长清校区校内周转房物业管理方案

长清校区校内周转房物业管理方案（讨论稿）依据物权法、物业管理法和鲁政办发(1998)35号文，事管发(1999)1号文，参考小区物业社会化管理以及高校教工住宅物业管理的有关做法和案例。提出如下方案。一、校内周转房小区物业社会化管理方案1、成立具有业主委员会性质的校内周转房住户自治机构，可以称为自主管理委员会（简称自管会）作为权力主体，要具备房屋产权变更后，与合法业主委员会的可过渡与可对接性。初期可考虑每单元住户推选或指定一名代表，组成代表会议，审议“入住须知”、“物业管理方案”等文件。并代表全体住户利益，讨论表决以上文件，通过住户签署后生效。2、由住户自治机构与校资产管理部门配合，选择、监督物业管理单位，制订小区管理办法，对校内周转房小区进行综合管理和服务。3、由住户自治机构所选定的物业服务单位收取、管理物业经费，物业经费实行全成本核算，由住户按居住面积分摊收取。物业服务单位自主经营、自负盈亏，学校不再负担。物业经费预算项目及标准参考意见，见附件长清校区校内周转房物业管理经费分项报价表。4、由住户自治机构与校资产管理部门配合，依据法律和学校有关资产管理制度，协调住户与住户、住户与学校、住户与物业服务单位的产权利益和物业服务利益等关系及矛盾。由于该区在校区内，以上方案没有包括保安工作及费用在内，建议保安工作由校卫队在校区内统一负责。如选择后勤管理，提出以下附件1、附件2建议性意见及方案，供参考(其中一次性投入，由后勤先投入，后折旧归还)。二、物业服务工作内容1、按校方要求管理周转房区内运转秩序；2、区内楼宇内外公共区域的保洁工作；3、生活垃圾收集与处理（不含装修建筑垃圾）、化粪池清理工作；4、区内公共区域卫生消杀工作；5、区内绿化区养护管理；6、户内自用部位、自用设施的维修（按本文附件一、附件二的规定办理）；7、区内及楼宇共用部位、共用设施的维修管理问题，由于我校职工公寓为周转房的特殊情况，无法按照事管发(1999)1号文的精神办理。特建立教工公寓共用部位、共用设施维修基金，在后勤处挂账积累，以楼宇单体为单位计算。需使用时，由该楼全体住户同意并签字方可使用。不足部分，由住户按住房面积来分担；8、陆续推出的供住户选择的其他有关有偿服务项目。三、长清校区校内周转房物业管理经费分项报价表经计算整个山东中医药大学校内周转房小区，按100000平方米计算，按每平方米每月0.45元收费。具体核算如下：（一）共用部位、共用设施维修基金每平方米每月0.1元（二）人工费明细表岗位人数工资标准月工资额备注经理118001800保洁绿化主管112001200维修主管兼内勤112001200保洁员146008400绿化员56003000工程维修人员48003200小计2618800保险费20.55%3863加班及福利费8%1504工资总额的8%费用合计24167（三）办公费明细表费用项目子项目测算依据费用小计办公费及保洁绿化水电费交通费日常租车费用200通讯费电话费电话1部，平均每部每月300元300手机费手机1部，平均每部每月300元300服装费管理人员夏装2套，150元/套，冬装2套，300元/套（按两年折旧）113工人夏装2套，100元/套，冬装2套，200元/套（按两年折旧）600水电费每月600元600员工宿舍租用费每月500元/两间500办公用品费概算200合计2813（四）固定资产折旧费费用项目子项目数量单价费用小计备注办公设备原值电脑2500010000水电收费及管理打印机215003000电话机1150150办公及维修值班办公桌椅经理1800800管理人员2300600其他63001800文件柜经理1800800部门34001200沙发、茶几130003000保险柜110001000工具设备数字万用表1200200管道疏通机115001500冲击钻110001000高压水枪115001500剪草机150005000台钻床120002000电焊机110001000兆欧表110001000修边机160006000工具柜25001000小推车3300900小计43300固定资产折旧费43300月均650按5年折旧，折旧后残值为10%（五）低值易耗品摊销明细表费用项目子项目数量单价费用小计备注低值易耗品摊销清洁工具批19000375两年摊销水车个12240120水管根1015063绿化工具批15000208维修工具批1200083消防工具批1180075办公文具批12500104低值易耗品合计费用1028（六）实施设备维护明细表项目费用子项目测算依据费用小计给排水系统日常维修与更换配件根据设备原价估算800照明系统维修与更换费用根据设备原价估算800消防系统维修费用根据设备原价估算150运行养护费用合计1750（七）保洁、不可预见费、社区文化明细表费用项目子项目测算依据费用小计清洁费卫生消杀每月消杀4次，每次300元1200清洁化粪池每年一次每次4800元400清洁材料清洁剂、垃圾袋、普通工具800清运费垃圾清运费800清洁费合计3200不可预见费按前6个项目的3%提取988社区文化费按前7项的3%提取1017月合计总费用：45613元，由于实际入住不足100000平方米，故每平米按0.45元收费。（十）物业管理费的收取，从住户签订入住协议之日开始。并从住户职工工资中扣除。附件：山东中医药大学公有住宅售后维修养护管理暂行办法附件山东中医药大学公有住宅售后维修养护管理暂行办法（征求意见稿）第一条 为加强我校公有住宅售后维修养护管理，明确售房单位和业主的责任，保障业主和非业主使用人的安全和权益。根据山东省省级机关房地产管理办法（鲁政发199513号），山东省公有住宅售后维修养护管理暂行办法（鲁政办发199835号）和省直机关住房委员会、省财政厅、省级机关事务管理局事管发19991号文件的有关规定，结合我校实际，制定本办法。第二条 本办法所指售房单位是按照省直机关驻济单位住房制度改革的实施意见规定的，出售公有住宅的房屋管理单位即山东中医药大学；业主是指按照上述“实施意见”的房改政策购买公有住宅的我校有关职工及继承人，非业主使用人员是指未购买现租住我校公有住房的我校职工。第三条 按照上述文件规定，公有住宅出售后的维修养护，逐步向社会化、专业化和企业化的物业管理模式转变，实行业主自治管理和物业管理企业专业化管理相结合的原则。考虑到我校的实际情况，在管理模式的社会化、专业化和企业化上，在管理维修费用的承担比例上将本着逐步改革、稳妥过渡的原则进行。第四条 按照文件规定：公房出售后，共用部位和共用设施设备的维修养护费用，普通住宅按售房款的20%，高层住宅按售房款的30%提取，建立维修基金，所有权归售房单位，维修基金在省直住房资金管理中心设专户，专款专用，以其利息支付共用部位和共用设施设备的维修及管理费用，不足部分由业主按各自住房建筑面积的比例分摊。在条件逐步成熟时，学校将会同全体业主成立业主管理委员会，代表维护全体业主的合法权益，民主管理、决策已出售房屋的有关事宜。学校决定，在业主管理委员会成立之前，房屋管理由学校资产部门负责；共用部位和共用设施设备维修养护及费用由学校承担，后勤处组织实施；自用部位、自用设施设备的维修养护责任及费用由业主承担，可以按照规定自行维修养护，也可以委托学校后勤物业管理中心有偿服务或委托社会物业管理公司代修。非业主使用人按规定交纳房租及水、电、气、暖各种费用后，房屋自用部位和自用设施设备的维修养护及费用由学校负责。业主管理委员会成立之后，维修养护由其选聘的物业管理企业按双方签订的合同承担，费用按上述文件规定办理。第五条 公有住宅出售后的维修养护，按上级文件规定，分为自用部位、自用设施设备和共用部位、共用设施设备两部分。自用部位和自用设施设备是指：分户门内的装饰部分，包括天棚抹灰、墙面抹灰、地面面层，门、窗、户内非承重隔墙、隔扇，自用阳台（包括自用户外楼屋顶平台），栏杆、扶手，分户表以内的上水管道、分户表以内的煤气管道、分户表以内的供电线路、支线截止阀以内的暖气管道、散热器及其他线路，厨房内的水池、厕所内的大便器、洗手盆及其他设施设备，独用的地下室及楼房外独用的附属建筑物，如院墙、储藏室等。共用部位和共用设施设备是指：楼房内地承重结构部位，包括楼盖、房顶、梁柱、楼板，墙体、基础等，外墙面、楼梯间，共用的厨房，共用的厕所、共用水池，走廊通道，垃圾道，烟囱、屋顶水箱，邮政信箱，上水管道（至分户表前，含表），下水主管道，煤气管道（至分户表前，含表），暖气管道（至支线截止阀前），供电线路（至分户表前，含表），共用天线（户外部分），消防设施，电梯，车库（自行车、摩托车、汽车）及房前房后的院落等。第六条 业主和维修养护责任单位（在业主委员会成立前为学校，之后为业主委员会），应当定期对住宅的自用和共用部位及设施设备进行维修养护，保证居住安全和设备的正常使用，并接收学校职能部门和业主委员会的管理、监督和指导。涉及破坏、改变房屋结构的装饰、装修、改造、维修，包括墙体开门窗，影响到房屋外观的外窗、阳台改造，破坏地面的厕所、下水改造维修，供暖管道改造，楼屋顶建筑和设施等，必需向校资产科申报，由资产科根据房屋结构等实际情况进行批准（申批表见附件），无批准擅自施工者处以5001000元罚款，造成一切损失由业主负责修复和赔偿。业主未经批准，不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或减少对共用部位和共用设施设备正常运行增加负荷和产生影响的自用设备。对发生上述行为并造成损失的，应负责修复或赔偿。业主在使用住宅的共用部位和共用设施设备时，不得侵害其他住宅业主的权益，否则，除责令其立即停止侵害行为外，还应负责赔偿由此造成的损失。业主委员会和学校职能部门从中协调解决不了问题，双方可以通过民事仲裁和法律程序解决。第七条 公有住宅售后自用部位和自用设施设备维修的申请、实施、结算，按照本文附件山东中医药大学公有住宅售后自用部位和自用设施设备维修办法（含价目表）执行。第八条 本办法自年月日起执行，由后勤处负责解释。附：1、公有住宅售后自用部位和自用设施设备维修办法（含价目表）2、维修单（略）3、房屋维修改造申批单（略）公有住宅售后自用部位和自用设施设备维修办法我校公有住宅售后自用部位和自用设施设备的维修养护工作，按山东中医药大学公有住宅售后维修养护管理暂行办法第四条规定：自用部位、自用设施设备的维修养护责任及费用由业主承担，可以按照规定自行维修养护，也可以委托学校后勤物业管理中心有偿服务或委托社会物业管理公司代修。为使这项工作得到更好落实，特制定本维修办法。一、报修管理制度1、各业主若有需要学校后勤物业管理中心进行维修的项目，应到学校维修值班室登记报修，由值班人员查出维修项目所需价格并填写维修单，报修人员认可签字后派工。2、紧急故障或报修人员不能前来报修时，可打报修热线电话：或校内电话：报修，值班人员查出维修项目所需价格并填写维修单后派工，维修人员带维修单到现场，报修人员认可后开始维修。3、维修值班室每天上午8:0012:00；下午14:0018:00；晚上19:0021:30有专人值班，周六、周日及节假日同样值班。其他时间的紧急维修可联系物业管理中心负责人安排维修，手续后补。4、同时报修的项目，按“先解决突发事故抢修再安排普通维修、先教学后生活、先学生后教工”的原则安排。二、报修结算制度1、维修人员按维修单完成任务后，由报修用户对维修数量、质量、价格、工作态度等进行验收，并在维修单上签名。2、物业管理中心造表，售电时收费室在报修户买电时收取，开具有后勤服务中心财务印章的一般收据。没有结清维修费，不售电。三、维修规则1、维修响应时间。维修人员到现场，学校长清校区职工宿舍、第一宿舍不超过20分钟，第二宿舍不超过40分钟。维修人员紧张时可约定时间，必需在约定时间之前到达，用户家中无人等候除外。2、维修注意安全。带电作业及危险项目，不准单独作业，必须2人以上操作。3、热情服务，文明维修。接待报修要态度和蔼、用语文明，登记清楚。在用户处不吃请、不喝水、不吸烟、不接受礼品。工作完毕，清理现场垃圾和污迹。4、严格按维修单要求执行。不偷工减料，不以旧充新，不以次充好，不乱报价格。用户有不良反映，落实后从严处理。5、维修中遇有情况变化，内容变更，工作量增加或减少，维修人员应汇报领导同意后实施，或请用户另外报修。四、维修检查制度1、维修工作记录、报修、电话记录、维修单的时间、地点、内容、报价等要清楚、准确、及时，值班人员每日检查，物业管理中心每周检查1次，发现问题，及时解决。2、对于用户的要求，意见和建议，要件件落实并有答复，特别是对维修质量、守规情况和收费价格中的问题要逐件及时落实。3、后勤服务中心每月对维修工作进行检查，保证良性运行。附：维修价目表（一）维修材料劳务价格表（电器部分）序号材料名称规格型号单位主材价格（元）辅材价格（元）工时费（元）内部价格（元）备注1更换灯管40W支6.303.449.742更换镇流器40W个14.000.505.1619.663更换启动器个0.600.861.464更换灯角付1.000.503.444.945修日光灯、部件件不含材料1.005.166.166新装日光灯程40W套35.000.509.5045.007新装吸顶灯套不含材料1.0013.7614.768更换吊线盒个1.200.202.583.989更换灯泡150W以上个不含材料0.860.8610更换灯泡15W个0.950.861.8111更换灯泡40W个1.000.861.8612更换灯泡60W个1.150.862.0113更换墙壁插座个4.500.502.587.5814更换拉线开关个120.0.302.584.0815更换灯口个1.200.202.583.9816明装插座个2.000.503.445.9417护套线明敷2_2.5mm米0.750.250.861.8618护套线明敷2_4mm米不含材料0.250.861.1119电缆敷设2_6mm米不含材料0.600.8614.620软线安装米不含材料0.400.861.2621更换壁灯套不含材料1.004.305.3022新装壁灯套不含材料1.0013.7614.7623更换吸顶灯套不含材料1.204.305.5024更换墙壁开关个4.500.502.587.5825更换园木个0.600.303.444.3426更换环形灯管32W支23.002.5825.5827更换闸刀开关2P10-60A个不含材料1.004.305.3028更换闸刀开关3P15A-60A个不含材料1.505.166.6629更换空气开关单联个14.000.502.5817.0830更换空气开关双联个28.000.502.5831.0831更换空气开关三联个42.000.503.4445.9432更换漏电保护开关60A个70.001.004.3075.3033更换路灯灯泡250W个17.001.003.4421.4434更换路灯灯泡160W个14.001.003.4418.4435更换路灯灯罩250W套70.004.0015.0089.0036更换路灯灯罩160W套59.004.0015.0078.0037更换路灯部件处不含材料0.505.165.6638修闸刀及熔断器个不含材料1.201.722.9239更换保险丝根0.501.201.7040更换交流接触器个不含材料3.1010.3213.4241更换交流继电器个不含材料1.005.166.1642电路及设备排障初级处不含材料5.165.1643电路及设备排障二级处不含材料10.3210.3244电路及设备排障疑难处不含材料20.6420.6445配电盘安装大个不含材料6.0013.7219.7246配电盘安装小个不含材料3.006.889.8847配电盘安装一处个不含材料6.0013.7619.7648更换电度表单相块47.000.506.8854.3849新装电度表单相块47.001.008.6056.6050更换电度表三相块不含材料1.0010.3211.3251新装电度表三相块不含材料1.5012.0413.5452护套线明敷2_6mm米不含材料0.300.861.1653护套线明敷3 _2.5mm米不含材料0.300.861.1654护套线明敷3_ 4mm米不含材料0.300.861.1655护套线明敷3_ 6mm米不含材料0.300.861.1656电缆敷设BV2.5mm米不含材料0.401.722.1257电缆敷设2 _2.5mm米不含材料0.600.861.4658电缆敷设2 _4mm米不含材料0.600.861.4659电缆敷设2 _10mm米不含材料0.600.861.4660电缆敷设3 _2.5mm米不含材料1.200.862.0661护套线安装BV2.5mm米不含材料0.601.722.3262更换空气开关DZ10-100A个98.004.003.44105.44（二）维修材料劳务价格表（水、暖部分）序号材料名称规格型号单位主材价格（元）辅材价格（元）工时费（元）内部价格（元）备注1水咀更换DG20个5.600.401.727.722水咀更换DG15个4.200.201.726.123更换高水箱洁具塑料套15.800.5013.7630.064更换低水箱洁具塑料套19.600.5013.7633.865钢管安装DG15米4.751.503.449.696更换拆装水表DG15块29.001.203.4433.647更换拆装闸阀DG15个11.000.203.4414.648更换拆装活节DG15个1.960.203.445.609更换拆装三通DG15个1.100.203.444.7410更换拆装管箍DG15个0.670.203.444.3111更换拆装弯头DG15个0.780.203.444.4212更换拆装对丝DG15个0.630.203.444.2713钢管安装DG20米6.701.603.4411.7414更换拆装水表DG20块39.001.203.4443.6415钢管安装DG25米10.091.603.4414.7316水表安装更换DG40g50块2.003.445.4417水表安装更换DG70-g100块2.0051.6053.6018阀门安装更换DG40-g50个2.0034.4036.4019阀门安装更换DG40个28.000.2034.4062.620法兰截止阀安装DG100个138.0015.0051.60204.6021更换便池蹲式个38.0010.0034.4082.4022更换便池坐式个61.009.0025.8095.8023更换铜高洁具套0.5017.2017.7024更换小胶球塑料套4.100.201.726.0225更换水咀垫DG15个1.000.201.722.9226更换冲洗管塑料根8.801.205.1615.1627更换拆装管箍DG20个0.890.203.444.5328更换拆装对丝DG20个0.740.203.444.3829更换拆装闸阀DG25个14.800.206.8821.8830更换拆装活节DG25个3.300.206.8810.3831更换拆装三通DG25个1.500.206.888.5832更换拆装管箍DG25个1.000.206.888.0833更换拆装弯头DG25个1.400.206.888.4834更换拆装对丝DG25个1.200.206.888.2835更换拆装补芯DG15-g25个1.200.206.888.2836低位水箱更换个25.002.0034.4061.4037高位水箱更换个35.001.0034.4070.4038阀门安装更换DG40-g150个2.0051.6053.6039阀门安装更换DG32个22.000.5013.7636.2640法兰截止阀更换DG80个130.0015.0051.60196.6041更换拆装活节DG20个3.000.203.446.6442更换拆装三通DG20个1.440.203.445.0843法兰截止阀更换DG80个130.0015.0051.60196.6044法兰截止阀更换DG65个120.0014.0051.60185.6045法兰截止阀更换DG50个110.0014.0034.40158.4046暖气片更换600A组3.2034.4037.6047补芯拆装更换DG45个3.000.506.8810.3848补芯拆装更换DG15-g25个1.200.203.444.8449疏水器拆装安装DG25个65.001.0013.7679.7650疏水器拆装安装DG20个1.006.887.8851丝堵拆装更换DG20个1.100.203.444.7452丝堵拆装更换DG15个1.000.203.444.6453热水咀拆装更换DG15个14.000.206.8821.08（三）维修材料劳务价格表（木器玻璃部分01）序号材料名称规格型号单位主材价格（元）辅材价格（元）工时费（元）内部价格（元）备注1木门窗刷调合漆低油方14.501.507.2013.202其它木材面找补调漆方13.401.154.108.653刷磁漆木材面方18.503.2013.0024.704油聚脂漆木材面方19.706.3014.5030.505钢管除锈刷漆方4.001.005.0010.956钢管除锈刷银粉方4.001.005.0010.007两遍调合漆一遍硝基清漆方17.405.3813.5026.288两遍调合漆一遍硝基磁漆方18.206.0011.0025.209刷醇酸清漆四遍方19.807.107.8024.7010一遍醇酸清漆方14.002.902.008.9011一般木门窗刷调合漆方12.000.703.306.0012抹灰墙皮刷调合漆方11.100.503.004.6013大面积刷墙裙方14找补墙面刷涂料方11.000.301.102.4015刷涂料方16零星拆安玻璃块0.2m3.001.004.0017零星割玻璃s=3mm方10.800.2015.3016.3018零星割玻璃s=5mm方19.000.3035.0036.0019钢窗安玻璃块0.2m3.501.004.5020铝合金安门窗玻璃5mm厚方110.002.0045.0057.0021阳台上亮换玻璃块15.001.506.50221.8m以上拆安玻璃、钢窗块15.001.506.5023橱柜换玻璃块13.000.503.5024零星换沙（铁沙）方13.001.004.0025零星换沙（尼龙网）方13.001.004.0026大修课桌有腿无面张112.005.6033.0056.0027大修课桌有腿无面张18.004.3027.0039.3028课桌换腿撑张18.002.2010.0020.2029小修课桌张14.001.505.0010.5030大修椅子张15.001.00.4.5010.5031小修椅子把12.000.503.005.5032换桌斗(固定三斗)个33换桌斗(固定二斗)个34换桌斗面(固定)三斗面个35换桌斗面（固定）二斗面个36加固维修固定桌张13.000.504.007.5037换黑板5mm厚方130.0018.0038换坐背板加固张13.505.0637.0045.5639保险锁加固把12.001.003.0040换保险锁把12.001.0021.5024.5041安装羊角门扣付12.001.003.0042安装门挂扣付12.000.503.005.5043抽屉换暗锁把12.000.502.004.5044修木门1*2 以内页15.001.208.0014.3045换床板愣及部分床板块14.502.509.0016.5046加固修理木床张14.001.004.009.6047换门合页个13.001.502.006.5048换橱柜合页付13.001.001.505.5049新装办公桌锁（暗）把13.000.502.506.0050换装拉手个12.000.501.804.3051装插销个12.000.501.504.0052门扇修补三合板方13.002.0032.0037.0053维修木隔断双面方12.5026404.9054维修木隔断单面方11.802.003.8055讲台换面方12.007.8019.8056修橱柜（小修）个18.003.5010.0021.5057修木板床块14.001.004.009.6058换弹簧合页付110.005.0033.0048.00（四）维修收费价格表（房屋路面部分）序号材料名称规格型号单位主材价格（元）辅材价格（元）工时费（元）内部价格（元）备注1修木地板方117.008.3060.3085.302房顶维修（塑料油膏）方15.002.6018.0025.603修钢性屋面防水层方15.004.0027.0036.004修理水泥路面方110.004.8028.0042.805修理水磨石现浇地面方6修理预制磨石地面方7修水泥、水桨地面方8修门窗口角方9修补水泥墙皮方10修补全磁地面砖方11修补水池磁瓦面方12修瓦屋面方13木窗换扇（不含玻璃）扇11000.2.0021.0033.0014木窗加固扇14.000.503.007.5015钢窗维修（点焊）处18.001.502.0011.5016换钢窗扇（不含玻璃）扇114.005.2028.0047.2017修落水管（3m以下）米16.002.208.2018修落水管（3m以上）米140.006.2046.2019清理屋面排水沟米20零工（普工）18.0021正式工（技工）25.0022临时工（技工）30.00表内材料价格为参考价格，实际价格随市场价格变化，双方商定。