从建设角度谈水会投资

从建设角度谈水会投资 分享 转载 复制地址 日志地址: 请用Ctrl+C复制后贴给好友。转播到微博近十余年来，洗浴业得以长足的发展，逐步走出了传统洗浴的形式，而不断注入新的理念，使洗浴场所逐渐演变成为一个集沐浴、休闲、娱乐、宾馆等众多功能的综合性服务场所。随着社会的演变，人们对生活质量的向往和追求也会不断赋予浴业新的内涵，所以就要求洗浴项目的建设行为要跟得上社会发展的脚步。洗浴项目建设的基本任务就是要与社会需求相适应，与经营规模相适应。洗浴项目的建设内容除了含有一般工程建设的共性以外，还有一些因自身行业需求而区别与其他行业的方面。要比较准确地把握好这些方面，使项目建设在完整性、适应性、经济性、安全性等方面均能够满足经营的需要，才可以称得上是一个完善的建设项目。那么又如何评价一个项目的效果呢？不妨形象地把洗浴项目比作一艘在广阔大海中航行的游轮，在美丽壮观的外表之下，还要有舒适优雅、令人心旷神怡的环境，可以让人在不知不觉之中享受到的体贴自在、无微不至的高品质服务，就是通过前期设计与建设手段所呈现的完美性来做到的。对于一个洗浴项目建设完成后的评价，除技术指标达到要求外，还应从文化入手，从对环境的感受入手，在无声中体验意境又何尝不是一种享受呢？项目之初都有一个或繁或简的立项过程，工程建设只是项目的一个环节。开业前洗浴业的规划与建设基本上都是围绕二个基本面来进行的：（一）围绕经营进行。经营是企业规划的核心和灵魂，所有工作皆以此为中心展开。在依照项目地理位置和一些外部环境条件确立项目可行后，项目建设的所有工作都要以经营的需要为核心目标展开。经营规模、经营配置、经营流程、经营收益预测等内容，在经过了市场调研评估，确立了在一定的建设时期时限内和一定的经营期时限内可行后，即可下决心予以实施。（二）围绕投资进行。投资总量与项目规模、经营配置、建设档次有着比较紧密的关系，但与经营回报却没有固定的比例关系，前者是理性在起作用，后者却受到社会经济状态、人脉状态、后期营销策略、经营成本变化、政策影响等诸多因素的不确定性而在一定时限和范围内变化的关系。投资与成本回收是一定数量资金在二种不同时限的状态，在建设时限内资金量分配状态，在经营时限内资金是收拢状态，如何理解和发挥工程建设在投资与成本回收所起到的作用与意义，是每一个经营者都不可掉以轻心的问题。关注温泉洗浴与旅游温泉的商业模式 分享 转载 复制地址 日志地址: 请用Ctrl+C复制后贴给好友。 转播到微博 .赞赞取消赞中洗CNXY.com 2011年06月13日 12:24 阅读(13) 评论(1) 分类：职业碎碎 举报 字体：中 o 小 o 中 o 大 中洗在接触到的以温泉资源作为会所投资基础的项目，常着重分析项目整体商业模式是温泉特色的洗浴会所项目还是旅游温泉项目的定位。在实际的操作中，它们的定位不同，决定了经营模式、流程设计、功能引入、设计风格把握、管理模块的不同。一、中国温泉资源背景中国温泉资源很丰富，把温泉资源变为旅游资源是珠海御温泉引发的，被誉为“中国温泉旅游产业的开创者”，这是一个新兴旅游产业的最大创新。这一创新，对社会，对发展国民经济、对改善人们生活方式、健身养生做出了极大的贡献。随着中国旅游产业从观光进入休闲化系统升级时代，温泉休闲也成为中国众多休闲产业业态中的龙头，并带动区域休闲旅游全面发展。中国温泉旅游正在成为中国休闲第一产业。而以温泉为操作载体，将温泉度假村从规模和综合性上提升为温泉旅游度假城的应归功于房地产业。旅游产业的休闲升级要求，将直接推动中国温泉旅游必须从个别性的休闲项目，逐步转化为温泉沐浴、桑拿、按摩、 SPA 、药浴、健身、体检等等结合的休闲产业链及康复疗养产业链的双产业交织结构形态，并成为泛旅游产业（会议会展、体育运动、农业观光、博彩、娱乐、购物等等，都属于泛旅游产业的范畴）的整合源，带动区域泛旅游产业的新发展。二、温泉洗浴和旅游温泉的定义决定了不同的商业模式温泉项目的开发模式已跨越了疗养型温泉、沐浴型温泉、度假型温泉与文化型温泉几个阶段，取得了长足发展。新型的温泉项目开发在各阶段的优势资源整合体现的前提下，需要在运营模式、服务产品精细化、自然环境营造、休闲项目配套方面迎合更高的要求才能创建新层次的温泉休闲生活方式。当前全国许多知名温泉开发项目分别以海洋温泉、动感温泉、火山温泉、生态园林温泉、温泉水上大型演艺、室内自然园林极致打造、规模形态丰富化（如大型室内水游乐+温泉泡浴+度假酒店群+温泉别墅房地产）、温泉经营模式的大胆结合（如温泉与滑雪、温泉与漂流、温泉与拓展的结合）等形式尝试着不同角度层次的突破。所以，我们针对温泉资源在本项目中的运用与开发，应有一个全面系统的认识。如果把项目列为一个综合休闲洗浴项目，温泉资源作为一个特色点来引入作为市场竞争的一个差异点，其表现和运用则仅是其中的一条主线，在运用上针对不同层次的客群进行温泉项目的差异化营造或有整体项目的主题化创意，应是在项目操作中思考的重点。如果将温泉作为独立休闲度假项目的核心，温泉资源的运用将要从温泉基础开发、温泉资源保护的论证、策划包装、温泉在经营中运用的基础水系统设置与成本控制、温泉体验方式、温泉经营模式的创新等，将会纳入一个项目规划的第一前提进行思考。而不再局限于设置温泉泡汤方式的丰富和新奇上，应从温泉主题特色角度结合市场现状和吸取地域文化精华进一步提炼。这些需要在进一步沟通中，有明确统一的意见后予以界定。如果直接以综合温泉洗浴项目来考量，我们的工作中会继之许多问题和困难，当然也是不负责任的。中洗专题：水会经营成本与投资定位 分享 转载 复制地址 日志地址: 请用Ctrl+C复制后贴给好友。 转播到微博 .赞赞取消赞中洗CNXY.com 2011年05月30日 18:39 阅读(11) 评论(0) 分类：职业碎碎 举报 字体：中 o 小 o 中 o 大 中洗的合作伙伴，越来越多地提到投资的成本控制和经营过程的成本管理问题，简言之，就是如何理性控制水会投资的精准化、经营成本的精“减”化和实现经营利润的最大化。这应该是随着洗浴业的不断提升发展和竞争促使下的理性回归。对水会经营过程中的成本控制越来越重视，也预示着水会经营正在从粗放型管理状态朝精细化、规范化、标准化迈进。而从另外一个角度来讲，对于水会成本控制的重视也成为衡量水会职业经理人管理实务水平的标准之一。而对于专事水会投资顾问系列工作的中洗来讲，除了对项目经营管理动态过程中的成本管理进行系列化的规范与提升，我们认为，经营过程中的成本控制属于动态管理范畴，而投资立项过程中诸多方面的准确定位是资金“硬成本”控制的关键环节，也是将来决定经营成本控制能否实现的不可逆转地重要前提。如下从几个方面作相关的分析，以供同业交流：系列一：项目经营模式的定位与投资成本系列二：项目功能流程布局与人工成本系列三、水会科学的基础配套系统与能源成本系列四、专业高水准地室内设计与建设成本系列一：项目经营模式的定位与投资成本水会的经营模式，就是水会赢得利润的方式水会如何将自己所有的人力、物力、财力等资源有效组合，从而使得企业价值不断增长以达到盈利的目的。简而言之就是经营的方法而也。不同的经营模式在沐浴服务业表现为不同的服务形态或利润模式。沐浴服务业作为城市休闲产业的主导形态和重要组成部分，其发展已跨越了近二十年的历程。从最初的单一桑拿形态，到现在的大型综合沐浴休闲MALL，其经营形态正在一个沐浴主题下悄然进行着不同的细分和演变。中洗把洗浴服务场所的形态划分为大型娱乐休闲洗浴MALL城、高档沐浴主题酒店、温泉洗浴度假村、城市生态洗浴、洗浴商务酒店、精品会所、女子水疗、男子生活馆等，它们各自根据自己的实力和市场份额的把握开始走理性的投资道路。中洗把以沐浴为经营主体，融合保健、娱乐、商务等多种休闲功能的服务场所统称为水会。水会在中国具体指城市精品会所、综合浴场、社区住宅会所、SPA水疗馆、温泉度假村、沐浴主题酒店、桑拿保健中心、水上乐园、游泳场馆、足疗馆等。经营模式在一个水会项目立项之始即应确定，因为经营模式的基础构成是通过建筑空间的有效、合理分割实现的。以沐浴为主导的水会服务引入模式大致相同，但其因其销售服务产品的构成和侧重点各不相同。每种不同形态的浴所，其经营功能、利润点匹配、管理模式、消费群体都不尽相同，这就要求投资者在项目立项之初，在进行充分市场分析的基础上，对不同形态水会浴所的经营模式进行深度分析后，结合自身的实际情况，有一个相对理性的经营模式定位。在中洗接触的诸多案例中，有许多投资者对建设一个以沐浴为主题的综合休闲服务场所的定位并不深入，感性认知成分大，对项目的定位途径基本分为：一、考察认知型。通过朋友或业内信息，获知哪里的项目硬件形象不错、经营状态很好，进而实地考察，将其规模认知和自己的投资项目对照，和自己内心投资实现的理想状态进行对比，得出印证参照的理想浴所形态。二、人云亦云型。一个项目进入预投资阶段，免不了有设计方、设备方、管理方等不同群体的介入，这些群体会出于自身角度和不同层次的理解提出对项目的一些观点或建议，这种以小看大的视角难免会掺杂一些个人对洗浴形态的认识和判断，多方意见的汇笼结合投资者自身的判断认知，会形成一个相对清晰的形态定位。三、崇尚硬件决胜论型。实力雄厚的投资者，往往会在当前市场中寻找一个最强的竞争对手，从投入、规模、人员等要素找出重点部分，用资金来实现绝对值超越的投资定位，对经营形态不作具体思考，以大一统模式的浴场形态加上资金投入的绝对优势来进行项目操盘定位。上述几种形式，虽然描述不尽精确，但实为大多数目前行业水会投资定位的主导途径。随着水会行业的竞争日益加剧，消费者对服务形态的要求越来越细分化，以沐浴为主导的服务形态不可避免地要面临创新定位、细分发展的必然之路。许多水会项目经营不成功或者不能充分成功是与定位有着密不可分的关系。（待续）关于SPA与洗浴会所结合的问题 图片 分享 转载 复制地址 日志地址: 请用Ctrl+C复制后贴给好友。 转播到微博 .赞赞取消赞中洗CNXY.com 2011年05月20日 20:03 阅读(33) 评论(1) 分类：职业碎碎 举报 字体：中 o 小 o 中 o 大 关于SPA服务与浴场结合的情形，今年尤其多，但SPA服务形式的结合仍是单辟一部分空间专做SPA，美其VIP服务，其实这只是一种形式上的结合，在实际经营过程中，反而不会起到好的效果。有一些店则认为SPA服务不适合当地消费者，有的说消费者素质低理解不了SPA，其实是浴场引入SPA的形式和方法不对，或者说还未真正理解SPA服务体系的实质，只是购买一些精油、作几间好环境的按摩房是不够的。开独体店的SPA服务，也是因市场而异，以洗浴的形式来嫁接SPA是好的，撇开了洗浴的SPA，在业态上又偏离过远，它和美容SPA等又靠近了服务形态，不以门票为消费形式的SPA，其会员制、技术要求都提高了质量要求，所以在规模、市场、位置、服务体系方面不一定轻易转型，而是以主体模式下研究整体服务体系的完整和质量最宜吧。我们中洗在对业态把握过程中，也曾经追求过SPA主体的服务形态，但这种SPA服务如何与洗浴结合是最难把握地，强化了SPA，弱化了洗浴的休闲性和规模性，你的人群吸纳方式就变化了，会员形式也变化了，甚至你的竞争对手也转移了，与高品质高品牌的SPA去竞争，洗浴的操作模式反而显得稚嫩了些，所以，业内有业内的好处，我们目前仍处在精线条作经营的阶段，在本业内竞争，只要把服务做精，环境做细，都有出线的可能；如果背经离道，把大形态都改了，反而把自己陷入更二难的境地。还是那句话，小精品SPA在一线城市有生存可能，在其他城市，还有待发展时机到来。