牡丹江区住宅专项

牡丹江市市区住宅专项维修资金管理办法第一章总则第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据物权法、物业管理条例、牡丹江市住宅物业管理条例、住宅专项维修资金管理办法 等法律、法规和有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。第二条 本市市区商品住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金） ，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。第三条 维修资金管理实行统一交存、专户存储、按幢立账、按户核算、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第四条 市房产行政主管部门会同市财政部门负责本行政区域内维修资金的指导和监督工作。市物业管理中心负责全市房屋共用部位、共用设施设备维修资金的归集、管理和增值工作。各区物业行政主管部门负责维修资金使用的审核、备案工作，负责各辖区区域内的维修资金使用的指导和监督工作。维修资金的管理、核算和使用应当接受财政、审计部门的监督。维修资金的财务管理、 票据管理和会计核算应当执行国家和省财政部门的有关规定。第二章交存第五条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：（一）住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、 共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅；前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存维修资金。第六条 业主大会成立前或业主大会成立但未申请划转的，住宅业主、非住宅业主交存的维修资金，由市房产行政主管部门代管。第七条 住宅的业主、非住宅的业主应当在办理不动产权登记手续前，将首期维修资金存入维修资金专户。第八条业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的维修资金：（一）业主大会应当委托一家商业银行作为本物业管理区域内维修资金的专户管理银行，在专户管理银行开立维修资金专户。（二）业主委员会应当通知市房产行政主管部门办理划转手续；市房产行政主管部门在收到通知之日起审核划转要件齐全的情况下，于 30 日内通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。第九条 维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。 业主大会开立的维修资金账户，应当接受辖区物业行政主管部门的监督。第十条 办理维修资金划转要件：（一）账户设立申请表 ;（二）依法通过的业主大会的决议;（三）业主大会建立的维修资金管理制度;（四）区物业行政主管部门、街道办事处同意划转的意见;（五）街道办事处关于召开业主大会的决议;（六）区物业行政主管部门出具业主委员会的备案文书;（七）业主委员会开户许可证等设立银行账户相关资料;（八）业主委员会主任、 副主任、经办人身份证原件和预留印鉴;（九）业主大会预留印鉴 ;（十）业主委员会经办人委托书（有资质的会计人员）；（十一）其他有关材料。第十一条 维修资金自管的，业主委员会主任离任前，街道办事处应当指导业主委员会委托第三方专业机构，对管理维修资金的情况进行审计，并通报全体业主。第十二条 专户管理银行负责办理维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项。向业主委员会或物业管理委员会提供免费编制维修工程预算、决算审核报告的第三方专业造价咨询单位。其具体内容在专户管理协议中约定。维修资金自存入专户之日起，每年按中国人民银行的有关规定结息到户。第十三条 市房产行政主管部门应当会同市财政、市物价等部门，根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价标准的变化情况，按规定程序适时调整首期维修资金的交存额度标准，并向社会公布。第三章管理第十四条 市房产行政主管部门应当委托银行对维修资金进行管理，开立维修资金专户。第十五条住宅、非住宅业主交存的维修资金以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。第十六条市房产行政主管部门应当依法履行维修资金保值增值的责任，具体按照国家和省有关规定执行。第十七条住宅、非住宅及已售公有住房未交存首期维修资金，或者业主分户账维修资金余额不足首期交存额30% 的，业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，补交或者续筹维修资金。第十八条房屋权属发生转移的，受让人应当持不动产权证书、身份证等材料到市房产行政主管部门交存窗口办理分户账更名手续。第四章使用第十九条维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造申请使用维修资金时间自保修期满之日起计算，保修期以建筑工程质量管理条例 （国务院令第 279 号）第四十条规定的建设工程最低保修期限为准。第二十条维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开、透明、受益人和负担人相一致的原则。第二十一条商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。第二十二条维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修、更新和改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由业主委员会或物业管理委员会提出使用建议；（二）维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上（以下简称双三分之二）的业主讨论通过使用建议；（三）业主委员会、物业管理委员会或物业服务企业组织实施使用方案；（四）业主委员会或物业管理委员会持有关材料到辖区物业行政主管部门审核后维修；（五）业主委员会或物业管理委员会组织竣工验收，持相关要件到辖区物业行政主管部门备案、申请列支。区物业行政主管部门向市房产行政主管部门发出划转维修资金的通知，市房产行政主管部门接到通知后 5 个工作日内履行完划转到区物业行政主管部门手续，区物业行政主管部门负责拨付到维修单位。第二十三条维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用维修资金的情况的处置办法等；（二）业主大会依法通过使用方案；（三）物业服务企业组织实施使用方案；（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支维修资金；（五）业主委员会依据使用方案审核同意，报辖区物业行政主管部门后维修；（六）区物业行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；（七）业主委员会组织竣工验收，持相关要件到辖区物业行政主管部门备案后，向专户管理银行发出拨付维修资金的通知；（八）专户管理银行应当按照相关规定对资金支取资料进行审核后将所需维修资金划转至维修单位。第二十四条 申请维修资金用于维修改造的项目，造价低于国家规定需要履行招投标标准的，由双三分之二以上业主书面意见决定。第二十五条下列费用不得从维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（二）依法应当由相关产权单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用及住宅专有部位、专有设施设备维修、更新和改造费用；（四）其他不应列支的情形。第二十六条 发生下列危及房屋使用和人身财产安全紧急情况，需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经过业主双三分之二表决同意，直接申请使用维修资金：（一）电梯故障；（二）消防设施故障；（三）屋面、外墙严重渗漏，严重影响房屋主体结构安全的；（四）排水设施堵塞、爆裂；（五）楼体外立面存在脱落危险；（六）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。第二十七条应急抢险维修按照以下程序办理：（一）业主委员会（或物业管理委员会）、物业服务企业（或社区物业服务部）向辖区物业行政主管部门提出申请；（二）区物业行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会与业主委员会（或物业管理委员会） 、物业服务企业（或社区物业服务部）现场共同确定抢险方案，并由造价咨询单位编制预算报告；（三）维修资金未划转的，区物业行政主管部门在接到应急使用维修资金申请后 3 个工作日内作出审核决定；维修资金已划转的，业主委员会在接到应急使用维修资金申请后3 个工作日内作出审核决定；（四）业主委员会（或物业管理委员会）将应急抢险维修事项及预算报告在住宅小区的显著位置进行公示，并选择施工队伍应急抢险；（五）应急抢险竣工验收后，由造价咨询单位进行决算审核，并由业主委员会（或物业管理委员会）将工程决算审核报告及业主分摊情况公示。第五章使用监督第二十八条 区物业行政主管部门组织街道办事处、社区居委会、申请人和造价咨询单位对使用建议或使用方案确定的事项现场查看，共同核定是否属于使用维修资金的范围及是否应当进行维修，各方代表进行背书。由造价咨询单位根据核定后的使用建议或使用方案编制维修工程预算。第二十九条申请人将维修、更新和改造方案、维修工程预算、征求业主意见、选聘施工企业方式进行公示，公示时间不少于10 个工作日。申请人根据业主意见确定施工企业，签订施工合同并予以公示，公示时间不少于10 个工作日。第三十条在使用维修资金过程中，监理单位、设计单位、造价咨询等第三方专业机构参与使用管理工作，产生费用列入维修工程成本。第三十一条 维修工程竣工验收合格后，申请人应当通知辖区物业行政主管部门、街道办事处、社区居委会和造价咨询单位对前期所确定的维修改造内容现场查看，在现场认定报告上签字确认。造价咨询单位出具工程决算审核报告 。第三十二条 申请人将维修、更新和改造工程验收报告 、工程决算审核报告进行公示，公示时间不少于 10 个工作日。第三十三条 电梯维修以特种设备监督管理部门出具的不合格报告作为申请的依据；以特种设备监督管理部门出具的验收合格报告作为竣工验收合格的依据。使用维修资金更新、加装电梯的，应接受质监部门的技术指导和监督检查，应当取得牡丹江市特种设备检验研究所出具的鉴定意见和验收合格证明。第三十四条 区物业行政主管部门将备案材料及支付维修资金的财务票据送市物业管理中心备存一份。（一）申请使用维修资金项目备案材料：1、专项维修资金账面余额证明；2、维修、更新和改造方案；3、维修资金现场认定意见书；4、业主确认证明；5、牡丹江市房屋维修资金使用申请业主签字表；6、施工图及维修、更新和改造方案公示证明；7、预算编制报告及公示证明；8、使用房屋维修资金修缮项目质量保证承诺书；9、业主委员会情况登记表（或物业管理委员会情况登记表）；10 、相关合同、协议书及公示证明；11 、竣工验收报告；12 、决算审核报告及公示证明；13 、中标通知书（按规定应履行招投标的及业主表决需要履行招投标程序的项目提供）；14 、其他有关材料。（二） 应急维修项目备案材料：1、专项维修资金账面余额证明；2、现场勘察记录和照片；3、履行应急抢险程序的书面意见；4、施工图及应急抢险维修、更新和改造方案；5、使用房屋维修资金修缮项目质量保证承诺书；6、业主委员会情况登记表（或物业管理委员会情况登记表）；7、应急抢险维修、更新和改造方案、相关协议合同公示证明；8、竣工验收报告；9、预算书或预算编制报告、决算审核报告及公示证明；10 、其他有关材料。第三十五条提供第三方服务的专业机构应当依照法律法规和相关规定履行监督职责。第六章法律责任第三十六条 业主应当按照规定交存维修资金，认真履行管理、使用中的表决义务。业主不按照规定交存维修资金、履行续筹或者无正当理由拒绝使用维修资金而造成后果的，承担法律责任。第三十七条 维修资金使用申请人应当对所提供材料的真实性、合法性、有效性负责；隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，承担法律责任。第三十八条违反本办法规定，挪用维修资金的，由市房产行政主管部门追回挪用的维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务企业情节严重的，除按前款规定予以处罚外，应当列入物业管理诚信档案黑名单。第三十九条申请人或相关申请主体及施工主体违反本办法规定的，构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。第七章附则第四十条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备， 是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四十一条本办法自 2018 年 5 月 1 日起施行，原牡丹江市市区住宅专项维修资金管理办法 （牡房发【 2014 】113 号）同时废止。