房地产项目可行性研究分析报告cejj

房地产项项目可行行性研究究分析报告告（完整标标准模板板）第一部分分 项项目概况况分析一、项目目基本情情况介绍绍1.项目目名称介介绍2.项目目宗地位位置介绍绍3.项目目合作单单位介绍绍4.承担担可行性性研究的的单位介介绍5.项目目经济技技术指标标介绍二、项目目开发企企业介绍绍（内容容可选）1.开发发企业的的基本情情况介绍绍2.开发发企业的的组织机机构介绍绍3.开发发企业的的管理团团队介绍绍4.开发发企业的的经营情情况介绍绍三、项目目产生背背景第二部分分 项项目市场场调查分分析一、项目目投资环环境分析析1.政策策环境分分析（1）全全国政策策环境分分析A金融融政策分分析B土地地政策分分析（2）城城市政策策环境分分析2.经济济环境分分析（1）全全国经济济环境分分析（内内容可选选）A国民民经济整整体情况况分析B固定定资产投投资分析析C通货货膨胀分分析D消费费需求分分析E重大大利好事事件分析析（2）城城市经济济环境分分（内容容可选）A城市市主要经经济指标标分析B城市市固定资资产投资资分析C城市市引进外外资情况况分析D城市市重大经经济项目目分析E城市市经济发发展历程程分析F城市市经济预预测分析析3.社会会文化分分析（1）城城市自然然地理情情况分析析（2）城城市历史史文化分分析（3）城城市人口情况况分析4.宗地地现状分分析5.配套套设施分分析6.城市市规划分分析7.市政政设施分分析二、项目目竞争环环境分析析1.房地地产市场场分析（1）全全国房地地产市场场分析（2）城城市房地地产市场场分析A.城市市房地产产市场分分析B城市市房地产产市场价价格分析析C.城市市房地产产市场供供给情况况分析D城市市房地产产市场供供给情况况分析（A）产产品类型型的供给给情况分分析（B）土土地供给给情况分分析（C）产产品的开开工咯和和竣工情情况分析析2.板块块竞争对对手分析析（1）板板块范围围的界定定（2）项项目所在在板块情情况分析析（3）板板块产品品特征分分析（4）板板块间的的对比分分析3.楼盘盘竞争对对手分析析（内容容可选）（1）住住宅开发发项目的的竞争对对手分析析（2）商商业开发发肥肉竞竞争对手手分析（3）综综合开发发项目的的竞争对对手分析析三、项目目客户群群分析1.项目目客户群群购买能能力分析析2.项目目客户群群消费动动机分析析3.项目目客户群群年龄结结构分析析4.项目目客户群群家庭人人口因素素分析5.项目目客户群群教育水水平分析析6.项目目客户群群考虑因因素分析析（1）价价格因素素分析（2）环环境因素素分析（3）产产品类型型因素分分析（4）风风水因素素分析四、项目目SWOOT分析析1.项目目优势分分析2.项目目劣势分分析3.项目目机会分分析4.项目目威胁分分析5.项目目SWOOT分析析表五、项目目定位分分析1.项目目客户定定位（1）客客户职业业定位（2）客客户特征征定位（3）客客户收入入定位（4）客客户需求求定位2.项目目产品定定位（1）项项目开发发主题（2）项项目产品品档次（3）项项目产品品类型（提提出两种种以上方方案进行行优选）3.房地地产项目目价格定定位第三部分分 项项目规划划设计建建议与进进度安排排一、项目目规划设设计建议议1.设计计依据2.设计计指导思思想3.总平平面规划划建议4.建筑筑立面建建议5.户型型设计建建议6.景观观设计建建议7.配套套设施建建议二、项目目开发进进度安排排1.建设设周期安安排2.施工工进度安安排3.销售售周期安安排第四部分分 项目目费用估估算一、项目目开发成成本估算算1.土地地费用的的估算2.建筑筑安装工工程费用用的估算算3.前期期工程费费用的估估算4.基础础设施建建设费用用的估算算5.公共共配套设设施建设设费用的的估算6.开发发相关税税费的估估算7.其他他费用的的估算8.不可可预见费费用的估估算二、项目目开发费费用估算算1.管理理费用的的估算2.财务务费用的的估算3.销售售费用的的估算三、编写写投资成成本费用用估算表表表13-1 投投资成本本费用估估算表序号项目计算依据据单价/（元元/）合计/万万元一开发成本本1-8项项之和1土地费用用土地费用用=土地地使用出出让金+拆迁安安置补偿偿费+征征地费用用2前期工程程费用一般占到到建筑安安装工程程费的33%-66%3基础设施施建设费费一般占到到建筑安安装工程程费的115%左左右4建筑安装装工程费费根据楼层层和结构构进行估估算5公共配套套设施建建设费可以按建建筑安装装工程费费用的33%-55%进行行估算6开发期间间税费可以用建建筑安装装工程费费用的88%-115%进进行估算算7其他税费费按实际计计算也可可用建筑筑安装工工程费用用的3%进行估估算8不可预见见费1-7项项的1%-3二开发费用用9-111项之和和9管理费用用开发成本本的2%-3%10财务费用用按实际计计算11销售费用用销售收入入的3%-5%三合计四、开发发期经营营税费的的计算1.与交交易有关关的税费费，编写写与交易易有关的的税费表表表13-2 税税费表序号交易税费费的类别别计算依据据1营业税销售收入入5%2城市维护护建设税税营业税7%（外外资企业业免征3教育费附附加营业税3（外外资企业业免征4防洪工程程维护费费（此项项各地征征收不一一样销售收入入0.009%5印花税销售收入入0.005%（或或房地产产交易价价的0.05%）6交易服务务费销售收入入0.11%（或或房地产产交易价价的0.1%）合计销售收入入5.774%，如如果没有有防洪工工程维护护费，则则为销售售收入5.665%2.土地地增值税税3.企业业所得税税第五部分分 项项目资金金筹措1.收入入估算表13-3 销售收收入与经经营税金金及附加加估算表表序号项目合计123N1销售收入入1.11.21.3可销售面面积单位售价价销售比例例2经营税金金及税金金附加2.12.22.3营业税城市维护护建设税税教育费附附加表13-4 借款还还本付息息表序号项目合计1231借款还本本付息1.1期初借款款本息累累计本金利息1.2本期借款款1.3本期应计计利息1.4本期还本本1.5本期付息息2借款偿还还资金来来源2.1利润2.2折旧费2.3摊销费2.4其他还款款资金第六部分分 项项目财务务评价一、盈利利能力分分析1.静态态盈利能能力分析析（1）利利润总额额（简称称利润或或税前利利润）=经营营收入-经营成成本-管管理费用用-销售售费用-财务费费用-经经营税金金及附加加-土地地增值税税-弥补补亏损（2）投投资利润润率（也也称投资资回报率率、投资资收益率率或总投投资利润润率）=年平均均利润总总额总投资资1000%（3）投投资净利利率=年年平均净净利率总投资资1000%（4）资资本金利利润率=年平均均利润总总额资本金金1000%（5）销销售净利利率=年年平均所所得税后后利润总总额资本金金1000%（6）销销售净利利率=税税后利润润销售收收入1000%（7）销销售毛利利率=（税税前利润润+开发发费用）销售收入100%（8）成成本利润润率=（销销售收入入-销售售税金-投资总总额）投资总总额1000%（9）静静态投资资回收期期=（累累计净现现金流量量开始出出现正值值期数-1）+（上上期累计计现金流流量的绝绝对值当期净净现金流流量）（10）表13-5 损益表表（单位位：万元元）序号项目合计123N1经营收入入1.11.21.3销售收入入出租收入入自营收入入2经营成本本2.12.2商品房经经营成本本出租房经经营成本本3运营成本本4修理费用用5经营税金金及附加加6土地增值值税7利润总额额8所得税9税后利润润9.19.29.3盈余公积积金应付利润润未分配利利润2.动态态盈利能能力分析析（1）财财务内部部收益率率（FIIRR）(2)财财务净现现值（FFNPVV）（3）动动态投资资回收期期（4）现现金流量量表表13-6 全部投投资财务务现金流流量表序号项目合计123N1现金流量量1.11.21.31.41.51.61.7销售收入入出租收入入自营收入入净转售收收入其他收入入回收固定定资产余余值回收经营营资金2现金流出出2.12.22.32.42.52.62.7开发建设设投资经营资金金运营费用用修理费用用经营税金金及附加加土地增值值税所得税3净现金流流量4累积净现现金流量量表13-7资本本金现金金流量表表序号项目合计123N1现金流量量1.11.21.31.41.51.61.71.81.9销售收入入出租收入入自营收入入净转售收收入其他收入入长期借款款短期借款款回收固定定资产余余值回收经营营资金2现金流出出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9开发建设设投资经营资金金运营费用用修理费用用经营税金金及附加加土地增值值税所得税借款本金金偿还借款利息息支付3净现金流流量4累积净现现金流量量二、清偿偿能力分分析1.借款款利息简化计算算每期应应计利息息=（期期初借款款本息累累计+本本期借款款2）利率。2.借款款偿还期期Pd=借借款偿还还后开始始出现盈盈余期数数-开始始借款期期数+（当当期偿还还借款额额当期可可用于还还款的资资金额）。3.资产产赌债率率资产负债债率=负负债总额额资产总总额1000%，其其中负债债总额=流动负负债+长长期负债债。4.流动动比率流动比率率=流动动资产流动负负债5.速动动比率 速动比率率=速动动资产流动负负债，速速动资产产=流动动资产-存货6.表13-8资产产负债表表序号项目合计123N1资产1.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4流动资金金应收账款款存货现金累计盈余余资金在建工程程固定资产产净值无形及递递延资产产净值2负债2.12.1.12.1.22.1.32.22.2.12.2.22.2.3流动负债债应付账款款流动资金金借款其他短期期借款长期借款款经营资金金借款固定资产产投资借借款开发产品品投资借借款负债小计计3所有者权权益3.13.23.33.4资本金资本公积积金盈余公积积金累计未分分配利润润计算指标标：1.资产负负债率（%） 2.流流动比率率（%） 3.速速动比率率（%）三、资金金平衡分分析表13-9 资金来来源与运运用表序号项目合计123N1资金来源源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9销售收入入出租收入入自营收入入自有资金金长期借款款短期借款款回收固定定资产余余值回收经营营资金净转售收收入2资金运用用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.100开发建设设投资经营资金金运营费用用修理费用用经营税金金及附加加土地增值值税所得税应付利润润借款本金金偿还借款利息息支付3盈余资金金4累计盈余余资金表13-10 投资资计划与与资金筹筹措表序号项目合计123N1项目总投投资1.11.2开发建设设投资经营资金金2资金筹措措2.12.22.32.42.5资本金借贷资金金预售收入入预租收入入其他收入入第七部分分 项项目不确确定性分分析1.敏感感性分析析（内容容可选）销售价格格敏感性性分析、土土地取得得价格敏敏感性分分析。2.临界界点分析析（内容容可选）最低销售售价格、最最高取得得价格。第八部分分 项项目方案案比选当只有一一种开发发方案时时则不需需要进行行项目方方案比选选第九部分分 项项目法律律及政策策性风险险分析（内内容可选选）1.房地地产项目目法律风风险分析析（1）项项目用地地法律手手续分析析（2）项项目合作作方式及及其风险险分析2.项目目政策性性风险分分析3.项目目其他风风险分析析（1）项项目市场场风险分分析（2）项项目经营营风险分分析（3）项项目金融融风险分分析（4）项项目技术术和自然然环境风风险分析析4.项目目风险控控制对策策第十部分分 项项目可行行性研究究结论与与建议这是一份份借鉴了了国内几几家最著著名且最最成功的的房地产产开发企企业的可可行性研研究报告告整合而而成的房房地产项项目可行行性研究究报告标标准编写写模板。该该模板特特别适合合于房地地产开发发企业进进行跨区区域开发发拿地之之前所做做的项目目可行性性研究报报告，还还特别适适合于土土地竞标标前的报报价分析析。1.项目目产生背背景（1）外外部因素素A分析析城市发发展规划划与宗地地的关系系及对项项目开发发的影响响，如：交通捷捷运系统统的规划划与建设设、城市市功能规规划与布布局、局局部区域域开发重重点、政政府重大大政策即即将颁布布等。B、分析析宗地所所属地域域在该城城市的历历史、经经济、文文化、战战略发展展等方面面的地位位。例如如：项目目处在浦浦东，要要说明浦浦东在伤伤害的地地位及作作为全国国重点开开发区的的情况。C分析析项目渊渊源，特特殊的政政治或文文化背景景，如：危房改改造、高高新技术术区生活活住宅配配套、文文化园、政政府重点点工程等等。（2）内内部因素素A.分析析项目启启动对公公司未来来几年发发展战略略、发展展规划的的意义（一一般3-5年），在在公司发发展中的的地位（手手法是否否核心项项目）B分析析公司进进入重点点区域市市场、项项目合理理布局，对对公司提提高市场场覆盖率率、提升升品牌形形象、降降低经营营风险、扩扩大社会会影响力力的作用用。C从公公司未来来的利润润需求、可可持续经经营等角角度描述述立项开开发的意意义。2.项目目概况（1）项项目位置置分析项目目宗地所所处城市市、行政政区域、非非行政区区域（经经济开发发区、商商贸金融融区等）的的地理位位置。附图：项项目在该该城市的的区位图图，标记记处宗地地区域位位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如如市中心心商圈、政政府办公公地、机机场等）的的相对位位置和距距离。（2）宗宗地现状状A.描述述四至范范围B分析析地势平平坦状况况，注明明自然标标高及与与周边地地势比较较；C分析析地面现现状，包包括宗地地内是否否 有水水渠、较较深的沟沟壑（小小峡谷）、池池塘及高高压线等等对开发发有较大大影响的的因素，并并计算因因此而损损失的实实际用地地面积；D分析析地面现现有民居居情况，包包括具体体居住人人数、户户数。地地面有工工厂的，要要分析工工厂的数数量、规规模、产产品性质质、开工工状况等等，并说说明对拆拆迁及项项目开发发进度的的影响；E地下下情况分分析，包包括管线线、地下下电缆、暗暗渠、地地上建筑筑物原有有撞击及及地下建建筑和结结构等。地地上地下下都要注注意有没没有受保保护的历历史文物物古迹和和可利用用的构建建；F分析析土地的的完整性性，是否否有市政政代征地地、市政政绿化带带、市政政道路、名名胜古迹迹、江河河湖泊等等因素分分割土地地；G地址址情况，包包括土地地结构、承承载力、地地下水位位和抗震震性要求求。H附图图平面地形形图，标标记四至至范围及及相关数数据；地形地貌貌图，主主要反映映宗地地地面建筑筑、河流流、高压压线等内内容；地下状况况图，包包括地下下管线、暗暗渠、电电缆等。（3）项项目周边边的社区区配套A周边边30000m范范围内肥肥肉社区区配套分分析（a）交交通状况况分析：公交系系统情况况，包括括主要线线路、行行车区间间等；宗宗地出行行主要依依靠的交交通方式式，是否否需要开开发商自自己解决决；现有有交通捷捷运系统统，近期期或规划划中是否否 有地地铁、轻轻轨等交交通状况况有重大大影响的的工程。附图：交交通状况况示意图图，包括括现有和和未来规规划的城城市公共共交通和和快速捷捷运系统统。（b）教教育：大大中小学学及教育育质量情情况。（c）医医院等级级和医疗疗水平。（d）大大型购物物中心，主主要商业业和菜市市场。（f）公公园。（g）银银行。（h）邮邮局。（I）其其他。附图：生生活设施施分布图图，具体体位置、距距离。B宗地地周边330000m外但但可辐射射范围内内主要社社区配套套现状具体内容容分要求求参考“A.周周边30000mm范围内内的社区区配套分分析”（4）项项目周边边环境分分析（根根据个案案特性描描述，没没有的可可以不写写）A.治安安情况；B空气气状况；C噪声声情况；D污染染情况（化化工厂、河河流湖泊泊污染等等）；E危险险源情况况（如高高压线、放放射性、 物品生生产或仓仓储基地地等）；F周边边景观；G风水水情况；H近期期或规划划中周边边环境的的主要变变化，如如道路的的拓宽、工工厂的搬搬迁、大大型医院院、学校校、购物物中心或或超市的的建设等等；I其他他。（5）大大市政配配套分析析（一下下分析都都要说明明距宗地地距离、成成本、接接入的可可能性）A.道路路现状及及规划发发展，包包括现有有路幅、规规划路幅幅，规划划实施的的时间，与与宗地的的关系（影影响）。B供水水状况：现有管管线、管管径及未未来规划划和实施施时间。C污水水、雨水水排放：现有管管线、管管径及未未来规划划和实施施时间。D通讯讯（有限限电视、电电话、网网络）：现有管管线、上上源位置置、距宗宗地距离离、设计计线路成成本等。F燃气气：现有有管线、管管径、上上源位置置、距宗宗地距离离、接口口位置。G供热热水及生生活热水水：现有有管线、管管径、上上源位置置、距宗宗地距离离、接口口位置。附图：说说明上述述配套设设施的管管线走向向、容量量和接口口位置，及及未来规规划扩容容和增加加的情况况。（6）规规划控制制要点A总占占地面积积、代征征地面积积、净用用地面积积、绿化化面积、道道路面积积；B住宅建建筑面积积、公建建建筑面面积，公公建的内内容，并并区分经经营性和和非经营营性公建建的面积积；C综合合容积率率、住宅宅容积率率；D建筑筑密度；E控高高；F绿化化率；G其他他。（7）土土地价格格土地价格格的计算算方法，若若有代征征地要说说明代征征地价格格。根据据购买价价格计算算总地价价、楼面面地价。3.项目目法律及及政策性性风险分分析（1）合合作方式式及条件件A合作作方式基基本情况况：合作作名称，主主要股东东投资情情况，注注册资本本，成立立时间、特特殊背景景等。B合作作方式：例如，一一次性买买断土地地、建后后分房和和分面积积、建后后分销售售收入、建建后分利利润、共共同设立立公司等等。除直直接从政政府批租租土地外外，都要要明确对对方一定定能够提提供正规规税务发发票。对对分房、分分收入要要明确合合作方是是否有承承担营业业税的义义务。C付款款进度及及其与拿拿地程序序的配合合。D.其他他合作的的主要条条件。E与合合作方式式相关的的其他法法律规定定。（2）土土地法律律性质评评估A.现状状土地所有有权归属属，土地地使用权权归属，土土地的用用途。B规划划规划所有有权归属属，规划划使用权权归属，规规划的用用途。（3）取取得土地地使用权权的程序序评估A取得得土地使使用权的的程序。B取得得土地使使用权需需要的工工作日。C取得得商品房房用地土土地使用用权所需需条件。D取得得土地使使用权的的风险及及控制，即即取得土土地使用用权存在在的不确确定因素素及解决决。（4）土土地性质质变更的的评估（已已经是商商品房用用地可以以不写）A.土地地性质变变更的程程序和理理由。B.土地地性质变变更的政政策支持持或障碍碍。C土地地性质变变更需要要的工作作日。（5）政政策性风风险评估估分析由于于城市规规划限制制或更改改、突发发性政策策等政府府因素而而导致项项目终断断开发、报报批报建建流程无无法完成成，项目目开发期期间土地地性质变变更受挫挫而造成成前期投投入全部部或部分分损失的的可能性性判断。（6）总总体评价价项目开发发对各项项法律手手续和程程序的可可操作性性、合法法性，风风险的可可控性进进行评价价。如：签约合合同中明明显对本本公司不不利的条条款及其其考虑；部分或或全部条条款存在在的不确确定性因因素的控控制；不不利、不不确定条条款可能能遭受的的损失和和对开发发进度的的影响等等。4.项目目区域市市场调查查与分析析（1）区区域房地地产市场场状况分分析A区域域房地产产市场简简述形成时间间；各档档次房地地产项目目在区域域内的分分布状况况；购买买人群变变化。B区域域房地产产市场各各项指标标成长状状况（近近3-55年）开工量、竣竣工量、销销售量、供供需比、平平均销售售。C.区域域市场在在市内各各项指标标的排名名状况及及发展趋趋势（2）区区域内供供应产品品特征A各档档次产品品的供应应状况B各档档次产品品的集合合特征（尤尤其研究究与本项项目类似似档次物物业的特特征）；C区域域内竞争争楼盘状状况分析析附图：项项目周边边楼盘个个案分布布图，其其中一些些具代表表性的未未来主要要竞争楼楼盘还要要配置现现场图片片。D.未来来2-33年区域域内可供供应土地地状况、产产品供应应量和产产品类型型。E分析析：本项项目在区区域市场场内的机机会点。F结论论：区域市场场在整体体市场的的地位及及发展态态势；本项目所所在位置置的价位位区间和和本项目目开发产产品的价价位区间间及产品品形式；本项目在在区域内内开发市市场潜力力；本项目在在开发中中的营销销焦点问问题。（3）区区域目标标客户群群研究A.各档档次产品品目标客客户特征征及辐射射商圈范范围（建建立在本本区域参参照项目目的经验验研究及及全市的的趋势特特征上）。B.结论论：本项项目目标标客户群群的区域域来源、行行业特点点、产品品力的偏偏好、购购买方式式和主要要的关注注点、诉诉求点。（4）目目标定位位A.市场场定位：目标人人群特征征、来源源区域、行行业特征征；B产品品定位。5.项目目规划设设计建议议（1）初初步规划划设计思思路A概念念设计：产品体体现的主主题思想想，主要要设计风风格、设设计特点点。B主要要产品类类型：多多层、高高层，还还是连拍拍别墅或或屋顶花花园、顶顶层复式式等其他他类型，及及不同类类型产品品的比列列。C节能能和环保保型建筑筑材料选选用的考考虑。D在所所在城市市中，生生产新型型、别具具一格产产品的可可能性。E.如果果是大型型、超大大型项目目，地营营造大社社会概念念的考虑虑。（2）规规划设计计的可行行性分析析A分析析在既定定容积率率、净用用地面积积、住宅宅面积、配配套公建建面积、控控高、建建筑密度度条件下下，制造造出的产产品时申申明类型型和特征征，是否否符合前前面提及及的规划划设计概概念和本本公司所所追寻的的各种档档次高品品质住宅宅的要求求。这主主要从规规划设计计角度判判断将上上述硬指指标转化化成现实实产品的的可能性性。B容积积率变化化对产品品设计概概念、产产品类型型和特征征的影响响。C.土地地本身特特征对产产品设计计的影响响各考虑虑。如：地势高高低、地地形起伏伏、地块块的完整整性、地地质状况况、较深深的沟壑壑（小峡峡谷）、河河流、水水塘、地地上附着着物、地地下管线线暗渠等等对产品品设计和和环境保保护的影影响及解解决的方方法。D项目目周边自自然环境境和人文文环境对对产品设设计的影影响及考考虑。如如：治安安环境、噪噪声环境境、污染染环境、空空气情况况、危险险源、“风水”因素等等对产品品规划设设计和环环境保护护的影响响及解决决方法。E周边边市政工工程配套套设施对对产品设设计的影影响和考考虑。如如：交通通状况（与与是否开开通业主主班车有有关）、商商业设施施（大型型购物中中心）、教教育现状状、体育育娱乐公公园等休休闲场所所、银行行、医院院等生活活设施对对自身配配套建设设规模和和面积做做出判断断。G市场场分析结结果对产产品设计计的影响响和考虑虑。如：市场价价格限制制和总价价控制原原则与产产品类型型和产品品特征设设计是否否存在矛矛盾，对对产品品品质是否否有影响响，并说说明如何何解决。6.项目目开发进进度安排排（1）土土地升值值潜力初初步评估估从地理位位置、土土地供应应、周边边环境及及配套、市市场发展展状况、政政府规划划、城市市未来发发展战略略等角度度对土地地升值潜潜力做出出初步评评估。（2）宗宗地立即即开发与与作为土土地储备备的优缺缺点分析析（3）工工程计划划工期计划划、各期期开工面面积、竣竣工计划划、开竣竣工时占占当地城城市市场场和片区区市场的的占有率率。（4）销销售计划划各期销售售时间、价价格、面面积，预预计销售售各期的的市场占占有率，销销售计划划实现可可行性。7.项目目费用估估算（1）成成本费用用估算说明测算算假设和和主要运运用指标标，如产产品类型型假设，总总建筑面面积，住住宅和非非住宅面面积，容容积率，项项目总投投资（即即开发成成本加开开发费用用，不包包括营业业税和所所得税）等等。并参参照下面面表133-111所列：表13-11 成本估估算表项目投资总额额/万元元单位成本本（元/）土地费用用前期工程程费基础设施施费建筑安装装工程费费配套费用用开发间接接费开发成本本小计营销费用用管理费用用总计（2）税税务分析析A营业业税及附附加；B所得得税；C.土地地增值税税。上述税种种的基本本税率，能能够享受受的税收收优惠政政策时的的税率，项项目本身身使用的的税率，若若享受地地方政府府的优惠惠政策，要要特别说说明该项项优惠与与国家政政策是否否有冲突突，以及及如何解解决，具具体的操操作的而而过程是是什么。8.项目目资金计计划A.资金金投入计计划：各各期地价价、前期期费用、基基础工程程费、建建安费、配配套费、开开发间接接费等的的投入安安排。B资金金回款计计划：各各期销售售回款计计划。C资金金需求计计划：结结合整个个公司资资金情况况，列示示各期资资金的需需求缺口口及融资资途径。D.启动动资金及及启动时时只用资资金内容容、资金金占用峰峰值、实实现先进进正流入入时间、资资金占用用月平均均额。9.项目目财务评评价A财务务评价的的假设条条件，如如是否享享受政府府各种税税费的减减免等。B项目目利润、投投资利润润率及主主要经济济指标。参参照表113-112。表13-12 项目目利润、投投资利润润率及主主要经济济指标表表经济指标标单位指数数（元/）项目总金金额/万万元销售收入入开发成本本总投资销售毛利利率税前利润润税后利润润销售净利利率投资利润润率C.项目目开发各各期的利利润体现现表13-13 项目目开发各各期利润润表经济指标标20088年20xxx年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积积/单位利润润/（元元/）利润/万万元10.项项目敏感感性分析析参照以上上内容及及表格，可可根据实实际情况况增减。A.成本本变动时时各项经经济指标标的变化化，假设设成本每每上升（下下降）一一定金额额或上升升（下降降）一定定百分比比比较，如如：表13-14 经济指指标随成成本变动动表经济指标标预测成本本90%预测成本本预测成本本1100%预测成本本1200%总投资销售毛利利率税前利润润税后利润润销售净利利率投资利润润率B.售价价变动时时各项经经济指标标的变化化，假设设售价每每上升（下下降）一一定金额额或上升升（下降降）一定定百分比比来比较较，如：表13-15 经济指指标随售售价变动动表经济指标标预测成本本90%预测成本本预测成本本1100%预测成本本1200%营业额销售毛利利率税前利润润税后净利利销售净利利率总投资利利润率C容积积率变动动时各项项指标的的变化表13-16 各项项指标随随容积率率变动表表主要指标标容积率11容积率22容积率33容积率44多高层比比营业额总投资销售毛利利率税后利润润销售净利利率总投资利利润率11.项项目管理理资源配配置（1）机机构设置置是否需要要成立独独立法人人公司（项项目公司司）；主主要部门门设置。（2）人人力资源源需求启动项目目对各专专业（部部门）人人员的要要求，具具体人数数（重点点是专业业经理）。（3）人人力资源源缺口及及解决现有人员员能否满满足需要要，缺口口人员的的解决途途径（调调动、找找平、培培训等）。12.项项目综合合分析与与建议（1）优优势从品牌、设设计、启启动速度度、产品品品质和和特性、市市场竞争争、营销销、合作作方式、大大市政配配套、生生活配套套、是否否符合本本公司一一贯发展展思路等等方面论论述。（2）劣劣势从品牌、设设计、启启动速度度、产品品品质和和特性、市市场竞争争、营销销、合作作方式、大大市政配配套、生生活配套套、是否否符合本本公司一一贯发展展思路等等方面论论述。（3）机机会从市场机机会、提提高市场场占有率率、树立立品牌形形象、地地区性优优惠政策策、城市市发展规规划、宗宗地所属属区域土土地价格格趋势等等方面论论述。（4）结结论和建建议13.项项目竞拍拍和投标标方式取取得土地地需要注注意的问问题（1）主主要指标标测算A预测测直接建建造成本本（不包包括地价价）、售售价。B投资资收益分分析（参参考一下下格式）：表13-17 投资资收益分分析表经济指标标AA+MA+2MMA+nMM楼面地价价总投资销售毛利利率税前利润润税后净利利销售净利利率总投资利利润率注：A代代表起拍拍价或投投标底价价，若没没有地价价则A代代表略低低于可能能最低中中标价；M代表表每次举举牌增加加的最小小单位价价格，活活着是设设定的敏敏感性（或或重要性性）变化化值，例例如1000万元元，变化化值不宜宜过大。C根据据需要可可增加如如下测算算：表13-18 增加加测算指指标销售净利利率总投资最高楼地地面地价价最高总地地价R1R2R3注：R代代表可接接受的销销售净利利率；销销售净利利率还可可以换成成其他主主要分析析指标，如如投资利利润率等等。（2）竞竞争对手手分析A.主要要背景，控控股股东东情况。B总资资产、净净资产、净净利润（每每股利润润）。C.资金金状况，可可能资金金来源，融融资能力力，资金金成本。D.操作作水平，主主要开发发的项目目。E.参与与竞争的的主要目目的，进进而分析析对手拿拿地的其其实，是是否志在在必得。（3）制制定策略略A分析析盈亏平平衡点，即即保本销销售时的的地价。B分析析销售净净利率在在10%时可接接受的地地价或在在可接受受的吓坏坏搜净利利率时的的地价，也也可以通通过其他他指标分分析可接接受的地地价，最最终确定定最高竞竞价和投投标价。C把握握以微弱弱优势取取得土地地使用权权或开发发权的原原则。（4）资资金筹措措短期集中中支付大大额资金金的保证证，自筹筹资金还还是向金金融机构构融资，是是否与有有关金融融机构达达成届时时一定提提供融资资服务的的协议。14.在在心城市市开发需需要补充充的内容容（1）在在市场分分析部分分中增加加当地商商品房住住宅市场场总体状状况A分析析该城市市最近三三到五年年商品住住宅市场场发展状状况：开开工面积积、竣工工面积、销销售面积积、销售售额。B.量值值描述市市场状况况，这些些指标有有：土地地批租量量、开工工量、竣竣工量、销销售量、销销售额、供供需比、个个人购房房比例、平平均售价价、个人人信贷额额度占销销售额比比例。C各类类型产品品的市场场特征：价位区区分、各各档次市市场比例例、发展展趋势、产产品特征征、分布布区域等等。D各行行政区市市场比较较：量值描述述：土地地批租量量、开工工量、竣竣工量、销销售量、各各档次楼楼盘的销销售比重重、平均均价格等等。各区商品品住宅分分布特征征：供应应量、销销售变化化和发展展趋势等等。E当地地城市近近、中期期规划发发展方向向描述：城市发展展规划、功功能布局局、基础础设施建建设等与与项目开开发个居居民住宅宅密切相相关方面面。F主要要开发商商情况：开发商商实力、企企业性质质、开发发水平；前200名开发发商最近近3年的的开工量量、竣工工量、销销售量、销销售额、销销售率、市市场占有有率。G热点点区域的的表述和和特征，热热点产品品的表述述和特征征。H客户户的购买买偏好、购购买关注注的要素素。I重点点楼盘描描述。（2）需需要完成成一份新新城市发发展及房房地产市市场调研研报告报告格式式及内容容请参考考我们编编写的房房地产市市场调研研与优秀秀案例一一书。15.附附件（1）有有关宗地地情况的的补充证证明资料料和法律律文件，如如各种政政府批文文、权证证等。（2）按按照本公公司成本本核算指指导设置置科目明明细，详详细列示示成本测测算过程程。成本本测算可可采用两两种方法法：A从预预算角度度，依照照当地相相关政府府政策、法法规，按按照成本本项目逐逐项分析析计算。但但要注意意本公司司在规划划设计、高高品质要要求下，可可能比行行业一般般成本水水平增加加的因素素。B根据据已做的的类似项项目的相相关数据据，并充充分考虑虑该项目目的特性性，在此此基础上上估算。以上两种种方法在在测算过过程中莫莫不是一一贯而终终的，不不同的成成本项目目运用最最恰当、最最科学的的方法，两两种方法法可以交交叉使用用。对可可上可下下的成本本项目在在不能确确定的情情况下，尽尽可能稳稳健一些些，具体体测算可可参照表表13-19。表13-19 成本本估算表表成本项目目总成本/万元单位成本本/（元元/）参考项目目单位成成本说明一、土地地获得价价款1.政府府地价及及市政配配套2.合作作款项3.红线线外市政政配套4.拆迁迁补偿费费二、开发发前期准准备费1.勘察察设计费费2.报批批报建费费3.三通通一平费费4.临时时设施费费三、主体体建筑工工程费1.基础础工程2.结构构及粗装装修3.门、窗窗工程4.公共共部位精精装修5.室内内精装修修6.室内内水电气气暖7.室内内设备及及安装8.室内内智能化化系统四、红线线内市政政工程费费1.室外外给排水水系统2.室外外采暖系系统3.室外外燃气系系统4.室外外高低压压系统5.室外外消防系系统6.室外外智能化化系统五、园林林环境费费1.环境境设计费费2.绿化化建造费费3.建筑筑小品费费4.道路路广场建建造5.围墙墙建造费费6.室外外照明费费7.室外外背景音音乐8.室外外零星工工程六、公共共配套设设施费1.游泳泳池2.会所所3.幼儿儿园4.学校校5.儿童童游乐设设施6.商业业设施7.其他他七、开发发间接费费1.工程程管理费费2.营销销费用3.资本本化利息息4.物业业管理完完善费合计注：1.成本估估算应按按本表明明细项目目分类，因因条件所所限确实实无法做做出详细细估算时时可只列列大类。2.参考考项目可可选择公公司内外外的项目目，其标标准为：已竣工工的项目目并具有有最大可可比性。3.现金金流量预预测表。4.欲签签订的意意向书和和合同文文本。5.新城城市开发发的市场场调研报报告。- 40 -