资源描述
第2章 1.某房地产开发项目建设期为3年,在建设期第一年借款500万元,第2年借款为600万元,第三年借款为400万元,年利率为8%,试计算建设期利息。 1、建设期每年应计利息=(以前年度贷款本息累计+本年度贷款额/2)利率I1=500/28%=20万I2=(500+20+600/2)8%=65.5万I3=(500+20+600+65.5+400/2)8%=110.848万I=20+65.5+110.848=196.448万2. 假设某项目建设期3年,各年计划投资额分别为:第一年4000万元,第二年4800万元,第三年3800万元,年平均价格上涨率为5%,则该项目建设期间涨价预备费为多少?PF1=4000(1+5%)-1=200万PF2=4800(1+5%)2-1=492万PF3=3800(1+5%)3-1=598.975万PF= PF1 +PF2 +PF3 =200+492=598.975=1290.975万第3章四、 计算题1. 某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权出租经营,已知该投资者的目标收益率为18%,预计未来20年内的年租金上涨率为5%,问该写字楼第一年的租金收入为多少 时方能满足投资者收益目标的要求?第8年的租金净收入又是多少?(57.58;81万元)解:已知P=400万元,n=20,i=18%,g=5%,先求A1则第8年收益为:2. 某企业从银行一次性贷款30万元 ,承诺20年每年年末等额偿还,年利率为10%,若还了12次后,该企业打算来年一次性还清,那么,一次性还款为多少万元?(20.67万元)解、已知P=30万元,i10,n=20,先求A(1)A= P(A/P,i,n)=30(A/P , 10%, 20)=300.1175=3.525(2)P13 +A = A(P/A,i,n)+A=3.525(P/A , 10%, 7)+A =3.5254.8684+3.525=20.67(万元)3. 银行为某家庭提供年利率为6%,按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款,若每月的还款额为2000元,则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是多少?(1475.37)解:4. 某家庭以4000元/平方米的价格,购买了一套建筑面积为120平方米的住宅,银行为其提供了15年期的住房抵押贷款。该贷款的年利率为6%,抵押贷款价值比率为70%.如该家庭在按月等额还款5年后,于第6年年初一次提前还了贷款8万元。问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少?(1947.20)解:(1)已知P=400012070%=336000元 r=6%,则 i = r/m =6%/12=0.5%;P=80000元;n=1512=180;n=(15-5)12=120则正常还款额A为:(2)A= P(A/P,i,n)=336000(A/P , 0.5%, 180)=2835.36(3)A= P (A/P,i,n)=80000(A/P , 0.5%, 120)=888.16(4)从第6年开始的抵押贷款月还款额为: 2835.36-888.16=1947.20元答:从第6年开始的抵押贷款月还款额是1947.20元。5. 某投资者将其商铺出租经营,租期20年,预计第一年的净租金收入为8万元,且每年递增6%,年租金均发生在年末,若折现率为6%,该商铺净租金收入的现值是多少?(150.94)解:当增长率与折现率相同时 P=A1n/(1+i)=820/(1+6%)=150.94(万元)答:该商铺的净租金收入的现值是150.94万元。第四章四 、案例题1、某公司经济分析人员提出4个可供考虑的方案,假设每个方案均无残值,并有8年寿命。各方案的数据见下表。方 案ABCD投资资本(元)(期初)50000100004800088000年净现金流量(元)(18年末)100002000840018000(1) 若公司有足够的资本,且方案是独立的,iC =10%,应选择哪些方案?(2) 若公司仅有100000元的投资资本,iC =10%,应如何选择?(3) 若方案是互斥的,iC =10%,应如何选择?解:(1) NPVA=-50000+10000(P/A,10%,8)=3349 NPVB=-10000+2000(P/A,10%,8)=669.8 NPVC=-48000+8400(P/A,10%,8)= -3186 NPVD=-88000+18000(P/A,10%,8)=8028.2A、B、D净现值均大于0,选择A、B、D。(2)方案组合后,满足资源约束且NPVB+D最大,选择B+D投资净收入NPVA50000100003349B1000020000669.8D88000180008028.2AB60000120004018.8AD13800028000(舍去)BD98000200008698ABD14800030000(舍去)(3)方案互斥,又没有资金约束,则净现值最大的方案是最优的方案,故选择D。三、案例题1某公司拟上一个新项目,预计该项目的生命周期为10年,其中,建设期为2年,生产期为8年。项目投资的现金流量数据如下表所示。生产期第一年和最后一年的总成本均为2300万元,其余各年总成本为3500万元。根据规定,全部数据发生在各年年末。已知项目运行期间,销售税金及附加的税率为6%,所得税率为33%,基准收益率为12%。请完成:(1)计算项目生产运营期内的销售税金及附加和所得税。(2)计算项目现金流量表中的其余各项值。(3)计算项目的静态、动态投资回收期,以及财务净现值,并判断项目的可行性。解:将(1)、(2)计算结果见全部投资现金流量表第3年销售收入及最后一年相同,则第一年销售税金及附加=25006%=150万元 第4至第9年销售税金及附加=42006%=252万元 第一年及最后一年的所得税计算=(销售收入一总成本费用一销售税金及附加)所得税税率 =(2500-2300-150)33%=16.5万元 第4至第9年所得税=(4200-3500-252)33%=147.84万元( 表格中的数据直接取整)序号 年份项目建设期生产期123456789101现金流入250042004200420042004200420040001.1销售收入250042004200420042004200420025001.2固定资产残值回收5001.3流动资金回收10002现金流出21001400236733002900290029002900290026672.1建设投资210014002.2流动资金6004002.3经营成本160025002500250025002500250025002.4销售税金及附加1502522522522522522521502.5所得税17148148148148148148173净现金流量-2100-14001339001300130013001300130013334累计净现金流量-2100-3500-3367-2467-116713314332733403353665折现净现金流量-1875-1116955727386595885254694296累计折现净现金流量-1875-2991-2896-2324-1586-927-3391866551084表中“现金流入”有三项(1.1“销售收入”、1.2“固定资产残值回收”、1.3“流动资金回收”),把后面的三项加起来就可以了。比如第10年销售收入2500,固定资产残值回收500,流动资金回收1000,加起来就是4000元。至于流金资金回收额,根据题目已知条件填列,投入多少回收多少;本题共投入1000万元(3)该项目静态投资回收期为=(61)1167/1300=5.90年该项目动态投资回收期为=(8-1)+339/525=7.65年财务净现值为FNPV=1084万元根据上述结果,财务净现值FNPV=1084万元0;所以该项 目在财务上是可行的。2、某企业拟建设一个生产性项目,以生产国内某种急需的产品。该项目的建设期为2年,运营期为7年。预计建设投资800万元(含建设期利息)并全部形成固定资产。固定资产使用年限为10年,使用期末残值50万元,按照直线法计提折旧。 该企业于建设期第1年投入项目资本金为380万元,建设期第2年向当地建设银行贷款400万元(不含贷款利息)贷款利率为10%,贷款本金计划于运营期末一次性归还。项目第3 年投产,投产当年又投入资本金200万元作为流动资金。运营期,正常年份每年的销售收入为700万元,经营成本为300万元,产品销售税金及附加税率为6%,所得税税率为25%,年总成本415万元,行业基准收益率10% 。 投产第1年生产能力仅为设计生产能力的70%,为简化计算这一年的销售收入、经营成本和总成本费用均按照正常年份的70%估算。投产第2年及以后的各年生产均达到设计生产能力。 附表a:某拟建项目投资项目流量表解:(1)建设期利息(0+400/2)1020(万元) (2) 固定资产余值 50+(800-50)10(10-7)275(万元)(3) 调整所得税第3年调整所得税(4904000.7490*6%40010)2555.15(万元)(4) 第4至第9年调整所得税(700400700*6%40010)2574.5(万元)案例二 项目投资现金流量表序号建设期投产期项目123456789生产负荷70%100%100%100%100%100%100%1现金流入0049070070070070070011751.1销售收入4907007007007007007001.2固定资产残值回收2751.3流动资金回收2002现金流出380400495 417 417 417 417 417 417 2.1建设投资3804002.2流动资金2002.3经营成本2103003003003003003002.4销售税金及附加29.44242424242422.5 调整所得税55.15 74.5 74.5 74.5 74.5 74.5 74.5 3净现金流量(税后)-380-400-5 284 284 284 284 284 759 4累计净现金流量-380-780-785 -501 -218 66 349 633 1391折现系数0.9091 0.8264 0.7513 0.6830 0.6209 0.5645 0.5132 0.4665 0.4241 5折现净现金流量-345 -331 -3 194 176 160 145 132 322 6累计折现净现金流量-345 -676 -679 -486 -310 -150 -4 128 450 第9章三、计算题1.四年前花30000元购买一台设备A,估计使用寿命为10年,寿命终了的残值为2500元,其运营费为8000元每年,设备A现在的市场价值为7000元。目前又出现了同类型的设备B,其购置费为25000,寿命为10年,残值为4000元,运营费每年为4500元。基准收益为10%,试对设备A和设备B做出更新决策。 对于A设备 AC=7000(A/P,10%,6)-2500(A/F,10%,6)+8000=70000.2296-25000.1296+8000=9283. 2元对于B设备AC=25000(A/P,10%, 10)-4000(A/F,10%,10)+4500=250000.1627-40000.0627+4500=8316.7元通过A设备和B设备的年费用的比较,优先选用年费用最少的方案,因此选择B设备。
展开阅读全文