重庆“地铁广场”项目商业裙楼营销策划报告（DOC 68）

重庆“地地铁广场场”项目商商业裙楼楼营销策划划报告前 言言近年来，随随着居民民收入、消消费水平平的提高高，重庆庆零售业业和服务务业发展展很快，不不仅营业业额连年年攀升，新新的业态态和经营营模式也也不断涌涌现，为为商业物物业营造造出广阔阔的市场场空间。因因此，开开发企业业对商业业物业的的信心也也空前高高涨，供供应量空空前的大大，这又又在极大大程度上上加剧了了竞争的的激烈程程度。渝中区是是重庆的的商业中中心，历历来是商商家必争争之地，但但客观的的说，当当前商业业物业的的供应已已开始出出现饱和和的迹象象。凭借借本项目目的口岸岸条件，商商业裙房房寄望于于市场自自然消化化是不现现实的。这就要求求项目的的定位和和推广都都必须着着眼长远远，寻找找业态空空白点或或实现经经营差异异化，以以突破和和创新制制胜。在本报告告中，我我方对项项目的经经营业态态及方式式、产品品规划、租租金（售售价）水水平环节节等提出出了较为为系统的的建议，供供贵司参参考。我我们希望望能以此此作为双双方进一一步讨论论的平台台，通过过沟通和和优化，最最终为项项目商业业裙楼找找到一个个最合理理的解决决方案。一、项目目市场背背景分析析（一）重重庆商业业物业市市场环境境分析1、数字字化商业业（1）商商业面积积：主城区有有效商业业面积在在3700万平米米左右，以以常住人人口5000万计计，人均均商业面面积约00.755平米。距距国际城城市化问问题有关关研究标标准还有有0.225平米米左右差差距。（2）商商圈饱和和度：根据各大大商圈商商业营业业面积、客客户量、平平均购买买力等指指标进行行饱和度度计算得得出，各各大商圈圈商业物物业每平平米年营营业额普普遍在22.5-3.55万元之之间，离离理想经经营值尚尚有2-2.55万元的的距离，远远远低于于饱和度度。（3）零零售业态态：据相关统统计，重重庆的商商业业态态比例中中，便民民店、杂杂货店比比例约占占35%，偏高高；百货货店约220%，购购物中心心（商场场）255%，连连锁仓储储式中心心店5%，比例例偏低，其其余155%为专专业市场场。（4）租租金水平平：主城区55大中心心商圈的的独立商商铺租金金价格在在1000-11100元元/平米米月（商商圈中心心区域），平平均租金金价格在在1500-2000元/平米月之间间。整体出租租的大型型商业物物业租金金水平在在2080元元/平米米月（建建筑面积积），物物业口岸岸条件对对租金水水平有非非常明显显的影响响；此外外，不同同业态由由于营业业额和利利润水平平不同，对对租金的的承受能能力也有有比较明明显的差差别。结合重庆庆未来55年发展展趋势，我我们认为为无论是是大型商商业物业业或是独独立商铺铺，租金金水平都都会稳中中有升。（5）销销售价格格：各大商圈圈的商铺铺售价在在2-110万/平米（使使用面积积）之间间，中心心区域旺旺铺售价价集中在在3.55-5万万元这一一区间。目前有部部分大型型商业物物业在招招商成功功后，带带租约销销售产权权，销售售价格和和年租金金收入的的比值大大致为112：11155：1。2、小结结通过数据据分析我我们认为为：（1）重重庆市商商业还有有比较大大的成长长空间一方面居居民收入入不断增增加、消消费水平平不断提提高；在在另一方方面，杂杂货店、便便利店等等比较落落伍的商商业形势势仍然占占据了相相当比例例，没有有规模效效应，缺缺乏经营营特色，无无法提供供比较完完善的配配套服务务，商业业的整体体经营水水平有待待提高。所以近年年来，过过内外知知名商家家纷纷入入渝，业业态包括括百货、超超市，以以及各类类专业市市场，证证明商家家也普遍遍对重庆庆商业的的发展前前景持乐乐观态度度。（2）其其他主城城区商圈圈的发展展，开始始削弱渝渝中区零零售业的的集聚效效应各个主城城区近年年来都致致力于改改造中心心商圈，南南坪、沙沙坪坝、杨杨家坪步步行街相相继建设设完成，改改善了购购物环境境，并吸吸引了相相当多的的百货以以及大型型专业市市场商家家进场，留留住了相相当部分分曾经外外流至解解放碑的的消费力力。虽然然解放碑碑商圈目目前仍然然处于无无可争议议的龙头头地位，但但绝对优优势和集集聚效应应已开始始弱化。（3）渝渝中区的的商业物物业供应应量相对对饱和从统计数数据上反反映，渝渝中区商商业物业业供应量量已经接接近饱和和。因此此渝中区区商业物物业面临临的压力力也非常常大。附：20003年年五大商商圈比较较表商圈日人流量量（万人人）年购买力力（亿元）商业供应应量（万平米米）单位面积积实际额额（元/平平米）饱和度解放碑30135.045420000接近饱和和沙坪坝2464.8825300000未达饱和和南坪2054.0020250000远未饱和和杨家坪2875.6622300000远未饱和和观音桥1437.8825350000未达饱和和（二）渝渝中区商商圈特征征分析1、渝中中区商圈圈格局概概述从平面格格局上看看，渝中中区商圈圈目前以以解放碑碑为中心心，由内内向外形形成了三三个层次次，各自自的范围围及特征征分别为为：（1）一一级商圈圈主要为目目前的步步行街范范围。经经营业态态包括大大型百货货、购物物中心，以以及一些些品牌店店，人气气最旺，购购物环境境最好，相相应物业业的租金金和售价价也最高高。（2）二二级商圈圈步行街向向周边辐辐射1550米左左右形成成的区域域。经营营业态包包括超市市、个体体商业网网点，特特点是目目标消费费群比较较大众化化，对步步行街的的人气有有非常强强的依赖赖性。（3）三三级商圈圈在二级商商圈外，通通过多年年培育和和沉淀逐逐渐形成成了一些些比较集集中的商商业区域域，比较较有代表表性的是是七星岗岗和较场场口区域域。七星星岗区域域目前有有国美、苏苏宁、渝渝海家具具市场、中中天装饰饰市场，较较场口区区域目前前有得意意装饰市市场以及及休闲娱娱乐中心心，具备备了一定定的规模模和知名名度。2、总量量出现饱饱和的态态势首先我们们以百货货为例。渝中区全全区人口口在700万人左左右，到到20000年底底大型百百货已接接近155家，营营业面积积超过220万平平方米，还还没有将将小型的的百货店店和其他他的购物物场所计计算在内内。附：辐射射人口与与百货业业规模对对应关系系 指指标人口数百货公司司数量（个）单个百货货公司规规模（m2）总营业面面积（m2）20万以以下1-280000-1000000150000-220000020-550万2-3100000-1150000250000-335000050-1100万万3-5150000-3350000400000-11000000100万万以上不超过110个150000-3300000不超过33000000考虑解放放碑商圈圈对重庆庆其他主主城区有有较强的的辐射能能力，我我们认为为，按照照常规的的数据标标准来衡衡量解放放碑商圈圈的饱和和程度是是不合理理的。但但是通过过一些现现象我们们可以看看出，渝渝中区商商圈的营营业面积积已经处处在饱和和的边缘缘：一些些口岸稍稍次，或或平面格格局不合合理的新新增商业业物业的的招商较较为困难难，且商商业物业业的租金金水平没没有明显显的上涨涨。大型型商场半半闲置的的现象已已经比较较明显，一一些商业业物业陷陷入招商商、经营营不善、撤撤场、再再招商的的恶性循循环，除除百货外外，还包包括一些些专业市市场。部分分商家运运作较为为困难，人人气不旺旺，营业业额得不不到保证证，有的的甚至是是在亏损损的条件件下经营营。二、较场场口规划划发展及及对项目目的影响响（一）较较场口规规划方案案概述（方方案见附附件一）按照较场场口规划划，其功功能定位位绝不仅仅仅是解解放碑的的一个三三级商圈圈，而是是渝中区区商业、商商务次中中心，具具体规划划方案如如下：1、以中中华路和和民权路路为架构构，形成成十字金金街，民民权路规规划为商商业步行行街，在在和平路路和民权权路交界界处将修修建一个个大型休休闲景观观广场；2、民生生路和和和平路之之间的百百巷子片片区是较较场口改改造的重重点区域域，在该该区域内内将建成成合景国国际和城城市之冠冠，其中中城市之之冠由77栋超高高层构成成，和本本项目仅仅有一路路之隔；3、较场场口转盘盘面向118梯方方向将挑挑出一个个城市阳阳台，实实际上是是一个小小型的观观景广场场；4、十八八梯片区区将由和和记黄埔埔改造为为十八梯梯民俗风风貌区。（二）较较场口改改造成果果预测1、较场场口片区区改造完完成后，将将彻底改改变目前前拥挤杂杂乱的现现状，街街区环境境会得到到根本的的改善，加加上新建建的众多多高层建建筑，区区域的整整体形象象将得到到极大程程度的提提升。2、从功功能上看看，较场场口区域域改造完完成后将将复合商商业、商商务、观观景、旅旅游观光光、休闲闲娱乐等等高附加加值功能能于一体体。3、轻轨轨通车后后将为较较场口区区域带来来30万万左右的的日人流流量，将将大大提提升较场场口商圈圈的人气气和流动动消费力力。4、按照照较场口口片区的的建设规规模，估估计大卖卖场和临临街商铺铺的总供供应量将将不下于于30万万平方米米，如果果全部招招商成功功，其规规模和繁繁荣程度度将大致致等同于于重庆市市一个普普通主城城区的核核心商圈圈，相对对于目前前的商业业氛围来来说，上上升的空空间非常常大。5、较场场口众多多高层住住宅建成成后，将将新增不不下100万平方方米的商商务空间间，新增增商务人人士将不不下1万万人，这这也将在在很大程程度上提提高较场场口商圈圈的固定定消费力力。（三）项项目地块块周边环环境评价价项目紧邻邻和平路路，口岸岸有一些些相对的的优势要要素：1、项目目位于步步行街边边缘，相相对于步步行街范范围内的的商业物物业，车车流及物物流组织织较为便便利。2、项目目位于十十八楼民民俗风貌貌区和百百子巷片片区之间间，百子子巷片区区改造后后将形成成较场口口区域最最具形象象档次的的高层建建筑群落落，民俗俗风貌区区建成后后将成为为极具特特色的城城市旅游游观光景景点，两两者能够够切实提提高项目目的区位位价值，并并带来更更多的人人气和商商机。3、项目目临和平平路一侧侧规划为为修建景景观绿化化带，对对项目的的形象有有一定的的拉动作作用。三、项目目综合评评价（一）区区位及口口岸1、区位位（1）优优势如前所述述，较场场口按规规划改造造完成后后将成为为一个新新的商业业中心，并并且规划划起点比比较高，功功能非常常丰富，极极具特色色。（2）劣劣势但是从另另一个角角度看，较较场口毕毕竟是一一个新区区，市场场环境、商商家的信信心都需需要一个个培育过过程；并并且商业业物业的的推出时时间比较较集中，在在物业供供应市场场上，竞竞争比较较激烈。（3）小小结虽然较场场口商圈圈发展前前景看好好，但目目前商业业氛围还还不够成成熟，相相对于五五大主城城区的中中心商圈圈还有一一定的差差距。2、口岸岸凭借本项项目的地地段条件件，我们们认为能能够基本本满足各各类业态态商家的的经营需需要，但但是项目目相对于于步行街街范围内内的大型型商业物物业来说说，自然然人流始始终是一一个劣势势，口岸岸条件不不具备绝绝对的竞竞争冲击击力。尤尤其是一一些对人人流量依依赖性很很强的大大众型业业态，比比如中档档百货，就就不十分分适合在在本项目目经营。（二）项项目空间间结构评评价1、平面面（1）标标准层面面积从标准层层面积看看，裙房房负楼部部分单层层面积接接近45500平平方米，平平和平路路以上楼楼层单层层面积接接近35500平平方米。相相对于项项目的商商业体量量，单层层面积不不大，尤尤其是和和平路以以上楼层层，难以以满足部部分业态态的经营营需要，如如大卖场场，对中中档百货货来说，也也略微偏偏小。（2）平平面格局局裙房沿和和平路方方向呈狭狭长条状状，不够够方正，在在经营中中实用率率会受到到一些不不利影响响。（3）其其他项目两栋栋塔楼的的核心筒筒使裙房房在使用用划分上上受到一一定的限限制。2、纵向向（1）项项目层高高比较合合理，基基本上能能够满足足各类业业态商家家的经营营需要。附：项目目裙楼层层高指标标楼层负5负负112-100层高（米米）4.25.44.2（2）项项目楼层层太多，高高楼层部部分人气气难以保保证，在在业态选选择上受受到一定定的限制制。（三）项项目硬件件设施裙房扶梯梯位置比比较合理理。有55台垂直直电梯可可供5层层以上裙裙房使用用，配置置标准比比较超前前。项目当前前只有1107个个车位，加加上一层层可以增增设的地地面停车车位，也也不过1130个个左右，不不能满足足规范的的要求，也也无法满满足裙房房经营及及塔楼的的正常使使用需要要，应考考虑再通通过其他他途径增增设。（四）项项目综合合评价通过上述述分析我我们可以以看出：1、项目目有一定定的综合合吸引力力项目紧邻邻较场口口步行街街，商业业价值比比较明显显，随着着较场口口的改造造和轻轨轨的通车车，口岸岸价值比比较还将将得到进进一步的的提升。物物业自身身的硬件件配置比比较超前前。2、和其其他商业业物业比比较，优优势不突突出解放碑商商圈的商商业体量量已经非非常大，并并且经营营水平也也是重庆庆各个主主城区中中最高的的，竞争争非常激激烈。较场口是是渝中区区新兴的的商业中中心，培培育还需需要一定定的时间间。同时时区域内内大规模模的开发发建设使使商业物物业供应应量较大大，相对对于合景景、国贸贸中心（聚聚富项目目）以及及即将开开发的城城市之冠冠，项目目在口岸岸条件上上并不占占优势，在在另一方方面，商商家目前前对较场场口区域域的信心心也还不不够充分分，这在在很大程程度上增增加了项项目定位位和推广广的压力力。所以我们们认为，项项目指望望市场的的自然消消化是不不现实的的，要成成功的盘盘活裙楼楼，必须须在定位位和推广广上有所所突破和和创新。四、项目目定位原原则由于项目目自身条条件不具具备绝对对优势，因因此在运运作过程程中必须须注重两两个原则则：一是是业态的的差异化化，二是是经营方方式的差差异化 ，通过过商家的的经营特特色保证证项目的的市场前前景。目前渝中中区商业业的业态态构成已已经比较较完备，通通过对照照一些经经济发展展水平更更高、商商业经营营更成熟熟的城市市。我们们认为，有有一些业业态或经经营方式式在重庆庆目前还还处于相相对的空空白点，并并且其经经营要求求和项目目的自身身条件也也比较切切合，可可以作为为项目的的定位方方向，我我们将其其整合为为四套定定位方案案，并将将各自定定位依据据及租售售收益预预测整理理如后。五、定位位方案一一及租售售收益测测算（一）主主力业态态高档档百货1、 定位依据据（1）重重庆还没没有真正正意义上上的高档档百货，百百货商家家无一例例外的有有一定的的大众倾倾向，包包括大都都会。但但是从另另一方面面看，重重庆有庞庞大的高高收入人人群，高高档百货货的消费费力是客客观存在在的，并并且在重重庆本地地没有得得到充分分的释放放。我们们认为，从从市场环环境看，在在重庆经经营高档档百货的的时机目目前已经经成熟。（2）百百货在各各类业态态中，租租金承受受能力比比较强，并并且能够够为人气气和物业业形象的的提升起起到积极极的作用用，所以以我们在在定位中中不应该该放弃百百货。（3）从从本项目目裙房面面积指标标上看，和和平路以以上楼层层单层面面积约为为30000平方方米，做做大众百百货面积积指标略略低，更更重要的的是本项项目的口口岸目前前人气不不够旺，和和解放碑碑以及较较场口步步行街区区域相比比成熟度度相对略略次，在在先天上上处于劣劣势。但但是高档档百货恰恰好要求求物业单单层面积积在30000平平方米左左右，且且针对的的目标消消费群体体相对固固定，对对自然人人流的依依赖程度度比较低低，与项项目自身身条件非非常切合合。（4）从从本项目目的标准准层平面面格局上上看，沿沿和平路路方向形形成一个个狭长条条状，对对于要求求卖场方方正实用用的普通通百货来来说，实实用率不不高且不不太便于于卖场布布置，但但如果做做高档百百货可以以划分成成一字排排开的独独立店面面，便于于高档品品牌的店店面包装装和展示示。（5）高高档百货货利润比比较高，商商家对租租金的承承受能力力比较强强；且形形象附加加值比较较高，会会有助于于提升较较场口区区域形象象，有利利于向相相关部门门争取相相关的优优惠措施施。（6）一一些知名名高档百百货商家家对重庆庆表现出出了比较较强的兴兴趣，纷纷纷组织织到重庆庆进行考考察，并并和一些些物业进进行了比比较深度度的洽谈谈，虽然然暂时没没有达成成合作协协议，但但进入重重庆只是是时间问问题，包包括香港港新世界界集团、莲莲卡佛等等。2、 楼层设置置：比较合理理的楼层层选择是是裙房11-5层层。(1)面面积标准准比较适适当。(2)高高档百货货普遍要要求位于于主人流流通道以以上楼层层，普遍遍不愿意意接受地地下楼层层。(3)建建筑面积积1.55万平方方米左右右是比较较适当的的规模。3、 招商及经经营模式式：(1)比比较合理理的招商商及经营营模式是是对高档档百货大大商家招招商，整整体租赁赁，统一一经营。(2)高高档百货货租赁期期往往在在20年年左右，具具备带租租约销售售的条件件，在招招商成功功后带租租约销售售物业产产权。（二）辅辅助业态态1、中型型专业市市场（1）定定位依据据A、按照照较场口口规划，本本项目位位置不在在步行街街范围内内，车流流和货流流的组织织比较便便利，对对于货流流往往比比较大的的专业市市场来说说，这是是一个比比较有利利的先天天条件。B、从业业态上看看，目前前比较倾倾向的定定位是医医药超市市，原因因是重庆庆是西南南乃至全全国知名名的医药药批发中中心，有有相当多多的大商商家，外外地医药药商家也也有相当当部分准准备抢摊摊重庆，而而项目紧紧邻储奇奇门，该该区域目目前是很很有知名名度的医医药市场场，可供供借势。C、也可可以考虑虑其他专专业业态态，但要要求其经经营档次次不能太太低。（2）楼楼层设置置目前认为为比较合合理的楼楼层是负负一、负负二楼，原原因是：A、总建建筑面积积84119平方方米，两两个经营营楼层，比比较符合合医药超超市商家家需求（目目前和平平药房、巨巨琪药业业、仓野野药业、双双叶药业业等在重重庆具有有一定知知名度的的医药商商家其中中心店营营业面积积大约都都在5000070000平方方米之间间），其其他专业业市场如如家居、电电器等所所需的商商业面积积也大致致相当。B、在入入口各自自独立的的条件下下，医药药超市紧紧靠高档档百货，对对其形象象档次基基本不会会产生负负面影响响。C、医药药超市及及其他专专业市场场普遍对对负楼没没有太大大的抗性性。（3）招招商及经经营模式式A、对于于医药超超市商家家来说，比比较合理理的招商商及经营营模式是是整体招招商，装装修及经经营管理理由其自自行负责责。B、在招招商成功功后带租租约销售售物业产产权。2、净菜菜超市（1）概概念诠释释从功能上上看，净净菜市场场和农贸贸市场基基本相同同，但区区别在于于其在卖卖场包装装中统一一形象标标识，统统一收银银，卫生生条件好好，管理理比较规规范，在在经营模模式上与与超市类类似，是是一种很很有生命命力的新新兴业态态。（2）定定位依据据A、已开开发的净净菜市场场销售都都非常成成功。目前重庆庆在售的的净采市市场均由由龙寰公公司开发发，一个个位于一一号桥，两两个位于于沙坪坝坝，铺位位分零销销售，销销售状况况都非常常好，每每次推出出基本上上都可以以在三个个月左右右的时间间内销售售完毕。B、项目目有开发发净菜市市场的地地段条件件一是项目目有效辐辐射范围围及范围围内的居居民密集集程度都都超过了了一号桥桥龙寰净净菜市场场，从另另一方面面看，较较场口片片区新建建物业住住户层面面都比较较高，生生活购物物也较为为讲究，净净菜市场场相对于于普通农农贸市场场对其有有更强的的吸引力力。C、便于于分零及及销售。（3）楼楼层设置置建议设置置于负五五、负四四及负三三层，原原因为：A、三个个楼层均均可在中中兴路开开设出口口，这样样上半城城片区居居民可以以从负三三层出入入，下半半城片区区居民可可以从负负五层出出入，都都较为便便利。 B、净净菜市场场在形象象档次上上和高档档百货之之间有比比较大的的落差，如如规划于于负三至至五层，与与高档百百货之间间有中型型专业市市场间隔隔，在出出入完全全独立的的条件下下，不会会对高档档百货的的经营环环境产生生负面影影响。（4）招招商及经经营模式式在推广中中建议分分零销售售，实现现资金有有效回笼笼。在经营管管理中建建议聘请请龙寰物物管进行行管理，其其对净菜菜市场管管理应有有专项研研究，有有利于保保证前期期经营的的稳定性性。3、高档档餐饮、俱俱乐部（1）定定位依据据A、重庆庆目前餐餐饮市场场以中档档酒楼和和江湖菜菜居多，有有特点、定定位偏高高档的餐餐饮经营营都比较较好，如如天天鱼鱼港。但但真正意意义上的的高档餐餐饮目前前也还是是一个相相对的空空白点，如如果有知知名高档档餐饮目目前进入入重庆，根根据重庆庆居民注注重饮食食消费、爱爱跟风的的消费特特点，市市场前景景应该比比较好。B、重庆庆目前较较为高档档的大型型休闲俱俱乐部也也较少见见，特别别是复合合保健、娱娱乐、商商务洽谈谈、顶级级商务餐餐饮为一一体的高高档休闲闲中心。目目前有部部分此类类上家准准备进入入重庆市市场，如如上海一一家SPPA俱乐乐部，其其经营范范围不仅仅仅是香香熏水疗疗，而是是复合多多种娱乐乐、甚至至会议功功能于其其中，该该商家对对在重庆庆的经营营前景非非常乐观观，目前前正在寻寻找经营营场地。C、这两两部分业业态形象象档次比比较高，并并且能够够有效吸吸引高端端消费者者，和高高档百货货在经营营中形成成良新互互补。（2）楼楼层设置置建议设置置于68层，原原因为：A、复合合多种高高端消费费业种、切切实形成成规模优优势需要要较大的的体量支支撑，项项目68层总总建筑面面积达到到106615平平方米，在在重庆市市场上已已经非常常具有规规模优势势。B、餐饮饮、俱乐乐部毕竟竟属于消消费服务务领域，营营业额和和产值和和零售业业不在一一个水平平线上，并并且当前前在项目目所在地地经营餐餐饮等业业态还没没有足够够的商业业氛围支支持，所所以商家家能够承承受的租租金相对对有限，因因此我们们建议将将其设于于商业价价值相对对较低的的高楼层层。（3）招招商及经经营模式式A、招商商中首先先考虑将将三个楼楼层整体体租赁给给一个大大商家，由由其同意意经营和和管理；如招商商进展不不顺利可可转换招招商模式式，整层层或半层层招商，由由物业管管理公司司进行统统一管理理。B、餐饮饮、娱乐乐行业商商家租赁赁期一般般不太长长，对中中小投资资户来说说，缺乏乏稳定的的收益保保障，分分零销售售产权的的难度比比较大，在在招商成成功后我我方将充充分利用用公司现现有的大大投资户户资源，争争取实现现整层销销售。4、车库库（1）定定位依据据A、项目目当前只只有1007个车车位，加加上一层层可以增增设的地地面停车车位，也也不过1130个个左右，不不能满足足规范的的要求，也也无法满满足裙房房经营及及塔楼的的正常使使用需要要，应考考虑通过过其他途途径增设设。B、建议议项目裙裙楼增设设一部分分车库，一一方面是是由于项项目自身身需要，另另一方面面是因为为周边新新建物业业多，车车位数量量普遍不不足，而而全面入入住后车车位需求求将激增增，因此此租金预预计有较较大的成成长空间间。（2）楼楼层设置置建议A、设置置于负三三、四楼楼，原因因是可由由中兴路路直接进进入，车车流进出出非常便便利。B、负三三、四楼楼净菜超超市难以以整体消消化，设设置车库库可以有有效避免免其出现现部分空空置。（3）推推广及经经营模式式销售车位位使用权权，由大大厦物业业管理公公司进行行统一管管理。5、写字字楼（1）定定位依据据A、较场场口区域域交通便便利，紧紧邻解放放碑，本本身是一一个比较较好的商商务口岸岸，项目目高楼层层单位定定位为写写字间有有比较稳稳定的市市场需求求。B、从项项目硬件件条件看看，一楼楼层高55.4米米，能够够做出比比较大气气的大堂堂，从AA、B栋栋共有55部电梯梯可以直直达9、110楼，完完全能够够满足商商务办公公的形象象及硬件件需要。C、项目目裙房商商家也需需要一些些办公空空间，项项目如果果有部分分写字楼楼，在招招商中可可以作为为一个配配套宣传传。（2）楼楼层设置置建议设置置于9、110楼，一一方面楼楼层高，商商业价值值相对较较小，另另一方面面在顶层层办公所所受干扰扰相对较较小，并并且有开开敞阳台台，商务务空间不不压抑。（3）推推广模式式建议分隔隔成为小小面积单单位销售售，根据据写字楼楼市场的的需求状状况，建建议主力力面积划划分在880-1120平平方米之之间。（三）交交通组织织及其他他1、净菜菜市场人人流从中中兴路进进入，与与高档百百货之间间用医药药超市作作为间隔隔，不会会形成互互扰。2、车辆辆中兴路进进入车库库，取车车可以从从A栋大大堂乘办办公电梯梯直达车车库，非非常便利利。3、将商商场入口口7-88轴线入入口移至至67轴线线之间，连连同67轴线线之间扶扶梯封闭闭成一个个独立的的医药超超市入口口，这样样高档百百货的入入口完全全不受干干扰。4、高档档餐饮、俱俱乐部通通过5部部专属电电梯直达达，配置置标准已已完全足足够，不不需要再再增加观观光电梯梯。5、9楼楼和100楼作为为办公，主主要为商商家配套套，大堂堂应有较较高的装装修标准准。6、靠近近1轴线线的两部部垂直电电梯建议议合并为为一部载载重量在在2吨以以上的大大轿厢货货梯，便便于商家家货流的的组织。7、商家家如需卸卸货区或或小面积积仓储空空间，可可考虑在在车库中中划分解解决。8、应考考虑设中中央空调调，强度度在1880大卡卡/平方方米以上上。（四）租租售收益益测算1、项目目裙房各各楼层面面积指标标（1）负负楼（和和平路以以下）楼层负5F负4F负3F负2F负1F面积(平平方米)4322245866450224417745022（2）主主楼（和和平路以以上）楼层1F2F3-7FF8F9F10F面积(平平方米)347663160035877344113186629066备注：项目目各楼层层面积指指标均为为本层建建筑面积积。后述述内容所所有的租租金均取取租赁期期内平均均值，已已考虑租租金递增增因素。在各各定位方方案条件件下，产产品及交交通组织织需要调调整的内内容将在在策划报报告中作作具体阐阐述。租金金及售价价定位依依据为渝渝中区其其他商业业物业租租售价格格，以及及各业态态自身租租金承受受能力，相相关数据据详见附附件二。2、租售售收益测测算表楼层定位月租金（元元/ mm2）售价（元元/ mm2）面积（mm2）销售金额额（元）负5净菜超市市5236600000负4净菜超市市、车库库3565500000负3净菜超市市、车库库3875500000负2医药超市市5585800441773789978660负1医药超市市55858004502238622716601高档百货货701092203476637955792202高档百货货7010922031600.634511375523高档百货货701092203587739177004404高档百货货701092203587739177004405高档百货货701092203587739177004406高档餐饮饮、俱乐乐部40672003587724100464407高档餐饮饮、俱乐乐部40672003587724100464408高档餐饮饮、俱乐乐部40672003441123122352209办公457560031866240886166010办公4575600290222193391220合计510662000003、定价价依据（1）测测算原则则除净菜市市场和车车位外，其其余楼层层均为带带租约出出售产权权，因此此我们建建议以租租金为基基础，结结合投资资户能够够接受的的回报率率反算售售价。重庆投资资户能够够接受的的回报率率大致为为7-88%，投投资回收收期按静静态计算算约为11315年年，因此此我们建建议，建建筑面积积租金在在50元元/平方方米以上上的卖场场按年租租金的113倍定定价，建建筑面积积在500（含550）元元/平方方米以下下的卖场场按年租租金的114倍定定价，前前者略高高。（2）净净菜超市市净菜超市市总面积积为89950平平方米，如如果按实实用率550%、商商铺和摊摊位使用用面积22.5平平方米、可可形成商商铺和摊摊位共117900个。参照对象象为龙寰寰农贸市市场，该该市场位位于一号号桥附近近，周边边常住人人口较多多，市场场商铺与与摊位平平均售价价约为55万元/个，销销售情况况非常好好，在较较段时间间内实现现销售率率1000%，考考虑到本本项目的的口岸相相对较好好，平均均售价取取6万元元/个计计算，可可实现销销售收入入1.0074亿亿。（3）车车位负三、负负四层共共可形成成1766个车位位（参照照原负三三层划分分方案，建建筑面积积约为444000平方米米）。根据重庆庆市政府府规定，目目前中高高档写字字楼车位位年票约约为73300元元，按照照14年年收回投投资计算算，其合合理售价价应为111万元元/个。共共可实现现销售119366万元。与与车库合合计1226766万元。（4）医医药超市市目前重庆庆专业市市场商家家能够承承受的租租金为22555元元/平方方米，如如建玛特特为合景景聚融报报价为建建筑面积积月租金金40元元/平方方米，除除渝中区区外，其其他主城城区专业业市场租租金偏低低，如南南亚家具具现代广广场店租租金为228元/平方米米。由于本项项目地处处渝中区区，紧邻邻车道便便于货流流组织，非非常利于于专业市市场经营营，建议议其租金金取上限限，即建建筑面积积月租金金55元元/平方方米。（5）高高档百货货根据到重重庆考察察洽谈的的高档百百货商家家透露，其其租金价价格上限限在建筑筑面积月月租金770元/平方米米左右，这这已高于于中档百百货的租租金水平平（银太太月租金金为411元/平平方米，成成商租赁赁世贸中中心平均均月租金金约在442元/平方米米）。（6）高高档餐饮饮、俱乐乐部对该业态态租金定定位我们们主要参参照得意意娱乐城城（得意意世界CC区）租租金调查查，其22-8楼楼建筑面面积平均均月租金金约为445元/平方米米，考虑虑到其经经过长时时间市场场培育，本本项目成成熟度目目前难以以与其相相比，建建议将建建筑面积积月租金金定位在在40元元/平方方米。（7）办办公目前重庆庆高档写写字楼建建筑面积积月租金金约为55080元元/平方方米（万万豪商务务楼约为为60元元/平方方米，大大都会约约为900元/平平方米），考考虑到本本项目商商务体量量不大，缺缺乏专属属的商务务配套，在在品牌及及形象环环节也有有一定的的劣势，建建议建筑筑面积月月租金定定位为445元/平方米米。备注：高档餐饮饮、俱乐乐部也计计划引进进一个商商家整体体经营，这这类商家家租赁年年限往往往也不太太长，带带租约出出售条件件不十分分成熟，有有可能成成为一个个良性资资产，其其资产价价值和表表中确定定的售价价大致相相当。六、定位位方案二二及租售售收益测测算（一）主主力业态态香港港精品坊坊1、概念念诠释本文所说说的香港港精品坊坊，意指指将香港港的一线线百货品品牌集中中到本项项目，并并将货品品的香港港制造背背景，作作为项目目在经营营中冲击击市场的的重要砝砝码。2、定位位依据（1）香香港是整整个亚洲洲非常重重要的商商业中心心，从某某种程度度上说，它它引领了了流行和和时尚潮潮流，香香港制造造本身就就是一种种品牌效效应，潜潜在的追追随群体体很大。（2）由由于大众众需求旺旺盛，在在重庆乃乃至整个个内地都都充斥着着“港造”旗号的的百货产产品，优优劣参半半。（3）如如果我们们在项目目内构件件一个“香港精精品坊”，所有有的商家家都来自自香港，可可以从根根本上解解决消费费者的心心理顾虑虑，我们们认为一一个高含含金量的的“港造”标志足足以使项项目在百百货业的的竞争中中抢得制制高点。 （4）“香港精品坊”如果能够招商成功，对较场口的区域形象也有一定的提升作用，反过来贵司可以尝试争取政府的一些优惠支持，主要是对商家经营中的税收优惠，招商活动也最好由政府组织，这样能够极大程度增强商家的信心。3、楼层层设置建议设置置于15层，原原因为：（1） 该定位需需要一定定的规模模，商品品种类才才能够比比较齐备备，并在在市场上上获得较较高的知知名度。但但同时规规模如果果太大，也也可能会会出现招招商不足足的不良良情况，所所以综合合考虑我我们建议议参照高高档百货货的体量量标准确确定其总总体规模模。（2） 此业态属属于精品品百货范范畴，商商家普遍遍不愿意意在低于于主入口口的楼层层经营，所所以在楼楼层选择择上，我我们认为为15楼比比较合理理。4、招商商及经营营模式我们建议议先分零零招商，其其后销售售，由大大厦物管管进行统统一管理理。（二）辅辅助业态态1、生活活家（1）定定位依据据A、 随着收入入水平的的提高，居居住条件件的改善善，重庆庆居民对对家居布布置也有有了更高高的审美美标准和和要求，但但与此想想对应的的是重庆庆家居饰饰品目前前还处于于一种比比较粗放放的经营营状态，没没有一个个精品卖卖场。重重庆居民民常常会会利用出出差或是是旅游的的机会在在北京、上上海等地地的家居居饰品卖卖场购置置物件，市市场空间间比较明明显。B、 这类商家家在经营营中注重重交通的的便捷度度，对自自然人流流的依赖赖性不是是非常强强，项目目能够满满足其经经营要求求。（2）楼楼层设置置建议设置置于负一一、二楼楼，从面面积指标标上看，适适合中型型专业店店，并且且人流和和物流组组织都比比较便利利。（3）推推广及经经营模式式建议整体体招商，这这类商家家租赁年年限一般般都在220年左左右，在在招商成成功后即即带租约约出售卖卖场产权权。2、净菜菜超市、俱俱乐部、办办公定位位依据及及交通组组织同方方案一。（三）租租售收益益测算1、租售售收益测测算表楼层定位月租金（元元/ mm2）售价（元元/ mm2）面积（mm2）销售金额额（元）负5净菜超市市5236600000负4净菜超市市、车库库3565500000负3净菜超市市、车库库3875500000负2生活家5585800441773789978660负1生活家55858004502238622716601店中店香港0关关税产品品1201872203476665077072202店中店精品廊廊旗舰店店9014044031600.644377482243店中店精品廊廊旗舰店店701092203587739177004404店中店精品廊廊旗舰店店45756003587727111772205店中店休闲运运动45756003587727111772206高档餐饮饮、俱乐乐部40672003587724100464407高档餐饮饮、俱乐乐部40672003587724100464408高档餐饮饮、俱乐乐部40672003441123122352209办公457560031866240886166010办公4575600290222193391220合计523449000002、定价价依据生活活家同方案一一医药超超市。香港港精品坊坊香港精品品坊在档档次、利利润和附附加值比比高百货货略低，但但其受众众层面也也更广，所所以其对对租金的的承受能能力也大大致与高高档百货货相当，所所以租金金均价基基本等同同于方案案一。但按照本本方案，在在推广过过程中将将分零招招商，因因此各楼楼层应有有差价体体现。我我们设定定楼层租租金差价价比率大大致在22030%之间（楼楼层差价价大致在在30元元/平方方米左右右）。得意一楼楼A区租租金为1190元元/平方方米，BB区一楼楼租金为为11001500元/平平方米，但但其经过过多年培培育后，经经营条件件已非常常成熟，因因此我们们建议以以1200元/平平方米作作为一楼楼基准租租金，其其余楼层层租金在在按照前前文所述述比例调调整。其余余楼层定定价依据据同方案案一。七、定位位方案三三及租售售收益测测算（一）生生活家1、概念念诠释本部分内内容中的的生活家家与方案案二有所所差异，其其目标是是打造一一个包括括品牌家家具、家家居饰品品在内的的大型卖卖场。2、定位位依据（1） 类似于家家居饰品品，重庆庆家具商商家在规规模、包包装、货货品、服服务质量量环节和和发达城城市的大大型商家家相比都都还有一一定的差差距，可可以作为为例证的的是重庆庆高收入入阶层在在外地购购买家具具的现象象比较普普遍，在在房地产产市场上上，对包包装比较较注重的的住宅项项目也往往往到外外地购买买家具布布置样板板房，所所以从需需求上看看，重庆庆的家具具市场还还有比较较大的空空间可供供细分。（2） 较场口得得意装饰饰城目前前经营已已经比较较成熟，基基本上每每个需要要装修的的家庭都都会到得得意装饰饰市场，在在目标消消费者层层面，生生活家与与装饰市市场有比比较大的的共性，定定位为生生活家可可以比较较充分的的对其借借势。（3） 从项目的的位置上上看，紧紧邻步行行街，人人气有保保证，形形象展示示效果好好。出口口即是车车道，货货流组织织非常便便利，是是经营专专业市场场难得的的理想场场所。3、楼层层设置建议设置置于负一一至正五五层，原原因为：6个楼层层总建筑筑面积共共218899平平方米，规规模优势势已经比比较突出出，如果果体量过过大，也也有可能能面临市市场消化化能力不不足的风风险。专业市场场商家对对楼层没没有太高高的要求求，对项项目负一一和六楼楼不会产产生明显显的抗性性。4、招商商及经营营模式向大商家家整体招招商，由由其统一一经营，在在招商成成功后即即销售物物业产权权。（二）辅辅助业态态1、车库库和净菜菜市场定位依据据与方案案一相同同，为了了尽可能能发挥负负四、五五楼商业业价值，在在本定位位方案中中将车库库置于99、100层，相相应在交交通组织织上也有有一点变变化，即即是需要要在和平平路和裙裙房9、110楼之之间增加加一部升升降梯，用用于运送送车辆。2、医药药超市和和办公定位依据据同方案案一。3、招商商及经营营模式同方案一一。（三）租租售收益益测算1、租售售收益测测算表楼层定位月租金（元元/ mm2）售价（元元/ mm2）面积（mm2）销售金额额（元）负5净菜超市市4322210688900000负445866负3医药超市市5585800450223862271660负2医药超市市5585800441773789978660负1生活家60936004502242133872201生活家60936003476632533536602生活家609360031600.629588321163生活家60936003587733577432204生活家60936003587733577432205生活家60936003587733577432206办公45756003587727111772207办公45756003587727111772208办公45756003441126011396609车库267330000010车库合计495337466762、定价价依据（1）生生活家生活家主主要经营营高档家家具、家家饰用品品等，利利润高、附附加值高高，结合合本项目目对专业业市场的的高度适适应性，我我们建议议租金突突破专业业市场上上限100%，建建筑面积积月租金金定为660元/平方米米。（2）办办公置于于68层与与9、110层租租金差异异不大，售售价相应应也不变变，但车车位置于于9、110楼在在使用上上可能有有一定不不便，对对此我们们建议车车位售价价不变，但但销售速速度与方方案一、二二比较可可能会略略低。（3）其其他楼层层等同于于方案一一、二。八、定位位方案四四及租售售收益测测算（一）主主力业态态奥特特莱斯+店中店店（香港港精品坊坊）1、定位位依据（1）奥奥特莱斯斯本质上上是一个个折扣店店，目前前在东南南亚比较较风行，主主要销售售一些过过季、缺缺码、下下架的名名牌，具具有大众众性，和和香港精精品坊目目标消费费者层面面基本一一致，可可以形成成良性互互补。（2）一一个品牌牌折扣店店，加上上一个香香港精品品百货，我我们认为为对都市市时尚一一族非常常具有吸吸引力，能能够有比比较好的的经营前前景。2、楼层层设置（1）我我们建议议香港精精品坊位位于项目目1-33楼，原原因由于于是奥特特莱斯的的介入，做做3个楼楼层已经经可以保保证整体体的规模模和影响响力，另另一方面面压缩经经营规模模也更能能够保证证招商的的效果，有有利于精精品坊做做好做精精。（2）奥奥特莱斯斯设置于于负一、二二、三楼楼，因为为该商家家经营模模式为整整体经营营，相对对于分零零商家来来说，租租金承受受能力有有限，所所以建议议将其设设置于负负一、二二、三楼楼。3、招商商及经营营模式（1）奥奥特莱斯斯为整体体招商，由由其自行行经营，在在招商成成功后即即销售物物业产权权。（2）香香港名店店坊招商商及经营营模式同同方案二二。（二）辅辅助业态态1、大众众餐饮和和娱乐香港精品品坊和奥奥特莱斯斯的进驻驻将会在在很大程程度上提提升项目目的人气气，所以以可以考考虑做大大众餐饮饮，并且且随着较较场口区区域改造造的进展展，以及及轻轨的的通车、十十八梯民民俗风貌貌区的建建设，经经营条件件还将进进一步提提高。2、SPPA SPAA目前是是一种休休闲疗养养，在都都市中很很受欢迎迎。目前前重庆的的SPAA规模普普遍都比比较小，配配套设施施不多，并并且只针针对女性性服务，如如果引进进一家规规模大的的SPAA，除香香薰水疗疗外整和和多元的的休闲服服务功能能，应该该非常具具有竞争争优势。3、楼层层设置这两种业业态属于于服务业业种，租租金承受受能力有有限，并并且租赁赁期限往往往比较较短，难难以带产产权销售售，所以以建议将将其置于于商业价价值相对对较低的的高楼层层。4、招商商及经营营模式这两种辅辅助业态态需分楼楼层招商商，租赁赁期往往往不长，难难以吸引引中小型型投资户户，建议议在招商商成功后后向大投投资客户户整体销销售。由各商家家自行经经营。5、交通通组织同同方案一一。（三）租租售收益益测算1、租售售收益测测算表楼层定位月租金（元元/ mm2）售价（元元/ mm2）面积（mm2）销售金额额（万元元）负5净菜超市市4322210688900000负445866负3奥特莱斯斯（含部部分车位位）5585800450223862271660负2奥特莱斯斯5585800441773789978660负1奥特莱斯斯60936004502242133872201店中店1201872203476665077072202店中店9014044031600.644377482243店中店701092203587739177004404高档餐饮饮或影院院等50780003587727977860005生活家（大大众餐饮饮、娱乐乐）50780003587727977860006生活家（大大众餐饮饮、娱乐乐）50780003587727977860007SPA（或或停车位位）40672003587724100464408SPA（或或停车位位）40672003441123122352209商务办公公（咖啡啡、茶座座）457560031866240886166010商务办公公（咖啡啡、茶座座）4575600290222193391220合计551335855642、定价价依据（1）奥奥特莱斯斯该业种档档次和附附加值高高，对项项目整体体的形象象有一定定的提升升作用，因因此在租租赁价格格环节应应该考虑虑给予一一定优惠惠，此外外，从楼楼层规划划上位于于负楼，因因此租金金建议定定为555元/平平方米。（2）店店中店该业态应应定位与与香港精精品坊属属于同档档次业种种，因此此租金取取值与方方案二一一致。（3）生生活家该业态位位于项目目5、66楼，人人流和商商气会受受到一定定负面影影响，因因此建议议其租金金相对方方案三下下调100%左右右，不突突破专业业店常规规上限，定