房地产行业长江银座销售讲习

长春银座销售讲习 内容大纲壹：业主篇贰：建筑师篇叁：环境篇肆：生活机能篇伍：市调报告篇陆：产品篇柒：答客问捌：统一说词及销售道具的种类玖：销售流程拾：SP演习壹：业主篇长春房地产开发（集团）有限公司是集合房地产开发物业管理，工程监理，建筑施工，房地产信息，项目筹划，建材经销等为一体的多元化，综合型现代化公司集团。集团公司注册资金5000万人民币，既有关系公司16家，涉及房地产开发公司，物业公司，置业公司，畜业公司等独资或合资公司。集团公司以“组建大公司，开发大项目，营造大环境，获得大效益”做为公司发展方略，并以“拉动起动点，发明小气侯，带运大区域”做为运作方略，实行统一现划，统一设计，统一配套，分块实行。采一贯作业方式运营，从土地开发到产品规划，物业管理及售后服务，从不假手她人，不仅着眼公司效益，还注重机会效益。称集团公司为全市开发行业的龙头公司并不为过。贰：建筑师篇叁：环境篇北国春城长春市长春市是吉林省省会，位于中国东北经济区中心。西北部是广阔的松嫩大平原，东南部是连绵的长白山余脉丘陵。面积20571平方公里，下辖三市一县八区，人口687万，其中市区人口280万。四季分明的温带季风气侯，使这里盛产大豆、玉米等粮食和经济作物，是国内出名的商品粮基地。丘陵地带蕴藏着丰富的煤炭、石油、天燃气等资源。得天独厚的地理条件使这里出产的人参、鹿茸等珍奇自然特产在国内外享有盛誉。长春市是东北地区重要交通、通讯枢纽。铁路、公路四通八达，飞机场每天有百余次航班来回国内几十个空港。并同国内500多种都市、全球180多种国家和地区实现了长途电话直拔与图文传送，现因特网等信息高速公路的开发和运用，把长春和世界紧密联系在一起。长春是中国汽车工业的摇篮，长春第一汽车制造厂的规模与产量均居全家首位，全市已建立起以汽车、火车客车、拖拉机等行走机械为核心的完备工业体系。长春的教育和科研事业处在国内先进水平，拥有各类高等院校30多所，各类科研和技术开发机构100多种，科技人员占人口比重在全国名列前茅，特别是汽车技术、生物工程、高分子材料等领域的研究居于国内领先地位。长春市目前概况分区 长春市概况 长春市位于吉林省中部，伊通河畔，是吉林省省会，全省经济中心都市，长春市已有2的历史，1954年划归吉林省，并拟定为省会，成为吉林省的政治、经济、文化的中心。 长春市现辖六区、一县，代管三市（县级）即：朝阳区、南关区、宽城区、二道区、绿园区、双阳区和农安县、九台市、榆树市、德惠市三个省辖市由长春市代管。 长春市总面积为18800平方公里，人口约643万人，长春属大陆性季风气侯，夏季气侯凉爽，绿树成荫，百花争艳，素有“塞北春城”之称，冬季银装素裹，玉树琼枝，一派北国风光，万里雪飘。 长春市的工业已具有相称规模和现代化水平，以汽车为骨干的行走工业迅速发展，有“汽车城”之美益，汽车业，高新技术产业和油气化工业，连同粮食加工业，构成了长春市的四大主导产定，使长春工业形成了具有自己特色的基本雄厚，门类齐全的工业体系，长春市有得天独厚的种植粮食和经济作物的自然优势，是国家重点商品粮基地和玉米出口基地，素有东北“粮仓”之称，长春市是东北经济区的重要商口市场和物资集散地，随着改革的开放， 经济的发展，商业、服务业更加兴旺，市场不断扩大，以大型国营商业公司为骨干的三万多种商业饮食服务网点，便长春市基本形成了多渠道，少环节开放型的商品流通体系，净月潭同景区是国家级风景区，净月潭林场是亚洲最大的人工林场，市内公园星罗棋布，夏季的文化广场绿草成茵，百花争艳与地质宫，伪满八大部建筑浑然一体，交相辉映，尉为壮观。朝阳区：朝阳区位于长春市中心地带，占地面积366KM2，人口为69万。朝阳区是政治、经济、金融、文化、商务、信息的中心，街道宽阔清洁，楼房规划合理，都市建设韧带发展，新建的同志街灯光隧道，被命名为“全国社区服务示范城区”，在朝阳区各项工作都起步非常早，为了加快发展，自加压力，拟定招商引资任务，对教育事业也十分注重，扩大人才哺育。居民的收入比较稳定，文化素质比较高，生活环境优雅，生活节奏非常有规律。在朝阳区生活，购物非常以便，有长百大楼、国贸、恒客隆、卓展、欧亚商都等大型商场，休息娱乐不妨去一下风景秀丽的南湖公园、文化广场、小朋友公园、这些都是休闲的好去处。宽城区： 宽城区位于长春市北部，占地面积343.93平方公里，人口45万人，长春站位于宽城区内，是重要的交通枢纽，流动人口多，支柱公司有：客车厂、机车厂、汽油机厂，尚有政府机关、省政府、省委、省司法庭。这里尚有长春最大的水果批发市场。 这里的交通发达，购物以便，有国际商业中心、太阳城、华正批发、黑水路、光复路、远东批发。重要经营的是服装、食品等。学区也比较完整，有风景优美的胜利公园供人民休闲娱乐。在宽城区内尚有经长春市人民政府批准成立的长江路电脑科技商品经营开发区，享有市级经营管理权限，代表市政府对区域经济发展实行统一规划管理，长江路陆续投入了400多万元，环境面貌得到了改善，市政府正式下发了有关优惠政策内容共15条，同步区内工商、国税、地税、公安等部门的派出机构陆续设立。为开发区的规范有序、迅速的健康发展提供了有力的政策支撑和组织保障。二道区： 二道区位于长春市东部，土地占有面积为506平方公里，人口数量为38万，二道区属于工业区，出名的长春市经济开发区就座落该区，长春经济开发区是1993年经国务院批准建立的总规划面积30平方公里，先期开发10平方公里，区内重要经营汽车零件制造、电子工业、粮食深加工、生物制药、新型建材五大主导产业，区内道路宽阔、整洁、居民区规划合理，环境优美，设施完整与国际接轨的现代化新区逐渐形成。 二道区占地面积大，有许多陈旧房屋，空地非常多，这样给房地产开发商提供了诸多机会，非常有开发潜力，出名的亚泰集团在二道区内，在该区内先后开发了滨河社区、亚泰花园，占地面积100多平方米，亚泰集团在房地产为中始终处在龙头位置。区内交通便利、道路畅通、学区完整、就医以便，有中日和谐医院、烧烫伤医院、市中心血站等，购物相对不太以便，没有大型商场。南关区：南关区位于朝阳区与二道区之间，占地面积253.95平方公里，人口数量约为60万人，南关区紧邻伊通河畔，地理位置独特，区内有动植物园、学府分布密集，有东北师范大学、吉林工业大学、电力职工大学、一中专、八十一中学、十二中学等。南关区内购物不以便，区内未设大型商场和超市，交通便利、娱乐设施繁多。但居民的收入不太稳定，综合素质偏低。绿园区位于长春市西侧，占地面积280.6平方公里，人口数量为50万人，该区是出名的工业区，重要是汽车产业，有享益国际的盛名的长春第一汽车制造厂，该厂生产的汽车销往祖国各地，被国家命名为汽车基地，从而带动了绿园区的经济发展，区内有几处旅游景点，西安公园、大房身水库、长春电影城，有出名的政法一条街，有交通指挥点，市检察院，市中级人民法院，省高档法院等政法机构，尚有被国家命名的优秀示范住宅社区“绿园安居”社区内规划合理，配套设施齐全；学区完备，有三中专，省司法警官学校、省水利学校、市税务学校、电力学校等，该区很有发展潜力，交通以便，但相对购物不便，区内缺少大型商场和超市。双阳区：双阳区近来才规划为长春市区，该区占地面积1663.2平方公里，人口数量度40万人，该区是长春市地区的经济唯一的一种能开采石油的区域，这也使得该区的经济得到了迅猛的发展，区内的道路建设、住宅的改造及房地产业的开发都暂露头角。区内设施齐备，学校有：实验小学、二中学、150中学、12中学等，政府机关有：区政府、区人大、税务局、气象局、农机局、环保局、法院、检察院等，区内的建筑样式比较古老，有待开发，房地产业发展缓慢，城建规划需进一步加强。长春象一颗明珠，镶嵌在北国大地，随着经济的建设和各项事业的发展，必将为全省及全国的发展做出越来越大的奉献。百 年 商 埠 长 江 路 长江路位于长春火车站前商业圈中心，是一条具有百年历史的出名商业街。 19日本和沙俄为争夺中国东北的霸主地位而爆发了日俄战争。战后经美国调停，两国签定了朴茨茅斯公约，俄国被迫将东清铁路支线长春至旅顺段转让给日本。19日本在长春修建头道沟火车站（今长春站址），将附近4.5平方公里土地划为“南满铁路附属地”，派驻军队，自立行政、司法，实行殖民统治。附属地以车站为中心，向南修建了中央大道（今人民大街胜利公园以北段），中央大道以东辟为商业区，当时长江路被称为吉野町，是最繁华的街区。附近云集了百余家日本、俄国的商店和餐馆，较有名的有平本洋行（今秋林公司）、金泰洋行、银庄茶苑和俄国人开的彼得罗夫商会、亚美尼亚茶馆。1932年在日本扶持下建立伪“满洲国”，定“都”长春，称为“新京”。吉野町则号称“新京银座”。新中国成立后长江路获得了新生，随着国民经济的发展，商业氛围日益浓郁，形成了以中小店铺为主体的具有特色的商业街可以和北京的大栅栏、沈阳的太原街相媲美。每到节假日，万头攒动，车水马龙，一派繁华景象，构成长春一道靓丽的风景线。二十年的改革开发给长江路带来新的繁华，陈旧的店铺化做拔地而起的现代化商厦，其周边局限性一平方公里的范畴内，有华正、远东、太阳城等大型批发中心，有国商、长春商业城、东方之珠、星宇大厦等巨型商厦。九七年，长春市人民政府组建了以长江路为中心的电脑科技商品经营开发区，实行行政、工商、税务统一管理，凡在此经商均可享有优厚的待遇，使这里成了寸土寸金的黄金宝地。现市政府正在积极筹划长江路步行商业街的综合建设。随着建筑面积八万平方米的巨无霸型长江商厦的竣工和运营定会使长江路商业行情再掀大波大澜。不久将来，行人走在步行街上，将会被空中那美丽壮观的下班拱顶和街头别致、清新的美化绿化小景所陶醉，面对华丽的店面、琳琅满目的商品、热情周到的服务会感到心旷神怡，留连忘返。肆：生活机能类别名称地址区域学区市实验中学嫩江路与西三条街交汇处宽城区市重点中学九十二中学天津路与东一条街交汇处宽城区四十八中学贵阳街与广州路交汇处宽城区南京路小学南京大街与东二条街交汇处宽城区天津路小学天津路宽城区吴淞路小学吴淞路宽城区宁波路小学宁波路宽城区幼儿园省政府第一幼儿园人民大街宽城区邮局宽城区邮局人民大街与天津路交汇处宽城区黄河路邮局黄河路宽城区远东邮局黑水路宽城区电信青岛路电信局人民大街与青岛路交汇处宽城区金融省农行北京大街与吴淞路交汇处宽城区工行长江路宽城区中国信合长春市汇源农村信用合伙社长江路宽城区交通银行东二条街工行银行胜利大街、星宇大厦楼下医院民族医院贵阳路与厦门路交汇处宽城区宽城区医院东二条街与吴淞路交汇处宽城区脑积水医院东三条街与吴淞路交汇处宽城区市按摩医院吴淞路宽城区长铁医院南京大街宽城区宽城卫生防疫站珠江路与东一条街交汇处宽城区市场南京路市场南京路宽城区黑水路市场黑水路宽城区休闲娱乐春谊宾馆人民大街与胜利大街交汇处宽城区天新酒店北京大街宽城区乐府酒店人民大街宽城区长江影都长江路宽城区小朋友电影院上海路与胜利大街交汇处南关区市电影发行公司人民大街宽城区省电影发行放映公司人民大街与团结路交汇处宽城区五环广场嫩江路宽城区书店联合书城白菊路与芙蓉路交汇处宽城区公园胜利公园人民大街与北京大街交汇处宽城区、最大的公园伪皇宫北十条街与陕西路交汇处、光复路三号宽城区君子兰公园兴业街与铁北四路交汇处宽城区政府机关宽城区政府青岛路宽城区省委新发路宽城区省政府新发路与人民大街交汇处宽城区商场国际商业中心辽宁路与站前广场交汇处宽城区、市高档商场华正批发城辽宁路宽城区远东批发黑水路宽城区春华地下批发站前广场地下宽城区光复路批发光复路宽城区太阳世纪商城辽宁路宽城区酒店春谊宾馆胜利大街宽城区天池酒店长白路宽城区邮政宾馆长白路宽城区乐府酒店人民大街宽城区天新酒店北京大街宽城区长江大酒店胜利大街宽城区 派出所长江路派出所长江路宽城区北京大街派出所贵阳路宽城区西广派出所南广派出所东三条派出所直达本案的公车2路长春站车轮厂长春站、铁北二路、四中、二道沟、凯旋路、宋家柳影路、武警医院、车轮厂10路长春站长春轮胎厂长春站、东广场、长白路、东安屯铁北四路、北十条、团山堡、轮胎厂11路长春站扶贫市场长春站 东广场 铁北二路 天光路 一匡街 九台路 二西街 二道沟 扶贫市场25路长春站体育场长春站 东广场 胜利公园 白菊路 建设街 德惠路 西朝阳 建设广场 公交医院 红旗街 南湖公园（二宿舍）九十中人民大街 动植物公园 体育场 28路长春站二二八厂长春站 胜利公园 新发广场 国贸中心 人民广场 南湖新村 二实验南湖新村 二实验 南湖医院 二二八厂110路长春站锅炉厂长春站 东广场 铁北四路食品厂 宏波路 上台子 小南 锅炉厂 113路长春站小南长春站 凯旋路 肉联厂 粮食中库 凯旋医院 小南 222路长春站高新开发区长春站 太阳城 北安路 辽宁路 德惠路 朝阳桥 安达街、开运街、灯泡厂 宽平大桥 迈进农场 高新开发区223路长春站英俊乡长春站 东广场 铁北四路 北十条 东荣社区 八里堡 英俊乡 224路长春站绿园长春站 胜利公园 省委 北安路 建设街 西安桥外生物制品所 西安广场 二0八医院 春城大街 绿园225路长春站师大附中东区条春站 南广场 光复路 东四马路 东大桥 滨河新村 临河街 一面街 公平路 自由大路 宏声村 师大附中东区256路长春站南关长春站 东广场 七马路 东四马路 长春大街 人民广场 西三道街 南关 262路长春站南湖广场长春站 西广场 胜利公园 白菊路 建设街西安桥 市院 翔运街 西郊路 朝阳交警大队 景阳大路 汽贸城 电影城 宽平大桥 宽平大路 十中 南湖广场 281路长春站联谊医院长春站 胜利公园 人民广场 南关 吉林大街 岭东路 北方市场 联宜医院 路经本案的公车路线起点终点路过各站6路长春站二二八厂长春站 胜利公园 新发广场 重庆路 人民广场 解放大路 惠民路 自由大路 工农广场 南湖新村 二实验 南湖医院 二二八厂18路长春站公交宿舍长春站 南广场 光复路 东四马路 东大桥 滨河区 北道街 远达大街 柴油机 福安街 东环路 公交宿舍 61路长春站动植物公园长春站 胜利公园 上海路 五马路 二马路 三道街 南关 八中 运动场 动植物园 62路长春站公交医院长春站 长江路开发区 胜利公园 上海路 五马路 三马路 人民大街 西安大路 东朝阳路 同志街 同光路 自由大路 二宿舍 红旗街公交医院114路长春站东北齿轮厂长春站 南广场 光复路 东四马 东大桥 东站二木材 师范学院 中日水厂 东北齿轮厂115路长春站农大长春站 长春银座 七马路 四马路 二马路三道街 南关 吉林街 一百街 八道街 东盛路民丰路 乐群街 自由大路 农大221路长春站 奔腾场长春站 胜利公园 省委 省军区 医大一院景阳街 国展中心 一站 三站 五站 汽服医院七号门 奔腾场 257路长春站 齿轮厂长春站 南广场 光复路 东四马路 东大桥 东站 齿轮厂278路长春站 东岭社区长春站 南广场 城关医院 省政协 市产院 永春路 二马路 三道街 龙达公园 南关 永安桥煤气宿舍 自由大路 东岭社区279路长春站 岭东路长春站 南广场 七马路 长通路 南关区医院二马路 东大桥 第一外国语学院 省电医院 拖拉机场东门 拖拉机厂 岭东路301路长春站 新外环长春站 商业大厦 大马路 二马路 三道街 南关 吉林街 八道街 东盛路 岭东路 公平路 联谊医院 自由大路 新外环306路长春站 长春大学长春站 胜利公园 新发广场 人民广场 解放大路 署江路 惠民路 桂林路 自由大路 工农广场 卫星广场 长春大学 1路长春站 101队长春站 商业大厦 七马路 四马路 二马路 吉林街 东盛路 自由大路 101队伍、 市场调查篇一， 市调的意义：1， 理解市场，开阔业务见解。2， 理解周边个案及同类型竞争个案销售状况 3， 使自己更像房地产专业人员，打击客户比价之心理。二， 市调的内容：1 根据公司提供之表格内容填写。2 地点为各售楼处或工地。3 其她有关因素之理解，犹如行之间之动态。三， 市调的种类： 1、直接拜访2、电话询问3、从客户口中得知4、公开信息（杂志、报纸）5、购买信息（专业市调公司）四 、市调的解说：1、 基本资料2、 销售资料五、市调人员的心理建设 1、心理2、经验技巧3、做总结报告如下针对目前本案之附近个案一一作具体阐明一、 商场名称二、 位置三、 目前现况四、 类型五、 抽成方式六、 租金行情七、 各楼层规划八、 铺位面积九、 其他费用十、 人流量十一、 交通工具十二、 门市房租金一览表百货大楼卓展购物广场国贸中心名称重庆路重庆路与西安大路重庆路位置营业中营业中营业中现况中档高档高档25%23%抽成租金地下：食品广场、一楼：化妆品、电气、百货二楼：针织品、电讯三楼：针织商场、工行四楼：小朋友用品、服装市场、五楼：鞋帽、箱包六楼：文化用品、首饰、钟表地下一层：食品超市、太和家居地下二层：停车场一楼：化妆品、珠宝、钟表、眼镜、箱包二楼：男装、羊毛制品、儿服、鞋帽三楼：女装四楼：家电、家居、运动系列、电脑用品五楼：美食广场地下：鞋、箱包、小百货一楼：食品、化妆品、皮包二楼：针织品三楼：服装四楼：女装五楼：体育用品、玩具六楼：工艺品业种161830、501020平米1.2*1.5米铺位47平米占70%柜台：10%精品层：20%(20平米)铺位面积广告费：一万/年广告费：销售额2%其他费用节日：2300人/小时平常：1800人/小时节日：1196人/小时平常：364人/小时节日：1200人/小时平常：600人/小时人流量6、62、13、19、5、11262、64、271、14、3146、62、13、19、5、112路交通春华批发商场新世纪商城亚细亚百货大楼国际商业大楼欧亚商场名称火车站重庆路红旗街火车站旁红旗街位置营业中营业中营业中营业中营业中现况低档中档中档高档中档25%25%抽成50150元/平米72117元/平米300380元/平米租金服装、鞋帽、日用品、文化用品、餐饮服务、饰品一楼：服装、饰品、箱包、钟表二楼：服装、鞋帽、餐厅三楼：化妆品、服装一楼：日用百货、钟表眼镜、家电二楼：鞋帽针织、床上用品三楼：男装、女装四楼：女装五楼：文化工艺品、童装、玩具地下：美食广场、超市一楼：服装、化妆品、金银首饰二楼: 女装三楼：男装四楼：床上用品、文具、玩具地下：纺织商场、家电厨房用品一楼：食品、化妆品、冰箱二楼：鞋帽、床上用品三楼：服饰、四楼：工艺品、钟表、眼镜、珠宝五楼：精品、服装业种46、80%1015、15%20、5%30、90%柜台10%1015、60%10以内10%15以上10%货架20%1015、65%510、20%15以上15%1015、60%10如下30%15以上10%铺位面积费用由亚户缴纳广告费；10元/平米押金：5000收银员工资：2元/平抵押金60008000、广告费：1%广告费：1%广告费：1%其他费用节日：1800人/小时平常：1000人/小时节日：230人/小时平常：120人/小时节日：1500人/小时平常：1000人/小时节日：2100人/小时平常：1000人/小时节日：3000人/小时平常：1200人/小时人流量62、6、25、6162、14、19、6462、52、54、25、2556、62、25、18、222、26162、52、54、25、250交通远东批发光复路批发市场华正批发名称长白路光复路与东五条辽宁路位置营业中营业中营业中现况低档低档低档130150元/平米20280元/平米50200元/平米租金一、 服装、针织品、日杂百货、箱包、皮具、床上用品二、 男女服饰食品、日杂五金、针织品、服装服装鞋帽、日用百货、箱包、寝具、床上用品业重规划1020310、80%1030、10%摊位：36精品间：1530铺位面积押金：10000广告费：5000其他费自缴费用由亚户缴纳费用由亚户缴纳其他费用节日：1300人/小时平常：850人/小时节日：1000人/小时平常：400人/小时节日：1107人/小时平常：800人/小时人流量11、8、1825618、257114、10610562、6、306、25、61交通恒客隆恒客隆恒客隆恒客隆名称东天街与东大桥安达街与西朝阳路同志街与西康路崇智路与重庆路位置营业中营业中营业中营业中现况超市超市超市超市25%25%25%25%抽成一楼：熟食、面食、冷冻食品、鱼类二楼：服装、鞋帽、音像、图书、文化用品、化妆品、小朋友三、四、五楼：家具、办公用品一楼：食品、饮料、冷冻食品、肉类加工二楼：服装鞋帽、百货、家电、文化用品一楼：日用品、食品、豆腐坊、化妆品二楼：烟酒茶、饮料、冷冻食品三楼：服装、鞋、小家电、音像、文化用品一楼：饮料、冷冻食品、调料二楼：日用品、化妆品、食品三楼：家电、百货、音像、办公用品业种含抽成内含抽成内含抽成内恒客隆缴纳其他费用节日：700人/小时平常：500人/小时节日：500人/小时平常：300人/小时节日：人/小时平常：1379人/小时节日：1120人/小时平常：700人/小时人流量18、114258、3279、277105、10625、19l 280、262147、28362、283277、22528262、619、1464、22交通序号店铺名称位置租金面积经营项目 1净水器专卖同志街85元/100净水器2大哥大、BP机同志街70元/40手机BP机3食杂店同志街1800元/月10杂货4东方火锅城同志街15000元/月餐饮5大连海鲜同志街0万/3000餐饮6铁路订票处同志街50元/20订票7大台北鞋城同志街120元/160鞋业8天缘文曲星专卖同志街100元/5文曲星9康仁药店同志街150元/12药业10爱马仕美容美发同志街合伙40美容美发11立信饺子馆同志街80元/80饺子餐饮12雅士钢琴吧同志街100元/100酒水饮料13吉林省施乐公司同志街合伙60复印机14售票处同志街合伙12车、机票15佳讯通讯同志街合伙抽成24手机通讯16恒客隆同志街100元25000超市17通讯移动电话同志街2元/年20电话机18复印机批发同志街7000元/月80复印机19信步鞋业同志街8000元/月100鞋业20逆风草同志街1700服装21标牌展版同志街60元/10 广告条幅序号店铺名称位置租金面积经营项目1生活几何重庆路8万元/年80服装2U2重庆路8万元/年80服装3热风重庆路8万元/年80服装4蜜雪重庆路8万元/年80服装5腾达电器行重庆路14万元年110家庭影院6堡狮龙重庆路8万元/年80服装7友和粥铺重庆路20万元/年200餐饮8佐丹奴重庆路8万元/年80服装9樱花洗浴重庆路与房地集团协商餐饮娱乐洗浴10仁仪德重庆路 300餐饮11酷资服饰行重庆路3万元/年8服饰12友祥电器重庆路产权800电器13省商业影扩中心重庆路买段180彩扩器材14比利牛仔重庆路13万元/年110服装15通达电器重庆路买段360电器16好利来蛋糕重庆路30万元/年150蛋糕西点17圣玛田重庆路30万元/年260服装18欣华电器行重庆路15万元/年150专业音响19视光眼镜行重庆路买段90眼镜20柏仙多格重庆路买段90服装21金河计算机总汇重庆路30万无/年200计算机序号店铺名称位置租金面积经营项目1三枪人民大街70号50内衣专卖2鳄鱼专卖人民大街15万元/年140服装3大自然冰咖啡人民大街400餐饮4威利士堡人民大秆360汉堡店5蒙娜丽莎照相人民大街240婚纱照相6瑞达电讯长明路2号100电讯73间名通信器材昆明路8号3万元/年8电讯8信达电讯昆明路4号400电讯9东泰通讯昆明路11号12万元/年30电讯10巨龙通讯昆明路10号14万元/年40电讯11王宇电信西安大路3号产权300电讯12呼机国业通讯人民大街8号2.5万/年10电讯13比利牛仔昆明路1号6万元/年40服装14美美达专卖崇智路1号6元/年40服装15白老汇表行崇智路12万元/年55表16都市皮具行崇智路8万元/年50皮具17焕颜阁崇智路1.万元/年12化妆品18亚豪专卖店崇智路18万元/年27.5服装19白老汇崇智路8万元/年30表2021陆、 产品篇一、门市房沿街种类、坪数范畴、分坪种类、数量、比例二、商务套房 楼别、坪数范畴、分坪总类、数量、比例三、商场门市房之计算式一、以总价70万、30平米为例 付款方式如下：订金10% 签约金40% 按揭50% 总价100%7万 28万 35万 70万举架5.7米一层当二层30平米 x 2=60平米（一平米价格降至一半）长江路一般租金150元/每平米/月15060=9000元/月12月=108000元/年108000350000=30.86%（首付年回报率）10800070万=15.43%（总价年回报率）首付350000108000=3.24年（回本）总价70万108000=6.48年（回本）十年代贷月供109.8235=3843.7元/月3843.7元/月12月=46124.4元/年年净回报108000-46124.4=61875.6元/年61875.6350000=17.68%（净回报率）一层当两层面积的扩大价格的减少。长春银座已经增值得先例。长江路是富翁的摇篮。长春既有的有钱人多从长江路起家。比起银行之定存，公债、黄金要高诸多，若与股票相比，因股票自身便属于高投资报酬率且高风险性，且何时退场完全无法掌握于自己手中。商务套房之计算一、 以总价18万、43平米为例。定金5% 签约金15% 按揭80% 总价100%1万 3万 14万 18万A、举架4.2米一层当二层43平米2=86平米18万86=2093.02元写字楼出租2.5元/平米/天 2.586=215元/天30天=6450元/月12月=774007740018万=43%（年回报率）二十年代款月供1466.22=927.08元/月927.0812月=11124.96元/年年净回报77400-11124.96=66275.04元/年66275.044万=1.66倍（年回本）B、举架4.2米使用面积夹层一半43平米使用面积30.922=15.48平米15.48+30.92=46.4平米46.4平米2.5元=116元/天30=348012月=41760年净回报41760-11124.96=30635.04元/年30635.044万=76.59%（年回本）回报的吸引，小面积的两室两厅的实用性。地段的增值柒、答客问一、 基本资料1、 地点在哪里？2、 工地地点如何走？3、 工地所有权人是谁？4、 基地有多少坪？5、 都市筹划情形如何？使用辨别为什么？6、 盖几层楼的房子？7、 何时竣工？8、 交屋时间多久？9、 建筑师是谁，有规划过哪些房子？10、 开发公司是哪一家？负责人是谁？11、 基地座向为什么？12、 有哪些坪数？几房？13、 按揭借款几成？14、 银行有哪几家？15、 顶楼及地下室属谁？用途是什么？16、 公摊比例？社区配套设施有哪些？17、 此地的公示现值为多少？18、 车位有几层？19、 有无车位可以租？20、 订金是多少？多久时间内需补足？21、 签约需要多少钱？要带哪些文献？22、 公司盖过哪些房子？财务状况如何？23、 公司的地址？电话？24、 什么时间签约？地点在哪里？跟谁签约？25、 哪家建设单位施工？施工品质如何？二、 环境篇1、 学区在哪里？2、 有哪些市场？近来的是哪一种？3、 有哪些公车？站牌在哪里？多久有一班车？4、 治安单位在哪里？5、 附近有无公园？6、 附近有无银行？7、 附近有无邮局？8、 附近有无医院？9、 附近有无娱乐场合？10、 附近的店面重要分布在哪里？11、 附近的道路有几条？宽多少？重要的道路是哪几条？离其她生活圈有多远？12、 附近停车问题如何？13、 附近的交通流量大不大？14、 附近的火车站在哪里？三、产品规划、管理篇1、门市房坪数有多大？2、铺位坪数有多大？3、每层楼高几米？盖几层楼？4、有多少个车位？车位坪数多大？5、门厅有多大？有多高？6、管理中心位置在哪里？与其她建筑物的距离为多少？7、此栋建筑物有什么样的特色？8、地下室的高度为多少？9、厨房和卫浴是不是有通风管道？10、七楼房子会积水吗？11、与否为集中供暧？12、可不可以加装铁窗？13、保固期间有损坏与否由公司维修？14、保固期间有多长？保固项目有哪些？15、楼上可以登记为公司行号吗？16、物业管理费用怎么算？一种月多少钱？17、有管理公约吗？有约束力吗？18、有牧业保全系统吗？功能有哪些？19、公共用水及一般用水有所辨别吗？20、物业管理是哪一家？21、何谓包租？四：付款篇1、按揭的年限为什么？2、银行是哪家？额度是多少？3、能否保证贷款成数？4、收不收支票？日期可以开多久？5、有无银行专户收款？银行帐号？6、不办按揭优待多少？有何优待？7、后来缴款到哪里缴？8、可否办按揭？有哪些手续？9、贷款利率是多少？浮动的还是固定的？10、契税、公证费、抵押费、转让费由谁付？多少钱？11、总价与否含加值税？有无发票？12、贷款额度可不可以提高？13、尚有无其她费用？14、一户可不可以买二个以上车位？15、车位可以单独购买吗？一种多少钱？有无单独产权？ 客户问题解决一、为什么要投资房地产？答：二、 为什么要自己买门市房？ 答：三、 我能不能等到现房再买。 答：四、 买电梯的房子好吗？答：五、 为什么买商务套房答：捌：统一说词及销售道具统一说词：三、 基本资料：统一说词1、 投资兴建：长春房地产开发（集团）有限公司 2、 建筑设计：3、 基地面积：平方米4、 基地位置：长春市长江路32号队面5、 建筑规划：1F门市房、2F6F商场、7F13F住家6、 价位: 套房：每平方米_起门市：每平方米_起7、 总价范畴：_万8、 有按揭:门市房50%，10 年按揭，住宅80%，30年按揭。9、 公设比：商务套房28% 门市房10.12%四、 来电统一说词：1、规划：2、基地位置：3、价位：商务套房 万起，门市房 万起4、公设比：5、如何到基地： 坐公车：长江路开发区306、6、288、61、62、361胜利大街：火车站57、278、279、18、301、225、318、106、114、1157、有无按揭：有 50%三、来电时请注意下列事项：1、 询问客户如何得知的电话（询问媒体）2、 询问客户住哪里（询问区域）3、 请具体告诉客户如何到我们售楼处（开车或坐公车）4、 请客户留下资料（可运用来电显示记录）5、 并且做好来电登记工作6、 电话中勿谈太多价格的问题，由于电话中是不也许成交，请她赶紧到现场来参观销售道具的种类一、现场2、 模型3、 灯箱4、 销售海报、墨线图、阐明书5、 投资报酬计算6、 样品房、面积及高度（可做二层使用）7、 各项优惠方案8、 销售桌椅9、 销控表10、 现场透视图及销售看板11、 精神标语12、 SP增援二、个人2、 计算机3、 比例尺4、 工程笔或铅笔5、 FILE夹6、 名片7、 价目表8、 辨认证玖、销售流程一、 客户进门（先询问与否来过，若来过则问清晰原业务员为谁）二、 会区模型、透视图、三、 理解客户需求之产品：A门市房 B商务套房 ：自用型/投资型 C商场住 若为商场者，请告知目前尚为公开，请其留下资料，以利联系。（理解客户需求涉及）：1、 产品从小到大2、 产品由较差先行简介，老客户不喜欢，则再挑优质产品给预。3、 需理解到客户需求及预算4、 牢记勿由大到小四、带看样品房，理解其高度可使用二层及面宽五、销售桌洽谈，使用阐明书，必要时带看现场六、SP炒作，谋求增援 七、缔结、成交、订单书写 八、送客SP拾、SP演习一、 柜台：客户到，你好，欢迎参观。（若柜台没注意，则同仁需要提示柜台）同仁：欢迎参观。（需整洁一致，并大声复颂）二、 询问方式种类1、 同仁：柜台，请问门市房A17“可不可以简介”柜台：恭喜你可以简介市房A17。（其他产品皆相似）同仁：谢谢。（请务必回答柜台方知同仁以理解）2、 同仁：柜台，请问门市房A17“卖掉了没有”。柜台：抱歉，已经补足或签约完毕了。（只要询问卖掉了没有，则代表均没有因此使用上不熟悉时，请勿乱用，以免影响其她同仁销售）3、 同仁：柜台，请问门市房A17“尚有无”柜台：恭喜你可以简介或抱歉已经售出。（柜台回答任何一种均事实）三、 售出及恭喜拍手，之种类时间1、 同仁：柜台，请问门市房A17“可不可以简介”柜台：恭喜你A17还可以简介。同仁：帮我拟定一下。柜台：恭喜你可以简介。同仁：售出并且定金当场补足。柜台：现场同仁请注意，现场A17已经售出，请不要反复简介我们恭喜她，恭喜了，并拍手七下，啪，啪，啪，啪，啪，啪，啪，。（当时必然是所有同仁放下手里的工作，大声复颂且拍手，要整洁一致）此时同仁需带着客户支付定金，送至柜台领取定单。2、 购买定单没将定单送至柜台时，恭喜一次，方式如下：同仁：柜台，门市房A17拟定售出，并且定金当场补足。柜台：现场同仁请注意，现场A17已经拟定售出，并且定金当场补足，我们恭喜她，恭喜了。3、 当柜台看完且签收好定单时，柜台会再恭喜客户“XXX”订购“火炬名人居门市房A17”我们恭喜她，恭喜了，同仁再拍手。4、 将写完的定单还给客户后，请整顿一套销售海报给客户携回，并且送客户走时再恭喜一次，方式如下：同仁：柜台再度帮我们恭喜，“XX”先生订购门市房A17。柜台：现场同仁请注意，我们再度恭喜“XX”先生订购火炬名人居门市房A17，并且定金当场补足，我们恭喜她，恭喜了。同仁：恭喜了，拍手七下。（同上述方式）因此一次售出时，共有四次恭喜，为什么要如此做呢？便是要让在现场的客户感受到热销，要客户快下决定。慢了就没有了的意思。四、 客户签约时1、 请先告知柜台为那一户，柜台会先恭喜一下。2、 签定约时，恭喜一次。3、 送客时再恭喜一次。（这一切均是在协助同仁们销售）