通过增加加更多有有吸引力力的因素素，在步步行的环环境中创创造社会会生活和和文化活活动的气气氛，让让郊区居居民参与与社区的的生活，创创造一种种古老的的理想社社会生活活气氛，吸吸引人们们前来购购物体闲闲，从而而丰富人人们的生生活。 郊区大大型购物物中心的的发展，标标志着购购物中心心已经成成型。 与此同同时，英英国政府府为了满满足新建建居住区区居民的的购物需需求，在在某种程程度上已已经参与与了购物物中心的的开发。伴伴随城市市重建和和新城建建设，一一些大型型区域购购物中心心也取得得了成功功。三、蓬勃发发展阶段段20世纪550年代代末期到到60年年代是购购物中心心蓬勃发发展的时时期，美美国大型型郊区购购物中心心迅速崛崛起，郊郊区大面面积的廉廉价土地地为购物物中心提提供了宽宽松、理理想的设设计和建建设条件件，环境境工程的的进步创创造出不不受自然然环境限限制的大大型封闭闭式建筑筑，舒适适的购物物条件和和环境使使购物者者纷至沓沓来，大大量以南南谷购物物中心为为蓝本的的大型室室内购物物中心相相继建成成，遍布布美国各各大城市市。600年代末末期，美美国大小小购物中中心数量量已经超超过1000000个。 战后欧欧洲购物物中心的的发展速速度虽不不及美国国，但一一些经济济发达的的国家也也不甘落落后。英英国试图图借鉴美美国郊区区购物中中心的经经验进行行城市市市区的改改造。660年代代，科隆隆、斯德德哥尔摩摩和哥本本哈根等等欧洲城城市也陆陆续建成成了购物物中心。660年代代中期在在亚洲，日日本已经经着手建建设购物物中心。 这一一阶段，购购物中心心在各地地的发展展虽然各各具特色色，但是是由于彼彼此互相相影响，仍仍然呈现现出共同同的特征征，主要要表现在在热衷于采用用封闭室室内步行行街模式式；过分分依赖人人工照明明和人工工空调。这这些能源源消耗方方面的潜潜在问题题到700年代才才彻底暴暴露出来来。四、发展成成熟阶段段200世纪660年代代的建设设势头一一直持续续到700年代早早期。欧欧洲城市市的购物物中心建建设方兴兴未艾，日日本的购购物中心心也正在在积极建建设当中中，同时时，美国国出现了了巨型购购物中心心。但是是好景不不长，770年代代中期的的石油危危机给购购物中心心，特别别是郊区区购物中中心的发发展带来来了巨大大冲击。 石油危机之后，郊区购物中心的辉煌时代迅速成为过去，人们开始对城市郊区化和郊区购物中心大规模的建设进行反思。购物中心的发展重点从郊区转向城市市区。面对新的复杂的环境和地段，它在规模、类型和设计方法方面都发生了适应性变化，并逐渐走向成熟。五、多样化化发展阶段段20世纪880年代代以来，购购物中心心建设进进入了一一个新高高潮，这这也是220世纪纪最富成成效的建建设阶段段。以美美国为例例，统计计资料表表明，从从数量上上看，880年代代中期是是60年年代以来来的购物物中心建建设的第第三次也也是最高高一次高高峰。在在19884年到到19887年，每每年约有有20000个购购物中心心开工建建设。值值得注意意的是，一一些发展展中国家家在这一一时期开开始掀起起购物中中心建设设热潮。 这一阶段，购物中心类型趋于多样化，虽然面积变化不大，但是类型演变异常活跃，并针对人口分布状况、区位和市场、竞争消费方式的变化做出反应。新的类型和亚类型迅速涌现，彼此之间相互作用，从而推动了购物中心的演变。 由于种种原因，80年代，购物中心的改造和更新成为主要的工作。以购物中心模式改造旧城商业区也得到了重视，购物中心建筑常常成为城市景观的主角。购物中心设计面临着新的挑战.除了考虑自身的内在功能之外，还需要考虑处理与城市的关系.城市市区用地和各种条件的限制更加促使购物中心类型的多样化。六、战后两两种不同同发展模模式由于具体条条件的差差异，北北美洲、欧欧洲、澳澳洲和亚洲洲国家的的购物中中心有各各自不同同的发展展模式，其其中大致致可以分分为两类类，即以以美国为为代表的的郊区发发展模式式和以英英国为代代表的城城市市区区发展模模式。 、城市郊郊区发展展模式 在郊区区发展模模式中，购购物中心心最初立立足于城城市郊区区，石油油危机之之后被迫迫转向城城市市区区，经历历了从郊郊区到市市区的过过程。 美国、加加拿大、澳澳大利亚亚和新西西兰等国国最初优优先发展展郊区购购物中心心。在北北美国家家，城市市郊区拥拥有大量量廉价土土地，高高速公路路交通发发达，汽汽车普及及率高，城城市郊区区化明显显。因此此，购物物中心以以郊区中中高收入入居住区区和高速速公路交交叉点为为立足点点，因为为这里服服务人口口密集，购购买力强强，汽车车交通方方便。而而澳州国国家，由由于地广广人稀，结合草原新城建设，其购物中心主要出现在新城市区或郊区空旷地上。 郊区购物中心依据规模可以明显地分为邻里中心、社区中心、区域中心等，除邻里中心之外，它们的共同特点是需要大片的郊区用地才能运转。 邻里中心作为基本的购物设施，在许多国家的郊区居住区中大量存在。 5070年代，郊区社区中心在美国非常盛行，在加拿大、澳大利亚、新西兰和日本等国也相当具有代表性。澳洲的郊区发展与美国有相似之处，因此社区中心普遍存在，它们大多与高速公路网有关，或者为郊区居住区服务。日本的社区中心与郊区铁路网关系密切，它们大多建于70年代的东京和大阪郊区或卫星城。 区域中心主要集中在大城市，在中小城市也有一定程度的开发。美国城市周围的环路建设为区域中心提供了选址机会。在日本、加拿大、澳大利亚和南美城市，区域中心的发展模式也大致相同，只因各自地方特色的差异而有所变化。与美国相比，日本土地资源昂贵，实际投资费用也高得多，因此土地利用率比美国高得多，以多层区域中心为主，停车场配置率较低，这是由于郊区的公共交通比较便利，所以乘私人汽车购物者比例较低。购物中心主要集中在车站附近或者新城中心，像美国那样距城市市区很远的购物中心非常少。超级区域中心特别依赖于大面积的郊区用地，因此主要出现在美国和加拿大。、城市市市区发展展模式以英国为代代表的欧欧洲国家家出于防防止城市市无限膨膨胀的需需要，通通过立法法保护郊郊区的城城市绿带，因因此购物物中心发发展之初初就立足足于城市市市区。 英国国购物中中心的发发展速度度明显超超过欧洲洲其他地地区，第第一阶段段主要结结合城市市重建和和更新进进行。战战后，英英国城市市无论是是否受到到战争破破坏，旧旧的城市市结构已已经破旧旧，也不不能适应应汽车的的需要。城城市街道道汽车交交通堵塞塞，商业业街购物物和服务务交通混混杂，人人车混流流，环境境非常恶恶劣。为为了改善善这种状状况，保保障购物物者安全全，考文文垂、普普利茅斯斯和南安安普敦等等城市结结合城市市更新建建成了第第一批购购物中心心。第二二阶段主主要在新新城新建建商业中中心区中中建设购购物中心心。第三三个阶段段是运用用封闭式式购物中中心大面面积更新新城市市市区。 欧洲国国家普遍遍实施了了疏散人人口计划划。500年代，瑞瑞典等许许多欧洲洲国家实实施新城城计划，并并结合郊郊区社区区开发建建设购物物中心。虽虽然新城城开发为为购物中中心在城城市边缘缘地区的的发展提提供了机机会，但但是欧洲洲郊区区区域中心心的建设设仍然极极为有限限。19981年年美国有有13550家区区域中心心开业，而而在欧洲洲仅有775家。由由于在高高速公路路交叉点点上发展展区域中中心遭到到规划部部门的反反对，因因此欧洲洲城市的的购物中中心主要要出现在在原有城城市结构构中，这这种城市市市区发发展模式式相当典典型。、两种发发展模式式的融合合 在880年代代以前，在在美国城城市市区区开发购购物中心心是难以以想像的的，而今今天，许许多购物物中心都都扎根在在城市市市区。英英国开发发商追求求这种典典型完美美的北美美式购物物中心；就在此此时，美美国的开开发商却却已经把把开发目目光转向向城市市市区。在在英国和和美国两两个具有有代表性性的购物物中心建建设舞台台上出现现了不同同的趋势势，其郊郊区发展展模式和和市区发发展模式式出现了了相互融融合的趋趋势。第二节 国国外购物物中心的的发展概概况购物中心在在世界各各国都取取得了长长足的发发展，从从发展模模式上看看，欧美美购物中中心起源源早，已已进入成成熟期，日日本、东东南亚以以及我国国的香港港和台湾湾大体上上于800-900年代兴兴起，目目前已进进入了快快速成长长期，但但还是有有相当大大的发展展空间。一、美国及及北美的的购物中中心美国是世界界上购物物中心最最发达的的国家之之一。这这个与“汽汽车王国国”孪生生的“Malll王国国”成为为美国零零售业中中最重要要的业态态。当前前，我国国各大城城市正在在涌动一一股发展展“Maall热热”，研研究美国国购物中中心的发发展和现现状，分分析他们们的经验验教训，对对于指导导我国理理性发展展这一业业态肯定定会有借借鉴作用用。， 1、现代代大型购购物中心心的诞生生严格说来，美美国是现现代大型型购物中中心的诞诞生地，其其发展可可以追溯溯到200世纪220年代代初期由由西尔斯斯罗巴克克（Seearss, RRobuuck & CCo）公公司所规规划建造造的许多多独立的的商店街街，它们们远离市市中心，处处于城市市边缘地地带，具具有初步步的整体体规划，同同时附设设了免费费的停车车场，这这也是现现代购物物中心的的雏型。而而被视为为大型购购物中心心鼻祖的的，是土土地建筑筑商人尼尼克斯于于20年年代中期期在美国国密苏里里州堪萨萨斯市所所规划兴兴建的CCounntryy Cllub Plaaza, 其目目的在于于提供住住宅区内内居民一一个可以以享受消消费服务务的场所所，具有有统一管管理的商商店承租租户、特特定而远远离道路路的停车车空间，以以及全面面统一的的管理策策略，而而这些特特色，都都成为日日后大型型购物中中心所遵遵循的基基本规范范。 现代意意义上的的摩尔起起源于119400年以后后的美国国，并从从50年年代后期期起迅速速发展起起来的。550年代代，西雅雅图市NNortthgaate购购物中心心、佛莱莱明罕市市Shooppeers Worrld购购物中心心相继设设立，这这是最早早以百货货公司为为主要承承租户的的两个购购物中心心，其中中Norrthggatee是最原原始的MMalll型购物物中心，主主要由两两条面对对面的带带状中心心组成，中中间由一一条人行行通道连连结。550、660年代代，美国国郊区城城市与原原有大中中城市商商业中心心之间存存在的土土地差价价，使许许多大公公司纷纷纷把自己己的总部部迁往郊郊区城市市，新兴兴产业也也在郊区区兴起，大大规模的的摩尔购购物中心心也落户户于郊区区，形成成了大量量位于高高速公路路交叉口口、由于于发展大大型购物物中心而而繁荣荣起来来的边缘缘城市。六六、七十十年代，大大型购物物中心在在美国的的兴起，具具有经济济发展与与城镇建建设的两两层意义义。在此此之后，随随着摩尔尔购物中中心产业业的逐步步成熟，其其主要经经营思想想也就被被很自然然地被移移植到城城市中心心地区的的摩尔购购物中心心上。从从70年年代起部部分摩尔尔购物中中心又开开始开进进美国市市中心， 且市区区摩尔的的业绩也也都相当当不错， 市区内内的摩尔尔在一定定程度上上也缓解解了城市市中心空空心化的的难题。购购物中心心的这种种重视整整体环境境和功能能提升的的结果，使使消费者者的购物物不再是是单纯的的购物，而而是一种种享受。这这样的概概念再配配合“一一次性购购足”的的新消费费观念，无无疑会给给消费者者一种全全新的购购物体验验。而美国购物物中心专专家米尔尔斯先生生认为，美美国摩尔尔购物中中心始于于本世纪纪5 00 年代代中期。实实际上其其雏形在在二三十十年代就就显现了了，一般般认为HH 巴巴桑氏是是购物中中心的创创始者，他他在1 9 33 1 年就曾曾进行商商业区的的统一开开发，11 9 3 77 年建建造了大大棚式的的巴屋枯枯斯购物物中心。美美国购物物中心的的发展是是在第二二次世界界大战之之后，从从1 99 5 0 -11 9 7 00 年，持持续发展展了2 0 年年。伴随随着人们们迁移至至郊区，郊郊区购物物中心发发展很快快。每家家购物中中心都附附有大面面积的停停车场，其其功能越越来越综综合化，一一些购物物中心不不仅附有有娱乐室室、健身身房，而而且还开开辟了保保育室和和旅馆。77 0 年代初初，西方方世界爆爆发了能能源危机机，石油油价格暴暴涨，依依靠小汽汽车到郊郊区购物物显得费费用太高高，城市市中心商商业区的的摩尔开开始发展展。2、美国购购物中心心的发展展历程Ghoshh与McLLafffertty（19991）回回顾了美美国购物物中心的的发展过过程之后后指出，美美国的购购物中心心产业一一共经历历了三个个发展阶阶段，本本研究将将三个阶阶段整理理列表如如下： 表2-1： 美国购购物中心心发展历历程 发展阶段阶段特色说明该阶段发展展的购物物中心第一阶段（19500-19975）快速成长与与区域差差异化（Regional diversification）一开始集中中在美国国东北部部与加州州地区发发展，随随后推展展到全国国。购物中心推推展的过过程具有有层级性性，通常常由地区区的最大大都市扩扩展至中中小型都都市。1970年年代中期期时，该该阶段的的三种购购物中心心已经成成功建立立零售市市场的地地位与普普遍性。区域型、社社区型、邻邻里型第二阶段（19700-19980）差异化以适适应社会会的变化化新型的购物物中心的的商店经经常聚焦焦于某类类商品。较第一阶段段的购物物中心更更为专门门（sppeciialiizattionn）时尚精品型型（Faashiion Cennterr）、工工厂直销销型、自自动型（Auto-care Mall）第三阶段（19900-今 ）产业成熟与与饱和1、购物中中心产业业因建筑筑开发成成本、人人口与所所得成长长的迟缓缓、无法法找到适适合开发发的土地地等因素素逐渐成成饱和。 2、购物中心的重建或扩建多余重建建造。N/A资料来源：Aviijitt Ghhoshh annd SSaraa MccLaffferrty,“Thhe SShopppinng CCentter:A RResttruccturringg off Poost-warr Reetaiilinng”,Jouurnaal oof RRetaailiing,vollumee 677,Nuumbeer 33,Faall 19991,PP.2555-2256 根据台湾购购物中心心发展协协会（119900年）的的专文指指出，美美国的购购物中心心产业正正面临以以下的趋趋势： 表2-2： 美国大大型购物物中心当当前趋势势 现 今 趋趋 势说 明明1革新与与改建革新与改建建的原因因是为了了增加销销售量的的潜能。随着兴建新新的购物物中心的的各方条条件渐趋趋困难，开开发的重重点已经经转向使使现有的的购物中中心再现现活力。重新定位成成为购物物中心改改建的考考虑重点点。2邀集高高传播效效力的商商店为核核心商店店很多重新修修建的或或是扩张张的购物物中心倾倾向选择择价格取取向以及及单一产产品种类类的商店店（Prricee-orrienntedd Caateggoryy Kiilleers）为为主力商商店。.如果核心心商店维维持不变变，则其其特色及及市场区区隔就无无法达成成，所以以核心商商店如能能再租约约到期时时能被淘淘汰，则则购物中中心将能能够自然然的逐渐渐更新。3促进废废弃市中中心的重重生许多开发者者正从事事市中心心区重新新改建购购物中心心的工程程。单独零售业业者不可可能从事事这种重重新繁荣荣市中心心的工作作，同时时，综合合使用型型的购物物中心将将给与市市中心区区其他新新的或是是改建中中的购物物中心予予以冲击击。消费者期待待未来这这些零售售中心（Retail Center）认知并迎合他们独特的需求与欲望。资料来源：购物中中心发展展协会，空空间杂志志，1220/1121期期，19990年年9月，P557许慧琪（220000）翻译译美国籍籍购物中中心领域域专家AAlexxandder的的说法，还还指出美美国当前前购物中中心产业业的发展展趋势包包括了下下列几点点： （1）邻里里型（购购物中心心）占百百分之六六十五：典型的的邻里型型购物中中心包括括了一个个超级市市场、化化妆店及及25到30个服服务性商商店。这这种形态态的购物物中心是是美国产产业中的的标准模模式。 （2）封闭闭性走向向开放自自然：由由于消费费者趋向向走向自自然的喜喜好，购购物中心心将顶盖盖移开，直直接迎接接环境的的变化。例例如加州州的Sttanffordd购物中中心就是是一例。 （3）适应应高年龄龄层和双双薪家庭庭讲究生生活形态态的购物物中心。（4）同业业种店家家集中重重回经营营主潮流流：将同同业种的的店家集集中的做做法有重重回潮流流的趋势势，现行行主流的的配置将将店家分分散，主主要目的的是期待待消费者者可以被被引导至至整个商商场，然然而，许许多消费费者，如如上班族族妇女已已经没有有太多时时间逛街街。因此此将同业业种店家家集中的的作法又又重回主主流。（5）多元元化商品品、餐饮饮选择、娱娱乐设施施增加休休闲方式式。 33、美国国购物中中心的分分布截至目前，美美国有大大大小小小的购物物中心4430000多个个，各种种规模一一应俱全全，其中中270000个个购物中中心不足足10000000平方英英尺，因因而只能能算作小小型购物物中心。由由此看来来，平均均每个美美国人拥拥有199平方英英尺的零零售市场场，虽然然店面过过多，但但是在过过去的几几年中，除除了每逢逢夏季生生意会略略有减少少外，零零售业一一直红红红火火。在在美国，摩摩尔目前前已经占占有522以上上的零售售销售额额，20000年年的营业业额已达达1万亿亿美元，一一家摩尔尔的有效效商圈是是数百公公里。美美国摩尔尔购物中中心迅速速发展，并并衍生出出按规模模划分的的近邻型型(小型型)、社社区型、自自然景观观型、城城市再开开发型、休休闲娱乐乐型、超超地区广广域型的的巨型摩摩尔等类类型。表表2-33：20001年年美国各各州、区区购物中中心的地地域分布布、购物中中心人均均销售额额和人均均拥有面面积。 州 名 总人人口 销售额额 人均均销售额额 购物中中心总面面积 人均均拥有面面积 （千千人） （百万美元元） （美元元） （GGLA） （GLA） 佛罗里达 16,397 112,467.31 6,859.02 452,443,442 27.6 Florida特拉华 7796 55,3003.332 66,6662.446 222,8847,2822 288.7DDelaawarre康涅狄格 3,4255 22,7433.155 6,6400.344 997,5575,1977 288.5CConnnectticuut科罗拉多 4,4188 27,5422.055 6,2344.055 1007,4432,2877 244.3CColooraddo亚利桑那 5,3077 29,1700.100 5,4966.533 1334,2234,4199 255.3AArizzonaa马里兰 55,3775 299,4225.776 55,4774.556 1131,7922,2667 224.55Marrylaand维吉尼亚 7,1888 37,7666.588 5,2544.111 1777,4472,5933 244.7VVirgginiia堪萨斯 22,6995 133,5883.333 55,0440.220 59,8322,4997 222.22Kannsass路易斯安那那 4,4465 221,8843.37 4,8892.13 866,2000,1108 19.3Loouissianna德克萨斯 21,3255 1102,5299.344 4,8077.944 3884,6605,6588 188.0TTexaas密苏里 55,6330 266,6338.994 44,7331.661 1117,9055,1003 220.99Misssouuri田纳西 55,7440 277,0004.889 44,7004.668 1137,9288,6336 224.00Tennnessseee南卡罗莱纳纳 4,0063 118,2215.63 4,4483.30 877,7228,0004 21.6S Carroliina乔治亚 88,3884 366,8555.665 44,3995.995 1189,6444,2221 222.66Geoorgiia麻萨诸塞 6,3799 27,9500.122 4,3811.588 1116,4472,0422 188.3MMasssachhuseettss夏威夷 11,2224 55,3332.440 44,3556.553 20,1999,3554 116.55Hawwaiii俄克拉荷马马 3,4460 114,9990.49 4,3332.51 611,1331,2215 17.7Okklahhomaa俄亥俄 111,3774 488,6220.770 44,2774.772 2257,3000,9555 222.66Ohiio加利福尼亚亚 344,5001 1446,5595.06 4,2249.00 7133,3669,1198 20.7Caaliffornnia新罕布什尔尔 11,2999 5,5500.17 4,2234.15 255,3888,5509 19.5Neew HHamppshiire罗得岛 1,0599 44,4772.559 44,2223.440 19,9611,1114 118.88Rhoode Isllandd北卡罗莱纳纳 88,1886 333,9973.32 4,1150.17 1833,5442,7758 22.4N Carroliina印地安那 6,1115 25,0044.377 4,0899.022 1224,3330,5766 200.3IIndiianaa新墨西哥 1,8829 7,4288.377 4,0611.444 331,6674,1200 177.3NNew Mexxicoo新泽西 8,4844 344,0990.992 44,0118.226 1178,5222,2227 221.00Neww Jeerseey阿拉巴马 4,4464 17,9155.544 4,0133.344 779,0012,7955 177.7AAlabbamaa伊利诺斯 112,4482 49,9800.577 4,0044.211 2667,2275,1144 211.4IIlliinoiis肯塔基 4,0666 166,1447.337 33,9771.332 68,8522,3772 116.99Kenntuccky缅因 11,2887 5,1104.62 3,9966.30 177,8886,9923 13.9Maainee北达科他 6334 2,5011.255 3,9455.199 9,9960,1711 155.7NN Daakotta内布拉斯加加 11,7113 6,7704.97 3,9914.17 377,4999,0031 211.9NNebrraskka阿拉斯加 6335 2,4478.25 3,9022.766 77,6112,1106 122.0AAlasska宾夕法尼亚亚 122,2887 477,6665.884 3,8879.37 2544,8884,4410 200.7PPennnsyllvannia内华达 2,1066 7,9933.455 33,7995.556 53,3288,4777 25.3Neevadda哥伦比亚特特区 5572 2,0024.89 3,5400.022 9,5580,0844 116.77D.CC.华盛顿 5,9988 21,1100.544 33,5225.447 1102,1166,1776 17.1Waashiingtton佛蒙特Veermoont 6113 2,1157.61 3,5519.75 88,3441,6679 113.66明尼苏达 44,9772 116,4493.48 3,3317.27 711,3000,8876 114.33Minnnessotaa犹他 2,2700 77,4888.669 33,2998.998 38,6000,2557 177.0UUtahh密西西比 22,8558 9,3322.09 3,2261.75 444,7226,3359 115.66Misssisssipppi俄勒冈Orregoon 3,4473 11,1955.500 3,2223.58 660,6673,7422 17.5威斯康星 55,4002 117,2293.85 33,2001.338 788,8440,1100 114.66Wissconnsinn怀俄明 4994 1,5574.20 3,1186.63 6,1196,1722 12.5Wyyomiing阿肯色 2,6692 8,5550.63 3,1176.31 337,1155,9033 13.8Arrkannsass爱荷华Ioowa 2,9923 88,7887.114 3,0006.21 444,8551,1109 15.3密歇根 99,9991 299,7338.554 2,9976.53 1477,6333,6634 14.8Miichiigann爱达荷Iddahoo 11,3221 33,8110.335 2,8884.44 199,9445,6635 15.1纽约Neww Yoork 19,0111 552,4435.71 2,7588.188 2553,2272,0400 133.3蒙大纳 9044 2,3755.122 22,6227.335 9,8833,9333 10.9Moontaana西维吉尼亚亚 1,8802 44,2770.880 2,3370.03 222,8229,0043 122.7WWestt Viirgiiniaa南达科他 7757 11,5005.227 1,9888.466 66,9776,2200 9.22S DDakoota总计Tottal 2284,7977 11,2221,6674.20 44,2889.663 3,7786,8888,6994 19.9 (11) 购购物中心心地域分分布相对对集中。排排行前十十个州、区区拥有购购物中心心共2449400个，占占全美国国458827个个的544%。 (2) 排行行前十个个州拥有有购物中中心总面面积（GGLA）共共计3，1134,8600,0223平方方英尺,占全美美国5,6788,7668,1123平平方英尺尺的555%。 (3) 各州州单位面面积平均均销售额额（平销销数）排排行前十十个州的的总的平平均销售售水平为为2155.133美元平方英英尺. (4) 网点点密集地地区尽管管购物中中心发展展较繁荣荣，但因因销售分分流，单单个中心心的平销销指标反反而下降降。 (5) 平销指指标是评评估商业业设施的的重要指指标。平平销指标标是指：购物中中心一年年实现的的总销售售除以中中心的总总面积（平平方英尺尺）。这这是一个个大致的的轮廓未未经过审审计的数数字，可可能包括括或不包包括旗舰舰店销售售额和面面积。这这取决于于资料提提供者的的口径。美美国购物物中心分分类中中型的的购物中中心（220万-80万万平方英英尺），其其平销额额最低；小型的的（小于于10万万平方英英尺）或或超大型型的（大大于1000万平平方英尺尺）其平平销额较较高。 （66）从购购物中心心历年来来平销水水平的变变化上可可以知道道：平销销额呈逐逐年上升升趋势，但但平销额额的上升升幅度低低于网店店扩张的的幅度。同同样显示示网点扩扩张效果果呈递减减效应。表2-4：美国购购物中心心平均覆覆盖的人人口大小小分类（平平方英尺尺） 数量（个个） 平平均覆盖盖人口约约*小于于10000，0001 228，4475 110，00001100，0001-2000，0000 111，1000 255，00002000，0001-4000，0000 44，0338 700，00004000，0001-8000，0000 11，4666 1900，00008000，0001-1，0000，0000 3299 8850，0000大大于1，0000，0000 4220 6500，0888* 取整数数、大数数。 摩摩尔产业业在美国国成功后后，摩尔尔这一业业态便迅迅速地在在加拿大大、澳大大利亚、日日本、欧欧洲各国国发展了了起来。加加拿大、澳澳大利亚亚等地的的摩尔与与美国的的摩尔基基本相同同。 4、美美国和加加拿大的的部分购购物中心心MMalll off Ammeriica-美国国购物中中心位于于明尼苏苏达州BBlooominngtoon市，是是目前美美国规模模最大的的超级室室内摩尔尔购物商商场，建建筑面积积约399万平方方米，占占地788英亩，总总投资高高达6亿亿多美元元。中心心集购物物与娱乐乐于一体体，建筑筑宏伟壮壮观，包包括：4400个个零售商商店、 4个大大型百货货公司、 1个多多功能娱娱乐中心心 、22个大型型停车场场(122，7550车位位)。 加拿大大爱a顿顿市的西爱民民顿-weesteedmoontoonmaall。是是目前世世界最大大的Maall，年年营业额额达288.8亿亿美元。该该摩尔建建筑面积积超过550万平平方米，商商场的出出入门达达50个个之多、停停车位达达2万辆辆，有8800多多个商家进入入、商场场内有1100多多家餐馆馆。经营营的主要要项目是是各类生生活日用用品专卖卖店、各各种餐馆馆、娱乐乐设施。如如人造海海滩冲浪浪、蹦高高、游戏戏机、游游乐园(项目比比锦江乐乐园还多多)、WWHL几几级溜冰冰场、迷迷你高尔尔夫球场场、8个个电影院院、1个个赌场、11个三星星级宾馆馆等，还还有一些些免费娱娱乐性服服务项目目，如海海豚表演、哥哥伦布发发现新大大陆使用用的复制制船、水水生动物物展、乐乐队表演演等，消消费者在在此可以以购物、娱娱乐、运运动、就就餐。由由于这类类大型商商场是全全场封闭室室、不受受外界天天气干扰扰，加之之功能齐齐全，能能满足消消费者各各种不同同需要、很很受消费费者青睐睐、在地地广人稀稀的加拿拿大，商商场内消消费者熙熙熙攘攘攘、与室室外见不不到人的的情景，形形成了极极大的反反差。大大型Maall(集购物物、娱乐乐、餐饮饮、服务务为一体体的大型型功能齐齐全的场场所)为为主体、表表现出高高度专业业化与高高度综合合化并存存的成熟熟性结构构特征。1 99 9 7 年年1 月月至1 0 月月，进入入美国“安安大略米米尔斯摩摩尔”的的顾客已已高达11 4 0 00 万人人次，而而大名鼎鼎鼎的迪迪斯尼乐乐园1 9 99 5 年创历历史纪录录的全年年游客也也不过11 4 2 00 万人人次。安安大略米米尔斯购购物商场场为美国国1 99 9 6 年年开张的的最大摩摩尔购物物中心，坐坐落在洛洛杉矶以以东6 5 公公里处，商商场面积积1 88 万多多平方米米，内有有商店22 3 7 家家，工作作人员约约7 33 0 0 人人。安大大略米尔尔斯公司司总经理理曼斯指指出，人人们开始始厌倦大大同小异异的购物物商场是是该公司司开设新新型商场场的主要要原因。因因为米尔尔斯商场场与众不不同之处处在于，逛逛街的消消费者平平均至少少花三个个小时在在商场内内。在安安大略米米尔斯购购物商场场内，既既有美国国知名的的中低价价位百货货公司进进驻，如如潘尼百百货连锁锁店等，也也有像帆帆萨奇这这样高级级时装的的国际品品牌在内内设店。逛逛累的消消费者或或陪逛者者可在商商场内通通过巨大大的屏幕幕看电影影，或前前往游乐乐区消磨磨时光。置置身在商商场内，周周围的电电视屏幕幕、嘈杂杂的音乐乐、会唱唱歌的动动物、会会舞蹈的的植物、变变幻莫测测的灯光光，让整整个商场场无时不不充满新新奇感和和动感。新新的调查查发现，商商场方圆圆1 66 公里里以内约约有1 0 00 万名名消费者者，但从从签帐卡的地地址看，如如今方圆圆1 66 0 公里内内的居民民都是商商场的消消费者，商商场5 6 的顾客客是来自自方圆33 2 公里远远的地方方。目前前，安大大略米尔尔斯商场场每月固固定发出出2 00 0 班观光光购物巴巴士，除除此之外外还增设设了一名名观光主主管，因因为日本本观光客客为商场场带来的的收入非非常可观观。曼斯斯表示，逛逛商场的的所有消消费者平平均每次次花费11 0 9 美美元，而而国际观观光客每每次平均均消费44 3 5 美美元。“南海岸广广场”（SSOUTTH CCOASST PPLAZZA）。这这是公认认的加州州最大MMALLL，在全全美国也也数一数数二。占占地比北北京中山山公园加加劳动人人民文化化宫还大大，简直直是个大大公园或或者一座座名符其其实的“城城市”。这这里有免免费的内内部公共共汽车供供游人观观光，有有可存放放上万辆辆汽车的的免费停停车场。 这个MMALLL由6家家美国著著名的大大型百货货公司如如西尔斯斯（SEEARSS）、罗罗滨逊-梅（RROBIINSOONS-MAYY）等作作为支柱柱组成，分分别占据据四角，各各店面积积均在11万平方方米以上上。它们们的特点点是：（11）设施施先进，中央空空调、滚滚动扶梯梯、地毯毯、人工工采光；（2）商商品陈列列布局清清新悦目目、通透透开阔；（3）购购物环境境优美，店店外如花花园，店店内宽松松洁净；（4）商商品种类类齐全，花花色新颖颖，档次次甚高；（5）除除珠宝玉玉器外，各各类商品品一律开开架售货货；（66）平时时顾客不不多，节节假日颇颇热闹。 在6家家大型百百货公司司之间，有有多条各各长近百百米的通通道相连连。这些些通道也也是密封封的，由由2000多家各各具特色色的专业业商店分分布通道道两旁，自自然形成成多条商商业街。漫漫步其间间有逛街街的同样样感受，但但绝无车车辆之扰扰和日晒晒雨淋之之虑，而而且随处处有座椅椅可以休休息。 这些专专业店给给人的印印象是：