投资一家餐厅的可行性分析

投资一家餐厅的可行性分析餐饮企业可行性分析一般是指在项目建设前期对投资项目的一种考察和鉴定。主要包括：目标市场调研，选址优化方案和投资收益评估。1目标市场调研目标市场调研的主要内容有：（1）目标市场的地理环境市场地理特点。包括：区域的具体位置；地貌；政治区域；城市的中心地带。市场气候风土特点。包括：由气候而导致的饮食习惯。（2）行业环境 目标市场主要经济指标。包括：当地历年的国内生产总值；当地的投资状况；当地接待的游客数量及发展趋势；当地居民人均可支配收入，职工平均工资水平；餐饮消费占收入的比重；当地的人口数量及结构统计；消费者的受教育程度；消费者生活方式、饮食偏好习惯；产业环境。包括：商业繁盛情况；商业化的趋势与潜力；地方政府优惠、扶持政策及消防、治安、文化、工商、防疫等政策和情况。社会环境。包括：当地风俗习惯；历史文化；民族结构；国际交往对主要食品原料生产流通的影响。（3）市场分析 经济指标。包括：当地餐饮企业数量和实力排序；所有制形式及所占比重；营业网点数量；从业人员数量。竞争对手分析。包括：地理位置；店的总面积及各功能区面积分布；装修及布置特色；经营档次；菜系特色；服务水平；营业额；营业利润；就餐人数；餐位数。消费者分析。包括：目标市场消费者饮食习惯、口味偏好；消费者的消费特点和意识；目标市场分类（政府、企业、家庭、游客等）。2优化选址方案 为保证餐厅的顺利经营，除了对要做好市场调研和市场定位外，还要对餐厅的选址加以重视，要注意如下方面：（1）政府拆迁风险。注意所选地段有无建筑物、街道拆迁与重建的规划，应事先向当地政府部门咨询并获得政府书面承诺。避免在有产权争议地段开店。所有证照必须齐备并符合法律、政策手续。（2）所选地段周围的商业发展是否有较快的增长势头。（3）尽量避免与附近提供同类食品服务的餐馆直接竞争，应采取错位竞争策略。（4）规模要足够。餐厅面积形状及停车场地要足够。（5）地价。考虑地价上涨对营业投入产出的影响。（6）能源供应。是否“三通一平”（水、电、气三通，地平）；水质是否会影响菜品品质。（7）街道与交通。是否商业街道；是否便利车辆通过和泊车；能否吸引和便利旅游者前来就餐。（8）旅游资源。根据旅游区域过往行人的多少和旅游类型选择适当餐馆的位置。（9）与商业及娱乐区的关系。与购物中心、商业区和娱乐区的距离。（10）交通状况。公交车的数量和乘坐人数。（11）餐馆的可见度。餐馆是否处于驾车或行人较容易发现的位置。（12）公共服务。治安、防火、垃圾处理等公共服务的设施、服务及费用是否合适。3投资收益评估（1）投资资金估算假定A公司巳完成了市场调研及定位，选定了餐馆的位置。决定租用原某厂闲置不用的一幢建筑。并拟定了新开的A餐馆的面积规划（如表1）。表1 A餐馆区域面积规划项 目要 点顾客使用区域1 餐馆营业或就餐服务面积为1800m2.2 600个餐位.3 顾客用空间还包括：通道、停车处、候餐区、大厅。办公前厅作业区域包括迎宾区、办公用房、员工更衣间、仓库等，以做到使用方便为宜。厨房使用区域1 包括主厨房、凉菜房、水案、海鲜房、面点房等。2 厨房面积按每餐位0.6 m2-0.8 m2，或总面积的三分之一而定。3 厨房应考虑通风、给排水系统、换气扇等。公共区域包括走廊、公共卫生间等。根据上述A餐馆的规划要求，对租用的建筑物需重新装修及添置设备等。投资预算如下（见表2）：表4 投资预算表 单位：万元序号项目金额1装修工程预算直接工程费室内装修天棚吊顶工程22.54室内装饰地坪工程21.56室内墙体、墙面、包柱工程18.62门、窗工程8.82楼梯、栏杆工程1.96吧台、迎宾台5.88照明工程6.86室内装饰工程11.76间接工程费机具费3.50临时设施费2.38材料运输、装饰费2.94现场二次搬运费1.12清场、清运建渣费1.12施工人员交通费、劳保费2.94综合费施工现场管理2.90不可预见费用1.76综合管理费2.90计划利润5.04设计费7.00税金8.402厨房厨房所需设备49.00凉菜房所需设备面点房所需设备水案所需设备3前厅餐具（包括包间餐具）29.00餐桌、椅子台布等饰物4包间视听设备27.00家具5空调51.006霓虹灯10.007广告营销30.008员工服装20.009流动资金25.0010交通费15.0011房租4.00投资总额400.00表中的装修工程预算根据装修的规格及市场价格进行估算。设备、设施、家具和用具物品等的预算根据餐厅的生产规模及服务规格确定所需的规格、数量等，再根据市场价格进行估算。流动资金为开业初期食品原料的进货用款及日常周转所需资金，其他费用可根据经营要求按一定的标准来制定。所需的总投资额为400万元。（2）投资回报预测月度成本费用预算。假定A餐馆月度成本费用预算如表3： 表4 A餐馆月度成本费用预算 单位：万元项 目金 额固定费用：工资10.56房租10.00广告宣传费1.44员工宿舍租金3.84家具费0.24汽车费0.72停车费0.24其他0.48长期待摊费用摊销6.70固定费用合计34.22变动费用（占营业额的%）原材料成本45.00%水费0.58%电费2.90%燃料费3.48%洗涤费1.16%维修费1.16%清洁用品1.16%客用品消耗2.32%餐具损耗0.29%变动费用率合计58.03%保本点分析。当A餐馆的固定费用和变动费用率测算出来后，利用这两个成本数据可以进行保本点分析，来确定A餐馆的保证不亏损时的销售额，及人均消费水平。a.月保本销售额=固定成本/（1-变动成本率）=34.22/(1-58.03)=81.5431（万元）b.日保本销售额=月保本销售额/30=815431/30=27 181(元)c.保本点的人均消费额。假定上座率为60%，共600个餐位，人均消费为：每日就餐人次数=600*2*60%=720（人次）保本点的人均消费=27 181/720=37.75（元）投资回报预测 从保本点分析可知，假定上座率为60%时，保本点的人均消费为33元，根据成本、销售额和利润的关系，我们可以测算当人均消费为40元、50元、60元、70元及80元时的利润，进而进行投资回报分析（见表4）。表4 投资回报预测（上座率60%） 单位：元人均消费4050607080日营业额28 80036 00043 20050 40057 600月营业额864 0001 080 0001 296 0001 512 0001 728 000月利润20 421111 076201 731292 386383 042年利润245 0501 332 9122 420 7743 508 6374 596 499资金利润率6.13%33.32%60.52%87.72%114.91%投资回收期(年)3.831.881.240.930.74表4中各指标计算公式如下,并以人均消费40元为例计算：a.日营业额=人均消费*餐位数*2*上座率=40*600*2*60%=28 800（元）b.月营业额=日营业额*30=28 800*30=864 000（元）c.月利润=月营业额*（1-变动成本率）-固定成本=864 000*（1-58.03%）-342 200=20 421(元)d.年利润=月利润*12=20 421*12=245 050(元)e.资金利润率=年利润/投资额=245 050/4 000 000=6.13%f.投资回收期=投资额/(年利润+长期待摊费用年摊销额)=4 000 000/(245 050+800 000)=3.83(年)最后一个公式“投资回收期”的计算中,作为A餐馆投资的回收资金除了利润以外，还包括长期待摊费用的年摊销额，因为长期待摊费用是投资于装修和设备添置的投资额共400万元,以5年期摊销,每年的摊销80万元作为费用计提出来,可视作投资回收。如果在固定成本和变动成本率保持不变的情况下，若上座率上升至80%，则保本点人均消费和投资回报预测按上面的公式可测算如下：每日就餐人次数=600*2*80%=960（人次）保本点的人均消费=27 181/960=28.31（元）表5 投资回报预测（上座率80%） 单位：元人均消费4050607080日营业额3840048000576006720076800月营业额11520001440000172800020160002304000月利润141294262168383042503915624789年利润16955333146016459649960469827497466资金利润率42.39%78.65%114.91%151.17%187.44%投资回收期(年)1.601.010.740.580.48所以按照目前预计的销售情况和成本费用水平，A餐馆的投资是可行的。