房地产评估案例

房地产评估案例房地产评估案例一港湾酒店房地产评估一、评估对象概况港湾酒店是由 S 公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面 积 17000 平方米，其中主体部分建筑面积 12800 平方米，中心俱乐部 建筑面积 4200平方米，总用地面积 14500 平方米。该酒店的土地使 用权属S公司， 自1994年6月28日至2034年6月28日。该酒店主体部分为七层框架楼房， 于 1 994年开始动工， 1996 年竣工并投入使用。一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅 等，二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房，拥有各类客房 168 间套， 258 个床位，有单人房、双人房、豪华单间与套间等，各 种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音 响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、 私人保险箱及特有的温 泉浴。中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施， 通过一个连接长廊与主体部分相连，于 1998年底竣工， 1999年下半 年正式营业。其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉 游泳池，二层设电子游乐室、卡拉 OK舞厅及KTV中型高级会议室、 壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。中 心俱乐部内部装修高档，地面均铺磨光花岗岩，内墙贴柚木板，矿棉 板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。该酒店设有停车场一个，电梯四部，其中两部专供中心俱乐 部使用。该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域，西邻 WS 路，北与WM大楼n邻，南面与正在兴建的“ GMT场”相连接，地理 位置得天独厚，周围生活娱乐服务配套设施齐全，火车站约 10 分钟 车程，离飞机场约 40分钟车程，目前有 54 路无轨电车经过， 17、 5、 28 路公共汽车及多路大小巴士均可通达，交通便捷，是从事商务活 动及旅游下榻的理想场所。二、评估目的 为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。三、评估基准日评估基准日为 2000年 5 月 28日。四、评估估算过程（）选择评估方法 考虑到评估对象具有明显收益的特点， 拟选用收益法进行评估。 计算 公式为：V= AX【1-1 -（1+r） nJ- r式中：V为房地产价值；A为年纯收益；r为资本化率；n为 收益年期。（二）确定资本化率资本化率的确定，本评估以银行存款利率、物价指数、房地 产企业和酒店的平均收益率为依据推算。1. 以一年期定期存款利率为基础，考虑物价变动指数，综合确定资本化率。中心俱乐部于 1998年底竣工。w市1989 1999年 底物价上涨指数加权平均变动率为 9%,以W市 1998年银行一年期 存款利率 4.14 为基础，考虑物价变动因素，则：4.14 %X（ 1+9%） =4.5 %2. W 市房地产企业平均投资收益率为 15% o3. w 市酒店业平均投资收益率为 18%。分析以上数据，可确定资本化率在 4.5 %18%之间，取15%。（三）确定纯收益由于中心俱乐部于 1999 年下半年开始正式营业, 有关财务数据无法提供,故将酒店主体部分与中心俱乐部分开评估。1酒店主体部分纯收益A1。根据w市x x会计师事务所为 港湾酒店所作的 1997、1998、1999 年度审计报告书及该酒店财务部提供的有关资料,将三年的财务资料列表如下（见表44）。表4 4前三年财务数据表单位：万元年份199719981999项目年纯收益543454598年成本 （ 含经营利润 ）297231268年收益840685666从目前的经营情况看， 2000年的效益将好于 1999 年，取 1999 年的 纯收益作为 Al ，即 A1=598 万元。2. 中心俱乐部纯收益 A。中心俱乐部按功能分为：美容厅、 健身房、游泳池、高级会议室、壁球室、桑拿浴室、卡拉 OK 舞厅、 电子游乐室、大型会议室、网球室，以下对其进行分项评估。（1）总收益。 美容厅。 提供设计各种发型及美容服务， 消费标准为 50 元 次，正常营业每天容纳 12 人次，满客率为 80，每月按 28 天计， 则年收益为：50X 12X 28X 12X 80% =161280 （元） 健身房。提供各种健身器材，消费标准 30元/次，正常营 业平均每天按 15人次计，满客率 60%，每月按 28天计，则年收益 为：30X 15X 28X 12X 60% =90720 （元） 室内温泉游泳池。规格约为25mK l5m的椭圆形游泳池，一 天可容纳约 60人，满客率为 70%，消费标准 30元人次，每门按 28 天计，则年收益为：30X 60 x 28X 12X 70% =423360 （元） 高级会议室。高级会议室内装修豪华，一次可容纳70人,按会议收费 1300 元天，以每月 5 次、一次 2 天计，则年收益为：1300X5X2X 12=156000 （元） 壁球室。消费标准25元/45分钟，按每天5人次、每月28 天计，满客率为 80，则年收益为：25X5X28X 12X 80% =33600 （元） 男女桑拿浴室。男女桑拿浴室各有 5间桑拿浴室和多间按 摩室，外有一大热池，高级装修，消费标准：一次桑拿（带按摩）男 138 元次，女 130 元次，每天正常平均人数男按 25 人、女按 20 人计，拟定满客率为 60%，每月按 28 天计，则年收益为：（138X 25+130X 20）x 60%x 28X 12=1219680 （元） 电子游乐室。室内共有85台游戏机，根据w市目前同类型游乐室的经营状况，每月平均收益为 80000 元，则年收益为：80000X 12=960000 （元） 大型多功能厅。为大型表演台，带可分隔包厢，配有同声 翻译设备，可容纳200人。根据w市目前同类型多功能厅的营业状况， 平均每月收益为 25000 元，则年收益为：25000X 12=300000 （元） 卡拉OK厅及KTV厅内高级装修，可容纳60人，根据目 前W市同类型场所营业状况，每天平均收益 1500元，每月按28天 计，则年收益为：1500X 28X 12=504000 （元） 网球场。露天网球场内有一个标准网球场， 消费标准50元 川、时，每天以 6 小时计，满客率 70，每月按 20 天计，则年收益 为：50X6X20X 12X 70% =50400 （元） （11）会员费。该酒店娱乐场所采取会员制，会员缴了会费， 就可免费在有关娱乐场所活动。会员费收入1358300元，年利率4.14 %，则年收益为：1358300X 4.1 4% =56234 （元） 中心俱乐部年总收益 =161280+90720+423360+156000+33600+1219680+960000+300000 +504000+50400+56234 =395.53（万元）（ 2）总支出。水电费用 60 万元；职工工资 6.5 万元；营 业税金（ 3%） 11 ， 9 万元；维修费用 5 万元；营业费用 50 万元。合 计年总支出为 133.4 万元。（ 3）经营利润。133.4 X 18% =24 （万元）（ 4）纯收益 A2 。A2=395.53133.4 24=238.13（万元）3. 纯收益 A。A二A+A=598+238.13=836.13 （万元）（四）计算评估 VV= 5526五、评估结果 经实地勘估和测算， 港湾酒店按收益法进行评估， 在 2000 年5 月 28 日的房地产市场价值为 5526 万元。六、案例评价根据评估对象酒店能带来连续收益，而且收益比较稳定 的特点，采用收益法进行评估更符合酒店实际情况。 本案例选用方法 适当，评估过程正确，评估结果符合实际情况，但如下几点应值得注J八意：1. 针对酒店房地产评估的特殊性，要对当地同类型酒店进行 市场调查，以便确定酒店业的投资收益率、满客率、不同功能部分的 消费标准以及成本支出等。 在中心俱乐部的纯收益计算中， 这一点比 较突出。2. 该酒店娱乐场所采用会员制，考虑到会员费的特殊性， 不能按全收益考虑，应按年存款利息作为收益，但不需缴纳营业税。3. 在确定纯收益时，应以客观收益为准，即以 W市同类型酒店的平均收益为准，不应采用实际收益。本例中，中心俱乐部的收益 计算是依据客观收益， 但酒店主体部分的收益计算却采用实际收益是 欠妥的。4. 中华人民共和国营业税条例规定，娱乐业的营业税率为5%10%本例采用3%的营业税率是没有依据的。5. 资本化率的确定方法不妥，酒店房地产的资本化率应以：当地酒店平均投资收益率 18来确定。房地产评估案例二案例评估对象为XX有限公司位于上海市XX开发区XX路XX号 工业用途房地产（土地为出让） 。该公司因需以评估对象房地产向法 院提供财产担保，委托XX评估机构对该房地产的公开市场价值进行 评估，评估基准日为 2003 年 2 月 21 日。该案例采用房地分估然后加 总的方法对房地产价值进行评估。一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市XX开发区内的工业用房地产。1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的沪房地X字（2002）第XXX号房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：XX有限公司坐落：XX路XX号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：1996-04-05 至 2046-04-04 止 土地总面积：29,032 m2建筑面积：6,791 m2房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。2、估价对象四至情况估价对象位于上海市XX开发区XX路XX号， 土地等级属上海 市基准地价十级地段。距奉浦大桥 30公里，距虹桥机场52公里，距 上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至：东为 待租土地，西为XX路，北为XX路，南为XXX有限公司。3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为 6,791平方米的厂房，估价 对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大 型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。(二)影响因素说明1、个别因素分析(1)建筑物状况根据实地勘察，估价对象为XX有限公司位于上海市XX开发区XX路XX号内房地产，建筑物状况如下：幢号12345678类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险 品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积(m2)32145881504,04580498250层高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室内地坪水泥水泥水泥地砖水泥水泥地砖地砖内墙面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白铝合铝合铝合铝合铝合铝合铝合铝合门窗金金金金金金金金门窗门窗门窗门窗门窗门窗门窗门窗外墙面条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8维护状况较好较好较好较好较好较好较好较好（2）厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区， 厂区道路为水泥地坪， 路面平整， 能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。（ 3）交通条件估价对象距奉浦大桥 30公里，距虹桥机场 52 公里，距上海火车站 45 公里，距浦东国际机场 30 公里，估价对象的交通条件较好，主 干道为XX公路。（ 4）基础设施状况 估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基 础设施条件。基本生产、生活设施完善。2、区域因素估价对象所在的XX区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长 41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里XX区历史悠久， 人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长 31.6 公里， 江岸线长 13.6 公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海 市的南大门。近年来XX区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电 设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架， 全区经济已进入适度和相 对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商 务等机构俱全， 1 999年被国务院发展研究中心列入首批全国 10 家小 康县之一。XX区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建 设和工业园区建设， 建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络， 与XX港、XX运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。3、市场背景分析2002 年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低 迷的局面。我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策，使国内政 治局面稳定，经济形势平稳。国民经济在此基础上保持高速发展，据 统计国民经济的增长速度已达到 8。上海是我国的特大型城市， 2002年 12 月成功获得了 2010年世 博会的举办权， 上海将获得更大的发展机遇。 根据国际国内形势的发 展和国家的要求，上海长远发展的总体目标是：到 2010 年，把上海 建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持 二位数的经济增长速度， 人民生活水平接近发达国家 （地区）水平。要 基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。由于我国已加入 WTO作为国家最大经济中心的上海市与国际间 的经济活动更趋于频繁，投资增加，进出口业务量的增加 , 使厂房类 物业需求将会增加， 对其价格产生刺激作用， 估计近期其价格将会稳 步上升。二、评估价值定义本次评估所揭示的是XX有限公司位于上海市XX开发区XX 路XX号的房地产（建筑总面积 6,791m2，土地总面积29,032 m2） 在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。三、评估方法的选择1、估价技术路线和估价方法 根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料， 采取适宜的 估价方法。 估价对象所在区域及附近区域， 存在较多与估价对象类似 用途、规模、标准的土地近期成交实例， 但缺乏与估价对象类似用途、 规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即 对土地采用市场比较法估价， 对建筑物采用成本法估价， 然后土地使 用权价格与建筑物价格之和即为评估值。2、市场比较法 市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房 地产进行比较， 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正， 以此估 算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价人员通过市场调 查，选择了三个属于同一供需圈、 房屋类型一致的交易案例作为参照 物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察， 对交易情况、 交易日期、 区域因素和个别因素分别进行比较和修正， 计算得出估价对象房地产 在估价期日的比准价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用 地、出让方式获得、熟地状态在估价期日的市场价格。3、成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格， 扣除 折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 即根据委托 方提供和估价人员实地勘察收集的资料， 以上海市同类地区建筑行业 造价信息中典型工程建安费为依据， 运用类比法将估价对象与典型工 程的差异因素进行比较分析，增减调整后确定估价对象建筑物的建安 费，在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利 息、利润和税金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估价对象 建筑物的现实价格。四、评估技术说明（一）土地使用权价值估算（市场比较法）1、计算公式估价对象比准价格=比较案例价格X交易日期修正指数X交易情况修正指数X区域因素修正指数X个别因素修正指数2、比较实例选择选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相 同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因 素相近。3、估价对象房地产价格测算本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较 实例。（1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表 1。表1 土地比较因素条件说明表对象 因素条件待估土地实例AXX工业区XX镇土地实例BXX开发区土地实例CXX工业开发区土地区域等级十级十级十级十级交易日期2003.22003.22003.2交易单价(元/m2)210190180交易情况正常正常正常区域道路级别主干道XX公路主干道XX公路主干道XX公路主干道XX公路因素产、业聚集较咼一般较咼较小、距火车站、距火车站较距火车站较距火车站、机距火车站较机环场境状码头远，较场家、码远，较场、码场较较好码头远，机场颦、码个1 v Li 1/ vUi容积率小干1/小干1/小干1/小干1口T 八使用年限f J J1假设50年50 年50 年4450 年别宗地自然地势平坦地势平坦地势平坦地势平坦宗地临路临主干道临主干道临主干道临主干道因宗地面积较大，适宜建较大，适宜建较大，适宜建较大，适宜建宗地形状矩形较规则矩形较规则矩形较规则矩形型较规则素市政配套红线外U、1 ,刀红线外U、1 ,刀红线外u、. -r-T?红线外U、1 ,刃齐全度“六通一平” “六通一平”“六通一平”“六通一平(2)编制比较因素条件指数表以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100,将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2。表2 土地比较因素条件指数表 夫 待估房地产实例A实例B实例C交易日期100100100100交易情况100100100100区道路级别100100100100产业聚隼度10097,100_95域距火车站、机场、码100102100102环境状况优劣度100100100100-因-个1/ J 1/ 、 1/ J容积率1001100* w100L-/ 21100口T 八使用年限100100100100别宗地自然条件1 W1001 W1001 W1001 W100/J、LLj 口 少六 zjs 1 1 宗地临路条件1 W1001 W1001 W1001 W100因/J LL11M-I JO1 1宗地且积1 W1001 W1001 W1001 W100素宗地形状100100100100ZJ、丿八市政配套齐全度100100100100（3）交易实例修正后的土地价格（比准价格）经比较修正，交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见 表3。表3 土地比较因素修正系数表比较大素实例A实例B实例CK1 刁、市场销售单价（元/m2）2101901801 H 刃 Pn ii 1) 1y u /111 j交易日期J 1 XJ100/100100/1001 MW100/100ll Tyj交易情况100/100100/100100/100区域1首E路2级别1100/100rJJf I rJ100/100100/100，道路级刀I 产业聚隼度100/97100/100100/95距火车站、机场、码1 jji /100/1021 W/ 1 KJ KJ100/1001 JJf100/102环境状况优劣度100/100100/100100/100囚 个别因素n P-Gzl/VVu |丿匕丿JZ5乙 容积口率100/100100/100100/100使用年限1 JJl JJ100/1001 Vvz/ 1 W100/1001 Vvz/ 1 W100/100I9C/TJ 1 rPv 宗地自然条件1 JJl 1 JJ100/1001 JJr 1 JJ100/1001 JJf 1 JJ100/100zJsL!l H 尔 GzK II 宗地临路条件1 JJl 1 JJ100/1001 JJf 1 JJ100/1001 JJr 1 JJ100/100刁巴|卩口刀、rr 宗地且积1 JJl 1 JJ100/1001 JJr 1 JJ100/1001 JJr 1 JJ100/100宗地形状100/100100/100100/100宗、地丿形1八市政配套齐全度100/100100/100100/100修正后的单价（元/m2）212190186（4）估价对象土地价格的确定（假设50年使用权）对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：估价对象土地评估单价=（212元/m2 + 190元/m2 + 186元/m2）/3=196 元/m2合13.07万元/亩（5）估算估价对象土地现状的市场单价和总价估价对象土地为1996年4月出让取得，使用年限为50年，工业 用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用 年限为43.11年。通过以下公式对估价对象土地进行年期修正， 计算 年期修正系数为：28Ry1 1/(1 r)1 1/(1 r)N式中：Ry :年期修正系数;r :土地折现率，取r = 6%n： 土地剩余有效使用年限（43.11年）;N:土地法定最高使用年限（工业用地50年）经计算，Ry = 0.97，则:2 2估价对象土地评估单价=196元/m X 0.97 = 190元/m估价对象土地总价=29,032m2 X 190元/m2 = 5,516,080元，取整为551.61万元(二)建筑物及构筑物估价(成本法)1、建安费测算经现场勘察，获悉估价对象现状如下：幢号12345678类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险 品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积(m2)32145881504,04580498250层高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室内地坪水泥水泥水泥地砖水泥水泥地砖地砖内墙面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白门窗铝合 金门窗铝合金门窗铝合 金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗外墙面条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8维护状况较好较好较好较好较好较好较好较好根据以上建筑物的特点，查阅近期上海市房地产估价、上海房地产市场报告、上海市工程造价信息等资料，获悉与估价对象相同结构的典型工程概况:典型工程工程概况建安费（元/m2）典型工程1多层厂房：框架结构；建筑面积11,656m2;层数 八层；总高度36.9m；预制钢砼方桩独立基础； 楼地面细石砼整体面层；局部同质地砖地坪；铝 合金门窗，硬木框三夹板门，钢板分户门；外墙 面砖；内粉刷乳胶漆，局部白瓷砖，轻钢龙骨吊 顶；屋面三元乙丙橡胶防水卷材，现浇正主岩保 温；电气由主干线电缆、普通开关、荧光灯、防 火报警系统组成；管道由聚氯乙烯给水管、塑料 排水管、普通卫深设施、消火栓系统组成。1,157.75典型工程2仓库：框架结构；建筑面积3,523m2;层数一层； 总高度8.6m;独立基础；水泥砂浆楼地面；铝合 金门窗，铝合金卷帘门；夕卜墙苯内乳胶漆；内粉 刷803涂料；聚乙烯橡胶防水卷材；主干线电缆； 普通开关插座、防尘防水灯、吸顶灯、自动防灾 报警系统；镀锌钢管、消火栓、自动喷淋系统、 照明配电箱。947典型工程3独立别墅：砖混；二层；总高度（檐口 ）7.8米； 带型基础；水泥砂浆楼地面，局部铺设花岗岩； 喷塑铝合金门窗，柚木大门，GRC板门窗套；夕卜 墙为花岗岩及高级涂料；混合砂浆内粉刷；自粘 型橡胶沥青防水卷材；挤塑聚苯乙烯隔热板保 温，小西瓦斜屋面；普通开关及插座，座头灯， 软线吊灯；复合铜管，钢塑复合管，塑料排水管， 普通卫生洁具；照明配电箱；离心泵。1,776.67以此为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整，确定估价对象的建安费如下:幢号估价对象1估价对象2估价对象3估价对象4估价对象5估价对象6估价对象7估价对象8类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险 品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积(m2)32145881504,04580498250层高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8建安费8508508508001,4009401,700800以上建安费含室内外装修。2、室外工程费每平方米取45元。3、增容及管理工程费每平方米取95元。4、专业费专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用，根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的 上海房地 产估价，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、 中房上海房地产开发总公司研究所编印的 上海房地产市场报告 等统计资料获悉， 目前上海市建设工程项目的专业费， 一般为建安费的 3 8之间，考虑估价对象的具体特点，专业费取5。5、建设单位管理费 根据上海市房地产估价师协会、 上海市房地产估价所编印的 上 海房地产估价，上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产 市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的 上海房地产市场报 告等统计资料获悉， 目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为 建安费的 2 5之间，考虑估价对象的具体特点，取建设单位管理 费为 3。6、贷款利息 根据“建设工期定额”及估价对象建设特点，综合确定该项目建 设期为半年，年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率 5.31%。利息=（建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建 设单位管理费）工期（年）x年贷款利息x 1/27、利润根据目前上海市房地产市场一般状况， 该类型房地产开发平均利 润率在 1 0 1 5之间，本估价项目利润率取 10。利润=（建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建 设单位管理费）x利润率8、营业税及附加上海市营业税及附加为 5.5775%。营业税及附加=（建安费+室外工程费+增容及管理工程费+专业费+建设单位管理费+利息+利润）X 5.5775%9、建筑物重置价值建筑物重置价值=建安费+室外工程费+增容及管理工程费+ 专业费+管理费+利息+利润+营业税及附加10、建筑物价格根据建筑物的用途和实际维护状况，以及建筑物不同的竣工年 月，确定综合成新率时，以观察法为主，并考虑建筑物功能性、实体 性和经济性损耗进行综合修正。运用如下公式确定估价值：建筑物价值=建筑物重置价值x综合成新率详细计算见下表：建筑物估价对象1估价对象2估价对象3估价对象4建筑结构钢混钢混钢混钢混装修标准一般标准一般标准一般标准一般标准行车无无无无工程造价850.00850.00850.00800.00专业费用5%42.5042.5042.5040.00管理费用3%25.5025.5025.5024.00增容及管理工程费95.0095.0095.0095.00室外工程费45.0045.0045.0045.00小计1,058.001,058.001,058.001,004.00建设期0.500.500.500.50筹资成本5.31%14.0414.0414.0413.33利润率10%0 10%0 10%G10%利润105.80105.80105.80100.40营业税及附加5.5775%65.6965.6965.6962.34重置成本1,243.531,243.531,243.531,180.07建筑面积321.00458.0081.0050.00评估原值399,173.13569,536.74100,725.9359,003.50规定年限4040404C建成年月1998 年1998 年1998 年1998 年年限成新率88%0 88%0 88%G88%观察成新率90%90%090%G90%综合成新率90%90%090%G90%评估单价1,119.181,119.181,119.181,062.06建筑面积321.00458.0081.0050.00建筑物价值359,256.78512,584.4490,653.5853,103.00建筑物估价对象5估价对象6估价对象7估价对象8建筑结构钢混钢混钢混钢混装修标准般标准般标准般标准般标准行车无无无无工程造价1,400.00940.001,700.00800.00专业费用5%70.0047.0085.0040.00管理费用3%42.0028.2051.0024.00增容及管理工程费95.0095.0095.0095.00室外工程费45.0045.0045.0045.00小计1,652.001,155.201,976.001,004.00建设期0.500.500.500.50筹资成本5.31%21.9315.3426.2313.33利润率10%0 10%0 10%8 10%利润165.20115.52197.60100.40营业税及附加5.5775%102.5871.73122.7062.34重置成本1,941.711,357.792,322.531,180.07建筑面积4,045.00804.00982.0050.00评估原值7,854,216.951,091,663.162,280,724.4659,003.50规定年限4040404C建成年月1998 年1998 年1998 年1998 年年限成新率88%0 88%0 88%G88%观察成新率90%90%090%G90%综合成新率90%90%090%G90%评估单价1,747.541,222.012,090.281,062.06建筑面积4,045.00804.00982.0050.00建筑物价值7,068,799.30982,496.042,052,654.9653,103.00经测算，建筑物价值合计为11,172,531元，取整为1,117.25万丿元。（三）估价对象房地产价值确定估价对象房地产评估价值=土地价格+建筑物价格=551.61 + 1,117.25=1,668.86 万兀五、估价结论本次估价根据估价目的，遵循估价原则和程序，以掌握的有关标的 物的信息资料为依据，经估价，XX有限公司位于上海市XX开发区 XX路XX号的房地产（建筑面积 6,791平方米以及相应土地面积 29,032平方米，转让方式获得土地，工业用途，开发程度为红线外“六 通一平”）在估价时点2003年2月21日的评估价值为人民币1,668.86 万元，大写人民币壹仟陆佰陆拾捌万捌仟陆佰元整（其中：土地面积 29,032m2,评估价值为人民币551.61万元；建筑面积6,791m2,评估价值为人民币 1,117.25 万元）案例分析该案例在以下几个方面值得特别关注：1、相对其他资产类型而言， 房地产无论在价格特性、 市场特征、 评估技术等方面都存在特殊的性质， 而且房地产评估业也比其他类型 资产评估开展得早，发展得比较成熟。因此，房地产评估除了资产评 估常用的成本法、 收益法和市场法外， 还有适合房地产特征的独特方 法，如假设开发法、基准地价修正法、路线价法等。在评估房地产价 值时，应根据评估对象的具体情况，灵活选择适当的评估方法，以合 理估算被估房地产的价值。 该案例中，估价对象所在区域及附近区域， 存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但 缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采 用房地分估的估价方法， 即对土地采用市场比较法估价， 对建筑物采 用成本法估价， 将土地使用权价格与建筑物价格相加， 即可得到被估 房地产的评估价值。2、在采用市场法评估房地产价值时，选取可供比较参照的参照 物是很关键的。可供比较参照的参照物不但要与被评估房地产的用 途、所在区域、交易日期、交易条件等相同或相似，而且参照物与被 评估房地产之间存在的差异因素可以明确并能够修正。 该案例由于被评估房地产处于开发区内，所以存在较多与被评估房地产类似用途、 规模、标准的土地近期成交实例，所以参照物的选取相对比较容易。 同时，为了保证评估结果的公允合理，该案例选取了三个参照物，对 每一个参照物的交易价格进行因素修正， 以修正后交易价格的算术平 均作为被评估房地产的评估价格。3、在采用成本法评估房地产价值时， 要明确房地产成本所包含 的内容，既不能多计，也不能少计。该案例仅对建筑物采用成本法评 估，因此成本中就不能包含土地取得成本、 土地开发成本以及应归属 于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等，只能包含建 筑物的建造成本和归属于建筑物的管理费用、 投资利息、 销售税费和 开发利润等。另外，建筑物成本的各组成部分取价依据各不相同，计 算时应根据各组成部分的具体内容和要求进行， 不能混淆， 以免错误 计算。例如，该案例中，室外工程费和增容及管理工程费是按建筑物 的面积每平方米定额提取； 专业费和建设单位管理费是按建安费的一 定比例提取的； 利息和利润是按 （建安费室外工程费增容及管理 工程费专业费建设单位管理费） 的一定比例计算的； 营业税及附 加则是按（建安费室外工程费增容及管理工程费专业费建设 单位管理费利息利润） 的一定比例提取的。 因此在计算时应格外 谨慎，明确各组成部分的取价依据和取价方法， 以正确估算被评估房 地产的成本。