各地急拓保障性住房融资渠道

近日，北京市金融局等有关部门与七家大型保险机构就保险资金投资的技术要求、项目情况等进行细致研究。据透露， 目前可投资于北京保障房建设的保险资金规模已达数百亿元。最近一周，记者采访北京、上海等地有关部门得到的信息是，今年虽然各地保障房的资金缺口很大， 但由于时间紧迫，有关方面都在设法通过各种方式运筹资金。据调查，总体上看， 今年全国保障房融资渠道将获得更大突破，比如加大银行信贷力度、实施 R E IT s( 房地产信托投资基金) 计划、允许保险资金参与保障房建设等。保障房建设资金需求量大记者了解到，从2 月 21 日以来，住建部与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订保障性住房目标责任书，完成今年1000 万套保障房的指标分配。据了解，住建部、发改委和财政部正在商讨该政策 的一些细节问题，之后会上报国务院。几个部委讨论的一个重要方面，就是保障房建设的资金问题。如果按照2010 年保障房资金构成的方式来计算，有机构为2011 年加码的保障房建设算一笔账，给出的数据总量为4838 亿元，距离今年国家1000 万套保障房投资1.3 万亿元的海量，资金需求缺口8162 亿元。经济参考报记者采访获悉，在地方上，四川是首签“军令状”的省份，其保障房的总套数为 22 万套，这与上海新增的保障房数据一样。记者同时从江西、江苏等省的有关部门了解到，这些省将在3 月份与省内各市签署保障房军令状。江苏省两会上传出消息称，2011年江苏拟新增公租房 、廉租房 15 万套，新建经适房六万套，解决 45 万户家庭的住房困难问题。据了解，“十二五”期间，北京计划建设收购各类保障房100 万套，其中包括公租房30 万套，限价房和经适房20 万套，定向安置房50 万套。过去北京投资 1035 亿元建保障房，实际解决 35 万户住房问题，今后五年北京要解决100 万户的住房问题，据此反推可知，如果北京完成上述保障房的任务， 那么至少需要投资3000 亿元以上。 就此得出 2011 年北京保障房的投资在 600 亿元左右。土地出让金、住房公积金成重要来源记者了解到， 住建部今年要继续强化明确各地的土地出让收入严格按照不低于10%，甚至 20%用于保障性住房建设。住建部同时提出，今年将在28 个城市继续开展公积金闲置资金支持保障房建设的试点。 “各地可以将土地出让净收益、住房公积金增值净收益等安排用于廉租房的资金，统筹用于发展公租房。”财政部部长助理王保安表示。“从土地出让金中提取廉租住房保障资金，是廉租房保障资金的主要来源。”据北京市政府有关人士披露， 2010 年北京从土地收入中提取41.06 亿元用于包括廉租房在内的政策房建设，当年财政投入资金10.4 亿元支持公租房建设。保险资金将投入保障房建设最近，银监会召集工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和国家开发银行等六家大型银行，就当前和今后保障房建设举行新闻通气会。建设银行公司部副总经理刘守平表示，2011 年建设银行将单独安排保障房贷款新增计划，将普通商品房开发贷款业务与保障房开发贷款业务区别开来，差别化对待。 据他透露， 根据计划，将在 2011 年加大保障房新增贷款规模，同时对普通商品房开发贷款仍延续2010年的“名单制”。国家开发银行有关负责人也表示，2011 年国家开发银行将安排保障房新增贷款规模 1000 亿元，为保障房建设提供资金支持。“为了支持保障性住房建设，市金融局协调银行、北京住房公积金管理中心给予资金支持，并创新融资模式，探讨运用保险资金。”北京市金融工作局局长王红向记者表示。王红透露， 北京市金融局近日组织了保险资金投资本市基础设施建设的研讨，中国保监会和中国人寿资产管理公司等七家保险资产管理公司与北京市相关部门就保险资金投资的技术要求、 项目情况等进行细致研究。据初步估算， 目前可投资于北京保障房建设的保险资金规模在 300 亿元至 500 亿元。又据了解， 据中国保监会出台的相关办法，太平洋保险公司与承担多个保障房建设项目的上海地产集团达成协议，牵头以 10年期债权投资计划方式融资40 亿元，用于徐汇区馨宁 公寓等公租房项目建设，利率按商业银行长期贷款利率适当下浮。信托是保障房良好融资渠道此外，“调动社会资金参与公租房建设将是一个必然趋势。”2 月 23 日，上海一位专家告诉记者，现在社会资金进入保障房的愿望强烈，但还需要政策的扶持。普益财富监测数据显示，2010 年以保障性住房项目为融资对象的信托产品成立数量为八款，募集规模达 10.7 亿元；参与的信托公司有五家，分别是天津信托、 新时代信托、 华能信托、联华信托和中信信托，其中以天津信托成立的产品最多。虽然目前信托融资只占保障房开发资金中很小一部分，不过从长远来看，信托是保障房建设资金的良好融资渠道。信托业内人士分析，与商业住宅相比，保障性住房建设利润较低，使得开发商 积极性不高，资金缺口问题严重，这时信托融资模式的介入就显得尤为迫切。记者了解到，今年北京、天津和上海均传出建立以保障房为融资对象的R EIT s ，这标志着国内R EIT s 发展进入了实质性操作阶段。社保基金涉水保障房收益低于年均投资收益每日经济新闻全国社保基金以信托产品形式投资保障性住房的第一单，已于 26 日在南京启动。 这意味着，继财政、银行之后，社保基金也加入了为保障房建设“保驾护航”队伍。随着保障性住房建设的加速推进，资金缺乏是目前保障房建设的主要障碍。与此同时， 新的融资模式也逐步走向市场化，包括建筑 公司与地方政府签订建设 - 移交协议、房地产投资信托融资（ REITs）、保险资金投资等。收益率低于历史平均收益随着保障性住房建设的加速推进，资金缺乏是目前保障房建设的主要障碍。世联地产报告显示，2011 年全国1000 万套保障房建设所需资金可能将突破1.3 万亿元；而2011 年保障房建设可以明确的资金来源有三方面：一是土地出让金的10%20%，二是中央财政的划拨，三是 28 个试点城市的住房公积金贷款（收益）支持。世联地产推算， 2010年全国土地出让金收入2.7万亿的 10%为 2700亿； 2010 年公积金提供了 493 亿的建设资金， 如按增量70%计则今年该项资金规模为838 亿；2011 年财政拨款约为1300 亿，合计为 4838 亿元，即资金缺口最多达8162 亿元。即使地方政府土地出让金划拨达 20%，则缺口至少也达5462 亿元。因此， 引入符合条件的资金以及融资模式的创新，成为当前保障房建设的工作重点。社保基金以信托产品形式投资保障性住房在国内启动的第一单，亦是支持保障性住房建设的一项创新之举。社保基金的该笔资金，将专项用于支持南京市建设总面积980 万平方米、 8 万套保障性住房。据媒体报道， 此次社保基金向南京市保障房公司发放的30 亿元贷款，是以信托贷款的形式，期限为 2年11个月，利率为6.05%，由江苏省国际信托有限公司发行，民生银行提供担保。目前，1 年期和13 年期的金融机构人民币贷款基准利率分别为6.06%和 6.10%。相比之下，社保基金的收益率偏低。而5.45%的年收益率，则仅高于5%的 5 年期存款基准利率。社保基金 2009 年度报告显示，截至2009 年末，社保基金会管理的基金资产总额7766.22亿元，其中银行存款期末余额为760.89亿元，占比约为10%。该报告并显示，2009 年度基金投资收益率 16.12 ；（社保）基金自成立以来的累计投资收益额2448.59 亿元，年均投资收益率为 9.75%。也有评论指出，5.45%的社保利率虽然比5 年期存款基准利率 5%高，但远低于其年均投资收益率， 对社保基金的吸引力并不高。同时，公租房和廉租房的投资周期一般长达数十年，而该信托贷款期限不到 3 年。“因此， 虽然社保基金的规模高达8000 亿到 9000 亿元的水平， 但难以通过信托贷款的形式大量投资于保障房建设。”一市场人士对记者表示，社保基金对保障房的资金支持模式较难大规模运用。社保、财政、银行、保险齐助阵根据国家方针， 保障性住房建设的其他资金来源还包括银行贷款、房地产发展商注资及发行债券等。在 1 月份的银监会新闻通气会上，工、农、中、交、建五大银行集体表态，在严格控制房地产贷款投放节奏和新增规模的同时，积极支持经济适用房、限价房、公共租赁房、棚户区改造等保障性住房建设。财政部门亦将积极创新财政支持方式，通过采取财政贴息、 政府资本金注入、 税费优惠等措施，吸引社会力量参与保障性安居工程建设和运营。与此同时，新的融资模式也逐步走向市场化， 包括建筑公司与地方政府签订建设- 移交协议、房地产投资信托融资、保险资金投资等。建设 - 移交协议，是指建筑公司不仅有机会承担项目开发，还负责提供项目资金，即房地产发展商注资。根据建建设移交协议，建筑公司将垫付项目资金，而项目所有人（一般为地方政府）将于项目竣工后2 至 3 年偿还建筑费用和利息。REITs 已经是被呼吁了数年的“创新”。2010 年初在上海及天津试行保障性住房抵押REITs的提案已提交国务院审批。摩根大通董事总经理李晶去年曾撰文指出，REITs 将成为保障性住房在财务上可行的潜在资金来源。鉴于保险业保费收入飞速增长及其长期投资的需求，保监会对保险公司投资房地产已“开闸”，巨额险资同样可能成为保障性住房的重要资金来源。去年 9 月 3 日，保监会允许保险公司在房地产领域最多投资其资产的10%。截至 2010 年 12 月末，保险资金可用余额5.04 万亿元，较之 2009 年的 3.7 万亿元增长了36%。据此， 2011 年约有 5000 亿元资金可流入房地产行业，可能涉及保障性住房以及商用物业。业内人士并指出，整体收益约在6%上下的保障房投资能否牢牢吸引保险公司，还需各方尤其是地方政府实现投资收益的平衡。保障房冲击中低端楼市房产 税有望在全国铺开来源：中国证券报日前 , 在搜房网主办的“第十一届中国房地产发展年会”上, 专家认为 , 保障房的大规模扩建将对未来中低端房地产市场形成很大冲击。目前 , 保障房供给占比还不大, 但从 2011年开始 ,保障房开工和竣工量都将大幅上升。而作为楼市调控的又一重要手段, 房产税有望逐步向全国推开。清华大学教授李稻葵对中国经济表示乐观, 因此调控不会放松 , 房地产业的 “结构转型” 是大势所趋。李稻葵认为, 楼市限购政策短期内不会改变, 不过需要优化。在限购影响下, 商品房市场已出现明显调整。统计数据显示 , 近期落实 “国八条” 细则的十几个城市中 , 新房 二手房交易量都出现了不同程度的下降, 北京、上海等重点城市, 成交量急剧萎缩。誉翔安地产合伙人王珂表示,重点城市的限购将导致资金流向出现变化。相当一部分资金会流入股市和商业地产。另外,部分资金也会流入周边二三线城市及消费领域。近期 , 北京、上海等地商业地产价格走高。在北京 , 包括丽泽商务区、 通州商务区等新兴商务区的土地价格已出现明显上涨, 地方政府推出的商业用地项目也有所增多。去年以来 , 北京等地核心地段的诸多“烂尾楼”也备受青睐。光耀东方、高和投资等企业相继介入商业地产运营。资金流入周边二三线城市的迹象也十分明显。业内人士指出 , 大城市已过度超载 , 城市结构合理化迫在眉睫。今后, 城市化的重心将从沿海少数特大城市向二三线城市和县城转移。通过限购方式 , 大城市人口将向外扩散, 缓解中心城市资源紧张的局面。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。“能 ”，是以众议举宠为督：亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也； 亲小人， 远贤臣，此后汉所以倾颓也。 先帝在时，每与臣论此事， 未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。今当远离，临表涕零，不知所言。