天津房地产市场专题分析报告

博瑞行商业地产经营管理有限公司2012012 2天津房地产市场分析报告天津房地产市场分析报告W WERISEERISE凌峻（中国）项目专案小组出品凌峻（中国）项目专案小组出品2012.2012.3 3月月博瑞行商业地产经营管理有限公司1、房地产宏观政策及市场资讯2、天津市房地产表现3、武清区房地产现状及分析WERISE博瑞行商业地产经营管理有限公司市场开篇：WERISE天津发展速度堪比一线城市 二线房价成楼市王牌 随着楼市调控的持续，拿地成本提高及“高价房”销售遇挫的现状，使寻找“价值洼地”成为地产商工作日程中的重头戏。而面对从严的购房、投资环境，无论是刚需、改善购房者还是投资客，也趋向选择“高性价比”“低投入高回报”的产品，买卖双方的共同诉求使“价值城市”跃居为房地产市场中香饽饽，而房地产市场中的“价值洼地”则往往体现于区域的“楼市低价”及“发展速度”。博瑞行商业地产经营管理有限公司市场开篇：WERISE 天津随着城市建设的快速进行，“环渤海地区经济中心，北方经济中心，生态城市”等定位的确立及滨海新区的傲然崛起，已成为中国经济增长第三极，吸引世界百强企业进驻的同时，也聚焦了无数地产商与投资者目光。楼市调控下，津房地产市场表现较稳且成绩突出，在商品住宅成交方面，2011年成交面积达887万平方米，与北上广三大城市比，仅次于北京。其成交均价为9347元/平米，明显低于三大一线城市。如今，随着政策对天津建设的扶植及“双城”概念的深化，天津“准一线城市二线房价”特点突出。其中，“准一”为经济实力与城市发展速度，“二线”为房价、市场投资情况。而在“低价背后”，优于一线城市住宅、商业市场的潜力及价值正显。博瑞行商业地产经营管理有限公司PART 1 政策与市场资讯政策与市场资讯1、2月1日-2月29日房地产相关政策 2、2月1日-2月29日房地产市场资讯博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 政策与市场资讯最新宏观政策资讯发改委：保障房是现阶段扩大内需重大举措 将加大力度发文时间发文时间来源来源资讯名称资讯名称主要内容主要内容2012.02.21新京报发改委：保障房是现阶段扩大内需重大举措 将加大力度国家发改委2月20日发布了国家发展改革委关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知，通知指出，保障性安居工程是现阶段扩大内需的一项重大举措，发改委系统将继续加大工作力度，推进保障性安居工程建设。根据通知，发改委将从六个方面推进相关工作。首先，提高加大保障性安居工程建设力度的认识。其次，加大保障性安居工程建设投资计划落实力度。第三，完善保障性安居工程配套基础设施。为保证保障性住房建成后尽快投入使用，2012年中央专门安排投资支持与保障性安居工程直接相关的配套基础设施建设。第四，做好保障性安居工程项目的前期工作。第五，强化保障性安居工程建设项目管理。2012年是加快推进保障性安居工程建设的关键一年，既要加强新开工项目工作力度，也要抓好在建项目的建设。第六，严格保障性安居工程项目监督检查。WERISE博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 政策与市场资讯最新宏观政策资讯央行三年内 存准率第二次下调 发文时间发文时间来源来源资讯名称资讯名称主要内容主要内容2012.02.22人民日报央行三年内存准率第二次下调2012年2月18日，中国人民银行宣布，将从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次下调后，我国大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%。这是今年以来央行首次下调存款准备金率。上次央行宣布下调准备金率是在2011年11月30日，当时是央行三年来首次下调准备金率。凌峻观点：凌峻观点：随着春节之后企业投资、信贷需求逐渐恢复正常，央行此次下调准备金率意在进随着春节之后企业投资、信贷需求逐渐恢复正常，央行此次下调准备金率意在进一步释放银行体系流动性，缓解当前市场资金紧张压力。粗略估算，此次下调后，可一次性释一步释放银行体系流动性，缓解当前市场资金紧张压力。粗略估算，此次下调后，可一次性释放银行体系流动性约放银行体系流动性约4000亿元人民币。亿元人民币。对银行而言，存款准备金率下调后，增加了银行的可贷对银行而言，存款准备金率下调后，增加了银行的可贷资金，有利于增强其放贷能力。对楼市而言，由于商业银行对房地产贷款比较谨慎，因此存准资金，有利于增强其放贷能力。对楼市而言，由于商业银行对房地产贷款比较谨慎，因此存准率下调不会缓解开发商的资金紧张，但个人住房贷款可能会有所松动。对股市而言，短期内存率下调不会缓解开发商的资金紧张，但个人住房贷款可能会有所松动。对股市而言，短期内存准率下调在心理上会有积极影响，如果存准率进入下降通道，中期看有利于股市走强（准率下调在心理上会有积极影响，如果存准率进入下降通道，中期看有利于股市走强（房地产房地产调控初见成效，保刚需调控初见成效，保刚需）。）。WERISE博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 政策与市场资讯最新宏观政策资讯国土部叫停别墅类供地发文时间发文时间来源来源资讯名称资讯名称主要内容主要内容2012.02.23北京日报国土部叫停别墅类供地 各地要确保保障性安居工程住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。昨日，国土资源部下发关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知，进行如上要求。通知称，各地应因地制宜，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。3月底前，市、县住房用地供应计划应在土地市场动态监测与监管系统中填报，经省级国土资源主管部门审核报部并抄送各派驻地方的国家土地督察局，同时向社会公布。通知要求，要继续坚持和完善招拍挂制度，积极探索“限房价、竞地价”、“限房价、限套型、竞地价、竞配建”等有效的公开出让方式。凌峻观点：凌峻观点：监管层不断限制别墅供地，可能导致的结果是：低密度的别墅类项目是卖一套少监管层不断限制别墅供地，可能导致的结果是：低密度的别墅类项目是卖一套少一套，其稀缺性将会凸显。很浅显的道理就是：别墅类供地被叫停，未来别墅类项目会越来越一套，其稀缺性将会凸显。很浅显的道理就是：别墅类供地被叫停，未来别墅类项目会越来越少，越少就会越值钱。少，越少就会越值钱。WERISE博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 政策与市场资讯最新宏观政策资讯土地供应政策基调不变发文时间发文时间来源来源资讯名称资讯名称主要内容主要内容2012.02.23湖北日报土地供应政策基调不变2012年，中国土地供应政策基调是坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松，在促进房价合理回归同时，努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落。国土资源部土地利用管理司副司长窦敬丽说，今年住房用地供应计划总量原则上不低于过去5年年均实际供应量，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。要抓好供应计划实施工作，切实把握好供地时序和节奏，努力保持平稳。在继续应保尽保保障性安居工程用地同时，严厉打击违法违规，强化住房用地供后监管。促进已供住房用地开发建设，尽快形成住房有效供应。WERISE博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 政策与市场资讯最新宏观政策资讯统计局：房价快速上涨势头得到有效控制发文时间发文时间来源来源资讯名称资讯名称主要内容主要内容2012.02.23京华时报统计局：房价快速上涨势头得到有效控制国家统计局昨天发布了2011年国民经济和社会发展统计公报，统计公报显示，2011年我国国内生产总值达到471564亿元，比上年增长9.2%。全国万元国内生产总值(GDP)能耗比上年下降2.01%。同时，在监测的330个城市中，有293个城市空气质量达到二级以上(含二级)标准，占监测城市数的88.8%。国家统计局副局长谢鸿光指出，宏观调控成效显著，物价过快上涨势头得到扭转。与此同时，房地产调控继续取得积极进展，70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比下降的城市个数逐步增加。12月份，70个大中城市中，环比价格下降的城市为52个，比1月份增加49个，房地产价格快速上涨的势头得到有效遏制，特别是重点城市的房地产价格上涨幅度显著减缓，部分城市开始出现下跌，有些城市下跌幅度还比较大。同时，保障房建设进度加快。全年新开工建设城镇保障性安居工程住房1043万套(户)，基本建成城镇保障性安居工程住房432万套，均比2010年有较大幅度增加。WERISE博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 政策与市场资讯最新宏观政策资讯国务院：“农转非”不得强制收回土地发文时间发文时间来源来源资讯名称资讯名称主要内容主要内容2012.02.24 新京报国务院：“农转非”不得强制收回土地农民落户城镇，是否放弃宅基地和承包的耕地、林地、草地，必须完全尊重本人的意愿，不得强制或变相强制收回。国务院办公厅下发的通知指出，要依法保障农民土地权益，充分考虑农民的当前利益和长远生计，不能脱离实际，更不能搞强迫命令。在农民进城和留乡问题上，通知特别指出要尊重农民的自主选择权。关于农民土地权益，通知明确，农民的宅基地使用权和土地承包经营权受法律保护。农民落户城镇，是否放弃宅基地和承包的耕地、林地、草地，必须完全尊重农民本人的意愿，不得强制或变相强制收回。坚持土地用途管制，不得借户籍管理制度改革突破土地利用总体规划、土地整治规划和土地利用年度计划，严格规范城乡建设用地增减挂钩试点，切实避免擅自扩大城镇建设用地规模，损害农民权益。禁止借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设，严格执行禁止城镇居民在农村购置宅基地的政策。凌峻观点：凌峻观点：“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设，严格执行禁禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设，严格执行禁止城镇居民在农村购置宅基地的政策止城镇居民在农村购置宅基地的政策”，这方面需要仔细考虑，非法转让当然不可取，但也要，这方面需要仔细考虑，非法转让当然不可取，但也要逐步制定政策允许合法转让。逐步制定政策允许合法转让。WERISE博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 政策与市场资讯最新宏观政策资讯多部委密集发力保障房 资金配套压力将更严峻发文时间发文时间来源来源资讯名称资讯名称主要内容主要内容2012.02.24经济参考报多部委密集发力保障房 资金配套压力将更严峻近期，包括国土部、发改委、财政部等与保障房建设相关的部委，纷纷出台针对性政策，发力于2012年保障房建设。22日，住建部表示在保障房质量安全上将逐步落实质量监管责任，推行参建单位负责人和项目负责人责任终身制。住建部同时称，为缓解保障房资金压力，中央将继续加大资金补助力度，2012年中央补助资金不低于2011年1526亿元的标准。21日，国土部在2011年房地产用地管理调控和集体土地建公租房的情况新闻发布会上强调，今年保障性住房棚户区改造住房和中小户型普通商品住房用地不低于总量的70%。保障性安居工程用地依然实行计划指标单列，由国土部安排计划指标。20日，发改委下发关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知。文件称，2012年是保障房在建工作量最大的一年，也是开工、竣工、分配、管理任务并重的一年，要求各级发展改革部门把保障性安居工程建设工作摆在突出重要位置。发改委强调2012年中央进一步加大了资金支持力度，地方政府也要加大资金筹措力度，确保保障房年度建设任务完成。地方发展改革委则要配合住建、财政、金融等部门做好建设资金平衡工作，协调落实政府财政性资金、企业债券、金融机构贷款等方面资金，确保保障性安居工程年度建设任务的完成。2月6日，财政部下发通知，要求地方拓宽保障房资金来源渠道，加大保障性安居工程投入力度，不留资金缺口。财政部提出，个人住房房产税征收试点地区取得的房产税收入将专项用于保障性安居工程。凌峻观点：凌峻观点：今年保障房新开工数量虽然有所下调，但实际的年度在建规模以及竣工规模会超今年保障房新开工数量虽然有所下调，但实际的年度在建规模以及竣工规模会超以往年份，相对应的对资金的需求也会创历史纪录。与以往年份，相对应的对资金的需求也会创历史纪录。与2011年相比，年相比，2012年的保障房建设在年的保障房建设在资金配套上的压力将更为严峻。此外，部分地方保障房建设过程中的质量管理以及建成后的分资金配套上的压力将更为严峻。此外，部分地方保障房建设过程中的质量管理以及建成后的分配等环节也暴露出一些问题，有待进一步采取措施加以解决。配等环节也暴露出一些问题，有待进一步采取措施加以解决。WERISE博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 政策与市场资讯最新宏观政策资讯首套房贷款利率回归基准发文时间发文时间来源来源资讯名称资讯名称主要内容主要内容2012.02.24中国新闻网首套房贷款利率回归基准近期，北京、上海、广州等一线城市的部分银行出现首套房贷利率回归基准利率的现象。目前各大行以执行首套房基准利率为标准，最终房贷利率要以客户良好信贷记录、贷款年限、房屋价格、贷款金额作为衡量标准。中国银行信贷中心表示，如果客户提交贷款资料不能通过审核，房贷利率将上调5%-10%左右，通过审核的优质客户也可能会享受低于基准利率的折扣优惠。目前额度相对宽松，如果个人房贷业务较少，银行会做出一定程度的优惠。”，“等贷”日程缩短。凌峻观点：凌峻观点：对于首次购房者而言，利率下调意味着还款压力的减小。可以算了一笔账，以贷对于首次购房者而言，利率下调意味着还款压力的减小。可以算了一笔账，以贷款款50万元万元20年偿还为例计算，若执行基准利率，月供约为年偿还为例计算，若执行基准利率，月供约为3891元，利率上浮元，利率上浮10%，月供约为，月供约为4106元，两者相差元，两者相差215元，元，20年少支出利息共计年少支出利息共计5.1万余元。在目前的状况下，开发商为快速万余元。在目前的状况下，开发商为快速回笼资金，新盘价格战在所难免。对于刚性需求购房者而言，利率明朗的政策下，今年上半年回笼资金，新盘价格战在所难免。对于刚性需求购房者而言，利率明朗的政策下，今年上半年或将是购房置业的好时机。或将是购房置业的好时机。WERISE博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 政策与市场资讯最新宏观政策资讯国土部要求严守城乡建设用地边界发文时间发文时间来源来源资讯名称资讯名称主要内容主要内容2012.02.27上海证券报国土部要求严守城乡建设用地边界国土资源部日前发出通知，要求各地严格遵守土地利用总体规划，严守城乡建设用地规模边界，防止城镇建设无序蔓延扩张。这份名为关于严格土地利用总体规划实施管理的通知强调，从今年4月1日起，土地管理各项相关工作以新一轮土地利用总体规划和数据库为依据。各地要从严审查各地区、各部门、各行业编制的城乡建设、区域发展、产业布局、基础设施建设、生态环境建设等相关规划，不得以任何名义改变土地利用总体规划确定的用地规模、结构和布局安排。“凡不符合土地利用总体规划的，必须及时调整和修改，核减用地规模，调整用地布局。”通知要求，在土地利用总体规划批准之后3个月内完成基本农田划定工作，基本农田划定后，实行永久保护，任何单位和个人未经批准不得改变或者占用。另外，通知还强化建设用地空间管制。按要求，各地要严格按照土地利用总体规划划定的“三界四区”(即城乡建设用地规模边界、扩展边界和禁止建设边界，允许建设区、有条件建设区、限制建设区和禁止建设区)，尽快将城镇建设用地管制边界和管制区域落到实地，明确四至范围，防止城镇建设无序蔓延扩张。WERISE博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 政策与市场资讯市场资讯来源：证券时报网 2012年02月03日 天津市国土房管局日前消息称，从今年2月1日起，天津将普通住宅指导价格标准再次进行了调整，为2007年以来第四次上调。指导价上调后，普通住宅范围扩大，相关交易税费将大幅缩减。据中广网报道，与2010年1月相比，目前天津市二手私产住宅价格涨幅为19.4%。房价的上涨使得市场中部分房屋被划入非普通住宅，从而增加了交易税费。此次调整幅度总体较大，平均超过了30%。以天津市河西区为例，此次调整后，河西区的住宅指导价格上调了40%，从之前的每平方9900元调整为13860元，由此相关交易税费将大幅缩减。天津上调普通住宅指导价格标准天津上调普通住宅指导价格标准 为为07年来第四次年来第四次WERISE博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 政策与市场资讯市场资讯来源：城市快报 2012年02月10日 根据统计，天津2月份开盘的11个项目中，环城四区5个、远郊区县4个、市内六区仅有2个。项目产品类型以60-100平方米的普通住宅和洋房为主。对于别墅项目而言，现在入市并不适宜，别墅开盘销售起码要到4月份绿色植被开始生长时。数据显示，上月天津新建商品住宅成交1601套，成交面积为16.4万平方米，环比下降64.7%；成交均价9195元/平方米，环比下降8.2%。不佳的销售业绩表明，目前项目销售仍旧乏力，天津楼市购房者的信心明显不足，但并不表明房价会出现大幅度的跳水。中国经济要保证8%以上的增长速度，房地产一定不会“崩盘”，虽然管理层面一再强调要坚持房地产调控不动摇，但是一定不会让房地产业“硬着陆”。值得注意的是，近期楼市政策微调给市场带来一丝松动迹象。天津、上海、南京等地传出首套房贷利率松动的信号。包括天津在内的北京、上海、广州等城市也纷纷上调普通住宅指导价，购房者的费用负担相应大大减小。就目前天津市场而言，成交量和成交价在今年将显现出一个下滑态势，市场并不乐观，但也并不悲观。对于2012年天津房地产市场，多位专家认为，上半年房价会呈现出惯性下行趋势，后半年或将出现探底复苏。2月天津楼市郊区项目占主导月天津楼市郊区项目占主导 房价不会硬着陆房价不会硬着陆WERISE博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 政策与市场资讯市场资讯来源：天津日报 2012年02月14日 新年的脚步渐行渐远，但是居住在徐官屯街曹园小区的居民还迁房里过新年的那种喜悦还依然热情高涨。近年来，武清大力实施城市化为主导的率先发展战略，使很多农民实现了撤村建居的梦想，在武清像曹园小区这样的还迁小区还有很多。截至目前，武清在建还迁小区19个，开工620万平方米，2012年将有11个还迁小区302万平方米竣工交付使用。天津武清区天津武清区2012年安排竣工住房年安排竣工住房302万平方米万平方米 WERISE博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 政策与市场资讯市场资讯来源：人民网 2012年02月28日 2011年国内地产调控的最重大政策非“新国八条”莫属，而天津地区的相关细则“津十条”也因为限购、限贷等政策的落实而成为对整个行业影响深远的地方政策。从去年（2011年）3月1日起，在稳定执行“限购令”的情况下，刚性需求购房者享受到了真正的实惠。房地产企业也在调控中改变自己的经营策略。2011年，限购和限贷政策让市场的成交量停涨，房价也随之止涨。2011年下半年开始，越来越多的楼盘加入促销大军，从“十一”黄金周到岁末回款，再到第一季度数据冲刺，地产企业每一次面临资金压力和发展瓶颈而引发的促销高峰都在不断升级。因此，限购以来，不少持续观望市场动态的购房者也确实瞅准时机抄到了市场的底价。业内人士表示，限购政策实施以来，不少改善型购房者必须先卖掉手中旧房源才能有再次购房的资格，而最近一年来的政策调控又让二手房成交的周期不断延长，这也造成一些改善型买家的资金迟迟不能到位，或者不能确定资金何时到位，从而不敢轻易出手预订购房，这也就进一步加重了市场的观望情绪。“限购令限购令”出台一周年出台一周年 政策稳定令刚需购房者受益政策稳定令刚需购房者受益WERISE博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 政策与市场资讯市场资讯来源：搜房网 2012年02月29日 受春节后周期性市场回暖影响，2012年2月，天津土地成交面积及住宅用地成交面积环比回升，较上月有76.4%的涨幅。总体来看，天津住宅用地市场活跃度较高。从去年9月开始，天津住宅用地市场持续低溢价率运行，虽底价成交较多，但流拍、中止、因故延期较少，可见，虽然如今房地产市场低迷，但房企对天津住宅用地市场仍有一定兴趣。天津土地市场悄然复苏天津土地市场悄然复苏 2012年年2月成交同比环比均大幅回升月成交同比环比均大幅回升WERISE博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 政策与市场资讯市场资讯来源：今晚报 2012年02月29日 从昨天举行的2012年天津市住宅和房地产开发建设工作会议上获悉，今年本市房地产开发将投资1200亿元，房地产累计施工面积8900万平方米，通过采取系列措施，进一步满足全市居民安居、改善型住房需求。根据计划，今年本市房地产新开工2500万平方米，竣工2500万平方米。第一批计划安排房地产开发项目新开工1461万平方米。全年新开工保障性住房800万平方米，计划竣工7万套，其中限价商品房项目开工8个、竣工7个。天津天津2012年内限价房项目开工年内限价房项目开工8个竣工个竣工7个个WERISE博瑞行商业地产经营管理有限公司房地产政策总结WERISE1、“一线”城市，二线价格，天津市作为北方重要的经济中心投资价值凸显，天津房地产市场必将迎来新的发展机遇。2、保障房的建设对新建普通商品住宅有冲击，但对于高档项目的冲击并不明显，同时保障房的建设可以提振经济，也使房地产市场更加平稳有序的发展。3、央行两次下调准备金率说明通胀已经被抑制，同时可以缓解发展商的资金压力，提振市场信心。4、国土部叫停别墅用地，对于本项目类别墅产品入市提供了一个较好的市场环境。5、各城市下调首套房贷款利率有利于提振市场预期，促使刚性需求今早入市。博瑞行商业地产经营管理有限公司6、18亿亩土地红线的控制，使房地产的建设用地供给受到严格限制，更有利于现有项目的土地增值溢价。7、天津市上调普通住宅价格标准平均超过30%，减少购房成本，同时是天津市房地产住宅市场景气指数的参照，提振市场信心。8、限购令一年已经达到预期目的，我司认为两会后定有利好政策出台。同时2012年无论是对于房地产商还是消费者都是入市的良好时机。9、天津土地市场悄然复苏 2012年2月成交同比环比均大幅回升，房地产商对天津的投资信心增强，已经入市抄底。房地产政策总结WERISE凌峻观点：2012天津市场表现良好，房地产市场回暖，是住宅市场入市的良好时机，有挑战但更多的是机遇。博瑞行商业地产经营管理有限公司PART 2 天津房地产市场表现天津房地产市场表现1、土地市场表现 2、本周商品住宅市场综述3、商品住宅市场表现（2.202.26）博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 天津土地市场表现|2011年天津土地市场分析WERISE 总体成交情况根据对天津土地交易中心成交数据的跟踪统计，2011年天津市共计成交926宗土地，出让土地面积约6060万平米。其中，工业用地成交570宗，占地面积3930万平米，平均地价约为21.06万元/亩；经营性用地成交356宗，占地面积约2130万平米同比去年下降了24%，规划建筑面积达到3607万平米，平均楼面价格约1908元/平米。本轮调控力度空前致使开发商资金链吃紧，拿地热情随之减退。博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 天津土地市场表现|2011年天津土地市场分析WERISE2011年天津土地交易中心成交经营性用地356宗，出让土地的面积约2130万平米，其中纯居住性质用地约856万平米，约占到40%；居住和公建性质混合用地约为582万平米，占到约27%；公建类用地约683万平米，约占32%。此外，其它性质用地(经营性用地中出让的供应用地、科研教育用地、非经营性公建用地等)6.23万平米，占比不足1%。较比去年，纯居住性质用地的占比缩减至五成以下，居住和公建性质混合用地和公建类用地占比均有所增长，尤其是公建类用地的占比更是攀升了10个百分点。住宅用地锐减，商业地产厚积薄发 成交土地结构博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 天津土地市场表现|2011年天津土地市场分析WERISE从土地成交区域分布来看，天津中心城区仍然延续了无地可供的局面，连续5年土地供应量不足全市总量的3%，且推出地块均为居住/公建综合类用地和公建用地。凭借着地段优势及完善商业配套的完善，目前市区内集居住、购物、休闲、娱乐为一体的多元化模式受到消费者的青睐 同时，天津居住区域向城市外围逐步扩张，由此带动了环城四区土地供应的和远郊区县土地供应的增加，分别占到总量的25%和49%。受本轮调控影响，环城四区经营性用地供应541万平米，较比去年成交大幅缩水，远郊区域的活跃程度则依旧明显，全年经营性用地供应1036万平米，尤其是武清区和宝坻区凭借良好的区位优势吸引了大量开发企业的关注。滨海新区作为成交主力区域之一，土地成交占比达23%，滨海新区行政区在其产业升级的带动下，其区域价值节节攀升，以中新天津生态城及响螺湾和于家堡商务区为代表的滨海地产，已开始呈现人居与产业的同步发展的良性态势。中心城区无地可用，环城四区大幅缩水，远郊活跃依旧2011年天津市经营性用地成交分布情况博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 天津土地市场表现|2011年天津土地市场分析WERISE成交价格走势 环城四区随着知名开发商的纷纷入驻，区域价值已得到普遍认可，该区块的生活、商业配套随着居住人口的涌入而得以完善，该区域土地楼面价格平均在1000-2500元/平米左右。远郊区县土地楼面价格平均在700-1300元/平米左右，武清区和宝坻区土地楼面价格均已超过1000元/平米；滨海新区以开发区推出的地块楼面价格最高，塘沽区和中心生态城紧随其后。空港和大港区土地楼面地价处于1000元/平米左右，其余区域楼面地价大部分都在在1800元/平米左右。各区县土地成交的总体价格趋势来看，中心城区由于土地资源的稀缺，其土地成交价格仍然居高不下，尤其是和平区的平均楼面价格已经达到10449元/平米，红桥区的平均楼面价格也达到9080元/平米，鉴于市区的房价抗跌性最强，尤其是某些区域地标性的建筑更是能带动周边项目的发展，故成交价格始终居高不下，而地价又决定了未来的销售价格仍将保持在较高的水平。中心城区地价居高不下、环城4区、远郊区县势头强劲博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 天津土地市场表现|2011年天津土地市场分析WERISE 2011年远郊区县成交土地176宗，占地面积1036万平米，规划建筑面积1618万平米，平均楼面价格1056元/平米。远郊区县土地成交情况 得益于天津蓝印户口政策和京津一体化得逐步推进，加之北京限购令对购房者的影响，武清区域内土地的竞争十分激烈，经纬、松江、世茂等众多开发商纷纷取地。开发商在武清拿地已经由中心地区转向武清各村镇，范围得到扩大，仍然以居住用地为主。京津两地的购房者看好京津城际铁路将带来的发展价值，同时区域内大量商业类用地的成交，结合武清区现有的资源，均为未来区域内的发展提供了有力的保障。远郊区县目前还处于天津市房价的洼地，可开发土地存量较大，近年来已经受到众多知名房企的关注，区域价值得以攀升，尤其是武清、宝坻和静海等区域的出让地块最受追捧，在目前土地交易市场极为低迷的情况下，远郊五县平均溢价率达7.16%。蓟县和静海主要集中在蓟县山区和团泊湖地区，地块的容积率指标较低，未来别墅产品的供应量将较大。远郊受热捧、武清尤为突出博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 天津土地市场表现2012年第一季度市场表现 截止到20122012年2 2月2929日，20122012年2 2月天津市共成交6868宗土地，建设用地面积403.7403.7万平米，土地均价13891389元/平米，楼面均价11661166元/平米，土地出让金达5656亿元，平均溢价率仅为0.00%0.00%。其中，住宅用地共1616宗，建设用地面积95.895.8万平米，土地均价45304530元/平米，楼面均价24872487元/平米，土地出让金达43.443.4亿元，平均溢价率仅为0.00%0.00%。2012 2012年2 2月天津共推出住宅用地1212宗，分布于5 5区1 1县，推出面积83.783.7万平方米。成交住宅用地1616宗，成交面积95.895.8万平方米。天津土地和住宅类用地成交楼面均价虽然同比去年均有涨幅，但底价成交贯穿始终。20122012年2 2月，天津成交楼面均价为11661166元/平方米，同比上涨51.6%51.6%，环比上涨19.1%19.1%。其中住宅类用地成交楼面均价为24872487元/平方米，同比上涨125.5%125.5%。WERISE天津土地市场复苏数据显示，天津今年2月土地交易较之去年同期，在土地宗数、建设用地面积、成交土地均价、成交楼面均价、土地出让金等方面均有所上涨，同比分别上涨36%、43.3%、32%、51.6%、88.8%博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 天津土地市场表现2012年第一季度市场表现工业用地为主，住宅用地相对活跃 通过数据不难得出，工业用地仍占据天津土地推出总数的59%59%，从土地用途结构分析，工业用地仍然在建设用地面积和规划建筑面积占据较大权重，住宅用地及商业用地基本走势趋于稳定，而20122012年开年以来刚需购房者的入市，导致商品房成交量略有抬头。与此同时，在首套房贷利率回归基准等利好政策的推动下，而住宅方面成交微幅回升，住宅用地成交也因此相对活跃。WERISE天津市2月份土地供应结构博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 天津土地市场表现 2012年第一季度市场表现天津土地成交区域分布 纵观2 2月天津土地成交区域分布，推出地块分布较广，滨海新区及以武清区、静海县、宝坻区为代表的远郊区县地块高频入市。随着市内六区的逐渐饱和及天津市区房价的高居不下，远郊区县也日益受到刚需购房者的广泛关注。、WERISE远郊区县高频入市，刚需关注郊区发展日益凸显 数据显示，2012年2月天津土地成交郊区化趋势明显，仅静海县就独占成交区域的25%，武清区、滨海新区、宝坻区、北辰区、西青区、东丽区则分别以22%、19%、13%、9%、7%、1%占有一席之地，市内六区中仅有河西区、南开区分别占据3%和2%，由此推之，天津未来商品住房供应也将日益郊区化。博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 天津土地市场表现 2012年第一季度市场表现房企拿地情况一览通过土地交易价格和成交楼面价格情况，既能看出房企的实力，也能从另一侧面反映区域土地的价值。WERISE 2012年2月，天津地铁资源投资有限公司以总价9.951亿元摘得南开区南马路北侧一宗地，成为成交总价TOP榜第一；与此同时，天津地铁资源投资有限公司因夺得该地块，凭借9300元的成交楼面均价成为成交楼面价TOP榜第一。现金流稳健的大型开发企业适时摘得高价优质地块，为后续的企业扩张谋求储备 博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 天津土地市场表现2012年第一季度市场表现天津土地溢价率仍处低位 底价成交依然是住宅用地市场的常态，资金链压力使开发商的拿地热情陷入低谷，而部分开发商存房量不断上升，也直接影响了土地市场的成交情况，天津土地溢价率持续走低，面对近1010年来，政策调控最坚决、银根收紧最彻底的房地产市场，开发商面临更多挑战。WERISE 2012 2012年2 2月，天津土地市场平均溢价率水平与上月持平，以0.00%0.00%处于绝对低位，明显低于去年同期。其中住宅类用地平均溢价率0.00%0.00%，较上月减少0.020.02个百分点，较去年同期减少4.514.51个百分点。博瑞行商业地产经营管理有限公司PART1 天津房地产市场表现土地市场结论WERISEl本轮调控力度空前致使开发商资金链吃紧，拿地热情随之减退。l住宅用地锐减，商业地产厚积薄发l中心城区无地可用，环城四区大幅缩水，远郊活跃依旧l中心城区地价居高不下、环城4区、远郊区县势头强劲l远郊受热捧、武清尤为突出n天津土地市场复苏n工业用地为主，住宅用地相对活跃 n远郊区县高频入市，刚需关注郊区发展日益凸显n现金流稳健的大型开发企业适时摘得高价优质地块，为后续的企业扩张谋求储备 n天津土地溢价率仍处低位2011年天津市土地市场总结2012年第一季度天津市土地市场总结博瑞行商业地产经营管理有限公司PART2 天津房地产市场表现商品住宅市场表现新增供应量：2012年2月20日-2012年2月26日商品住宅新增供应13.32万平米。本次共有2个商品住宅项目推案上市。商品住宅成交情况：商品住宅本周成交10.56万平米；成交均价为9296元/平米。项目销售排行榜：本周销售面积排名第一的为中央公园，销售面积9700平米；销售金额第一的同为中央公园，销售金额为7275万元。库存量情况：截止到2012年2月26日，市场库存面积为1646.11万平米；商品住宅去化周期为227周。【2.20-2.26一周数据综述】WERISE博瑞行商业地产经营管理有限公司PART3 天津房地产市场表现商品住宅市场表现商品房供应成交2012年2月20日-2012年2月26日商品房本周供应量大幅下挫，为24.17万平米，环比下降42.26%；本周成交量继续上涨，为12.67万平方米，环比上涨26.57%。WERISE商品房供应量锐减，成交量大幅上升博瑞行商业地产经营管理有限公司PART3 天津房地产市场表现商品住宅市场表现商品房成交均价销售金额情况本周成交均价为9995元/平米，环比小幅上涨1.23%；销售总额12.67亿元，环比上涨28.11%。WERISE成交均价小幅上涨，销售总额大幅攀升博瑞行商业地产经营管理有限公司PART3 天津房地产市场表现商品住宅市场表现商品住宅供应成交2012年2月20日-2012年2月26日商品住宅本周供应量为13.32万平米，环比大幅下降37.73%；本周成交量继续上涨，为10.56万平方米，环比上涨23.51%。WERISE商品住宅供应量锐减，成交量大幅攀升博瑞行商业地产经营管理有限公司PART3 天津房地产市场表现商品住宅市场表现商品住宅成交均价与销售总额情况本周成交均价为9296元/平米，环比上涨3.85%；销售总额9.81亿元，环比上涨28.24%。WERISE商品住宅价格普遍上涨，成交总额攀升博瑞行商业地产经营管理有限公司PART3 天津房地产市场表现商品住宅市场表现区域商品住宅成交本周各大区成交量方面均有不同程度上涨，环城四区成交3.23万平米，居首位，环比上涨25.27%，远郊区县次之；成交均价方面，市内六区为15899元/平米，环城四区为9574元/平米，滨海新区和远郊区县均价分别为8594元/平米、6060元/平米。WERISE成交量环城四区居首，远郊县次之博瑞行商业地产经营管理有限公司PART3 天津房地产市场表现商品住宅市场表现中心城区、环城四区商品住宅成交本周中心城区成交量，河东区成交面积6862.4平米，居首位，其次是南开区，成交面积3322.1平米，除河西、红桥区外，其他区域均有较大幅度上涨；环城四区成交量，本周依旧以西青区为首，为11788.6平米，环比小幅上涨0.51%。WERISE河东区，西青区住宅市场表现最佳博瑞行商业地产经营管理有限公司PART3 天津房地产市场表现商品住宅市场表现滨海新区、远郊区县商品住宅成交本周滨海新区成交量方面，塘沽区成交量最大，为19743.6平米，环比上涨15.01%，其他区域本周成交量均有不同程度下降；远郊区县成交量方面，武清区成交面积最多，为16276.5平米，其次为宝坻区，为7046.7平米。WERISE远郊区县，武清区成交面积最大，市场表现良好博瑞行商业地产经营管理有限公司PART3 天津房地产市场表现商品住宅去化周期商品住宅去化周期截至2012年2月26日，商品住宅去化周期为227周。WERISE商品住宅去化周期为227周博瑞行商业地产经营管理有限公司PART3 项目情况各区楼盘销量2012年2月天津各区楼盘销量3强区域区域 项目项目销售套数销售套数 （套）（套）销售总面积销售总面积 （平米）（平米）销售额销售额 （万元）（万元）均价均价 （元（元/平米）平米）和平区和平区 都会轩171500340022500和平区和平区 融创星美御121700650038100和平区和平区 和平时光11780150019000河北区河北区 中国铁建国际城333400410012100河北区河北区 北宁湾191900270014400河北区河北区 格调艺术领地151400180012600河东区河东区 水岸银座3052000790038800河东区河东区 金地广场gogopark894700590012600河东区河东区 金地紫云庭475700700012300河西区河西区 富力中心2856001190021300河西区河西区 喜年广场9990120012200河西区河西区 富裕双钻公馆864098015300红桥区红桥区 亿城堂庭303700530014600红桥区红桥区 泰达城河与海437056015300红桥区红桥区 惠灵顿国际社区219039020700南开区南开区 天津倍儿幸福261900310016700南开区南开区 招商钻石山212300430018400南开区南开区 仁恒海河广场9890210023900市内六区各区楼盘销量3强销量WERISE博瑞行商业地产经营管理有限公司PART3 项目情况各区楼盘销量2012年2月天津各区楼盘销量3强环城四区楼盘销量3强销量区域区域 项目项目 销售套数销售套数 （套）（套）销售总面积销售总面积 （平米）（平米）销售额销售额 （万元）（万元）均价均价 （元（元/平米）平米）北辰区北辰区 国耀上河城32310027008500北辰区北辰区 万源星城26210016007600北辰区北辰区 天籁湾132800290010300东丽区东丽区 华润橡树湾41390030007700东丽区东丽区 远洋风景403500350010100东丽区东丽区 万科东丽湖合计33410033008100津南区津南区 富力桃园64670049007300津南区津南区 富力津南新城56500041008100津南区津南区 融创中央学府51560054009600西青区西青区 富力津门湖192203002540012500西青区西青区 莱茵小镇35330024007100西青区西青区 首创福特纳湾29270024008800WERISE博瑞行商业地产经营管理有限公司PART3 项目情况各区楼盘销量2012年2月天津各区楼盘销量3强滨海新区各区楼盘销量3强销量区域区域 项目项目 销售套数销售套数 （套）（套）销售总面积销售总面积 （平米）（平米）销售额销售额 （万元）（万元）均价均价 （元（元/平米）平米）大港区大港区 港星里28300023007500大港区大港区 海川园1614009806800大港区大港区 枫尚河院1413008006000汉沽区汉沽区 华城公邸28260017006500汉沽区汉沽区 学仕府花园1111006706100汉沽区汉沽区 中建御景华庭54502906400开发区开发区 天保金海岸121600210013500开发区开发区 津滨藏锦6780100013100开发区开发区 万科柏翠园3610130021700塘沽区塘沽区 南益名士华庭16617300137007900塘沽区塘沽区 远洋城15214500113007800塘沽区塘沽区 首创国际城1071010082008100空港经济区空港经济区 YOHO湾39190015008100空港经济区空港经济区 复地温莎堡14280024008700空港经济区空港经济区 远洋新干线34103809400中新天津生态城中新天津生态城 万通生态城新新家园810009309100中新天津生态城中新天津生态城 万科锦庐562072011600中新天津生态城中新天津生态城 嘉铭红树湾44404109400WERISE博瑞行商业地产经营管理有限公司PART3 项目情况各区楼盘销量2012年2月天津各区楼盘销量3强其他区县楼盘销量3强销量区域区域 项目项目 销售套数销售套数 （套）（套）销售总面积销售总面积 （平米）（平米）销售额销售额 （万元）（万元）均价均价 （元（元/平米）平米）宝坻区宝坻区 泰富橄榄树1501340081006100宝坻区宝坻区 馨逸家园74780057007300宝坻区宝坻区 御景华城27220011005200蓟县蓟县 路劲领山77940063006700蓟县蓟县 现代城119804404500蓟县蓟县 天一绿海911008707900静海县静海县 竹沁园1413008906700静海县静海县 西美纳斯生态小镇71800290015900静海县静海县 团泊湖光耀城71600160010400宁河县宁河县 龙胤溪园101400150010300宁河县宁河县 金城嘉园32702208200武清区武清区 盛世天下72870068007900武清区武清区 天鹅湖1号64560031005600武清区武清区 龙湾城55540035006600WERISE博瑞行商业地产经营管理有限公司天津房地产市场表现总结3、本月销售前三强楼盘的共性特征：交通区位优势明显环境优美，安静宜居周边设施完善客户群：本地外地各一半，其中外地以办理蓝印户口的客户居多（武清区）。楼盘推广以短信和网络推广渠道为主。升值空间大WERISE1、涨是本月天津市房地产市场的关键词，整个市场回暖的迹象明显。2、从土地的成交以及住宅的成交来看，远郊项目的发展潜力凸显，天津是住宅郊区化发展的势头明显，郊区化也受到刚性需求和投资需求的广泛关注。博瑞行商业地产经营管理有限公司PART 3 武清区房地产分析武清区房地产分析1、武清城市概况 2、武清房地产市场分析博瑞行商业地产经营管理有限公司武清区处于环渤海经济区中心地带，武清区处于环渤海经济区中心地带，属于国务院首批沿海开放县之一，城区属于国务院首批沿海开放县之一，城区杨村距离天津市区杨村距离天津市区2525公里，距北京公里，距北京7575公公里，距天津塘沽新港里，距天津塘沽新港7575公里。公里。管辖区管辖区15741574平方公里，下辖平方公里，下辖2929个乡镇个乡镇街，人口街，人口9292万，万，20002000年撤县建区，武清年撤县建区，武清城区规划面积城区规划面积129129平方公里，已建成区平方公里，已建成区3030平方公里。平方公里。城区距北京市区城区距北京市区7171公里，距首都机场公里，距首都机场9090公里，距天津市区公里，距天津市区1313公里，距天津港公里，距天津港7171公里，区位优势得天独厚公里，区位优势得天独厚.现代化交通现代化交通非常便捷，区内现有京津塘、京津、京非常便捷，区内现有京津塘、京津、京沪、津保、津蓟沪、津保、津蓟5 5条高速公路、设出入口条高速公路、设出入口1212个，京津城际铁路在武清城区设有天个，京津城际铁路在武清城区设有天津段唯一经停站，每天停靠车次津段唯一经停站，每天停靠车次1111对，对，在这里乘车去北京只需在这里乘车去北京只需1919分钟、到天津分钟、到天津只需只需1010分钟，实现到京津半小时时空目分钟，实现到京津半小时时空目标。标。武清区城市概况武清区城市概况武清概况武清概况武清，地处京津腹地，区域价值向上武清，地处京津腹地，区域价值向上WERISEPART1博瑞行商业地产经营管理有限公司天津天津1111个新城之一，京津走廊上的重要枢纽个新城之一，京津走廊上的重要枢纽发展规划：天津发展规划：天津1111个新城规划个新城规划根据天津根据天津“一轴两带三区一轴两带三区”的城市空间布的城市空间布局和城镇发展德政，规划形成局和城镇发展德政，规划形成“城市主副中城市主副中心心新城新城中心轴中心轴一般建制镇一般建制镇”的四级城的四级城镇体系；镇体系；天津市规划天津市规划1111个新城，分别为蓟县、宝坻、个新城，分别为蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港京津和团泊新城；港京津和团泊新城；武清新城位于天津城市发展主轴，是连接武清新城位于天津城市发展主轴，是连接京津大首都的战略枢纽。京津大首都的战略枢纽。WERISE武清区城市概况武清区城市概况武清规划武清规划PART1博瑞行商业地产经营管理有限公司外向交通便捷，城市功能先进完善的环渤海新城外向交通便捷，城市功能先进完善的环渤海新城近几年相继实施了京津塘高速公路二线，京沪高速，京津城际近几年相继实施了京津塘高速公路二线，京沪高速，京津城际轨道等，国家级重大交通工程以及轨道等，国家级重大交通工程以及103103国道拓宽改造，使武清国道拓宽改造，使武清占据了京津大通道关键位置，形成武清至京津半小时交通圈，为占据了京津大通道关键位置，形成武清至京津半小时交通圈，为率先发展提供了有力支撑率先发展提供了有力支撑;武清开发区起步较早，目前拥有武清开发区起步较早，目前拥有600600家以上的企业，发展前景良好家以上的企业，发展前景良好武清城市空间结构武清城市空间结构一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心地带一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心地带两带：京津主道两侧切向发展带，要主动接受主轴辐射两带：京津主道两侧切向发展带，要主动接受主轴辐射八大组团：新城核心组团，外围八大组团：新城核心组团，外围7 7个产业特色鲜明小城个产业特色鲜明小城镇组群镇组群WERISE武清区城市概况武清区城市概况武清规划武清规划PART1博瑞行商业地产经营管理有限公司发展规划：发展规划：1 1个中心、个中心、1010个居住区、个居住区、2 2个工业区、个工业区、2 2条景观带、条景观带、1 1个商贸圈个商贸圈中心区：沿雍阳西道两侧规划有政府、中心区：沿雍阳西道两侧规划有政府、文化广场、商业中心、体育中心、会文化广场、商业中心、体育中心、会展中心、教育科研中心；展中心、教育科研中心；住宅分为住宅分为1010个居住区个居住区3 3个工业区：逸仙科技工业区、武清开个工业区：逸仙科技工业区、武清开发区、武清工业区发区、武清工业区2 2条带：田园风光绿廊、运河风景区；条带：田园风光绿廊、运河风景区；1 1个商贸圈：从杨村火车站、建国道两个商贸圈：从杨村火车站、建国道两侧延至老城区作为主要商贸服务带，前侧延至老城区作为主要商贸服务带，前进道、泉州道至光明道为商场商贸服务进道、泉州道至光明道为商场商贸服务带，两条道形成一个商贸圈；带，两条道形成一个商贸圈；科学分区，城市功能完备科学分区，城市功能完备WERISE武清区城市概况武清区城市概况武清规划武清规划PART1博瑞行商业地产经营管理有限公司战略位置决定武清必将成为战略位置决定武清必将成为“京津走廊的城市副中心之一京津走廊的城市副中心之一”京津两市的规划都把主轴作为高科技产业发展带，武清作为京津主轴重要节点京津两市的规划都把主轴作为高科技产业发展带，武清作为京津主轴重要节点，具备了承接双向辐射的优势；，具备了承接双向辐射的优势；特别市随着京津塘高速公路二线、城际铁路等国家重点道路站口的建设，武清特别市随着京津塘高速公路二线、城际铁路等国家重点道路站口的建设，武清交通枢纽地位进一步确立；交通枢纽地位进一步确立；天津港是中国北方第一大港、武清拥有直通海关，完全有条件作为港口功能的天津港是中国北方第一大港、武清拥有直通海关，完全有条件作为港口功能的延伸依托港口的优势，发展供港、疏港物流产业，提高天津港对内陆地区的辐射延伸依托港口的优势，发展供港、疏港物流产业，提高天津港对内陆地区的辐射服务功能服务功能WERISE武清区城市概况武清区城市概况武清规划武清规划PART1博瑞行商业地产经营管理有限公司拥有良好的生态环境。境内河流、水库、森林资源丰富，武清境内有大运河拥有良好的生态环境。境内河流、水库