杭州楼市年度总结及市场预计

2021杭州楼市年度总结及2021市场预计 自2021年年底以来，调控政策密集出台。从已出台的政策来看，新一轮调控不仅采取了多元政策，而且采取了政策密集连发、狠抓政策落实，含有明确的目标和针对性，凸显中央政府全方面调控的决心。新一轮调控比2021年的调控要严厉得多。从调控效果来看，尽管今年的调控一波紧似一波，但从十月份楼市的发展态势来看，今年的调控还未对开发商造成显著的消极影响。注：数据于动力机构监测系统本图中均为商品住宅交易数据，不含别墅交易上图显示，始于4月份的年度调控对楼市产生以下影响：首次调控立竿见影，效果却昙花一现。伴随调控政策的密集出台，5、6月份，楼市成交面积大幅下降，但成交价格仍然强势上扬。成交金额也跌至谷底，开发商资金链遭受严重考验。就在7、8月份，调控已呈强弩之末的态势。房价连续上涨，成交量大幅增加。到了9月份，成交金额已经和2021年楼市最为火爆时期持平。经过多个月的连续上涨，开发商资金链很充裕。10月份，伴随二次调控落地，房价最终出现回落迹象。成交面积和成交金额也环比大幅下降。对于2021年政策走势，各方都有不一样预期。我机构看法以下：一、土地市场供给分析从近两年土地成交情况来看，2021年6月份开始土地市场进入活跃期。2021年第一季度因为惯性，土地市场表现尚可，随即在一波紧似一波的调控之下，土地市场逐步低迷。二商业用地成交量开始显露。二、商品房市场供给分析三、2021年商品房市场供给预计2021年商业用地成交量为72万平方米，加上现在的62万存量房，总供给为134万平方米。2021年商业类物业销售量不足12万平方米。市场销售压力很显著。 2021年前10个月共销售住宅36047套，商业销售975套。而2021年同期分别是71259套和1419套。2021年商品房价格走势以下：第一、楼市成交量已保持1年多的旺盛态势，开发商资金充裕，短期不会全方面降价。第二、土地市场尽管较2021年有所趋缓，但楼面价格仍然居高不下。在土地价格不停上涨之下，商品房价格下行的空间有限。第三、通货膨胀凸显，大宗商品价格连续攀升。带动上下游行业纷纷提价。在这么的背景之下，房价难以出现全方面下降的趋势。不过在强势调控之下，房价上行压力也将连续增加。截至现在，调控虽未对开发商造成实质性压制。但此次调控和以往不一样，关键表现在以下两点：调控力度最强。2021年之前房地产市场经历过好数次宏观调控，包含出台国八条、国六条、新国四条等等，不过这些政策出台后，开发商往往看不清方向。而这一次的新国十条，不但严厉，而且方向明确，就是要把房价降下来,降低楼市风险。此次政策出台密集程度、力度全部是空前的。调控周期最长。此次调控自出台以来，就遭受到一片质疑。不论是一般购房者还是业内人士，全部质疑此次调控难认为继。但随即中央和各部委的表态和行动，显示了对于调控的决心。早在今年8月份，国务院副总理李克强就曾经在8天内两次提出果断抑制房地产投机炒作行为。从讲话释放的信号来看，此次房地产调控不达目标不会罢休。此轮调控有可能成为史上最长的调控。所以，假如房企不能适时调整发展战略，后期所面正确调控压力很大，对企业长久发展很不利。假如不能当机立断，一旦态势发生转变，那时将亡羊补牢，为时已晚。笔者提议开发商转“危”为“机”，在基于宏观形势判定下，快速调整本身发展战略。企业需要主动配合政府的宏观调控，正如王石所言“这次调控不是严厉打击的开始，而是重新建设的开始，市场格局重新改变，行业发展趋势也将发生改变，发展商必需主动配合这种趋势。”这就需要开发商做到以下几点：首先，要树立对楼市调控和楼市发展的正确定识。要充足认识到调控的目标是要建设一个愈加健全的多层次的住房供给体系，而不是要根本摧毁1998年住房货币化改革的根基。这种涵盖社会各个层面居住需求的住房供给体系，需要政府和企业的共同努力。所以，理性、建设性才含有现实意义。其次，要向专业化、规模化、集团化方向发展。中国房地产业经过几年的高速发展，现在正处于一个结构性转变的关键时期。从全国范围看，部分房地产企业正逐步从地方走向区域、走向全国、实现规模化。部分大的房地产企业的实力正在急剧增强，市场竞争的关键能力正在加速形成，一批对市场有较大影响力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小而又缺乏关键竞争力的房地产企业，在未来的几年内将见面临被淘汰出局的危险。第三，要转变单一模式的投资战略。因为近几年住宅市场发展快速，房企全部蜂拥而入。形成了住宅市场一枝独秀的不均衡格局。对房地产行业的发展极为不利。房企应该以此次调控为契机，将多元化经营纳入战略计划。争取在商业、物业、酒店、高尔夫多重领域的拓展中崭露头角。这些全部将有利于降低运行风险和抵抗地产行业的周期性震荡。第四，要树立以人为本，以市场为导向的经营准则。这就要求房企首先要加强内部管理，优化工作步骤，保障工期，确保质量，一如既往打造高品质产品；其次要认真分析政策导向和市场发展趋势，尊重市场客观规律，深入了解购房者的消费习惯。制订正确的经营发展战略，强化品牌优势，拓宽营销思绪及渠道。