建设工程法律法规教学PPT

建设工程法律法规卓四清武汉大学经济与管理学院Tel:13971656415E-mail:第一章 建设法规概述一、概述1、建设法规概念 国家立法机关或其授权的行政机关制定的旨在调整国家及其有关机构、企事业单位、社会团体、公民之间在建设活动中或建设行政管理活动中发生的各种社会关系的法律、法规的统称 例子：1、东湖边的房子该如何修？分析：依据、程序、手续等。2、房地产开发的用地如何取得？分析：依据、方式、程序等。2、调整对象 建设活动中发生的各种社会关系。包括：行政管理关系：对业主、设计单位、施工单位、建筑材料供应商、设备生产及供应商、中介服务单位（监理、造价咨询、工程审计、项目管理公司等）的依法管理。行政手段为主调整行政手段为主调整经济协作关系：如:业主与承包商、联合体投标及施工、设计与施工、监理与承包商等。行政、经济、民事手段相结合调整行政、经济、民事手段相结合调整相关民事关系：如征用土地中的补偿问题；农民工工资问题；施工过程中的人身伤害问题等。民事手段为主调整民事手段为主调整 3、特征行政隶属性：是主要特征，表现为：授权：如质量强制管理；项目审批或核准 命令：如资质认定；开工许可证 禁止：如严禁无证施工；层层转包；串标等 许可：如监理企业的业务资质范围 免除：如免税规定（粉煤灰制砖、垃圾发电等）确认：如质量争议的确认；对资质的确认等 计划：如固定资产投资规模计划；房地产宏观调控计划等 撤销：如停建；取缔无证经营等经济性：财产性及与生产、分配、交换、消费的联系性政策性：如房地产宏观调控措施（国八条、国六条、土地新政等）技术性：如技术规范、设计规范、验收规范等 4、作用和地位工程建设管理的支柱之一：技术、经济、管理、法律维护工程建设和建设市场的法制保证措施和法制环境5、建设法律关系概念 建设法律关系指由建设法律规范所确认和调整的，在建设管理和建设协作中所产生的权利、义务关系组成 建设法律关系主体：权利享有者、义务承担者（国家机关、社会组织、自然人）。如：业主、建设厅（局）、监理单位等 建设法律关系客体：权利和义务指向的事物，包括：行为：如建设执法、勘察设计、建筑安装、工程监理等 财 ：即建设资金 物：建设材料、建筑设备、建设产品等 智力成果：设计图纸、咨询报告、试验成果及数据等 建设法律内容:建设主体之间的权利和义务。如：承包商按进度要求完成工程任务并达到合同中规定的质量标准（义务），按进度获得工程结算款等（权利）二、建设法规立法1、立法机关国家立法机关：全国人民代表大会及其常 务委员会省级立法机关:各省人民代表大会及其常务委员会授权行政机关：国务院及有关被授权的机关 2、立法主体（5级）全国人大及其常委会：建设法律。如建筑法国务院：建设法规。如建设工程质量管理条例（2000年）建设部及国务院相关业务管理部：建设规章。如建设工程勘察质量管理办法（2002年）省级人大及其常委会：地方建设法规。如山东省建设工程招标投标管理办法省及较大城市的人民政府：地方建设规章。如山东省关于提高建筑工程质量的若干规定 3、立法的基本原则遵循市场经济规律原则 明确建设市场主体的法律地位 规定建设市场体系的统一性和开放性 政府以间接手段为主的宏观调控体系 建设法规的完整性法制统一原则 整个国家法律体系的组成部分：下符上、低符高、同等协调等责权利一致的原则 主体权利责任一致 行政部门的行政管理既是权利也是责任或义务确保建设工程安全与质量的原则 安全：建设工程对人身和财产的安全 质量：建设工程的适用、安全、经济、美观等指标要求民主立法原则:保证民众广泛地参与建设行政立法。如：物权法、高 等教育规划的立法过程 三、建设法规体系1、概念 指已经制定和需要制定的建设法律法规形成的一个相互联系、相互补充、相互协调的完整统一的框架结构 2、组成 建设法律 建设行政法规 建设部门规章 地方性建设法规 地方建设规章 四、建设法规的实施指国家机关、社会团体、公民实践建设法律法规的活动。包括：1、建设行政执法建设行政决定：如行政许可、行政命令、行政奖励建设行政检查：如实地检查、书面检查建设行政处罚：如财产处罚、行为处罚、告诫处罚建设行政强制执行：强制手段迫使义务人履行义务2、建设行政司法：行政机关解决争议的行政行为行政调解：如：建设局对业主和承包商关于农民工工资问题的调解行政复议：如：某造价工程师对建设厅吊销其注册证书而提请的复议行政仲裁：如：劳动厅对建筑工人劳动合同的有关裁决等 3、专门机关司法 司法机关的审理判决活动4、建设法规的遵守 建设主体都要按照建设法律法规实施建设行为 第二章 工程建设程序法规一、基本建设工程概念1、凡通过新建、扩建、改建等生产过程而形成固定资产的工程项目统称基本建设工程问题：什么是固定资产？具备哪些条件？例子：（1）新建：三峡工程 （2）扩建：阳逻电厂二期工程 （3）改建：武钢新三号高炉改建工程2、工程建设：从事基本建设工程活动的基本生产过程及与之相关的其他建设工作的总称其他建设工作指：投资决策、土地征用及拆迁、工程勘察、工程设计、工程监理等 3、基建工程的类型土木建筑工程：如道路、住宅线路管道和设备安装工程：如石油管道安装、发电机组的安装、输电线路的安装等装修工程：如酒店内外部装修4、基本建设程序指工程建设全过程中各项工作、环节和活动都必须遵守的先后次序（工程建设各个环节相互衔接的顺序）5、规定我国基本建设程序的有关法规关于基本建设程序的若干规定，国家计划委员会，建设委员会，财政部，1978年关于简化基本建设项目审批手续的通知，国家计委，建委，1982年关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知，1983年关于编制建设前期工作计划的通知，1984年关于建设项目经济评价工作的暂行规定，1987年关于大型和限额以上固定资产投资项目建议书审批问题的通知，1988年工程建设项目实施阶段程序管理暂行规定，1994年工程建设项目报建管理办法，1994年 6、我国工程建设程序阶段的划分：教材教材P18-19P18-19：表：表2-12-1工程建设前期阶段（决策分析）工程建设准备阶段工程建设实施阶段工程竣工验收及保修阶段终结阶段 二、工程建设程序中各阶段的内容 （自学）思考题：1、在实际工程建设中，工程发包与承包往往在什么阶段进行？2、试生产属于什么阶段的内容？第三章 城乡规划法规一、概述1、批准时间:中华人民共和国城乡规划法于2007年10月28日经第十届全国人大常委会第三十次会议修订通过，自2008年1月1日起施行中华人民共和国城市规划法，1989年12月26日，全国人大常委会；（历史沿革：1956年，城市规划编制办法，国家建委；1980年12月，城市规划编制审批暂行办法，城市规划定额指标暂行规定，国家建委；1984年1月5日，城市规划条例，国务院）。（现已废止）（现已废止）我国国家城乡规划法规的其他相关法规：建设项目选址规划管理办法，1991年8月23日，国家建委、国家计委；城市规划编制办法，2005年12月31日，建设部（部令第146号）；城市国有土地使用权出让和转让规划管理办法，1992年12月4日，建设部（部令第22号）；城市规划编制单位资质管理规定，建设部，2001年1月23日；城市规划强制性内容暂行规定，建设部，2002年8月30日；风景名胜管理暂行规定，国务院，1985年6月7日 2、组成：共7章，70条，117款第一章 总则 11条，19款第二章 城乡规划的制定 16条，29款第三章 城乡规划的实施 18条，37款第四章 城乡规划的修改 5条，9款第五章 监督检查 7条，8款第六章 法律责任 12条，14款第七章 附则 1条，1款 二、城乡规划法 讨论问题：城市（集镇）是如何形成的？1、概念 城市：指国家按行政建制设立的直辖市、市和镇。例子：北京市、武汉市、阳逻镇 城乡规划：指城市人民政府为了实现一定时期内本地区经济和社会发展目标，事先依法制定的用以确定城乡的性质、规模和发展方向，城乡土地的合理利用，城乡的空间布局和城乡设施的科学布置的综合部署和统一规划。历史文化名城保护规划历史文化名城保护规划：针对历史文化名城制定的特殊保护规划（纳入到城乡总体规划中）历史文化名城：历史文化名城：指历史上的政治、经济文化中心或发生重大历史事件的重要城市 例子：武汉市城市总体规划（武汉市城市总体规划（1996-2020年）年）武汉具有滨水城市特色，由于长江、汉水的分隔，主城已形成汉口、汉阳、武昌相对独立的城市格局，利用江、河、湖、山等自然条件分隔，规划江北、江南两个核心区，在核心区周围布局 10个中心区片，在主城边缘布局10个综合组团，核心区、中心区片、综合组团之间以轨道交通线、快速路及主次干道相联系，形成“多中心组团式”的布局结构。规划的核心区要集中体现现代化国际性城市和中国中部地区中心城市的职能，重点布局以商业、金融、贸易、办公、信息咨询服务为主的第三产业用地。其中江北(汉口)核心区规划范围为东至大智路、兰陵路，南至长江、汉水，西至武胜路，北至京汉大道，面积6.35平方公里；江南(武昌)核心区规划范围为东至武青三干道，南至中山路，西至长江，北至规划的武车路过江隧道，面积3.50平方公里。各中心区片重点布局行政、文化、娱乐、体育、商业等公共设施及居住用地。各综合组团重点布局大中型工业区、居住区、大型对外交通设施、市级商业副中心、教育科研设施、博览中心、体育中心和全国性、区域性大型市场用地。主城总体用地规划图 城市规划区范围界定图 城市地区总体规划图 城市地区生态框架规划图 主城环境保护规划图 主城历史文化名城保护规划图 主城园林绿地系统规划图 主城轨道交通规划图 主城供电规划图 主城电信规划图 主城给水规划图 主城雨水规划图 主城污水规划图 主城燃气规划图 主城邮政规划图 主城环卫规划图 据武汉市统计局消息，该市最新发布的“1%人口抽样调查主要数据公报”显示：截止到2005年底，武汉市常住人口为858万人。“公报”称，13个区中，人口最多的是武昌区，116.0万人；人口最少的是汉南区，10.6万人。统计结果还表明：全市人口中，男性占51.6%，女性占48.4%；每万中人具有大学文化程度的人口为1341人；该市共有家庭255.5万户，平均每个家庭户的人口为3.01人。据介绍，本次抽样调查是根据去年底国务院统一部署进行的，抽取了该市13个区中的59个街道（乡镇）、312个居（村）委会、324个小区为调查样本，调查了10万余人。城乡规划法：国家权力机关或其授权的行政机关制定的，调整城乡规划活动中发生的各种社会关系的法律规范的总称。2、城乡规划法的适用范围地域适用范围：规划区指城市、镇和村庄的建成区及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。包括：包括：城市市区、近郊区、城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域（统称规划区，含区内的陆地、空间和水面）镇规划区村庄规划区 例子：市区：武昌区等 近郊区：洪山区的部分区域 实行规划控制的区域：武汉市与江夏区、黄陂区的交界区域等 镇规划区：阳逻镇规划区 村庄规划区：某移民村规划区 人的适用范围：规划编制、审批、管理及研究、教学有关部门、人员 ；城乡规划区内从事各种建设活动的有关单位和人员 例子：武汉市规划局工作人员、武汉市城市规划设计研究院规划编制人员等 房产开发商、小区业主、东湖周边的建设活动等 3、城乡规划的种类：城镇体系规划城市规划：包括总体规划和详细规划（又分为控制性详细规划和修建性详细规划）镇规划：包括总体规划和详细规划（又分为控制性详细规划和修建性详细规划）乡规划村庄规划 4、有关城乡规划的内容有关城乡规划的内容 城镇体系规划的内容城镇体系规划的内容：城镇空间布局和规模控制；重大基础设施的布局；为保护生态环境、资源等需要严格控制的区域。总体规划：指从宏观上控制城乡土地利用和空间布局，引导城乡合理发展的总体部署。其内容内容包括包括：城市、镇的发展布局；功能分区；用地布局；综合交通体系；禁止、限制和适宜建设的地域范围；各类专项规划。总体规划内容中的强制性内容强制性内容包括：规划区范围；规划区内建设用地规模；基础设施和公用服务设施用地；水源地和水系；基本农田和绿化用地；环境保护；自然与历史文化遗产保护；防灾减灾。总体规划的期限：城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为20年。城市总体规划还应当对城市更长远的发展作出预测性安排。详细规划：指以城乡总体规划为依据，对城乡近期建设区域内各项建设作出的具体规划。其内内容包括容包括：规划地段各项建设的具体用地范围；建筑密度；建筑高度；总平面布置；工程管线综合规划；竖向规划。乡规划、村庄规划的内容：规划区范围；住宅、道路、供水、排水、供电、垃圾收集、畜禽养殖场等农村生产、生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局、建设要求；对耕地等自然资源和历史文化遗产保护的具体安排；防灾减灾的具体安排；乡规划还包括本行政区域内的村庄发展布局。5、编制和实施城乡规划的原则编制和实施城乡规划的原则：城乡统筹 先规划后建设 合理布局、节约用地、集约发展 防止污染和其他公害保护生态环境、历史文化遗产、地方特色和民族特色 防灾减灾 符合区域人口发展要求 符合国防建设要求 6、历史文化名城保护规划编制的原则历史文化名城保护规划编制的原则 全面分析、因地制宜 保护和建设相结合：例子：武汉江汉路老房子与地铁站建设的矛盾。突出保护重点：文物古迹、风景名胜及其环境；传统风貌商业、手工业、居住及其他性质的街区；革命纪念建筑集中的地区；在城市发展上有历史、科学、艺术价值的近代建筑等。对已不存在的“文物古迹”一般不提倡重建 7、城乡规划的编制依据城乡规划的编制依据：国民经济及社会发展规划 土地利用总体规划城乡当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点国家规定的城乡勘察、测绘、气象、地震、水文、环境等基础资料城镇体系规划 8、城乡规划的编制单位城乡规划的编制单位：全国城镇体系规划：国务院城乡规划主管部门住宅与城乡建设部住宅与城乡建设部 省域城镇体系规划：省级人民政府 城市总体规划：城市人民政府。县城所在地镇的总体规划：县级人民政府 其他镇的总体规划：镇人民政府 乡规划、村庄规划：乡、镇人民政府 城市控制性详细规划：城市城乡规划主管部门 镇的控制性详细规划：镇人民政府 县城所在地镇的控制性详细规划：县政府城乡规划主管部门 重要地块的修建性详细规划：城市、县政府城乡规划主管部门，镇人民政府 9、城乡规划的审批城乡规划的审批 审批原则：分级审批分级审批：国务院：全国城镇体系规划；省域城镇体系规划（直辖市无此规划直辖市无此规划。报批前，要先经本级人民代表大会常务委员会审议，所提意见由本级人民政府研究处理）；直辖市、省会城市、国务院确定的城市的总体规划（其中除直辖市外，其他城市的总体规划需先经省级政府审查同意后报国务院）省政府：其他城市的总体规划（报批前，要先经本级人民代表大会常务委员会审议，所提意见由本级人民政府研究处理）；直管县县城、市的总体规划（报批前，要先经本级人民代表大会常务委员会审议，所提意见由本级人民政府研究处理）；例子例子：直辖市管辖的县城；潜江市 副省级城市人民政府：直管县县城、市的总体规划（报批前，要先经本级人民代表大会常务委员会审议，所提意见由本级人民政府研究处理）例子例子：省会城市所辖县 本市的控制性详细规划（批准后报本级人民代表大会常务委员会备案）地市级人民政府：县城的总体规划（报批前，要先经本级人民代表大会常务委员会审议，所提意见由本级人民政府研究处理）直管镇的总体规划（报批前，要先经镇人民代表大会审议，所提意见由本级人民政府研究处理）本市的控制性详细规划（批准后报本级人民代表大会常务委员会备案）直管镇的控制性详细规划 县市人民政府：镇的总体规划（县城镇除外县城镇除外。报批前，要先经镇人民代表大会审议，所提意见由本级人民政府研究处理）乡规划 县城镇的控制性详细规划（批准后报本级人民代表大会常务委员会和上一级政府备案）乡、镇政府：村庄规划（报批前，应当经村民会议或村民代表会议讨论同意）NOTE：城乡规划报批前，组织编制机关应将草案公示，时间不少于30日；审批机关审批前应对省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划组织专家和有关部门进行审查。10、城乡规划的修改城乡规划的修改城市政府可以对城市规划进行局部调整（依据城市经济和社会发展需要），但需报同级人大和原批准机关备案涉及下列情况之一的，可以修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划，但修改前应总总结原规划的实施情况结原规划的实施情况，并向 原批准机关报告：报告：上级政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的；行政区划调整需修改规划的；因国务院批准重大建设工程确需修改规划的；经评估确需修改规划的；城乡规划审批机关认为应当修改规划的其他情形。NOTE：修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的应先向原审批机关提出专题报告，经同意后方可编制修改方案；修改后的省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划按原批准程序报批。修改控制性详细规划要论证、征求规划地段内利害关系人意见（例子：武大高架桥例子：武大高架桥），并向原批准机关报专题报告，获得批准后方可修改；修改后的方案按原报批程序报批。乡规划、村庄规划修改后按原批准程序报批 11、城乡规划的实施城乡规划的实施经批准的城乡规划，城乡政府应与公布（范围：规划区内）规划区内的土地利用和各项建设必须符合城乡规划建设项目报批 立项时必须附有规划部门的选址意见书建设项目申请用地必须取得规划部门核发的建设用地规划许可证，而后才能向国土部门申请用地建设项目实施必须取得规划部门核发的建设工程规划许可证，而后方可申请办理开工手续城市规划管理部门有权对规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查规划区内的建设工程应当在竣工验收后六个月内由建设单位（业主）向城乡规划管理部门报送有关竣工验收资料第四章 土地管理法规一、土地法概述1、批准时间:中华人民共和国土地管理法于1998年8月29日经全国人大常委会第四次会议修订通过，并经国家主席江泽民以第8号主席令发布，自1999年1月1日起施行 2、组成：共8章，86条，157款第一章 总则 7条，15款第二章 土地的所有权和使用权 9条，18款第三章 土地利用总体规划 14条，30款第四章 耕地保护 12条，23款第五章 建设用地 23条，46款第六章 监督检查 7条，8款第七章 法律责任 12条，15款第八章 附则 2条，2款 3、土地法规的组成中华人民共和国土地管理法，1998年8月29日，全国人大常委会 中华人民共和国土地管理法实施条例，1998年12月27日，国务院 基本农田保护条例，1994年，国务院 划拨土地使用管理暂行办法，1992年3月，国家土地管理局 土地监察暂行规定，1995年6月，国家土地管理局土地权属争议处理暂行办法，1995年12月，国家土地管理局 土地利用总体规划编制审批规定，1997年10月，国家土地管理局 确定土地所有权和使用权的若干规定，1995年3月，国家土地管理局 建设用地计划管理办法，1996年9月，国家计委和国家土地管理局 二、主要内容1、土地地球陆地表层，是人类赖以生存和发展的活动场所。土地的特点有：固定性 不可替代性 有限性土地的分类有：农用地：如稻田、棉田、林地、草地、养殖水面等 建设用地：如楼房占地、道路占地等 未利用土地：上两类地以外的土地。如荒地、河滩地等 2、土地管理法调整人们在开发、利用和保护土地过程中所形成的权利、义务关系的法律规范的总称。3、土地所有权指土地所有者依法对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利。其种类有：国家（全民）土地所有权国家（全民）土地所有权，范围包括：A、城市市区的土地B、农村和城市郊区中依法没收、征收、征购、收归国有的土地C、依据森林法、草原法、渔业法等相关法律规定不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地D、国家依法征用的土地。如开发区E、农村集体经济组织全部转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。如城中村F、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。如三峡移民原居住地 集体（劳动群众或农民集体）土地所有权集体（劳动群众或农民集体）土地所有权，种类包括：A 村农民集体所有：由村集体经济组织或村民委员会经营和管理 B 乡镇农民集体所有：由乡镇集体经济组织经营和管理 集体所有土地的范围包括：A、农村和城市郊区中除去国家所有以外的全部土地B、农村的宅基地、自留地、自留山C、乡镇或村在集体所有的土地上修建并管理的道路、水利设施用地等 集体所有土地所有权的行使：A、农村集体经济组织可以占有、使用、收益、处分、依法转让、抵押和租赁。B、不得自行将土地非法转让为乡镇、村建设以外的建设用地 例子：例子：武汉市洪山区桥梁村位于东湖周边。1997年11月至2003年9月，该村决定将村里集体所有的土地31.3亩，以每亩20万左右不等的价格转让给56户外来户建房，并以村委会的名义与外来户签订合同和协议书，约定外来户对土地拥有永久的使用权和继承权。武汉市江岸区法院一审判决：桥梁村构成单位犯罪，处罚金30万元；原支书付明森、原主任付登勇各判刑11个月，并处罚金25万元。土地所有权的确认A、农民集体所有的土地：县级以上人民政府登记造册（市辖区内的农民集体所有土地由市人民政府登记造册），核发集体土地所有权证，确认其所有权。B、确认了使用权的国有土地，其所有权仍为国家所有C、未确认使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理 D、土地所有权发生争议，不能依法证明该争议的土地属于农民集体所有的，属于国家所有E、若公共利益需要（修桥、路、水库等），国家可以依法征用集体所有土地，将其变为国有，但必须依法给与经济补偿F、依法改变土地所有权、使用权的，必须向县级以上人民政府土地行政主管部门提出变更申请，由该部门依法进行变更登记，从变更登记之日起生效G、林地所有权：森林法；草原所有权：草原法；水面、滩涂养殖使用权：渔业法 例子 武汉市洪山区某村将马鞍山森林公园中的一块约1000亩国有土地通过造假非法改变为集体所有土地案件 4、土地使用权土地使用人依据合同、法律的规定，在法律允许的范围内，对国家、集体所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和在限定范围内进行处分的权利。实质：土地所有权中分离出来的一项权利，土地使用人可以对土地依法使用、出租、转让、抵押土地使用者土地使用权的取得方式：对国有土地A、国家出让或划拨B、其他土地使用人依法转让C、依法继承D、获取地上建筑物所有权F、对用于种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，单位或个人可以通过承包方式取得 对农民集体土地A、依法承包、转让、继承B、集体中的成员承包时，期限30年，应从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产C、集体组织以外的人承包经营，须经村民（或其代表）会议2/3以上的同意，并报乡镇政府批准D、农民自留地、自留山、宅基地依法取得 土地使用权的确认：A、中央国家机关使用的土地，其发证机关经国务院确定为国土资源部B、其他单位和个人依法使用的国有土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认使用权C、农村集体所有土地，依法用于非农建设的，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认土地使用权D其他农业承包用地，可以集体组织或相关村、乡发放土地承包证书E、林地使用权：森林法；草原使用权：草原法；水面、滩涂养殖使用权：渔业法 5、土地的利用基本国策：十分珍视和合理利用每寸土地，切实保护耕地相关制度：A、土地用途管制制度：土地分为农用地、建设用地、未利用地。该制度要求编制土地利用总体规划，规定土地用途。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。B、土地调查制度：县级政府土地主管部门会同同级其他部门对土地的权属、利用现状、土地条件进行调查，根据土地调查成果、规划土地用途、国家制定的统一标准评定土地等级。地方土地利用现状调查结果经本级人民政府审核，报上一级人民政府批准；全国土地利用现状调查结果报国务院批准。各级土地利用现状调查结果应向社会公布。C土地统计制度：县级以上政府土地主管部门会同统计部门制定统计调查方案，依法进行土地统计，定期发布土地统计资料。D土地监察制度：土地管理部门依法对单位和个人执行和遵守国家土地法律、法规情况进行监督检查，对土地违法者实施法律制裁的活动。检查主要内容：建设用地行为；建设用地审批行为；土地开发利用行为；土地权属变更和使用权出让行为；土地使用权转让、出租、抵押、终止行为；房地产转让行为及其他行为E、土地利用状况动态监测制度 土地利用总体规划：A、是在综合考虑社会、经济发展需要，国土整治，资源与环境保护要求，土地使用现状，实际供应能力等各项因素的基础上编制出来的一定期限内（一般为15年）土地利用的规划。B、是国家对土地用途进行管制的依据C、按行政区划分为国家、省、地、县、乡5级，分别由各级人民政府编制。D、实行分级审批制度：省级规划报国务院审批；省会城市及100万人口以上城市及国务院指定城市的规划经省政府同意后报国务院审批；其他土地总体规划由省级政府审批；乡级土地总体规划可由省级政府授权其所在设市或自治州政府审批 经批准的土地利用总体规划须修改时，必须报原批准机关审批 E、土地利用总体规划编制的原则 严格保护基本农田，控制非农田建设占用农用地 提高土地利用率 统筹安排各类、各区域用地 保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用 占用耕地和开发复垦耕地相平衡 F、内容：国家、省、地级规划内容：土地利用现状分析 土地供需分析 确定规划目标：远期、近期目标 土地利用结构和布局调整 编制规划供选方案，提出推荐方案 拟定实施规划的政策措施 县级规划：确定全县土地利用规划目标和任务 合理调整土地利用结构和布局，制定全县各类用地指标，确定土地整理、复垦、开发、保护分阶段的任务 划定土地利用区，确定各区土地利用管制规划 安排能源、交通、水利等重点建设项目用地 将全县土地利用指标落实到乡镇 拟定实施规划的措施 乡镇规划：重点阐明落实上级规划指标和各类土地利用的途径和措施 6、耕地保护基本农田根据一定时期内人口和国民经济对农产品的需求而确定的长期不得占用的耕地（一级基本农田）及基本农田保护区规划期内规划期内不得占用的耕地（二级基本农田）基本农田保护区对基本农田实行特殊保护而依法定程序划定的区域 国家实行严格的基本农田保护制度：A、严格控制耕地转为非耕地B、对依法占用耕地的，实行非农占用耕地补偿制度：“占多少，补多少”；没有条件开垦的，按省的规定缴纳耕地开垦费C、非农建设必须节约用地D、禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼E、禁止任何单位和个人闲置和荒芜耕地F、鼓励开垦荒地、整治工地 基本农田保护范围A、粮、棉、油生产基地内的耕地B、有良好水利和水土保持设施的耕地，正在实施改造和可以改造的中、低产田C、蔬菜生产基地D、农业科研、教学实验田E、国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地 7、建设用地规划内建设用地土地利用总体规划中以划定的建设用地规划外建设用地因经济和社会发展需要，由规划中的非建设用地转成的建设用地。此时应当办理农用地转用审批手续。A、省批准的道路、管线工程和大型基础设施项目、国务院批准的项目：国务院批B、其他建设项目：省政府批农民集体所有的建设用地不得出让、转让、或出租他人用于非农建设非农建设确需占用农民集体所有土地的，必须先由归家将所需土地征为国有，再依法交由用地者使用任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地（含国家征用的农民集体所有土地）征用如下土地，由国务院审批：A、基本农田B、基本农田以外的超过35公顷的C、其他土地超过70公顷的D、其他土地征用的，有省政府批准，报国务院备案征用土地，按被征用土地的原用途给与补偿（征用前3年平均产值的6-10倍）国有建设用地A、划拨：国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等用地 法律、法规规定的其他用地 B、出让：除划拨外的所有国家建设用地，都应有偿使用，包括：出让、租赁、作价出资或入股C、收回：为公共利益需要使用土地的（国家给与补偿）旧城改造，需要调整使用土地的（国家给与补偿）有偿使用合同期满，未续期或续期未批准的 单位撤销、迁移，停止使用划拨土地的 公路、铁路、机场、矿场等核准报废的 8、法律责任：自学9、我国目前土地利用和管理中存在的问题：一是固定资产投资增速过快，土地需求比较旺盛，新增建设用地供应量比较大，特别是工业用地低成本过度扩张。二是依法审批的土地供应闸门应该说管住了，但是实际用地的闸门没有管住，一些地方违法用地占实际用地的比例很高。三是冒出新的违法占地形式，如通过“以租代征”等，规避用地审批和缴纳新增用地有关税费。与此同时，我们长期以来走的是低成本扩张的工业化道路，面临着一个新的产业结构升级和更新换代的过程。在这种情况下，中央下定决心，要运用土地政策，切实加强和改善宏观调控。因此中央出台了国务院关于加强土地调控有关问题的通知，其主要精神是：调整利益调整利益：立足利益机制的调整，遏制建设用地盲目扩张的经济动因。立足利益机制的调整，遏制建设用地盲目扩张的经济动因。一要提高土地的取得和保有成本。提高被征地农民的社会保障水平，强一要提高土地的取得和保有成本。提高被征地农民的社会保障水平，强调凡社会保障费用不落实的不得批准征地。耕地占用税和城镇土地使用税也调凡社会保障费用不落实的不得批准征地。耕地占用税和城镇土地使用税也要相应提高征收标准。要相应提高征收标准。二要提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。二要提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。三要规范土地出让收支管理。土地出让收益不能作为市长的三要规范土地出让收支管理。土地出让收益不能作为市长的“零花钱零花钱”，同时用于被征地农民社会保障，用于建设城市廉租房和农村基础设施建设。同时用于被征地农民社会保障，用于建设城市廉租房和农村基础设施建设。为了遏制工业用地的恶性竞争，国家将根据国家区域发展政策和土地等级，为了遏制工业用地的恶性竞争，国家将根据国家区域发展政策和土地等级，制定并公布全国工业用地出让最低价标准。招商引资中以各种形式补贴返还制定并公布全国工业用地出让最低价标准。招商引资中以各种形式补贴返还的，也算低价出让。的，也算低价出让。这几项措施，核心是要调整中央地方的利益分配关系，逐步减少地方政府这几项措施，核心是要调整中央地方的利益分配关系，逐步减少地方政府盲目扩张用地中的经济利益驱动（土地法中规定：新增建设用地有偿使用费，盲目扩张用地中的经济利益驱动（土地法中规定：新增建设用地有偿使用费，30%30%上缴中央，上缴中央，70%70%留地方政府）。留地方政府）。明确责任明确责任：重点放在完善责任制度重点放在完善责任制度 一是严格实行问责制。对本行政区域内发生土地违一是严格实行问责制。对本行政区域内发生土地违法违规案件造成严重后果等情形的，要追究有关负责人的法违规案件造成严重后果等情形的，要追究有关负责人的领导责任。领导责任。二是明确考核依据。过去基本上是根据审批情况来二是明确考核依据。过去基本上是根据审批情况来考核，今后以实际用地作为考核责任制的依据。今后新增考核，今后以实际用地作为考核责任制的依据。今后新增建设用地土地有偿使用费和相关税收，都将与实际用地挂建设用地土地有偿使用费和相关税收，都将与实际用地挂钩，这是比较刚性的规定。钩，这是比较刚性的规定。三是补充了责任的内容。对违反国家调控政策的，三是补充了责任的内容。对违反国家调控政策的，要给予处分。要给予处分。四是土地利用特别是土地计划的管理方式做了一个四是土地利用特别是土地计划的管理方式做了一个大的调整。过去计划侧重于资源保护，调整后新增建设用大的调整。过去计划侧重于资源保护，调整后新增建设用地将成为一个重要的指标，从而来体现宏观调控的要求。地将成为一个重要的指标，从而来体现宏观调控的要求。依法惩戒：依法惩戒：现行法律规定很严格，但总体上执行现行法律规定很严格，但总体上执行的力度不够。所以要强调法律的惩戒作用，的力度不够。所以要强调法律的惩戒作用，建立案件查处的协调机制。同时，还要对建立案件查处的协调机制。同时，还要对一些法律条款做深入的研究。一些法律条款做深入的研究。10、例子：A、据新华社北京2006年9月27日电，国务院总理温家宝27日主持召开国务院常务会议，严肃处理郑州市违法批准征收占用土地建设龙子湖高校园区问题。会议听取了国土资源部、监察部对郑州市违法批准征收占用土地建设龙 子湖高校园区案件调查情况的汇报。2003年到2006年，郑州市政府及有关部门违反土地利用总体规划和城市总体规划、违法批准征收集体土地14877亩，用于龙子湖高校园区建设。2005年国土资源部对郑州市违法批准征收占用土地问题进行调查，并报经国务院同意，要求郑州市纠正土地违法行为。郑州市不但不进行整改，还公然扩大违法征占土地。会议认为，这是一起严重违反土地利用总体规划、违法批准征收占用土地数量巨大的案件。河南省和郑州市政府及有关部门对这起案件负有责任：河南省政府对国家治理整顿土地市场秩序和严把土地供应“闸门”的决策执行不力，有关负责人明示或默许违法批准征收占用土地，省国土资源厅不依法履行监管职责。郑州市政府和郑东新区建设领导小组违法决定征收占用土地，郑东新区管委会违法实施征地，龙子湖建设指挥部违法组织实施征地拆迁。为严肃法纪，维护国家和人民利益，维护土地利用总体规划的严肃性和权威性，会议决定，对河南省人民政府予以通报批评，责成其向国务院作出深刻检查，并对有关责任人员作出严肃处理。中央纪委常委会已决定，分别给予河南省委常委、政法委书记李新民(原任河南省副省长)和河南省委常委、郑州市委书记王文超(原任郑州市市长)党内严重警告处分。B、武汉市江岸区后湖乡新益村（简称村）与武汉华海商务投资有限公司（简称公司）违法进行土地联营案：2001年初，公司原董事长王克荣从是土地整理储备中心得知该村800余亩土地将被征用，遂一公司名义与该村签订了土地联营合同，同年8月，王克荣在征地补偿费中获利近1800万元，其个人获利685万元。其间，王克荣先后向有关单位和该村负责人4人行贿共计219万元，其中，该村原村委会主任唐必威收受101万元。武汉市中级人民法院于2005年12月30日判处唐必威有期徒刑15年，剥夺政治权利3年，并处没收个人财产10万元 汉阳区人民法院判处王克荣有期徒刑4年，并处罚金5万元，没收其非法所得763万余元及房产、汽车和设备。C、武汉市公布了10起土地违法案件，全部涉及农民集体所有土地，用于建厂房、中转物流仓库、商品猪场、汽车驾驶员培训场地、村级工业园、包装厂、休闲农庄等第五章 建筑法 一、概况 1、批准时间：中华人民共和国建筑法与1997年11月1日经第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过，并同时经江泽民主席第91号国家主席令予以公布，从1998年3月1日起执行。2、组成：共8章，85条，125款第一章 总则 6条，8款第二章 建筑许可，8条，11款第三章 建筑工程发包与承包，15条，25款第四章 建筑工程监理，6条，13款第五章 建筑安全生产管理，16条，18款第六章 建筑工程质量管理，12条，18款第七章 法律责任 17条，25款第八章 附则 5条，7款3、建筑法规的组成 教材第72页 二、主要内容1、调整对象：中华人民共和国境内的建筑活动各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。例子：住宅楼电站厂房工业厂房 2、适用范围：地域范围：中国大陆主体范围：建设单位（业主）、勘察设计单位、施工单位、监理单位、建筑行政管理机关；个人，主要指注册：建筑师、结构师、建造师、监理工程师、造价师等行为范围：各类房屋建筑及其设施的新建、改建、扩建、维修、拆除、装饰装修；配套线路、管道、设备的安装活动 适用本法原则的工程范围：其他专业建筑活动（道路工程、水利工程、民航工程、矿山工程、管道工程、冶金工程等）适用本法的内容有：A、施工许可B、建筑施工企业资质审查C、建筑工程承发包制度D、建设工程监理制度E、建筑工程安全管理F、建筑工程质量管理 参照适用范围：省级政府确定的小型房屋工程；古建筑修缮工程。例子：农村个人自用住房 单独修建的门卫值班房不适用范围：抢险、救灾工程；军用房屋建筑工程。3、基本原则确保工程质量和安全。要求：符合国家的建筑工程安全标准（包括国家标准和行业标准，属于强制性标准保障人体健康、人身及财产安全的标准和法律、行政法规规定强制执行的标准）。国家扶持建筑业的发展，支持建筑科学技术研究（先进技术、先进设备、先进工艺、新型建筑材料、现代管理方法等），在建筑活动中节约能源、保护环境。遵守法律法规，不得损害社会公共利益和他人的合法权益。例子：A、武汉市蔡甸区侏儒街旧公路改造工程，300米白天刚铺好的水泥路面晚上即被人用铲车恶意破坏。本工程是湖北省首家旧路面再生利用新工艺试点工程。作恶者系当地人胡某指使，意在强揽工程业务。B、百余民工挥舞木棍冲进大学课堂讨薪。事发武汉工业职业技术学院，学校被迫停课一天。该校一期工程已于05年完工，但学校还有部分工程款未给承包商结算。4、建筑许可制度建筑许可建设行政主管部门或其他有关行政主管部门依法准许、变更、终止法人和其他组织、个人从事建筑活动的具体行政行为（施工许可、开工报告、资质证书、执业资格证书等）。施工许可证建筑工程开始施工前建设单位（业主）向建筑行政主管部门（工程所在地县级以上政府）申请的可以施工（主管部门审查是否具备施工条件）的证明（投资小于30万元、300平方米建筑面积以下的建筑工程除外）。A、取得施工许可证的条件：教材76-77页。B、取得施工许可证的程序：教材77页。C、施工许可证的效力期限：自领证之日起3个月内开工。可以延期两次，每次不能超过3个月。D、中止施工开工后，施工过程因特殊情况而中途停止施工的一种行为。（一个月内向颁证机关报告）恢复施工终止施工后，造成中断施工的情况消失，而继续进行施工的行为。（应报告。中止施工满一年以上的，应报发证机关核验施工许可证）从业资格许可参加建筑活动的单位和个人依法取得相应资格。A、从业单位（建筑施工企业、勘察单位、设计单位、工程监理单位）应具备的基本条件：符合规定的注册资本。例子：教材79页 有不少于一定数量的具有法定执业资格的专业技术人员。如甲级监理企业中应至少有25名注册监理工程师人员 有相应的技术装备 法律、法规规定的其他条件：如固定的办公场所等（法人条件、公司法对公司的要求）B、从业人员执业资格制度。5、建筑工程发包与承包 发包、发包单位 承包、承包单位 发承包的基本原则：教材83页。遵从招标投标法的有关规定 发包的方式：招标发包、直接发包 承包的方式：总承包、联合承包、分包、专项承包 发承包的计价：原则是由市场竞争形成，并遵循公平、合法、诚信的准则。发承包合同：A、发承包双方必须签订书面承包合同；B、合同范本：教材86页。6、建筑工程监理含义发展历史：1988-1992年：试点阶段，8市两部：北京、天津、上海、哈尔滨、南京、宁波、深圳、沈阳及交通部、能源部。1993-1995年：稳步发展阶段，全国每一个城市至少成立一家监理公司，实施一个项目的监理工作。1996-2000年：全面推广阶段。2001年起：作为建设工程管理制度实施。强制监理的范围：A、国家重点建设工程B、大中型（3000万元投资额以上）公用事业工程C、成片开发建设的住宅小区工程（建筑面积五万平方米以上）D、利用外国政府或国际组织贷款、援助资金的工程E、国家规定必须实行监理的工程：教材87页注：参照招标投标法的规定。建设工程监理制度A、工程监理单位资质及其等级制度B、委托监理制度C、监理单位的责任和义务：三控两管一协调D、监理单位应获得授权E、监理单位是独立的建设市场第三方F、现场监理采用总监理工程师负责制G、监理业务不得转包，但可以联合承接监理业务（现场必须是一个完整独立的监理部）H、专业监理工程师及以上的监理人员必须取得注册监理工程师证书i、监理单位违规应承担赔偿责任 7、建设工程安全法律制度建设工程安全管理对建设活动过程中所涉及的安全进行的管理。类别：建设行政主管部门对建设活动安全的行业管理 建设单位的安全管理 设计单位的安全管理 施工单位的安全管理依据：属于中华人民共和国安全生产法的调整范围方针：安全生产，预防为主；安全生产管理的主要内容A、完善安全管理体制：企业负责：贯彻执行有关政策、法规，负责安全生产 行业管理：管生产必须管安全。建设部：质量安全监督与行业发展司 国家监察：劳动与社会保障部、国家安全生产管理总局实施 群众监督：工会组织的监督、抵制、纠正和控告 劳动者遵章守纪：不违规操作 B、建立健全安全管理制度：教材91-92页 安全生产责任制度 群防群治制度 安全生产教育培训制度 安全生产检查制度 伤亡事故处理报告制度 安全事故责任追究制度C、建立健全安全管理机构 D、建立健全安全生产责任制，包括：建设单位安全责任 勘察、设计单位安全责任 监理单位的安全责任 物资供应单位的安全责任 施工单位的安全责任 具体规定见教材93-100页 建设工程重大安全事故的处理A、安全事故分类：教材103页B、处理程序：事故报告-按预案组织现场抢救-事故调查（包括现场勘查及调查）-事故原因分析及结论-责任承担及处理（教材107-108页）8、建筑工程质量管理 质量-包括产品质量、工序质量、工作质量 建筑工程质量-指在国家现行的有关法律、法规、技术标准、设计文件和合同中，对工程的安全、适用、经济、美观等特性的综合要求。产品质量的影响因素：人、机、料、法、环建筑工程质量责任制度：教材108-111页建筑工程质量监督管理制度：A、建设部对全国建设工程质量实行统一监督管理；各专业部按职责分工对全国相关专业建设工程质量的监督管理；县级以上地方建设主管部门负责本区域内的建设工程监督管理工作，相关业务部门管理相关专业工程的质量 B、监督管理机构：建筑工程质量监督管理站（监管站）：独立的法人 省建设厅及以上部门考核认定 省建设厅委托监督工作 对工程质量进行强制性监督，对委托部门负责 C、监督的主要内容：教材112-115页 建筑工程质量体系认证质量认证-指依据产品标准和相应的技术要求，经认证机构确认并通过颁发认证证书和认证标志，来证明某一产品符合相应标准和相应技术要求的活动。A、实质：产品质量保证和产品信誉的体现。B、分类：企业质量体系认证 产品质量认证注：我国对从事建筑活动的单位推行质量体系认证制度C、认证原则：认证单位自愿原则D、认证机构由国务院产品质量监督管理部门或其授权部门认可 E、国际标准化组织（ISO）的质量标准体系：2000年版ISO9000标准，包括：ISO9000：质量管理体系基础和术语 ISO9001：质量管理体系 要求 ISO9004：质量管理体系 指南 ISO19011：质量和环境管理体系审核指南 F、我国国家质量技术监督局发布：GB/T19000质量管理体系标准：GB/T 19000-2000：质量管理体系基础和术语 GB/T 19001-2000：质量管理体系 要求 GB/T 19004-2000：质量管理体系业绩改进指南 建筑施工专业：GB/T 19001-2000标准质量管理体系专业应用指南（建设部、国家质量技术监督局）竣工验收制度及工程质量保修制度A、验收条件：教材116页B、验收程序：施工单位向业主申请-业主组织验收小组（勘察、设计、施工、监理、其他专家等），制定验收方案-业主书面通知质监站（验收前7个工作日以上，时间、地点、验收组名单）-正式验收（业主组织）C、验收内容：合同履约情况（参与各方分别汇报）；工程建设各个环节执行国家法律、法规和强制性标准情况；审阅工程档案资料；实地查验工程质量；对勘察、设计、施工、设备安装质量和各个管理环节作出全面评价，形成工程竣工验收意见（每个验收组成员签字）。D、验收备案：建设单位自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。E、质量保修规定：范围：地基基础工程、主体结构工程（合理适用期限）、屋面防水工程（5年）、其他土建工程、电气管线及上下水管线安装工程（2年）、供热供暖系统工程（2个采暖期、供冷期）保修责任：教材119页 9、法律责任 种类：民事责任：九条内容 行政责任：三条内容 刑事责任：十一条内容 处罚方式：责令停止违法行为 罚款 责令停业整顿 降低资质等级 吊销资质证书 没收非法所得 赔偿损失 行政处分 吊销执业资格证书 承担刑事责任 思考题（作业）：教材135页：案例实训第六章 工程建设执业资格法规一、针对对象1、从事工程建设相关的单位，包括：房地产开发企业 工程总承包单位 工程勘察企业 工程涉及企业 工程监理企业 工程建筑企业 工程安装企业 工程装修企业 2、从事工程建设相关的个人，包括：建筑师 结构师 监理工程师 建造师 规划师 房产地评估师 造价师 风景园林师 咨询工程师 土木工程师（岩土、港口与航道）二、基本思路 企业取得资质，并根据企业条件和能力分级 个人进行注册：参加资格考试（满足规定的考试条件），受聘一从业单位，由受聘单位统一向主管部门注册。其中结构师、建造师分级。三、具体内容 自学。基本要求（法律规定）：1、各类单位资质分级情况及其取得的基本条件2、各级资质单位对应经营范围的划分3、个人资格考试的条件4、个人注册的程序5、个人执业的具体规定（注册监理工程师、注册结构工程师、注册建造师）课堂作业题：1、城市规划区域的范围包括哪些？2、建设项目占用农村集体土地，应该如何取得合法手续？3、我国土地保护的基本原则是什么？4、建筑许可制度包括哪些方面的许可？各已什么形式体现？5、建筑工程质量监管体系是如何构成的？6、建设工程招标的方式有哪些？7、简述开标、评标、中标的联系和区别。第七章 城市房地产管理法律制度一、概述1、房地产法调整在房地产开发、经营和各种服务活动中形成的一定社会关系的法律规范的总称。2、中华人民共和国城市房地产管理法：批准时间：2007年8月30日（原为1994年7月5日）批准机关：全国人大常委会，10届第29次会议通过 发 布：国家主席令第29号 执行时间：2007年8月30日（原1995年1月1日）组成：共7章，73条，99款第一章 总则 第二章 房地产开发用地 第三章 房地产开发 第四章 房地产交易 第五章 房地产权属登记制管理 第六章 法律责任 第七章 附则 调整对象：房地产民事关系（如：房地产租赁、转让、抵押等形成的民事关系）房地产行政管理关系（如：土地征用、房地产项目审批等）房地产经济关系（如：房价管理）适用范围：空间范围：城市规划区 业务范围：取得房地产开发用地的土地使用权、房地产开发（新城房地产项目开发、旧城区的拆迁改造）、房地产交易（转让、抵押、租赁）、房地产管理 管理体制：国务院：行业管理归建设部。土地管理归国土资源部 地方：县级以上：房管局、国土局分别管理；合二为一的管理。例子：上海的管理体制:上海市房屋土地资源管理局。二、房地产开发用地：土地法规定三、房地产开发：1、业务范围：基础设施建设（土地开发）：新区、旧城区 房屋开发：教材P172。2、开发原则：严格执行城市规划 坚持经济、文化、环境的协调统一 全面规划、综合开发、配套建设 3、开发要求：按土地出让合同约定开发（土地用途、开发期限）：闲置一年交土地闲置费；闲置两年无偿收回。问题：各地政府的执行情况如何？设计和施工符合法定标准：如安全标准、节能要求、各种建设规范等严格竣工验收。具体要求：教材P174 4、房地产开发企业 设立条件 有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；有资质等级证书（一至四级）法律规定的其他条件（公司法的规定等）设立程序 取得资质证书（建设主管部门）工商登记 到县级以上人民政府备案 例子：温州“个人集资建房”的委托开发商昨天拿到政府挂牌出让地块，5个月后可望动工，将成为全国首例个人集资建房项目。据了解，该项目土地出让金占开发成本70%以上，开发成本价则不到周边商品房市价的一半。温州瑞安市正元房地产开发有限公司以1.04