某新城项目定位研究课程

市场不同产品特征研究市场供应量价格实现能力销售速度中高端产品高层市场主力产品，涵盖产品全部档次梯度700012000；凤凰新城毛坯均价750011000元/m250-60套/月小高层目前中高端市场供应量相对较少，未来万科金玉华府涉及此类产品与高层产品基本无差价，由于其容积率低，产品形态与高层差异不大，溢价能力一般销售速度略低于高层产品洋房尚属于市场稀缺产品，相对供应较少相对高层产品，该类产品具有一定的溢价能力，但由于市场中洋房产品价值未被充分展示（退台洋房未出现）大部分洋房项目均售罄，去化速度快于高层产品类别墅该类产品对项目周边自然环境要求较高主要集中在南湖片区凤凰新城板块有少量分布联排产品最终成交价格与洋房甚至部分高层产品相比并未实现强溢价能力；凤凰板块该类产品销售速度相对较慢；南湖板块销售速度良好独栋产品溢价能力较高，但基于南湖板块整体别墅氛围8套/月基础产品根据项目自身条件以及该档次产品溢价能力差，本案对该类产品不做深入研究不同面积区间产品供销特征产品类型产品类型 面积区面积区间间供应量供应量占比占比成交量成交量占比占比供销比供销比余量占余量占比比高层高层 110以下以下 30.90%41.50%39.60%22.30%110-14021.90%18.40%24.70%25.50%140-18028.00%26.80%28.20%31.10%楼王、跃层、楼王、跃层、洋房洋房 180-24011.80%4.80%12.00%9.60%洋房洋房 240-3002.10%1.50%22.20%2.50%联排联排 300-4003.30%6.40%57.20%5.30%双拼、独栋双拼、独栋 400以上以上2.00%0.70%10.60%3.80%u基于供应的关系，市场中供销主力仍以110平米以下的户型为主；u在成交的占比上，180平米以上的大户型产品也占到了近15%的比例，尤其是240平米以上的户型在市场供应上仍属稀缺产品，且多以洋房及别墅类产品为主，高层大户型豪宅产品暂处于市场空白的阶段；u既有余量中，占比最大的仍是140-180平米区间的产品，未来也将是竞争最为激烈的区间。不同总价区间产品供销特征产品类型产品类型 总价区间总价区间供应量占供应量占比比成交量占成交量占比比供销比供销比余量占余量占比比高层高层 100万以万以下下22.10%33.10%65.00%19.50%100-15044.30%37.60%36.80%22.30%150-20018.90%15.90%36.40%22.90%楼王、跃层、楼王、跃层、洋房洋房 200-2500.70%1.50%100.00%5.60%洋房洋房 250-3003.30%1.50%20.20%9.40%联排联排 300-4003.00%3.30%47.40%9.30%双拼、独栋双拼、独栋 400万以万以上上7.8%7.1%39.4%10.1%u同样基于供求关系的原因，目前市场中的供销主力依然集中在150万以下的产品；u200-400万之间的产品供应相对稀缺，尤其是200-250万的产品，目前仅绿城南湖春晓存在供应，400万以上的产品供应量有明显增加；u从成交的去化程度上来看，200万以上的产品的整体供销情况要优于100-200万的产品；u后续市场余量也集中在100-200万的总价段，将是未来市场竞争的主要市场区间。唐山中高端市场整体竞争态势示意瑞宫别墅金隅山墅万科南湖别墅茂华南湖一号中骏南湖香郡亿城项目嘉里项目唐城101楼王及别墅绿城南湖春晓万科金域华府中水电首郡梧桐大道华润橡树湾总价：100-300万，单价：0.9-1.1万元/m2唐城101高层400万以上联排：2万元/m2左右；双拼：2.6万元/m2独栋：3.5万元/m2左右300-400万，1-1.2万元/m2唐山中高端市场整体竞争态势示意瑞宫别墅金隅山墅万科南湖别墅茂华南湖一号中骏南湖香郡亿城项目嘉里项目唐城101楼王及别墅绿城南湖春晓万科金域华府中水电首郡梧桐大道华润橡树湾供应量：415万m2消化量：93万m2余量：322万m2唐城101高层供应量：48万m2消化量：7.4万m2余量：40.6万m2供应量：112万m2消化量：13万m2余量：99万m2唐山中高端市场整体竞争态势示意项目名称项目名称总价区间总价区间（万元）（万元）供应量（万供应量（万平米）平米）余量（万平余量（万平米）米）去化速度去化速度华润橡树华润橡树湾湾150-3505042.1325套/月（开盘销售期）梧桐大道梧桐大道100-1501044580套/月唐城壹零唐城壹零壹壹100-40073.346.940-50套/月绿城南湖绿城南湖春晓春晓100-30012611980套/月万科南湖万科南湖别墅别墅联排460600，双拼8001000，独栋150012.56.940套/月唐山中高端住宅市场研究总结市场现存和即将入市的中高端方向供应量巨大，超过400万平米，总量已明显超出城市主流购买承受能力。恶劣的竞争环境之下,绝大部分发展商均采用各种类型全产品线的开发策略和思路，用更多覆盖客户面的方式，扩大市场占有比例，解决市场销售问题在市场现有和潜在的供应量必然大幅入市的背景下，不可避免的，或已开始呈现高开发品质下的，纯价格性价比竞争。目 录城市发展基础概述宏观地产市场分析中高端居住市场研究与分析商业及写字市场研究与分析市场发展方向与判断项目本体分析项目本体分析项目核心问题和市场项目核心问题和市场方向研判方向研判 唐山房地产市场研唐山房地产市场研究与分析究与分析市场机会的深度挖掘市场机会的深度挖掘与判断与判断不同市场方向的规划不同市场方向的规划方案研究方案研究项目初步市场定位建项目初步市场定位建议议商业市场情况：现状商业格局凤凰新城远洋城商圈 八方购物广场唐百商圈小山商圈新城区新兴商圈老商圈u唐百商圈是唐山市传统的商业核心，这一商圈云集了唐山市众多商家名店，形成了一个在唐山市具有领导地位的核心商圈，是市级商业中心；u远洋商圈和八方购物广场是唐山市的市级商业副中心，商业的集中度较高；u凤凰新城的远期规划利好，商业发展潜力巨大;u小山商圈是唐山商业的发源地，当前针对中低端专业市场，商业地位受到冲击，逐渐没落。商业分布：商业集中度高，新旧商业区域化明显商业市场情况：现有商圈分析城市级商圈：辐射全城的商业市场u小山商圈：唐山商业的起源地，逐步走向低端专业市场u唐百商圈：唐山的长安街，繁荣的象征，依托百货的商业群区域级商圈：辐射片区的商业体u远洋城商圈：唐山第一个SHOPPING MALL，新型商业综合体u八方商圈：区域型商业中心的代表商业市场特征小结u唐山中高端商业发展较为滞后，高端消费外溢现象唐山中高端商业发展较为滞后，高端消费外溢现象较为明显；较为明显；唐山中高端市场主要集中在核心区域，以唐百为主。其他商圈消费档次主要以中低端消费为主，与唐山实际消费水平存在一定差距；商业品牌引入较为匮乏，除唐百经营高端品牌外，其他区域高端品牌商业供应较弱；u核心区域集中商业租金水平较高，凤凰区商业氛围核心区域集中商业租金水平较高，凤凰区商业氛围尚处于起步阶段；尚处于起步阶段；核心区域高端商业能实现10元/平米/天以上的租金，唐百能达到20元/平米/天以上；凤凰区内商业配套尚不完善，无大型商业经营，但随着嘉里、万科品牌地产的运营，未来凤凰新城内将形成较高档次的商业氛围；u底商投资市场发展较好、市场购买度高，实现较高底商投资市场发展较好、市场购买度高，实现较高销售价格；销售价格；目前底商投资在唐山市场受到较高追捧，销售价格实现度较高，万达广场临街商铺达到4万元/平米售价，且销售情况良好；凤凰片区在售底商售价在1.4-1.8万元/平米之间，唐城101底商预计售价2.50-3万元/平米。小 结写字楼市场情况：档次低，租金低，需求不高甲级写字楼甲级写字楼独栋办公独栋办公商住混合型商住混合型乙级及以下乙级及以下写字楼写字楼运营模式运营模式销售为主目前唐山大型企业和生产型企业的主要办公物业目前唐山小型企业集中地点目前市场存量主力产品，租赁情况良好销售价格销售价格价格偏低-与公寓类产品相近租售价格较低预期供给预期供给未来5年内大量综合体出现，会提供大量销售型甲级写字楼供给新规划的总部基地和金融街为主要供给项目未来潜在供应较多，分布较为分散未来并不构成开发商产品组合的主力项目名项目名称称开发商开发商销售价格销售价格租金（含物业）租金（含物业）物业类型物业类型项目所处地块位置项目所处地块位置世博大世博大厦厦北京嘉德恒信环保投资只租不售3元/天（含物业费）甲级写字楼唐山市新华西道2号金凯悦金凯悦商务中商务中心心振兴房地产起价4000多现售价5000-70001.2元/天写字楼唐山市路北区站前路188号金槟酒金槟酒店店中外合资只租不售3.7元/天商务写字楼路北区 建设南路48号雅园雅园SOHO唐山银安房地产5500-6200均价58002元/天住宅soho路北区西山道协和医药超市东100米天元大天元大厦厦唐山天元房地产3900-5000；4500均价2.8元/天5A级写字楼路北兴源道天元大厦景泰御景泰御园园唐山景泰房地产8000-10000写字楼龙泽路57号阳光大阳光大厦厦唐山宏达房地产现售价7000左右0.75元天唐山写字楼市场出租率较高，但租售价格不高，大业主持有出租和散售的写字楼租金水平无差异，市场对写字楼的品质认知度不够；最新落成的综合项目内写字楼售价和租金有上升的趋势。写字楼市场情况：以中低端产品为主，租金普遍不高写字楼市场情况：在售项目报价相对较高，但实际销售情况不佳项目名称项目名称所属商所属商圈圈总体量总体量写字楼面写字楼面积积 销售状销售状态态竣工日竣工日期期销售均销售均价价项目定项目定位位万达广场万达广场唐百商圈24.5万14万在售2011年底8800一次性98折中高档新华贸新华贸唐百商圈7.2万3万售罄2011年底130009.9折5A渤海新世界渤海新世界唐百边缘商圈8.5万2万在售2011年底9300起中高档天一广场天一广场八方购物商圈15万2.03万在售2012年下半年9500起中高档隆泰商务中隆泰商务中心心 凤凰新城 1.8万1.8万在售2011-10月11000起5A大陆王府国大陆王府国际际远洋商圈5.88万5.88万在售2011-10月均价142005A 未来供应主要集中在凤凰新城区域和八方区域，单体面积均在3万平米以上，总体供应量较大，定位主要为中高档，短期内唐山中高端写字楼市场竞争将渐趋激烈。项目名称项目名称所属商圈所属商圈总体量总体量写字楼面写字楼面积积项目进项目进程程竣工日期竣工日期 售价售价项目定项目定位位开发商开发商冀东物贸冀东物贸大厦大厦凤凰新城4.1万4.1万规划阶段-待定 中高档庞大汽贸集团 晨辉大厦晨辉大厦友谊路以西，长虹道以南3万3万规划阶段-待定 中高档 宝业集团名仕国际名仕国际大厦大厦凤凰新城4万4万未开工-待定 中高档 银基地产金色国际金色国际八方购物商圈3.5万3.5万 未开工2012年末待定 中高档唐山市昌隆地产福地大厦福地大厦八方购物广场 4.7万4.7万2011.4月2012年底待定 中高档唐山福星地产龙脉国际龙脉国际大厦大厦凤凰新城15万 15万规划阶段2012年底待定5A唐山市南北地产写字楼市场情况：未来供应量35万平米左右，竞争渐趋激烈写字楼市场特征小结u产业结构导致对写字楼需求较弱，商务氛围寡淡产业结构导致对写字楼需求较弱，商务氛围寡淡由于唐山特殊的产业结构，以能源为主导的企业对市内中心区写字楼需求几乎为零；到目前为止，唐山没有形成一个真正“集群相促的商业氛围”，凤凰新城只是规划中的“CBD”，主要仍以居住为主；u档次低，数量少，后期管理与物业服务水平低档次低，数量少，后期管理与物业服务水平低唐山的写字楼市场还处于一个初级发展阶段，现有的写字楼数量不多，并且高低档次混杂，零散分散，呈现混乱局面；u销售对象多以零散中小企业客户或个人投资客为销售对象多以零散中小企业客户或个人投资客为主，未形成普遍性的市场投资购买习惯主，未形成普遍性的市场投资购买习惯户型产品上大多都是针对中小企业，户型面积都在40-200平米左右，市场目前对写字楼产品的投资热情不高。商用物业市场总结集中式商业：唐百、八方等核心商圈的商业价值度高、经营状况较佳，其他区域经营状况明显偏弱，高端品牌消费的外溢现象较为严重；社区配套商业：市场既已形成普遍的住宅底商等社区配套商业的购买习惯，市场销售状况好，实现价值度高；写字楼市场的产业需求基础弱，投资价值较低，在售物业的销售量价情况不佳，未形成规模性的购买基础。目 录城市发展基础概述宏观地产市场分析中高端居住市场研究与分析商业及写字市场研究与分析市场发展方向与判断项目本体分析项目本体分析项目核心问题和市场项目核心问题和市场方向研判方向研判 唐山房地产市场研唐山房地产市场研究与分析究与分析市场机会的深度挖掘市场机会的深度挖掘与判断与判断不同市场方向的规划不同市场方向的规划方案研究方案研究项目初步市场定位建项目初步市场定位建议议初步开发策略与方向梳理开发方向：城市主流“中高端”方向中高端主流精品住宅初步开发策略与方向梳理策略要点u相对细分的市场、但仍覆盖城市主流客群，赋予产品超高附加值，少量极端标杆、主力户型仍是主流u通过产品和营销的技术性手段，加大项目购买性价比，如：赠送、更加体面的社区形象、更有价值和品质的营销环境初步开发策略与方向梳理产品设定u一定比例的城市主流面积区间（100-140平米，附送10-15%赠送）u少量核心位置布置（180-220左右高端产品，附赠送），配置2000成本的精装修，实现10000-11000左右市场均价，主力总价为100-200万初步开发策略与方向梳理市场层级与客群选取u主流发展商必然之选，供应庞大（超过300万平米）、竞争激烈，已开始价格恶性竞争u城市主流客户，高端购买人群，多家争夺，多为性价比导向的购买初步开发策略与方向梳理开发优势分析u开发和产品实现相对成熟，操作难度相对低u在与主流中高端产品面积差异不大时，仍会有较好的速度保证u有一定的品牌价值提升初步开发策略与方向梳理竞争态势分析u将会进入主流竞争市场，面对最为庞大和激烈的市场竞争u仍与市场主流产品的供求关系直接关联，会长期影响项目的市场操作和预期u需要比拼开发水平与成本控制等项目操作细节控制初步开发策略与方向梳理开发强度分析u本项目地块较为零散，内部有规划路分割u实际容积率较高（实际容积率2.8，区域现有项目平均容积率集中在2-2.5）u在满容积率的开发强度下，本项目的规划设计条件相对弱于区域既有项目，产品设计上存在先天弱势开发方向的市场评估 通过初步的市场开发分析可知，在满容积率的开发强度下，本案存在一定的先天设计弱势，难以实现具备绝对竞争力的产品 即便产品得以提升，但在既有的市场等级的设定下，仍将面临腹地内众多品牌项目的围追堵截，进入最为激烈的中高端竞争市场 单价与销售速度形成反比对应关系，竞争激烈，利润空间在行业正常水平的情况下，相对受限，项目溢价空间受总体供应量限制将较为有限中高端主流精品住区在唐山的市场竞争环境之中、面对诸多开发强劲对手的情况之下，有较大的市场风险和开发难度在既有的主流中高端市场之外，是否存在其他的市场机会，以规避激烈的竞争环境？走走 向向 蓝蓝 海海 目 录项目本体分析项目本体分析项目核心问题和市场项目核心问题和市场方向研判方向研判唐山房地产市场研究唐山房地产市场研究与分析与分析 市场机会的深度挖市场机会的深度挖掘与判断掘与判断不同市场方向的规划不同市场方向的规划方案研究方案研究项目初步市场定位建项目初步市场定位建议议城市顶级高端居住市场研究城市高端客户购买分析市场机会的挖掘与开发方向高端产品市场供应唐山市场高端产品主要为：低密度双拼和独栋别墅，以及部分中高端项目中的楼王产品。项目名称项目名称产品类型产品类型产品面积产品面积供应量供应量华润橡树湾华润橡树湾后期后期高层及洋房200以上504套唐城壹零壹唐城壹零壹高层、楼王楼王185、260跃层324（含86赠送）192套绿城南湖春绿城南湖春晓晓高层、跃层265-39042套嘉里凤凰新嘉里凤凰新城城高层、楼王200-270100套唐城壹零壹唐城壹零壹联排、双拼及独栋联排420-440双拼560133栋联排340-360双拼460-500独栋500多高端产品市场供销情况u高端产品供应量主要集中在180-240平米产品；u从成交占比和供销比情况来看，300-400平米联排或跃层产品销售情况相对较好；u未来高端市场供应量仍以180-240平米占较大比例；产品类型产品类型面积区面积区间间供应供应量量供应供应比例比例成交成交量量成交占成交占比比供销供销比比余量余量(含未开含未开盘）盘）余量占余量占比比高层、洋高层、洋房房180-2401320 11.8%1584.8%12.0%8989.6%高层高层240-3002302.1%511.5%22.2%2352.5%联排、跃联排、跃层层300-4003673.3%2106.4%57.2%4955.3%双拼、独双拼、独栋栋400以上2272.0%240.7%10.6%3513.8%高端产品市场供销情况总价区总价区间间供应供应量量供应比供应比例例成交量成交量 成交占比成交占比 供销比供销比余量余量(含未含未开盘）开盘）余量占余量占比比200-250500.7%501.5%100.0%5375.6%250-300 2483.3%501.5%20.2%9009.4%300-400 2303.0%1093.3%47.4%8919.3%400-5000-0-951.0%500万以万以上上5947.8%2347.1%39.4%96310.1%u500万以上户型供应量占比较大，该面积区间内均为联排、双拼和独栋，由于低密度产品的稀缺和南湖片区良好的的生态环境实现了较好的销售情况，未来后续供应量也较大；u250-400万总价区间产品供应总量与低密度产品相近，但销售情况弱于低密度产品，后续供应量也较大；u目前200-250万总价产品供应来自绿城春晓265平米户型，销售价格11000元/平米；高端市场产品情况u低密度别墅产品，以南湖板块居多，整体生态环境较好，核心区内多为低密度产品，目前该区域已形成别墅认知目前该区域已形成别墅认知片区；片区；u南湖板块低密度产品规划和设计已具有一定品质，初步初步满足了唐山客户对低迷度产满足了唐山客户对低迷度产品的需求；品的需求；u混在在高层产品中的低密度产品由于整体居住环境弱于南湖板块别墅区，因此凤凰凤凰板块低密度产品价格实现度板块低密度产品价格实现度往往低于南湖板块往往低于南湖板块；南湖壹号中骏南湖香郡高端市场产品情况高层楼王产品多分布在项目中心位置，占据较好的景观位置，户型面积一般在200平米以上。橡树湾楼王产品区混杂于项目当中，密度相对于其他楼座较低，占据核心位置更多的景观资源。从规划来看，楼王产品并未充分全方位提升产品价值，只是户型面积和略高于其他楼座，楼王景观区高端市场产品情况唐城壹零壹，规划了大小两种高层楼王产品，及部分联排、双拼和独栋。楼王产品仅占据了较好的低密度区域景观优势。楼王产品别墅区高端市场产品户型高层楼王产品区间主要集中在：高层楼王产品区间主要集中在：180-300m2之间。之间。唐城壹零壹324m2户型含赠送86m2，产品全明设计、挑空客厅、主卧套设计。高端市场产品户型绿城春晓：绿城春晓：265平米户平米户型型u客厅挑空设计，面宽6.25米；u超大阳台设计；u主卧套书房设计，无独立衣帽间，且面宽较为局促；u整体户型整体户型设计有较大设计有较大提高空间；提高空间；高端市场特征u高端产品分布情况：高端产品分布情况：高端产品中低密度产品多分布在南湖板块，已形成别墅认知区域，实现较高市场价格；高层高端产品以凤凰板块为主，分散在中高端项目中，主要目的是带动项目整体形象，市场中并不没有纯粹的高层高端产市场中并不没有纯粹的高层高端产品社区品社区；u高端产品价格情况：高端产品价格情况：联排价格区间：19000-24000 元/m2 双拼/独栋价格：23000-35000元/m2 洋房价格：14500-16000元/m2 高层楼王价格：11000-13500元/m2u高端产品价值市场实现：高端产品价值市场实现：高层高端产品多混杂于项目之中高层高端产品多混杂于项目之中，只是产品面积相对较大，占据项目核心位置，并未充分呈现高端高层产品价值，因此市场实现溢价幅度有限；洋房产品市场供应相对较少，产品品质一般产品品质一般，随实现较好的销售速度，但销售价格不高；南湖片区低密度产品面积尺度适中，产品实现较为充分，借助区域整体别墅良好环境，实现较好的市场价格；目 录项目本体分析项目本体分析项目核心问题和市场项目核心问题和市场方向研判方向研判唐山房地产市场研究唐山房地产市场研究与分析与分析 市场机会的深度挖市场机会的深度挖掘与判断掘与判断不同市场方向的规划不同市场方向的规划方案研究方案研究项目初步市场定位建项目初步市场定位建议议城市顶级高端居住市场研究城市高端客户购买分析市场机会的挖掘与开发方向唐山市场客户研究：哑铃型结构，高端购买力强劲由于唐山的重工业发展与资源占有息息相关，唐山呈现典型的哑铃型财富特征，第三产业发展迅速，中产阶层开始出现，但是力量相对薄弱。支付力支付力高高低低社会财富主要集中在能源业主身上，呈现两级分化态势。中高端客户基础客户群矿主，能源业主钢材业主私企业主，国企高层公务员、教师、大型钢企中高层普通工人等城市白领中产阶级唐山市场客户研究唐山唐山-一个快速诞生富豪的城市一个快速诞生富豪的城市全球奢侈品最佳推广地之一全球奢侈品最佳推广地之一最具最具“中国式中国式”富豪特点的城市富豪特点的城市唐山市场客户研究：富豪数量推算基础一个快速诞生富豪的城市：一个快速诞生富豪的城市：胡润报告显示，中国千万富豪主要分为四种类型：企业主企业主（55%）、“炒房者”（20%）、“职业股民”（15%）和“金领”（10%）。根据唐山的产业类型，富豪数量应该高于其他城市。2010年唐山富豪榜年唐山富豪榜全国全国排名排名姓名姓名年年龄龄2010财财富富(亿亿)公司公司城市城市行业行业286庞庆华5148庞大汽贸集团河北唐山汽车销售汽车销售1041冬瑞芹、付嵩洋母子4814唐山瑞丰钢铁河北唐山钢铁钢铁1210赵玉江/11长城钢铁集团九江线材河北唐山钢铁钢铁1271王惠文6710惠达陶瓷集团河北唐山卫生陶瓷卫生陶瓷唐山市场客户研究：千万富豪推算2011胡润财富报告胡润财富报告：截至2010年底，除香港、澳门、台湾之外的全国31个省、市、自治区中，千万富豪人数已达96万人，这意味着全国每1400人中就有1人是千万富豪。2010年胡润富豪榜统计河北省千万富豪：年胡润富豪榜统计河北省千万富豪：14500人人根据胡润的报告，中国内地十亿富豪大约有4000人，其中只有1363人为阳光财富阳光财富。因此能被统计的到的富豪数量只占富豪总数的30%左右。推算唐山千万富豪：30000人唐山市场客户研究：高端奢侈品市场紧盯唐山全球奢侈品最佳推广地之一：全球奢侈品最佳推广地之一：世界顶级奢侈品盯上唐山富人世界顶级奢侈品盯上唐山富人。由世界奢侈品协会、唐山市商务局、唐山市总商会联合主办的“2011魅力唐山豪车名宅及顶级私人物品展”于5月20日到22日在唐山国际会展中心举行.为什么是唐山为什么是唐山世界奢侈品协会中国代表处中方首席助理尹女士表示，唐山是环渤海区域最重要的经济港口城市之一，是全国城市是全国城市GDP俱乐部前俱乐部前20强中唯一的三线城市强中唯一的三线城市。唐山富豪阶层数量富豪阶层数量庞大庞大，对于高端消费品牌具有极高的挑剔眼光和豪爽的消豪爽的消费心理费心理，极其心仪豪车名宅等高端消费商品。唐山市商务局有关负责人介绍：唐山“牛车”、豪宅购买力巨大，2010年1-10月份唐山登检进口汽车4638台，比去年同期增长75.8%，单车价值在100万元以上的占到总数的15.91%。同时唐山在京津秦、海南等地的豪宅投资也占有唐山在京津秦、海南等地的豪宅投资也占有相当大的比例，唐山还是周边城市高端楼盘重要的目标市相当大的比例，唐山还是周边城市高端楼盘重要的目标市场场。唐山市场客户研究：多次、重复置业，看重“标签化，身份化”最具最具“中国式中国式”富豪特点的城市富豪特点的城市-唐山高端唐山高端客户置业特征：客户置业特征：u置业是其资产配置的重要手段之一；u多次重复购买不同高端项目；u对“标签式”、“身份式”象征比较看重；唐山一些富人消费还停留在“50米外能被看到LOGO”的阶段，他们自然喜欢“独有式的标定象征”，喜好奢侈空间，偏好“舶来品”u粗旷式消费方式的同时看重未来升值空间；市场上出现高端项目、“XX第一豪宅”时，会赢得高端客户的追随，他们置业时希望看到产品在销售期价格节节攀升，以验证产品的保值价值。唐山市场客户研究：置业基本特征客户客户类型类型职业特征职业特征行为特征行为特征置业情况置业情况置业焦点置业焦点支付能支付能力力中高中高端客端客户户钢材、煤矿、建材、化工、陶瓷等行业的私营业主追捧标杆，好炫耀，具有圈层概念，多已购置多辆顶级轿车已在唐山和北京等地拥有多处房产，现多居住于丽景琴园、梧桐大道、天元帝景等高端项目，还有少部分已购买别墅或打算自建别墅。关注身份对位、私密性、居住环境和地段500万企事业单位的高层、政府高级官员好炫耀，攀比，开名牌轿车已在唐山等地多处置业，现居住于丽景琴园、梧桐大道、天元帝景等高端项目。关注地段、居住环境和私密性300万以内唐山市场客户总结：鼎级客户的购买不得不去情理上所不能接受的南湖（城市塌陷区），或忍受与大量城市高端甚至中端人群的混居，需求明显的未被满足。鼎级客户的购买需求和愿望强烈，多个高端项目重复购买的现象表明，此部分客群除了出于炫耀、体面、改善居住环境等基本购买需求之外，仍有较为强烈的资产配置和资产组合的高阶需求。唐山出于特殊的城市属性和发展历程，城市哑铃型人群结构，客观存在相当数量一批城市高端鼎级客群目 录项目本体分析项目本体分析项目核心问题和市场项目核心问题和市场方向研判方向研判唐山房地产市场研究唐山房地产市场研究与分析与分析 市场机会的深度挖市场机会的深度挖掘与判断掘与判断不同市场方向的规划不同市场方向的规划方案研究方案研究项目初步市场定位建项目初步市场定位建议议城市顶级高端居住市场研究城市高端客户购买分析市场机会的挖掘与开发方向9、静夜四无邻，荒居旧业贫。2022-9-52022-9-5Monday,September 05,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。2022-9-52022-9-52022-9-59/5/2022 9:35:55 PM11、以我独沈久，愧君相见频。2022-9-52022-9-52022-9-5Sep-225-Sep-2212、故人江海别，几度隔山川。2022-9-52022-9-52022-9-5Monday,September 05,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。2022-9-52022-9-52022-9-52022-9-59/5/202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年9月5日星期一2022-9-52022-9-52022-9-515、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年9月2022-9-52022-9-52022-9-59/5/202216、行动出成果，工作出财富。2022-9-52022-9-5September 5,202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2022-9-52022-9-52022-9-52022-9-59、没有失败，只有暂时停止成功！。2022-9-52022-9-5Monday,September 05,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2022-9-52022-9-52022-9-59/5/2022 9:35:55 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2022-9-52022-9-52022-9-5Sep-225-Sep-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。2022-9-52022-9-52022-9-5Monday,September 05,202213、不知香积寺，数里入云峰。2022-9-52022-9-52022-9-52022-9-59/5/202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年9月5日星期一2022-9-52022-9-52022-9-515、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年9月2022-9-52022-9-52022-9-59/5/202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022-9-52022-9-5September 5,202217、空山新雨后，天气晚来秋。2022-9-52022-9-52022-9-52022-9-59、杨柳散和风，青山澹吾虑。2022-9-52022-9-5Monday,September 05,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2022-9-52022-9-52022-9-59/5/2022 9:35:55 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2022-9-52022-9-52022-9-5Sep-225-Sep-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2022-9-52022-9-52022-9-5Monday,September 05,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2022-9-52022-9-52022-9-52022-9-59/5/202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年9月5日星期一2022-9-52022-9-52022-9-515、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年9月2022-9-52022-9-52022-9-59/5/202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022-9-52022-9-5September 5,202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2022-9-52022-9-52022-9-52022-9-5MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blanditut cursus.感谢您的下载观看感谢您的下载观看专家告诉