四房地产基础知识培训.ppt

房地产基础知识培训,1、房地产：指土地（地球表面上下一定范围内的空间）、建筑物（人工建筑的，由建筑材料、建筑配件和设备等组成。包括房屋和构筑物）、及其地上定着物（树木、花草、花园、假山、围墙等）的总称。是房产和地产的总称.,2、房地产市场： 一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场； 二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场； 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。,3、地产业：从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。,4、土地所有权：土地所有者在法律规定范围内享有的对土地的占有、使用、收益、处分的权利。 5、土地使用权：土地使用者在法律规定范围内对其使用的土地享有占有、使用、收益、处分的权利。,6、土地使用权出让：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（方式：协议、招标、拍卖）,7、土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为。（方式：交换、买卖、赠与） 8、 土地使用权划拨：土地使用者通过除出让与转让土地使用权的其他方式，依法取得的国有土地使用权。实质上是一种租赁关系，用地单位只有权使用未经国家同意不得转让、出租、低押等。,土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 依照规定,以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 第二十三条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。 （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。,9、三通一平：通水、通电、通道路、地面平整 10、 七通一平：通水、通电、通道路、通排水、通煤气、通热、通电讯、地面平整。,11 、三材：钢材、木材、水泥 12、 房地产产权：以房地产为标的产权，指房屋的所有权及其所占用的土地使用权。是产权人在法律规定范围内对其拥有的房地产的使用、占有、收益和处分的权利。,13、房地产抵押：指抵押人以其合法拥有的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并有限获得到偿还行为。,14、房地产投资： 房地产投资者为了获取预期的投资收益而将资本投入到房地产开发经营领域内及房 地产金融资产上的经济行为。,15、房地产开发：根据社会经济发展和城市发展的需要，按照城市总体规划和城市建设的要求，对地及地上建筑、构筑物进行有计划、有步骤的开发建设和经营管理，为人们提供房地产商品的一项综合性社会经济活动。,16、房地产交易：房地产产权人为了特定的经济目的，按照一定的程序，将房地产或其部分权益转移给他人的行为。,17、房屋的结构形式： 主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。 砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。,砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。 钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。,墙体的类型及其划分 结构类型 常用范围 框架结构 厂房或20层以下多、高层建筑 全剪力墙结构 高强度结构体系，常用于高层、超高层建筑 框剪结构 高层建筑 框支结构 钢结构超高层建筑,18、房屋的建筑面积： 是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。,19、商品房销售面积： 商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。,20、套内建筑面积的计算： 房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积是由:套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积三部分组成。 （1）套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。,（2）套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 （3）套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。,21、公有建筑面积的计算和分摊： 一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的部分。最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行分摊。公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。,1、应分摊的共有建筑面积的内容包括：,、共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及在其它功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙水平投影面积一半的建筑面积。,2、不应分摊的共有建筑面积：,独立使用的地下室或为多幢服务的地下室（地下车位、车库、仓库、自行车或摩托车集中停放部位等）、地上杂物间、车棚、车库、为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。（2）、作为人防工程（含平战两用）的地下室、避难层（室）以及分期建筑工程中的跨期服务的公共设备用房和管理用房等。（3）、按规划批建层高建设的层高大于2.20米的技术（结构）转换层、避难层、室内“空中花园” 以及底层架空用作绿化、公共开放空间的部分等，其中扣除核心筒和公共设备用房应分摊的共有建筑面积。（4）、独立建造的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房。（5）、扣除应分摊的共有建筑面积和本条前4款内没有罗列的建筑部位。,3、共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。,4、各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊： 第1步：计算分摊系数。 分摊系数需要分摊的公用面积之和各套内建筑面积之和 第2步：各套房的公用分摊面积分摊系数各套内建筑面积。,22、使用率： 房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用率般高层塔楼在72至75之间，板楼在78至80之间。,怎样计算房屋的使用率？ 房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要指标。 比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。 从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层房屋略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层房屋基本不存在上述问题，即便有些多层房屋有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。 此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。,23、建筑分类,从层数上来分： （1）低层：1层到3层 （2）多层：3层到层 （3）小高层：层到1层 （4）高层：1层到30层 （5）超高层：30层以上 结构分类：砖混结构 框架结构框剪结构 钢结构木结构（古代）砖石结构（古代） 建筑用途分类：民用建筑 工业建筑 农业建筑,25、容积率=总建筑面积总占地面积 别墅：0.5左右 （小）高层：2.0-3.0左右 多层：1.5左右 26、建筑密度=房子水平投影面积小区占地面积 27、绿化率=绿化面积小区总占地面积 小区总建筑面积=建筑面积+公用设施面积,28、销房的“绿卡”售房五证,五证即包括： 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售许可证（商品房预售许可证）,二 书,a住宅质量保证书、b住宅使用说明书,1、国有土地使用证：本证是证明土地使用向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。 2、建设用地规划许可证：本证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。,3、建设工程规划许可证：本证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，国家核发建设工程规划许可证的目的，是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。,4、建设工程施工许可证：本证是建筑施工单位符合施工各种条件，允许开工的批准证件。 5、商品房销售许可证和商品房预售许可证：本证是市、县人民政府房地产商行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。,29、期房,所谓期房，是指开发商从取得商品房预售许可证开始到取得房地产权证大产证为止，在这一期间内的商品房即为期房。消费者在这一阶段购买商品房时，应签订商品房预售合同。 期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。,30、熟地,熟地指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。 31、认购 一般也称作内部认购。是指项目在尚未完全取得销售手续之前的预订销售方式。一般只交纳较少的定金，不能签订正式的销售合同。,32、跃层与复式与错层 跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。 复式住宅在概念上是一层, 但层高较普通住宅(普通住宅通常为2.7米)高, 可在局部掏出夹层, 安排卧室或书房, 用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。这种住宅在香港较多，主要是由于空间极其缺乏而产生。 所谓错层式住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。,复式,跃层,错层,复式与跃层的区别：如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住宅，如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。 面积计算： 、跃层式住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积之和。具体计算时可根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算 2、复式住宅的面积计算也参照同一标准。 3、 错层式住宅的面积计算参照平面住宅面积计算。,33、土地使用权出让年限,土地使用权出让的最高年限是： 一、居住用地七十年； 二、工业用地五十年； 三、教育、科技、文化、卫生、体育用地五 十年； 四、商业、旅游、娱乐用地五十年； 五、综合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期满时中请续期，可重新签订合同，支付出让金，并办理登记，而继续享受土地使用权。,34、平均造价：反映整个项目花费资金的平均值。计算公式为：平均造价=总造价总建筑面积,35、层高： 房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。,36、净高： 房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。,37、玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。38、隔断 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.,39、商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。 40、商品房的均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。,41、契税：是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为2%4%。,毛坯房是指没有装修的房。,业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权,会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。,入伙是指业主领取钥匙，接房入住。,住宅项目要素,户型要素,户型包括：户型比例，户型面积，户型的格局，户型功能空间的标准。 产品户型比例的设定是产品定位的重要控制指标。,立面要素,立面是产品形象的重要体现，通过立面要素的控制，能够形成现代或古典、前卫或经典、热烈或高贵的风格。 立面构成的基本要素包括：立面材质，色彩，门窗材料，窗洞大小及开启方式，外装饰构件，阳台，檐口等。,环境景观要素,环境景观要素配合规划，里面形成社区环境，在当前市场越来越重视居住环境，居住质量的趋势下，环境景观备受重视。 环境景观要素包括：整体构思，中心景观，分区景观，景观节点，主入口及道路景观的设计。,配套设施要素,会所、商业、幼儿园、学校、医院等配套设施。 地下车库、地下室。 周边环境(景观等),套型设计基本规范及要求,-功能空间齐备 -公共、私密空间分区 -交通组织顺畅 -各项功能空间配置合理，无面积过大、过小现象 -主要功能空间无明显采光遮挡 -起、卧、橱、应有直接采光通风 -每套至少有一套居室空间获日照，四居以上两间 -普通住宅层高不宜高过2.8米，起、卧、内净高不宜低于2.4，橱卫净高不宜低于2.1米,各功能空间面积,住宅规范 3A级住宅标准 起居室 不小于12平方米 不小于22平方米 主卧 不小于12平方米 不小于16平方米 双人卧 不小于10平方米 不小于14平方米 单人卧 不小于6平方米 不小于10平方米 餐厅 不小于12平方米 厨房 不小于4平方米 不小于7平方米 卫生间 不小于3平方米 不小于4.5平方米 储藏间 不小于3平方米,商业项目要素,商业地产概念：,是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。,商业地产分类：,一、按商业形态分类： 1.商业广场： 2.shoppingmall: 3.商业街： 4.大型商铺 5.购物中心： 6.休闲广场 7.步行街 8.专业市场 9.社区商业中心 10.商务楼,二、按照开发形式进行分类 （1）、商业街商铺 （2）、市场类商铺 （3）、社区商铺 （4）、住宅底层商铺 （5）、百货商场、购物中心商铺 （6）、商务楼、写字楼商铺 （7）、交通设施商铺,