百花大厦营销策划方案

百花大厦厦营销策策划方案案第一部分分 市场调调研与分分析一、本次次调研的的目的1、通过过深入仔仔细的市市场调查查，结合合本项目目的自身身特点，分分析研究究目标客客户群的的要求，按按本公司司的销售售准备要要求及项项目开发发的思路路与理念念，对产产品进行行必要的的细分、定定位。2、制定定出比较较详细的的建议性性、可行行性强的的初步策策划方案案，为项项目的销销售成功功做出必必要的准准备与铺铺垫。二、调研研的指导导思想通过点、线线、面的的立体调调查和分分析，在在相对时时间较短短、风险险较小的的原则前前提下，制制定出适适合本项项目运作作的营销销策划方方案，力力争保障障该项目目销售工工作的顺顺利进行行。三、调查查过程简简述由于该项项目地块块位置的的特殊性性，已决决定了该该项目营营销的市市场定位位，围绕绕已确定定的该项项目的建建设方案案来制定定和完善善项目的的市场营营销研究究，因此此本方案案的物业业调查着着重于物物业市场场因素影影响的大大小和消消费群体体的接受受方式、接接受能力力方面进进行制定定。一方方面通过过对合肥肥市各区区域有一一定影响响力（规规模影响响、价格格影响）的的高层物物业进行行调查了了解，探探明近年年高层物物业市场场的发展展趋势，研研判宏观观大市场场对本项项目的影影响；第第二方面面，通过过对合肥肥各区域域有代表表性的多多层市场场（档次次较高）特特别是该该项目周周边区域域的（老老城区）多多层住宅宅市场进进行调查查分析，理理出新、老老多层市市场客户户的购房房思路，为为引导其其购买与与多层价价格相近近的黄金金地段的的高层住住宅作铺铺垫；第第三方面面，通过过对合肥肥市的物物业租赁赁市场，特特别是老老一环以以内的高高层（多多层）物物业进行行调查，并并与本项项目进行行比较，为为投资保保值升值值、以租租养楼的的客户群群进行投投资估算算和引导导；第四四方面，通通过对以以往合肥肥的已建建高层商商务公寓寓的调查查，以及及本项目目前期运运作的过过程，为为本项目目提出一一些建议议。四、合肥肥市物业业市场分分析1、高层层楼市分分析1)、高高层商务务写字楼楼一段时间间以来，商商务写字字楼项目目的开发发，在一一些地区区特别是是沿海地地区发展展较快，曾曾出现过过买卖楼楼花之经经典之作作，在889年至至93年年期间，成成功的案案例举不不胜数，主主要是顺顺应了我我们国家家初期的的改革开开放政策策潮流。随随后开发发建设商商务楼成成风，使使得96699年年商务楼楼市场空空置率一一直居高高不下，全全国省会会城市平平均商务务写字楼楼空置率率高达555%，其其后通过过国家的的宏观调调控以及及市场自自身的调调节，商商务楼经经过了较较长时间间的消化化和整合合。从资资料分析析看，目目前的商商务楼市市场趋于于成熟平平稳发展展的阶段段，也是是94年年以来见见高回落落触低反反弹阶段段，由于于我国已已正式加加入WTTO，在在改革开开放进一一步深入入并得到到法律保保障的同同时，随随着商务务活动的的日益频频繁，独独资、合合资、外外资等多多种类型型的企业业将寻求求理想的的办公场场所，高高层商务务将是他他们的首首选。在在知识经经济高速速发展的的今天，合合肥除起起到东西西部发展展桥梁作作用的同同时，会会利用科科技城市市的优势势吸引更更多的外外资到合合肥投资资，将会会增加商商务楼市市的市场场需求量量。如今今的全国国乃至合合肥的商商务楼市市的发展展正在趋趋向于档档次、品品牌排定定的时期期，区位位优势、地地域配套套优势、产产品配置置优势和和品牌优优势的高高层商务务楼将是是今后一一段时间间（四年年内）合合肥市场场的发展展需求产产品，当当然需求求的空间间有限，速速度很慢慢。而相相反，对对一些功功能不明明确的多多层综合合楼兼做做商务写写字楼的的或一些些配置较较低的商商务楼，无无论从置置业的角角度还是是租赁的的角度均均不是很很理想，它它们虽然然有一定定的价格格优势，但但升值保保值的机机会较小小，投资资的风险险较大。单单从投资资租赁这这个角度度看，合合肥市老老城区高高层商务务租赁价价格差异异较大，从从25元元/到到70元元/不不等。从从新华商商务楼和和润安大大厦商务务楼的发发展以及及邮电大大厦、怡怡和锦江江（原三三荣大厦厦）更能能验证上上述分析析的正确确性。（详详见附表表1、22）新华华商务楼楼运作了了五年，剩剩余部分分预计将将在今年年售完。润润安大厦厦闲置了了6年之之久，目目前正以以较好的的销售势势头进行行盘活，到到目前为为止，只只剩为数数不多的的楼层。2)、高高层住宅宅楼现阶段的的合肥高高层住宅宅，虽然然销售周周期相对对较长，接接受程度度也较为为有限，但但从20002年年合肥高高层住宅宅投放量量同比增增加755%（1111月月份）猛猛增的趋趋势看小小高层市市场预热热过程已已经过去去，热销销会在激激烈的竞竞争中到到来，原原因是土土地供应应政策发发生变化化，为了了充分利利用土地地资源，降降低土地地成本，提提高项目目的收益益率，发发展高层层住宅是是物业发发展的必必然趋势势，同时时随着居居民的消消费和生生活水平平的提高高，以及及居住观观念的变变化和心心理上的的逐渐接接受，也也为小高高层发展展奠定了了基础。新新建设的的高层住住宅，多多是走精精品型的的综合素素质路线线，在规规划设计计、建筑筑设计（立立面造型型）、项项目配套套、智能能化配置置以及产产品包装装、项目目销售定定位等方方面极具具现代感感，更有有时代感感，给高高层楼盘盘赋予了了更深的的内涵，注注入了较较高的人人居科技技含量，吸吸引了较较多的置置业者垂垂青。较较能反映映合肥市市各区域域高层楼楼市市场场状况的的有新华华商务楼楼、润安安大厦、元元一时代代花园、东东海花园园等。（详详见附表表1、22）2、多层层楼市分分析1)、多多层写字字楼每年合肥肥市有约约5万的多层层商务写写字楼投投放市场场，近几几年较为为成功、较较有名气气的是政政通大厦厦，政通通大厦写写字楼均均价40000元元/，租租金300元/。此后后均是一一些利用用老城区区改建、改改造过程程沿街兴兴建的综综合楼，除除去一层层、二层层作为门门面房外外，其他他剩余部部分留做做写字楼楼，较为为集中的的在淮河河路步行行街，约约为100万，销销售均价价为50000元元/，目目前尚有有2万多多空置，其其租金均均在255元/左右。老老一环至至新一环环之间区区域的销销售均价价在26600元元/，其其租金均均在188元/左右。2)、多多层住宅宅楼通过对合合肥市多多层住宅宅抽样调调查发现现，东、南南、西、北北各物业业小区的的多层住住宅发展展状况不不尽相同同，以南南区和西西区发展展较为成成熟，档档次略高高，而北北区和东东区发展展速度较较快，但但档次较较低，均均衡比较较后发现现其市场场有一定定的饱和和迹象，虽虽然价格格缓慢上上涨，销销售和开开发建设设也同比比增长，但但空置率率居高不不下，并并已超出出国际上上公认的的警戒线线的7个个百分点点。为此此，就算算是待成成熟、正正在发展展的市场场也应该该是较为为合理或或宏观控控制较为为得力的的市场。从从资料中中得知，明明年初东东、西区区将有三三个在550万左右的的（凤凰凰城、颐颐和花园园、福海海新居）小小区投入入建设，会会对市场场有一定定的冲击击。目前前除中心心地带以以外，合合肥的多多层住宅宅销售均均价为220000元/，略低低于全国国平均水水平，高高于全省省平均水水平的880%。租租赁价格格为5元元/，中中心地带带的多层层销售均均价在330000元/，租赁赁价格为为10元元/。合肥市物物业市场场调查表表（租赁赁）物业名称称业主名称称 安徽徽润安（国国际）股份公司司具体位置置蒙城路与与阜南路路交口物业规模模6万市场环境境市区内商商业气氛氛浓,处交通通要道出行行方便建筑层数数32层润 安 大 厦厦租赁价格格（元/月月*）50元/月（不含水水电费）相关配置置有地上车车位和地地下库,3部高速速电梯.商家特征征中介服务务、广告告公司为为主；外外地办事事机构。备 注14层层为酒店店；5层层以上商商住；55层38830元元/，每每上一层层加300元。物业名称称业主名称称市招商公公司具体位置置荣事达大大道与淮淮河路交交口物业规模模80000市场环境境比邻市政政府，商商业地势势卓越。建筑层数数7层相关配置置（含停车车位）无停车场场、老式式电梯一一部。淮 安 大 厦厦租赁价格格（元/月月*）50元/月商家特征征市政相关关职能部部门、广广告公司司、保险险公司。备 注老式办公公楼、建建筑年限限长；毛毛坯房出出租。物业名称称业主名称称新华社安安徽分社社具体位置置六安路与与淮河路路交口物业规模模3万市场环境境商业重地地，出行行方便。建筑层数数30层相关配置置（含停车车位）地下停车车场、车车位1550元/月，电梯三部部；一部部货梯。新华大厦厦租赁价格格（元/月月*）32元/月（不不含水电电费）商家特征征中介服务务、广告告建设材材料公司司外地公公司驻肥肥办事处处。备 注属商办楼楼；有余余房出售售售价55层38800元元/，每每上一层层加300元/。合肥市物物业市场场调查表表（租赁赁）物业名称称业主名称称省邮电局局具体位置置六安路淮淮合路交交口物业规模模25万万市场环境境商业重地地高档办办公建筑层数数29层相关配置置（含停车车位）地上地下下车位/库充足足；中央央空调；水电电电话齐全全。邮电大厦厦租赁价格格（元/月月*）77元/月商家特征征一些知名名企业合合肥办事事处；会会计师事事务所；广告公公司。备 注精装潢，公公摊面积积大，属属纯高档档商业办办公楼。物业名称称业主名称称市府办公公厅具体位置置荣事达大大道西侧侧物业规模模1.5万万市场环境境商业气氛氛浓厚，出出行方便便。建筑层数数7层相关配置置（含停车车位）电梯两部部精装修修，路边临时时停车。政通大厦厦租赁价格格（元/月月*）30元/月（不含水水电电梯梯使用费费）商家特征征市政府职职能部门门居多，另另外开发发公司；投资公公司等。备 注物业名称称业主名称称万总商贸贸公司具体位置置宿州路南南段物业规模模90000市场环境境繁华地段段，人流流大，出出行不便便。建筑层数数7层相关配置置（含停车车位）电梯两部部，精装装修，有地上停停车场。太阳城写写字楼租赁价格格（元/月月*）32元/月（水水电自理理）商家特征征各种咨询询公司，开开发公司司、美容容公司外外商驻肥肥办事处处。备 注/合肥市物物业市场场调查表表（租赁赁）物业名称称业主名称称兴华物业业公司具体位置置六安路与与长江路路交口北北物业规模模25000市场环境境商业气氛氛浓，出出行不便便。建筑层数数7层相关配置置（含停车车位）电梯一部部，无停停车场。长安大厦厦租赁价格格（元/月月*）40元/月商家特征征以咨询、广广告、仓仓库学校校为主。备 注/物业名称称业主名称称红旗饭店店物业办办具体位置置三孝口东东侧物业规模模60000市场环境境交通主干干道，商商业气氛氛浓。建筑层数数6层相关配置置（含停车车位）无电梯和和停车场场红旗饭店店租赁价格格（元/月月*）40元/月月商家特征征中介、咨咨询、婚婚介公司司等服务务性且需需要市内内办公的的公司。备 注/物业名称称业主名称称澳鑫房产产具体位置置寿春路百百花井附附近物业规模模/市场环境境环境优越越、出行行方便建筑层数数7层相关配置置（含停车车位）电梯；中中央空调调；底下下停车库库。百花大厦厦租赁价格格（元/月月*）45元/月月商家特征征/备 注/合肥市物物业市场场调查表表（租赁赁）物业名称称业主名称称皖科窿商商贸公司司具体位置置荣事达大大厦与环城路交交口西物业规模模70000市场环境境环境幽静静、出行行方便。建筑层数数8层相关配置置（含停车车位）电梯、室室外停车车场、水电电话话。糖酒大厦厦租赁价格格（元/月月*）15元/月商家特征征/备 注本大厦为为83年年房，有有效使用用年限约约40年年；倾向向于出售售：价格格为20000元/；可采采用500%的按按揭付款款方式。物业名称称业主名称称鸿达房产产具体位置置双岗十字字路口东东物业规模模70000市场环境境交通主干干道，出出行方便便。建筑层数数8层相关配置置（含停车车位）地下车库库、电梯梯、水电电、电话话。鸿达大厦厦租赁价格格（元/月月*）25元/月商家特征征/备 注/合肥市物物业市场场调查表表（租赁赁）业主名称称盛安广场场业主名称称新鸿安大大厦物业规模模3万物业规模模2.3万万建筑层数数建筑层数数23层层，主楼楼高900.8mm建筑层数数建筑层数数20层层租赁价格格（元/月月*）66元/月（电电费另计计）租赁价格格（元/月月*）46元/月/（水、电电费另计计）相关配置置（含停车车位）有62个个停车位位，3000元/月相关配置置（含停车车位）200元元/月（还还有若干干个车位位）物业详况况集办公、商商业、餐餐饮、娱娱乐、停停车场等功功能于一一体，119999年正式式运行，主主楼五层层以上为为敞开式式写字楼，可可任意分分隔，四四层以下下及五层附楼楼均为综综合性商商场。办办公用客梯四四部，客客货梯一一部，中中央空调二台台。物业详况况一层大厅厅，二层层以上均均为办公场所，有有地下停停车场，仅仅两部办公公用客梯梯。具体位置置位于长江江路与金金寨路交叉口南南15约约2000米具体位置置紧邻安徽徽省教育育学院，金金寨路3227号市场环境境处交通要要道，出出入方便便，周边边商业气氛氛较浓厚厚，市场场信息灵灵敏，便于于商贸拓拓展。市场环境境处交通要要道，出出入方便便，但大楼主门门较偏僻僻，无商商业气氛，属安安静办公公场所。商家特征征安徽盛安安国际发发展有限限公司是是安徽省省粮油食食品进出出口集团团公司和和盛安国国际（香香港）有有限公司司共同合合资成立立的综合合性公司司。商家特征征中国包装装进出口口安徽分分公司，国企单位位联系电话话戚永伟 05551-283311333联系电话话孟祥林 05551-282285117备 注还剩700的一一间办公公室，办办公装潢潢环境较较为气派派、明朗朗、有时时代感。备 注还剩588和1158两间办办公室，下下月中旬旬会陆陆陆续续空空出办公公场所。办办公装潢潢较差，感感觉不好好。合肥市物物业市场场调查表表（租赁赁）业主名称称海亚大世世界业主名称称怡和锦江江物业规模模近1万物业规模模近3万建筑层数数共8层建筑层数数建筑层数数25层层租赁价格格（元/月月*）销售价格格28元/月/55000元/（均价价）租赁价格格（元/月月*）产权式管管理相关配置置（含停车车位）有淮河路路停车场场相关配置置（含停车车位）物业详况况有近10000办公场场所提供供，现有有中国人人寿保险险公司、化化妆品代代理等租租赁，下下月底将将有更大大场所出出租。物业详况况年租金88.6%的收益益，每年年10000元的的酒店免免费签单单消费。业业主所购购酒店产产权3年年后可转转让给怡怡合锦江江国际大大酒店有有限责任任公司。具体位置置淮河路改改造工程程指挥部部对面具体位置置含山路与与淮河路路交叉口口处市场环境境处闹市区区，周边边买卖商商业气氛氛浓厚，办办公不适适宜。市场环境境处闹市区区，商业业气氛浓浓厚，投投资思想想浮动较较大。商家特征征合肥新海海亚物业业管理有有限公司司商家特征征合肥辉豪豪房地产产开发有限限责任公公司联系电话话杨静 05551-262279999联系电话话陈剑雯 05551-261177887备 注主要销售售住宅楼楼，办公公代销。备 注据介绍销销售过半半。合肥市物物业市场场调查表表（租赁赁）物业名称称淮河路一一条街物业名称称长江路一一条街租金范围围2060元元/月不等等租金范围围40元/月/左右物业配套套有几个大大型停车车场和大大型商场场。物业配套套配套不全全，停车车场所不不多。市场环境境是闹市取取，商业业气氛浓浓厚，适适合商家家投资买买卖生意意，办公公有显吵吵杂，且且交通较较受限制制，特别别不适宜宜大公司司、大集集团的办办公。市场环境境交通便利利，商业业气氛很很好，有利于商商贸恰谈谈。商家特征征多为生意意买卖及及品牌代代理等。商家特征征各种品牌牌代理、各各种需要要繁华地段的公公司办公公。物业现况况建成不久久的写字字楼租赁赁情况较较差，一一层的出出租情况况较好。物业现况况良好前景预测测为合肥市市的商业业一条街街，住宅宅楼及写写字楼的的前景不不好。前景预测测可建高档档写字楼楼备注备注合肥市物物业市场场调查表表（销售售）项目名称称/开发商商浅 水 湾安徽美安安达房地地产开发发公司项目位置合肥市金金寨南路路十八岗岗1577号代理商/销售商商华夏伟业业上海金金贝工程进度3-4层层主体面市时间间02、110、88主打广告告词高山流水水，自在在人家企划方向合肥首座座1800-2770水景景、地景景、高尔尔夫智能能化社区区建筑结构构全框架结结构物业管理理项目与与收费标标准服务项目目：244小时保保安巡逻逻、封闭闭式管理理、绿化化卫生、房房屋维修修、设备备养护建筑类型型联排别墅墅/小高高层收费标准准：主要卖点点1、水景景社区，适适宜居住住；2、高尔尔夫、网网球场在在身边；3、建筑筑造型，风风格独特特。智能化系系统设施施楼宇对讲讲系统、安安防系统统、红外外防越报报警系统统、宽带带入户、车车辆管理理系统、紧紧急广播播背景音音乐系统统。小区公共共配套高尔夫球球场（拟拟建）网球场440亩水水景 幼儿园 多功能能会所销售价格均价： 19550元/起步价：16000元/最高价：23000元/周边市政政配套明珠广场场、合肥肥大学城城、168中中学 、中中锐国际际学校 、省教教院 、润润安公学学、 银行、 超市交通情况况说明226路路、9001路、2230路路、1448路、2215路路等五路路公交车车，紧邻邻金寨南南路，距距离市区区较远，但但交通方方便。建筑面积积总 建 面：3300000万 （一期）规划设计户数： /户型面积积；900-2440绿化率： 550%户型结构构：二房房二厅、三房二厅厅 、四四房二厅厅。容积率： /备注总占地：2500亩，一一期为33万99层小高高层。合肥市物物业市场场调查表表（销售售）项目名称称/开发商商奥林花园园二期合肥华源源物业发发展有限限公司项目位置置合肥市霍霍山路882号（农农大北门门）代理商/销售商商合肥美信信房地产产咨询有有限公司司工程进度度结构封顶顶面市时间间20022.6主打广告告词运动就在在家门口口-奥林林花园企划方向向成熟社区区、居家家方便、环环境幽雅雅。建筑结构构异型框架架结构物业管理理项目与与收费标标准公共绿化化养护、生生活垃圾圾清运、房屋维护护、便民民服务、224小时时保安联防防。建筑类型型一期111栋二期期12栋栋六层住住宅收费标准准：主要卖点点1、周边边配套齐齐全2、一环环路内出出行方便便3、封闭闭管理功功能齐备备智能化系系统设施施宽带入户户、闭路路电视监监控、单单元楼宇可视视对讲系系统、红红外对射射报警。小区公共共配套幼儿园会会所 地地下停车车场销售价格格均价： 20440元/起步价：18660元/最高价：21880元/周边市政政配套农大、一一中、琥琥柏小学学中学、中中医附院院、二院院分院、超超市、菜菜市、银银行、邮邮局交通情况况说明一环路内内目前22路公交交车经过过出行基本本方便建筑面积积总 建 面：220万规划设计计户数： 7688户户型面积积：977-1551绿化率： 335%户型结构构：二室室二厅、三三室两厅厅容积率：备注坡屋顶 北窗使使用高级级中空玻玻璃10000地下停停车场合肥市物物业市场场调查表表（销售售）项目名称称/开发商商都市清华华合肥宏图图房屋开开发公司司项目位置置蒙城北路路西侧临临泉西路路与风台路路之间代理商/销售商商合肥万家家房地产产营销策划划公司工程进度度基础开挖挖面市时间间/主打广告告词全新演绎绎美好生生活空间间企划方向向倡导“家家”文化的的新都主主义的NNO1。建筑结构构全框架结结构物业管理理项目与与收费标标准/建筑类型型23栋六六层住宅宅收费标准准：/主要卖点点1、水景景花园自自然林带带；2、配套套齐全生生活便利利；3、中高高档建筑筑定位，有有一定特特色。智能化系统设施施宽带入户户、安防防报警、防防盗监控控、出入入管理系系统。小区公共配套套双语幼儿儿园、会会所、445000大型超超市、2200个个车位、999999清泉广广场。销售价格格均价： /起步价：/最高价： /周边市政配套套三十六中中、双岗岗小学、 新世纪纪学校、菜菜市。交通情况况说明风台路临临泉路尚尚未打通通，交通不甚甚方便。建筑面积积总 建 面：11000000规划设计计户数： 8088户户型面积积；944-1770绿化率： 440%户型结构构：二室室两厅、三三室二厅厅、四室室两厅。容积率： 1.25备注总用地88万平方方米。合肥市物物业市场场调查表表（销售售）项目名称称/开发商商华源国际际城五期期安徽华源源房地产产开发公公司项目位置置合肥是和和平路110号（东二环环与和平平路交口口处）代理商/销售商商上海三威威力房地地产经纪有限限公司工程进度度准现房面市时间间20022.100主打广告告词坐拥成大大型熟社社区，把家安在在花园里里。企划方向向华源生活活广场建筑结构构全框架结结构物业管理理项目与收费标标准服务项目目：244小时保保安巡逻逻、封闭式管管理、家家政服务务。建筑类型型一二层为为商铺，三四五为为住宅。收费标准准：0.39元元/*月主要卖点点 1、大大型成熟熟社区；2、配套套齐全；3、生活活便利。智能化系系统设施施闭路电视视监控、红红外防越越报警、楼宇对讲讲系统小区公共共配套幼儿园、科科大附小小、华源源分校、770000社区区公园、2.2万华源生活广场。销售价格格均价： 18550起步价： 17740最高价： 20040周边市政政配套三万华华联超市市、市二二院 、八八院、 十中、 银行、 花冲公公园 、邮邮局等。交通情况况说明10条公公交线路路通达全全市 紧紧邻二环路 出行很很方便建筑面积积总 建 面：112万规划设计计户数：112500户型面积积； 993.004 、1100.977、 1229、1088。绿化率：40%户型结构构：三室室二厅容积率：1.33备注尾盘阶段段、一次次性付款款98折折、还有有折让空空间。总总用地99万平方方米。合肥市物物业市场场调查表表（销售售）项目名称称/开发商商橘郡万绿绿园二期期城建开发发公司/新地物物业项目位置置 铜陵北北路与临临泉路交交口代理商/销售商商华夏伟业业*上海海金贝工程进度度结构封顶顶面市时间间20022.3主打广告告词感受别墅墅现代美美企划方向向现代艺墅墅，生活活全面升升级。建筑结构构全框架结结构物业管理理项目与收费标准准服务项目目： 封封闭式管管理、24小时时保安巡巡逻。建筑类型型二期100栋多层层二栋小高高层收费标准准：0.50元元/主要卖点点1、一期期带动二二期；2、物业业细分化化别墅新新概念；3、建筑筑本身有有亮点。智能化系统设施施安防系统统、红外外防越系系统、楼宇可视视对讲系系统。小区公共共配套幼儿园、小小学、330000中庭庭广场、442000会所所。销售价格格均价：119888元/起步价：17000元/最高价：29888元/周边市政政配套胜利广场场、安徽徽大市场场、六安安路小学学分校、体体育中心心、火车车站、银银行、菜菜市。交通情况说明明比邻旅游游车站、公公交车站站、交通基本本便利。建筑面积积总 建 面：22800000规划设计计户数： /户型面积积；1229-2225绿化率： 445%户型结构构：三室室两厅两两卫 四四室二厅厅两卫容积率： 1.4备注占地3000亩五、百花花大厦基基本情况况1、百花花大厦的的现状百花大厦厦位于合合肥市中中心，处处于繁华华的金融融服务区区寿春路路中段。周周边的交交通发达达，生活活公建设设施一应应俱全。省省内的名名园、名名校、名名院均在在服务区区内，大大型商场场、公园园、娱乐乐场所可可步行到到达，与与市委、市市政府、市市人大、市市政协均均只有一一步之遥遥。2、项目目基本状状况百花大厦厦于一九九九八年年底开工工兴建，在在基孔桩桩施工结结束后停停工至今今。今年年该项目目重新启启动，并并于六月月份由煤煤炭工业业部杭州州建筑设设计研究究院对原原图纸进进行修改改完善、同同于十一一月份领领取建筑筑施工许许可证，由由广厦建建设集团团有限责责任公司司承建。合合同竣工工日期为为二四年十十二月份份。本项项目总用用地面积积为61168平平方米，总总建筑面面积6007844。地地下2层层，建筑筑面积：77668.99，其其中地下下车库2202个个（地上上车位110个）；地上31（29）层，建筑面积：53015.3，其中：商业建筑面积8678.8平方米，公寓建筑面积：44338.5，（会所面积，2586.8）。六、百花花大厦项项目SWWOT分分析1、项目目优势分分析结合本项项目的实实际情况况，得出出其有以以下明显显优势地块位位于合肥肥市中心心位置，与与省委、省省政府、省省人大、省省政协、市市委、市市政府、市市人大、市市政协同同属一个个区域。安安徽省金金融贸易易区，区区域市场场前景极极好。地块周周围5000米内内有省市市名校、名名园（三三中、六六中、宿宿州路幼幼儿园）；有淮河河路步行行街、乐乐普生、鼓鼓楼商厦厦、合百百中心店店等商业业网点；有休闲闲娱乐的的市政府府中心广广场；有有假日逍逍闲的逍逍遥津公公园、环环城公园园；有各各类档次次的商务务、旅游游居住地地百花宾宾馆、山山水宾馆馆 、华华厦宾馆馆；有工工行、建建行、省省保大厦厦、平安安保险、省省投资公公司、国国元证券券等重要要金融机机构。生生活、工工作异常常方便。项目开开发企业业实力强强，物业业管理综综合水平平高，将将在本项项目中充充分体现现。交通状状况极其其方便，有有二十几几路公交交车，可可四通八八达。地块绝绝版，增增值空间间较大。2、项目目劣势分分析该项目用用地规模模较小，项项目户外外活动空空间有限限，绿化化配置、景景观建设设不尽人人意。3、市场场机会分分析合肥提提前十年年步入小小康，宏宏观经济济整体较较好，二二次置业业人士不不断增加加，投资资类物业业正处于于快速升升温阶段段，有效效需求量量增大；随着合合肥的对对外全面面开放，WTO进程不断加快，合肥在起到东、西部地区发展的重要桥梁之时，其商务公寓市场蕴涵着大量的消费潜力，市场前景较好；高层楼楼市房产产开发正正属旺盛盛期，只只要在项项目定位位准确的的基础上上，宣传传引导到到位，将将会有很很大的市市场机会会；产品的的差异，地地块的稀稀缺带来来较多的的市场机机会。4、市场场威胁分分析政府对对该类式式性质项项目投资资容量和和开发进进度的控控制程度度将直接接对本项项目的销销售乃至至利润产产生影响响；政务区区搬迁将将对本项项目产生生一定的的影响；不规范范的商务务租赁市市场将影影响部分分投资出出租收益益客户的的判断。七、项目目定位研研究1、百花花大厦项项目市场场定位、产产品定位位1)、市市场定位位定位分析析：该项项目目前前市场定定位在本本方案分分析前已已确定为为双塔框框筒结构构的高层层建筑。通通过以上上分析可可见，此此区域建建设有一一定规模模且具品品牌效应应的并有有一定影影响力的的高层建建筑符合合本地域域的现状状和发展展要求。具体定位位：有别别于高层层商务和和高层住住宅的差差异品种种。本方方案的具具体定位位分析与与澳鑫房房地产公公司提供供的设计计图纸（高高层住宅宅）有一一定的差差距，但但可通过过市场营营销运作作加以调调整。2)、产产品定位位定位分析析：通过过市场调调研分析析，省域域及省会会合肥市市有较多多的高层层住宅待待售和多多层商务务待售、待待租，虽虽然高层层楼市的的销售市市场机会会已经来来临，但但本产品品的建设设周期和和建筑成成本不容容其与市市场其它它产品一一同竞争争，因此此，本产产品应像像物主古古井集团团、澳鑫鑫房产和和假日物物业管理理一样属属品牌产产品，应应达到脱脱俗风雅雅、高档档精致。具体定位位：高档档商务公公寓：本本公司通通过对合合肥市高高层商务务、住宅宅和多层层商务、住住宅销售售与租赁赁市场进进行了详详细调研研和对55年后政政务区搬搬迁所带带来的影影响进行行充分的的论证，认认为在该该产品已已确定的的市场定定位的前前提下，应应该修正正其产品品定位，由由高层住住宅改为为高档商商务公寓寓，属省省域及合合肥市市市场的差差异产品品。利用用古井集集团、澳澳鑫房地地产、假假日物业业管理的的品牌效效应，充充分挖掘掘市场潜潜力，创创一流的的商务公公寓。既既能满足足适应改改革开放放经济快快速发展展中的市市场需求求，又能能满足一一般置业业人士的的居住要要求，同同时，又又能树立立百花大大厦城市市中心唯唯一至尊尊府邸、钻钻石级商商务公寓寓大厦的的地位，市市场中较较难有同同类产品品与之竞竞争。2、目标标客户定定位1）、在在合肥设设立办事事机构的的外企、合合资企业业以及三三资企业业；随着西部部大开发发的逐步步深入以以及我国国加入WWTO后后的开放放度的极极大提高高，作为为东西部部桥梁的的省会城城市合肥肥必将有有一质的的飞跃。同同时，十十五大的的胜利召召开，将将会对安安徽省会会合肥产产生深远远影响，因因此，合合肥的改改革开放放步伐将将进一步步加快，会会吸引大大批外商商来合肥肥投资，百百花商务务公寓及及时为他他们提供供了了首首选的条条件；2)、在在省会合合肥设立立办事处处的全省省各地市市大中企企业；百花大厦厦的星级级酒店物物管形式式和标准准将会吸吸引大批批大中企企业在此此设立生生活、工工作两方方便且又又能保值值、增值值的办事事场所。3)、要要求在省省会购住住秘密性性较好住住所的全全省各地地市CEEO阶层层，将会会首选百百花大厦厦；4)、百百花大厦厦是注重重形象、品品牌效益益的较有有档次的的本市有有一定实实力的商商贸公司司理想选选择地；5）、夫夫妻双方方皆担任任较重要要职位的的且经济济收入较较丰厚的的35岁岁以上高高级管理理者，技技术专家家。属二二次置业业人士；6）、长长期居肥肥的外地地商人或或企业代代表；7）、投投资一族族，近几几年社会会投资渠渠道仍然然较少，投投资类风风险较大大，商务务公寓式式投资前前景较为为乐观。寿寿春路片片已有很很大密度度的写字字楼在出出租，很很多的企企业在此此办公，其其租金最最高达到到60元元/，将将会吸引引以投资资保值为为目的的的客户和和中小企企业。八、百花花大厦项项目有关关建议1、规划划建议由于本项项目占地地面积仅仅61668，设设计为双双塔高层层建筑，现现代风格格味较浓浓，不是是纯小区区概念楼楼盘，在在建筑本本身外的的用地上上进行的的道路建建设、小小品建设设及小块块绿地的的配置要要精、细细、专、美美，达到到与百花花大厦一一样精致致且有品品味。建建议道路路用草坪坪砖和绿绿色塑胶胶相结合合铺设，路路缘石用用彩色白白黄相间间，小品品全是精精雕细刻刻的艺术术作品，小小块绿地地应刻意意立体栽栽培，花花草相间间，地块块间隔或或扶手栏栏杆全部部采取不不锈钢制制品。2、施工工建议高层建筑筑施工周周期较长长固然有有其客观观因素，但但组织严严谨、科科学管理理、严格格的资金金使用计计划应是是保证施施工进度度的关键键。纵观观高层建建筑市场场，能顺顺利完工工将是社社会效益益、经济济效益的的保证，反反之将严严重影响响销售策策略的实实施，难难以保证证项目投投资收益益。同时时由于该该项目已已有过一一次停工工待建先先例，相相应也产产生了一一些负面面效应、不不利影响响。因此此，投资资商、地地产商、建建筑商、销销售商要要密切配配合、鼎鼎力相助助，科学学合理的的组织项项目实施施。3、物业业管理建建议本项目聘聘请古井井假日酒酒店进行行物业管管理，是是该项目目的又一一亮点，怎怎样将假假日酒店店管理的的先进经经验运用用到百花花大厦商商务公寓寓，真正正达到一一流的商商务公寓寓，五星星级的酒酒店管理理，为此此建议：1）、建建立先进进的硬件件设施，创创造一流流的管理理条件。通通过本项项目的智智能化配配置，设设立物业业管理网网络平台台，开展展互联网网接入、网网络教学学、多媒媒体娱乐乐系统、网网上购物物、证券券及时交交易、电电子地图图、IPP电话、公公共服务务信息等等各项服服务；通通过该平平台，实实现计算算机网络络自动化化物业管管理；运运用先进进的计算算机技术术，对包包括公共共设施在在内的各各项机械械设备（配配电设备备、发电电机组、供供水设备备、通风风设备及及电梯等等）实现现集中监监控；设设置红外外线监控控报警、室室内安全全紧急报报警系统统。2）、组组建专业业化的保保安队伍伍，可从从富有经经验的退退役军人人中选拔拔,为突出出百花大大厦的知知名度，建建议全部部招用退退役女兵兵为保安安人员。3）、应应业主的的要求，开开展近似似于酒店店式的贴贴身服务务。4、提升升项目附附加值的的建议。1）、积积极推广广应用新新技术、新新工艺和和新材料料；2）、选选用节电电的低能能耗高能能效的灯灯具；3）、垃垃圾分类类收集，下下水口设设废料粉粉碎装置置；4）、选选用环保保型内墙墙材料，高高封闭性性门窗；5、智能能化建议议1）、安安全防范范系统a、紧急急呼叫报报警系统统；b、煤气气燃露自自动报警警系统；C、224小时时保安巡巡更系统统；D、闭闭路电视视监控系系统；EE、门禁禁控制与与可视对对讲系统统。2）、信信息管理理系统A、 停车管理理系统（包包括车辆辆自动识识别、收收费、保保安监控控等子系系统）；B、紧急急广播与与背景音音乐系统统；C、能能耗表数数据远程程抄收系系统；DD、家庭庭设备自自动化监监控系统统；E、楼楼宇公用用设施监监控系统统。3）、信信息网络络子系统统A、每层层1000兆宽带带高速上上网；BB、有线线卫星电电视系统统；C、局局域网VOD广广播系统统；D、网网上医疗疗、教育育、电子子商务及及网上购购物等；6、会所所的建议议本项目会会所面积积为25586，可以以设计为为对外和和不对外外开放两两个区域域，彰显显会所的的尊贵和和高雅；会所的的功能充充分体现现和支持持本项目目的市场场定位和和形象定定位，成成为该项项目的个个性形象象表现的的支撑点点；对内内、对外外两个部部分均可可采用会会员制，突突出私家家会所的的特质；集团购购买也可可成为会会所会员员，会所所可满足足集团和和个人进进行接待待，会谈谈和小型型酒会，新新闻发布布会等方方面的商商务活动动。同时时，会所所可设立立家政中中心，为为会员代代理干洗洗，代订订车票、船船票，代代为购物物，家居居美容，代代接送小小孩上学学、代叫叫出租等等，与物物业管理理相结合合，提供供星级贴贴身服务务；设立立视听阅阅览室，提提供各类类名著、畅畅销书、各各种音乐乐、影视视资料；设置电电脑模拟拟高尔夫夫球练习习场、棋棋牌、乒乒乓球室室、桌球球室等文文娱设施施；为女女性业主主提供医医学专业业的美容容美体设设施和服服务。7、大厅厅、电梯梯厅装修修的建议议大堂和电电梯厅也也是本项项目内饰饰方面对对外推广广的重要要组成部部分，除除了豪华华气派之之外，还还要有品品味。建建议本项项目大厅厅采用仿仿古地砖砖，色彩彩厚重的的檀木，灯灯具用仿仿古艺术术灯具，可可在墙面面上悬挂挂名人字字画、优优秀摄影影等，整整个效果果既要有有浓重的的情调又又不失流流畅的活活泼线条条点缀，充充分体现现浓郁的的艺术情情调；电电梯厅也也是一个个不能忽忽视的地地方，可可在电梯梯厅安放放嵌入式式休息椅椅，亦可可悬挂一一些业主主子女的的优秀字字画和布布艺作品品以及企企业的形形象宣传传，真正正做到细细心为业业主，真真诚待客客户。8、其它它建议：如此高档档次的商商务公寓寓，怎能能让业主主、让客客户放心心购房，安安心住房房。建议议在第八八层做标标准层样样板间，同同时提供供菜单式式精装修修服务；提供各各项费用收取标标准和额额度（含含物业管管理费）。第二部分分 开发方方案简述述与经济济效益分分析一、 开发方案案简述该项目属属九八年年底开工工建设，始始建不久久，因多多种原因因造成停停工至今今，虽然然对项目目造成了了一定负负面影响响，但同同时也找找准了市市场的再再次切入入点。项项目规划划设计建建筑面积积607784.2，其其中公寓寓建筑面面积4443388.5，总总套数为为2177套。户户型布局局设计为为高层住住宅，而而现经市市场调研研分析得得出，产产品应定定位为商商务公寓寓，属市市场差异异性产品品并兼顾顾高层住住宅功能能。由于于该项目目地块位位置特殊殊，有绝绝版效应应，其商商务公寓寓定位、定定性均属属档次较较高类别别，同时时智能化化配置也也属目前前合肥一一流，大大厦安排排2122个停车车位，停停车位配配置近11：1，上上述配置置和设计计要求基基本符合合尖端商商务公寓寓性大楼楼的要求求。二、 项目投资资估算1、项目目主要经经济技术术指标及及建筑内内容明细细表 单单位：序号项 目 内 容容数 量量备 注1总占地面面积61688百花大厦厦长677米，宽宽42米米2容积率/建筑容容度9.866/0.46楼层311层，高高1166.7米3总建筑面面积607884.22含会所面面积25586.84销售面积积606448合同确定定的销售售面积2、投资资总额工程总投投资：1170001万元元，单位位成本为为27997元/3、投资资明细表表序号项目总投资额额（万元）单位成本本元/占总投资资额的比比例（%）1土地费18499304112建设工程程报建费费601993.53建筑安装装工程费费（含智能能化配置置）10944118000644前期工程程费3345525管理费（含含发证费费）1513325096销售费用用65010747不可预见见费91150.58财务费用用1013316769合计17000127977100财务费用用说明：考虑到地地价按77年计息息，建安安及其它它各项支支出按22年计息息。考虑虑房地产产开发滚滚动经营营的特点点，建安安及其它它各项支支出计算算依据按按总额的的30%计。1）、土土地费利利息：土土地费年利费费年数184994.55%77=5882万2）、建建安及其其它支出出利息：建安其其它支出出30%年利率率年数15977930%4.55%22=4331万财务费用用=（11）+（22）三、销售售收入预预测根据市场场调查，计计划销售售价格及及收入估估测收入入如下：内容面积（）均价（元元/）收入（万万元）商务公寓寓41755135000146113商业用房房979005000048955停车位910772328821200合计60644835666216228四、投资资效益分分析销售税税金：（销销售收入入）21162885.556%=12003万销售利利润：销销售收入入总投投资销销售税金金2162281170001112033=34424万万投资利利润率：项目税税后利润润/项目目总投资资34244/1770011=200%项目盈盈亏平衡衡点=项项目总投投资/（项项目销售售收入销售税税金）1000%170001/（2216228112033）1000%=00.81000%=880%项目投投资回收收期=项项目总投投资/项项目税后后利润 1770011/32224=5年五、综合合评价高层商务务：省会会城市合合肥，是是安徽省省政治、经经济、文文化和对对外交通通的中心心，是首首批科技技将要对对外开放放的城市市之一，地地处江淮淮之间，属属中部地地区，起起到促进进东西部部共同发发展的桥桥梁作用用；近几几年经济济发展速速度较快快，同比比全国快快四个百百分点，城城市建设设与城市市经济共共同发展展并取得得了娇人人的成绩绩，外资资、合资资企业已已逾千家家，商务务贸易市市场初具具规模，老老一环内内形成了了以商贸贸、行政政办公、文文化教育育、医疗疗卫生、体体育运动动为主的的商务中中心，同同时也是是双中心心地区，是是全省的的政治、经经济、文文化中心心，是合合肥市政政治、经经济、文文化中心心；虽然然五年后后合肥市市的CBBD移至至南部高高新技术术开发区区，但此此区域仍仍不失为为全省的的CBDD集中区区，同时时也是庐庐阳区的的CBDD，还有有合肥市市政府所所属的二二级机构构、事业业单位和和其他的的政府贸贸易机构构等将重重新构成成多层次次且交叉叉的有特特点的CCBD新新区域，这这势必会会影响中中心地区区的商务务楼市的的发展。而而近几年年商务楼楼市也会会随着经经济的高高速增长长而不断断发展，需需求也将将会不断断的增加加，虽然然市区的的商务楼楼销售市市场未能能形成气气候，商商务楼租租赁市场场也较为为低迷，但但高品味味、高尖尖端、具具有品牌牌效益的的商务楼楼甚少，且且市场有有一定的的空间；通过调调研发现现，近两两年合肥肥市的房房地产市市场发展展较快，220022年商品品房销售售同比增增长877%，销销售达1120万万之多多，而商商务办公公只占110%，比比例较小小，并且且多为小小区、老老区内沿沿街新建建、改建建的综合合楼，配配置档次次较低，现现阶段合合肥市商商务办公公类物业业，市内内空置率率、空租租率仍然然较高，空空置率达达16%，空租租率在市市价255元/平平方米的的市况下下达到220%（不不含各类类专业市市场的办办公用房房），市市场竞争争较为激激烈，而而作为商商务配置置较好的的新华大大厦，且且入住率率达900%，售售价38850元元/，租租价为335元/，而而配置较较为一般般的润安安大厦置置业、租租赁入住住率也达达60%左右，售售价为338000元/，租价价为400元/。可见见商务旺旺区的高高档品牌牌高层商商务市场场前景仍仍然较好好。纯高层层住宅：目前合合肥的纯纯高层住住宅基本本分布在在一环以以外，市市场均价价在30000元元/平方方米，市市场正属属培育发发展阶段段。较有有代表性性的楼盘盘是元一一时代花花园、九九华山庄庄、雍景景苑等，其其销售状状况较好好，市场场口碑尚尚佳。根根据资料料分析，在在老城区区，私密密较好、档档次较高高、配置置较全的的高层住住宅不多多，而多多层住宅宅销售均均价已达达30000元/左右右，因此此，城市市中心区区域高层层住宅市市场潜力力较大。综上所述述，本项项目是高高层商务务办公与与高层住住宅的差差异产品品，同时时也是综综合产品品，既能能满足商商务办公公的需要要，也能能满足高高层住宅宅的需求求，在城城区用地地异常紧紧张，土土地使用用政策的的彻底改改变之时时，商务务旺区的的黄金地地块的增增值速度度加快，本本项目充充分突现现地块的的绝版效效应。本本项目与与上述很很多项目目相比，有有质高价价优的优优势，在在土地量量化、高高层预热热期五年年将至之之时，高高开低走走的高层层商务公公寓必将将受到一一部分喜喜登高望望远、豁豁朗开