海韵楼物业管理方案

第一章 公司简介重庆鑫桐物业管理是重庆汇证资产管理控股，按现代企业制度建立并取得重庆市物业管理企业三级资质的独立法人企业。公司成立于2002年10月，注册资金50万元人民币，注册地址南岸区南城大道229号，公司成立初便拥有一支高素质、专业化并富于实践管理经验的队伍，公司管理人员60%以上取得了大专文凭；所有物业管理人员均经国家或重庆市专业机构培训并取得上岗证有物管实践经验者；所有工程专业技术人员都取得专业从业资格证书；80%的安全服务人员都是原部队或武警部队转业战士，拥有良好作风或较高的素质；90%的保洁员工经过正规保洁培训，掌握了专业的清洁、保洁知识。公司成立时，即引进香港戴德梁行管理模式，结合重庆本地物业特色，创造性的提出并运行适合本公司的“三部一室”管理架构。重庆鑫桐物业管理管理架构总经理 综合管理部财务部管理处物管部工程部安全服务部办公室公司成立始就以“您的满意，是我们的追求”为服务宗旨，急业主之所急，想业主之所想，为业主提供安全、舒适、温馨服务；以“团结、勤奋、务实、创新”为企业宗旨，对内对外进行市场开拓，锻炼、壮大了队伍，扩大了规模，创造了效益。公司现托管的物业“万寿华庭”位于重庆市南岸区金山支路一号，占地面积6801 ，总建筑面积50926 。其中，住宅近30000 ，商场13000 ，会所3000，绿地1000 ，停车位112个，是一座现代化的商务公寓。公司采用酒店式商务公寓的管理模式，以“您的满意，是我们的追求！”为服务宗旨，使业主和使用人有“宾至如归”的感觉。2004年6月我顺利成功地申报了该大厦为经开区优秀大厦，并积极为申报市优秀大厦做准备。公司现前期介入的物业“铂金时代”位于鹅岭公园旁，现正处于建设施工阶段，为了以后更好地为业主服务，更充分地管理好物业，我公司于2004年4月顺利地介入了该大厦的部分前期工作。物业管理的最终目的是为了发挥物业的最大使用功能并使其保值增值，为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。这也是我们鑫桐物业人在工作中为之奋斗的目标。为了更好、更快地实现这一目标，我公司建立以下的运行机制：一、树立企业人才观，以人为本，重视人才培训，为人才的成长和发展创造一个良好的环境是我们坚持的一贯方针，在我公司内部已形成了“能者上，庸者下”的良好用人机制。二、建立有效的激励机制，努力提高员工素质和培养员工奋发向上的精神风貌。我公司建立了荣誉机制、物质奖励、精神奖励并用原则，努力提高员工参与意识，为公司发展献计献策。三、公司坚持“依法经营，诚信服务”让公司所有经营活动合理合法，让业主和使用人享受温馨的服务。在全国物业管理条例和重庆市物业管理条例颁布实施后，我公司相关经营活动都依据条例进行了相应调整，依法律法规、政策而经营，让业主和使用人享受明明白白的服务是我们一贯坚持的经营方针。四、努力塑造企业形象，增强员工自信心。我公司非常重视企业的社会形象，在规范企业形象上坚持从大处着眼，从小事做起，从对员工着装、行走站立姿式、接听 用语等上进行规范要求，公司通过教育，既培养了员工的素质，又向社会公众展示了我们公司的精神风貌。第二章 总体构想一、项目简况海韵楼占地面积2939M2，总建面积2768161 M2，其中：总住宅套内建筑面积199348 M2，门面商铺122908 M2，物业管理用房44936 M2，车库一个，是一个单体综合楼。二、总体构想针对海韵楼单体综合楼的特性，我公司确定了该楼物业管理的总体构想：一种管理模式：“封闭式的管理，24小时的服务” 一个管理原则：“依法管理，以收定支，量力而行”一个指导方针：“服务、管理、经营、有偿”一个服务宗旨：“您的满意，是我们的追求”两项承诺：“三级的资质，一流的服务；最低的付出，最高的回报”三个满意：“业主满意，开发商满意，社会满意”物业管理是保本、微利的服务行业，我司参与海韵楼物业管理方案的竟标活动，不是以赢利为目的，而是以扩大规模，树立品牌，回报社会，为物业管理行业的规范发展贡献绵薄之力。第三章 人员机构设置本着精简、高效的原则，结合海韵楼的整体特点，我公司海韵楼物业管理处的人员、机构设置安排如下：重庆鑫桐物业管理总经理海韵楼管理处长1名胜古迹长工程组主管1名安全服务组主管1名物管组主管1名巡岗人员1名大厅人员2名值班人员1名维修人员1名管理人员1名清保人员3名海韵楼管理处设置总数13人，采取总经理领导下的处长负责制，这是一种直线型的领导形式。管理处的编制精干、简单，职责明确，日常工作由处长直接对各组人员领导即集指挥和职能于一身，便于处长全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务下达，均由处长安排，各组人员直接向其主管负责，各主管直接向管理处处长负责。海韵楼管理处运行机制：指挥机构（处长）总经理用户意见指令执行机构（主管、人员）监督机构（处长）反馈渠道管理处在内部管理上，采取的是将管理活动和管理手段构成一个连结封闭回路的作法，即注重封闭性。这样才能形成有效的管理运动。否则，如果管理系统内部的结构、联系松散，没有一定的控制，那么内部管理必定是无效的。在具体运作中，管理处处长是日常工作的指挥者，同时又是监督检查者。各项指令下达后，执行机构即开始运作，执行过程中的信息反馈渠道回到指挥机构，供处长做出校正、判断、总结。最后，由指挥机构（处长）向总经理汇报管理处工作实效。第四章 管理措施及标准海韵楼是居住型的综合单体楼，根据我公司海韵楼管理处机构设置、人员配置和总体构想，我们承诺“以三级的资质，一流的服务”为广大业主服务并达到以下标准：序号指标名称国家标准方案标准管理指标实施措施1房屋完好率98%98%指定维修技术人员负责大楼管理区域的房屋检查，建档记录，确保房屋完好、整洁，无违章搭建破坏公共设施现象。2房屋零修率急修及时率95%95%接到通知及时赶到现场，零修及时完成，急修不过夜，并按维修回访制度进行回访及记录3房屋零修工程合格率98%98%分项检查，一步到位并按照维修回访制度进行回访，以确保维修质量，满足用户需要。4房屋外观完好整洁无损完好整洁无损外观整洁，无破损处；整洁，无涂污处；无违反规定私搭乱建损坏形象一、 房屋管理二、设施设备管理序号项目方案指标管理指标实施措施1消防设施设备完好率100%指定机电设备及公用设施管理员进行维护，实行巡查制度建档记录，并由维修主管监督执行，以确保消防设施设备完好无损，随时可以正常使用。2电梯完好与专业电梯公司签订维保合同，每年进行电梯安全年检一次，必须取得政府相关部门年检合格证，以确保电梯安全运行。3供水正常协助自来水公司进行表前管理维修，对表前管道定期检修和大、中、小维修；对表后管道进行日常维修保证正常供应。4供电正常设备编号、安全标志清楚醒目室内通风良好，不潮湿，无积水，绝缘板（层）配置符合要求；无乱改建，有检查记录，安全维修责任明确。5供气100%协助天燃气公司对天燃气管道等设施进行定期检修保养，天燃气总阀完好，关闭良好6路灯完好率100%指定维修员负责维修养护，实行巡查制度，建档记录，由工程部主管监督完成。7排水管明暗沟完好率100%指定维修人员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由工程部主管监督，以确保排水畅通无阻，无积水。8化粪池、雨水井、污水井完好率100%按国家相关部门规定定期清洗疏通，以确保沟、渠、池、井完好，排放通畅9消防报警系统100%指定维修人员，负责维护，实行巡查制度并定期试验烟感报警的灵敏度和准确度，建档记录，以确保报警系统完好。三、保洁、绿化管理序号岗位名称标准频率备注1卫生间地面无积水、无纸屑卫生间无异味，洁具无污垢定时保洁2安全通道地面清洁、保洁无纸屑、积水栏杆清洁无灰尘拖擦1次/日3电梯不锈钢清洁无尘、无污迹不锈钢保养上油光滑电梯门缝无灰尘1次/日1次/月2次/日4大厅地面保洁无尘、无污迹玻璃清洁无尘、无污垢地垫无尘、无积水跟进式1次/日2次/日5广场地面无纸屑跟 进式6停车场地面清扫无灰尘、纸屑地面油污刷擦无污迹排污口冲洗无杂物地面清洗无灰尘、泥土循环1次/周7绿化带绿化带清扫纸屑、杂物绿化带养护无枯枝败叶绿化带修剪平整有形1次/周按季8玻璃幕墙3米以下刮拭除尘明亮3米以上刮拭除尘明亮1次/周1次/月9外墙清洗整洁美观1次/年四、安全服务管理1、安排大厅24小时值班，严格执行对外来人员的相关管理要求，对“三无”人员一律不得进入大楼。2、大楼巡视人员除做好大楼内24小时不定时巡视外，不得让小商小贩在大楼内外高声喊叫。3、楼内严禁私设摊点及广告牌、广告字画乱贴乱画现象，一经发现立即清除。4、巡视区域内一旦发现有危及办公人员安全的地方，要有防范措施，并设置明显标志。5、遇有紧急情况时，要保持镇静，斗智斗勇，能制服的要立即制服，立即呼叫队友，并及时报案，请求支援。6、犯罪分子逃跑时，要掌握罪证，要人证物证齐全，记清地点、人数，相貌特征，采取充足力量快速追逐，协助公安机关及时破案。7、对已作案留下迹象的，要保护好现场，找到遗留物品，不得让无关人员进入现场，更不得去摸各种物品，对受害人及时救治，对知情人要录取旁证，记清姓名单位联系方法。8、要树立维护治安人人有责思想，对犯罪人员敢管敢抓，决不让犯罪分子有逃脱、逃走的余地。9、对办公人员及来访人员礼貌相待，热情友好，发生纠纷及时处理。10、严格遵守上下班时间，做好值班记录、做到文明执勤。11、执勤人员要严守本职岗位，不得擅离职守，要与队友团结协助，紧密配合，共同完成值班任务。12、当班同志要认真做好记录，交班时认真介绍本班情况，对所配备警器物品如数向下班交清楚。第五章 费用收支预算一、费用支出（一）、员工工资支出序号职称数量工资标准合计1管理处处长1名150000元/月人150000元/月2物管组主管1名100000元/月人100000元/月3工程组主管1名100000元/月人100000元/月4安全组主管1名100000元/月人100000元/月5物管员1名85000元/月人85000元/月6清保洁工3名45000元/月人135000元/月7工程组人员2名85000元/月170000元/月8安全人员3名80000元/月人240000元/月合计1080000元/月（二）、设备维保费用（过设备质保期，进入正常维保期）序号设备名称维保费年标准维保费月标准1消防系统18000元/年150000元/月2电梯16800元/年140000元/月3变配电设备25000元/年2083元/月4二次供水设备40000元/年3333元/月5高低位水箱清洗99500元/年8292元/月6化粪池清掏180000元/年15000元/月7其他维保费用240000元/年20000元/月合计4064500元/年338708元/月（三）、日常运行费支出序号名 称月标准备注1办公费用50000元/月含办公耗材，办公 2工程维修费30000元/月公共地方如走廊、电梯前室换灯，小修等费用3电梯运行费300000元/月(含车库用电)4绿化费用10000元/月5保洁易耗品20000元/月含清洁剂、扫帚等6安全组费用10000元/月合 计420000元/月（四）、一次性投入费用1、办公室办公设备、电脑一台：550000元、打印机一台：100000元、办公桌椅：250000元合计：900000元2、工程组工具配置、冲击电钻一台：150000元、手枪电钻一把：25000元、疏通机一部：160000元、其它工具：500元 合计：385000元3、安全服务组工具配置、对讲机4部 ： 120000元/部4部=480000元、电筒4把： 2000元/把4把=8000元、警棍4支： 5000元/支4支=20000元、雨衣4件： 6000元/件4件=24000元、大衣4件： 10000元/件4件=40000元、雨鞋4双： 2000元/双4双=8000元、上下钢丝床2张 ：22000元/张2张=44000元合计：624000元4、保洁工具一次性投入：500元5、所有员工服装费用暂不列入一次投入费中。6、以上“1、2、3、4”项合计为：1959000元，按5年平均折旧为：32650元/月（五）、不可预见费50000元/月（六）、税费：以2000000元/月575%计算，最低为115000元/月（七）员工福利和人身意外保险按员工工资的20%计算：20%=以上“（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）”项支出合计为： 2252358元/月二、 收入（一）住宅物业服务费根据贵公司提供的数据，以最大住宅（建筑面积）2万M2，以重庆市物业服务收费管理办法中“物业服务收费等级标准”中的“特级住宅”100元/ M2计算（含电梯费），在海韵楼业主全部入住，缴费率100%情况下，物业服务费最高：2000000元/月12=24000000元/年以3年计算，物业服务费逐步收缴率达100%测算：预测收费率物业服务费第一年75%18000000元/年第二年90%21600000元/年第三年100%24000000元/年（二）、门面商铺物业服务费根据贵公司提供面积1230 M2，以180元/ M2，100%的收缴率计算，物业服务费最高：221400元/月12=2656800元/年以3年计算，门面商铺物业服务费逐步收缴率达100%测算：预测收费率物业服务费第一年75%1992600元/年第二年90%2391120元/年第三年100%2656800元/年（三）、车库经营收费根据贵公司提供的车库车位23个，城市建设开发公司完善停车场设施设备，并通过有关部门审核，投入使用后前三个月空损。停车场的停车收入（包括月租和临停）按四六开分成，我公司收取停车场管理费40%，贵公司收取停车场收入的60%，我公司负责停车场的日常管理、维修及水电费。以每个车位每月25000元计算，我司每年车库管理费为：2760000元/年。以3年计算，车库管理费逐步收缴率达100%测算：预测收费率车库管理费第一年75%2070000元/年第二年90%2484000元/年第三年100%2760000元/年以上三项经营收入表为：住宅物业服务收费商业用房服务收费车库管理费合计第一年18000000元1992600元2070000元22062600元第二年21600000元2391120元2484000元26475120元第三年24000000元2656800元2760000元29416800元三、 结论1、盈亏平衡点出现在第三年。2、第一、二年亏损主要原因是入住率、物业服务费收缴率较低，管理处可在增收节支，提高服务质量，增加物业服务费收缴率和总公司的支持下保持正常运转。