某公司规划设计阶段的成本控制教材

规划设计阶段的成本控制规划设计阶段的成本控制一、如何理解一、如何理解“设计阶段的成本控制设计阶段的成本控制”投资型投资型-专业化管理型专业化管理型公司的不同公司的不同 的宏的宏观观影响因素影响因素原始积累型原始积累型-品牌积累型品牌积累型公司的不同公司的不同短平快型短平快型-滚动开发型滚动开发型项目的不同项目的不同Gemdale Corporation项目运作讲求的是成本、质量与进度的项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡平衡,而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，代价，只有只有三者平衡才能获得最小的代价付出三者平衡才能获得最小的代价付出进度进度品质品质成本成本规划周期方案周期施工图周期结构含钢量景观造价示范区造价图纸完善程度设计变更签证率设计失误率部品封样率合理的设计费 对设计人员而言是对设计人员而言是任务任务，对成本人员而言应对成本人员而言应前置而持续前置而持续避免两种现象：不计成本地追求设计效果不计成本地追求设计效果成本不合理导致品质丧失成本不合理导致品质丧失成成本本控控制制含钢量等土建造价景观造价示范区造价设计变更签证率合理的设计费二、在二、在项项目开目开发过发过程中程中“目目标标成本成本”是成本控制的前提是成本控制的前提项目立项主 体 结 构 开工开盘销售入伙项目论证阶段项 目 策 划 阶段设计管理阶段工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段概念规划设计管理设计方 案 设计管理扩 初 设计管理施 工 图 设计管理工程施工配合、销售配合及入伙配合成本项目成本估算测算及目标成本拆分预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购 结算工程营销项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约 成本部制定各地区成本基价表-即项目目标成本。设计部控制目标成本偏差率。1）结结构含构含钢钢量偏差率；量偏差率；2）景）景观观造价偏差率；造价偏差率；3）示范区成本偏差率；）示范区成本偏差率；4）设计费设计费偏差率偏差率。目标成本首先必须合理，建立在长期数据库积累的基础上。保证安全和品质的前提下，减低含钢量；各地区项目含钢量限额表建筑类型结构部位各地区含钢量限额指标(kg/m)北京上海深圳武汉、东莞普通多层住宅及公寓(7层及以下)上部结构-自带全埋一层地下室-别墅、双拼、TOWNHOUSE、花园洋房(6+1层及以下)上部结构-自带全埋一层地下室-小高层住宅及公寓(建筑高度60M)上部结构-自带全埋一层地下室-中高层住宅及公寓(60M建筑高度80M)上部结构-自带全埋一层地下室-高层住宅及公寓(80M建筑高度100M)上部结构-自带全埋一层地下室-公共人防地下室（6级）-公共普通全地下室-公共半地下室-结构含钢量结构含钢量分类及定义硬景（元/平米）软景（元/平米）总造价 （元/平米）一类景观区一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围二类景观区二类景观区组团级绿地范围三类景观区三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区四类景观区道路旁绿化总计说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；景观造价景观造价控制总价偏差率分项动态平衡示范区造价示范区造价 底层商业展示底层商业展示区区集中公建展示集中公建展示区区 费用分类建安费建安费（元/平米）设计费设计费（元/平米）总造价总造价（元/平米）1、土建土建-销售中心（临建）2、装修装修-销售中心、样板房3、景观景观-临时4、包装包装-临时标志、道具 总计总计控制总价偏差率分项动态平衡 不提倡人海战术不提倡人海战术 -开发规模加大，并不意味着人数呈同比例的增加，通过架构的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证企业高效率运作。人数人数效能效能多项目制下平衡点平衡点*人均设计管理面积人均设计管理面积人均设计管理面积人均设计管理面积规划总面积规划总面积x A%x A%方案总面积方案总面积x B%x B%施工图总面积施工图总面积x C%x C%（)设计设计 总人数总人数 避免两种现象避免两种现象：合理的设计费用有利于资源配备的优先性及建筑师积极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一；设计费定义：规划建筑设计、景观设计、室内设计为节省成本而压低设计费为追求效果设计费失控合理设计费：合理设计费：从概念规划招标到方案、扩初直至施工图各阶段的设计、咨询、研究、审设计、咨询、研究、审图、打印、模型、效果图图、打印、模型、效果图等费用总和（但示范区室内设计费通常计（但示范区室内设计费通常计入营销费用入营销费用）合理设计费标准：合理设计费标准：根据不同所在地区、项目性质设立设计费支付标准，如 北京、上海、深圳公司：-元/M2 其他地区公司：-元/M2 三、在三、在项项目目设计过设计过程中程中实现实现成本成本优优化的化的“重点重点专业专业地地带带”规划方案规划方案景观方案景观方案部品策划方案部品策划方案建筑方案建筑方案流程与计划流程与计划示范区策划示范区策划施工图施工图概念概念设计设计规规划划设计设计单单体体设计设计施工施工图图部品部品设计设计概念概念设计设计规规划划设计设计初步初步设计设计单单体体设计设计部品部品设计设计施工施工图图功能平面功能平面结结构体系构体系设备预设备预留留立面立面设计设计模型推敲模型推敲计划管理计划管理是时间成本的保障是时间成本的保障流程优化流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加可降低时间成本和因失误引发的成本增加初步初步设计设计施工开始土建扩初土建扩初建筑、规划方案建筑、规划方案结构、设备结构、设备初步方案初步方案概念概念规规划方案划方案施工施工图图拿地拿地节节点点 方案方案报报建建方案设计方案设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计景观方案景观方案部品材料清单部品材料清单 部品材料定板封样部品材料定板封样论证阶段论证阶段工程工程管理管理销售示范区策划销售示范区策划部品材料调研部品材料调研规划设计规划设计示范区景观、装修施工图示范区景观、装修施工图项目建安成本项目建安成本（元（元/平米）平米）项目设计费项目设计费（元（元/平米）平米）因设计投入的因设计投入的人力成本人力成本（万平米（万平米/人）人）资金的时间成本资金的时间成本（资金周转率）（资金周转率）使用阶段的运营成使用阶段的运营成本本（元（元/年）年）四、项目四、项目规划规划阶段的成本优化阶段的成本优化规划的标准既作为设计输入条件，规划的标准既作为设计输入条件，也作为规划方案的评审依据也作为规划方案的评审依据内容内容评分评分备注备注方案方案1方案方案2方案方案3方案方案4规规划划结结构构分期开发分期开发物业管理物业管理卖场安排卖场安排交交通通系系统统规规划划路网规模路网规模停车方式停车方式道路断面道路断面步行系统与步行系统与配套关系配套关系消防流线消防流线内容内容评分评分备注备注方案方案1方案方案2方案方案3方案方案4商业商业配套配套商业布局商业布局商业业态商业业态商业对整体开发的商业对整体开发的作用作用配套公建配套公建会所会所市政公建市政公建景观景观设计设计现状景观改造与利现状景观改造与利用用维护成本维护成本 五、五、方案方案设计阶段的成本优化设计阶段的成本优化（一）（一）设计设计管理管理 1、提高全、提高全员员成本意成本意识识 （1）部）部门间门间密切密切协协作作 （2）明确）明确结结构工程构工程师职责师职责 2、加、加强对设计强对设计公司的管理与公司的管理与协调协调 （1）合同管理）合同管理 （2）项项目攻关目攻关 （3）做好与）做好与设计设计人人员员的沟通的沟通 （4）落）落实奖惩实奖惩措施措施 （5）开展）开展设计设计公司公司间间的交流与的交流与竞竞争争 成本控制的关键因素成本控制的关键因素 3、建立管理程序与制度、建立管理程序与制度 （1）完善甲方）完善甲方设计标设计标准准 （2）坚坚持持设计设计全全过过程程优优化化 （3）建立）建立专专家会家会议评审议评审制度制度 （4）内部）内部审审核制度化核制度化 (二二)技技术术管理管理 1、建筑方案的、建筑方案的选择选择 设计设计前期方案一旦确定，成本大前期方案一旦确定，成本大势势也基本确定。也基本确定。结结构构设计设计从方案入手可从方案入手可以以对项对项目目总总成本成本进进行行较较大大优优化。化。2、结结构方案的构方案的选择选择 （1）结结构型式的确定构型式的确定 （2）桩桩基型式的确定基型式的确定 3、结结构构计计算数据的算数据的审审核核 结结构成本控制的重要构成本控制的重要环节环节是是对对技技术术指指标标的的审审核核 （1）输输入信息的入信息的审审核核 核核对电对电算的基本信息如抗震分算的基本信息如抗震分类类、抗震的重要性、抗震的重要性类别类别、场场地地 类别类别、设设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压风压、地面粗糙程度、各、地面粗糙程度、各类类荷荷载载数数值值、荷、荷载载折减、梁端弯矩折减、梁端弯矩调调幅系数、放大系数等等是否有幅系数、放大系数等等是否有误误，有无刻意放，有无刻意放大。大。（2）输输出信息的出信息的审审核核 检查输检查输出信息中各出信息中各项项技技术术指指标标是否均衡，尽可能接近是否均衡，尽可能接近规规范限范限值值。4、细细部做法的控制与部做法的控制与审查审查 对细对细部做法的要求及做法控制部做法的要求及做法控制对对造价的影响也非常大。造价的影响也非常大。（1）级钢级钢的的应应用用 由于由于级钢强级钢强度高、延性好可以明度高、延性好可以明显显地降低含地降低含钢钢量，因此大量的在我量，因此大量的在我司一些成本控制司一些成本控制较较好的好的项项目中广泛采用目中广泛采用 （2）合理）合理归归并并结结构构件构构件 结结构平面及构件分构平面及构件分类类太少含太少含钢钢量会上升，但分量会上升，但分类类太多不利于施工控制。太多不利于施工控制。（3）细细部大部大样样做法的做法的规规范范 对设计对设计高高层项层项目中构件的目中构件的细细部做法，部做法，设计设计部部进进行了梳理，有利于施行了梳理，有利于施工工图图的的规规范。范。1、成本、成本优优化与化与设计设计合理周期的确定合理周期的确定 结结构成本构成本监监控控过过程的分程的分阶阶段控制要求段控制要求设计设计周期尤其是周期尤其是扩扩初、施工初、施工图设图设计计周期科学合理。只有周期科学合理。只有这样这样，才能有充分的，才能有充分的时间进时间进行多方案的比行多方案的比较较，才能保，才能保证设计证设计成果准确、安全、成果准确、安全、经济经济。2、结结构含构含钢钢量限量限额额 由于建筑由于建筑产产品的非品的非标标准型、物准型、物业类业类型的多型的多样样性，性，结结构的构的经济经济性指性指标标很很难难同工同工业标业标准化准化产产品一品一样样采用采用绝对绝对指指标标。含含钢钢量指量指标标不是唯一的不是唯一的经济经济性指性指标标，如果，如果过过分分单单一一强调强调含含钢钢量，存在降量，存在降低低结结构构质质量的量的风险风险，并，并对对体型体型规则规则要求要求过过高，易影响其内部功能布局及外高，易影响其内部功能布局及外立面的美立面的美观观，难难以保以保证证金地金地产产品的品的较较高品高品质质。建建议议在市在市场调场调研的基研的基础础上做出合理可行的含上做出合理可行的含钢钢量目量目标标。（三）关注事（三）关注事项项建筑形式选择的成本风险Gemdale Corporation模型研究规避修改的成本风险户型模型研究作为户型研究的重要手段,与公司各协作部门和设计师能够进行更直观,清晰,有效的沟通,意义重大Gemdale Corporation六、六、材料设备选用材料设备选用的成本优化的成本优化 首先设立内外装修和安装的成本目标首先设立内外装修和安装的成本目标 倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置；倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置；倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定板；倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定板；概念概念设计设计规规划划设计设计初步初步设计设计单单体体设计设计部品部品设计设计施工施工图图功能平面功能平面结结构体系构体系设备预设备预留留立面立面设计设计模型推敲模型推敲南昌四季花城标准化部品一览表序分类材料、构配件序分类材料、构配件1结构材料屋面保温板3室内材料楼梯间栏杆地漏成品烟道楼梯踏步砖排水管新三级钢入户门电表箱玻璃砖入户门门石室内配电箱2外立面材料空调百页铝合金冲孔板门铃弱点配电箱单元门阳台、露台栏杆楼层门牌号冷热给水管屋面瓦晒衣架开关插座檐沟阳台、露台地砖楼梯间内墙涂料铝合金门窗玻璃雨蓬楼梯间入口雨蓬下内墙涂料外墙涂料院墙及院门4其他材料单元入口墙边栏杆文化石空调孔洞配件单元入口楼梯铺地材料分格条窗护栏室外配电房门告示栏外墙砖热水器扣帽楼栋门牌信奶箱单元门牌保洁箱5灯具楼梯间灯具6智能化对讲系统阳台、露台室内安防单元入口灯单元入口门牌灯 标准化设计将减少部品的种类数量，降低设计工作量，为单一部品提供数量较多的采购额，从而降低招投标工作量，为集中采购降低成本提供条件规模化生产模式规模化生产模式七、七、景观方案景观方案的成本优化的成本优化丽阳广场叠翠公园谷地公园示范区景观总平图N 建造成本要求a.环境目标成本：1390.45（万元）营销要求a.主要景观区域主题化，其小景观设计围绕主题进行；注重设施的可参与性。b.项目部要求a.材质选择的本地化和施工工艺的可行性 物业公司要求a.安全、便于管理，后期使用、养护成本低400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米造价分布图造价分布图 项 目 面 积（万平米）目标单价（元/平米）方案单价（元/平米）总建筑面积 11.25 123.50 133.80景观用地面积 约4.94 281.00 305.00项 目 面 积（万平米）总价（万元）方案单价（元/平米）总绿化面积3.14 275 87.50总硬质景观面积1.10 413（不含部品、水景设备、排水）375.00示范区（已完成）0.8(含水渠边部分一期绿化）268（不含会所建筑）335.00成本拆分表成本拆分表单方造价列表单方造价列表第一部分第一部分 主要材料部品列表主要材料部品列表第二部分第二部分 硬地景观材料硬地景观材料第三部分第三部分 植物植物第四部分第四部分 室外部品室外部品第五部分第五部分序 号 项目名称单 位数 量单 价（元）总 价（万元）产地备 注一、主要硬地一、主要硬地铺铺装材装材质质1黄木纹平米2洗石米平米3花岗石（紫罗红+黄色）平米4手打锈石平米5黄石英蘑菇板平米6木地板（暂定铁杉木）平米7雨花石平米8印花地面（彩色混凝土平米9红砂岩平米10青砂石板平米11花钵个12垃圾筒组13休闲椅（成品）组14健身及儿童游戏玩具组第五部分第五部分序 号 项目名称规格单 位数 量单 价（元）总 价（万元）备 注三、植物三、植物15桂花16天竺桂17红叶李18红枫19杜英20蒲葵21银杏22小叶楠木23广玉兰24斑竹25棕竹26珊瑚（法国冬青）27南天竹材料名称：材料名称：洗石米使用部位：使用部位：宅间道路材料描述及价格：材料描述及价格：1、浅褐、深褐色。2、价格130元/平米，垫层制作费77元/平米3、使用面积：约3500平米浅褐 深褐 工工 程程 实实 景景杜杜 英英蒲蒲 葵葵银银 杏杏骨干树种胸径8厘米，价格80元辅助树种高度3米，价格1100元骨干树种胸径14厘米，价格1800元宅间背靠座椅座椅A座椅B桌椅组垃圾筒A 垃圾筒B游戏玩具方案核算得出成本差异方案核算得出成本差异 a.目标成本 ：1390.45（万元）b.现成本总价 ：1505.8091（万元）c.超过目标成本：115.3591（万元）成本控制计划成本控制计划 1、植物成本控制植物成本控制 根据设计公司提供的植物清单植物总造价为：275万，我们将景观集中的区域（洋房轴线、叠翠公园、向阳广场）的植物配置标准，参照三期样板区植物85元/平米，宅间参照一、二期的60元/平米，这样可调减成本约20万。2、灯具成本控制灯具成本控制 实施方案中灯具布置过密，若按5瓦/平米的标准，可减少1/3，此处可调减成本约30万。（该部分总造价为134万，其中灯具98万，可减少灯具将其总价控制在70万以内）3、硬质景观成本控制硬质景观成本控制 根据设计部意见取消了宅间广场4处，简化了一些宅间道路（减少硬地面积约1100平米，调减20万），用其他景观元素替代了构筑物3处（调减约7万），取消和简化了部分地面铺装图案（调减约5万），更换了部分材质（调减约10万），合计调减42万。4、绿化用水成本控制绿化用水成本控制 结合实际情况，取消原设计中自动喷灌系统，绿化用水使用人工灌溉，可调减约15万。（设计中自动灌溉喷头162处，价格约1000元/处）5、小品成本控制小品成本控制 减少和替换了宅间的一些小品（例：将叠翠公园旁的花岗石球改为花钵和减少了部分装饰性的石雕），可调减成本约5万元。合计调减成本合计调减成本 ：112112万万调整后还超过目标成本：调整后还超过目标成本：3.35913.3591万万第六部分第六部分八、八、施工图阶段施工图阶段的成本优化的成本优化设计变更签证率设计变更签证率由设计原因导致的签证总金额由设计原因导致的签证总金额工程合同金额工程合同金额对施工图阶段设计成果质量的控制对施工图阶段设计成果质量的控制-减少减少由图纸和材料 的失误和不完善而带来的额外费用额外费用的发生。总包（主体）总包（主体）施工图周期短，工作量大，发生变更的几率大、变更的费用额较大，分包（单项）分包（单项）施工图周期充裕、工作量较少，发生变更的几率小、变更的费用额较少，重点把控。根据行业平均水平并结合各子公司现状，将目标值定为？%，不做硬性规定，每期开发完成后作统计，作为项目设计总结后评估。设计变更签证率设计变更签证率说明说明案例案例-设计变更签证率控制设计变更签证率控制很多很多项项目由目由设计设计失失误误所所带带来来设计变设计变更更占占总总建造成本的建造成本的3-10，其中重复性其中重复性错误错误占相当比例。占相当比例。为为降低降低设计变设计变更更签证签证率，建率，建议议采取的采取的策略如下：策略如下：1）建立施工）建立施工图阶图阶段的段的长长期合作伙伴；期合作伙伴；2）给给予合理的予合理的设计设计周期；周期；3）逐步完善的）逐步完善的标标准化构造准化构造设计设计；4)重视阶段成果标准；重视阶段成果标准；九、成本优化九、成本优化实现的一些途径实现的一些途径1、严格执行成果标准、严格执行成果标准;准确执行各阶段设计成果标准准确执行各阶段设计成果标准，2、减少人、减少人为为增加的工作复增加的工作复杂杂度：度：户型种类适量为准户型种类适量为准。当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选择当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选择的困惑，而且给设计和销售带来成倍的工作量和复杂度。的困惑，而且给设计和销售带来成倍的工作量和复杂度。3、将先后串行工作、将先后串行工作变为变为并行前置：并行前置：方案将方案将结结构、构、设备设备、部品工作前置与功能平面同步开展，使方案可、部品工作前置与功能平面同步开展，使方案可实实施；施；规规划划设计设计功能平面功能平面结结构构方案方案设备设备方案方案立面立面模型模型部部品品设设计计4、提高决策效率、提高决策效率；项目公司、区域公司、集团三者的关系；完美、效率、风险之间找平衡，80分-100分效应；5、加强合作伙伴管理；、加强合作伙伴管理；建立长期合作伙伴：施工图、模型制作；合同约定清晰：含钢量、目标成本；6.输输入条件多一些入条件多一些约约束和意束和意识识,少一些随意少一些随意;市场定位;成本目标;政府要求;上阶段成果;7.计计划划执执行力行力,随随时时”拉警拉警报报”;8.标标准化与准化与创创新新,循循环环式上升式上升;Gemdale Corporation 谢谢聆听！9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.8.3022.8.30Tuesday,August 30,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。20:29:2820:29:2820:298/30/2022 8:29:28 PM11、以我独沈久，愧君相见频。22.8.3020:29:2820:29Aug-2230-Aug-2212、故人江海别，几度隔山川。20:29:2820:29:2820:29Tuesday,August 30,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.8.3022.8.3020:29:2820:29:28August 30,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年8月30日星期二下午8时29分28秒20:29:2822.8.3015、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年8月下午8时29分22.8.3020:29August 30,202216、行动出成果，工作出财富。2022年8月30日星期二20时29分28秒20:29:2830 August 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。下午8时29分28秒下午8时29分20:29:2822.8.309、没有失败，只有暂时停止成功！。22.8.3022.8.30Tuesday,August 30,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。20:29:2820:29:2820:298/30/2022 8:29:28 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.8.3020:29:2820:29Aug-2230-Aug-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。20:29:2820:29:2820:29Tuesday,August 30,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.8.3022.8.3020:29:2820:29:28August 30,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月30日星期二下午8时29分28秒20:29:2822.8.3015、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年8月下午8时29分22.8.3020:29August 30,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年8月30日星期二20时29分28秒20:29:2830 August 202217、空山新雨后，天气晚来秋。下午8时29分28秒下午8时29分20:29:2822.8.309、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.8.3022.8.30Tuesday,August 30,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。20:29:2820:29:2820:298/30/2022 8:29:28 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.8.3020:29:2820:29Aug-2230-Aug-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。20:29:2820:29:2820:29Tuesday,August 30,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.8.3022.8.3020:29:2820:29:28August 30,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年8月30日星期二下午8时29分28秒20:29:2822.8.3015、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年8月下午8时29分22.8.3020:29August 30,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年8月30日星期二20时29分28秒20:29:2830 August 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午8时29分28秒下午8时29分20:29:2822.8.30MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉